Embed Size (px)
Citation preview
REPORT Q2 2014 / RAPORT II KW. 2014
OFFICEMARKETIN WROCŁAWRYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU
2
Wrocław is one of the most dynamically developing cities in Poland. Over the last decade it has become one of the largest and most important centres for BPO and R&D services. The good infrastructure, availability of skilled workers, proactive policy of local authorities and positive experiences of investors have propelled the dynamics of many sectors of the local
market, including the real estate market.
With total modern office stock estimated
as end of June 2014 at approximately
551,800 sq m, of which some 507,500 sq
m is rentable, Wrocław is the second
largest regional office market in Poland,
after Kraków. There are three main areas
of concentration of modern office space in
Wrocław; the city center and its immediate
surroundings, the Western Business
District (the area between Legnicka Street
and Strzegomska Street) and the Southern
Business Axis (the area along Powstańców
Śląskich Street and Karkonoska Street).
The remaining office stock is scattered
around the city and does not form any
visible areas of concentration. While the
Central Business District remains the
biggest office aggregation in Wrocław,
accounting for some 33% of its office
stock, it is the non-central Western
Business District and Southern Business
Axis, that seem to have the biggest
development potential (due to land
availability).
In Q2 2014, Wrocław office stock raised by
1.8%. Approximately 9,800 sq m of
modern office space has been delivered to
the local market in three schemes. Two of
them, amounting to 4,800 sq m increased
the stock of rentable office space. These
are Business Center Save the World by
Save the World Real Estates (3,000 sq m)
and Rybacka 9 built by a company called
same as the scheme (1,800 sq m).
Remaining 5,000 sq m is a space of IT
Ann
ual s
uppl
y (s
q m
)
Sup
ply
cum
ulat
ive
(sq
m)
CENTRAL
NON CENTRAL
SUPPLY CUMULATIVE
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
f
2015
f
f - forecast based on new supply and schemes under construction
CHART 1
Annual office supply in Wrocław 1998-2013 and forecast for 2014-2015
GRAPHIC 1
Administrative map of Wrocław
Source: Knight Frank
Glob headquarters and is used for owner’s
purposes. Based on development
schedules of office schemes currently
under construction, a further 44,400 sq m
is to be delivered in H2 2014, some 70,600
sq m of new office is scheduled for
completion in 2015, while 3,900 sq m
should be completed in 2016.
Additionally, nearly 30 office schemes
have been identified at different stages of
FABRYCZNA
PSIE POLE
ŚRÓDMIEŚCIEOLD
TOWN
KRZYKI
SUPPLY CUMULATIVE
CENTRALBUSINESS DISTRICT
SOUTHERNBUSINESS AXIS
WESTERN BUSINESS DISTRICT
OFFICE MARKET IN WROCŁAW
3
RESEARCH
the planning process. Eight of them have
obtained building permits and their
commencement is possible in forthcoming
months. However, the future of many
projects depends on finding a key tenant
for significant share of planned office
space. According to Knight Frank’s market
research, over 85,300 sq m may
commence in the next 6 months.
In Q2 2014, Wrocław saw a decrease in
vacancy rate, which amounted to 9.9% in
June 2014. It was a result of the limited
new supply delivered to the market in Q2
2014. Taking a solid development pipeline
into consideration, the vacancy level is
expected to increase gradually over the
coming months as further new schemes
are added to the market.
It has been estimated that approximately
12,500 sq m of office space was subject to
lease agreements concluded in Wrocław
during Q2 2014. The result is some 1.5%
up when compared to the previous
quarter, but at the same time
approximately 45% down when compared
to the analogical period of 2013. Tenants’
activity in Wrocław office market remains
at the stable level, what reflects the
sustained positive market sentiment in
Wrocław and allows optimistic forecasts to
be made for forthcoming quarters.
The office take-up in Wrocław has been
traditionally dominated by companies
representing the BPO/SSC sector,
7.0%
5.9%
4.9% 4.2% 4.3% 4.4%
5.7%
4.5% 4.9%
4.5%
5.4%
7.8%
9.8%
12.8% 12.7% 12.6% 12.0%
9.9%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Q1
2010
Q2
2010
Q3
2010
Q4
2010
Q1
2011
Q2
2011
Q3
2011
Q4
2011
Q1
2012
Q2
2012
Q3
2012
Q4
2012
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
CHART 2
Vacancy rate in Wrocław Q1 2010 - Q2 2014
Source: Knight Frank
financial and IT firms. According to Knight
Frank, renewals accounted for some 49%
of the total take-up volume recorded in Q2
2014, new leases corresponded to 33%,
while expansions made up for
approximately 18%. In Q2 2014, the
Wrocław’s office market recorded positive
net absorption of approximately 15,200
sq m, which gives evidence to expanding
tenancy and office absorption still
outpacing new supply.
The end of H1 2014 saw stabilisation of
asking rental rates though pressure on
effective rates increased. Asking rents for
office space in A-class buildings ranged
between EUR 13 and 16/sq m/month,
while the level of rents in B-class buildings
varied between EUR 10 and 13/sq m/month
or PLN 40-60/sq m/month. Effective rates
in some buildings may be EUR 2-3 beneath
the asking level. Taking the high availability
of office space in completed buildings and
substantial new supply under construction
into consideration, owners are expected to
be increasingly flexible in lease negotiations
leading to a decrease in transactional and
effective rental levels.
Wrocław’s office market provides a wide
variety of office space, differing in terms of
key parameters. As in other office markets,
the decision making process and key
Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław
4
selection criteria depend on the profile and
the scale of activities of potential tenants.
In most cases, the price is the crucial
criterion although location also plays an
important role. Other issues such as
modern technological solutions,
management systems, developer’s
experience and adherence to ecological
standards have become increasingly
important. Aware of their own needs,
tenants actively cooperate with developers
to customise office space so that it is
optimal in terms of space division (open
space floor or other solutions), deployment
of workstations, density and location of
equipment and social premises etc.
Modern office buildings in Wrocław offer
the following as standard:
• Raised floors,
• Suspended ceilings,
• Air-conditioning and ventilation,
• Structural cabling,
• Electric cabling,
• Modern lighting solutions,
• BMS,
• Carpeting,
• Partition walls according to tenant’s
needs.
QUARTERLY TAKE-UP
AVERAGE QUARTERLY TAKE-UP
sq m
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
Q1
2011
Q2
2011
Q3
2011
Q4
2011
Q1
2012
Q2
2012
Q3
2012
Q4
2012
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
CHART 3
Take-up in Wrocław Q1 2011 - Q2 2014
Source: Knight Frank
In 2012, Wrocław’s Green Towers
complex by Skanska, the first office
building in Poland to have been LEED
certified with the highest, “Platinum”
rating, was officially opened. Currently,
other office developers are following
Skanska’s lead and are implementing
environmental policies in development
process. Green certification has become
an increasingly important issue not only
for potential tenants but also for potential
investors.
The modern office stock in Wrocław
includes a number of A-class buildings as
well as B and B+ stock. Encouragingly,
most schemes in the development
pipeline are A-class standard so it can be
expected that the quality of Wrocław’s
office stock will gradually increase.
West House 1B, Archicom, Wrocław
RESEARCHRYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU
5
Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO i R&D w kraju. Dobra infrastruktura, bogate zasoby wykwalifikowanej siły roboczej, proaktywna polityka prowadzona przez lokalne władze oraz pozytywne doświadczenia inwestorów stymulują dynamikę wielu sektorów lokalnego rynku, w tym również rynku nieruchomości biurowych.
Pod koniec czerwca 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 551.800 m2, z czego około 507.500 m2 przeznaczone jest na wynajem. Wynik ten niezmiennie plasuje stolicę Dolnego Śląska na drugim miejscu po Krakowie wśród największych regionalnych rynków biurowych w Polsce.
Istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach: ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB- obszar na zachodzie Wrocławia ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB- obszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej). Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowane jest około 33% istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych
charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju.
W II kwartale 2014 roku zasoby biurowe Wrocławia wzrosły o 1,8%. Do użytkowania zostało oddane 9.800 m2 w 3 projektach. Dwa z nich (łącznie 4.800 m2) powiększyły wrocławskie zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. Są to Business Center Save the World, zrealizowane przez Save the World Real Estates (3.000 m2) oraz
projekt Rybacka 9 (1.800 m2), należący do spółki o tej samej nazwie. Pozostałe 5.000 m2 to powierzchnia budynku firmy IT Glob przeznaczonego na jej własne potrzeby.
W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji, szacuje się, że w II połowie 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 44.400 m², około 70.600 m2 powinno zostać dostarczone
Roc
zna
poda
ż (m
2 )
Pod
aż s
kum
ulow
ana
(m2 )
CENTRUM
POZA CENTRUM
PODAŻ SKUMULOWANA
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
p
2015
p
p - prognoza na podstawie nowej podaży i projektów w budowie
WYKRES 1
Roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu w latach 1998-2013 oraz prognoza na lata 2014-2015
Źródło: Knight Frank
GRAFIKA 1
Mapa administracyjna Wrocławia
FABRYCZNA
PSIE POLE
ŚRÓDMIEŚCIESTARE
MIASTO
KRZYKI
CENTRUMPOŁUDNIOWAOŚ BIZNESU
ZACHODNIOBSZAR BIZNESU
6
na rynek w 2015 roku, natomiast kolejne 3.900 m2 ma zostać ukończone w 2016 roku.
Analiza rynku przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła zidentyfikować blisko 30 projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania (w tym inwestycje wieloetapowe). Osiem z nich uzyskało pozwolenie na budowę i rozpoczęcie ich realizacji jest możliwe w najbliższych miesiącach. W wielu przypadkach przyszłość inwestycji jest jednak uzależniona od znalezienia kluczowego najemcy na znaczną część powierzchni budynku. W ciągu nadchodzącego półrocza możliwe wydaje się rozpoczęcie budowy ponad 85.300 m2 nowych biur.
W minionym kwartale we Wrocławiu ponownie zaobserwowano spadek współczynnika
powierzchni niewynajętej, który pod koniec czerwca 2014 wyniósł 9,9%. Spadek dostępności powierzchni we Wrocławiu był konsekwencją niezbyt wysokiej nowej podaży. Jednak w nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku nowych obiektów.
W okresie od początku kwietnia do końca czerwca w stolicy Dolnego Śląska podpisano umowy najmu na około 12.500 m2, czyli o 1,5% więcej w porównaniu z wolumenem powierzchni wynajętej w poprzednim kwartale, ale jednocześnie niemal o 45% mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Aktywność najemców na wrocławskim rynku utrzymuje się na stabilnym, poziomie, co świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako
atrakcyjną lokalizacją i pozwala prognozować, że taka sytuacja utrzyma się w najbliższych kwartałach.
Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank, 49% powierzchni wynajętej w okresie od kwietnia do końca czerwca 2014 roku stanowiły renegocjacje, 33% to nowe umowy, zaś 18% przypadało na ekspansje. W II kwartale 2014 roku we Wrocławiu zaobserwowano pozytywną absorpcję netto na poziomie ok. 15.200 m2, co oznacza, że stan najmu w stolicy Dolnego Śląska systematycznie zwiększa się, a wolumen powierzchni absorbowanej przez rynek przekracza wolumen nowej podaży.
Koniec pierwszej połowy 2014 roku to na wrocławskim rynku okres względnej stabilizacji ofertowych stawek czynszów. W obiektach klasy A utrzymywały się one między 13 a 16 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR/m2/miesiąc lub 40-60 PLN/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 2-3 EUR/m2 niższe aniżeli stawki ofertowe. Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć. W konsekwencji poziom efektywnych stawek czynszu w części projektów biurowych może ulec obniżeniu.
Wrocławski rynek biurowy oferuje potencjalnym najemcom bogaty wybór
7,0%
5,9%
4,9% 4,2% 4,3% 4,4%
5,7%
4,5% 4,9%
4,5% 5,4%
7,8%
9,8%
12,8% 12,7% 12,6% 12,0%
9,9%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
I kw
. 201
0
II kw
. 201
0
III k
w. 2
010
IV k
w. 2
010
I kw
. 201
1
II kw
. 201
1
III k
w. 2
011
IV k
w. 2
011
I kw
. 201
2
II kw
. 201
2
III k
w. 2
012
IV k
w. 2
012
I kw
. 201
3
II kw
. 201
3
III k
w. 2
013
IV k
w. 2
013
I kw
. 201
4
II kw
. 201
4
WYKRES 2
Współczynnik pustostanów we Wrocławiu I kw. 2010 - II kw. 2014
Źródło: Knight Frank
Silver Tower Center, Wisher Enterprise, Wrocław
RESEARCHRYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU
7
• Okablowanie strukturalne,
• Okablowanie elektryczne
• Nowoczesne rozwiązania oświetlenia wewnątrz budynku,
• BMS,
• Wykładzina,
• Ścianki działowe rozlokowane według potrzeb najemcy.
W 2012 roku we Wrocławiu ukończono pierwszy w Polsce obiekt, który ma certyfikat środowiskowy LEED na najwyższym platynowym poziomie (Green Towers, Skanska). Obecnie w ślad za prekursorem zielonych technologii podążają kolejni deweloperzy, którzy również starają się o certyfikaty ekologiczne dla realizowanych przez siebie projektów. Zastosowanie przyjaznych środowisku technologii potwierdzone odpowiednim certyfikatem to istotna kwestia nie tylko dla najemców, ale także dla funduszy, które rozważają zakup nieruchomości.
Na zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska składa się już ponad dwadzieścia budynków biurowych klasy A oraz budynki biurowe klasy B+ i B. Biorąc pod uwagę fakt, że zdecydowana większość powierzchni będącej obecnie w realizacji odpowiadać będzie standardom klasy A, należy oczekiwać, że udział najwyższej jakości powierzchni w całkowitych zasobach Wrocławia będzie systematycznie wzrastać.
POPYT KWARTALNY
ŚREDNI KWARTALNY POPYT
m2
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
I kw
. 201
1
II kw
. 201
1
III k
w. 2
011
IV k
w. 2
011
I kw
. 201
2
II kw
. 201
2
III k
w. 2
012
IV k
w. 2
012
I kw
. 201
3
II kw
. 201
3
III k
w. 2
013
IV k
w. 2
013
I kw
. 201
4
II kw
. 201
4
WYKRES 3
Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu I kw. 2011 - II kw. 2014
Źródło: Knight Frank
powierzchni na wynajem, zróżnicowanych pod względem kluczowych parametrów. Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także takie elementy jak: nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej
tak, aby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in.: odpowiedni podział powierzchni (open space lub inne rozwiązania), preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych, itd.
Obecnie najbardziej nowoczesne obiekty biurowe we Wrocławiu oferują na wynajem powierzchnie biurowe w następującym
standardzie:
• Podnoszone podłogi,
• Podwieszany sufit,
• Klimatyzacja i wentylacja,
West House 1B, Archicom, Wrocław
8
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska - Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Agnieszka Mielcarz [email protected]
CAPITAL MARKETS
Jakub Jonkisz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION
Marek Ciunowicz [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Bartłomiej Łepkowski [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contact in London / Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2014This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Office Market in Warsaw: Q2 2014 /
Rynek Biurowy w Warszawie: II kw. 2014
poland
q1 2014
commercial marketRynek komercyjnyKnight Frank
Summary• OFFICE MARKET IN WARSAW: Sustained high developers’ activity and consequently, continuation of
increase in the vacancy rate.
• OFFICE MARKET IN REGIONAL CITIES: Continuing positive market sentiment in major regional office markets: high levels of developers’ activity and stable, strong demand.
• RETAIL MARKET: New supply delivered mainly in medium and small-sized markets with increasing developers activity in modernization and extension of existing shopping centres.
• INVESTMENT MARKET: In Q1 2014 the attention of investors was focused on the office market.
podsumowanie• RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE: Utrzymująca się ożywiona aktywność deweloperów, co w
konsekwencji przekłada się na dalszy wzrost wskaźnika pustostanów.
• RYNEK BIUROWY W MIASTACH REGIONALNYCH: Utrzymujące się optymistyczne nastroje na największych rynkach regionalnych: wysoka aktywność deweloperów i stabilny popyt.
• RYNEK HANDLOWY: Nowa podaż zrealizowana niemal wyłącznie na mniejszych rynkach handlowych, przy wzmożonej aktywności deweloperów w modernizacji i rozbudowie istniejących centrów handlowych.
• RYNEK INWESTYCYJNY: W I kw. 2014 roku uwaga inwestorów koncentrowała się głównie na sektorze biurowym.
Commercial Market in Poland: Q2 2014
Rynek Komercyjny w Polsce: II kw. 2014
Commercial Market: Q1 2014
Rynek Komercyjny: II kw. 2014
2014 Poland in a European context /
2014 Polska na tle Europy
