Rental Assistance Demonstration Program RAD Plano ng ...hstrial-sanfranciscohous.homestead.com/~local/~Preview/TG_RAD... · Layunin . Itinatakda nitong ... Ipinagbabawal ng mga tuntunin

Rental Assistance Demonstration Program

RAD Plano ng Relokasyon at

Paglipat Bahagi I at Bahagi II

BAHAGI I - INAPRUBAHAN SETYEMBRE 24, 2015 BAHAGI II - DRAFT

Mga Nilalaman MGA NILALAMAN ......................................................................................................................................... 2

PANGKALAHATANG IMPORMASYON ............................................................................................................ 3

BUOD NG PROYEKTO .................................................................................................................................. 10

TULONG SA RELOKASYON ........................................................................................................................... 14

MGA SERBISYO PARA SA PANSAMANTALA AT PINAHABANG PANSAMANTALANG RELOKASYON ........ 17

MGA SERBISYO PARA SA KUSANG-LOOB NA PERMANENTENG RELOKASYON ....................................... 20

ANG PROSESO NG RELOKASYON ................................................................................................................ 24

IBA PANG AKTIBIDAD .................................................................................................................................. 28

MGA KARAINGAN NG RESIDENTE ............................................................................................................... 30

KARAPATANG BUMALIK .............................................................................................................................. 34

San Francisco Housing Authority – RAD na Plano ng Relokasyon Bahagi I at Bahagi II (3-2-16)

I. PANGKALAHATANG IMPORMASYON Layunin Itinatakda nitong Plano ng Relokasyon at Paglipat ang mga patakaran at pamamaraang gagamitin ng San Francisco Housing Authority at Mga Kasamahan nito sa Pag-develop para sa relokasyon ng mga residente mula sa Mga Komunidad ng Pampublikong Pabahay bunga ng pag-convert mula sa tulong sa Pampublikong Pabahay tungo sa tulong sa Project Based Voucher sa ilalim ng Rental Assistance Demonstration Program (RAD). Karapatan ng Residente na Bumalik Ipinagbabawal ng mga tuntunin ng RAD Program ang anumang permanenteng hindi kusang-loob na relokasyon ng mga residente bunga ng pag-convert. Nananatili ang karapatan ng mga residenteng pansamantalang nailipat ng tirahan na makabalik sa property (bahay/lupa) kapag natapos na ang konstruksiyon at disente, ligtas at malinis ang kondisyon ng mga yunit. Ang panahon kung kailan maaaring kailanganin ng mga residente na pansamantalang mailipat ng tirahan ay malalaman sa panahon ng rehabilitasyon o konstruksiyon na partikular sa bawat proyekto. Dagdag pa sa mga tuntunin ng RAD Program, hihilingin ng San Francisco Housing Authority at ng Mayor’s Office of Housing and Community Development sa bawat Development Team na magsagawa ng paupa sa lupa (ground lease) na magtatakda ng mga obligasyon at responsibilidad ng Developer na sumunod sa lahat ng kinakailangan sa relokasyon at karapatang makabalik sa ilalim ng RAD Program. Ang bawat Development Team ay may makabuluhang karanasan sa pangangasiwa ng relokasyon ng residensiyal, kabilang ang pangangasiwa ng Federal Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970, na binago (URA) at naka-highlight sa Exhibit 11. Hangarin Ang hangarin ng planong ito ay mabawasan ang mga kahirapan sa relokasyon at matiyak na ang bawat residenteng lumilipat nang dahil sa isang aktibidad sa proyektong RAD ay mabigyan ng ganap na tulong kung saan karapat-dapat ang residente. Magiging kinakailangang bahagi ng RAD conversion ang relokasyon upang makamit ang antas ng mga capital improvement (pagtatayo o pag-aayos/pagpapaganda ng bahay/lupa) na kinakailangan sa bawat property (bahay/lupa) sa RAD portfolio. Tapat ang SFHA sa talagang sinadyang proseso ng relokasyon na may mga sumusunod na layunin:

Bawasan ang pagkaantala sa mga apektadong sambahayan; Mahusay na magamit at maisaayos ang mga limitadong mapagkukunan; Malinaw na maipasabi ang mga karapatan, benepisyo at responsibilidad ng

lahat ng partido; at, Sundin ang lahat ng kaukulang batas at regulasyon sa antas na federal at

pang-estado.


Gagabayan ng tatlong priyoridad ang estratehiya sa RAD na relokasyon:

1. Walang hindi kusang-loob na permanenteng relokasyon. 2. Pansamantalang relokasyon na limitado ang tagal hangga't maaari. 3. Relokasyon ng mga nangungupahan sa site kung saan at kung kailan maaari.

Background Noong Disyembre 2012, inabisuhan ng U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) ang Housing Authority ng Lungsod at County ng San Francisco (San Francisco Housing Authority, SFHA) na idineklara itong ahensiyang “namomroblema”. Bunga ng pagkakatalagang ito, sa kanyang State of the City speech noong Enero 2013, nanawagan si Mayor Edwin Lee para sa isang prosesong pangkomunidad upang makatulong sa pagbabago sa San Francisco Housing Authority (SFHA). Sa loob ng ilang buwan, nagpulong ang mga kinatawan mula sa 72 organisasyon kabilang ang mga residente, mga non-profit na service provider, mga developer ng abot-kayang pabahay, mga lokal na unyon ng manggagawa, mga dalubhasa ng pribadong sektor sa development at mga kinatawan mula sa HUD upang talakayin ang mga estratehiya sa pagpapahusay sa paghahatid n mga serbisyo sa mga residente ng pampublikong pabahay. Isang detalyadong ulat at plano ng aksiyon ang resulta ng prosesong ito: “SFHA Re-Envisioning”. Nakasaad sa ibaba ang pangunahing resultang natukoy sa ulat na ito. “Bunga ng malubhang pagbaba ng pondong federal sa paglipas ng mga taon, ang SFHA ayon sa pagkakabuo sa kasalukuyan ay hindi sapat na maihahatid ang mga serbisyong pabahay sa mga residente nito. Dapat na iangkop ng SFHA ang 75 taong balangkas ng organisasyon nito, pangangasiwa, at modelo ng pabahay upang maging mas propesyonal, may-pananagutan at walang itinatagong tagapagbigay ng pabahay na nakatutugon sa komplikado at iba't ibang pangangailangan ng mga residente nito.” “Upang makapaghatid ng de-kalidad na pabahay at mga serbisyo upang matugunan ang mga pangangailangan ng residente, kakailanganin ng SFHA na makabuo ng pinahusay na pakikipagsamahan sa Lungsod at County ng San Francisco, HUD, mga developer ng abot-kayang pabahay, mga organisasyong nakabatay sa komunidad at mga residente ng SFHA.” Ang mga rekomendasyon sa Ulat sa Pagbabago (Re-Envisioning Report) ay bumabagsak sa anim na kategorya. Tumutugon ang RAD na Plano ng Relokasyon at Paglipat sa mga rekomendasyon na may kinalaman sa Pagpopondo at Muling Pamumuhunan (Financing and Recapitalization). Ang mga rekomendasyong ito ang nagtulak sa SFHA ng makipag-ugnayan sa Mayor’s Office of Housing and Community Development (MOHCD) upang masuri ang mga kondisyon ng gusali ng lahat ng property ng SFHA at makabuo ng modelo para magbigay-daan sa mga pisikal na pagpapabuti at mai-upgrade ang mga kondisyon ng gusali.


Napag-alaman sa pagsusuri ng MOHCD na malaking bilang ng mga property ng pampublikong pabahay ang naipagpapaliban ang pagpapanatili at nangangailangan ng malalaking capital improvement (pagtatayo o pag-aayos/pagpapaganda ng bahay/lupa). Natukoy ng pinakahuling assessment sa pisikal na pangangailangan ang $270 milyon na agad na pangangailangan sa pagpapanatili sa lahat ng property. Dagdag pa, gaya ng naisulat sa mga hiwalay na pag-odit at sa pamamagitan ng opinyon ng stakeholder, hindi mahusay ang mga serbisyo sa pamamahala ng property na humahantong sa mataas na bilang ng pagkabakante, matagal at magastos na turnover at mahinang tugon sa mga kahilingan na pagpapanatili. SFHA Re-Envisioning ipinapalagay na ang kasalukuyang modelo ng Awtoridad sa Pabahay (Housing Authority) ay labis na umaasa sa pondong federal. Patuloy na bumaba ang mga antas ng pagpopondo ng HUD at hindi napantayan ang mga tumaas na halaga ng pamamahala at pagpapatakbo ng laos na pampublikong pabahay, na pumipigil sa kakayahan ng SFHA na makapagbigay ng mga sapat na serbisyo, pagpapanatili at pamamahala. Ang patuloy na hindi pagkakatugma ng mga pinagkukunan at pangangailangan ay humantong sa paghina ng kakayahan ng SFHA sa pagpapatakbo. Rental Assistance Demonstration Program Tinukoy ng San Francisco Housing Authority sa pakikipagtulungan sa Mayor’s Office of Housing and Community Development (MOHCD) ang Rental Assistance Demonstration (RAD) Program bilang magagamit na modelo upang mabago ang portfolio ng pampublikong pabahay. Pinahintulutan ng Consolidated and Further Continuing Appropriations Act of 2012 ang RAD na nagbigay ng pondo mula sa 2012 na taong panuusan para sa HUD. Bagaman walang bagong pondo na pinahintulutan para sa RAD, pinahintulutan nito ang pag-convert ng pampublikong pabahay sa pangmatagalang tulong sa pag-upa batay sa proyekto o mga voucher. Nagbibigay-kakayahan sa mga PHA ang pag-convert na ito na magamit ang property (bahay/lupa) na panggarantiya sa utang na nagbigay-daan sa pagpopondo para sa mga capital improvement (pagtatayo o pag-aayos/pagpapaganda ng bahay/lupa). Ang legal na pagbabawal na gawing kolateral ang property ng pampublikong pabahay ay inaalis sa ilalim ng RAD conversion. Upang maipatupad ang RAD conversion sa buong portfolio, nakipag-ugnayan ang SFHA at MOHCD sa walong Development Team sa pamamagitan ng open solicitation at Paghingi ng Mga Kuwalipikasyon. Ang mga napiling Development Team ay mga non-profit entity na nakabatay sa komunidad na maraming karanasan sa pag-develop ng pabahay para sa mga sambahayang mababa ang kita sa San Francisco, indibiduwal man o joint-venture ng iba pang entity. Sama-sama, babaguhin ng SFHA, MOHDC at ng kanilang Mga Kasamahan sa Pag-develop ang Pampublikong Pabahay ng San Francisco upang maging mga real estate asset na kayang bilhin; pabutihin ang kalidad ng pamumuhay ng residente; at, tiyakin na mapapanatili ang abot-kayang pabahay para sa mga residente ng Lungsod na pinakaapektado at pinakamababa ang kita.


Mga Kahulugan A. Act (Batas) – Ang United States Housing Act of 1937, ayon sa pagkakasusog

(42 U.S.C. 1401 at mga kasunod pa.).

B. Authority (Awtoridad) – Ang Housing Authority ng City at County ng San Francisco o SFHA.

C. CRAL – California Government Code Section 7260 at mga kasunod pa at ang

California Relocation Assistance and real Property Acquisition Guidelines, Title 15, CCR, Seksiyon 6000 at mga kasunod pa, ang Mga Panuntunan (Guidelines) at sama-sama ay ang California Relocation Law.

D. Development Partners (Mga Kasamahan sa Pag-develop) – Ang mga napiling development team para sa bawat property ng Pampublikong Pabahay na iko-convert sa ilalim ng RAD Program na tinukoy sa Exhibit 1.

E. Early Move (Maagang Paglipat) – Kusang-loob na paglipat ng isang residenteng

sambahayan matapos matanggap ang nakasulat na General Information Notice (GIN) ngunit bago pa matanggap ang nakasulat na RAD na Paunawa ng Relokasyon (RAD Notice of Relocation).

F. Eligible Resident (Residenteng Karapat-dapat) – Sinumang residente ng proyekto sa oras ng Initiations of Negotiations (ION) na hindi ilegal na umookupa ng isang yunit.

G. Extended Temporary Relocation (Pinahabang Pansamantalang Relokasyon) – Relokasyong labindalawang buwan o higit pa, kung saan nananatili ang karapatan ng nangungupahan na bumalik sa property (bahay/lupa) na na-convert sa RAD.

H. Temporary Relocation Assistance (Tulong para sa Pansamantalang Relokasyon) – Lahat ng hinihinging tulong para sa relokasyon at mga pagbabayad sa ilalim ng URA para sa pinahabang pansamantalang relokasyon.

I. HUD – Ang United States Department of Housing and Urban Development. J. Ineligible Residents (Mga Residenteng Hindi Karapat-dapat) – Hindi magiging

karapat-dapat ang isang residenteng ilegal na umookupa ng isang yunit para sa tulong sa relokasyon.

K. ION Date (Petsa ng ION) – Ang Initiation of Negotiations (Pagsisimula ng Mga Negosasyon) para sa mga proyektong RAD ang petsa ng pagbibigay ng RAD Conversion Commitment (RCC). Ang Initiation of Negotiations sa ilalim ng State of California ay ang petsa ng Kasunduan sa Opsiyong Pag-upa at Pagbili para sa bawat property.

L. MOHCD – Mayor’s Office of Housing and Community Development, ng Lungsod ng

San Francisco.


M. PBV – Project Based Vouchers; ang anyo ng tulong (subsidy) na ibibigay sa property matapos ang RAD conversion sa ilalim ng isang Kontrata para sa Pagbabayad ng Tulong sa Pabahay (Housing Assistance Payment, (HAP) Contract).

N. Public Housing (Pampublikong Pabahay) – Pabahay na binuo sa ilalim ng

Seksiyon 9 ng 1937 Housing Act na pinangangasiwaan ng Annual Contributions Contract (ACC) sa pagitan ng HUD at ng SFHA na may paghihigpit sa paggamit alinsunod sa Declaration of Trust (DOT) at kinabibilangan ng mga property na tinukoy sa Exhibit 1.

O. RAD – Rental Assistance Demonstration Program, Consolidated and Continuing Appropriations Act of 2012 (Public Law 112-55, inaprubahan noong Nobyembre 18, 2011) na may ipinatutupad na PIH Notice 2012-32 REV 1 (gayundin ang FR Notice 5630-N-05, 78 FR 39759- 39753 Hulyo 2, 2013).

P. Rehabilitation (Rehabilitasyon) – Isang programa ng konstruksiyon upang

makagawa ng mga pisikal na pagpapabuti sa property na kinakailangan upang patagalin ang pangmatagalang viability (kakayahang magamit) ng development na maaaring mangailangan ng paglipat ng tirahan ng mga residente.

Q. Relocation (Relokasyon) – Nangailangan ng mga paglipat ang residente bunga ng pag-convert sa Rental Assistance Demonstration sa ilalim ng bahagi ng demonstration na Pampublikong Pabahay (Public Housing).

R. Relocation Period (Panahon ng Relokasyon) – Ang panahon kung kailan kakailanganing lumipat ng tirahan ng mga residente, na itinatakda ng panahon ng rehabilitasyon o konstruksiyon at partikular sa bawat property.

S. Relocation Plan (Plano ng Relokasyon) – Ang nakasulat na dokumentong

pinagtibay ng Board of Commissioners (Lupon ng Mga Komisyoner) ng San Francisco Housing Authority na nangangasiwa sa mga patakaran at pamamaraang gagamitin ng Developer sa pagpapatupad ng pansamantalang relokasyon at muling pag-okupa ng na-rehabilitate na mga yunit ng pabahay.

T. Right to Return (Karapatang Bumalik) – Ang karapatan ng Mga Residenteng

Karapat-dapat na inililipat ng tirahan (sa pamamagitan ng relokasyon o pinahabang pansamantalang relokasyon) upang makabalik sa isang property na na-convert sa ilalim ng RAD matapos makumpleto ang rehabilitasyon at/o konstruksiyon.

U. Public Housing Right to Return to Revitalized Housing (Karapatan sa Pampublikong Pabahay na Makabalik sa Revitalized na Pabahay) – San Francisco City ordinance 227-12 na nagsususog sa San Francisco Administrative Code sa pagdagdag ng Chapter 39, Seksiyon 39.1 hanggang 39.9 at Seksiyon 37.6; nagbibigay ng karapatan sa mga nangungupahan sa pampublikong pabahay na makabalik kung hindi pinaaalis ang nangungupahan, matapos ang wasto at maayos na paghahain ng patawag (summons) at reklamo ng SFHA o hindi pinaalis mula sa isang yunit na pinamamahalaan ng SFHA.


V. SFHA – Ang Awtoridad sa Pabahay ng Lungsod at County ng San Francisco. W. Temporary Relocation (Pansamantalang Relokasyon) – Relokasyon na wala

pang labindalawang buwan kung saan nananatili ang karapatan ng residente na bumalik sa property (bahay/lupa).

X. Temporary Relocation Assistance (Tulong para sa Pansamantalang

Relokasyon) – Lahat ng hinihinging tulong para sa relokasyon at mga pagbabayad sa ilalim ng URA para sa pansamantalang relokasyon.

Y. Ilegal na Pag-okupa – Ang ilegal na pag-okupa ay: (1) pag-okupa ng isang tao na inutusang lumipat ng hukumang may legal na hurisdiksyon; (2) o, kung ang pangungupahan ng tao ay legal na winakasan ng SFHA na may dahilan, binakante na ng nangungupahan ang lugar, at hindi isinagawa ang pagwawakas (termination) para sa layuning maiwasan ang mga obligasyon sa pagtulong sa relokasyon.

Z. URA – Ang Uniform Relocation Assistance at Real Property Acquisitions Policies

Act of 1970, ayon sa pagkakasusog; kautusan at mga ipinatutupad na regulasyon sa 49CFR part 24.

AA. Voluntary Permanent Relocation (Kusang-loob na Permanenteng Relokasyon). Opsiyon ng relokasyon batay sa pinili ng residente kapag sosobra sa 12 buwan ang panahon ng relokasyon at pinili ng residente na hindi magpatuloy sa pinahabang pansamantalang relokasyon gaya ng nakumpirma sa nakasulat na pahintulot ng residente, na binibitawan ang kanyang karapatang bumalik.

BB. Voluntary Permanent Relocation Benefits (Mga Benepisyo ng Kusang-loob na Permanenteng Relokasyon) – Lahat ng tulong para sa relokasyon at mga pagbabayad na higit pa sa mga antas ng CRAL o URA.

Kaukulang Legal na Awtoridad Isasagawa ang lahat ng patakaran, pamamaraan at mga aktibidad sa relokasyon alinsunod sa mga kaukulang tuntunin at regulasyon ng RAD Program, mga hinihingi ng HUD at mga kaukulang probisyon ng mga batas ng Estado ng California at ng Lungsod at County ng San Francisco gaya ng tinukoy sa ibaba. 1. Consolidated and Further Continuing Appropriations Act of 2012 (Public Law 112-55,

inaprubahan noong Nobyembre 18, 2011).

2. Mga hinihingi ng Rental Assistance Demonstration Program; Consolidated and Continuing Appropriations Act of 2012 (Public Law 112-55, inaprubahan noong Nobyembre 18, 2011) na may ipinatutupad na PIH Notice 2012-32 REV 1 (gayundin ang FR Notice 5630-N-05, 78 FR 39759-39753 Hulyo 2, 2013).

3. Ang Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970 (ang “Uniform Act” o “URA”), ayon sa pagkakasusog, at mga ipinatutupad na regulasyon nito sa 49CFR, Part 24.


4. California Relocation Law (California Government Code Section 7260 at mga kasunod pa at ang California Relocation Assistance and Real Property Acquisition Guidelines, Title 15, CCR, Seksiyon 6000 at mga kasunod pa; ang “Mga Panuntunan”.)

5. Fair Housing and Equal Opportunity Provisions (Mga Probisyon sa Makatuwirang Pabahay at Patas na Pagkakataon):

a. Title VI ng Civil Rights Act of 1964; b. Title VIII ng Civil Rights Act of 1968 (ayon sa pagkakasusog ng Community

Development Act of 1974 at ng Fair Housing Amendments Act of 88); c. Executive Order 11063; at, d. Seksiyon 504 ng Rehabilitation Act of 1973; e. Ang Age Discrimination Act of 1975; at, f. Title II ng Americans with Disabilities Act (hanggang sa dulo ng sinasaklaw

nito, kung hindi man ay umiiral ang Seksiyon 504 at ang Fair Housing Amendments (Mga Susog sa Makatuwirang Pabahay).

6. Violence Against Women Reauthorization Act of 2005 (VAWA).

7. Equal Access to Housing Regardless of Sexual Orientation (Patas na Access sa Pabahay Anuman ang Seksuwal na Kagustuhan) o Gender Identity Final Rule (Panghuling Tuntunin sa Pagkakakilanlan ng Kasarian).

8. PIH Notice 2014-17, Mga Kinakailangan sa Relokasyon sa ilalim ng Rental

Assistance Demonstration Program, Pampublikong Pabahay sa Unang Bahagi.

9. Ang Ordinansang Public Housing Right to Return to Revitalized Housing (Karapatan sa Pampublikong Pabahay na Makabalik sa Revitalized na Pabahay) ng Lungsod ng San Francisco.

10. Lahat ng iba pang kaukulang hinihingi at mga pagbabago ng mga nasa itaas ayon sa naaangkop.

Pahayag na Walang Diskriminasyon Ang mga residenteng inilipat ng tirahan sa ilalim ng pansamantala, pinahabang pansamantala o kusang-loob na permanenteng relokasyon, bunga ng rehabilitasyon ay ililipat ng tirahan sa ibang disente, ligtas, malinis at abot-kayang pabahay (sa mga upang hindi mas mataas kaysa pinapayagan sa ilalim ng Batas) sa batayang walang diskriminasyon nang walang patungkol sa lahi, kulay, relihiyon, paniniwala/pananampalataya, bansang pinagmulan, kapansanan, edad, familial status (katayuan ng paninirahang kasama ang magulang), kasarian, ginugustong kasarian, seksuwal na kagustuhan o pagkakakilanlang kasarian at bilang pagsunod sa mga Federal, Pang-estado at Lokal na batas. Mga Sanggunian Ang paggamit sa mga salitang “nangungupahan; residente; pamilya; o, sambahayan” sa dokumentong ito ay maipagpapalitan at pareho ang kahulugan at konteksto; at, gamitin man sa pang-isahan (singular) ay kasama ang pangmaramihan (plural), at vice versa ayon sa hinihingi ng konteksto.


II. BUOD NG PROYEKTO Pagpapanatili Kinakailangan ang malalaking capital improvement (pagtatayo o pag-aayos/pagpapaganda ng bahay/lupa) sa maraming komunidad ng Pampublikong Pabahay upang maibalik ang pangmatagalang viability (kakayahang magamit). Upang mapanatili ang kanilang patuloy na pagiging abot-kaya, iko-convert ang malaking bahagi ng SFHA Public Housing portfolio gaya ng tinukoy sa Exhibit 1, mula sa tulong para sa pagpapatakbo ng Pampublikong Pabahay tungo sa Project Based Voucher Subsidy s ilalim ng Rental Assistance Demonstration Program. Umaangkop lamang ang Planong ito sa tradisyonal na portfolio ng Pampublikong Pabahay ng SFHA na iko-convert sa ilalim ng RAD. Tinatalakay ang pag-convert sa mga yunit ng Pampublikong Pabahay na bahagi ng magkakahalong pinopondohang komunidad sa ilalim ng Federal HOPE VI Program; ng HOPE San Francisco Program; o ng Choice Neighborhood Initiative sa mga planong para lang sa proyekto. Hindi magagamit ang planong ito sa mga property na mananatili bilang Pampublikong Pabahay. Balangkas ng Proyekto Lilipat ang pag-aari sa bawat property ng Pampublikong Pabahay mula sa Housing Authority tungo sa napiling Development Team at/o kaugnay na kasapi ng Development Team. Mananatiling pag-aari ng Housing Authority sa lupa at magbibigay ng pangmatagalang paupa sa lupa (ground lease) sa nag-aaring entity. Kukunin ng Development Team/May-ari ang mga dati nang ipinagawa/ipinatayo (improvements) at responsable sa pagpopondo at pagkumpleto sa lahat ng kinakailangan at ginugustong mga capital improvement (pagtatayo o pag-aayos/pagpapaganda ng bahay/lupa). Sasailalim sa iba't ibang antas ng rehabilitasyon ang mga property na pinondohan ng pribado at pampublikong puhunan kabilang ang mga bond na walang binabayarang buwis; mga Low Income Housing Tax Credit; mga kita sa pribadong sangla at mga pondo para sa pampublikong loan. (Ang Seksiyon 108 Loan Guarantee Funds ay hindi gagamitin sa proyektong ito). Nakadetalye ang mga partikular na plano para sa muling pag-develop sa bawat property at higit pang aayusin sa iba't ibang dokumento kabilang ang; Mga Kasunduan sa Paupa sa Lupa (Ground Lease Agreements); ang RAD Commitment to Enter into a HAP (CHAP); ang RAD Conversion Commitment (RCC); at iba pang kaugnay na dokumento na bubuo sa pagsasara ng transaksiyong RAD. Antas ng Rehabilitasyon/Konstruksiyon Ang rehabilitasyon ng property ay kabibilangan ng konstruksiyon sa mga common na lugar pati na rin mga indibiduwal na apartment. Inaasahan na ang antas ng rehabilitasyon na tatapusin sa mga indibiduwal na apartment ay karaniwang mangangailangan na bakantehin ng mga residente ang yunit. Gayunman, isasagawa ang konstruksiyon sa karamihan ng mga property sa maraming phase at ililipat ang mga residente sa loob ng mismong property hangga't maaari, alinsunod sa mga plano ng phasing ng konstruksiyon.


Ang konstruksiyon sa common na lugar ay karaniwang inaasahang matatapos habang umookupa ang mga residente. Kung kakailanganin ng konstruksiyon na bakantehin ng mga residente ang kanilang apartment, hindi magsisimula ang konstruksiyon sa yunit hanggang sa oras na wastong nailipat ng tirahan ang mga residente sa ibang yunit sa loob ng mismong property o sa labas ng site sa isang disente, ligtas at malinis na yunit. Pagbawas sa Masamang Epekto ng Relokasyon Upang mabawasan ang masamang epekto ng relokasyon sa mga residente, ang estratehiya ng RAD conversion ay dalawang phase na pamamaraan. Heyograpikal na dinisenyo ang mga Phase upang hindi lahat ng proyekto sa isang partikular na komunidad/lugar ay magkakasabay na sasailalim sa konstruksiyon. Sa ilalim ng naka-phase na pamamarang ito, gagawin ang lahat ng makakaya upang mabigyan ng pagkakataon ang mga pamilya na manatiling malapit sa kanilang kasalukuyang pabahay at sistema ng suporta. Phase I - Ang unang phase ng RAD Conversion sa buong portfolio ay binubuo ng 14 na property na may kabuuang 1,427 na dati nang yunit. Ang Post RAD na conversion, ang Bahagi I na mga pag-aari ay bubuuin ng 1,406 na mga yunit na residensiyal at 16 na mga yunit na hindi-residensiyal na magsisilbing espasyo ng Management at/o Residente ng Komunidad. Tinutukoy ng chart sa ibaba ang mga property sa Phase I.

# PANGALAN NG PROYEKTO

MGA DATI NANG YUNIT

MGA POST-RAD

RESIDENTIAL UNIT

MGA UNSUBSIDIZED

ONSITE MANGER UNIT

URI NG PROYEKTO

1 227 Bay 51 49 1 Matanda/May-kapansanan

2 990 Pacific 92 91 1 Matanda/May-kapansanan

3 Robert B. Pitts 203 199 2 Pamilya

4 939 Eddy / 951 Eddy 60 61 1 Matanda/May-kapansanan

5 430 Turk 89 88 1 Matanda/May-kapansanan

6 666 Ellis 100 98 1 Matanda/May-kapansanan

7 Holly Courts 118 117 1 Pamilya

8 25 Sanchez 90 89 1 Matanda/May-kapansanan

9 462 Duboce 42 41 1 Matanda/May-kapansanan

10 255 Woodside 110 108 1 Matanda/May-kapansanan

11 1880 Pine 113 112 1 Matanda/May-kapansanan

12 345 Arguello 69 68 1 Matanda/May-kapansanan

13 491 31st 75 74 1 Matanda/May-kapansanan

14 Hunter's Point East-West 215 211 2 Pamilya

KABUUAN 1427 1406 16


Bahagi II - Ang ikalawang yugto ng buong portfolio na RAD Conversion ay binubuo ng 14 pag-aari na may kabuuang 2,058 umiiral na yunit. Ang Post RAD na conversion, pag-aari ng Bahagi I ay bubuuin ng 2,046 yunit na residensiyal at 12 yunit na hindi-residensiyal na magsisilbing espasyo ng Management at/o Residente ng Komunidad. Tinutukoy ng chart sa ibaba ang mga pag-aari ng Yugto II.

MGA PAG-AARI G YUGTO II

# PANGALAN NG PROYEKTO

MGA DATI NANG YUNIT

MGA POST-RAD YUNIT NA RESIDENSIYAL

MGA UNSUBSIDIZED NA MGA ONSITE YUNIT NG MGA

MANAGER

URI NG PROYEKTO

1 Ping Yuen 234 233 1 Pamilya

2 Ping Yuen North 200 199 1 Halo-halo

3 Westside Courts 136 134 1 Pamilya

4 Rosa Parks 198 201 2 Matanda/May-kapansanan

5 350 Ellis 96 96 0 Matanda/May-kapansanan

6 320 & 330 Clementina 276 274 2 Matanda/May-kapansanan

7 1750 McAllister 97 97 0 Matanda/May-kapansanan

8 Alemany 158 148 2 Pamilya

9 3850 18th Street 107 106 1 Matanda/May-kapansanan

10 Mission Dolores 91 90 1 Matanda/May-kapansanan

11 JFK Tower 98 97 1 Matanda/May-kapansanan

12 2698 California 40 39 1 Matanda/May-kapansanan

13 1760 Bush 108 107 1 Matanda/May-kapansanan

14 Westbrook Apartments 226 221 2 Pamilya

KABUUAN 2065 2043 15

Pangkalahatang Timeline ng Proyekto - Ipinapakita ng chart sa ibaba ang mga petsa ng pangunahing mahahalagang pangyayari para sa bawat Phase ng RAD conversion. Nakadepende ang mga petsang ito sa iba't ibang patong-patong na pagpopondo na gagamitin upang makumpleto ang rehabilitasyon ng bawat property (bahay/lupa). Bunga nito, maaaring magkakaiba ang petsa sa buong proseso ng RAD conversion. Patuloy na ipapaalam ng SFHA at MOHCD sa mga residente at mga stakeholder ng komunidad ang schedule ng mga pagbabago habang nangyayari ang mga ito.


SAN FRANCISCO HOUSING AUTHORITY RAD CONVERSION TINATAYANG TIMELINE MAHALAGANG PANGYAYARI SA

PROYEKTO PHASE I PHASE II

Pinakamaaga Pinakahuli Pinakamaaga Pinakahuli Petsa ng RCC 8/15/2015 9/15/2015 5/15/2016 8/15/2016 Petsa ng Pagsasara 10/15/2015 11/15/2015 8/15/2016 11/15/2016 Simula ng Pansamantalang Relokasyon 10/15/2015 11/15/2015 8/15/2016 11/15/2016 Simula ng Konstruksiyon 11/1/2015 12/1/2015 8/15/2016 11/15/2016 Pagtatapos ng Konstruksiyon 10/31/2016 9/30/2017 8/30/2017 11/30/2019

Pangkalahatang Demographic at Mga Katangian ng Pabahay – Matatagpuan ang partikular na impormasyon sa pag-okupa sa bawat property kabilang ang bilang ng mga residente na ililipat ng tirahan; mga uri at sukat ng yunit; at, mga mapagkukunan para sa relokasyon at ang mga tinatayang gastusin sa Mga Profile ng Relokasyon na Tukoy sa Property (Property Specific Relocation Profiles) sa mga Apendise ng Planong ito.


III. TULONG SA RELOKASYON Pagiging Karapat-dapat para sa Tulong sa Relokasyon Mga Karapat-dapat na Residente - Sinumang residente na legal na naninirahan sa proyekto sa oras ng Initiations of Negotiations (ION), na kinakailangang umalis sa isang yunit na tirahan na naka-schedule para sa rehabilitasyon, ay ituturing na karapat-dapat para sa tulong sa relokasyon. ION - Ang Initiation of Negotiations (Pagsisimula ng Mga Negosasyon) sa ilalim ng RAD Program ay ang petsa ng pagbibigay ng RAD Conversion Commitment (RCC) mula sa HUD. Inaasahang magkakaroon ng hiwalay na RCC para sa bawat property ng RAD conversion. Ang Initiation of Negotiations sa ilalim ng State of California ay ang petsa ng Kasunduan sa Opsiyong Pag-upa at Pagbili. May hiwalay na kasunduan para sa bawat property (bahay/lupa). Karapat-dapat na Mag-file ng Claim para sa Relokasyon - Kung may residenteng bumabagsak sa isa o higit pa sa mga sumusunod na kategorya, magiging karapat-dapat silang mag-file ng claim para sa relokasyon sa loob ng 12 buwan mula sa petsa nang bakantehin nila ang yunit ng pampublikong pabahay:

(1) isang taong permanenteng lumipat bunga ng isinagawang aksiyon ng Developer upang maiwasan ang responsibilidad ng pagbibigay ng tulong sa relokasyon;

(2) isang taong lumipat sa o makalipas ang petsa ng ION ng proyekto na walang natanggap na General Information Notice, RAD Relocation Notice, Notice of Non-Displacement; o, Notice of Eligibility for URA Relocation Assistance, ayon sa naaangkop; at

(3) isang taong permanenteng lumipat bago o makalipas ang petsa ng ION,

kung malaman ng HUD na bunga ng RAD conversion ang pagkakaalis.

Mga Residenteng Hindi Karapat-dapat - Hindi magiging karapat-dapat ang isang residenteng ilegal na umookupa ng isang yunit para sa tulong sa relokasyon. Ang ilegal na pag-okupa ay:

(1) pag-okupa ng isang tao na inutusang lumipat ng hukumang may legal na hurisdiksyon;

(2) o, kung ang pangungupahan ng tao ay legal na winakasan ng SFHA na

may dahilan, binakante ng nangungupahan ang lugar, at hindi isinagawa ang pagwawakas (termination) para sa layuning maiwasan ang mga obligasyon sa pagtulong sa relokasyon;

Ang mga benepisyo ng relokasyon kabilang ang karapatang bumalik ay mawawala at/o wawakasan kung ang isang tao na noong una ay napag-alamang karapat-dapat para sa mga benepisyo ng relokasyon ay pinaalis sa kalaunan sa pamamagitan ng kautusan ng korte sa panahon ng relokasyon.


Ang pagpapaalis na kaugnay ng hindi pagtupad sa inaatas na kaugnay sa pagsasagawa ng proyekto (hal. ang kabiguang umalis o lumipat kapag inabisuhan o makipagtulungan sa proseso ng relokasyon), ay hindi magpapawalang-bisa sa karapatan ng tao sa bayad sa relokasyon at ibang tulong na tinakda sa URA at sa Planong ito. Mga Pagbabago sa Komposisyon ng Sambahayan Hihikayatin ng SFHA at ng mga Development Team ang mga residente na magsagawa ng mga pagbabago sa komposisyon ayon sa kinakailangan, bago magsimula ang pansamantalang relokasyon. Aaprubahan ng SFHA ang pagdagdag ng mga miyembro ng sambahayan alinsunod sa mga kinakailangan na nakatakda sa Public Housing Admissions and Continued Occupancy Policy, Chapter 9. Karaniwan, ang lahat ng kahilingan para sa mga pagbabago sa komposisyon ng sambahayan ay pagbibigyan maliban sa mga indibiduwal na kung hindi man ay hindi karapat-dapat dahil sa batayan na karanasang kriminal na naitakda sa ACOP. Aalukin ang mga residente ng mga yunit ng post-RAD conversion batay sa laki ng sambahayan sa oras ng pansamantalang relokasyon. Ang mga pagbabago sa komposisyon ng pamilya matapos ang RAD ay ibabatay sa batayang nakatakda sa Housing Choice Voucher Administrative Plan ng SFHA. Pagbibigay ng Tulong Sinumang residente na nailipat ng tirahan ay bibigyan ng tulong para sa relokasyon kabilang ang tulong pinansiyal, alinsunod sa kaukulang batas at mga regulasyon. Ang antas ng ibibigay na Tulong para sa Relokasyon at Pinansiyal ay magdedepende sa paraan ng relokasyon na nauukol sa bawat residente. Mga Paraan ng Relokasyon – Tinutukoy ng chart sa ibaba ang tatlong paraan ng relokasyon at ang mga situwasyon kung saan gagamitin ang bawat paraan para sa RAD conversion.

KATEGORYA NG RELOKASYON:

PANSAMANTALANG RELOKASYON

PINAHABANG PANSAMANTALANG

RELOKASYON

KUSANG-LOOB NA PERMANENTENG

RELOKASYON PANAHON: Wala pang 12 buwan 12 buwan o higit pa 12 buwan o higit pa

MGA PROBISYON

PARA SA RESIDENTE:

Lumipat ang residente mula sa kasalukuyang

yunit ng pabahay tungo sa isa pang unit sa mismong property O tungo sa isang yunit sa labas ng site nang wala pang 12 buwan AT

bumalik sa property matapos makumpleto ang

konstruksiyon.

Lumipat ang residente mula sa kasalukuyang yunit ng

pabahay tungo sa isa pang unit sa mismong property O

tungo sa isang yunit sa labas ng site nang 12 buwan o higit pa, AT bumalik sa property matapos makumpleto ang

konstruksiyon.

Lumipat ang residente tungo sa isang

apartment sa labas ng site nang higit pa sa

12 buwan AT kusang-loob na inalis ang

kaniyang karapatang bumalik sa property

matapos ang konstruksiyon.


INAASAHANG PAGGAMIT:

Ang paraan ng relokasyon na gagamitin kapag ililipat

ng tirahan ang nangungupahan nang

wala pang 12 buwan dahil sa rehabilitasyon at

babalik sa isang kapalit na yunit sa proyekto kung

saan siya inilipat ng tirahan.

Ang paraan ng relokasyon na gagamitin sa opsiyon ng nangungupahan kapag

sosobra sa 12 buwan ang relokasyon at pumayag ang

nangungupahan na manatiling pansamantalang nakalipat ng

tirahan sa loob ng napagkasunduang panahon

batay sa bagong impormasyon tungkol sa kung

kailan siya makakabalik.

Opsiyon ng relokasyon batay sa pinili ng residente kapag

sosobra sa 12 buwan ang panahon ng

relokasyon at pinili ng residente na hindi

magpatuloy sa pinahabang

pansamantalang relokasyon.

Pansamantalang Relokasyon – Ang konstruksiyong pangrehabilitasyon sa ilalim ng proyektong RAD conversion ay tatapusin nang hindi kailangang permanenteng alisin ang sinumang okupante; samakatuwid, ang mga nangungupahang nakatira sa mga RAD property ay hindi itinuturing na mga taong pinaalis. Gayunman, karamihan sa mga nangungupahan ay kailangang pansamantalang lumipat ng tirahan sa iba pang yunit sa mismong property o sa mga yunit sa labas ng site sa ibang lokasyon habang sumasailalim ang kanilang yunit sa rehabilitasyon. Hindi dapat humaba ng higit pa sa isang taon ang relokasyon. Pinahabang Pansamantalang Relokasyon – Kung kinakailangang lumipat ng tirahan ng sinumang nangungupahan nang higit pa sa isang taon, bibigyan ng pagkakataon ang nangungupahan na piliin na manatiling pansamantalang nakalipat ng tirahan sa loob ng napagkasunduang panahon batay sa bagong impormasyon tungkol sa kung kailan siya makakabalik sa proyekto, o piliin ang kusang-loob na permanenteng relokasyon.

Voluntary Permanent Relocation – Dinisenyo ng SFHA ang RAD conversion upang maging karapat-dapat ang lahat ng nangungupahan na makabalik sa proyekto. Kung dapat na pansamantalang mailipat ng tirahan ang residente dahil sa konstruksiyon na higit sa 12 buwan, at pinili ang kusang-loob na permanenteng relokasyon, dapat na makakuha ang Developer ng may pabatid, na nakasulat na pahintulot mula sa residente ayon sa kanilang pagkakaunawa sa ibibigay na tulong at pagbabayad sa permanenteng relokasyon at pagbibigay-alam na winawakasan ng pagtanggap sa gayong tulong ang kaniyang karapatang bumalik sa proyekto. Mga Wika – Ibibigay ang lahat ng nakasulat na paunawa gamit ang mga sumusunod na wika: Ingles; Espanyol; Chinese; Russian; at, Vietnamese. Isasagawa ang mga pakikipagpulong sa residente sa mga wika lamang na naaangkop sa populasyon ng proyekto. Isasagawa ang indibiduwal na komunikasyon sa Ingles o sa pamamagitan ng pasalitang interpretasyon sa katutubong wika ng indibiduwal, kung isang wika lang ang nasasalita (mono-lingual).


MGA SERBISYO PARA SA PANSAMANTALA AT PINAHABANG PANSAMANTALANG RELOKASYON

Ibibigay ang mga sumusunod na serbisyo at tulong pinansiyal sa mga residente na pansamantala o permanenteng nailipat ng tirahan. 1. Kailangan ng Assessment

Bago ipatupad ang planong ito sa isang partikular na property, responsibilidad ng Development Team ang pagsasagawa ng assessment sa mga pangangailangan ng indibiduwal para sa bawat apektadong sambahayan upang malaman ang kanilang mga natatanging pangangailangan sa relokasyon. Ang impormasyong kakalapin sa assessment ay kabibilangan man lang ng impormasyon sa halimbawang assessment form na matatagpuan sa Exhibit A sa planong ito.

2. Mga Serbisyong Pagpapayo para sa Relokasyon

Ang mga serbisyong pagpapayo para sa relokasyon ay kabibilangan ng detalyadong impormasyon tungkol sa mga sumusunod: a. Inaasahang pansamantala o pinahabang pansamantalang panahon ng

relokasyon; b. Inaasahang lokasyon (sa site/sa labas ng site) ng pansamantalang yunit ng

pabahay para sa relokasyon; c. Opsiyon, kung sadyang pipiliin ng residente, na manirahan kasama ang pamilya

o mga kaibigan sa panahon ng pansamantalang relokasyon; d. Mga opsiyon ng mapag-iimbakan, ayon sa naaangkop; e. Kasama sa available na tulong para sa paglipat ang tulong sa pag-iimpake at

pag-aalis sa pagkakaimpake; f. Kasama sa mga responsibilidad ng nangungupahan sa panahon ng

pansamantalang relokasyon ang mga kinakailangan upang patuloy na mabayaran ang kaukulang upa ng nangungupahan;

g. Ang lahat ng karapatan ng nangungupahan sa ilalim ng RAD Program kasama ang kanyang karapatang bumalik sa property matapos ang konstruksiyon; at,

3. Pansamantalang Yunit ng Pabahay para sa Relokasyon – Kakailanganing lumipat ng mga residente mula sa kanilang kasalukuyang tirahang yunit kapag naabisuhan na may available na pansamantalang yunit ng pabahay para sa relokasyon. Dapat na disente, ligtas, at malinis ang pansamantalang yunit ng pabahay para sa relokasyon at ibinigay sa nangungupahan sa halagang hindi hihigit sa kung ano ang kanyang kasalukuyang binabayaran sa proyekto. Dapat gawin ang lahat ng makakaya upang mabigyan ang mga residente ng pinakamahabang posibleng panahon upang makalipat sa pansamantalang yunit ng pabahay para sa relokasyon. Para sa mga pansamantalang paglipat na relokasyon sa loob ng mismong property, dapat na mabigyan ang mga residente ng paunawang hindi bababa sa limang araw sa kalendaryo upang makalipat sa pansamantalang yunit ng relokasyon. Kung lilipat sa labas ng site, dapat na mabigyan ang mga residente ng paunawang hindi bababa sa sampung araw sa kalendaryo upang makalipat sa pansamantalang yunit ng relokasyon.


Batay sa limitadong availability ng panandaliang paupahang pabahay sa merkado ng San Francisco, inaasahang magkakaroon ng limitadong mapagpipiliang yunit para sa pansamantalang relokasyon. Kung higit pa sa isang yunit ang available, bibigyan ang mga residente ng mga mapagpipiliang yunit para sa pansamantalang relokasyon.

4. Tulong ng Pamilya at Kaibigan – Ang mga nangungupahang inaatasang mag-relocate sa labas ng site ay maaaring, sa diskresyon ng Development Team, pumili na tumira kasama ng mga miyembro ng pamilya o mga kaibigan sa panahon ng pansamantalang relokasyon. Kung piliin ng nangungupahan ang opsyong ito, magbibigay ang Development Team ng bayad upang ma-off set ang mga direktang gastos ng sambahayan bilang resulta ng (mga) karagdagang tao sa sambahayan ng pamilya/kaibigan. Kung piliin ng mga nangungupahang manatili kasama ng pamilya o mga kaibigan sa panahon ng pansamantalang relokasyon, babayaran ang nangungupahan bilang tulong sa relokasyon batay sa bilang ng mga miyembro ng sambahayan ayon sa chart sa ibaba.

PAMILYA AT MGA KAIBIGAN TULONG SA RELOKASYON

# NG MGA MIYEMBRO NG HH

BAYAD SA TULONG

1 $1,036 2 $1,381 3 $1,798 4 $2,268

5+ $2,661 Kung ang pansamantalang pananatili ay mas mababa sa 30 araw, ang mga halaga sa itaas ay ipo-prorate sa aktuwal na bilang ng araw ng pananatili. Ang Family and Friends Relocation Assistance Payment (Bayad sa Pamilya at Kaibigan sa Tulong sa Relokasyon) ay magbibigay sa nangungupahan bawat buwan makalipas ang pagkakatanggap ng upa ng nangungupahan sa pag-aari. Dapat ilaan ng mga nangungupahan ang pangalan, address at ibang impormasyon sa pakikipag-ugnayan sa tao kung saan sila titira bago sila tumanggap ng anumang Family and Friends Relocation Assistance Payment.

5. Tulong sa Paglipat – Lahat ng paglipat sa pansamantalang relokasyon sa loob ng 50 milyang radius ay isasagawa ng third party na kumpanyang naglilipat na napili ng (mga) kaukulang Development Team. Kabilang sa mga paglipat na ito ang mga paglipat mula sa kasalukuyang yunit ng Pampublikong Pabahay tungo sa pansamantalang yunit at ang pabalik na paglipat mula sa pansamantalang yunit tungo sa naisaayos o katatayong PBV na yunit. Responsibilidad ng Development Team ang pagtiyak na magbibigay ng wastong insurance ang anumang third party na tagapaglipat upang sagutin ang anuman at lahat ng claim na bunga ng naging pinsala sa mga ari-arian ng residente sa panahon ng proseso ng paglipat. Magbibigay ng nakasulat na impormasyon ang Mga Development Team sa lahat ng residente bago ang paglipat, ng proseso ng panahon ng pag-file ng claim sakaling magkaroon ng anumang pinsala.


6. Tulong sa Paglipat sa Labas ng Limampung Milyang Radius – Inaasahan na karamihan sa mga paglipat para sa pansamantalang relokasyon ay nasa loob ng 50 milyang radius. Gayunman, kung pinili ng nangungupahan na manirahan kasama ang pamilya o mga kaibigan sa labas ng 50 milyang radius, ibabatay ang tulong sa paglipat sa isang hindi nagbabagong bayad alinsunod sa pinakahuling schedule na nailathala ng Federal Highway Department gaya ng ipinapakita sa talahanayan sa ibaba, maliban kung ibibigay ng third party na kumpanyang naglilipat ang mga serbisyo sa paglipat sa mas mababang halaga kaysa sa halaga ng hindi nagbabagong bayad.

Nakabatay ang schedule ng hindi nagbabagong bayad sa mga kuwartong may muwebles (hindi sa sukat ng bedroom ng yunit). Hindi kasama ang mga kuwartong walang muwebles gaya ng mga banyo at/o kusina sa kabuuang bilang ng kuwarto.

SCHEDULE NG MGA HINDI NAGBABAGONG HALAGA NG PAGLIPAT

SIMULA HUNYO 22, 2012 (Pinakabagong Publikasyon ng DOT) Mga Kuwartong may Muwebles (Furniture) 1 2 3 4 5

Hindi Nagbabagong Halaga ng Paglipat $685 $880 $1,100 $1,295 $1,570

Mga Kuwartong may Muwebles (Furniture) 6 7 8 Karagdagang

Kuwarto Hindi Nagbabagong Halaga ng Paglipat $1,815 $2,090 $2,365 $250

7. Materyales para sa Pag-iimpake at Tulong – Bibigyan ang lahat ng nangungupahan

ng materyales para sa pag-iimpake ayon sa kinakailangan. Kapag hiniling, bibigyan ang mga sambahayan ng tulong sa pag-iimpake at pag-aalis sa pagkakaimpake.

8. Pag-iimbak – Kung pinili ng nangungupahan na manirahan na may kasamang

kapamilya ng kaibigan sa panahon ng pansamantalang relokasyon o kung nagbibigay ang property ng “hospitality suite” na may mga kasangkapan bilang pansamantalang pabahay para sa relokasyon, maaaring ilagay ang muwebles (furniture) sa isang secure na imbakan at babayaran ng kaukulang Development Team ang lahat ng kaugnay na gastusin sa pag-iimbak sa panahon ng pansamantalang relokasyon. Kung sa anumang kadahilanan pagkatapos ng rehabilitasyon/konstruksiyon, ang mga nakaimbak na item ay hindi na-claim ng nangungupahan, titigil ang mga pagbabayad para sa pag-iimbak at iiral ang kaukulang Batas ng Estado hinggil sa pagpapasya sa hindi na-claim na property.

9. Muling Pagkakabit ng Utility – Maaaring piliin ng Development Team na hayaan sa pangalan ng nailipat na sambahayan ang mga koneksiyon ng utility at bayaran ang mga utility sa ngalan ng nangungupahan sa panahon ng pansamantalang relokasyon. Gayunman, kung nailipat ang mga utility mula sa kasalukuyang account ng nangungupahan, ang pagbabayad para sa mga singil sa pagpapakabit na nauukol sa paglipat sa pansamantalang yunit ng pabahay at mga singil sa muling pagpapakabit upang mailipat ang mga utility pabalik sa naisaayos na PBV na yunit ay babayaran ng Developer. Babayaran ang mahahalagang utility sa ngalan ng awtorisadong miyembro ng sambahayan.


Kasama sa mahahalagang utility ang kuryente, gas, tubig, alkantarilya, pagtatapon ng basura, mga land line, cable/satellite television at internet. Babayaran lamang ang mga singil sa pagpapakabit para sa mga dati nang utility sa antas ng serbisyong mayroon sa yunit ng Pampublikong Pabahay bago ang pansamantalang relokasyon. Kung ang pagdiskonekta ng mga utility ay hahantong sa paghingi ng deposito upang muling maikabit ang mga utility, babayaran ng Developer ang nasabing deposito matapos na maikabit ulit ang utility. Gayunman, hindi babayaran ang mga nakalipas na dapat bayarang singil sa utility bago magsimula ang panahon ng pansamantalang relokasyon.

10. Mga Deposito na Pangseguridad at Alagang Hayop – Ililipat ang mga dati nang deposito na pangseguridad at alagang hayop sa mga yunit ng pampublikong pabahay sa bagong may-ari sa pagsasara ng proseso ng RAD conversion. Walang dapat bayaran na anumang karagdagang deposito na pangseguridad at alagang hayop ang mga nangungupahan para sa mga pansamantalang yunit ng pabahay o sa pagbalik sa PBV na yunit.

MGA SERBISYO PARA SA KUSANG-LOOB NA PERMANENTENG RELOKASYON Ibibigay ang mga karagdagang serbisyo at tulong pinansiyal, na inilarawan sa ibaba, kapag sosobra sa 12 buwan ang panahon ng relokasyon at pinili ng residente na hindi magpatuloy sa pinahabang pansamantalang relokasyon. 1. Mga Karagdagang Serbisyong Pagpapayo para sa Relokasyon – Magbibigay

ng karagdagang impormasyon tungkol sa mga available na opsiyon para sa kusang-loob na permanenteng relokasyon kabilang ang: availability at paggamit ng voucher batay sa nangungupahan; availability ng mga pagbabayad para sa kapalit na pabahay; at, tulong sa paglipat sa mga lugar na nasa labas ng 50 milyang radius ng kasalukuyang yunit ng pabahay.

2. Tulong sa Paghahanap ng Pabahay – Sa loob ng Lungsod o County ng San Francisco, magbibigay ng mga serbisyo para sa transportasyon at mag-aalok ng hindi bababa sa tatlong maihahambing na kapalit na yunit ng pabahay sa residente. Ang maihahambing na kapalit na yunit ay isang yunit na nakatutugon sa federal na Mga Pamantayan sa Kalidad ng Pabahay at angkop sa sukat ng pamilya. Sa labas ng Lungsod o County ng San Francisco, magiging limitado ang tulong sa paghahanap ng pabahay sa pagberipika ng maihahambing na kapalit na yunit batay sa mga kopya ng mga kasunduan sa paupa at/o mga pagsisiyasat para sa paglipat na isinasagawa ng katugmang Landlord o Kumpanyang Namamahala ng Property.

3. Tulong para sa Pag-upa sa Kapalit na Pabahay (Replacement Housing Rental Assistance (RAP)) – Magbibigay ng tulong para sa pag-upa sa kapalit na pabahay para sa kusang-loob na permanenteng relokasyon at kakalkulahin alinsunod sa Uniform Relocation Act.


Ang tulong sa pag-upa ng kapalit na pamamahay ay katumbas ng kaibahan ng mas malaki sa kabuuang bayad ng nangungupahan (upa ng nangungupahan at mga utility na binayad ng nangungupahan) sa yunit ng pampublikong pamamahay o 30% ng buwanang inayos na kita at haaga g upa dagdag ang mga utility na binayaran ng nangungupahan (alinsunod sa schedule ng angkop na voucher ng allowang sa utility) sa yunit ng pamalit na pamamahay. Ang nilaang kabuuang tulong sa upa ay sa panahong 42 buwan o maximum na $7,200.00 maliban lang kung hindi makakuha ng pamalit na tirahan na kahambing ng pinalitang bahay dahil sa limitasyon ng perang ito. Ang tulong sa upa ay kakalkulahin ayon sa itinakdang formula sa 49CFR24.402(b). Huling Paraan ng Pamalit na Pabahay - Magbibigay ang SFHA ng karagdagan o alternatibong tulong sa ayon sa kaso, sa mabuting layunin, nagbibigay ng angkop na konsiderasyon sa pagkakaroon ng maihahambing na pamalit na pabahay sa lugar ng proyekto; ang mga mapagkukunang magagamit para maglaan ng pamalit na pabahay; at ang mga indibiduwal na mga situwasyon ng taong napa-alis; o sa pag-alam na: may kaunti, kung mayroon mang, maihahambing na pamalit na pabahay na makukuha ng mga napa-alis na tao sa loob ng buong lugar ng proyekto; at sa makatuwid, ang huling paraang ng tulong sa pabahay ay kailangan para sa nuong lugar; hindi makumpleto ang proyekto sa napapanahong paraan nang walang huling paraang tulong sa pabahay; at ang napiling paraan sa huling paraang tulong sa pabahay ay sulit sa halaga, isinasaalang-alang ang lahat ng elemento na nagbibigay sa kabuuang mga gastos ng proyekto. Ang paraang ito sa pagbibigay ng pamalit na pabahay ng huling paraan ay may kasamang bayad sa pamalit na pabahay na lagpas sa mga limitasyong itinakda ng URA kapag walang magagamit na Housing Choice Voucher para maibigay sa napa-alis na tao.

4. Mga Voucher Batay sa Nangungupahan (Tenant Based Vouchers) – Magbibigay ng voucher na nakabatay sa nangungupahan ang SFHA, kung available, sa mga sambahayan lang sa mga property na kung saan sumosobra sa 12 buwan ang panahon ng relokasyon at pinipili ng nangungupahan ang kusang-loob na permanenteng relokasyon. Kung gumamit ng voucher, ang isang maihahambing na kapalit na yunit ay isang yunit na nakatutugon sa federal na Mga Pamantayan sa Kalidad ng Pabahay (Housing Quality Standards); ay angkop sa laki ng pamilya; at, abot-kaya sa ilalim ng mga kinakailangan para sa pagiging abot-kaya ng Housing Choice Voucher. Itinatakda ng mga kinakailangan para sa pagiging abot-kaya na ang kabuuang bayad ng nangungupahan (upa ng nangungupahan at mga utility na binabayaran ng nangungupahan batay sa kaukulang schedule ng allowance para sa utility ng SFHA) ay hindi maaaring sumobra sa 40% ng buwanang nai-adjust na kita ng sambahayan. Kung lumipat ang nangungupahan sa labas ng Lungsod o County ng San Francisco, at gumamit n voucher, ipoproseso ng SFHA ang isang kahilingan para sa portability sa kaukulang Housing Authority kung saan pinili ng residente na lumipat ng tahanan.


5. Mga Deposito na Pangseguridad at Alagang Hayop – Ipoproseso ang mga deposito na pangseguridad para sa kusang-loob na permanenteng relokasyon ayon sa mga sumusunod: a. Kung gumagamit ng voucher batay sa nangungupahan, matapos aprubahan ang

voucher na yunit, direktang babayaran ng SFHA sa landlord ang buong depositong pangseguridad na hinihingi ng landlord. Gagamitin ang deposito na pangseguridad sa pampublikong pabahay at/o alagang hayop ng nangungupahan tungo sa pagbabayad na ito at ang balanse ng deposito na pangseguridad ay nasa anyong “loan”.

Ang “loan” ay sa halaga sa pagitan ng deposito na pangseguridad sa pampublikong pabahay at/o alagang hayop ng nangungupahan at ng buong deposito na pangseguridad na hinihingi ng may-ari. Lalagdaan ng nangungupahan ang isang kasunduan na kapag binakante na ang yunit, ang anumang halaga ng deposito na pangseguridad at/o alagang hayop na mare-refund ay ibabayad muna sa SFHA hanggang sa halaga ng “loan” at ang balanse ay sa nangungupahan.

b. Kung hindi gumagamit ng voucher batay sa nangungupahan, ire-refund nang buo ang deposito na pangseguridad at/o alagang hayop sa nangungupahan matapos bakantehin ang yunit ng Pampublikong Pabahay.

Mga Fixture na Pag-aari ng Residente Sa lahat ng paraan ng relokasyon, responsibilidad ng mga residente ang pagdiskonekta ng mga item na kanilang na-install o naikabit sa loob o sa labas o sa kanilang yunit gaya ng mga ceiling fan, mga telebisyon sa dingding o iba pang elektronikong device, at mga panlabas na tarangkahan o bar na pangseguridad. Iiimpake at ililipat ang mga item na nadiskonekta at naalis mula sa nakapirming kabitan kasama ng lahat ng iba pang kasangkapan. Ituturing na inabandona at hindi na-claim ang mga item na hindi naalis at aalisin bilang bahagi ng rehabilitasyon. Magbibigay ng tulong sa pag-aalis ng mga personal na item ayon sa kinakailangan alinsunod sa isang kahilingan para sa mga makatuwirang matutuluyan. Isasauli sa yunit ang mga inalis na personal na item matapos ang konstruksiyon ngunit maaari lang ma-reinstall kung pinapayagan sa ilalim ng bagong kasunduan sa paupa. Mga Voucher Batay sa Nangungupahan para sa Paghihirap (Hardship Tenant Based Vouchers) Sa panahon ng proseso ng relokasyon, gagawa ang SFHA ng available na mga turn-over voucher para sa mga sitwasyon ng paghihirap sa ilalim ng RAD Conversion Program. Batay sa kamakailang kasaysayan ng turnover, tinataya ng SFHA na may kabuuang 30 voucher na maaaring maging available para sa mga kaso ng paghihirap sa bawat Phase ng proyektong RAD conversion.


Maaaring humiling ang Mga Development Team ayon sa kaso (case by case basis) ng voucher batay sa nangungupahan para sa relokasyong may paghihirap. Limitado sa mga sitwasyon ang relokasyong may paghihirap, kung saan may agad na panganib sa pamilya, gaya ng karahasan sa tahanan, mga witness protection program, mga sitwasyong pang-emergency kung saan walang kontrol ang pamilya at ang mga kapansanan ng isang miyembro ng sambahayan na nangangailangan ng buong oras na live-in na pangangalaga at walang yunit ang property na makakatanggap sa attendant para sa live in na pangangalaga. Maaaring kasama rin sa paghihirap ang (mga) property kung saan kakailanganin ng antas ng rehabilitasyon na umalis ang lahat ng nangungupahan sa property nang higit pa sa 12 buwan dahil sa mga pagkaantala sa konstruksiyon.


IV. ANG PROSESO NG RELOKASYON Mga Hakbang sa Relokasyon Binibigyang-diin ng chart sa kanan ang mga pangkalahatang hakbang na hihingin sa lahat ng Development Team sa pagpapatupad ng Plano ng Relokasyon. 1. Isasagawa ng lahat ng

Development Team ang proseso ng relokasyon upang matiyak ang pagkakapantay-pantay sa pagpapatupad ng mga lokal na patakaran at ng mga pang-estado at federal na kinakailangan.

2. Alinsunod sa mga hinihingi

ng RAD nakapagbigay ng General Information Notice (GIN) ang SFHA kapwa sa Phase I at Phase II property.

3. Magkakasamang nagsagawa ang SFHA, MOHCD at Development Team ng mga pulong ng residente para ipakita at repasuhin ang draft na Plano sa Relokasyon.

4. Binigyan ng Mga Development Team ang MOHCD ng mga panimulang palagay sa relokasyon at mga badyet batay sa kasalukuyang mga bakante sa site at mga schedule ng phasing ng konstruksiyon.

5. Magsasagawa ng mga assessment ang Mga Development Team ng bawat

residente upang bumuo ng indibiduwal na pansamantalang plano ng relokasyon, tukuyin ang mga espesyal na pangangailangan at matukoy ang antas ng tulong na kinakailangan para sa bawat residente. Papasok ang Mga Development Team sa isang Kasunduan sa Relokasyon o iba pang gayong dokumento kung saan tinatanggap ng nangungupahan sa kasulatan ang kanyang pagkakaunawa sa mga pangangailangan para sa pansamantalang relokasyon; at kanilang mga karapatan at responsibilidad sa panahon ng pansamantalang relokasyon kasama ang karapatang bumalik sa proyekto pagkatapos makumpleto ang rehabilitasyon.

6. Minimum na 120 araw bago ang naka-schedule na pagsasara ng RAD conversion,

tutukuyin ng Mga Development Team ang lahat ng kinakailangan sa relokasyon (pansamantala at permanente), tukuyin ang mga mapagkukunan para sa relokasyon upang masapatan ang mga pangangailangan, at mabigyan ang MOHCD ng panghuling schedule ng inaasahang relokasyon at konstruksiyon.


7. Kukunin ng Mga Development Team ang lahat ng kinakailangang serbisyo ng third party upang maipatupad ang mga aktibidad sa relokasyon kabilang ang mga kumpanyang naglilipat, mga kumpanyang nag-iimbak at mga serbisyo sa transportasyon. Dapat isagawa ang mga pagsisikap na makipagtulungan sa mga serbisyong third party sa Mga Development Team upang mabawasan ang mga gastusin.

8. Hindi bababa sa 90 araw bago magsara ang RAD, maglalabas ng RAD na Paunawa ng Relokasyon (RAD Notice of Relocation) ang Development Team na magsisilbing Notice of Intent to Acquire.

9. Hindi bababa sa 90 araw bago ang pansamantalang relokasyon ng bawat nangungupahan, maglalabas ang Development Team ng 90 Araw na Notice to Vacate; ng Notice of Non-Displacement o ng Notice of Eligibility of URA Relocation, ayon sa naaangkop, na kabibilangan ng alok ng (mga) pansamantalang yunit ng relokasyon.

10. Tatlumpung araw bago magsara ang RAD, maglalabas ang Development Team ng 30 araw na paunawa ng pagwawakas ng Public Housing Lease Agreement (Kasunduan sa Paupa sa Pampublikong Pabahay) mula sa SFHA, at alok na panibagong paupa, matapos ang rehabilitasyon. Ang panibagong kasunduan sa paupa ay magkakaron ng bisa sa simula ng buwan kasunod ng pagsasara ng RAD para sa bawat property. Kakailanganin ng mga Residente na magsagawa ng bagong paupa bago ang petsa ng bisa.

11. Isi-schedule ng Mga Development Team ang mga paglipat ng pansamantalang

relokasyon matapos ang pagbibigay ng mga kinakailangang paunawa sa itaas. Matapos ang pagsasara ng transaksiyong RAD, isasaayos at kukumpletuhin ng Mga Development Team ang mga paglipat sa mga pansamantalang yunit ng relokasyon batay sa schedule ng phasing ng konstruksiyon.

12. Responsibilidad ng Mga Development Team na subaybayan ang mga

nangungupahan sa panahon ng relokasyon at pagsasaayos ng mga suportang serbisyo ayon sa kinakailangan.

13. Sa pagkumpleto ng lahat ng trabaho sa konstruksyong pang-rehabilitasyong sa mga pag-aaril, dapat gumawa ang Development Team ng koordinasyon ng pederal na inspeksiyon ng Housing Quality Standards (HQS) para sa bawat yunit. Dapat hilingin ng mga Development Team ang inspeksiyon ng HQS 10 araw bago ang panghuling yugto ng konstruksiyon sa paghahanda sa muling paninirahan. Kapag hindi nakumpleto ng SFHA ang HQS na inspeksiyon sa hiniling na 10 araw na panahon, maaaring magpatuloy ang Developer sa pagpapatira sa yunit, at isasagawa ng SFHA ang inaatas na inspeksiyong HQS matapos ang paninirahan.

14. Tatapusin ng Mga Development Team ang lahat ng pabalik na paglipat para sa lahat ng nangungupahan tungo sa isang wastong yunit sa proyekto gaya ng inilarawan sa ibang bahagi ng planong ito.


Mga Pagkaantala sa Konstruksiyon Kung ang mga pagkaantala sa konstruksiyon ay hahantong sa pansamantalang relokasyon na sosobra sa isang taon, maglalabas ng URA Notice of Relocation Eligibility ang Development Team. Maglalaman ng mga sumusunod na impormasyon ang paunawang ito: Na-update na impormasyon kung kailan inaasahan na makakabalik ang residente

sa proyekto;

Isang opsiyon para sa residente na piliing manatiling pansamantalang nakalipat ng tirahan batay sa na-update na impormasyon o upang tumanggap ng permanenteng URA na relokasyon kapalit ng paggamit sa karapatang bumalik;

Kung pipiliin ng residente na tumanggap ng permanenteng URA tatlong maihahambing na kapalit na tirahan man lang; at,

90 araw na paunawa ng kung kailan kakailanganin niyang lumipat mula sa pansamantalang yunit ng pabahay, kung naaangkop.

Mga Mapagkukunan ng Pabahay para sa Relokasyon Inaasahan ng planong ito na ang pansamantalang relokasyon ng mga sambahayn na kinakailangan upang matapos ang konstruksiyong pangrehabilitasyon ay karaniwang maisasagawa sa pamamagitan ng mga bakanteng yunit sa mismong site. Nakatanggap ng pahintulot ang SFHA mula sa HUD na itigil ang pagpapaupa ng mga bakanteng yunit upang magkaroon ng availability ng mga bakanteng yunit bilang unang pagkukunan ng pansamantalang pabahay para sa relokasyon. Gayunman, sa ilang property kukulangin ang mga yunit na tutugon sa mga pangangailangan sa pansamantalang relokasyon sa matipid na paraan. Ang mga karagdagang mapagkukunan ng pabahay para sa pansamantalang relokasyon ay kabibilangan ng mga sumusunod na pagkakaayos ng priyoridad. 1. Mga bakanteng yunit ng Pampublikong Pabahay sa iba pang site sa mismong

komunidad o malapit sa kasalukuyang yunit ng Pampublikong Pabahay ng nangungupahan.

2. Mga bakanteng yunit sa iba pang property sa real estate portfolio ng Development Team at MOHCD na available sa ilalim ng mga kaukulang kinakailangan na pangregulasyon.

3. Mga karaniwang paupahang yunit na tinukoy at nasertipikahan bilang disente, ligtas at malinis ng kaukulang Development Team.

4. Mga pasilidad para sa Matagalang Pamamalagi na nasertipikahan bilang disente, ligtas at malinis at tumutugon sa mga kinakailangan ng laki ng pamilya nang hindi nagdudulot ng pagsisiksikan na tinukoy sa ilalim ng HQS.


5. Magkakaroon ng opsiyon na manatili ang mga residente na kasama ang mga kapamilya o kaibigan sa panahon ng pansamantalang relokasyon basta ang pabahay ng pamilya/kaibigan ay nasertipikahan bilang disente, ligtas at malinis at ang kanilang pananatili ay hindi magdudulot ng pagsisiksikan gaya ng tinukoy sa HQS.

Sukat ng Pansamantalang Yunit ng Relokasyon Ang yunit ng Pampublikong Pabahay kung saan kasalukuyang nakatira ang nangungupahan ay hindi tutukoy sa sukat ng yunit ng pansamantalang relokasyon na iniaalok sa pamilya. Ang yunit ng pabahay para sa pansamantalang relokasyon ay maaaring kahit gaano kalaki basta hindi siksikan ang pamilya gaya ng tinukoy ng Federal Housing Quality Standards. Maaaring tukuyin ang mga sambahayan bilang dalawang magkahiwalay na yunit kung maaari batay sa edad ng mga miyembro ng pamilya at kaugnayan. Kung kailangan ang dalawang yunit upang matugunan ang isang pamilya, gagawin ang lahat ng makakaya upang magamit ang dalawang yunit sa mismong property. Pagtangging Tumanggap ng Pansamantalang Pabahay para sa Relokasyon Isasagawa lang ang legal na aksiyon na paalisin ang isang nangungupahan bilang panghuling alternatibo sa pag-aalok ng mga opsiyon sa pansamantalang pabahay para sa relokasyon sa mga nangungupahan. Malinaw na idodokumento ang mga tala ng relokasyon upang suportahan ang mga sitwasyong may kinalaman sa pagpapaalis upang matiyak na ang nasabing pagpapaalis ay hindi bunga ng aksiyong isinagawa ng Developer upang maiwasan ang responsibilidad ng pagbibigay ng tulong para sa relokasyon. Gayunman, isasagawa ang legal na aksiyon upang paalisin para sa pagtanggi ng nangungupahan na tanggapin ang pansamantalang pabahay para sa relokasyon nang walang magandang dahilan. Ang magandang dahilan ng pansamantalang relokasyon ay magiging limitado sa mga sumusunod: • Ipinapakita ng pamilya na ang pansamantalang yunit ng pabahay ay nagdudulot

ng agad at malubhang panganib sa buhay, kalusugan o kaligtasan ng pamilya. Bibigyan ng Developer ang pamilya ng isang karagdagang panghaliling pansamantalang yunit ng pabahay.

• May propesyonal sa kalusugan na tumitiyak sa pansamantalang pagpapaospital. Makikipagtulungan ang Developer sa tinukoy na emergency contact upang maisayos ng pamilya ang pansamantalang relokasyon ng mga kasangkapan at personal na gamit upang malimitahan ang mga pagkaantala sa proyekto.


V. IBA PANG AKTIBIDAD Pagwawakas ng Paupa sa Pampublikong Pabahay Pagkatanggap ng RAD Conversion Commitment (RCC), bibigyan ng Mga Development Team ang bawat nangungupahan ng 30 Araw na Paunawa ng Pagwawakas ng Kasunduan sa Paupa sa Pampublikong Pabahay mula sa SFHA. Ang partikular na dahilan para sa pagwawakas ng kasunduan sa paupa para sa Pampublikong Pabahay ay tinukoy ayon sa mga sumusunod:

“Ang property na kasalukuyan mong inookupahan ay kasali sa Rental Assistance Demonstration (RAD) Program ng Department of Housing and Urban Development’s (HUD). Noong <<date>>, inilabas ng HUD ang RAD Conversion Commitment (RCC) upang ma-convert ang iyong property mula sa Pampublikong Pabahay tungo sa Mga Project Based Voucher. Kung kaya, magwawakas ang iyong Pag-upa sa Tirahang Pampublikong Pabahay nang 30 araw mula sa petsa ng paunawang ito.”

Alok na Panibagong Paupa Kasama ng pagbibigay ng pagwawakas ng kasunduan sa Pampublikong Pabahay na pangungupahan, magbibigay ang Development Team ng alok sa isang panibagong pangungupahan. Lahat ng mga nangungupahan ay aatasang tumupad sa bagong pagpapaupa mula sa unang buwan matapos ang pagsasara ng transaksiyong RAD. Ang bawat Development Team ay gagamit ng upang napili nila ngunit may kasamang ilang tuntunin at kundisyon na hindi magbabago sa lahat ng mga na-convert na pag-aari ng RAD at may kasamang, hindi bababa, sa mga sumusunod na dokumento bilang kalakip.

1. HUD Project Based Voucher Tenancy Addendum 2. RAD PBV lease rider 3. PBV Statement of Family Obligations 4. RAD House Rules

Pagwawakas ng Pag-upa sa Pansamantalang Relokasyon Ang materyal na paglabag sa kasunduan sa paupa o kasunduan sa paupa para sa pampublikong pabahay at pagkabigong maitama ang gayong paglabag, sa loob ng nakasaad na mga hinihingi ng paunawa sa ilalim ng paupa, ang batas pang-estado o regulasyong federal ay maaring humantong sa pagpapaalis sa panahon ng pansamantalang relokasyon.


Pagtatala Responsibilidad ng SFHA ang pagpapanatili ng lahat ng General Information Notice (Paunawa ng Pangkalahatang Impormasyon) na ibinibigay bago ang pagpapatupad ng programa ng relokasyon. Responsibilidad ng Mga Development Team ang lahat ng iba pang tala na may kinalaman sa proseso ng relokasyon ng residente. Iingatan na may sapat na detalye ang mga tala at dokumentasyon upang maipakita ang pagsunod sa lahat ng hinihingi ng CRAL, URA at RAD. Isasama sa gayong mga tala ang lahat ng paunawa at mga claim form kabilang ang katunayan ng pagbabayad ng mga claim, at iingatan sa loob ng tatlong taon man lang makalipas ang pinakahuling petsa ng (1) pagbibigay ng lahat ng bayad sa mga apektadong nangungupahan; (2) ang petsa ng pagtatapos ng proyekto; o (3) paglutas sa lahat ng problemang bunga ng paglilitis, negosasyon, pag-odit, o iba pang aksiyon.


VI. MGA KARAINGAN NG RESIDENTE Pangkalahatan Ang assessment sa mga pangangailangan ng indibiduwal na nangungupahan na tatapusin ng Mga Development Team bago magsimula ang relokasyon ang gagabay sa plano ng pansamantalang relokasyon para sa bawat residente. Gagawin ang lahat ng makakaya upang matugunan ang mga kahilingan ng mga residente; gayunman, hindi posibleng matugunan ang lahat ng kahilingan sa loob ng mga limitasyon ng mga kinakailangan sa konstruksiyon at mga schedule. Nababatid na hindi lahat ng kahilingan ay matutugunan, gumawa ang SFHA ng proseso ng paglutas sa reklamo at karaingan upang matugunan ang mga alalahanin at reklamo ng mga nangungupahan sa panahon ng RAD na pansamantalang relokasyon. Bago ang RAD conversion, ipoproseso ang mga karaingan na walang kinalaman sa pansamantalang relokasyon alinsunod sa mga patakaran at mga pamamaraan na itinakda sa Public Housing Admissions and Continued Occupancy Policy ng SFHA. Sa pagsasara ng RAD conversion, ipoproseso ang mga karaingan na walang kinalaman sa pansamantalang relokasyon alinsunod sa mga patakaran at mga pamamaraan na itinakda sa Housing Choice Voucher Administrative Plan ng SFHA. Proseso ng Paglutas sa Reklamo at Karaingan Gagamitin ang sumusunod na proseso para sa mga reklamo at karaingan ng Mga Residente na may kinalaman sa proseso ng RAD na relokasyon. Maaaring mag-file ang mga nangungupahan ng anumang reklamo na may kinalaman sa pansamantalang relokasyon sa ilalim ng Hakbang 1 at 2 sa ibaba. Ang mga item na maaaring ireklamo sa ilalim ng Hakbang 3 at 4 sa ibaba na may kinalaman sa pansamantalang relokasyon ay limitado sa: 1) pagiging karapat-dapat sa mga benepisyo ng pnsamantalang relokasyon; at, 2) ang halaga ng tulong na ibinibigay sa ilalim ng pansamantalang relokasyon kung saan nararapat ang nangungupahan sa ilalim ng mga hinihingi ng RAD Program, California Relocation Law; o ng Federal Uniform Relocation Act. Ang mga item na maaaring ireklamo sa ilalim ng Hakbang 3 at 4 sa ibaba na may kinalaman sa kusang-loob na permanenteng relokasyon ay kinabibilangan ng: 1) ang halaga ng tulong na ibinibigay sa ilalim ng permanenteng relokasyon kung saan nararapat ang nangungupahan sa ilalim ng mga hinihingi ng RAD Program, California Relocation Law; o ng Federal Uniform Relocation Act; at, 2) klasipikasyon ng kapalit na yunit na iniaalok bilang maihahambing na kapalit na yunit sa ilalim ng California Relocation Law at ng Federal Uniform Relocation Act.


Hakbang 1 – Hindi Pormal na Kalutasan Dapat na personal na sabihin ang anumang reklamo sa kaukulang Mga Kawani ng Relokasyon ng Development Team, upang hindi pormal na matalakay ang reklamo at maayos nang hindi na nangangailangan pa ng karagdagang aksiyon. Ihahanda ang buod ng gayong talakayan sa loob ng tatlong (3) araw na may pasok (working days) pagkatanggap ng pasalitang reklamo at isang kopya ang ibibigay sa nangungupahan at isang mananatili sa file ng relokasyon.

Tutukuyin ng buod ang mga pangalan ng mga kalahok, petsa ng pagpupulong, ang dahilan ng iminungkahing kapasyahan sa reklamo at ang mga partikular na dahilan nito, at papayuhan ang nangungupahan tungkol sa karapatang magsumite ng nakasulat na reklamo sa Project Manager. Hakbang 2 – Nakasulat na Reklamo sa Project Manager ng Development Team Maaaring magsumite ang nangungupahan ng nakasulat na reklamo sa Project Manager sa loob ng limang (5) araw mula sa petsa ng pagtanggap ng buod ng pasalitang talakayan. Tutugon ang Project Manager sa nakasulat na reklamo sa loob ng limang (5) araw mula nang matanggap at magbibigay ng iminungkahing pagpapasya sa reklamo at ang mga partikular na dahilan nito. Papayuhan din ng nakasulat na tugon ang nangungupahan ukol sa karapatang mag-file ng nakasulat na claim sa Rent Board ng Lungsod ng San Francisco alinsunod sa Ordinance 227-12, San Francisco Right to Revitalized Housing Ordinance at may kasamang paglalarawan ng proseso para sa pag-file ng claim. Hakbang 3 – Nakasulat na Claim sa San Francisco Rent Board Maaaring magsumite ng claim ang nangungupahan sa San Francisco Rent Board sa form at alinsunod sa mga pamamaraang itinakda ng Rent Board. Kikilos ang Rent Board bilang hiwalay na third party upang suriin ang mga claim sa relokasyon at gumawa ng mga pagpapayong rekomendasyon sa SFHA. Ang proseso ng pagsusuri at pagpapayo para sa mga claim na natanggap sa ilalim ng hakbang na ito para sa RAD program ay bubuuin ng pagdinig na isinagawa ng Rent Board Administrative Law Judge at nakasulat na pagpapayong rekomendasyon sa SFHA mula sa Administrative Law Judge at ng nangungupahan na may kopya sa Development Team. Upang matiyak ang napapanahong tugon sa nang nangungupahan, isasagawa ng Rent Board ang pagdinig sa loob ng tatlumpung araw sa kalendaryo mula sa petsa ng pagtanggap ng kahilingan mula sa nangungupahan. Ibibigay ng Rent Board ang kanilang rekomendasyon sa SFHA sa loob ng 10 araw na may pasok (business days) mula sa petsa ng pagdinig. Alinsunod sa ordinansa, sisingilin ang Development Team para sa proyekto ukol sa oras at materyales para saanumang gastusing administratibo na matamo ng Rent Board o ng anumang entity ng Lungsod sa pagsusuri sa mga claim sa ilalim ng prosesong ito.


Hakbang 4 – Pagtukoy ng SFHA Pagkatanggap ng nakasulat na pagpapayong rekomendasyon mula sa Rent Board, agad na kokonsultahin ng SFHA ang Developer sa pagsisikap na umabot sa isang kasunduan sa panghuling resulta ng karaingan. Tapat na kikilos ang SFHA at ang Development Team sa pagpapayong rekomendasyon ng Rent Board, maliban kung ang gayong rekomendasyon ay hahantong sa paglabag sa anumang estado ng batas federal. Matapos kumonsulta sa Development Team ngunit hindi hihigit sa (15) araw na may pasok mula nang matanggap ang nakasulat na rekomendasyon mula sa Rent Board, gagawa ang SFHA ng panghuling nakasulat na desisyon sa nangungupahan. Ang nakasulat na desisyong ito ay magpapayo sa mga partido hinggil sa panghuling pagpapasya sa reklamo at ang mga kadahilanan nito. Pagsunod sa Mga Kinakailangan para sa Pansamantalang Relokasyon Ang tagumpay ng proseso ng RAD conversion ay nakasalalay sa pagtatapos ng lahat ng kinakailangang rehabilitasyon sa loob ng naitakdang panahon ng konstruksiyon at mga badyet na mangangailangan ng pagsunod sa mga schedule ng pansamantalang relokasyon. Samakatuwid, kinakailangang sundin ng mga residente ang lahat ng hinihingi para sa pansamantalang relokasyon sa panahon ng proseso ng paglutas sa reklamo kabilang ang:

1. Pagtanggap sa alok na pansamantalang yunit ng pabahay. 2. Paglipat sa pansamantalang yunit ng pabahay sa itinakdang petsa. 3. Pagbalik sa isang naitalagang yunit sa proyekto kung saan inilipat ng tirahan

ang nangungupahan. Paabiso sa Residente ukol sa Proseso ng Reklamo Bibigyan ng mga nakasulat na tagubilin ang mga nangungupahan tungkol sa proseso ng paglutas sa reklamo sa oras ng pagbibigay ng RAD na Paunawa ng Relokasyon. Pagsusuri ng Claimant (Naghahabol) sa Mga File Maliban na lang kung ang pagiging lihim ng materyal ay protektado ng batas o ipinagbabawal ng batas ang paghahayag nito, papayagan ng Development Team ang claimant na siyasatin ang lahat ng file at tala na kaugnay ng kanyang claim. Karapatan sa Pagpapayo Sinumang naagrabyadong partido ay may karapatan katawanin ng legal o iba pang tagapayo na babayaran niya sa alinman at sa lahat ng bahagi ng proseso ng karaingan na naitakda sa planong ito.


Pagsusuri ng Hukuman Walang anuman sa Pamamaraan sa Paglutas ng Reklamo at Karaingan (Complaint Resolution and Grievance Procedure) na ito ang pipigil sa anumang paraan, o maglilimita sa claimant, sa Developer o sa Awtoridad sa paghingi ng pagsusuri ng hukuman ukol sa isang claim kapag nagamit na ang lahat ng remedyong administratibo na magagamit dito. Mga Claim at Apela Matapos ang Relokasyon Matapos ang relokasyon, maaaring mag-file ng nakasulat na apela sa SFHA ang isang nangungupahan kung naniniwala siyang hindi maayos na naisaalang-alang ng Development Team ang isang claim para sa tulong sa relokasyon kabilang ang pagiging karapat-dapat para sa, o sa halagang, anumang tulong sa pagbabayad na hinihingi sa ilalim ng Rental Assistance Demonstration Program, ng Uniform Relocation Act, o ng California Relocation Law. Anumang apela sa ilalim ng probisyong ito ay dapat i-file sa loob ng labindalawang (12) buwan mula sa petsa ng pagkumpleto ng Development Team sa relokasyon kung saan nakabatay ang apela.


VII. KARAPATANG BUMALIK Pangkalahatan Ipinagbabawal ng Rental Assistance Demonstration Program ang permanenteng hindi kusang-loob na relokasyon ng mga residente bunga ng conversion mula sa Pampublikong Pabahay tungo sa tulong na Project Based Voucher. Nananatili ang karapatan ng mga residenteng nailipat ng tirahan na makabalik sa property (bahay/lupa) kapag natapos na ang konstruksiyon/rehabilitasyon at disente, ligtas at malinis ang kondisyon ng mga yunit. Mga Pagsisiyasat Bago ang Pag-okupa Ang mga May-ari ng Pag-aari ay magsasagawa ng “Phase Completion Certification” at ang mga yunit ay maaaring tirahan sa pagkumpleto ng rehabilitasyon sa bawat bahaging kinilala sa Kontratang Agreement to Enter into the Housing Assistance Payments (AHAP), pinatototohanan na ang mga nakumpletong yunit ay alinsunod sa Federal Housing Quality Standards (HQS). Hindi magsasagawa ang SFHA ng mga pansamantalang inspeksiyon sa konstruksiyon. Sa pagsusumite ng Phase Completion Certification sa huling yugto, ang mga may-ari ay dapat maglagay ng tsek sa kahong humihingi ng mga inspeksiyon ng HQS. Magtatakda ang SFHA ng mga inspeksiyon para sa buong pag-aari sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng pagtanggap ng form ng sertipikasyon. Isasagawa ang mga inspeksiyon alinsunod sa karaniwang protokol ng inspeksiyon ng SFHA. Binibigay sa link sa ibaba lahat ng impormasyong kaugnay ng mga inaatas ng HQS sa inspeksiyon. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs Pagbalik sa Proyekto Bibigyan ang mga residente ng kahit na 7 araw man lang na paunawa ng petsa at oras para makabalik sa naisaayos na PBV na yunit. Bibigyan ng konsiderasyon ang mga sitwasyong hindi na kontrolado ng residente gaya ng mga medikal na emergency. Ang pagkabigong tapusin ang paglipat kapag pinayuhang gawin ay hahantong sa pagwawakas ng karapatang bumalik at pagwawakas ng anumang karagdagang tulong para sa relokasyon. Maaaring isagawa ng developer ang lahat ng kinakailangang legal na aksiyon kabilang ang pagpapaalis, kung mabigong umalis ang residente sa pansamantalang yunit ng pabahay gaya ng iniutos. Mga Nangungupahan na Sobra ang Kuwarto (Over-Housed Tenants) Ang mga pamilyang over-housed (sobra ang kuwarto) sa panahon ng pansamantalang relokasyon ay ibabalik sa isang yunit na angkop ang sukat kung may mga available na gayong yunit sa kaaayos na proyekto.


http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs

http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/hqs

Kung walang available na angkop na yunit, ilalagay sa pinakamaliit na yunit na available sa proyekto ang pamilyang over-housed na nakatutugon sa laki ng pamilya. Maaaring patuloy na maging over housed ang isang pamilya hanggang sa umalis sa proyekto ang nangungupahan. Dapat na maitama ang laki ng mga pamilyang over-housed ayon sa sumusunod na pagkakaayos:

1. Mga residenteng kusang-loob na hihiling ng mas maliit na yunit. 2. Ang mga sambahayan na may pinakamaraming bilang ng sobrang bedroom ay

itatama ang sukat sa pinakamaliit na wastong laki ng yunit na available sa property. 3. Ang mga sambahayan na may kaparehong bilang ng sobrang bedroom ay itatama

ang sukat batay sa haba ng pangungupahan simula sa mga pinakahuling petsa ng upa ng unang paglipat sa property.

Maaaring patuloy na manatiling under housed (kulang sa kuwarto) ang isang pamilya basta hindi sila siksikan hanggang sa umalis sa proyekto ang nangungupahan. Matapos ang Pag-okupa sa Mga Siksikang Yunit

Kung may sambahayang magsisiksikan pagbalik nila, ibabahay sila sa pinakamalaking yunit na available para sa sukat ng kanilang sambahayan sa property. Ang post-RAD na may-ari at/o Kumpanyang Namamahala ay makikipagtulungan sa SFHA upang matukoy ang mga opsiyon sa pabahay at ang (mga) siksikang sambahayan ay aalukan ng alternatibong pabahay kapag available. Maaaring kasama sa mga opsiyon ang isang yunit sa ibang na-convert sa RAD o iba pang property na nai-sponsor ng SFHA na may katumbas na tulong sa pag-upa o voucher batay sa nangungupahan. Tutukuyin ang mga siksikang sambahayan alinsunod sa federal na Housing Quality Standards bilang dalawang taong natutulog sa bawat kuwartong matutulugan. Kasama sa mga kuwartong matutulugan ang mga kuwartong dinisenyo bilang mga bedroom at iba pang kuwartong tumutugon sa batayan ng HQS bilang matutulugang kuwarto sa ilalim ng mga sumusunod na kinakailangan: 1. Dapat na may isang bintana man lang ang kuwarto. Kung ginawang mabubuksan

ang mga bintana, dapat na nabubuksang ang kahit isang bintana man lang sa kuwarto.

2. Dapat na may natural o artipisyal na ilaw ang kuwarto gaya ng permanenteng ilaw, outlet sa dingding o liwanag mula sa bintana ng kuwarto o malapit sa kuwarto.

3. Dapat na walang panganib sa kuryente ang kuwarto; ang mga dingding, kisame at mga sahig ay dapat na maayos at walang anumang mapanganib na depekto.

4. Lahat ng bintana at pintuan na maa-access mula sa labas ay dapat na maila-lock. 5. Lahat ng bintana ay dapat walang malubhang pagkasira at nawawala o basag na

salamin. 6. Dapat na may smoke detector sa parehong palapag ng kuwartong tinutulugan at

dapat na matugunan nito ang lahat ng hinihingi ng NFPA 74. Kung okupado ang kuwarto ng taong hirap makarinig dapat na may alarmang nakakonekta sa smoke detector.


Mga Gastusin sa Pabalik na Paglipat Ibibigay ang lahat ng panggastos at tulong upang makabalik sa kaaayos na yunit gaya ng dinetalye sa Seksiyon III. Hindi na Muling Magsi-screen ng Mga Nangungupahan matapos ang Conversion Alinsunod sa kautusang RAD, sa conversion, ang mga kasalukuyang sambahayan ay hindi sasailalim sa muling pag-screen, pagkanararapat ng kita, o mga probisyong tumutuon sa kita. Dahil dito, hindi isasama ang mga kasalukuyang sambahayan para sa mga kondisyong nangyari bago ang conversion ngunit sasailalim sa anumang kasalukuyang kinakailangan sa pagiging karapat-dapat para sa mga aksiyong mangyayari matapos ang conversion. Halimbawa, ang isang yunit na may sambahayang sobra ang kita sa panahon ng conversion ay patuloy na ituturing na tinutulungang yunit. Kapag umalis na ang natitirang sambahayan na iyon, dapat na ipaupa ang yunit sa nararapat na pamilya. Ang mga kinakailangan sa pagiging karapat-dapat para sa iba pang programang ginagamit sa pagpopondo ng mga RAD conversion gya ng Low Income Housing Tax Credit Program ay naaangkop at ang mga nangungupahan ay sasailalim sa gayong mga paghihigpit sa kita. Pag-renew ng Upa Dapat na i-renew ng may-ari ang lahat ng paupa sa pagtatapos ng paupa, maliban kung may dahilan. Isinasama ng bagong may-ari ang probisyong ito sa pangungupahan o tenancy addendum, ayon sa naangkop. Tumataas ang Phase-in ng Upa ng Nangungupahan Kung tumaas ang buwanang upa ng nangungupahan nang higit pa sa 10 porsiyento o $25 bunga ng conversion, ipapasok ang pagtaas ng upa sa loob ng higit sa tatlong taon. Upang maipatupad ang probisyong ito, tinatalikuran ng HUD ang seksiyon 3(a)(1) ng Batas, pati na rin ang 24 CFR § 983.3 (kahulugan ng “total tenant payment” (TTP)) hanggang doon lang sa kinakailangan upang ma-phase-in ang pagtaas ng upa ng nangungupahan. Ipinapaliwanag ng pamamaraan sa ibaba ang nakatakdang pag-phase-in batay sa porsiyento na dapat sundin ng may-ari ayon sa tatlong taon na panahon ng pag-phase-in. Para sa mga layunin ng seksiyong ito tinutukoy ng “standard TTP” ang TTP na kinalkula alinsunod sa mga regulasyon sa 24 CFR §5.628 at tinutukoy ng “pinakahuling nabayarang TTP” ang TTP na naitala sa linyang 9j ng pinakahuling HUD Form 50058 ng pamilya.


Tatlong Taong Phase-in: a. Unang Taon - Anumang recertification (interim o taunan) na isinagawa bago ang

pangalawang taunang recertification matapos ang conversion – 33% ng difference sa pagitan ng pinakahuling nabayarang TTP at ng karaniwang TTP (standard TTP).

b. Pangalawang Taon - Annual Recertification (AR) ng Pangalawang Taon at anumang Interim Recertification (IR) bago ang Year T AR, 66% ng difference sa pagitan ng pinakahuling nabayarang TTP at ng karaniwang TTP.

c. Pangatlong Taon - AR ng Pangatlong Taon at mga susunod pang recertification, ganap na karaniwang TTP (standard TTP).

Sa tatlong taong phase-in, kapag ang karaniwang TTP ay katumbas ng o mas mababa sa naunang TTP, matatapos ang phase-in at babayaran ng nangungupahan ang buong TTP simula sa puntong iyon. Kagustuhan ng Residente na Hindi Bumalik Kung pipiliin ng mga residente na hindi bumalik sa naisaayos na proyekto pagkatapos ng panahon ng pansamantalang relokasyon, titigil ang lahat ng tulong para sa relokasyon. Gagawin ng developer ang lahat ng kinakailangang legal na aksiyon kabilang ang pagpapaalis, kung mabigong umalis ang residente sa pansamantalang yunit ng pabahay gaya ng iniutos.


Documents

Rental Assistance Demonstration Program RAD Plano ng ...hstrial-sanfranciscohous.homestead.com/~local/~Preview/TG_RAD... · Layunin . Itinatakda nitong ... Ipinagbabawal ng mga tuntunin