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Ing. Mario Palmieri
STUDIO TECNICO -Via della Concordia-Mendicino (Cs)-
RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA
Studio Tecnico Ing. Mario Palmieri Via della Concordia -Mendicino (Cs)
1 | P a g .
RELAZIONE TECNICA E PERIZIA DI STIMA DEGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ FERRARO GIOVANNI SITI NEI COMUNI DI ROVITO, ZUMPANO E SAN PIETRO IN GUARANO
Ad esplicazione di incarico ricevuto dal Curatore fallimentare Avv. Luigi Caravita avente lo scopo di
accertare le generalità, l'individuazione dei beni, le caratteristiche tipologiche, la consistenza e lo stato degli
immobili, la determinazione della stima e la conseguente determinazione del più probabile valore di mercato
relativamente ad alcuni beni immobili di proprietà del Sig. Ferraro Giovanni; il sottoscritto Ing. Mario
Palmieri - Ingegnere iscritto al n. 3221 presso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cosenza - ha
effettuato, in data 23 e 27 Marzo 2018 sopralluogo degli immobili per raccogliere ogni utile informazione al
fine di rilevare lo stato di fatto al momento degli stessi.
I sopralluoghi degli immobili sono avvenuti alla presenza dell’Avv. Luigi Caravìta e del Signor Ferraro
Giovanni.
Tali sopralluoghi hanno permesso di rilevare le caratteristiche dei fabbricati e di alcune porzioni di terreno,
le rifiniture strutturali, lo stato dei luoghi e la loro destinazione catastale, nonché lo stato di conservazione e
di manutenzione generale.
A seguito di ciò esprime il motivato parere, sviluppato di seguito, facendo presente che per quanto riguarda
il giudizio di stima verrà indicato il più probabile valore di mercato nello stato di fatto in cui si trovano gli
immobili.
IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA
Gli immobili oggetto di stima, di proprietà della fallita ditta individuale Ferraro Giovanni, sono costituiti da:
Fabbricato di antica realizzazione ubicato nel Comune di Rovito alla Via Fratelli Bandiera;
N°4 Locali Commerciali ubicati nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;
Locale deposito ubicato nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;
Locale ripostiglio ubicato nel Comune di Rovito in Viale della Resistenza;
Locale deposito ubicato nel comune di S. Pietro in Guarano alla Via due forni;
Garage ubicato nel comune di S. Pietro in Guarano alla Via due forni;
Locale deposito ubicato nel Comune di Zumpano alla Via A. De Gasperi;
N° 3 Locale deposito ubicato nel Comune di Zumpano alla via T. Campanella;
N° 3 porzioni di terreno con destinazione area urbana ubicate nel Comune di Zumpano alla via T.
Campanella;
N° 7 porzioni di terreno ricadenti nel Comune di Rovito;
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DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
1. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI ROVITO
a) Immobili ubicati in Via Fratelli Bandiera
Si tratta di locale con destinazione d’uso deposito-magazzino facente parte di un fabbricato di antica
realizzazione ubicato nel Centro storico di Rovito, in Via Fratelli Bandiera.
L’intero fabbricato si sviluppa su più livelli, quello a piano terra è composto da locali adibiti a deposito-
magazzino e quelli ai livelli superiori adibiti a civile abitazione.
Dal punto di vista strutturale l’edificio è stato realizzato in muratura di pietrame con solai e copertura in
legno.
Negli anni il fabbricato non è stato oggetto di lavori di ristrutturazione importanti per cui sia esternamente
che internamente mantiene le caratteristiche originarie. Anche se lo stato di conservazione sia della parte
strutturale che delle rifiniture nel suo complesso è ancora accettabile, il fabbricato necessita di importanti
lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Dal punto di vista commerciale la zona su cui insiste il fabbricato è definibile centrale ed il mercato
Immobiliare di beni simili a quello oggetto di stima può definirsi scarsamente movimentato.
Si rimanda all’allegato fotografico 1 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
I riferimenti catastali dell’immobile sono i seguenti:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
7 313 3 C/2 U 64 Ferraro/100%
L’immobile oggetto di stima è composto da tre ambienti comunicanti, adibiti a deposito-magazzino, siti al
piano terra del corpo di fabbrica descritto, accessibile sia da Via Fratelli Bandiera che Vico Palazzo II.
Le finiture interne sono quelle originarie e nella quasi totalità è privo di pavimentazione e impianti
tecnologici, quindi assimilabile ad un locale allo stato rustico, inoltre è caratterizzato da una altezza media
netta di circa m 2.50.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 64,00 circa;
- superfice commerciale di mq 80,00 circa;
b) Immobili ubicati in Viale della Resistenza
Gli immobili fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2004,
ubicato alla Frazione Pianette del Comune di Rovito in adiacenza alla viabilità principale denominata Viale
della Resistenza.
L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia N° 11/02 e D.I.A. N° 29/03 rilasciate dal Comune di
Rovito.
Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in muratura di
laterizi forati e finiture esterne di buona qualità.
Nel suo complesso il fabbricato si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-deposito,
un livello piano terra, con locali adibiti ad attività commerciale e tre livelli superiori adibiti a civile
abitazione.
Lo stesso fabbricato e dotato di corte esterna accessibile direttamente dalla viabilità comunale, in parte al
livello seminterrato e in parte al livello piano terra e sulla quale insistono parcheggi ad uso condominiale.
I beni oggetti di stima consistono in N° 4 locali commerciali, N° 1 locale deposito N° 1 locale ripostiglio-
cantinola.
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Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile periferico seppur in zona
favorevole vista la breve distanza dal centro abitato di Cosenza ed il mercato immobiliare, di beni come
quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.
Si rimanda all’allegato fotografico 2 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
Locale deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 37 C/2 U 88 Ferraro/100%
Trattasi di un locale adibito a deposito, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del
fabbricato descritto. ln particolare, risulta interrato rispetto al lato a nord e parzialmente rispetto a quello a
est. E’ accessibile mediante due ampie aperture dotate di serrande in ferro. Sul lato a sud e per una larghezza
di circa mt 3,00 e stata costituita una Corte ad uso esclusivo del locale oggetto di stima. ln riferimento alle
finiture interne il locale risulta essere dotato di solo intonaco, del tipo civile a più strati di malta cementizia,
ed è privo di pavimentazione e di ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 02-2011 prot.
170 del 17/01/2011.
Si rimanda all’allegato 2.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 88,00 circa;
- superfice commerciale di mq 96,00 circa;
Locale ripostiglio-cantinola
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 36 C/2 U 7 Ferraro/100%
Trattasi di un piccolo locale da adibire a ripostiglio-cantinola, composto da un unico ambiente, al piano
seminterrato del fabbricato descritto, accessibile dal vano scala che collega il piano seminterrato del
fabbricato con i piani superiori.
Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile e pavimento
con piastrelle in gres porcellanato. E’ inoltre dotato di impianto elettrico.
Si rimanda all’allegato 2.b (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 7.00 circa
- superfice commerciale di mq 7.50 circa
Locale Commerciale
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 6 C/1 U 80 Ferraro/100%
Trattasi di un locale adibito ad attività commerciale, composto da un ambiente principale e due WC con
antibagno, oltre ad una corte esterna ad uso esclusivo sul lato a est. Detto locale e ubicato al piano terra del
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fabbricato sopra descritto. Il locale è accessibile dalla viabilità comunale per mezzo della corte condominiale
ed è dotato di due ampie porte di accesso sul lato a Nord e due su quello a Est con invetriate e serrande in
ferro. Sul lato a sud, per una larghezza di circa m 4.00, è stata costituita una corte ad uso esclusivo, per come
può evincersi dalla planimetria catastale allegata (all. 8.1.d) del locale oggetto di stima avente una superfice
di circa 60 mq.
Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte con intonaco tradizionale di tipo civile, pavimento
con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in alluminio.
Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 16-2004.
Si rimanda all’allegato 2.c (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 83,00 circa, compresa quella dei locali accessori;
- superfice commerciale di mq 93,50 circa, esclusa la superficie della corte ad uso esclusivo.
Locale Commerciale
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 7 C/1 U 40 Ferraro/100%
Trattasi di un locale, da adibire ad attività commerciale, posto anch’esso al piano terra, composto da un
ambiente principale e un WC con antibagno, adiacente al locale descritto al punto precedente.
Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di una ampia porta dotata di invetriata e serranda
in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile,
pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in
alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 16-2004.
Si rimanda all’allegato 2.d (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 41,00 circa, compresa quella dei locali accessori;
- superfice commerciale di mq 48,00 circa.
Locale Commerciale
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella Sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 33 C/1 U 41 Ferraro/100%
Trattasi di un locale, composto da un ambiente principale e un WC con antibagno, al piano terra del
fabbricato descritto. Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di una ampia porta dotata di
invetriata e serranda in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco
tradizionale di tipo civile, pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed
avvolgibile esterno in alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque
reflue.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 16-2004.
Si rimanda all’allegato 2.e (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Studio Tecnico Ing. Mario Palmieri Via della Concordia -Mendicino (Cs)
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Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 42,50 circa, compresa quella dei locali accessori;
- superfice commerciale di mq 48,50 circa.
Locale Commerciale
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
13 278 34 C/1 U 80 Ferraro/100%
Trattasi di un locale, da adibire ad attività commerciale, composto da un ambiente principale, un locale
ripostiglio e un locale WC con antibagno, ubicato al piano terra del fabbricato descritto.
Il locale è accessibile dalla corte condominiale per mezzo di due ampie porte dotate di invetriata e serranda
in ferro. Internamente il locale risulta ultimato in ogni sua parte, con intonaco tradizionale di tipo civile,
pavimento con piastrelle in gres porcellanato, finestre in legno con vetrocamera ed avvolgibile esterno in
alluminio. Sono presenti inoltre impianto elettrico, idrico e di scarico delle acque reflue.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Rovito con pratica edilizia N° 16-2004.
Si rimanda all’allegato 2.f (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superfice netta di mq 88,00 circa, compresa quella dei locali accessori;
- superfice commerciale di mq 96,00 circa.
2. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI SAN PIETRO IN GUARANO
Immobili ubicati in Via due Forni in Località Padula
Fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2010, ubicato alla
Frazione Padula del Comune di San Pietro in Guarano, in adiacenza alla viabilità principale denominata Via
due Forni.
L’edificio è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 25 del 23/05/2008 e Permesso di Costruire in
variante N° 17 del 07/04/2009 rilasciate dal Comune di S. Pietro in Guarano.
Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie di tamponamento in muratura di
laterizi forati e finiture esterne di buona qualità. Per quanto riguarda l’estetica del fabbricato sono da
evidenziare i rivestimenti in pietra sia su alcune pareti che sul porticato al piano seminterrato e al piano
terra. Il fabbricato nel suo complesso si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-
deposito e tre livelli superiori adibiti a civile abitazione. Lo stesso fabbricato è dotato di corte esterna
accessibile direttamente dalla viabilità comunale, in parte al livello seminterrato e in parte al livello piano
terra insistono parcheggi ad uso condominiale.
Il mercato immobiliare della zona su cui insiste il fabbricato si presenta piuttosto movimentato, vista la
buona posizione rispetto alla città di Cosenza e ai maggiori centri commerciali.
Si rimanda all’allegato fotografico 3 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
Locale deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
28 1041 3 C/2 U 55 Ferraro/100%
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Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto sopra. Il
locale con ingresso autonomo è accessibile direttamente dalla corte esterna al fabbricato.
ln riferimento alle finiture interne, il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di
pavimentazione ed ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di S. Pietro in Guarano con certificato Prot.
8237 del 17/12/2009.
Si rimanda all’allegato 3.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 55,00 circa;
- superficie commerciale di mq 59,00 circa;
Locale Garage
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
28 1041 5 C/6 U 44 Ferraro/100%
Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto. Il locale
con ingresso autonomo e accessibile direttamente dalla corte esterna al fabbricato. ln riferimento alle finiture
interne, il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione ed ogni altra finitura,
nonché di impianti tecnologici. L’ingresso e dotato di serranda metallica.
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di S. Pietro in Guarano con certificato Prot.
8237 del 17/12/2009.
Si rimanda all’allegato 3.b (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 42,00 circa;
- superficie commerciale di mq 48,00 circa.
3. IMMOBILI UBICATI NEL COMUNE DI ZUMPANO
a) Immobili ubicati in Via A. De Gasperi
Il locale oggetto di stima fa parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel
2012, ubicato nel Comune di Zumpano, in adiacenza alla viabilità principale denominata Via Alcide De
Gasperi. Si tratta di un fabbricato con struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in
muratura di laterizi forati e finiture esterne di buona qualità. Per quanto riguarda l’estetica del fabbricato
sono da evidenziare i rivestimenti in pietra su alcune pareti perimetrali. Il fabbricato nel suo complesso si
compone di più livelli di cui, un primo livello seminterrato, dove la parte esposta a sud è adibita a civile
abitazione, mentre la parte esposta a nord, senza possibilità di illuminazione naturale è adibita a cantine e
depositi, e un secondo livello seminterrato disposto sul lato sud dello stesso fabbricato, con superficie
inferiore rispetto a quello precedente. L’edificio si compone di sei unità abitative, che si sviluppano su tre
livelli ed è dotato di corte esterna, accessibile direttamente dalla viabilità comunale in parte al livello
seminterrato e in parte al livello piano terra e sulla quale insistono parcheggi ad uso condominiale.
Il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 19/08 e Permesso di Costruire in variante N°
12/2010 rilasciate dal Comune di Zumpano.
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7 | P a g .
Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile Centrale e il mercato
immobiliare, di beni come quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.
Si rimanda all’allegato fotografico 4 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
Locale Deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
3 894 7 C/2 U 47 Ferraro/100%
Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al primo piano seminterrato del fabbricato descritto. Il
locale, con ingresso autonomo, è accessibile mediante scala esterna dalla strada di lottizzazione. Risulta
interrato sul lato nord e confinante con altri locali sugli altri lati. In riferimento alle finiture interne, il locale
risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti
tecnologici.
Il locale risulta essere privo del certificato di agibilità.
Si rimanda all’allegato 4.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 44,00 circa;
- superficie commerciale di mq 50,00 circa.
b) Immobili ubicati in Via T. Campanella -particella 473
Fanno parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel 2005, ubicato nel
Comune di Zumpano, dotato di corte esterna accessibile direttamente dalla strada comunale denominata Via
Tommaso Campanella. Il fabbricato è stato realizzato con struttura portante in cemento armato, pareti
divisorie e di tamponamento in muratura di laterizi forati e finiture esterne di buona qualità.
Nel suo complesso si compone di un livello seminterrato, con locali adibiti a garage-deposito-cantine e tre
livelli superiori adibiti a civile abitazione. Sulla corte esterna sono individuati i parcheggi ad uso
condominiale a servizio delle abitazioni.
Il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 03/2004 e Permesso di Costruire in variante N°
02/2005 rilasciate dal Comune di Zumpano.
Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile Centrale e il mercato
immobiliare, di beni come quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.
Si rimanda all’allegato fotografico 5 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
Locale Deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
1 473 17 C/2 U 16 Ferraro/100%
Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, al piano seminterrato del fabbricato descritto. Il
locale, con ingresso autonomo, è accessibile dall’atrio interno del fabbricato, in particolare dal piccolo vano
ingresso individuato con la particella n° 22 comune con il locale distinto con la particella n° 19 di cui
appresso (vedi allegato planimetrie catastali degli immobili ubicati nel Comune di Zumpano). Risulta
interrato sul lato nord e confinante con altri locali sugli altri lati, In riferimento alle finiture interne, il locale
risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti
tecnologici.
Studio Tecnico Ing. Mario Palmieri Via della Concordia -Mendicino (Cs)
8 | P a g .
Si rimanda all’allegato 5.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 16,00 circa;
- superficie commerciale di mq 18,00 circa.
Locale Deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
1 473 19 C/2 U 7 Ferraro/100%
Si tratta di un locale, composto da un unico ambiente, piano seminterrato del fabbricato descritto. Il locale,
con ingresso autonomo, è accessibile dall’atrio interno del fabbricato, in particolare dal piccolo vano
ingresso individuato con la particella n° 22 comune con il locale distinto con la particella n° 17. Risulta
confinante con altri locali su tutti i lati. Il locale risulta essere allo stato rustico privo di intonaco, di
pavimentazione e ogni altra finitura, nonché di impianti tecnologici.
Si rimanda all’allegato 5.b (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 7,00 circa;
- superficie commerciale di mq 8,00 circa.
c) Immobili ubicati in Via T. Campanella -particella 503
Il locale oggetto di stima fa parte di un fabbricato di recente costruzione, i cui lavori sono stati ultimati nel
2007, ubicato nel Comune di Zumpano, dotato di corte esterna accessibile dalla strada di lottizzazione che si
college a quella comunale denominata Via Tommaso Campanella. Si tratta di un corpo di fabbrica con
struttura in cemento armato, pareti divisorie e di tamponamento in muratura di laterizi forati e finiture
esterne di buona qualità. Il fabbricato nel suo complesso si compone di un livello seminterrato adibito a
garage cantine e depositi, e tre piani fuori terra adibiti a civile abitazione. Complessivamente si compone di
sette unite abitative. Sulla corte esterna sono individuati i parcheggi ad uso condominiale a servizio delle
abitazioni.
Il fabbricato è stato realizzato con Permesso a Costruire N° 1/2006 e Permesso di Costruire in variante N°
25/2006 rilasciate dal Comune di Zumpano.
Dal punto di vista commerciale, la zona su cui insiste il fabbricato e definibile Centrale e il mercato
immobiliare, di beni come quelli oggetto di stima, può definirsi moderatamente movimentato.
Si rimanda all’allegato fotografico 6 per una più completa comprensione dello stato attuale dei luoghi.
Locale Deposito
I dati catastali dell’immobile sono:
foglio n° particella sub Categoria classe Consistenza mq Proprietà/diritti
1 503 16 C/2 U 5 Ferraro/100%
Si tratta di un locale sottoscala adibito a ripostiglio, composto da un unico ambiente, posto al piano primo
del fabbricato descritto. Il locale è accessibile direttamente dal corpo scala condominiale. ln riferimento alle
finiture interne risulta ultimato con intonaco di tipo tradizionale, pavimenti in piastrelle di gres porcellanato,
inoltre è dotato di impianto elettrico.
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9 | P a g .
L’immobile risulta dotato di agibilità rilasciata dal Comune di Zumpano con certificato Prot. 13/07.
Si rimanda all’allegato 6.a (documentazione fotografica dell’immobile) per una più completa comprensione
dello stato attuale dei luoghi.
Dal punto di vista metrico e caratterizzato da:
- superficie netta di mq 5,00 circa;
- superficie commerciale di mq 5,50 circa.
4. PORZIONI DI TERRENO CON DESTINAZIONE AREA URBANA UBICATE NEL COMUNE DI
ZUMPANO ALLA VIA T. CAMPANELLA;
Si tratta di porzioni di terreno ricadenti all’interno delle corti condominiali dei complessi edilizi realizzati
nel Comune di Zumpano in via T. Campanella.
Allo stato attuale tali aree, risultante dal processo di frazionamento catastale dell’intera superficie su cui
sono realizzati gli interventi edilizi, sono destinate ad aiuole e possono riferirsi per lo più alla risultante della
ridefinizione dei confini catastali. Risultano inserite in catasto con categoria F1 -area urbana- cioè “una
superficie di corte, priva di fabbricati, che ha una forte valenza urbana ossia non ha più le caratteristiche
per essere censita come terreno agricolo (ad esempio porzione di strada, di corte asfaltata, di giardino di
un’abitazione, ecc)”.
Le aree urbane non producono reddito seppur risultino funzionali in qualche modo all’immobile connesso.
I dati catastali di tali aree riferibili alla proprietà della Ditta sono qui di seguito riportati:
foglio particella sub categoria classe estensione Proprietà/diritti
1 480 14 F/1 Ferraro/100%
1 502 1 F/1 Ferraro/100%
1 505 1 F/1 Ferraro/100%
Di tali immobili la ditta ha fornito le planimetrie catastali allegate alla presente relazione all’allegato 7
planimetrie catastali dalle quali può evincersi con chiarezza ubicazione ed estensione superficiale rispetto
agli insediamenti abitativi.
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5. PORZIONI DI TERRENO RICADENTI NEL COMUNE DI ROVITO
Si tratta di porzioni di terreno ricedenti tutti nel Comune di Rovito ed elencati in catasto con i seguenti
riferimenti catastali:
foglio particella sub Qualità classe Estensione mq Proprietà/diritti
13 259 Pascolo/cespug 1 115 Ferraro-1/1
13 261 Pascolo/cespug 1 375 Ferraro-1/7
13 263 Pascolo/cespug 1 130 Ferraro-1/1
13 264 Pascolo/cespug 1 655 Ferraro-1/1
13 270 Pascolo/cespug 1 13 Ferraro-1/7
13 279 Seminativo 1 167 Ferraro-1/1
13 282 Uliveto 2 3 Ferraro-1/1
Si tratta per lo più di reliquati di terreni di piccole o piccolissime dimensioni derivanti dal frazionamento
relativo alle superfici originarie su cui sono stati realizzati dalla ditta Ferraro gli interventi edilizi in Via P.
Pasolini ed in Viale della Resistenza nel Comune di Rovito.
Qui di seguito segue la descrizione più dettagliata delle singole unità:
a. Fg 13-particella 263 superfice 130 mq
Si tratta di una piccola porzione di terreno, sita in adiacenza alla via P. Pasolini, e derivante dal
frazionamento n° 5556 del 14/11/2002 ricadente in zona agricola (vedi allegato cartografico del piano
regolatore comunale n° 9). Dalla documentazione fotografica e cartografica relativa alla sovrapposizione
della ortofoto con la planimetria catastale allegata (vedi allegato fotografico n° 7.a ed allegato cartografico
n° 11) può evincersi come l’area, vista la sua natura morfologica molto acclive e la interclusione tra porzioni
di terreno già edificati o destinati a viabilità, risulti assolutamente inutilizzabile e priva quindi di interesse
per il mercato immobiliare della zona.
b. Fg 13-particella 264 superfice 655 mq
E’ la particella che presenta l’estensione superficiale più vasta ed è ubicata anch’essa in adiacenza alla Via
P. Pasolini. Deriva dal frazionamento n° 5556 del 14/11/2002 e ricade in zona agricola. Vale per essa lo
stesso discorso fatto per la particella precedente, si trova infatti interclusa tra altre porzioni su cui già
insistono insediamenti abitativi, peraltro realizzati dalla stessa ditta Ferraro, e la fascia di rispetto stradale
della S.S. 107 Silana-Crotonese. Vista inoltre la sua natura morfologica molto acclive presenta anch’essa
priva di interesse per il mercato immobiliare.
c. Fg 13-particella 259 superfice 115 mq
Si tratta di una porzione di terreno ubicato in adiacenza alla Via P.Pasolini. L’area risulta inserita nel Piano
Regolatore Comunale nella viabilità mentre nel Piano Strutturale associato viene inserita in “aree da
destinare ad Attrezzature pubbliche o private ad uso Pubblico” (vedi allegato stralcio Piano Strutturale
Associato n° 10).
Dalla documentazione fotografica allegata e dall’allegato cartografico relativo alla sovrapposizione della
ortofoto con la planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.c ed allegato cartografico n° 11 e n° 12)
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si può evincere come allo stato attuale la particella sia per la sua quasi totale interezza inclusa nella
disponibilità ed uso esclusivo delle particelle 114 e 115 su cui insiste un fabbricato e la relativa corte.
Un più approfondito rilievo topografico potrà accertare con assoluta certezza l’inclusione totale o parziale
della particella 259 nell’area di esclusivo utilizzo della proprietà in capo alle particelle 114 e 115.
d. Fg 13-particella 261 superfice 375 mq
Si tratta di una porzione di terreno destinata alla viabilità di collegamento del complesso edilizio realizzato
dalla stessa ditta Ferraro alla Via Comunale P. Pasolini. Su tale particella la ditta Ferraro vanta di diritti di
proprietà per 1/7. Nel piano regolatore Comunale è inserita in un’area edificabile. Dalla documentazione
fotografica allegata e dall’allegato cartografico relativo alla sovrapposizione della ortofoto con la
planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.d ed allegato cartografico n° 11) si può evincere come
allo stato attuale la particella risulti essere a servizio esclusivo del complesso edilizio esistente e pertanto
risulti priva di interesse per il mercato immobiliare.
e. Fg 13-particella 270 superfice 13 mq
Si tratta anche in questo caso di una piccolissima porzione di terreno ricadente all’interno del complesso
edilizio realizzato dalla ditta in Via P. Pasolini. Anche per essa la ditta vanta diritti di proprietà pari ad 1/7 e
risulta inserita nel Piano Regolatore Comunale in un’area edificabile. Dalla documentazione fotografica
(vedi allegato fotografico n° 7.e) si evince come allo stato attuale nella porzione di terreno oggetto di stima
sia stato realizzato un impianto di riserva idrica con autoclave a servizio di tutte le unità abitative presenti
nel residence. Pertanto vista la sua ubicazione e l’utilizzo esclusivo da parte dei condomini del complesso
edilizio la particella risulta priva di interesse per il mercato immobiliare.
f. Fg 13-particella 279-282 di superfice rispettivamente 167 e 3 mq
Si tratta di due piccole particelle derivanti dal frazionamento che la ditta ha realizzato nell’accatastamento
del fabbricato sito in Viale della Resistenza. Dalla documentazione fotografica e dall’allegato cartografico
relativo alla sovrapposizione della ortofoto con la planimetria catastale (vedi allegato fotografico n° 7.f ed
allegato cartografico n° 13) si può evincere come allo stato attuale l’area sia utilizzata come corte esclusiva
adibita a parcheggio del fabbricato realizzato all’interno della particella 130. Pertanto anche in questo caso
un più approfondito rilievo topografico potrà accertare con assoluta certezza l’inclusione totale o parziale
delle particella 279 e 282 nell’area di esclusivo utilizzo delle proprietà in capo alla particella 130.
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VALUTAZIONI DEGLI IMMOBILI
Metodo di stima
Il valore di ciascun immobile sarà di seguito valutato sulla base della destinazione d’uso, dello stato di
conservazione, sui parametri “fisici” come la metratura, le rifiniture, i servizi, la grandezza dei vani, ed
infine valutando i parametri estrinsechi, quali: l'ubicazione, l'esposizione e le caratteristiche di zona. Il
valore da attribuire all'immobile sarà pertanto definito procedendo ad una stima parametrica valutando
oculatamente i coefficienti di differenziazione. Gli aspetti considerati nell'esecuzione della stima per la
determinazione dei coefficienti di comparazione riguardano:
• Caratteristiche di posizione estrinseche;
• Caratteristiche di posizione intrinseche;
• Caratteristiche Tecniche;
o CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE
Le caratteristiche di posizione estrinseche rappresentano quelle condizioni esterne all'immobile che possono
modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri presi in considerazioni riguardano le
seguenti caratteristiche:
• Immobili situati in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare;
• Immobili situati in zona prevalentemente residenziale con sporadiche attività commerciali di vicinato tra le
quali bar, giornalaio;
o CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE
Le caratteristiche di posizione intrinseche rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche
dell'immobile.
I parametri presi in considerazioni riguardano le seguenti caratteristiche:
• la sua destinazione d'uso;
• la sua composizione e disposizione degli ambienti interni;
• lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni;
• l’età dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione;
• l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva.
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o CARATTERISTICHE TECNICHE
Le caratteristiche tecniche rappresentano il grado di finitura del fabbricato. Nel caso specifico trattandosi di
immobili siti al pian terreno, seminterrato o porzioni di terreno, non verrà valutato tale parametro in quanto
ai fini della presente perizia non risulta rilevante la presenza degli impianti interni del fabbricato quali
ascensori, scale di sicurezza, la presenza di posto auto o garage di pertinenza, in quanto quest’ultimo in
particolare potrà essere eventualmente quotato in maniera separata (come nel caso del locale commerciale
sito in Viale della Resistenza censito al sub 6 ed il locale deposito sempre in Viale della Resistenza censito
al sub 37).
Stima economica degli immobili
a. Immobile indicato al punto 1.a
Per la stima economica degli immobili in questione si è utilizzato il valore medio di zona per i locali a
destinazione deposito, categoria catastale C/2 (i valori sono tratti dal rapporto OMI Osservatorio Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2017) per il Comune di Rovito.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
• L’immobile è situato in posizione centrale (abitato centro storico) ed inoltre è situato in zona ad elevata
possibilità di parcheggio gratuito.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,6 derivanti dalle seguenti considerazioni:
• buona disposizione dei vani interni, cattivo stato di manutenzione del prospetto esterno in edificio non
signorile, insufficiente luminosità del locale, finiture interne da completare.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia delle
entrate pari a 355 €/mq e tenendo conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche dell’immobile
il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 355 ⅹ 1,10 ⅹ 0,50 ⅹ 80 = 20.500,00 €
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b. Immobili indicati al punto 1.b
Locale deposito
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,35 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
-L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare ed è
direttamente accessibile dalla strada stessa, inoltre è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio
gratuito ed ha sul fronte una piccola corte di pertinenza esclusiva che può essere utilizzata come posto auto
scoperto.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,60 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, piccola
corte ad uso esclusivo fronte ingresso, finiture interne da completare.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia delle
entrate pari a 292,50 €/mq per la zona periferica del Comune di Rovito e tenendo conto delle considerazioni
fatte in merito alle caratteristiche dell’immobile il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo
seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 292,50 ⅹ 1,35 ⅹ 0,60 ⅹ 96 = 22.500,00 €
Locale ripostiglio-cantinola
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
L’immobile è situato in un fabbricato con unità abitative tutte compravendute e con annessa disponibilità di
beni analoghi a quello oggetto di stima. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli
stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio.
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Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 1,00 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione del vano interno, locale completamente rifinito.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia delle
entrate pari a 292,50 €/mq e tenendo conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche
dell’immobile il più probabile valore di mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 292,50 ⅹ 1,20 ⅹ 1,00 ⅹ 7,50 = 2.650,00 €
Locali commerciali
Per il calcolo del valore degli immobili si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad
uso commerciale nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di Rovito. Il valore medio di
riferimento di zona è stimato in euro 765 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti
differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare pertanto in
posizione strategica per la sua visibilità, inoltre è situato in zona ad elevata possibilità di parcheggio gratuito.
Per il solo immobile identificato in catasto con il sub 6, per tener conto nella valutazione del più probabile
valore di mercato della disponibilità esclusiva di una corte di circa 60 mq (sub. 16), si è incrementato il
coefficiente C1 a 1,35.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,90 derivanti dalle seguenti considerazioni:
• buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno in edificio non
signorile, buona luminosità del locale, finiture interne da completare, costo dei lavori per lo sgombero,
pulizia e ripristino funzionale dei locali.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo
conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di
mercato può ricavarsi nel modo seguente:
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1. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,35 ⅹ 0,90 ⅹ 93,50 = 87.000,00 €
2. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 48 = 40.000,00 €
3. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 48,5 = 40.000,00 €
4. V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 765 ⅹ 1,20ⅹ 0,90 ⅹ 96 = 79.500,00 €
c. Immobili indicati al punto 2
Per il calcolo del valore degli immobili si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad
uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di San Pietro in Guarano. Il valore
medio di riferimento di zona è stimato in euro 342,50 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i
coefficienti differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.
Locale garage
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,50 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
-L’immobile è situato in prossimità di una strada principale per il flusso di traffico veicolare ed è
direttamente accessibile dalla strada stessa, inoltre è situato in zona limitrofa ad area commerciale a servizio
dell’area urbana e trattasi di un locale con destinazione catastale autorimessa.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,60 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, finiture
interne da completare.
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Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo
conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di
mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 342,50 ⅹ 1,50 ⅹ 0,60 ⅹ 48 = 15.000,00 €
Locale deposito
Partendo dal valore medio del valore di mercato prima ricavato pari a 342,50 per tale immobile si è tenuto
conto dei seguenti coefficienti di caratterizzazione:
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,10 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
L’immobile è situato in un fabbricato con unità abitative tutte compravendute e con annessa disponibilità di
beni analoghi a quello oggetto di stima. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli
stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio, pur tenendo nella dovuta considerazione l’ampia
superficie non utilizzabile però per il ricovero di automezzi.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,60 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio, finiture
interne da completare.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo
conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di
mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 342,50 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 59 = 14.500,00 €
d. Immobili indicati al punto 3.a
Per il calcolo del valore degli immobili si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad
uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione del Comune di Zumpano. Il valore medio di
riferimento di zona è stimato in euro 280 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti
differenziazione. La stima verrà valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.
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Locale deposito
Partendo dal valore medio del valore di mercato prima ricavato pari a 280 € per tale immobile si è tenuto
conto dei seguenti coefficienti di caratterizzazione:
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile:
L’immobile è situato in un fabbricato con unità abitative tutte compravendute e con annessa disponibilità di
beni analoghi a quello oggetto di stima. Offre la possibilità di usufruire di un ingresso autonomo con scala
esterna. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli stessi proprietari delle unità
abitative dell’edificio.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,6 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio,
insufficiente illuminazione esterna, finiture interne da completare.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo
conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di
mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 50 = 10.000,00 €
e. Immobili indicati al punto 3.b
Per il calcolo del valore degli immobili si è tenuto in considerazione il valore medio di zona per i locali ad
uso magazzino nuovi ed in buono stato di conservazione. Il valore medio di riferimento di zona è stimato in
euro 280 € al mq e tale valore verrà inoltre moltiplicato per i coefficienti differenziazione. La stima verrà
valutata sulla base dello stato di fatto dell’unità immobiliare.
Locale deposito particelle 473 sub 17-19 e 503 sub 16
Per tali immobili si sono utilizzati i seguenti coefficienti di caratterizzazione:
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Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione estrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C1 = 1,20 derivanti dalle seguenti considerazioni che attribuiscono maggior valore
all’immobile.
L’immobile è situato in un fabbricato con unità abitative tutte compravendute e con annessa disponibilità di
beni analoghi a quello oggetto di stima. Si ritiene pertanto che il locale possa riscuotere interesse presso gli
stessi proprietari delle unità abitative dell’edificio.
Per quanto riguarda le caratteristiche di posizione intrinseche si è applicato un coefficiente di
differenziazione pari a C2 = 0,60 derivanti dalle seguenti considerazioni:
-buona disposizione dei vani interni, buono stato di manutenzione del prospetto esterno dell’edificio,
insufficiente illuminazione esterna, finiture interne da completare.
Utilizzando il valore medio del valore di mercato ricavabile dalla banca dati fornita dall’agenzia e tenendo
conto delle considerazioni fatte in merito alle caratteristiche degli immobili il più probabile valore di
mercato può ricavarsi nel modo seguente:
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 18 = 3.650,00 € (part. 473 sub 17)
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 8 = 1.650,00 € (part. 473 sub 19)
V= Vm ⅹ C1 ⅹ C2 ⅹ Sc (mq) = 280 ⅹ 1,20 ⅹ 0,60 ⅹ 5,50 = 1.100,00 € (part. 503 sub 16)
f. Immobili indicati al punto 4
Gli Immobili individuati al punto 4 fanno riferimento ad aree urbane collocate all’interno dei complessi
edilizi realizzati dalla ditta Ferraro nel Comune di Zumpano.
Come già evidenziato risultano catastalmente con categoria F/1 e non producono alcun tipo di rendita
catastale. Identificano aree di sistemazione del lotto ed attualmente sono destinate ad aiuole o
camminamenti. Per questo motivo le superfici in questione non hanno alcun valore immobiliare.
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g. Immobili indicati al punto 5
Come già esposto si tratta di piccole porzioni di terreno ricadenti nel Comune di Rovito. Tali superfici
derivano da operazioni di frazionamento delle aree su cui sono stati realizzati interventi edilizi da parte della
stessa ditta Ferraro. Esse ricadono per intero in zone agricole, in aree edificabili o in aree destinate alla
viabilità. Per il calcolo del valore più probabile di mercato si è proceduto tenendo conto della loro
destinazione urbanistica, della loro ubicazione e fruibilità della loro caratterizzazione morfologica.
-Terreni ricadenti in zona agricola E
Le particelle indicate in catasto al sub 263 e 264 ricadono in zona agricola (vedi allegato cartografico n° 9).
Per tali terreni si è fatto riferimento agli ultimi valori agricoli medi disponibili in letteratura (indicati di
seguito come VAM) relativi alla provincia di Cosenza pubblicati nel 2014 sul B.U.R. Calabria. Per la zona
agricola di Rovito ricadente nella Z.A. n° 14 si ricava relativamente a terreni con destinazione pascolo-
cespugliato un valore pari a 4.221,49 €/ha pari a 0,4221 €/mq. Tenendo conto che tale valore si riferisce ad
indennità da riconoscere in caso di espropri e che andrebbe comunque rivalutato visto che si riferisce a oltre
4 anni orsono, e che le due porzioni di terreno per la loro estensione, ubicazione e morfologia, non risultano
di alcun pregio per il mercato immobiliare, si ritiene congruo per la determinazione del più probabile valore
di mercato un prezzo unitario di 1,25€/mq. Per tale motivo calcolando il valore complessivo delle superfici a
cui si applica tale metodologia di stima si ottiene:
V = ∑ Sc ⅹ VAM = 785 ⅹ 1,25 €/mq = 1.000,00 €
Dove ∑ Sc= sommatoria delle superfici delle unità indicate al sub 263-264.
-Terreni ricadenti in zona edificabile BT e BR
Altre porzioni di terreno indicate in catasto al sub 261-270-279-282 ricadono invece in aree edificabili (vedi
allegato cartografico n° 9) indicate BT (261 e 270) e BR (279 e 282). Nel primo caso sono incluse in una
corte ad utilizzo esclusivo del complesso edilizio “Pasolini”, realizzato dalla ditta Ferraro, e sono state
frazionate per indicare la via di accesso al lotto, nel caso della particella 261, ed una superficie destinata
all’installazione di un impianto autoclave condominiale nel caso della particella 270. Su tali terreni il Sig.
Ferraro vanta diritti di proprietà pari ad 1/7. Nel caso invece delle particelle 279 e 282 va ancora una volta
evidenziato che la loro origine nasce dal fatto che in sede di realizzazione del fabbricato sito in Viale della
Resistenza sono stati individuati e ridefiniti i reali confini rispetto a quelli catastali. Infatti allo stato attuale
entrambe le particelle, pur rimanendo di proprietà del Sig, Ferraro, sono nella disponibilità esclusiva
dell’edificio realizzato anteriormente che insiste sulla particella confinante indicata in catasto col sub 130. In
particolare l’intera particella 279 viene utilizzata come area di parcheggio condominiale.
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21 | P a g .
Per effettuare la stima di tali immobili si è tenuto conto del fatto che, pur trattandosi ubicati in aree
edificabili, le superfici in esame non sono sfruttabili per fini edificatori in quanto sulle stesse non risulta
possibile la costruzione di manufatti per la presenza del vincolo della distanza minima da tenere dalla sede
stradale e da altri manufatti già esistenti. Andrebbe invece verificato se tali piccole superfici possano essere
sfruttate in termini di indice di edificabilità, anche se la loro estensione superficiale molto limitata ed il
basso valore degli indici (0,7 mc/mq) permetterebbero la realizzazione di volumetrie molto ridotte. Da tali
considerazioni si è considerato di utilizzare un deprezzamento del valore medio dei terreni edificabili
ricavabile da un’indagine di mercato svolta per il comune di Rovito nella località Pianette pari a 0,25.
L’indagine di mercato effettuata restituisce un valore medio pari a circa 45,00 €/mq, a cui si applica un
deprezzamento pari 0,25 per le considerazioni sopra esposte. Per tale motivo calcolando il valore
complessivo delle superfici a cui si applica tale metodologia di stima si ottiene:
V = ∑ Sc ⅹ Vm ⅹ C= 226 ⅹ 45 ⅹ 0,25 €/mq = 2.500,00 €
Dove ∑ Sc= sommatoria delle superfici delle unità indicate al sub 261-270-279-282 considerando per le
particelle 261 e 270 1/7 della loro effettiva estensione;
Vm = Valore di mercato medio dei terreni edificabili;
C= Coefficiente di deprezzamento.
-Terreni ricadenti in zona destinate a viabilità
La particella 259, come già evidenziato, ricade in una zona che il Piano Regolatore Comunale indica come
viabilità (vedi allegato cartografico n° 9). Inoltre il Piano Strutturale Associato per la stessa particella
prevede un utilizzo finalizzato alla realizzazione di “aree da destinare ad Attrezzature pubbliche o private
ad uso Pubblico” (vedi allegato stralcio Piano Strutturale Associato n° 10). Va ricordato che anche in questo
caso pur essendo la particella di proprietà del Sig. Ferraro allo stato attuale è inserita in una corte di
pertinenza esclusiva del fabbricato realizzato sulle particelle confinanti indicate con il sub 114 e 115. Il
terreno oggetto della presente perizia di stima è accessibile da Via P. Pasolini e confina con essa e con le
particelle 260,114 e 115. L’area costituente il reliquato, per forma geometrica e per estensione, non consente
un soddisfacente sfruttamento né edificatorio né per la realizzazione di opere o infrastrutture di interesse
pubblico. Considerata l’infelice forma geometrica del lotto risulta di conseguenza improbabile un suo
sfruttamento slegato dagli altri appezzamenti di terreno contigui, pertanto sulla scorta di quanto sopra il
reliquato stradale oggetto della presente stima alla data odierna viene qualificato come “terreno adibito ad
opere di urbanizzazione secondaria non edificabile ma sfruttabile come piazzale di sosta o di manovra o
come area da adibire a fascia d rispetto stradale”.
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22 | P a g .
I parametri da assumere ed a cui riferirsi per individuare il più probabile valore di mercato per il reliquato
stradale in questione, si possono riassumere così come sotto specificato:
1.- Zona territoriale in cui l’area è inserita e sua accessibilità;
2.- Indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per l’area in esame;
3.- Destinazione d’uso consentita dallo strumento urbanistico di riferimento;
4.- Consistenza e configurazione della superficie;
5.- Valori medi di mercato delle aree simili rilevati di recente;
Considerando che il valore di mercato di un bene è il valore che con ogni probabilità si potrebbe realizzare
in una libera contrattazione di compravendita su un determinato mercato e in un dato momento, che
ovviamente tale valutazione è possibile solo se esiste un mercato del bene da stimare e che il giudizio di
stima risulterà tanto più obiettivo e verosimile quanto maggiore sarà l'estensione di quel particolare mercato
e quanto più frequenti saranno gli scambi all'interno di esso, e tenendo nel debito conto che attualmente il
reliquato in questione risulta inglobato per la sua intera superfice all’interno del sedime di un fabbricato
civile di proprietà privata adibito a destinazione residenziale, per la stima del valore di mercato dell’area in
oggetto occorre considerare le caratteristiche intrinseche (ubicazione, configurazione planimetrica, larghezza
ecc.) ed estrinseche (condizioni del mercato locale, appetibilità della zona e caratteristiche ambientali,
vincoli, caratteristiche ubicazionali) dell’area che concorrono nella formazione di tale valore.
Partendo da tali considerazioni si può considerare la particella oggetto di stima inserita in un contesto
edificabile caratterizzato dalla completa urbanizzazione ed utilizzo edificatorio della zona.
La stima del più probabile valore di mercato viene effettuata in applicazione della metodologia sintetico
comparativa. Per la stima del confronto con i valori correnti di mercato si sono assunte informazioni presso
operatori, tecnici, figure specializzate nel settore, verificando le ultime compravendite che hanno interessato
aree similari.
Questo ha consentito di raccogliere elementi (valori) relativi ad aree ubicate nella zona in esame, presso la
località Pianette di Rovito, dotate di caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, da cui si evince, come
già esposto in precedenza, che il valore medio di mercato su dette aree si assesta sui 45,00 €/mq. Applicando
a tale valore un deprezzamento pari a 0,50, (assimilando la particella ad una corte di pertinenza esclusiva) si
ritiene che il più probabile valore economico di mercato per il reliquato stradale descritto in premessa può
essere quantificato in:
V = S ⅹ Vm ⅹ C= 115 ⅹ 45 ⅹ 0,50 €/mq = 2.600,00 €
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TABELLA DI RIEPILOGO
Bene Comune Foglio Particella-sub Consistenza (mq) Valore
1 Rovito 7 313-3 80 20.500,00
2 Rovito 13 278-37 96 22.500,00
3 Rovito 13 278-36 7,50 2.650,00
4 Rovito 13 278-6 93,50 87.000,00
5 Rovito 13 278-7 48 40.000,00
6 Rovito 13 278-33 48,50 40.000,00
7 Rovito 13 278-34 96 79.500,00
8 S.Pietro in G. 28 1041-3 59 15.000,00
9 S.Pietro in G. 28 1041-5 48 14.500,00
10 Zumpano 3 894-7 50 10.000,00
11 Zumpano 1 473-17 18 3.650,00
12 Zumpano 1 473-19 8 1.650,00
13 Zumpano 1 503-16 5,50 1.100,00
14 Rovito 13 reliquati
Totale
6.100,00
344.150,00
Mendicino 05/04/2018 Ing. Mario Palmieri
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ALLEGATI
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ALLEGATI FOTOGRAFICI
ALLEGATO 1 Vista esterna immobile Via F.lli bandiera -Rovito-
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ALLEGATO 1 Vista interna immobile Via F.lli bandiera -Rovito-
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ALLEGATO 2 Vista esterna immobile Viale della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 2.a Loc. Deposito sub 37 V.le della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 2.b Cantinola sub 36 V.le della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 2.c Loc, Commerciale sub 6 V.le della Resistenza -Rovito-
Di seguito la corte esclusiva (sub. 16).
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ALLEGATO 2.d Loc, Commerciale sub 7 V.le della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 2.e Loc, Commerciale sub 33 V.le della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 2.f Loc, Commerciale sub 34 V.le della Resistenza -Rovito-
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ALLEGATO 3 Vista esterna fabbricato Via due Forni -S.Pietro in G.-
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ALLEGATO 3.a Loc. Deposito sub 3 Via due Forni -S.Pietro in G.-
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ALLEGATO 3.b Loc. Garage sub 5 Via due Forni -S.Pietro in G.-
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ALLEGATO 4 Vista esterna immobile Via A. De Gasperi-Zumpano-
ALLEGATO 4.a Loc. Deposito sub 7 Via A. De Gasperi-Zumpano-
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ALLEGATO 5 Vista esterna fabbricato in Via T. Campanella-Zumpano-
ALLEGATO 5.a Loc. Deposito sub 17-19 in Via T. Campanella-Zumpano-
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Ingresso cantinola ubicata in Zumpano alla Via T. Campanella sub 17-19
ALLEGATO 6 Loc. sottoscala sub 16 in Via T. Campanella-Zumpano-
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ALLEGATO 7 Terreni siti nel Comune di Rovito
ALLEGATO 7.a Particella 263
ALLEGATO 7.b Particella 264
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ALLEGATO 7.c Particella 259
ALLEGATO 7.d Particella 261
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ALLEGATO 7.e Particella 270
ALLEGATO 7.f Particella 279-282
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ALLEGATI CATASTALI
ALLEGATO 8.1 Immobili nel Comune di Rovito
8.1.a Immobile sito in Via F,lli Bandiera
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8.1.b Locale Deposito sito in Viale della Resistenza
8.1.c Locale Deposito-Cantinola in Viale della Resistenza
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8.1.d Locale Commerciale in Viale della Resistenza
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8.1.e Locale Commerciale in Viale della Resistenza
8.1.f Locale Commerciale in Viale della Resistenza
8.1.g Locale Commerciale in Viale della Resistenza
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ALLEGATO 8.2 Immobili nel Comune di S. Pietro in Guarano
8.2.a Locale Deposito in Via due Forni
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8.2.b Locale Garage in Viale due Forni
ALLEGATO 8.3 Immobili nel Comune di Zumpano
8.3.a Locale Deposito in Via A. De Gasperi
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8.3.b Locale Deposito in Via T. Campanella part. 473
8.3.b Locale Sottoscala in Via T. Campanella part. 503
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ALLEGATO 8.4 Aree Urbane Categoria F/1 nel Comune di Zumpano
ALLEGATO 8.5 Reliquati di terreni nel Comune di Rovito
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ALLEGATI CARTOGRAFICI
ALLEGATO 9 STRALCIO PIANO REGOLATORE COMUNALE VIA PASOLINI
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ALLEGATO 10 STRALCIO PIANO STRUTTURALE ASSOCIATO
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ALLEGATO 11 SOVRAPPOSIZIONE ORTOFOTO-CATASTALE
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ALLEGATO 12 PARTICOLARE PART. 259
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ALLEGATO 13 PARTICOLARE PART. 279-282