Upload
dangkhue
View
220
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Sezione Esecuzioni Immobiliari
R.G.E. n° 562_15
Giudice dell’esecuzione immobiliare dott. Alessandro Auletta
C.T.U. dott. ing. Salvatore Gambardella
Relazione di consulenza tecnica di ufficio per il procedimento di esecuzione immobiliare promosso da:
Deutsche Bank S.p.A.
contro
Falgiano Luciano
Immobile ubicato in Villaricca (NA)
Settembre 2017
2 di 43
Sommario
PREMESSA 4
CONTENUTO DELL’INCARICO DELL’ESPERTO STIMATORE – SEZIONE A 4
AUTORIZZAZIONI ALL’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE B 5
PRESCRIZIONI OPERATIVE PER L’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE C 5
CRONOLOGIA DELLE OPERAZIONI 7
OPERAZIONI PERITALI 8
RISPOSTE AI QUESITI 9
IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTI DEL PIGNORAMENTO 9
ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E
PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO 10
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO 16
PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO - DESCRITTIVO DEL LOTTO 18
RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO 19
REGOLARITA’ DEL BENE O DEI PIGNORATI SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO. 19
STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL’IMMOBILE 20
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE 21
VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE 21
VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO 21
FORNIRE OGNI INFORMAZIONE UTILE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO. 22
PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DEI BENI 22
IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA 41
ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE, DELL’UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CAMERA DI COMMERCIO E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO 41
44 di 43
PREMESSA
Il sottoscritto ing. Salvatore Gambardella (C.F.GMBSVT52L02F839Q), con studio
in Mugnano alla Via Napoli n. 4, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia
di Napoli al n. 6737 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Aversa
Napoli Nord al n. 859, in data 22 settembre 2017 riceveva, a mezzo pec, notifica
dell’affidamento della Consulenza Tecnica d’Ufficio relativa alla Procedura
Esecutiva R.G.E. n. 562_15 promossa da DEUTSCHE Bank S.p.A. con sede in
Conegliano (TV) alla Via Vittorio Alfieri n. 1 (C.F. e iscrizione nel R.I. di Treviso
n° 03839850264) contro Falgiano Luciano nato a Napoli il 1° agosto 1948.
Nella predetta data il sottoscritto veniva designato dal G.E. dott. Alessandro
Auletta, per la procedura in oggetto e previa accettazione dell’incarico in via
telematica del seguente atto di accettazione allegato al decreto, quale “Esperto
Stimatore” :
CONTENUTO DELL’INCARICO DELL’ESPERTO STIMATORE – SEZIONE A
al solo fine di consentire una facile lettura del presente elaborato, viene riportato
di seguito il testo in maniera sintetica:
• CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione
depositata ex art. 567 c.p.c. attività da completare entro trenta (30) giorni
dall’accettazione dell’incarico depositando il modulo tuttora in uso di
CONTROLLO DOCUMENTAZIONE
e i seguenti quesiti :
1. identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.
2. elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla
descrizione materiale di ciascun lotto.
3. procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.
4. procedere alla predisposizione dello schema sintetico-descrittivo del lotto.
5. procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene
pignorato.
6. verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed
urbanistico.
7. indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.
8. specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
9. verificare se i beni pignorati ricadono su suolo demaniale.
4 di 43
55 di 43
10. verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.
11. fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali
procedimenti in corso.
12. procedere alla valutazione dei beni.
13. procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola
quota.
14. Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di
Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.
AUTORIZZAZIONI ALL’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE B
a) ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi
documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso del Comune, dell’Ufficio del
Registro, della Conservatoria dei Registri Immobiliari, dell’Ufficio del Territorio o del
Condominio, ed a estrarne copia, non trovando applicazione i limiti di cui alla legge
31.12.96 n. 675 sulla “Tutela delle persone e di altri soggetti rispetto al trattamento dei
dati personali”;
nonché:
b) a richiedere al Comune competente certificato storico di residenza relativo a qualsiasi
occupante dell’immobile pignorato.
PRESCRIZIONI OPERATIVE PER L’ESPERTO STIMATORE - SEZIONE C
1) fornisca RISPOSTA SEPARATA a ciascun quesito formulato dal giudice
dell’esecuzione nel presente verbale di conferimento dell’incarico, con assoluto divieto di
procedere ad una risposta cumulativa ed indistinta a tutti i quesiti formulati;
2) depositi entro 30 GIORNI dalla data di accettazione dell’incarico il modulo di
CONTROLLO DOCUMENTAZIONE contenente le verifiche della documentazione
secondo le modalità indicate in riferimento al CONTROLLO PRELIMINARE;
3) avvisi con raccomandata A.R. i creditori e il debitore esecutato del giorno e dell’ora di
inizio delle operazioni e, ove nel giorno e nell’ora fissati per l’accesso ai beni non sia
possibile per assenza o opposizione dell’esecutato o dell’occupante e sempre che non sia
stata già disposta la nomina di un custode giudiziario, ne relazioni immediatamente al
Giudice, per l’adozione dei provvedimenti consequenziali (nomina custode, accesso
coattivo e rilascio immobile);
66 di 43
4) nel caso di formazione di PIU’ LOTTI, rediga la relazione di stima, su fascicoli
separati per ciascun lotto (limitatamente alla parte descrittiva della relazione e con
allegazione cumulativa invece degli allegati);
5) ALLEGHI alla relazione di stima almeno quattro fotografie esterne del bene e almeno
quattro interne, nonché la planimetria dello stato reale dei luoghi, la planimetria catastale
e la visura catastale attuale e storica, la copia della concessione o licenza edilizia e atti di
sanatoria e la restante documentazione necessaria come indicata nelle precisazioni ai
singoli quesiti, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore, depositando in
particolare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale
contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
6) DEPOSITI anche una copia della relazione di stima su supporto digitale (CD ROM o
DVD) che contenga una versione della perizia in formato PDF sottoscritta dal perito, una
versione della perizia (sia in formato PDF che in formato WORD) senza riferimenti ai
dati personali dell’esecutato e di tutti gli altri terzi estranei alla procedura espropriativa,
nonché una versione in formato WORD (compatibile Word 2003) modificabile per uso
dell’ufficio, nonché in allegato le fotografie, le planimetrie e/o fogli di mappa in formato
digitale o scannerizzate, avendo cura di seguire le specifiche tecniche indicate nel file
“Indicazioni tecniche relativa alla documentazione della perizia di stima da depositare
telematicamente” pubblicato nella sezione “modulistica” sul sito web del Tribunale o
reperibili in cancelleria;
7) alleghi in formato PDF TUTTI GLI ALLEGATI alla relazione previa loro
SCANNERIZZAZIONE, seguendo le specifiche tecniche sopra richiamate;
8) invii, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e comunque almeno
trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’autorizzazione della vendita, copia della
perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo PEC, posta o e-mail, e
alleghi alla perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii;
9) acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i
documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico,
anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica
esclusione della relazione notarile;
10) sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere
all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente;
11) riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle
operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere
sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui
aderiscano tutti gli altri creditori;
77 di 43
12) COMPAIA SEMPRE ALL’UDIENZA FISSATA PER L’AUTORIZZAZIONE
DELLA VENDITA AL FINE DI RENDERE CHIARIMENTI AL GIUDICE;
13) rediga in maniera analitica ISTANZA DI LIQUIDAZIONE DEL COMPENSO,
con indicazione di tutte le voci per spese vive sostenute e con allegati i relativi
giustificativi.
In difetto di documentazione le spese domandate non saranno riconosciute in sede di
liquidazione del compenso;
14) richieda altresì, ai fini della corretta fatturazione delle spese necessarie per gli
adempimenti pubblicitari e dei compensi degli ausiliari del G.E., al legale del creditore
procedente di comunicare i seguenti dati:
ragione sociale (o nome), sede legale (o residenza), partita IVA, codice fiscale, indirizzo,
città, CAP, NDG (Numero Direzione Generale - cod. interno Banca)/BIP/FG, N° Prot. /
Riferimenti pratica / Mutuo / Sofferenza, nominativo del responsabile del procedimento.
L’esperto depositerà i dati forniti in distinta memoria allegata alla relazione peritale.
CRONOLOGIA DELLE OPERAZIONI
Le operazioni peritali sono state svolte, secondo la seguente cronologia, a partire
dal mese di ottobre 2017 e fino al mese di dicembre 2017:
In data 03/10/2017 veniva depositata a mezzo PEC indirizzata a:
"[email protected]" l’accettazione dell’incarico per
la procedura in oggetto
In data 24/10/2017 alle ore 9.30 si provvedeva a richiedere alla Agenzia delle
Entrate Ufficio Provinciale di Napoli Territorio Servizi Catastali la seguente
documentazione :
• Visura storica ed attuale dell’immobile (all. 1)
• Planimetria Catastale (all. 2)
In data 24/10/2017, alle ore 17.30 si provvedeva, in osservanza al disposto
contenuto nel verbale di affidamento dell’incarico, ad effettuare la visita peritale
presso l’immobile dell’esecutato sito nel Comune di Villaricca in Corso Italia 228
congiuntamente al nominato Custode Giudiziario, stilando il verbale di primo
accesso di cui si allega copia. (cfr. all. 3)
In data 25/10/2017, si faceva richiesta del certifictato di stato civile presso la X
Municipalità di Napoli ai fini dell’accertamento del regime patrimoniale (cfr.
all.4)
88 di 43
In data 26/10/2017, previa richiesta scritta, veniva rilasciato dall’ UTC del
Comune di Villaricca il permesso di costruire in sanatoria n. 1232 relativo
all’immobile oggetto del provvedimento. (cfr. all.5)
In data 03/11/2017, si provvedeva a depositare il MODULO DI CONTROLLO
DOCUMENTAZIONE, come disposto nel verbale di affidamento dell’incarico.
In data 27/11/2017, previa richiesta scritta a mezzo pec, venivano rilasciati dall’
UTC del Comune di Villaricca e dalla GE.SE.T. (Concessionaria alla riscossione
dei crediti dello stesso Comune) la seguente documentazione:
• copia del foglio 2 del Piano Regolatore Generale ai fini di individuare
eventuali vincoli esistenti (cfr. all. 6)
• copia dei tibuti ( TARI 2012 ) gravanti sull’ unità immobiliare (cfr. all. 7)
In data 30/11/2017, veniva rilasciata dall’ UTC del Comune di Villaricca la
Concessione Edilizia n. 2590 per la l’esecuzione dei lavori di costruzione
dell’immbolile in oggetto (cfr. all. 8).
OPERAZIONI PERITALI
In data 24/10/2017 alle ore 17.30, in osservanza alla convocazione disposta dal
nominato Custode Giudiziario Avv. Rosanna Raia, hanno avuto regolare inizio
le operazioni peritali di sopralluogo presso l’immobile oggetto del contenzioso,
alla presenza dello stesso Custode Giudiziario, del nominato ESPERTO Stimatore
e della parte esecutata sig. Falgiano Luciano (cfr .verbale - all. 3 )
Le operazioni peritali sono consistite, in via preliminare, in un’ampia ed accurata
illustrazione delle procedure operative da parte del Custode Giudiziario, che
specificava all’esecutato, sig. Falgiano Giovanni, quali erano le sue funzioni, in
che cosa consisteva la sua attività e quali erano i doveri dell’occupante.
Successivamente lo scrivente precisava, al sig. Falgiano, che il suo ruolo era
esclusivamente tecnico e che si concretizzava nell’acquisire, per il compendio
immobiliare oggetto di stima, i titoli di provenienza, le planimetrie, le visure
catastali storiche, l’esistenza di ulteriori gravami e i dati e documenti necessari
per procedere alla sitima del bene.
Concluse le attività preliminari, si è prima proceduto ad accedere ai luoghi ed
effettuarne un dettagliato rilievo metrico e fotografico e, successivamente, sono
stati acquisiti presso l’UTC di Villaricca (NA) copia delle licenze/permessi a
costruire rilasciati per la sua edificazione.
Per l’aspetto legato alla valutazione degli immobili, sono state effettuate le
ricerche di comparables sia per via telematica sia presso alcune agenzie
99 di 43
immobiliari di Villaricca. Sono, quindi, state effettuate dettagliate ricerche sul
portale OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ed acquisiti ulteriori dati
utili all’affinamento dell’indagine da usare come parametri di verifica e
confronto.
In merito alle autorizzazioni e licenze legate al bene oggetto del contendere, sono
state condotte le necessarie ricerche per acquisire i titoli edificatori rilasciati dal
Comune di Villaricca al sig. Falgiano Luciano inerenti la realizzazione della
stessa u.i.u, ovverosia:
• Concessione Edilizia n° 2590 del 08/09/1989
• Permesso di Costruire in sanatoria n° 1232 del 05/04/2009 (Legge 47/85 – Legge
724/94), rilasciato a seguito della domanda presentata in data 27/03/1995 con
prot. 6839, con cui si regolarizzavano urbanisticamente i locali ad uso
residenziale, posti a piano terra, in luogo di un porticato aperto ed in parte in
ampliamento.
Successivamente il signor Falgiano ha eseguito alcuni interventi interni ed esterni
che hanno reso l’immobile difforme da quanto già autorizzato. Il tutto però
sanabile con successivi adempimenti urbanistici e catastali.
RISPOSTE AI QUESITI
IDENTIFICARE I DIRITTI REALI ED I BENI OGGETTI DEL PIGNORAMENTO
Il signor Luciano diviene proprietario dell’immobile pignorato con di atto di
compravendita autenticato nelle firme per notaio Antonio Formisano di Napoli
del 25/10/1990, Rep. 14867 e registrato a Napoli in data 09/11/1990 al n° 3614 e
trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli “2” in data
15/11/1990 ai n° 35265/26370.
L’immobile oggetto della compravendita è sito nel Comune di Villaricca (NA)
Corso Italia 228 ed è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca
(codice G309) al foglio 2 particella 662 sub 5.
Successivamente con atto di pignoramento immobiliare, trascritto in data
14/10/2015, operato dalla Deutsche Bank S.p.A. 01340740156, con sede legale in
Milano, Piazza del Calendario 3, l’immobile sopra compravenduto, è stato
pignorato.
1010 di 43
Alla data del 21/09/2017, data di notifica dell’atto di ingiunzione, risultava
proprietario dell’immobile indicato sempre il Sig. Falgiano Luciano residente in
Villaricca (NA) al Corso Italia 228.
Le verifiche effettuate sulla documentazione in atti e su quella acquisita nel corso
delle operazioni peritali, consentono di riferire che i diritti reali così come i beni
indicati nell’atto di pignoramento operato dalla Deutsche Bank S.p.A.,
corrispondono a quelli in titolarità dell’esecutato in forza degli atti di
provenienza trascritti in suo favore.
Fig.1 localizzazione immobile – via Corso Italia 228 Villaricca (NA)
ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento è un villino unifamiliare a schiera
composto da un piano terra, un primo ed un secondo piano ed esternamente, a
ridosso dell’edificio, è presente poi un piccolo locale tecnico, il tutto circondato
su due lati da un cortile. Catastalmente il cespite è composto da 12 (dodici) vani
ed è confinante con:
‐ altre unità immobiliare a nord e a sud
‐ strada privata resa pubblica ( Corso Italia ) a ovest
‐ area a verde ad est.
1111 di 43
Fig.2 immobile via Corso Italia 228, Villaricca (NA)
All’unità immobiliare si accede attraverso un’unica strada pubblica.
Il villino si compone di:
- piano terra, portico coperto, attraverso il quale si giunge alla porta
d’ingresso dell’abitazione ed al vano scala, composto da cucina,
disimpegno, ripostiglio, camera e bagno. Al medesimo piano è presente
esternamente un cortile con accesso pedonale e carraio dal viale privato
con accesso dal Corso Italia n° 228.
- primo piano, composto da soggiorno, cucina abitabile, disimpegno e
bagno. Tutto il piano è circondato sui tre lati da un’unica ampia balconata.
- secondo piano, composto da tre camere da letto, ampio disimpegno e
bagno. Tutto il piano è sempre circondato sui tre lati da un’unica ampia
balconata.
Nessun lotto quindi può esser realizzato in quanto trattasi di un’abitazione
unifamiliare.
Per l’immobile in valutazione non è disponibile allo stato attuale l’ Attestato di
Prestazione Energetica (APE) ma esso può essere richiesto in qualsiasi momento
a professionista abilitato e la cui stima di costo è di circa 400 euro.
Di seguito si riportano alcune foto dell’immobile (interni ed esterni).
1616 di 43
In risposta al quesito si è proceduto alla predisposizione delle planimetrie dello
stato dei luoghi, che oltre ad essere reperibili in allegato, sono riportate di
seguito.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO
L’ immobile oggetto di pignoramento è censito al N.C.E.U. del Comune di
Villaricca (NA) al Corso Italia 228, piano T-1-2 con i seguenti riferimenti:, foglio
2, particella 662, sub 5, categoria A/7, classe 1, consistenza 12 vani, superficie
catastale 268 mq, rendita Euro 1.115,55
I dati catastali dell’immobile pignorato corrispondono a quelli indicati nell’atto
di pignoramento.
Negli allegati 1 e 2 la visura e relativa planimetria.
In ordine al presente quesito si riporta di seguito una dettagliata descrizione
della situazione catastale dell’immobile.
Alla data del 21 / 09 / 2017, data di notifica dell’atto di ingiunzione, risultava per
l’immobile, come unico proprietario, il Sig. Falgiano Luciano, secondo Atto di
compravendita autenticato nelle firme dal Notaio Antonio Formisano di Napoli
n. 14867 di repertorio, registrato a Napoli il 9 novembre 1990 al n. 3614 e
trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli “2” in data
15 novembre 1990 ai n.ri 35265/26370.
La precedente situazione catastale vede quali precedente proprietario il Sig.
D’Ausilio Raffaele nato a Villaricca (NA) il giorno 11/09/1940 i cui riferimenti
sono reperibili nelle visure allegate. Da queste ultime si evincono anche:
17 di 4
- variazione del 03/04/2009 per ampliamento/diversa distribuzione degli
spazi interni;
- variazione nel classamento del 05/10/2009;
- variazione per inserimento in visura dei dati di superficie del 09/11/2015.
Ai soli fini catastali si evidenzia che, è registrata la variazione in data 3 aprile
2009 n. 22098.1/2009 ( protocollo n. NA0306039) per la quale l’unità distinta con il
subalterno 3 (tre) della particella 662 (seicentosessantadue) veniva variata
nell’attuale subalterno 5 (cinque) della medesima particella. Tutto quanto detto è
comprovato dall’allegata “Visura Storica dell’Immobile” rilasciata al CTU in data
24/10/2017.
Allo stato attuale l’immobile presenta su due parti del balcone al primo piano
due verande, potenzialmente rimovibili.
Al piano terra, invece, si evince una difformità planimetrica per l’attuale portico
a cui si accede dall’ingresso principale. Attualmete questo risulta completamente
aperto su un lato e su altri due lati aperto con presenza di pilasti di sostegno.
Catastalmente tale zona risulta perimetrata, chiusa da murature su tutti i lati e
con ingresso frontale.
Per la presentazione di variazione catastale si stima un costo pari a 3.000,00 euro
Di seguito si riporta la visura presente in catasto e la planimetria allo stato
attuale, rispettivamente con evidenziate in giallo le verande ed in verde il locale
oggetto di difformità.
ULTIMA PLANIMETRIA IN ATTI AL CATASTO
3
1818 di 43
PLANIMETRIA ATTUALE – dello stato dei luoghi
PREDISPOSIZIONE DI SCHEMA SINTETICO - DESCRITTIVO DEL LOTTO
LOTTO UNICO: – piena ed intera proprietà di un villino monofamiliare
indipendente sito nel Comune di Villaricca (NA) in Corso Italia, che si raggiunge
dalla vicina Circumvallazione Esterna di Napoli, con affaccio principale ed
ingresso carrabile/pedonale dal civico n. 228 della predetta strada, confinante con
altre unità immobiliari a nord e a sud, con la predetta via ad ovest e con area a
verde ad est; unico corpo di fabbrica edificato con tre piani fuori terra a
geometria rettangolare con interposto corpo scale nella zona mediana.
L’unità è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca (codice G309) al
foglio 2 particella 662 sub 5, dodici vani catastali
I piani sono così composti:
- piano terra, portico coperto, attraverso il quale si giunge alla porta
d’ingresso dell’abitazione ed al vano scala, composto da cucina,
disimpegno, ripostiglio, camera e bagno. Al medesimo piano è presente
esternamente un cortile con accesso pedonale e carraio dal viale privato
con accesso dal Corso Italia n° 228.
- primo piano, composto da soggiorno, cucina abitabile, disimpegno e
bagno. Tutto il piano è circondato sui tre lati da un’unica ampia balconata.
1919 di 43
- secondo piano, composto da tre camere da letto, ampio disimpegno e
bagno. Tutto il piano è sempre circondato sui tre lati da un’unica ampia
balconata.
Vi sono, per il compendio immobiliare descritto, la C.E. n. 2590 dello 08/09/1989 e
il successivo “Permesso di Costruire n. 1232 del 05/04/2009 (Legge 47/85 – Legge
724/94)”, rilasciato a seguito della domanda presentata in data 27/03/1995 con
prot. 6839, con cui si regolarizzava urbanisticamente i locali ad uso residenziale,
posti a piano terra, in luogo di un porticato aperto ed in parte in ampliamento.
Il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza dichiarata e
pertanto si rende necessario, procedere all’aggiornamento urbanistico e catastale.
RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO
La predetta unità immobiliare, con “Atto di compravendita autenticato nelle firme dal
Notaio Antonio Formisano di Napoli in data 25 ottobre 1990 n. 14867 di repertorio,
registrato a Napoli il 9 novembre 1990 al n. 3614 e trascritto presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari di napoli “2” in data 15 novembre 1990 ai n.ri 35265/26370”
veniva trasferita dalla cedente CO.EDIL S.p.A.con sede in Villaricca (NA alla Via
Napoli 43 il cui procuratore generale e amministratore unico sig. D’Ausilio
Raffaele (NA) ) al sig. Falgiano Luciano, nato a Napoli il 01/08/1949.
REGOLARITA’ DEL BENE O DEI PIGNORATI SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO.
L’ attenta analisi della documentazione in atti e dalla documentazione acquisita
presso l’UTC di Villaricca consente di appurare che i beni pignorati risultano
essere in regola sotto il profilo edilizio - urbanistico. La menzionata
documentazione acquisita costituisce l’Allegato 5 alla presente relazione.
Il compendio immobiliare pignorato è stato realizzato nell’anno 1989 con la C.E.
n° 2590 e rilasciata dal Comune di Villaricca (NA) in data 08/09/1989.
Successivamente al completamento, la consistenza immobiliare autorizzata da
tali concessioni è stata modificata ed ampliata in assenza di licenze e/o permessi.
In data 30.04.1986, con domanda registrata al protocollo generale al n. 7843 ed al
registro pubblico delle domande di concessione al n. 2659, il sig. Falgiano
Luciano presentava istanza di sanatoria ai sensi della legge 28.02.1985 n. 47, per
ottenere il permesso di costruire in sanatoria di opere abusive realizzate presso
l’immobile sito in Corso Italia 228 identificato nel catasto del comune di
2020 di 43
Villaricca al foglio 2 particella 662, consistenti nell’ampliamento dell’unità
immobiliare al piano terra.
In ultimo, per quanto concerne l’esistenza della dichiarazione di agibilità, dopo
averla concordata con il funzionario incaricato, si è fatta formale richiesta
all’indirizzo email dell’UTC di Villaricca, di un’attestazione in merito
all’esistenza della dichiarazione di agibilità per l’unità immobiliare di cui è in
corso la procedura espropriativa e da tale indagine è risultato che allo stato
attuale non esiste alcuna dichiarazione in tal senso e che comunque esistono i
requisiti per farne richiesta all’ente competente.
Nelle planimetrie riportate di seguito, ed in allegato, si evince che le difformità a
livello urbanistico sono le stesse individuate in ambito catastale. In particolare la
freccia verde indica l’attuale portico coperto che allo stato di condono risulta
chiuso e con ingresso frontale.
Per sanare tale difformità si stima un costo di 3.000,00 euro
PLANIMETRIE DI CONDONO
STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL’IMMOBILE
Il compendio immobiliare pignorato, alla data del sopralluogo del 24.10.2017,
risulta essere esclusivamente abitato dal sig. Falgiano Luciano insieme alla
moglie Ricciardi Marina e ai suoi due figli Andrea e Federica come
espressamente dichiarato dallo stesso e riportato nel verbale di accesso. Inoltre si
garantisce che l’immobile risultava, alla predetta data, ammobiliato e con le
utenze (acqua, luce e gas) attive, a conferma dell’utilizzo dello stesso.
2121 di 43
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE
Dall’acquisizione del PRG ed in particolare del foglio 2 del PRG rilasciato
dall’UTC di Villaricca risulta che allo stato attuale non esistono vincoli che
resteranno a carico dell’acquirente, di cui al D.Lgs.42 del 2004 s.m.i., se non il
vincolo da verificare della distanza cimiteriale di circa 100 metri.
Per quanto riguarda invece gli oneri e vincoli che saranno cancellati o
regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura, si precisa che il
creditore procedente DEUTSCHE BANK S.P.A. con sede legale in Milano Piazza
del Calendario n. 3 Codice Fiscale, - Partita IVA e iscrizione nel Registro delle
Imprese di Milano n. 013401740156, vanta quale titolo esecutivo “ATTO DI
MUTUO garantito da ipoteca stipulato in atto unico (ai sensi del D.Lgs 1° settembre
1993 n. 385, artt. 38 e seguenti) del 22/07/2010 repertorio n. 40020 raccolta n. 16275,
iscritto all’Agenzia delle Entrate (Ufficio di Casoria) in data 26/07/2010 al n. 372/IT e
all’Agenzia del Territorio Napoli 2 in data 27/07/2010 ai nn. 35958/6740 con ipoteca
volontaria convenzionale di primo grado sostanziale di euro
135.000,00(centotrentacinquemilaeuro).
E’ iscritta, inoltre, sull’immobile a favore della “Cassa di Risparmio di Parma e
Piacenza S.p.A.” con sede in Parma CF:02113530345 un’ulteriore ipoteca
volontaria di euro 87.000,00 (ottantasettemilaeuro) iscritta in data 13/05/2014 ai
numeri 26483/1670 a carico del Sig. Falgiano Luciano nato a Napoli il
1°agosto1949 CF. FLGLCN49M01F839W, nonché della Sig.ra Ricciardi Marina,
nata a Napoli il 10/07/1953 CF: RCCMRN53L50F839S, (debitore non datore di
ipoteca), in virtù di contratto di finanziamento per la durata di anni 10, a rogito
del Notaio Luciana Napolitano di Giugliano in Campania in data 09/05/2014
n.342/235 di repertorio.
Oltre quanto sopra riportato non esistono provvedimenti di sequestro penale, atti
impositivi di servitù o ulteriori trascrizioni pregiudizievoli.
VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE
Dalle verifiche effettuate, il complesso non ricade su suolo demaniale.
VERIFICARE L’ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO
2222 di 43
Il diritto sul bene del debitore esecutato, Sig. Falgiano Luciano, risulta essere di
pieno ed esclusivo proprietario, a seguito di compravendita avvenuta attraverso
atto autenticato di cui sono stati già precedentemente riportati gli estremi.
Sul compendio immobiliare pignorato non risultano gravanti pesi o oneri di altro
tipo.
FORNIRE OGNI INFORMAZIONE UTILE SULLE SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO.
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento, come ampiamente descritto nei
paragrafi precedenti, è un villino unifamiliare completamente indipendente e
come tale non sono previste spese condominiali o eventuali ratei per il
pagamento di spese di manutenzione straordinaria effettuate o deliberate.
L’immobile, seppure si presenta in buono stato di detenzione, ha bisogno
tuttavia di qualche intervento, non urgente, di manutenzione ordinaria come
ripristini di lesioni superficiali di intonaco diffuse sul torrino scale, ripristini con
sigillatura idonea delle pavimentazioni delle zone scoperte del lastrico solare e
trattamento mediante tinteggiatura delle parti in ferro esterne.
PROCEDERE ALLA VALUTAZIONE DEI BENI
L’unità immobiliare oggetto di pignoramento come ampiamente descritto nei
paragrafi precedenti è un villino unifamiliare completamente indipendente
composto da tre piani fuori terra.
Per la stima si è tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile ed è stata
effettuata un’analisi multiparametrica, individuando unità di riferimento nello
stesso segmento di mercato.
Si definiscono e dettagliano di seguito tutte le valutazione effettuate.
PREMESSE
Il calcolo del valore di mercato del compendio immobiliare pignorato è stato
effettuato nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli
standard di valutazione internazionali ed, in particolare, è stato utilizzato il
metodo del confronto diretto MCA (Market Comparison Approach)
Il Market Comparison Approach si basa sulla comparazione diretta
dell’immobile oggetto di valutazione (definito subject, ossia soggetto) con
immobili simili (comparabili).
2323 di 43
La metodologia richiede la rilevazione dei prezzi di mercato e delle
caratteristiche dei comparabili e prevede degli aggiustamenti sistematici,
attraverso l’utilizzo di indici di correzione, in base alle caratteristiche degli
immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell’immobile
oggetto di stima.
E’ quindi, necessario, formare un buon campione di studio e , maggiore è il
numero dei dati del campione estimativo e migliori sono le condizioni di
svolgimento della stima.
Si reputa, in base a diversi studi in materia, che tre sia il numero minimo di
comparabili necessari per l’applicazione di tale metodologia.
L'intero procedimento segue diverse fasi che, possono essere definite come di
seguito:
- Analisi del mercato per l'individuazione dei comparabili
L’individuazione dei comparabili avviene all'interno del segmento di mercato di
riferimento in cui rientra anche l’immobile oggetto di stima.
- Rilevazione dei dati immobiliari e individuazione delle
caratteristiche da comparare
All'interno del segmento di mercato si considerano i comparabili individuati e
per essi vengono rilevati i dati immobiliari e le caratteristiche indispensabili ai
fini della stima.
Le caratteristiche immobiliari che determinano gli elementi di confronto possono
essere quantitative, come ad esempio la superficie, o qualitative, come la
panoramicità e il tipo di affaccio.
Le stesse vengono valutate con scale di misurazione e con la definizione di
specifici punteggi.
La scelta delle caratteristiche di cui tener conto permea sull’analisi dell’immobile
oggetto di stima e dei comparabili e sulle differenze intercorrenti fra essi,
tenendo in considerazione il segmento di mercato e le richieste più frequenti di
venditori e compratori.
- Test di ammissibilità e compilazione della tabella dati
La compilazione delle schede sintetiche descrittive degli immobili permette di
avere un prospetto generale dei beni comparati (comparables) e del subject. In
esse vengono indicati, insieme all’ubicazione del bene con descrizione del
2424 di 43
relativo contesto di localizzazione, i dettagli strutturali e le caratteristiche degli
immobili.
Si esegue, quindi, un test di verifica per cui si dirà ammissibile un’unità o un
immobile il cui prezzo di mercato rientri fra un definito valore minimo e
massimo.
La compilazione della tabella dati, che prende in considerazione i valori e le
caratteristiche precedentemente individuate, traducendole in misurazioni e
punteggi, ha lo scopo di evidenziare il grado di similarità dei comparabili e del
subject e permette la determinazione dei prezzi marginali delle varie
caratteristiche.
Schematicamente la tabella dati riporta le seguenti indicazioni:
Tabella dei dati rilevati (valore di mercato)
Prezzo e
caratteristiche
Immobile
Comparabile 1
Immobile
Comparabile 2
…
Immobile
Comparabile m
Immobile da
valutare
(subject) Prezzo di mercato Prezzo 1 Prezzo 2 … Prezzo m … Caratteristica A1 CRT11 CRT12 … CRT1m CRT1 Caratteristica A2 CRT21 CRT22 … CRT2m CRT2
… … … … … Caratteristica An CRTn1 CRTn2 … CRT2m CRTn
- Determinazione dei prezzi marginali
Il prezzo marginale è l’apprezzamento economico che il mercato immobiliare
attribuisce alle diverse caratteristiche differenziali
Esso rappresenta l'aggiustamento monetario da apportare al prezzo in funzione
della diversa quantità della caratteristica considerata e può essere applicato in
termini di valore o in termini percentuali.
Tenendo conto dei prezzi marginali si rendono paragonabili gli immobili presi in
esame, in modo da ottenere un valore attendibile di stima per il bene oggetto di
analisi.
La tabella dei prezzi marginali si presenta come segue:
Tabella dei prezzi marginali
Caratteristica
Comparabili
Coeff. k o valore
economico
Comp. 1 Comp. 2 … Comp. m Prezzo
marginale Prezzo
marginale
… Prezzo
marginale Caratteristica A1 K1 CRT11 CRT12 … CRT1m Caratteristica A2 K2 CRT21 CRT22 … CRT2m
… … … … … … Caratteristica An Kn CRTn1 CRTn2 … CRT2m
2525 di 43
- Redazione della tabella di valutazione
Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di confronto tra gli
immobili rilevati e l'immobile da valutare.
La tabella riporta le caratteristiche considerate, il prezzo di mercato, la differenza
fra i valori stimati per l’'immobile da valutare e i comparabili e, infine, i prezzi
corretti.
Questi ultimi derivano dalla somma algebrica delle correzioni ottenute come
prodotto fra prezzo marginale e differenza per l’ennesima caratteristica fra
subject e comparable.
Di seguito si riporta direttamente il prospetto dei prezzi corretti, dove (CRTn-
CRTn1) rappresenta la differenza in termini di punteggio o quantità (fra
immobile oggetto di stima e comparabile) della caratteristica considerata e ⋅∆pn1
è la correzione del prezzo della stessa caratteristica.
Calcolo dei prezzi corretti
Prezzo e caratteristiche Immobile
Comparabile 1 Immobile
Comparabile 2
… Immobile
Comparabile m Prezzo di mercato Prezzo 1 Prezzo 2 … Prezzo m
Caratteristica A1 (CRT1- CRT11)⋅∆p11 (CRT1-
CRT12)⋅∆p12
… (CRT1- CRT1m)⋅∆p1m
Caratteristica A2 (CRT2 - CRT21)⋅∆p21 (CRT2-
CRT22)⋅∆p22
… (CRT2- CRT2m)⋅∆p2m
… … … … …
Caratteristica An (CRTn- CRTn1)⋅∆pn1 (CRTn-
CRTn2)⋅∆pn2
… (CRTn- CRTnm)⋅∆pnm
Prezzo corretto Prezzo corretto1 Prezzo corretto2 … Prezzo corretto n
- Sintesi valutativa e presentazione del risultato
Tenendo conto dei prezzi corretti per i vari comparabili si calcola il più probabile
valore di mercato unitario medio corretto, dato dalla media aritmetica dei prezzi
unitari.
Una ulteriore verifica è quella “di scostamento” che consiste nel calcolo dello
scostamento percentuale dei singoli valori unitari corretti dei comparables
rispetto a quello medio di cui sopra.
Tale verifica porta all’eliminazione dal procedimento di stima dei comparables
che presentano un prezzo medio unitario corretto che si discosta di una
percentuale superiore al 10% da quello medio, ritenendo tale alea
sufficientemente indicativa in relazione ai campioni selezionati.
2626 di 43
I comparabili risultati idonei concorrono al calcolo del prezzo finale per
l’immobile oggetto di stima, ottenuto come valore medio dei prezzi corretti che
sono risultati ammissibili dal test.
VALUTAZIONI
Tenendo conto delle fasi sopra descritte si procede alle valutazioni per lo
specifico caso in esame.
L’immobile oggetto di stima viene ad insediarsi in un contesto di tipo
residenziale, ben collegato con i comuni limitrofi e al contempo ben servito da
attività commerciali e servizi vari.
L’identificazione dell’immobile attraverso i dati catastali e la descrizione
puntuale dello stesso sono ampliamente trattati nei punti precedentemente
argomentati. Si riporta, in ogni caso, una tabella di ricapitolazione dei dati, che
permette un immediato inquadramento del bene, ai fini della stima.
IMMOBILE DA VALUTARE (SUBJECT) identificativo:
Subject Descriz. sintetica Trattasi di abitazione singola unifamiliare
Proprietà Villino unifamiliare
Anno costruzione Inizio lavori : settembre 1989 – fine lavori : giugno 1990
Atti abilitativi
‐ Licenza ediliazia n. 2590 dello 08/09/1989 ‐ Richiesta di “istanza di condono edilizio pr
27/03/1995” e successivo rilascio del “Pe Sanatoria n. 1232 del 15/04/2009
ot. 6839
rmesso
presentata in data
di Costruire in
Ubicazione Corso Italia 228, Comune di Villaricca (NA)
Identificativi catastali
Catasto Fabbricati del Comune di Villaricca (codice G309) foglio 2, particella 662, sub 5, categoria A/7, classe 1 rendita € 1.115,55
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI).
Caratteristiche
immobile
Villino unifamiliare con corte accessibile (lato ovest) da Corso Italia
(Villaricca ‐ NA) e confinante a sud con altra unità immobiliare, a nord con
altra corte di pertinenza di altrui immobile e ad est con area a verde. Struttura, in muratura portante con travi in c.a. collegate con solai gettati in
opera, che si sviluppa lungo il piano terra e i piani primo e secondo, caratterizzati da un’altezza di 2,7 metri e collegati tra loro mediante una
scala interna e serviti da tre bagni (uno per piano) Immobile dotato di impianto elettrico, impianto idrico‐sanitario ed
impianto di riscaldamento centralizzato e con elementi radianti in
alluminio.
Mercato di riferimento Mercato immobiliare
Fase di mercato In recessione
2727 di 43
Metodo di stima MCA: market comparison approach (metodo del confronto di mercato)
NOTA
l'arredo personalizzato ed alcune finiture non concorrono alla formulazione
del valore di mercato in quanto, per il principio dell’ordinarietà, tali caratteristiche qualitative possono non essere prese in considerazione dai possibili compratori
TAB 1: Definizione dell’immobile da valutare
Come si evince dai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare il plesso
ricade nella fascia semicentrale, zona C1 del Comune di Villaricca.
Di seguito si riporta una ripresa dall’alto dell’immobile.
Ripresa dall’alto – esposizione ingresso principale ad ovest
Per quanto riguarda gli immobili di comparazione e per la ricerca del valore di
mercato del bene in oggetto è stato analizzato l’andamento del mercato
immobiliare locale e sono state valutate le potenzialità economiche e commerciali
del bene.
Dalle indagini condotte è emerso che il mercato locale, con riferimento a
immobili ad uso residenziale identificabili come piccole ville unifamiliari, pur
evidenziando una piccola dinamicità, sta risentendo della situazione di crisi del
settore. Il dato non risulta scostarsi molto dagli andamenti medi nazionali.
Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare ha subito un calo dei valori di
compravendita e nello specifico per il comune di Villarica anche considerando
solo gli ultimi cinque anni, per ville e villette a schiera, vi è stato una
diminuzione del prezzo richiesto in vendita.
Atteso, come peraltro riscontrato in sede di sopralluogo, lo stato del mercato
immobiliare, è stata condotta l’analisi di stima considerando proposte di
compravendite di immobili ubicati in zone vicine a quella del fabbricato in
oggetto. La staticità del mercato non ha permesso l’individuazione di
compravendite già avvenute realmente significative per il caso in esame.
Si è quindi proceduto ad acquisire dati di proposte di compravendita sul
territorio comunale di Villaricca, presso operatori del settore.
28 di 43
Sono stati presi in esame immobili siti in zone omogenee corrispondenti a quella
in cui ricade l’immobile oggetto di stima.
Nello specifico sono stati individuati cinque comparabili, ubicati in un contesto
semicentrale, nella zona compresa fra Corso Italia e Via Marchesella.
- Primo comparabile: Comp. A
Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel
segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 290.000 €, per
cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa
percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di
281.300 €. Di seguito una descrizione dell’immobile.
COMPARABILE A identificativo: Comp. A
Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare
Agenzia immobiliare TECNOCASA con sede in Corso Europa 46 , 80016 Villaricca (NA)
Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e piani 1 e 2
Ubicazione Viale Spagna 18, Comune di Villaricca (NA)
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito.
Caratteristiche
immobile
Villa unifamiliare ubicato in Parco privato e composto da piano terra e piani primo e secondo. Il piano terra ospita un ampio salone living con camino, camera da letto e bagno. Il piano terra affaccia sul giardino che, pavimentato con caratteristici sampietrini e porfido chiaro, si estende sui tre lati della struttura. Il primo piano si compone di salone, cucina abitabile
e bagno. Il terzo costituisce il piano notte, con tre camere da letto e bagno. Oltre allo spazioso giardino che avvolge la struttura vi è un ampio terrazzo
di copertura pavimentato
Prezzo tot. proposto 290.000 €
Rapporto strumentale di allineamento
0,97
Prezzo tot. allineato 281.300 € TAB 2: Definizione dell’immobile da valutare
Comparabile A
2929 di 43
- Secondo comparabile: Comp. B
Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel
segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 380.000 €, per
cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una
percentuale di trattativa di circa il 5%. Si ha, quindi, un valore allineato di
361.000 €. Di seguito una descrizione dell’immobile ed alcune foto.
COMPARABILE B identificativo: Comp. B
Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare
Agenzia immobiliare GABETTI Franchising, con sede in Corso Europa 77 , 80010 Villaricca (NA)
Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terr a e piani 1 e 2
Ubicazione Corso Italia 343, Comune di Villaricca (NA)
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito da attività commerciali e servizi vari.
Caratteristiche
immobile
Villa unifamiliare in parco, disposta su tre livelli con giardino perimetrale. Il piano terra si compone di salone living, bagno e lavanderia. Il primo
piano comprende un ampio disimpegno, uno studio, una camera da letto
e un bagno. L'ultimo piano è costituito da due camere da letto, un bagno
e due balconi. La soluzione gode di un'ottima esposizione.
Prezzo tot. proposto 380.000 €
Rapporto strumentale
di allineamento
0,95
Prezzo tot. allineato
361.000 €
TAB 3: Definizione dell’immobile da valutare
Comparabile B
3030 di 43
- Terzo comparabile: Comp. C
Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel
segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 315.000 €, per
cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una
percentuale di trattativa di circa il 5%. Si ha, quindi, un valore allineato di
299.250 €. Di seguito una descrizione dell’immobile.
COMPARABILE C identificativo: Comp. C
Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare
Agenzia immobiliare GABETTI Franchising, con sede in Corso Europa 77 , 80010 Villaricca (NA)
Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terr a e piani 1 e 2
Ubicazione Corso Italia nd, Comune di Villaricca (NA)
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto di tipo residenziale, ben collegato con il centro e con i comuni limitrofi e ben servito da attività commerciali e servizi vari.
Caratteristiche
immobile
Villa a schiera in Parco privato disposta su tre livelli. Al primo piano vi è
un ampio salone, cucina abitabile, un bagno e ripostiglio, il tutto con
accesso diretto al giardino di 70 mq circa, che comprendono un piccolo
portico. Al secondo livello vi sono ampio salone, studio, un bagno e due
ampie balconate. Il terzo piano è composto da due camere da letto, bagno e due ampie balconate. Il terrazzo di copertura è praticabile ed ha
dimensioni di circa 60 mq .
Prezzo tot. proposto 315.000 €
Rapporto strumentale
di allineamento
0,95
Prezzo tot. allineato 299,50 €
TAB 4: Definizione dell’immobile da valutare
Comparabile C
31 di 43
- Quarto comparabile: Comp. D
Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel
segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è i 240.000 €, per cui
può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa
percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di circa
232.800 €. Di seguito una descrizione dell’immobile.
COMPARABILE D identificativo: Comp. D
Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare
Agenzia immobiliare CREDI CASA IMMOBILIARE con sede in Via Casacelle 123, 80014 Giugliano in Campania (NA)
Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e pia ni 1 e 2
Ubicazione via Marchesella nd, Comune di Villaricca (NA)
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca
(zona C1‐OMI). Contesto caratterizzado prevalentememte da abitazioni residenziali, molte ubicate in parchi privati. Località ben servita e collegata con le zone circostanti.
Caratteristiche
immobile
Immobile su 3 livelli inserita in un contesto di ville molto tranquillo. Al piano terra c'è una tavernetta con doppio ingresso composta da salottino
con camino, cucina e bagno. Il primo piano ospita un salone, un'ampia cucina, una camera da letto e
un bagno. Al secondo piano ci sono tre camere da letto e un bagno. La villa ha doppia esposizione (EST/OVEST) e comprende un giardino
esterno di pertinenza.
Prezzo tot. proposto 240.000 €
Rapporto strumentale
di allineamento
0,97
Prezzo tot. allineato 233.800 € TAB 5: Definizione dell’immobile da valutare
Comparabile D
3232 di 43
- Quinto comparabile: Comp. E
Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare, che si inserisce nel
segmento di mercato considerato e per cui il prezzo richiesto è di 300.000€, per
cui può essere ipotizzato, in base alle indicazione fornite dall’agenzia, una bassa
percentuale di trattativa di circa il 3%. Si ha, quindi, un valore allineato di circa
291.000 €. Di seguito una descrizione dell’immobile.
COMPARABILE E identificativo: Comp. E
Descriz. sintetica Trattasi di messa in vendita di abitazione singola unifamiliare
Agenzia immobiliare DI NARDO IMMOBILIARE con sede in Corso Campano, 496, 80014 Giugliano
in Campania (NA)
Tipologia Villino unifamiliare costituita da piano terra e pia ni 1 e 2
Ubicazione Parco Hawaiano nd, Comune di Villaricca (NA)
Destinazione uso Residenziale
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona semicentrale sud‐ovest del Comune di Villaricca (zona C1‐OMI). Contesto caratterizzado prevalentememte da abitazioni residenziali, molte ubicate in parchi privati. Località ben servita e collegata circostanti.
Caratteristiche
immobile
Villa in parco Hawaiano, residenziale e semicentrale, disposta su tre livelli di mq 60 cadauno. Il piano terra si compone di salone living, cucina e
bagno. Dalla scala interna si accede al primo e al seocondo piano. Al primo piano vi è un ampio studio, una camera da letto e un bagno. Il secondo piano comprende disimpegno, bagno, camera e salone. Il giardino pavimentato di 200mq è ben curato con un portico. La soluzione
caratterizzata da doppia esposizione per ogni livello.
Prezzo tot. proposto 300.000 €
Rapporto strumentale
di allineamento
0,97
Prezzo tot. allineato 291.000 €
TAB 6: Definizione dell’immobile da valutare
Comparabile E
3333 di 43
Il procedimento comparativo pluriparametrico utilizzato (MCA) ed illustrato in
premessa ha portato alla definizione della tabella dati, del test di ammissibilità
dei comparabili, della tabella dei prezzi marginali, della tabella di valutazione e
del calcolo del valore stimato di mercato per l’immobile in esame.
L’acquisizione di tutte le informazioni utili ha permesso l’analisi delle
caratteristiche estrinseche ed intrinseche, proprie di tutti gli immobili compreso
quello da valutare (comparables e subject).
Per il calcolo della superficie commerciale dei singoli immobili sono state
considerate le percentuali di ragguaglio previste dal D.P.R. 138/98, tenendo conto
delle indicazioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani
utilizzate anche per la rilevazione dei dati OMI.
Viene pertanto riportata, di seguito, la tabella riepilogativa descrittiva.
TABELLA IMMOBILI
COMPARABLES
SUBJECT A B C D E
agenzia
immob.
FONTE
agenzia
immob. agenzia
immob. agenzia
immob. agenzia
immob.
TECNOCASA GABETTI Franchising
GABETTI Franchising
CREDI CASA
IMMOBILIARE DI NARDO
IMMOBILIARE
Ubicazione
immobile
Comune Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca Villaricca
Via
Viale Spagna
Corso Italia
Corso Italia via
Marchesella Parco
Hawaiano
Corso Italia
Civico 18 343 nd nd nd 228
PREZZO/VALORE € 290.000 380.000 315.000 240.000 300.000
Rapporto strumentale di allineamento
0,97
0,95
0,95
0,97
0,97
PREZZO TOT. Allineato 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000
EPOCA DATO semestre 2 2 2 2 2 2
anno 2017 2017 2017 2017 2017 2017
OMI zona OMI C1 C1 C1 C1 C1 C1
fascia semicentr. semicentr. semicentr. semicentr. semicentr. semicentr.
3434 di 43
Tipologia prevalente abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile abit.civile
valore min €/mq 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100
valore max €/mq 1.650 1.650 1.650 1.650 1.650 1.650
Parametri e caratteristiche per ville e villini in esame
Localizza_
zione
degradata
normale x x x x x x
ricercata
Qualità
architet_
tonica
scadente
normale x x x x x x
di pregio
SUP. COMM
Consistenza ragguagliata [mq
comm.]
216,50
258,20
212,00
220,50
216,50
199,51
NUMERO PIANI 3 3 3 3 3 3
NUMERO BAGNI 3 3 3 3 3 3
Orienta_
mento
prevalente
Nord x
Nord‐Est/ Nord‐ Ovest
x
x
Est/Ovest x
Sud‐Est/Sud‐ Ovest
Sud x x
Qualità
affaccio
prevalente
scadente
normale x x x x x x
di pregio
Stoto di manuten_
zione
scadente x
normale x x x x x
ottimo
TAB 7: Tabella immobili
Passo successivo alla definizione della tabella relativa agli immobili e
l’applicazione del test di ammissibilità, che assume una particolare rilevanza nel
caso si riscontri una diversa localizzazione O.M.I. di uno o più comparables, o
nel caso in cui i relativi prezzi siano riferiti ad un’epoca differente da quella della
stima.
Il test di ammissibilità prevede che siano calcolati gli indici kEi e kLi, che
permettono di procedere al calcolo del prezzo unitario omogeneizzato.
L’ omogeneizzazione si ottiene con la formula
p’ci = pci · KLi · KEi
dove:
p’ci = prezzo omogeneizzato
pci = prezzo di unitario di vendita (pari al rapporto fra prezzo totale di
vendita e superficie ragguagliata)
KLi = coefficiente relativo alla localizzazione dell'immobile
3535 di 43
PARAMETRO UNITA' DI
MIS. o
PUNTEG.
COMAPRABILI SUBJE
CT A B C D E
k unit
PREZZO/VALORE TOT. € 290.000 380.000 315.000 240.000 300.000
Rapporto di allineamento 0,97 0,95 0,95 0,97 0,97
PREZZO TOT. Allineato € 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000
PREZZO TOT. omogeneizzato € 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000
Consistenza ragguagliata [mq comm.] 216,50 258,20 212,00 220,50 216,50 199,51
C2 (caratteri stica 2)
Localizzazione degradata 0
1
1
1
1
1
1 normale 1
ricercata 2
C3 (carat. 3)
Qualità
architettonica
scadente 0 1
1
1
1
1
1 normale 1
di pregio 2
C4
(carat. 4)
Orientamento
prevalente
Nord 0
0
4
2
2
0
2 Nord‐Est/
Nord‐Ovest
1
Est/Ovest 2
KEi = coefficiente relativo all'epoca di riferimento del prezzo
I coeff. KLi e KEi sono così definiti:
Il test consiste nel verificare che p'ci rientri nell'intervallo dei valori della zona
OMI di riferimento, ampliati con riferimento ai costi unitari di manutenzione (C)
necessari a portare un immobile dallo status "scadente" a "normale” e da
“normale” ad “ottimo",
Nel caso in esame si fa riferimento a proposte di vendita e non a vendite già
avvenute, quindi il valore OMI da considerare per il comparabile è solo quello
relativo al tempo della stima ed, inoltre, i comparabili ricadono tutti nella stessa
zona OMI C1. Da qui si ha che i coefficienti kLi e kEi risultano pari a 1. Quindi i
prezzi unitari omogeneizzati sono uguali ai prezzi unitari considerati, ossia
p’ci = pci.
La successiva “tabella dati” riporta la traduzione in punteggi e quantità delle
caratteristiche più apprezzate dal mercato per gli immobili a destinazione
residenziale quali villini indipendenti o villetta a schiera. Caratteristiche queste
che tengono conto anche delle differenze fra l’immobile oggetto di stima e i
comparabili.
TAB. DATI
3636 di 43
C5
(carat. 5)
Ubicazione in
parco
Sud‐Est/Sud‐ Ovest
3
Sud 4 si 0
1 1 1 1 1 0 no 1
C6 (carat. 6)
assente 0 Portiere 0 0 0 0 0 0
presente 1
C8
(carat. 8)
C9
(carat. 9)
C10 (carat.
10)
Qualità
affaccio
prevalente Funzionalità e
distribuz. degli spazi interni
Stato di manutenzione
scadente 0
normale 1
di pregio 2
minima 0
media 1
massima 2
scadente (sono richiesti lavori di 0 ristrutturazione
e/o di ripristino)
normale (stato di manutenzione
nella media, 1 consono ad una
buona fuibilità
del bene)
ottimo (stato
di manutenz.
ottimale sia di 2 complesso che
di dettaglio)
1 1 1 1 1 1
2 2 2 1 2 2 1 1 1 0 1 1
C11 (caratte
ristica 11)
Dotazione
impiantistica
scadente 0
media 1
buona 2
ottima 3
2 2 2 1 1 1
TAB 8: Tabella dati
Infine, seguendo i criteri descritti in premessa, si definisce:
- la tabella dei prezzi marginali, che concorreranno alla determinazione
dell’aggiustamento monetario da apportare al prezzo;
- la tabella di valutazione.
ANALISI DEI PREZZI MARGINALI
- PREZZO MARGINALE SUPERFICI
P marginale sup = PMM x k
con
k pari a uno
PMM pari al minimo dei prezzi medi dei comparabili (calcolato tenendo conto
dei prezzi totali allineati)
3737 di 43
CARATTERISTICA COMPARABILI
SUBJECT A B C D E
[P''ci] PREZZO TOT.
omogeneiz_ zato[€]
281.300
361.000
299.250
232.800
291.000
Sup. commerciale [mq] 216,50 258,20 212,00 220,50 216,50 199,51
Prezzo medio [€/mq] 1.299,31 1.398,14 1.411,56 1.055,78 1.344,11
.
Con Prezzo medio = Prezzo tot. corretto / Sup. comm.
PMM (minimo dei prezzi medi) = 1.055,78 €/mq
PREZZO MARG. SUP. = 1055,78 [ €/mq ]
- PREZZO MARGINALE STATO
MANUTENZIONE
coeff. (k) €/mq =
€/m 350 q
69.826,75 €
Prezzo per passare da un livello
all'altro
PREZZO MARG. STATO DI MANUTENZIONE =
= ( k * sup.comm subject )
- PREZZI MARGINALI RESTANTI CARATTERISTICHE
CARATTERISTICA
coeff. (k)
COMPARABILI
formula A B C D E
PREZZO
MARG. [€] PREZZO
MARG. [€] PREZZO
MARG. [€] PREZZO
MARG. [€] PREZZO
MARG. [€]
Localizzazione 0,10 28.130,00 36.100,00 29.925,00 23.280,00 29.100,00 k * P''ci Qualità architettonica
0,06
16.878,00
21.660,00
17.955,00
13.968,00
17.460,00 k * P''ci
Orientamento prevalente
0,02
5.626,00
7.220,00
5.985,00
4.656,00
5.820,00 k * P''ci
Ubicazione in parco 0,01 2.813,00 3.610,00 2.992,50 2.328,00 2.910,00 k * P''ci
Portiere 0,01 2.813,00 3.610,00 2.992,50 2.328,00 2.910,00 k * P''ci Qualità affaccio prevalente
0,06
16.878,00
21.660,00
17.955,00
13.968,00
17.460,00 k * P''ci
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni
0,02
5.626,00
7.220,00
5.985,00
4.656,00
5.820,00
k * P''ci
Dotazione
impiantistica
0,02
5.626,00
7.220,00
5.985,00
4.656,00
5.820,00
k * P''ci
TAB 9: Prezzi marginali
3838 di 43
La tabella di valutazione, di cui in seguito, riporta le differenze per le
caratteristiche del bene oggetto di stima e dei comparabili. Tali differenze
moltiplicate per i prezzi marginali fornisco i delta di correzione da cui è possibile
calcolare i prezzi corretti.
Si perviene, quindi, alla determinazione del più probabile valore di mercato
dell’immobile, considerando solo i valori di prezzo unitario che presentano uno
scostamento percentuale rispetto al prezzo medio unitario corretto per i diversi
comparabili minore del 10%.
TABELLA DI VALUTAZIONE
SUBJ.
COMPARABILI DIFFERENZA
PARAMETRO
A
B
C
D
E fra
subj. e
comp.A
fra
subj. e
comp.B
fra
subj. e
comp.C
fra
subj. e
comp.D
fra
subj. e
comp.E
Sup. comm. mq
199,51
mq
216,50
mq
258,20
mq
212,00
mq
220,50
mq
216,50
mq
‐17,00
mq
‐58,70
mq
‐12,50
mq
‐21,00
mq
‐17,00
Stato di manuten_ zione
coeff.
1,00
coeff.
1,00
coeff.
1,00
coeff.
1,00
coeff.
0,00
coeff.
1,00
differenz
a fra
coeff.
0,00
differenz
a fra
coeff.
0,00
differenz
a fra
coeff.
0,00
differenz
a fra
coeff.
1,00
differenz
a fra
coeff.
0,00
PARAMETRO
SUBJ.
Coefficienti k DIFFERENZA coeff.
COMPARABILI fra
subj. e
comp.A
fra
subj. e
comp.B
fra
subj. e
comp.C
fra
subj. e
comp.D
fra
subj. e
comp.E A B C D E
Localizzazione 1 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0
Qualità architettonica
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
Orientamento prevalente
2
0
4
2
2
0
2
‐2
0
0
2
Ubicazione in
parco
0
1
1
1
1
1
‐1
‐1
‐1
‐1
‐1
Portiere 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Qualità affaccio
prevalente
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
Funzionalità e distribuzione degli spazi interni
2
2
2
2
1
2
0
0
0
1
0
Dotazione impiantistica
1
2
2
2
1
1
‐1
‐1
‐1
0
0
3939 di 43
COMPARABILI
A B C D E
PREZZO TOT.omogenizzato [€] 281.300 361.000 299.250 232.800 291.000
[Ptc.ci] PREZZO TOT. CORRETTO [€] 266.170 273.761 277.081 282.789 281.787
[Puc.ci] PREZZO UNITARIO CORRETTO [€] 1.334,15 1.372,20 1.388,84 1.417,45 1.412,43
PREZZO UNITARIO CORR. MEDIO [€] 1.385,01
∆% (scostamento percentuale) ‐3,7% ‐0,9% 0,3% 2,3% 2,0%
ESITO TEST - comparabile ammissibile SI SI SI SI SI
Valori accettati (risultati positivi al test) €/mq 1.334,15 1.372,20 1.388,84 1.417,45 1.412,43
Num. comparab. accettati cioè ammissibili 5,00
VALORE UNITARIO FINALE €/mq
1.385,01
SUBJECT
∆P [€]
PARAMETRO
comp.A
comp.B
comp.C
comp.D
comp.E
Sup. commerciale mq
‐17.943,02
‐61.969,14
‐13.192,00
‐22.166,15
‐17.943,02 199,51
Stato di manutenzione coeff.
0,00
0,00
0,00
69.826,75
0,00 1,00
PARAMETRO
SUBJECT
∆P [€]
comp.A
comp.B
comp.C
comp.D
comp.E
Localizzazione 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Qualità architettonica 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Orientamento prevalente
2
11.252,00
‐14.440,00
0,00
0,00
11.640,00
Ubicazione in parco 0 ‐2.813,00 ‐3.610,00 ‐2.992,50 ‐2.328,00 ‐2.910,00
Portiere 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Qualità affaccio prevalente
1
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Funzionalità e distribuz. degli spazi interni
2
0,00
0,00
0,00
4.656,00
0,00
Dotazione impiantistica 1 ‐5.626,00 ‐7.220,00 ‐5.985,00 0,00 0,00
∑∆Pi ( SOMMA VARIAZIONE DI PREZZO per il singolo comparabile)
‐15.130,02
‐87.239,14
‐22.169,50
49.988,60
‐9.213,02
TEST DI VERIFICA
VALORE STIMATO per il subject
Valore dell'immobile oggetto di stima 276.317,38 €
= Valore unitario finale
sito in Corso Italia 228, Villaricca NA per sup. comm. subject
4040 di 43
Sulla base delle indicazioni riportate, dell’analisi dell’immobile oggetto di stima e
dei risultati del procedimento di valutazione si può attribuire al compendio
immobiliare pignorato un valore venale complessivo pari a :
€ 276.000,00
( euro duecentosettantaseimila/00).
Verifica ulteriore del valore stimato si può effettua tenendo conto dei dati forniti
dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI).
Dai dati OMI si desume che i valori più probabili di mercato per le abitazione
civili quali ville e villini ubicate nella zona che interessa (C1), riferite al 1
semestre 2017, sono quelle riportate di seguito:
4141 di 43
(Villaricca, zona C1, 1 semestre 2017)
Dato che le superfici considerate per le compravendite sono riferite a superfici
lorde, mentre normalmente negli annunci e nelle trattative si fa riferimento alle
superficie nette si trasformano i valori di cui sopra tenuto presente che
generalmente il rapporto tra le superfici lorde e quelle nette/utili è pari a circa il
10%. Si ha, quindi, che il valore più probabile di mercato per compravendite di
ville e villini, per la zona in questione, varia da 1.210 €/mq a 1.815 €/mq.
Quindi il prezzo a mq stimato per l’immobile in oggetto rientra in tale range.
Per tenere conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al
libero mercato e la vendita forzata del complesso immobiliare pignorato, si
propone una riduzione del valore di mercato come sopra individuato nella
misura del 10%, ritenuta opportuna in ragione delle circostanze del caso di
specie, al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di
espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato.
In ragione di ciò il prezzo base d’asta che si propone per il compendio immobiliare
pignorato è pari a:
Prezzo Base d’Asta = 90% di € 276.000,00 ≅ € 248.400,00
(euro duecentoquarantottomilaquattrocento/00)
IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA
Non esistono quote indivise.
ACQUISIRE LE CERTIFICAZIONI DI STATO CIVILE, DELL’UFFICIO ANAGRAFE E DELLA CAMERA DI COMMERCIO E PRECISARE IL REGIME PATRIMONIALE IN CASO DI MATRIMONIO
Come si può evincere dal certificato di residenza storico depositato (cfr. all. 9)
alla data del pignoramento e sino alla data di rilascio dello stesso certificato, il
debitore esecutato risiedeva presso l’immobile in osservazione sito in Corso Italia
228 Villaricca (NA).
4242 di 43
In ordine al regime patrimoniale adottato dall’esecutato si evince,
dall’“ESTRATTO PER RIASSUNTO dal registro degli Atti di MATRIMONIO”,
rilasciato dall’8^ Municipalità del Comune di Napoli, che il sig,. Falgiano
Luciano ha optato per il regime patrimoniale della separazione dei beni ai sensi
degli art. 162 e 215 del codice civile”.
DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA
La presente relazione costituisce il risultato dell’incarico affidato dal G.E. della
sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Aversa di Napoli al sottoscritto
esperto stimatore per la procedura di espropriazione dell’immobile sito nel
Comune di Villaricca (NA) in Corso Italia 228, foglio 2, particella 662, sub 5,
categoria A/7, classe 1, consistenza 12 vani, superficie catastale 268 mq, rendita
Euro 1.115,55.
L’unità immobiliare è un villino unifamiliare indipendente costituito da tre piani
fuori terra con annessa area scoperta al piano terra.
L’immobile è in buono stato di manutenzione ed è il domicilio del soggetto
esecutato sig. Falgiano Luciano e dei suoi familiari.
Il valore di stima, sul libero mercato, definito attraverso il metodo del confronto
di mercato (Market Approach) risulta pari a 276.000,00 euro
(duecentosettantaseimilaeuro), allo stato di fatto e al momento della valutazione
dello stesso immobile. Valore questo che si ritiene riducile per la vendita forzata
di circa il 10% , giungendo ad un prezzo per base d’asta pari a 248.400,00 euro.
Con la presente relazione, che si compone di n. 43 pagine oltre allegati, si ritiene
di aver assolto l’incarico ricevuto, rimanendo a disposizione per qualsiasi
ulteriore chiarimento e/o integrazione fino alla definizione del procedimento.
Copia della perizia è stata inviata a mezzo pec al debitore e al
procuratore del creditore. Aversa – Mugnano , li 22/12/2017
L’ ESPERTO STIMATORE
dott. ing. Salvatore Gambardella
4343 di 43
ALLEGATI
1. Visura attuale e storica per immobile
2. Planimetria Catastale
3. Verbale di Accesso
4. Stato Civile con annotazione del regime patrimoniale
5. Permesso di Costruire in Sanatoria n. 1232
6. Stralcio del Foglio 2 del PRG
7. Importo TARI del 2012
8. Concessione Edilizia n. 2590
9. Certficato di Residenza Storico
10. Scheda di Inquadramento Urbanistico