Felipe Olivares M Asesoras Tributarias y Contables

Aplicacin de la Reforma Tributaria 2014:IVA en la venta de bienes inmuebles

A.- Introduccin

En el contexto de la reforma tributaria, es importante comenzar diciendo que se mantiene vigente la actual tributacin en la actividad de la construccin de bienes inmuebles, cuyo texto desde 1987 grava de manera generalizada esta actividad[footnoteRef:1], sin embargo la actividad inmobiliaria ha continuado siendo un hecho no gravado con este impuesto, situacin que cambiar a partir del ao 2016. [1: DL 825 del ao 1974]

Junto con la incorporacin de la venta de bienes inmuebles como hecho gravado con IVA, tambin existen modificaciones en el crdito especial a las empresas constructoras. Todos estas modificaciones, unidas al nuevo tratamiento al mayor valor en la enajenacin de bienes races (Impuesto a la renta), podran traer consigo cambios en el mercado, lo que hace necesario tener un adecuado conocimiento de los mismos.

B.- Antes de la reforma

En Chile, hasta antes de la Reforma Tributaria, slo se gravaba con Impuesto al Valor Agregado la actividad de la construccin, es decir, slo se gravaban los inmuebles construidos en todo o en parte por una empresa constructora, no quedando, en consecuencia, gravada con el tributo en comento la venta de inmuebles usados. Lo anterior, dio paso a que la industria inmobiliaria en nuestro pas se organizara bajo la estructura de Holding de Empresas, en donde, entre otros aspectos, se aprovechan los crditos fiscales de IVA a nivel de la empresa constructora y la sociedad inmobiliaria, al no estar gravada con dicho tributo, hace la utilidad traspasando a precio el sealado impuesto[footnoteRef:2]. [2: Reporte Tributario CetuChile N54 Diciembre 2014]

C.- Los cambios con la reforma

El principal cambio respecto a los inmuebles es que se modifica la definicin del concepto de ventas y la definicin de vendedor.

Venta: Toda convencin independiente de la designacin que le den las partes, que sirva para transferir a ttulo oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta

Vendedor.Se incorpora al concepto de vendedora aquellas personas naturales o jurdicas que se dediquen en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sin el requisito de ser una empresa constructora, procedindose a eliminar de este concepto a tales entidades.

El efecto inmediato de estos cambios es que se afecta con IVA la venta de bienes inmuebles usados siempre que exista habitualidad.

Respecto al concepto de habitualidad cabe mencionar que la ley tambin establece algunas condiciones que determinan la existencia de habitualidad en la venta, estos son:

a) Se presume que existe habitualidad en los casos de venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenacin se produzca dentro de los cuatro aos siguientes a la adquisicin o construccin, en su caso.

b) En todos los dems casos se presumir la habitualidad cuando entre la adquisicin o construccin del bien raz y su enajenacin transcurra un plazo igual o inferior a un ao.

c) No se considerar habitual la enajenacin de inmuebles que se efecte como consecuencia de la ejecucin de garantas hipotecarias.

d) La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podr ser considerada habitual.

D.- Base de clculo del Impuesto al valor agregado

Esta no ha sido modificada, por lo que ser el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, con lmite de dos veces el avalo fiscal (Art. 17, inciso 2 Ley IVA). Este hecho se recalca en el nuevo concepto de venta donde se agreg la frase excluidos los terrenos.

E.- Caso especial: Venta de inmuebles usados por los cuales no se pag IVA

En este caso la base imponible del impuesto estar constituida por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble excluyendo de dicho clculo el valor del terreno, para esto hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones:

a) El precio de adquisicin se debe reajustar segn la variacin del IPC (Precio + VIPC = Precio de adquisicin reajustado)

b) Se calcula el porcentaje que representa el valor del terreno en el precio de venta

c) Se resta al precio de adquisicin reajustado, el porcentaje que representa el valor del terreno en el precio de venta.

d) Se resta al precio de venta el valor del terreno con tope del valor comercial de ste

e) Finalmente se resta al precio de venta, el precio de adquisicin reajustado, rebajado en ambos casos el valor del terreno y sobre dicho monto se aplica el IVA.

Caso ejemplo del clculo:

Una empresa dedicada a la compra y venta de inmuebles usados presenta los siguientes antecedentes:

Datos de Compra del inmueble

Valor de adquisicin (actualizado)$ 35.000.000

Fecha de adquisicin15-05-2000

Datos de Venta del inmueble

Valor de Venta $ 65.000.000

Fecha de Venta20-02-2016

Datos del Terreno

Valor del terreno $ 8.000.000

Valor comercial del terreno $ 9.000.000

Clculo del IVA:

1.- Determinacin de la Proporcin del terreno a rebajar del Valor de adquisicin actualizado:

2.- Determinacin del precio de compra, deducido el valor del terreno:

Precio de compra (actualizado): $35.000.000( - ) Proporcin del Terreno: ($4.308.500)= Precio de compra deducido el Terreno: $30.691.500

3.- Determinacin del precio de venta, descontado el valor del terreno:

Precio de Venta: $65.000.000( - ) Valor del Terreno: ($8.000.000)= Precio de Venta descontado el Terreno: $57.000.000

4.- Determinacin de la Base imponible del IVA:

Precio de Venta descontado el Terreno: $57.000.000Precio de compra deducido el Terreno: ($30.691.500)= Base imponible del IVA: $26.308.500

5.- IVA por la Venta del Inmueble

Base imponible del IVA: $26.308.500 x 19% = $4.998.615F.- Hechos no gravados y Exenciones[footnoteRef:4] [4: Charla SII Octubre 2014 Subdireccin Normativa, Departamento de Impuestos Indirectos]

1.- No estn gravadas con la tributacin al impuesto al valor agregado:

Las ventas y otras transferencias de dominio de inmuebles, que se efecten en virtud de un acto o contrato vlidamente prometido con anterioridad al 1 de Enero de 2016

Las transferencias de inmuebles que se efecten en virtud de un contrato de arrendamiento con opcin de compra celebrado con anterioridad al 1 de Enero de 2016, siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura pblica o instrumento privado protocolizado

2.- Estn exentas de la tributacin al impuesto al valor agregado2.1.- Estarn exentas del Impuesto al Valor Agregado las ventas de bienes corporales inmuebles, siempre que se cumplan dos requisitos copulativos:

Que dichos bienes cuenten, al 1 de enero de 2016, con el permiso de edificacin a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcciones,

Que las ventas respectivas se efecten dentro del plazo de un ao contado desde el 1 de Enero de 2016

2.2.- Tambin estn exentas:

La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando sta haya sido financiada, en todo o parte, por el referido subsidio.

La venta a un tercero de una vivienda entregada en arrendamiento con opcin de compra al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el referido Ministerio, cuando la opcin de compra sea financiada, en todo o parte, por el referido subsidio.

Fuentes

Ley 20.780 sobre Reforma Tributaria www.sii.cl www.cetuchile.cl DL 825 del ao 1974 Charla SII Octubre 2014 Subdireccin Normativa

1