RECHTSBERATUNG(SPFLICHT)

DES ARCHITEKTEN

UND DIE RISIKEN

Begriff „Rechtsberatung“

• keine gesetzliche Definition• das „Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen

(Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG)“ – ersetzte am 01.01.2008 das Rechtsberatungsgesetz - spricht von

RECHTSDIENSTLEISTUNG

§ 2 Abs. 1 RDG

„Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Ange-

legenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls er-

fordert.“

Spannungsfeld:

„Darf durch Architekten Rechtsberatung erbracht werden?

↨„Müssen Architekten auch rechtlich beraten?“

⇨ Abgrenzung ist sehr schwierig→ muss wohl in jedem Einzelfall erfolgen→ Rechtsprechung bringt auch keine Rechtssicherheit

Erlaubte Rechtsberatung durch Architekten

§ 5 Abs. 1 RDG:

„Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer

anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder

Tätigkeitsbild gehört. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach Ihrem

Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit

unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die

Haupttätigkeit erforderlich sind.“

§ 5 Abs. 2 RDG nennt Beispiele

• ABER: Planer bzw. Architekten nicht genannt

• trotzdem fallen Planer, insbesondere Objektplaner, in den Anwendungsbereich dieser Regelung, zumal sie auch verpflichtet sind rechtsberatende Tätigkeiten zu erbringen

Architekten verbotene Rechtsberatung

Verboten ist jede Rechtsberatung durch Architekten, wenn

• sie sich nicht in dem durch die Planung und Ausführung von Bauvorhaben gezogenen Rahmen

und

• den hierauf gerichteten vertraglichen Pflichten

hält

Beispiele für verbotene Rechtsberatung durch Architekten

• Architekt wird mit Baubetreuungsaufgaben betraut, die inhaltlich auf eine Veräußerung gerichtet sind, wie z.B.• Entwerfen der späteren Verträge mit Erwerbern von z.B.

Eigentumswohnungen• Teilnahme an den darauf gerichteten notariellen

Vertragsverhandlungen • Erstellen des Entwurfs einer Teilungsvereinbarung bzw. –erklärung

(nicht generell, z.B. nicht, wenn der Auftrag die gesamte Umgestaltung von Miet- in Eigentumswohnungen umfasst

• Erstellen eines Hausverwaltervertrags(-entwurfs)• (gerichtliche) Vertretung des Bauherrn• Verfassen von Anspruchsschreiben gegen andere am Bau Beteiligte

Folgen verbotener Rechtsberatung durch Architekten

• ein Vertrag, durch den ein Architekt auch mit der Erbringung von nicht erlaubten Rechtsdienstleistungen beauftrag wird, ist

NICHTIG

(§ 134 BGB)

Grund: er verstößt gegen ein gesetzliches Verbot

⇒ keine Gewährleistungspflichten gegenüber dem AuftraggeberABER: u. U. Verpflichtung zu Schadensersatz wegen pflichtwidrigem Verhalten im vorvertraglichen Bereich

• Ein sonstiges Überschreiten der Grenzen erlaubter Rechtsberatung führt zur Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB), wenn • nicht darauf hingewiesen wird, dass Architekten damit ihre

Kompetenzen überschreiten und fachlicher Rat eines Rechtsanwalts einzuholen ist, und

• dem Auftraggeber hieraus ein Schaden entsteht

ACHTUNG: Ein solcher Schaden ist nicht durch die Berufshaftpflicht-

versicherung der Architekten gedeckt.

Erlaubte rechtliche Beratung

• es gibt rechtsberatende Tätigkeiten, die nicht aus der HOAI ablesbar sind, oder zu denen Architekten nicht zwingend verpflichtet sind, die aber auch nicht verboten sind

• müssen sich aber in engem und unmittelbarem Zusammenhang mit der Leistungspflicht befinden

• Beispiele:• (technische) Beratung im Rahmen von Konfliktlösungen bzw. im

Rahmen rechtlicher Auseinandersetzungen mit am Bau Beteiligten

• Beratung hinsichtlich der Beauftragung geänderter oder zusätzlicher Leistungen (§ 2 Nrn. 3 – 8 VOB/B)

• Beratung über Sachdienlichkeit und Nutzen eines selbständigen Beweisverfahrens

Konsequenzen rechtlich erlaubter Beratungstätigkeiten, die nicht

im Architektenvertrag vorgesehen sind

= zusätzlicher Vertrag (Geschäftsbesorgung mit Dienstleistungs-charakter, § 675 Abs. 1 BGB)

• keine Leistungspflicht ohne besonderen Auftrag• Anspruch auf besondere Vergütung (§ 612 BGB)• keine Mängelhaftung• ABER: ggf. Schadensersatzpflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB• keine Deckung durch Berufshaftpflichtversicherung

Pflicht zur rechtlichen Beratung durch Architekten

Der Architekt muss• die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen,• die Grundzüge des Werkvertragsrechts des BGB• die Grundzüge des VOB-Rechts und• die Grundzüge der einschlägigen nachbarrechtlichen Bestimmun-

gen

kennen und seinen Auftraggeber hierüber aufklären.

Außerdem wird der Architekt

• durch die Leistungsbilder der HOAI bzw. diesen entsprechenden vertraglichen Regelungen und

• durch die Anforderungen der Rechtsprechung zu rechtsbe-sorgenden Tätigkeiten gedrängt (siehe Folien zu einzelnen Beratungspflichten)

Konsequenzen von Fehlern bei der Erfüllung von Rechtsbera-

tungspflichten

• wenn die Beratung zu rechtlichen Fragestellungen zu den Leistungspflichten des Architekten gehört,

• führen hierbei begangene Fehler zu Mängelansprüchen des Auftraggebers nach Werkvertragsrecht (§§ 634 ff. BGB)

• hierfür Deckung durch die Berufshaftpflichtversicherung

EXKURS: Kostenersatz für einen vom Architekten

eingeschalteten Rechtsanwalt?

• schaltet der Architekt einen Rechtsanwalt ein, schließt er mit diesem einen Vertrag und schuldet ihm deshalb Vergütung

• bezieht sich die Inanspruchnahme des RA auf die vom Architekten zu erfüllende Beratungspflicht, ist sein Risikobereich betroffen

⇒ kein Anspruch auf Kostenersatz gegen den Auftraggeber• zieht der Architekt außerhalb seines Leistungsbereichs einen

Rechtsanwalt hinzu und darf er die damit verbundenen Aufwendungen den Umständen nach für erforderlich halten

⇒ Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 670, 675 Abs. 1 BGB

Beratungspflichten in der Vorplanung (LP2)

Der Architekt (Planer) schuldet im Rahmen der Vorplanung

• eine Beratung über bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Fragen⇒ A. muss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der

beabsichtigten Bebauung prüfen• eine Ermittlung und Berücksichtigung der einschlägigen öffentlich-

rechtlichen und nachbarrechtlichen Vorschriften und diesbezügliche Beratung

Umfassende Kenntnis der öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Bau-recht wird vorausgesetzt und verlangt

Der Planer

• muss auf Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens vor Beginn der Planung hinweisen

• muss die Durchführbarkeit eines Bauvorhabens so früh wie möglich klären, um dem Auftraggeber unnötige Aufwendungen zu ersparen

• muss bei Zweifeln dem Bauherrn zu einer Bauvoranfrage raten bzw. ggf. eine solche in die Wege leiten

• muss unter Umständen Vorverhandlungen mit der zuständigen Behörde über die Genehmigungsfähigkeit führen

Die Beratungspflicht in der Vorplanung ist nur dann nicht verletzt, wenn

• der Architekt sich mit dem Bauherrn geeinigt hat,

• dass die Grenzen der Genehmigungsfähigkeit erprobt werden, und

• eine Bauvoranfrage nicht gestellt wird

EMPFEHLUNG: schriftlich dokumentieren!

Beratungspflicht in der Entwurfsplanung und in der Genehmigungs-

planung (LPen 3 und 4)

Der Architekt schuldet

• eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung,– die nur aufgrund einer– rechtmäßigen und deshalb

• nicht mehr zurücknehmbaren Baugenehmigung

verwirklicht werden kann

PROBLEM: insbesondere Verfahren der Genehmigungsfreistellung

(§ 63 LBO)

⇒ die Planung wird so geschuldet sein, dass sie bei Beantragung einer Baugenehmigung dauerhaft genehmigungsfähig wäre

Der Architekt hat auch im Rahmen der Leistungsphasen 3 und 4

• alle öffentlich-rechtlichen und• nachbarrechtlichen Vorschriften

zu• ermitteln und zu berücksichtigen

sowie• den Auftraggeber diesbezüglich zu beraten

[diesbezügliche Leistungspflichten aus der LP2 sind fortzuführen und

zu vertiefen]

Der Architekt

• muss Fehler von Behörden bei der Erteilung von Auskünften entdecken

und• darf sich nicht auf falsche Auskünfte von Sachbearbeitern in

Behörden verlassen

GRENZE: schwierige Rechtsfragen, die nur von Rechtsanwälten be-

Antwortet werden können

Der Architekt muss mit den Grundprinzipien • des Planungsrechts

und• des landesrechtlichen Bauordnungsrechts vertraut sein

Er muss• einen Bebauungsplan (in allen Teilen) lesen können

und• die einzelnen Genehmigungserfordernisse (vollständig) beurteilen

können

Der Architekt ist nicht verpflichtet, den Bauherrn• im Widerspruchsverfahren (z.B. gegen eine Versagung einer

beauftragten Baugenehmigung)

bzw.• im verwaltungsgerichtlichen Verfahren

zu vertreten.

ACHTUNG: Verbot derartiger Tätigkeiten nach dem alten RBerG (und

heute auch aufgrund spezialgesetzlicher Regelung vor der Verwal-

tungsgerichtsbarkeit, nach dem RDG auch außergerichtlich, z.B. im

Widerspruchsverfahren)

Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Vergabe von Bau-

aufträgen (LPen 6 und 7)

Der Planer ist verpflichtet, den Bauherrn in vertragsrechtlichen

Angelegenheiten zu beraten und unterstützen

Die Vorbereitung der Vertragsbedingungen für die Verträge über

die Bauerrichtung teilweise auch in rechtlicher Hinsicht gehört zum

Berufsbild des Architekten

Im Einzelnen:

Bei der• Vorbereitung der Verträge und der• Ausarbeitung der Leistungsverzeichnisse

hat der Planer• sämtliche ihm bekannten und von ihm aufzuklärenden Interessen

des Bauherrn zu wahren

sowie• dessen Vorgaben, Wünsche und Anregungen zu berücksichtigen

Der Planer hat • bei der Formulierung der Vertragsbedingungen – auch bei der

Verwendung vorformulierter Verträge – die §§ 305 ff. BGB (AGB-Recht) zu beachten

und• immer wieder auftauchende Klauseln zu kennen

Ist er sich unsicher, ob eine Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskon-

trolle standhält, so hat er den Auftraggeber deutlich darauf hinzuweisen, dass rechtlicher Beratungsbedarf besteht

Im Rahmen der Zusammenstellung der Vergabe- und Vertragsunter-

lagen (alte HOAI: Verdingungsunterlagen)

• darf der Planer die VOB (Teil B) den Verträgen zugrunde legen (bei öffentlichen Auftraggebern ist dies Pflicht),

• muss aber den Auftraggeber über grundlegende Unterschiede zum BGB-Werkvertragsrecht (v.a. kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche) informieren.

Der Planer/Architekt muss• auf ein lückenloses Vertragswerk hinarbeiten (oftmals nur in

Zusammenarbeit mit einer baubegleitenden Rechtsberatung möglich)

Das heißt:• die vom Planer zusammengestellten Vertragsunterlagen müssen in

dem Sinne vollständig sein, dass aufgrund der Unterlagen der vom Auftraggeber gewollte• Leistungsinhalt und• Leistungsumfang

hergeleitet werden kann

Problem: Umfang der Pflicht zur rechtlichen Beratung im Zusammen-

hang mit der Vergabe

Die Grenzziehung ist• außerordentlich schwierig

und• ungeklärt

⇒ Der Architekt/Planer sollte v.a. bei anspruchsvollen Bauvorhaben und/oder Bauherrn auf Hinzuziehung eines fachkundigen Rechtsanwalts drängen

Kniffka (ehemalige Richter am BGH) zählt zu den Leistungspflichten

eines Architekten• nur einen

– einfachen,– an den Grundzügen des BGB-Werkvertragsrechts oder VOB/B

orientierten Vertragsentwurf,• nicht aber einen

• „selbständigen Entwurf“ und• ein Verhandeln schwieriger Bauverträge

⇒ Architekt muss hier die Beratung sogar unterlassen und auf die Notwendigkeit qualifizierter Rechtsberatung durch einen Anwalt verweisen

EMPFEHLUNG:

• VOB/B ohne jede Einschränkung zugrunde legen

• Deshalb: VORSICHT bei der Verwendung von so genannten Besonderen oder Zusätzlichen Vertragsbedingungen (BVB/ZVB) etc. (im Zweifel: weg lassen)

• Besonderheiten bei öffentlichen Auftraggebern

Besonderheit Vertragsstrafe(-nregelung)

Architekt/Planer muss auf

• Möglichkeit

und

• Sinn

eines Vertragsversprechens in Verträgen mit Bauunternehmen hin-

weisen und hierüber aufklären.

Architekt/Planer

• muss eine vertragliche Regelung mit einem Vertragsstrafever-

sprechen nicht ausarbeiten

und

• sollte dies auch nicht

(AGB-Recht, umfangreiche Rechtsprechung)

Beratungspflichten nach der Vergabe

Der Architekt/Planer muss grundsätzlich• Nachtragsforderungen von bauausführenden Unternehmen

• dem Grunde nach (Beurteilung und Abgrenzung von Änderungs- (§ 2 Nr. 5 VOB/B) und Zusatzleistung (§ 2 Nr. 6 VOB/B) wegen unterschiedlicher Anspruchsvoraussetzungen)

und

• der Höhe nach

prüfen (in fachtechnischer Hinsicht)

Architekt/Planer hat

• mögliche Nachtragsforderungen bereits im Vorfeld durch eine• möglichst sorgfältige Planung

und• eine vollständige Beschreibung des „Bausolls“zu vermeiden

• unberechtigte Nachtragsforderungen abzuwehren bzw. den Auftraggeber hierbei zu unterstützen

• die Überprüfung einer Nachtragsforderung in rechtlicher Hinsicht

und• die Auslegung der Vertragsgrundlagen

ist nicht Sache des Architekten/Planers

⇒ insoweit hat der Bauherr ggf. einen Rechtsanwalt einzuschalten

ABER: Der Architekt/Planer muss• den Sachverhalt aufbereitenund• eine eigene Vorabprüfung durchführenanhand derer ein Rechtsberater entscheiden kann

Die Prüfung einer Nachtragsforderung

• der Höhe nach• schuldet der Architekt/Planer ggf. erst• nach der Feststellung deren Berechtigung durch einen

Rechtsberater• u. U. in Zusammenarbeit mit diesem

Die Abgrenzung des Inhalts und Umfangs der diesbezüglichen Leis-

tungspflichten eines Architekten/Planers ist

• äußerst schwierig

und muss grundsätzlich

• im Einzelfall

erfolgen

Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Objektüber-

wachung (LP 8)

Der Architekt/Planer schuldet• das Auflisten der Gewährleistungsfristen bzw. Verjährungsfristen für

Mängelansprüche

⇩Der Architekt/Planer muss• für jedes einzelne Gewerk• den Abnahmezeitpunkt feststellen

(v. a. im VOB-Vertrag u. U. außerordentlich schwierig)

EMPFEHLUNG:

in den Verträgen mit den bauausführenden Unternehmen

• förmliche Abnahme vorsehen• in VOB-Verträgen fiktive Abnahme ausschließen

(beachten im Rahmen der Leistungsphase 6)

Der Architekt/Planer muss die Auflistung der Verjährungsfristen für

Mängelansprüche ggf. ergänzen, wenn

• eine Hemmung der Verjährung eintritt, z.B. durch• Verhandlungen über Mängelansprüche• Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens• Klageerhebung

• eine Unterbrechung der Verjährung nach § 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B eintritt

Diese Pflicht besteht,

• jedenfalls solange die Leistungsphase 8 für den Architekten/Planer noch nicht beendet ist und seine Leistungen – wegen Nichtbeauftragung der Leistungsphase 9 - nicht abgenommen worden sind

• wohl immer bei Beauftragung der Leistungsphase 9

EMPFEHLUNG:

Wenn hierbei schwierige Rechtsfragen auftreten, sollte der Auftrag-

geber auf die Notwendigkeit, einen (fachkundigen) Rechtsberater

hinzu zu ziehen, hingewiesen werden

Abnahme

Der Architekt/Planer muss den Auftraggeber darüber beraten, ob die

rechtsgeschäftliche Abnahme der Leistungen eines bauausführenden

Unternehmens• erfolgen

oder• verweigert werden soll

Voraussetzung: fachtechnische Beurteilung, ob die Leistungen frei von

wesentlichen Mängeln sind

Der Architekt/Planer muss den Auftraggeber über die rechtlichen

Folgen der Abnahme, d. h.• Fälligwerden der Vergütung des bauausführenden Unternehmens

(VOB-Vertrag: zusätzlich Rechnungsprüfung erforderlich),• Gefahrübergang mit Übergang der Beweislast hinsichtlich des

Vorliegens von Mängeln auf den Auftraggeber

und• Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen

belehren

Der Architekt/Planer darf

• die rechtsgeschäftliche Abnahme• selbst

nicht erklären

(AUSNAHME: entsprechende Bevollmächtigung)

Bei dem Vorliegen von Mängeln bei der Abnahme muss der Architekt/

Planer dafür Sorge tragen, dass

• der Auftraggeber sich diesbezüglich seine Rechte bei der Abnahmeerklärung vorbehält (Ausnahme: Abnahmeverweigerung)

• er den Auftraggeber über dessen Leistungsverweigerungsrecht und dessen Höhe aufklärt (Neu: seit dem 01.01.2009 nur noch „in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten“)

Der Architekt/Planer muss bei der Abnahme den Auftragnehmer über

• die Notwendigkeit eines Vertragsstrafenvorbehalts

aufklären (nicht selbst erklären!)

Der Architekt/Planer muss

• Mängel an Bauleistungen gegenüber dem Auftraggeber aufzeigen• diesem bei der Formulierung von Mängelrügen Hilfestellung bieten• Mängel auch selbst rügen

und• angemessene Fristen zur Mängelbeseitigung setzen

Der Architekt/Planer muss nicht• Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohungen,• Kündigungen aussprechen

oder• Drittunternehmer mit der Mängelbeseitigung beauftragten

ACHTUNG: Der Architekt/Planer darf keine rechtsgestaltenden Er-

klärungen für den Auftraggeber abgeben (Ausnahme: Vollmacht)

⇒ GRENZE liegt dort, wo über mehrere Mängelrechte eine Auswahl-

entscheidung zu treffen

Rechnungsprüfung

Der Architekt/Planer muss• die Unternehmerrechnungen prüfen

und dabei• die vermögensrechtlichen Interessen des Auftraggebers wahren• ggf. auf das Bestehen der Bauabzugssteuer und das Erfordernis der

Vorlage einer Freistellungsbescheinigung hinweisen

Beratungspflichten bei der Objektbetreuung (LP 9)

Der Architekt/Planer muss

• bei der Untersuchung und Behebung von Mängeln beraten• den Auftraggeber auf eine drohende Verjährung der Mängelan-

sprüche hinweisen• den Auftraggeber auf die Notwendigkeit einer Rechtsberatung

hinweisen

VIELEN DANK

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