Real Estate Final - Copy

5/28/2018 Real Estate Final - Copy

1/38

REAL ESTATE Page 1

KATA PENGANTAR

Om Swastiastu,

Puji syukur dipanjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa,Tuhan Yang Maha

Esa karena berkat asung kerta waranugrahaNyalah tugas Real estate yang berjudul

Hubungan real estate dengan bidang ilmu geografi,hukum,dan perencanaan kota dapat

terselesaikan.

Terima kasih kepada dosen pembimbing, serta berbagai pihak yang telah membantu

kelancaran penyelesaian tugas ini.

Akhir kata semoga karya tulis ini dapat bermanfaat bagi kita semua sebagai acuan

untuk ditingkatkan di kemudian hari sesuai perkembangan.

Om Canthi, Canthi, Canthi, Om.

Penulis

Desember, 2012


2/38

REAL ESTATE Page 2

Bab IPendahuluan

1.1 LatarbelakangIstilah real estate berasal dari Bahasa Spanyol yaitu real, yang artinya

adalah royal (keluarga kerajaan). Dahulu, saat era Agraris, ada 2 kelas masyarakat,

yaitu keluarga kerajaan dan rakyat biasa. Seluruh tanah di sana hakikatnya adalah

milik royal (keluarga kerajaan). Jadi ketika rakyat biasa tinggal di atas tanah tersebut,

membangun rumah, bekerja di atas tanah tersebut ataupun mengolah tanah tersebut

maka sebagai bayarannya setiap rakyat harus membayar pajak atas tanah yang mereka

olah dan tempati. Pembayaran pajak atas tanah tersebut umumnya berasal dari hasil

panen yang mereka hasilkan.

Saat ini pun semua tanah yang kita tempati bahkan kita miliki hakikatnya

adalah milik Negara, oleh karena itu setiap tahun kita harus membayar pajak atas

tanah maupun bangunan yang berdiri di atasnya (PBB = Pajak Bumi dan Bangunan).

Hakikatnya kita menyewa tanah dari Negara meskipun tanah tersebut kita sudah

memiliki sertifikatnya dan berstatus Hak Milik.Dari sinilah istilah real estate berasal

dan digunakan secara umum di negara Barat. Real estate sendiri memiliki arti hak atas

kepemilikan tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya

Fenomena yang berkembang pada saat ini menggambarkan bahwa sektor

property dan real estate merupakan sektor bisnis yang cukup berkembang. Hal

tersebut terbukti dengan adanya krisis yang terjadi di belahan benua Eropa dan

Amerika yang tidak berimbas pada perkembangan bisnis properti di Indonesia.

Krisis Eropa dan Amerika memang berimbas pada pasar global secara umum,

namun, dari segi bisnis properti dan real estate, Indonesia dan beberapa negara Asia

lainnya seperti China, India, dan Singapura tidak terlalu terkena imbas (Sumarmo,

2011). Hal tersebut disebabkan karena negara-negara tersebut memiliki prospek dan

ekspektasi pasar tersendiri di Asia. Tingginya demand atau permintaan atas


3/38

REAL ESTATE Page 3

ketersediaan bangunan masih jauh lebih banyak dibanding supply atau

penawaran yang disediakan oleh developer.

Bisnis property saat ini memberikan peluang dan kesempatan yang cukup

terbuka untuk berkembang. Beberapa faktor yang memepengaruhinya antara lain:

pengadaan rumah selalu kurang dibanding kebutuhan rumah masyarakat, tingkat suku

bunga KPR relatif rendah dan cenderung tidak stabil. Selain itu, bisnis ini didukung

oleh perkembangan suatu daerah dan pertumbuhan ekonomi makro.Terbukanya

peluang tersebut, tentunya menjadi suatu kesempatan untuk mengundang para

investor asing maupun domestik untuk dapat berinvestasi di dalam negeri, sehingga

dana akan mengalir ke Indonesia melalui penanaman modal asing, dan dapat

memberikan profit untuk membantu pertumbuhan bisnis real estate di Indonesia.

Bisnis properti di Indonesia saat ini sedang berkembang, baik untuk ditempati

sendiri maupun untuk investasi jangka panjang dan prospeknya cukup menjanjikan.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan

akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan

dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort untuk

kalangan atas yang berkantong tebal. Kebutuhan terhadap properti tidak hanya pada

level pertama yaitu jual beli properti direal estate tetapi juga dalam jual beli dalam

pasar sekunder serta sewa menyewa. Sebelum kita ingin membeli properti sebaiknya

kita perlu mengetahui bagaimana hubungan Real Estate dengan ilmu bidang geografi

seperti tingkat kependudukan , ilmu dalam bidang hukum seperti pajak-pajak yang

terkait dengan transaksi jual beli properti itu sendiri, serta ilmu perencanaan kota.

Untuk memahami lebih lanjut mengenai Real Estate tersebut maka kami akan

membahasnya dalam makalah ini.

1.2Rumusan MasalahAdapun beberapa masalah yang menjadi acuan dalam penulisan paper ini, antara

lain:

1. Apa itu Real Estate?

2. Siapa saja pihak yang terkait dengan Real Estate?

3. Bagaimana hubungan antara ilmu bidang geografi, hukum dan perencanaan kota

terhadap Real Estate?


4/38

REAL ESTATE Page 4

1.3TujuanAdapun tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan paper ini, antara lain:

1. Mengetahui bagaimana proses pembangunan suatu projek real estate dibidangperumahan/pemukiman.

2. Mengetahui apa yang mendorong dan apa yang menjamin investasi pengembangdapat memenuhi tujuan-tujuan bisnis.

3. Mengetahui impliksi pembangunan, keberhasilan investasi, serta berbagai manfaatmaupun permasalahan sosial, ekonomi dan lingkungan yang terjadi.

1.4ManfaatAdapun manfaat yang diharapkan dalam penulisan paper ini, antara lain:

1. Mahasiswa dapat mengetahui dan memahami pengertian Real Estate beserta pihak-

pihak yang terkait dalam Real Estate.

2. Mahasiswa juga dapat memahami bahwa adanya hubungan antara ilmu dalam

bidang lainnya seperti dalam bidang geografi, hukum dan perencanaan kota

terhadap Real Estate.

1.5 Metode penelitian

1. Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah mengumpulkandata/informasi yang diperoleh dari sumber-sumber kepustakaan, media elektronik,

media cetak


5/38

REAL ESTATE Page 5

Bab IILANDASAN TEORI

2.1 PENGERTIAN REAL ESTATE

Pengertian Real Estatemenurut beberapa ahli :

Real estate adalah tanah dan semua peningkatan permanen diatasnya,termasuk

bangunan-bangunan (Thomsett and Thomsett,1994,p.253).

Real eatate adalah tanah dan seluruh pengembangan diatasnya maupun pada tanahtersebut.Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa pembangunan jalan,tanah

terbuka ( misalnya pembukaan hutan ) dan selokan,dengan demikian real estate dapat

diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan lainnya yang melekat terhadap

tanah tersebut,baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut ( Tosh,1992,p.388 ).

Real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnyayang melekat secara permanen ( Wurtzebach,1994,p.7 ).

Pengertian Real Property

Real property adalah real estate ditambah dengan hukum- hukum yangberhubungan,seperti sewa,kepemilikan.( Thomsett and Thomsett,1994,p.253).

Real property adalah sejumlah hukum hukum, wewenang dan hak istimewa yangtidak dapat dipisahkan dari kepemilikan real estate ( Tosh 1992,p.393 ).

Real property adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi objekpemilik dan pembangunan (SK Menteri Perumahan Rakyat

no.05/KPTS/BKP4N/1995,Ps 1 a:4 )

Real property adalah tanah termasuk barang barang yang karena alam tumbuhdiatasnya dank arena perbaikan perbaikan pada tanah itu,termasuk bangunan

bangunan dari semua jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada

bangunanbangunan itu ( Abdurrachman,1991,p.852 ).


6/38

REAL ESTATE Page 6

Jadi secara umum real estate pada dasarnya adalah usaha yang berhubungan dengan

bidang tanah termasuk segala kegiatan yang dilakukan didalamnya. Real Property merupakan

hak untuk memiliki, menggunakan dan menikmati manfaat sebuah tanah atau harta yang

sifatnya mutlak. Sedangkan istilah real estate lebih mengacu kepada pengolahan atas

sebidang tanah dan aturan-aturan untuk memiliki dan memanfaatkan tanah tersebut. Hal

tersebut tidak terbatas pada permukaan tanahnya saja, tetapi meliputi juga bagian bawah dan

sebagian tanah tersebut

Jadi pada prinsipnya definisi real estate adalah kepemilikan atau hak untuk memiliki

sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya. Kata kuncinya di sini

adalah kepemilikan atau rasa memiliki. Kepemilikan atau rasa memiliki merupakan salah satu

sifat dasar manusia. Sifat manusia yang tidak pernah puas merupakan salah satu wujud dari

rasa memiliki. Sifat ini dapat dilihat bahkan dalam kehidupan sehari-hari.

Manusia membuat pagar yang mengelilingi batas wilayah kavling rumahnya sebagai

salah satu wujud rasa memiliki. Manusia butuh rumah yang aman dari berbagai gangguan.

Seringkali, terasa ada kewajiban untuk membersihkan dan merawat pedestrian atau lahan

kosong yang ada didepan pagar rumah kita. Padahal sebenarnya itu adalah milik umum.

Rasa memiliki ini melekat pada diri manusia sejak zaman dahulu. Dimulai saat manusia

hidup berkelompok, manusia membuat dan menentukan sendiri batas-batas wilayahnya. Dari

batas terkecil berupa rumah dalam wujud goa-goa untuk dirinya sendiri dan keluarga, batasan

sungai dan jalan-jalan setapak di antara masyarakat, dan batas-batas berwujud benteng-

benteng atau tembok besar untuk mengamankan sebuah kerajaan sebagai suatu wujud dari

lingkungan buatan. Hal ini karena lingkungan buatan mempunyai fungsi untuk melindungi

manusia serta segala miliknya dari segala gangguan untuk mendapatkan rasa aman, dan

menekankan identitas dan status sosial.

Real Estateberasal dari Bahasa Inggris, yang asal katanya berasal dari bahasa Spanyol.

Real berarti royal atau kerajaan. Real Estate disebut sebagai suatu kawasan tanah yang

dikuasai oleh raja, bangsawan dan land lord (tuan tanah pada jaman feodal diabad

pertengahan), atau singkatnya properti milik kerajaan. Sedangkan Propertiberasal dari kata

aslinya dalam bahasa Inggris, yang arti sebenarnya adalah hak dan kepemilikan atas suatu

tanah dan bangunan diatasnya.

Sangat jelas disini baik kata Real Estate maupun properti memiliki pengertian yang

sama, yaitu hak kepemilikan atas tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Namun,

belakangan ini di masyarakat telah terjadi pergeseran arti, Real Estate lebih diartikan suatu

kompleks perumahan yang memiliki lingkungan yang tertata rapi. Jika kita menyebut kata


7/38

REAL ESTATE Page 7

Real Estate, maka masyarakat umumnya akan membayangkan suatukawasan perumahan

yang luas dan indah, contohnya adalah kawasan kota mandiri karya grup developer besar

seperti Sinar Mas, Ciputra, Lippo, Bakrie, dan lain-lain.

Sedangkan Properti pengertiannya lebih mengarah kepada suatu bangunan atau

komplek bangunan, misal sebuah rumah sehat sederhana - RSS, atau sebuah rumah mewah

dengan halaman seluas ribuan meter dan harga puluhan milyar rupiah, atau sebuah ruko 4

lantai, atau sebuah gedung perkantoran setinggi 48 lantai, atau sebuah komplek mall, trade

center dan apartemen atau sebuah komplek resort hotel, dan lain-lain. Sehingga properti lebih

diartikan pada suatu bangunan yang lebih banyak pada komposisi bangunannya itu sendiri

dibanding tanahnya.

Jadi bisa disimpulkan bahwa Real Estate dan Properti memiliki arti yang sama, tetapi

belakangan ini Real Estate mempunyai arti yang lebih luas dibanding properti. Real Estate

adalah bentuk investasi di bidang properti. Keuntungannya, bentuk investasi ini sangat likuid

alias mudah diuangkan. Selain itu harganya tidak pernah turun,bahkan cenderung naik. Uang

yang diperoleh berdasarkan penyewaan atau penjualan properti kita. Kerugiannya, investasi

ini cenderung butuh biaya operasional yang rutin untuk merawat properti.

2.2 PIHAKPIHAK YANG TERLIBAT DALAM REAL ESTATE

Pihak-Pihak Yang Terlibat dalam Real Estate :

- Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha RealEstate.

- Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha Real Estate.- Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang

berkaitan dengan Real Estate.

- Advokat atau disebut juga pengacara ialah seorang konsultan yang memberikanjasa-jasa hukum diluar pengadilan.2

- Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan- Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha

RealEstate

- Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha Real Estate dengan mengharapkankeuntungan Real Estate


8/38

REAL ESTATE Page 8

- Bank ialah lembaga yang menjadi media oleh broker/pialang dalam melakukantransaksi dengan si pembeli.

Dalam usaha Real Estate, Investor mendanai permodalan developer

untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya

dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat

konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih

menekankan pada aspek hukum dan legalitas.Setelah semua proses tahap awal pelaksanaan

proyek Real Estate, maka kontraktor yang akan mengeksekusi bangunan fisik proyek yang

telah dirancang oleh pihak developer. Kemudian dalam menjalankan usaha Real Estate,

developer biasanya memanfaatkan manajemen pembiayaan untuk mengatur semua masalah

keuangan proyek Real Estate. Selanjutnya, manajemen pembiayaan yang akan meneruskan

ke broker atau pialang untuk meneruskan penjualan ke pembeli. Pembeli pun kemudian akan

berhubungan dengan pihak perbankan dalam melakukan transaksi.

2.3 BENEFIT INVESTASI DI SEKTOR PROPERTI

Seseorang memilih berinvestasi pada bisnis Real Estate, karena menghadirkan

banyak benefit, antara lain:

- Pertama : Certainty, yakni karena Real Estate menghasilkan arus kas yang stabildan dapat diprediksi, misalnya uang sewa per bulan.

- Kedua : Real Estate merupakan tangible asset, yang wujudnya jelas terlihat, RealEstate juga merupakan investasi yang sangat leverage able, atau sangat bisa

menggunakan utang. Misalnya dari proyek Rp 12 triliun, yang modal sendiri

hanya Rp 2 triliun saja.

-Real Estate juga merupakan aset yang sangat mudah diterima sebagai jaminan

pinjaman, berbeda dengan aset lainnya. Real Estate juga menjanjikan capital gain jika

kemudian dijual pada harga lebih tinggi, ataupun menghasilkan income jika disewakan.

Benefit lainnya yakni Real Estate relatif mudah untuk dipelihara, antara lain dibersihkan dan

direnovasi. Real Estate juga investasi yang likuid. Jika banyak yang mengatakan Real Estate

adalah investasi tidak likuid, maka tidak sepenuhnya benar karena Real Estate bisa menjadi

likuid jika lokasinya strategis. Selain itu, Real Estate merupakan simbol dari financial power,

contohnya lihat saja orang-orang terkaya di dunia, pasti mereka mempunyai bisnis properti.


9/38

REAL ESTATE Page 9

Dunia bisnis properti pasti tidak akan lepas dari masalah perpajakan. Demikian pula

dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban

pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual

properti. Mengapa penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau

bangunan perlu dipajaki? Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah satu

bagian sumber penerimaan negara (fungsi budgeter) yang digunakan untuk membiayai

pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan sebagai alat

untuk mengatur perkembangan pasar propeti. Seperti kegiatan membeli properti baik yang

dilakukan secara perorangan maupun melalui developer atau pengembang properti, akan

mengandung konsekuensi kewajiban yaitu adanya aspek pajak-pajak yang akan dikenakan

pemerintah kepada pelaku bisnis properti dan kepada konsumen dalam hal ini pihak yang

membeli properti. Meskipun demikian biasanya pajak properti telah dimasukkan ke dalam

harga jual jika anda membeli properti melalui developer/pengembang properti.

2.4 REAL ESTATE SEBAGAI PASSIVE INCOME

Passive Income adalah pemasukan finansial yang dapat terus didapatkan meskipun tidak

bekerja. Real estate merupakan salah satu aset untuk menjadi kaya dan pensiun muda. Dalam

kosa kata ekonomi di kenal dua istilah yang berlawanan yaitu aset dan liabilitas. Aset adalah

jumlah nominal dari pemasukan yang diterima sedangkan liabilitas adalah jumlah

pengeluaran yang harus dibayarkan sebagai tagihan.

Mengapa real estate bisa disebut sebagai aset, padahal real estate pada kenyataannya

merupakan salah satu liabilitas (sumber pengeluaran finansial) yang terbesar?

Bukankah selain harus membayar pajak nilai propertynya kepada pemerintah, juga harus

membayar tagihan bulanan dari penggunaan listrik dan air ledeng serta telepon yang ada

didalamnya?

Aset adalah salah satu bentuk dari daya ungkit finansial. Daya ungkit ini seperti sebuah

senjata. Senjata akan menguntungkan apabila berada di tangan orang yang bisa

menggunakannya, akan tetapi akan merugikan apabila berada di tangan orang yang tak

memahaminya. Real estate menjadi sebuah liabilitas karena pemiliknya tak memahami

potensi real estatenya dan tidak tahu bagaimana memanfaatkannya.

jadi real estate bisa menguntungkan atau merugikan pemiliknya. Real estate

menguntungkan apabila difungsikan sebagai sumber pendapatan pemiliknya, merugikan bila

terus menuntut pengeluaran pemiliknya.


10/38

REAL ESTATE Page 10

Real Estate Indonesia (REI) tengah berupaya mendorong dan mempercepat revisi aturan

PP No 41 tahun 1996 tentang Kepemilikan Tempat Tinggal bagi orang asing.

2.5 PROSES TERJADINYA REAL ESTATE

1.Proses jual-beli tanah

Syarat dan Tata Cara Jual Beli Tanah

Jual beli tanah dan properti merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan

sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah sepakat untuk

melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah

yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB)

Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh

Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli

dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat

karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB ( Akta Jual Beli )

yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah:

A. Penjual membawa :

Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.

Kartu Tanda Penduduk. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga. Kartu Keluarga.

B. Sedangkan calon pembeli membawa :

Kartu Tanda Penduduk.

Kartu Keluarga.


11/38

REAL ESTATE Page 11

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan

mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.

2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam

puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.

3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak

menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam

sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli

1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi

kuasa dengan surat kuasa tertulis.

2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.

3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud

pembuatan akta.

4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh

penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.

5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar

lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?

A. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual

Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.

B Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak

ditandatanganinya akta tersebut.


12/38

REAL ESTATE Page 12

5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?

A. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.

B. Akta jual beli PPAT.

C.. Sertifikat hak atas tanah.

D. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.

E Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).

F. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?

A. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tandabukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda

bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.

B.Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengantinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.

C.Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada padabuku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh

Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

D. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudahatas nama pembeli di kantor pertanahan.

Sebagaimana diketahui dalam Jual Beli Tanah, diwajibkan bagi Penjual maupun

Pembeli untuk membayarkan Pajak.Pajak Penjual dalam hal ini adalah Pajak yang dikenakan

atas penghasilan si Penjual dalam menjual tanahnya.Sedangkan Pajak Pembeli adalah Pajak

yang dikenakan atas kenikmatan yang diperoleh Pembeli dengan memiliki sebidang tanah.

Pengaturannya diatur dalam UU BPHTB (Bea Perolehan Tanah dan Bangunan) yang diatur

dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No.21/1997 tentang Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Tarif Pajak yang dikenakan adalah 5% dengan cara perhitungan sebagai berikut :

Untuk Pajak Penjual dikenakan 5% flat dikalikan dengan NPOP (Nilai PerolehanObjek Pajak).


13/38

REAL ESTATE Page 13

Yang dimaksud NPOP disini adalah Jumlah Transaksi /Nilai Pasar namun jika Jumlah

NPOP tersebut lebih kecil dari jumlah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB maka prosentase

tersebut dikalikan dengan jumlah NJOP PBB tanah ybs.

-Pajak Pembeli (BPHTB) adalah 5% dikalikan dengan NPOP dikurangi NPOPTKP (Nilai

Peroleh Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Besarnya NPOPTKP adalah Rp. 60.000.000.-

(enam puluh juta rupiah) untuk wilayah DKI Jakarta dan RP. 30.000.000.- (tiga puluh juta

rupiah) untuk wilayah Tangerang.

Contoh : Sebidang tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta dengan harga transaksi 500

miliar rupiah.

-Pajak Penjual : 5% x 500 juta

-Pajak Pembeli : 5% x (500 juta60 juta rupiah).

Biaya Pajak tersebut MURNI hanya untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya

administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB pada Kantor Pertanahan setempat dan Biaya Jasa

PPAT.

2.Proses pengurusan ijin

Langkah 1Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai

dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan

tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal

persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah

peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk

pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan

sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan.

Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara mendompleng lokasi yang memang sudah banyak

perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih

mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.


14/38

REAL ESTATE Page 14

Langkah 2Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum

(DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita

mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada

intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di

daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang,

yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri

sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai

cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan)

sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang

berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan,

garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk

perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan

yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini

hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki

batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah

perumahan.

Langkah 3Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria.

Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk

cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat.

Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk

pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena

sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan

untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT

(perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya

memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan

pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang

harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi

masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas


15/38

REAL ESTATE Page 15

nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak

dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi

sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya

sampai proses selesai.

Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih

harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah

untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 4AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku

untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin

UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ).

Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat

proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita

kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya

dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Langkah 5Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun

namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus

pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah

terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan

yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :

1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun

2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW,

Kelurahan, Kecamatan

3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala

yang ditimbulkan.

4.Copy Status Tanah

5.Copy KTP penanggung jawab

6.Copy lunas PBB

Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar

retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.


16/38

REAL ESTATE Page 16

Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit

dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar.

3.Proses pengurusan pajak & administrasi

Bisnis Real Estate tidak terlepas dari aspek perpajakan, karena pada dasarnya setiap

tanah yang dimiliki akan tetap diatur oleh pemerintah. Oleh karena itu, sebelum kita ingin

membeli properti sebaiknya kita perlu mengetahui pajak-pajak yang terkait dengan

transaksi jual beli properti itu sendiri.

Di bidang properti, Real Estate dan developer terdapat tipe-tipe proses bisnis yang

dilakukan adalah sebagai berikut.

Real Estate & Developer :

Tipe 1 : Seseorang membangun unit rumah dan bisa dikategorikan rumah mewah di

tanahnya sendiri, lalu dijual.

Tipe 2 : Developer membangun suatu kesatuan kompleks secara massal lalu dijual

kepada masyarakat luas. Contoh : Developer Agung Sedayu Group.

Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer / pengembang

properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada kita. Biasanya pajak telah

dimasukkan ke dalam harga jual jika kita membeli properti melalui developer / pengembang

properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi property.

Proses bisnis yang terjadi saat proses jual beli properti dan real estate :

Berikut ini adalah beberapa daftar pajak yang sebaiknya kita ketahui apabila kita

inginmembeli sebuah property, rumah atau hunian.

1. Pasal 4 Ayat 2 Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 (Perubahan Keempat Undang -

Undang Nomor 7 Tahun 1983) tentang Pajak Penghasilan berbunyi :


17/38

REAL ESTATE Page 17

(2) Penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final:

a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan

suratutang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada

anggotakoperasi orang pribadi.

b. penghasilan berupa hadiah undian.

c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif

yangdiperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan

penyertaanmodal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan

modal ventura.

d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan,

usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan bangunan.

e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan

PeraturanPemerintah.

Kesimpulannya dari tanah kepada perusahaan konstruksi, tetap dikenakan PPh

Final berdasarkan pasal 4 ayat 2 , dengan tarif 5% karena perusahaan konstruksi

termasuk jasa konstruksi. Kami tidak menemukan informasi, atau peraturan peraturan

yang terkait apabila melakukan pengalihan hak atas tanah dalam jumlah massal,

tarifnya menjadi berkurang. Sejauh yang kami temukan pajak yang terutang tarifnya

tetap 5%.

2. Berdasarkan UU PPh pasal 4 ayat 2 , Penghasilan dari transaksi pengalihan harta

berupatanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan

tanah danbangunan bersifat final. Hal yang sama terjadi juga dari perusahaan jasa

konstruksi ke realestate, karena dialihkan lagi ke pihak yang berbeda sehingga dikenakan

PPh.3

3. Berdasarkan UU PPH :

a. Marketing : Berlandaskan dasar hukum PPH pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk

jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa marketing

termasuk didalamnya.

b. Notaris : Berlandaskan dasar hukum PPH Pasal 21, ayat 1 huruf d. Jasa termasuk

jasa tenaga ahli referensi kepada Per-31/PJ/2009 , jasa notaris

termasuk didalamnya.


18/38

REAL ESTATE Page 18

c. Bank : Dalam materi ini, pembeli disini adalah pembeli perorangan. Saat ini bank-

bank diIndonesia menawarkan program KPR(Kredit Pemilikan Rumah)

yaitu dengan cara mencicilatau mengangsur. Dalam proses tersebut ada

aspek pajak yang terjadi.4

Biaya KPRApabila customer melakukan pembelian rumah melalui bantuan pembiayaan

perbankan (KPR) Kredit Pemilikan Rumah, maka besarnya biaya yang harus dibayarkan oleh

customer ke perbankan yang bersangkutan bebannya pun bervariasi tergantung olehbank

yang bersangkutan, usia debitur, masa KPR, Kredit yang diajukan, dllyang besarannya

kurang lebih : Kredit yang dianjurkan x 6%.5

- PPN (Pajak Pertambahan Nilai)PPN merupakan multi layer tax, setiap ada transkasi pengalihan atau

perolehan barangdikenakan PPN. Jika membeli properti dari developer, untuk

pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer.

Dasar hukum : Pasal 7 UU PPN No 42 tshun 2009, Atas penyerahan tanah dan

atau bangunan terutang dan wajib dipungut PPN sebesar 10% dari harga jual. Atas

PPN di atas, wajib disetor ke bank atau kantor pos paling lambat tanggal 15bulan

berikutnya dan dilaporkan melalui SPT Masa PPN (1107) paling lambat tanggal

20bulan berikutnya.

Kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN apabila :

Membangun sendiri tersebut dilakukan tidak dalam lingkungan

perusahaan atau pekerjaanoleh pribadi atau badan, yang hasilnya

digunakan sendiri atau digunakan oleh pihak lain.

Bangunan yang dibangun sendiri diperuntukkan bagi tempat tinggal atau

tempat usaha.

Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat tinggal adalah bangunan

atau konstruksi yang semata-mata diperuntukkan bagi tempat tinggal

(tidak termasuk fasilitas olah raga atau fasilitas lain).

Yang dimaksud dengan bangunan untuk tempat usaha adalah keseluruhan

bangunan atau konstruksi yang diperuntukkan bagi tempat usaha

termasuk seluruh fasilitas yang ada.


19/38

REAL ESTATE Page 19

Luas bangunan tersebut 200 m2 atau lebih.

Bangunan bersifat permanent.

Yang dimaksud bangunan permanent adalah bangunan yang konstruksi

utamanya terdiri dari beton dan/atau kayu dan/atau baja dan/ atau bahan

lain yang umur bangunannya lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun. Tarif

dan DPP untuk kegiatan membangun sendiri :

Kegiatan membangun sendiri dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebesar

10 % (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak.

Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40%

(empat puluh persen) dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau

dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Termasuk dalam pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau

dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak

Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk

kegiatan membangun sendiri tersebut.

Saat dan tempat pajak terhutang atas kegiatan membangun sendiri :

Saat yang menentukan Pajak Pertambahan Nilai terutang adalah saat

dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri (menggali fondasi,

memasang tiang pancang dan lain-lain). Dengan demikian, kegiatan

membangun sendiri dalam pengertian Undang-undang PPN yang baru

hanya terutang PPN apabila permulaan kegiatan membangun sendiri

tersebut terjadipada setelah tanggal 1 Januari 1995.

Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap

merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara

tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari2 (dua) tahun.

Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat

bangunan tersebut didirikan.


20/38

REAL ESTATE Page 20

- BPHTB ( Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan )BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang

dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak

atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang

mengakibatkan diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan

oleh orang perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah

perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi

atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Tarif BPHTB

adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak. Nilai perolehan

objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000

(enampuluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu besarnya dapat dirubah oleh

peraturan pemerintah. DPP / Dasar Pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai

Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk

harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil

dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak

BPHTB. BPHTB merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas

tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak

pakai, hak milik atassatuan rumah susun dan hak pengelolaan.

- BBN (Bea Balik Nama)Bea Balik Nama ini dikenakan untuk proses balik nama sertifikat properti

yangditransaksikan dari penjual ke pembeli. Umumnya properti yang dibeli

melalui developer,BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya.

Tapi bila properti dibeli dariperorangan, balik nama diurus sendiri. Besarnya biaya

BBN berbeda-beda di setiap daerah.

- PPnBM (Pajak Penjualan Barang Mewah)PPnBM hanya dikenakan untuk properti yang dibeli dari developer dan

memenuhikriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk kategori ini

berdasarkan PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 103/PMK.03/2009, luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual

bangunannya > Rp 4 juta/m2. Besarnya PPnBM adalah 20 % dari harga jual,

dibayarkan saat bertransaksi. PPnBM tidak berlaku untuk transaksi antar

perorangan.


21/38

REAL ESTATE Page 21

- PPh (Pajak Penghasilan)Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual perorangan. WP dikenakan

tarif final sebesarnya 5 % dari total nilai transaksi berdasarkan pasal 4 ayat 2 UU

PPh, kecuali transaksi Rp. 60 juta atau dibawahnya penjual tidak dikenakan PPh.

Khusus developer, pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. Perlakuan Pph bagi

wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan (WP real estate) telah mengalami beberapa kali perubahan sifat

pembayaran PPh nya. Mulai tahun 1996 bersifat final, kemudian pada tahun 1999

berubah menjadi tidak final, kemudian sejak tahun 2009 menjadi bersifat final.

1. Subjek Pajak

Wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan(WP realestate).

2. Objek Pajak

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu:

a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak,

penyerahanhak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain

selain pemerintah;

b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain

yangdisepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan,

termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan

persyaratan khusus;

c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain

kepadapemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

yangmemerlukan persyaratan khusus.

3. Pengertian-pengertian terkait

Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah

dan/ataubangunan adalah Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunansebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan

perumahan, pertokoan,pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah

susun, gedung perkantoran.


22/38

REAL ESTATE Page 22

Budi Santoso, Sukses Berinvestasi Tanah, Rumah, Properti Komersial,2009. Hlm. 20.

4. Dasar Hukum

a. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak

Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan

sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71

Tahun 2008

b. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang

Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas

Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan

Nomor 243/PMK.03/2008

c. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang

Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah, Nomor 71 Tahun

2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah, Nomor 48

Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari

Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

d. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-80/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan

Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan

Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib

Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah

Dan/Atau Bangunan

5. Tarif dan Dasar Pengenaan

Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya, besarnya

tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas

tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya

adalah pengalihan hak atastanah dan/atau bangunan (WP Real Estate) adalah

adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan.


23/38

REAL ESTATE Page 23

6. Sifat Pengenaan

Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP 48 tahun 1994 dan perubahannya,

pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan hak atas tanah dan/atau

bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib Pajak Badan

atau Wajib Pajak Orang Pribadi. Sifat finalini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak

yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atastanah/atau bangunan (Real

Estate) maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak melakukan pengalihan

hak atas tanah dan/atau bangunan

7. Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana

Sebagaimana dijelaskan di atas, tarif khusus 1% dari nilai pengalihan

dikenakan ataspengalihan hak atas rumah sederhana dan rumah susun sederhana

yang dilakukan oleh WajibPajak Real Estate. Definisi dari Rumah Sederhana dan

Rumah Susun Sederhana inidijelaskan dalam Pasal 4 ayat (5) dan ayat (6) PP 71

Tahun 2008.

8. PPh Final atas Jasa Konstruksi

Dasar hukum: PP No. 51/2008 Atas pembayaran kontrak kepada penyedia

jasakonstruksi dipotong PPh yang bersifat final dengan tarif:

- 2% untuk pelaksanaan konstruksi yang memiliki Kualifikasi Usaha Kecil

- 4% untuk pelaksanaan konstruksi yang TIDAK memiliki Kualifikasi

Usaha

- 3% untuk pelaksanaan konstruksi selain penyedia di atas yang kena 2%

dan 4%

- 4% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki

kualifikasi usaha

- 6% untuk perencanaan atau pengawasan konstruksi yang memiliki

TIDAK kualifikasi usaha

Atas PPh Final jasa konstruksi, harus disetor paling lambat tanggal 10

bulanberikutnya dan dilaporkan dalam SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) paling

lambat tanggal 20bulan berikutnya.


24/38

REAL ESTATE Page 24

- PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan )PBB dikenakan pada saat sudah menjadi hak milik orang tersebut. Pajak Bumi

dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib

pajak (pemilik properti). Tagihannya dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret,

melalui aparat desa setempat, dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

(SPPT). Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat enam bulan

setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan, atau ke kantor-

kantor bank yang ditunjuk pemerintah. Setelah melakukan pembayaran, harap

bukti pembayarannya disimpan. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan

wajib pajak belum membayar, maka akan didenda 2 % per bulan hingga maksimal

24 bulan

- Biaya lain yang muncul atas transaksi bisnis properti ini:

atau Lurah). Tergantung kesepakatan, jika bukan Notaris.

Mekanisme Penjualan/Pembelian Properti (Real Estate)

a. Penjualan secara tunaiPenjualan secara tunai pada umumnya terjadi atas rumah, apartemen, Ruko dan

sebagainya yang memang telah tersedia atau siap huni. Pembeli langsung melunasi harga

jual dari bangunan, ditambah PPN, PPn BM, BPHTB dan biaya untuk mengurus akte jual

beli.

b. Kredit Pemilikan Rumah/ ApartemenSebagian dari harga jual dibiayai oleh bank pemberi kredit. Pembeli cukup membayar

uang muka sedangkan sisanya dibiayai dari kredit yang akan diangsur oleh pembeli setiap

bulan. Jika bank menyetujui permohonan kredit nasabah, maka akan dibuatkan akad kredit

antara bank dengan nasabah. Selanjutnya bank akan mentransfer seluruh dana kredit tersebut


25/38

REAL ESTATE Page 25

ke perusahaan pengembang sebagai pelunasan harga jual bangunan. Pembayaran uang muka

dari calon pembeli (baik sekaligus maupun diangsur) terhutang PPN.

c. SewaUntuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan biasanya dilakukan dengan cara

sewa. Besarnya biaya sewa dihitung berdasarkan tarip sewa per M2 per bulan. Selain biaya

sewa, penyewa juga akan dibebankan service charge . Biaya sewa biasanya dibayar dimuka

oleh penyewa untuk beberapa bulan sekaligus sedangkan service charge akan ditagih setiap

bulan.

d. Cicilan TunaiPembeli mencicil harga jual bangunan mulai saat pembangunan dimulai sampai dengan

selesainya pembangunan, biasanya masa cicilan kurang dari satu tahun.

Hal-Hal LainnyaPermasalahan dalam bisnis real estate sangatlah kompleks jika kita memperbincangkan

dalam konteks kewajiban perpajakannya. Seorang pengusaha real estate akan memiliki

kewajiban perpajakan PPh Pasal 25/29 disamping PPh Final (Pasal 4 ayat 2) sepanjang

bergerak dalam bidang real estate jenis properti perumahan/town house karena pada

umumnya pengelola juga menangani sport center, fasilitas hiburan dll.

Dalam hal kepemilikan tanah, sering pula terjadi kerjasama antara pemilik tanah

dengan pengembang dalam bentuk kuasa jual sehingga kepemilikan tanah tetap atas nama

pemilik tanah dan pengembang hanya membangun bangunan di atas tanah yang

bersangkutan. Fakta ini menyebabkan secara formal terjadi penyerahan dari pemilik tanah

kepada pembeli tanah dan bangunan (konsumen), padahal bangunan tersebut merupakan

milik pengembang. Pada umumnya transaksi ini dapat terjadi karena adanya perjanjian kuasa

jual antara pemilik tanah dan pengembang yang di dalamnya berisi hak dan kewajiban

masing-masing pihak. Hal ini ini diketahui setelah adanya permohonan mutasi atau

pemecahan SPPT dari pemilik tanah kepada konsumen di kantor pajak setempat.

Untuk menghindari kecurigaan terhadap harga jual properti yang dilaporkan pengusaha

properti ada baiknya seorang AR melakukan konfirmasi harga yang sebenarnya kepada

konsumen secara langsung dari rumah ke rumah atau memperoleh bukti transfer dari


26/38

REAL ESTATE Page 26

konsumen atau pengembang apabila transaksi dilakukan melalui bank atau pernyataan secara

tertulis di atas materai.

Beberapa hal yang juga perlu diperhatikan adalah terdapat beberapa perusahaan yang

bekerjasama dengan pihak lain membangun fasilitas jalan atau fly over yang akan diserahkan

padapihak lain sehingga penyerahan tersebut termasuk kategori pemakaian sendiri dan

terutang PPN dengan DPP nilai lain sebesar harga pokok.

(Bersumber dari catatan-catatan seputar penggalian potensi perpajakan dibidang real

estate)

Dasar Hukum :

1. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PajakPenghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 tanggal 16 April 1996 TentangPerubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran

Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau

Bangunan.

3. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tanggal 04 Nopember 2008 tentangPerubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang

Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah

dan/atau Bangunan.

4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang PelaksanaanKetentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang

Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang

Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah

dan/atau Bangunan.

5. Keputusan Menteri Keuangan N0. 635/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994tentang Pelaksanaan Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas

Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

6. Keputusan Menteri Keuangan N0. 392/KMK.04/1996 tanggal 05 Juni 1996tentang Perubahan KMK N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan

Pembayaran dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan

Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

7. Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 243/KMK.03/2008 Tentang PerubahanKedua Atas KMK No. N0. 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran


27/38

REAL ESTATE Page 27

dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas

Tanah Dan/Atau Bangunan.

8. SE-04/PJ.33/1996 tanggal 26 Agustus 1996 Tentang Pembayaran PPh ataspenghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

9. SE-02/PJ.33/1997 tanggal 30 Juli 1997 Tentang Tindak Lanjut KetentuanPeralihan Pasal 11 A PP No. 27 Tahun 1996.

10.SE-55/PJ.42/1999 Tentang PPh WP Badan Yang usaha pokoknya melakukantransaksi penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

11.SE-80/PJ/2009 tanggal 27 Agustus 2009 Tentang pelaksanaan PPh yang bersifatfinal atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang

diterima atau diperoleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan

hak atas tanah dan/atau bangunan.


28/38

REAL ESTATE Page 28

Bab III

Hasil dan Pembahasan

Nama projekRamayana Hotel Resort & Spa

Kepemilikan bangunan/tanah.Putu Gde John Sastrawan Made Setiawan Nyoman santiawan

Kelompok Usaha Keluarga Ramayana :

Ramayana Resort & Spa Rama Beach Resort & Villas Kuta Seaview Boutique Resort & Spa Rama Ocean View Resort & Spa Rama Garden Hotel

Nama Pengembang (developer)PT. RAMAYANA sebagai developer sekaligus investor dengan pendanaan dibantu

oleh banyak Bank ( Multi Bank ).

Nama investor/lembaga keuangan pendukung.BANK MANDIRI (NEGERI)

BANK BCA ( SWASTA)

Tahun dibangun, selesai pembangunan, tahun dan akhir pemasarannya(terjual).

Proses mulai pembangunan pada tahun 1992 dimulai dengan gambar perencanaan

Dan pembangunan fisik dimulai pada tahun 1993 dan bertahap sampai tahun 1994

dan finishing dilakukan pada tahun 1995. Untuk pemasaran sampai saat ini

investasi kamar masih dibuka. Selain kamar hotel yang dimiliki PT. Ramayana

sendiri, kamar juga diinvestasikan, sehingga 50 kamar dapat dimiliki orang lain

yang berinvestasi disana. Dengan peraturan pembagian keuntungan yang sudahdisepakati.


29/38

REAL ESTATE Page 29

Luas lahan.Status tanah Hotel Ramayana adalah tanah hak milik sertifikat No. 291/desa Kuta,

Seluas 1 Ha ( 10.000 m )

Status lahan pada saat dibebaskan dan saat sekarang.Status tanah saat ini atas nama Putu Gde John Sastrawan. Dan saat sebelum

dibebaskan tanah ini milik Pak Kompyang yang merupakan warga asli Desa Kuta.

Strategi Perencanaan

Menghayati dan memahami konsep perencanaan Hotel Ramayana secara

keseluruhan, Sehingga bisa menjadi Acuan dalam perencanaan selanjutnya, baik

sekarang maupun akan datang dan akhirnya menjadi perencanaan yang mempunyai

Integritas yang tinggi dan berkesinambungan

Diharapankan Hotel Ramayana ini menjadi Hotel yang mempunyai ciri khas

yang trend sepanjang zaman ( Of To Date )


30/38

REAL ESTATE Page 30

Tipe produk yang dijual

Executive Deluxe Room

Deluxe Room

Rp. 905.000, 00


31/38

REAL ESTATE Page 31

Rp. 1.305.000 ,00

Poolside Cottage


32/38

REAL ESTATE Page 32

Resort Club Room

Rp. 2.080.000 ,00


33/38

REAL ESTATE Page 33

Fasos & Fasum yang ada dan luasnya masing-masing.

Lounge

Resort Club Lounge terletak di lantai 5 di gedung baru, dan fasilitas ini dapat

digunakan oleh tamu Resort Club Room. Disini dapat bersantai melihat pantai Kuta

dengan ditemani secangkir kop dan teh.

Rama Spa

Rp. 725.000 ,00


34/38

REAL ESTATE Page 34

Gabah Restaurant

Stadium Cafe


35/38

REAL ESTATE Page 35

\

Flapjack

Kuta Sidewalk

Para pengunjung dapat menikmati belanja eksklusif di Bali, saat berlibur

bersama keluarga di ramayana resort and spa, di Kuta Sidewalk, arcade

perbelanjaan yang terletak di lantai 1 dan menawarkan produk premium


36/38

REAL ESTATE Page 36

Potensi

Ramayana Resort & Spa terletak di Central kawasan wisata kota yang mempunyai

tingkat arus wisata yang paling ramai, hingga dari segi pemasaran dalam pengisian kamar

hotel sangat baik.

Hotel ini dekat dengan fasilitas pendukung Pariwisata lainnya.

Hotel ini juga dekat dengan pantai Kuta, dibuatnya bertingkat 4 (empat), akan memberi

keuntungan untuk bisa melihat pantai dan sunset.

Keuntungan terhadap lingkungan

Menambah daya tarik wisatawan terhadap Pantai Kuta

Meningkatkan perekonomian daerah sekitar

Memberikan lapangan kerja baru

Kerugian

Limbah

Polusi

Kemacetan

Strategi Pemasaran

Pemesanan kamar Ramayana Resort & Spa ini dapat dilakukan melaui Travel Agent dan

Online.

Promosi yang dilakukan melalui Sales trip ke Negara-negara asal wisatawan seperti : Jepang,

Singapura, Bangkok dan ke beberapa negara eropa.

Hotel ini juga ikut serta pada event kepariwisataanseperti ITB Berlin, ATF, PATA di Nusa

Dua, Pasar Wisata di Jakarta, dll

Analisis projek


37/38

REAL ESTATE Page 37

A. Menjelaskan keadaaan lokasi sebelum tapak dikembangkan, antara lain : Kegiatan diatas lahan. Status kepemilikan lahan. Peruntukan lahan. Harga dasar lahan. Melakuakn analisis lokasi sebelum projek, antara lain potensi dan kendala lahan,

dan situasi pasar tanah waktu itu.

Dan lain-lain dapat dikembangkan sendiri.B. Menjelaskan proses pembangunan real estate, antara lain :

Penguasaan lahan. Perizinan. Perencanaan (Feasibility study), perencanaan dan perancangan pembangunannya. Pemasaran. Pengelolaan real estate. Penyertaan modal dan lembaga keuangan pendukung. Melakukan analisis proses pembangunan, antara lain : kendala-kendala,

kemudahan-kemudahan, evaluasi keadaan prasarana, dan lain-lain dapat

dikembangkan sendiri.

C. Lakukan analisis menyangkut Lokasi dan Tata Raung : Sebelum projek. Sesudah projek. Perubahan-perubahan yang terjadi. Dan lain-lain yang dianggap penting dapat dikembangkan sendiri.


38/38

REAL ESTATE Page 38

Bab IvKesimpulan saran

Documents

Real Estate Final - Copy