Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund Green ......ȩ Gilbert Eyb, membre, Legal Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds ȩ Thomas Federer,

Credit Suisse Real Estate Fund Green Property

Rapport annuel révisé

Fonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»

31 décembre 2019

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Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Rapport annuel révisé au 31 décembre 20192

Contenu

3 L’essentiel en bref

4 Administration et organes

5 Informations concernant les tiers

6 Rapport d’activité

14 Evolution du cours Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif

15 Evolution de la valeur nette d’inventaire et distribution Valeurs d’inventaire par part Distribution totale

16 Compte de fortune

17 Compte de résultats

18 Annexe

20 Autres placements

21 Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques

22 Prêts et crédits portant intérêt

23 Achats et ventes d’immeubles Revenu locatif par locataire supérieur à 5% Transactions avec des personnes proches

24 Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeubles

25 Répartition géographique des immeubles

26 Liste des immeubles Données générales sur les immeubles Chiffres relatifs aux immeubles Structure des immeubles locatifs d’habitation Structure des immeubles à usage professionnel

30 Notes concernant le rapport annuel révisé

32 Rapport d’évaluation

34 Rapport de la société d’audit

Le présent rapport est une traduction française de la version originale allemande.

En cas de divergences, seule la version allemande fait foi.


Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Rapport annuel révisé au 31 décembre 2019 3

L’essentiel en brefDonnées-clés 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Numéro de valeur 10 077 844

Émissions de parts 1 510 116 – 1 132 587

Rachats de parts – – –

Nombre de parts en circulation 19 631 510 18 121 394 18 121 394

Valeur d’inventaire par part (y c. distribution) CHF 115.70 113.75 112.83

Prix d’émission par part CHF 119.00 117.00 116.00

Prix de rachat par part CHF 112.00 110.00 109.00

Cours de clôture CHF 153.00 128.00 136.00

Valeur fiscale CHF 0.12 0.16 0.13

Cours le plus élevé (période sous revue) CHF 155.00 136.20 137.10

Cours le plus bas (période sous revue) CHF 127.90 123.80 126.50

Capitalisation boursière CHF 3 003,6 mio. 2 319,5 mio. 2 464,5 mio.

Agio 32,24% 12,53% 20,54%

Compte de fortune 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Valeurs vénales des immeubles CHF 2 713,6 mio. 2 544,8 mio. 2 450,3 mio.

Taux d’actualisation réel moyen 3,25% 3,45% 3,59%

Prix de revient des immeubles CHF 2 413,6 mio. 2 293,1 mio. 2 219,2 mio.

Fortune totale du fonds (GAV) CHF 2 744,0 mio. 2 571,6 mio. 2 471,8 mio.

Coefficient d’endettement: 1

– en % des frais d’investissement 13,67% 15,99% 14,80%

– en % des valeurs vénales 12,16% 14,41% 13,40%

Quote-part des fonds étrangers 17,23% 19,84% 17,28%

Rémunération des financements par des fonds étrangers 0,72% 0,71% 1,03%

Durée résiduelle des financements par des fonds étrangers Années 3,13 2,45 3,13

Fortune nette du fonds (NAV) CHF 2 271,3 mio. 2 061,3 mio. 2 044,7 mio.

Indications sur le rendement et la performance 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Distribution CHF 3.70 3.70 3.60

Rendement sur distribution 2,42% 2,89% 2,65%

Quote-part de distribution 95,11% 95,86% 97,36%

Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,60% 4,04% 3,88%

Rentabilité du capital investi (ROIC) 3,82% 3,41% 3,22%

Rendement de placement 5,11% 4,12% 4,00%

Performance 24,76% –3,24% 6,90%

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 75,57% 75,12% 77,00%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,65% 0,65% 0,66%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds Market Value (TERREF MV) 0,65% 0,70% 0,70%

Rapport cours/bénéfice (P/E ratio) 28,83 28,05 31,70

Rapport cours/cash-flow 38,63 32,99 36,96

Compte de résultats 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Résultat net CHF 72,2 mio. 70,8 mio. 66,0 mio.

Gains/pertes en capital réalisés CHF 1,5 mio. 0,4 mio. 0,0 mio.

Loyers encaissés CHF 110,9 mio. 109,8 mio. 108,8 mio.

Taux des pertes sur loyers 3,99% 4,69% 5,20%

Durée résiduelle des contrats commerciaux de bail fixes (WAULT) Années 5,52 5,87 6,51

Frais d’entretien CHF 6,9 mio. 8,4 mio. 7,2 mio.

1 Montant maximum des gages: un tiers de la valeur vénale de tous les immeubles (art. 65, al. 2, LPCC / art. 96, al. 1, OPCC)



Administration et organesDirection du fonds Credit Suisse Funds AG, Zurich

Conseil d’administra-tion

ȩ Thomas Schmuckli, président Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de MultiConcept Fund Management S.A., Luxembourg; président du Conseil d’administration de Bossard Holding AG, Zoug; président du Conseil d’administration de Patria Société coopérative, Bâle; membre du Conseil d’administration de Hans Oetiker Holding AG, Horgen; vice-président du Conseil d’adminis-tration de Helvetia Holding SA, St-Gall, et membre du Conseil d’administration de cette dernière

ȩ Luca Diener, vice-président Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Ruth Bültmann, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de MultiConcept Fund Management S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Credit Suisse Investment Notes S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de BLI – Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxem- bourg; présidente du Conseil d’administration de Con-ventum Asset Management S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Lithos Capital S.A.-SPF, Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Berlynvest S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de New Crown Investment S.A., Luxembourg

ȩ Patrik Marti, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich

ȩ Jürg Roth, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil de fondation de la Credit Suisse Fondation de placement, Zurich; membre du Conseil d’administration d’AXA Pension Solutions SA, Winterthour; membre du Conseil de fondation de Credit Suisse Fondation de placement 2e pilier, Zurich

ȩ Raymond Rüttimann, (depuis le 5 avril 2019), membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse Asset Mana- gement (Suisse) SA, Zurich; président du Conseil d’administration d’Interswiss Immobilien AG, Zoug; président du Conseil d’administration de Siat Immobilien AG, Zoug; membre du conseil d’administration de Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; membre du Comité de l’AIS Association Immobilier Suisse, Berne; membre du Conseil d’administration de la Société Internationale de Placements SA en liquidation, Bâle

ȩ Christian Schärer, membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: managing director auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil d’administration de Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg; membre du Conseil d’administration de Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxembourg

ȩ Christoph Zaborowski, (jusqu’au 5 avril 2019), membre Principales activités en dehors de la direction du fonds: président du Conseil d’administration de REFL Invest AG, Zurich; président du Conseil d’administration de Deal Estate AG, Lucerne; président du Conseil d’administration de BS2 AG, Schlieren; vice-président du Comité d’investissement de Steiner Investment Foundation, Zurich; membre du Comité d’investissement de FG Wohninvest Deutschland S.C.S. SICAV-SIF, Luxembourg; membre de la Commission immobilière de la Caisse de pension Lonza, Bâle; membre du Conseil d’administration de Fundamenta Group Holding SA, Zoug; membre du Conseil de surveillance de Fundamenta Group Deutschland AG, Munich

Direction ȩ Thomas Schärer, CEO Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Patrick Tschumper, CEO adjoint et responsable Fund Solutions Principales activités en dehors de la direction du fonds: membre du Conseil d’administration de Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Zurich; membre du Conseil d’administration de Multi-Concept Fund Mana-gement S.A., Luxembourg

ȩ Michael Dinkel, membre, Fund Services Administration Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ David Dubach, membre, Oversight & ManCo Services Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Gilbert Eyb, membre, Legal Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Thomas Federer, membre, Performance & Risk Mana-gement Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Hans Christoph Nickl, membre, COO Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

ȩ Thomas Vonaesch, membre, Real Estate Fund Mana-gement Principales activités en dehors de la direction du fonds: président du Conseil d’administration de Helvetia Asset Management AG, Bâle

ȩ Gabriele Wyss, membre, Compliance Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds

Banque dépositaire Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich

Société d’audit KPMG SA, Zurich



Informations concernant les tiersExperts chargés des estimations

ȩ Andreas Ammann, architecte diplômé EPF/SIA, Wüest Partner AG, Zurich

ȩ Gino Fiorentin, architecte diplômé, ETS, MAS, EPF, MTEC/gestion d’entreprise, Wüest Partner AG, Zurich

ȩ Reto Stiefel, architecte diplômé EPF, Wüest Partner AG, Zurich

Délégation d’autres tâches partielles

La direction du fonds a délégué les décisions de placement à Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Zurich, en tant que gestionnaire de fortune.

La direction du fonds a délégué diverses tâches partielles liées à l’administration du fonds aux sociétés suivantes de Credit Suisse Group SA:

ȩ Credit Suisse SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil juridique et compliance, Facility Management et Management Information System MIS.

ȩ Credit Suisse (Suisse) SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil compliance, des ressources humaines, Collateral Management, services informa-tiques et First Line of Defense Support (FLDS).

ȩ Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Suisse: Real Estate Administration (comptabilité du fonds et des immeubles, gestion d’immeubles entre autres).

ȩ Credit Suisse Services SA, Suisse: tâches partielles relevant du conseil compliance, gestion financière de la direction du fonds et conseil fiscal.

ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: tâches partielles relevant de la comptabilité du fonds.

ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Pologne: tâches partielles relevant des domaines suivants: comptabilité du fonds, Information Management (données de référence sur les produits, publication de prix, production de factsheets, production de KIID [informations clés pour l’investisseur] et établissement de rapports entre autres), Legal Reporting et diverses tâches de support.

Les modalités précises d’exécution du mandat sont fixées dans un contrat conclu entre la direction du fonds et les sociétés susmentionnées du groupe. D’autres tâches partielles peuvent être déléguées à ces sociétés.

L’administration et la gestion technique de la plupart des immeubles ont été confiées à Wincasa AG, Winterthour. Les modalités exactes d’exécution du mandat sont réglées dans des contrats séparés.



Rapport d’activité

du 1er janvier au 31 décembre 2019

Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property est le premier fonds immobilier suisse axé sur la con - struction durable. L’objectif est que les objets et les projets remplissent les exigences strictes du label de construction durable greenproperty. Depuis la cotation au 31 octobre 2013, le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property est négocié à la SIX Swiss Exchange SA. Le fonds immobilier permet à des investisseurs tant institutionnels que privés d’accéder à un portefeuille diversifié composé d’immeu-bles neufs durables et de grande qualité, situés de préférence dans les grandes villes suisses ou leurs agglomérations. Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property détient les immeubles en propriété directe. Les revenus et les gains en capital issus de la propriété foncière directe sont assujettis à l’imposition auprès du fonds immobilier lui-même et sont donc exonérés de l’impôt chez le porteur de parts; ils ne sont pas soumis à l’impôt anticipé.

Wüest Partner AG considère une augmentation rapide et nette des taux d’intérêt comme improbable. De plus, la production de constructions neuves recule légèrement et l’environnement économi que est solide. Dans ce contexte, il est probable que la demande des investisseurs institutionnels en acquisi - tion d’immeubles de rapport reste élevée au cours des prochains mois. La forte demande d’objets de rapport devrait donc maintenir les prix de transaction à un haut niveau, tandis que les rendements initiaux ne devraient probablement pas décoller de leur plancher dans un proche avenir.

La conjoncture suisse suit globalement un cours modérément positif. Dans son pronostic conjoncturel du 12 décembre 2019 pour l’année 2020, le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) table sur une croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de 0,9%. Le SECO explique cette croissance encore positive, mais relativement faible, par le recul du développement de l’économie mondiale. Avec l’incer-titude croissante et l’appréciation du franc suisse au cours des derniers mois, l’économie exportatrice et les investissements devraient subir un ralentissement. Des effets statistiques viennent s’ajouter. 1 Au cours du troisième trimestre 2019, le PIB a augmenté de 0,4% par rapport au trimestre précédent. Bien que l’augmentation du PIB ait été plus importante que notamment dans l’espace européen, la Suisse ne peut pas se dissocier du développement international modéré. Les branches des machines et des métaux qui sont sensibles à la conjoncture ont par exemple de nouveau subi un recul des exportations. Une croissance plus dynamique a pu être dernièrement observée dans la branche phar - maceutique et la production d’énergie; elle n’est cependant pas de nature conjoncturelle.En novembre 2019, le SECO annonce un assombrissement des attentes relatives à la conjoncture suisse. L’indice du climat de consommation se situe à -10 points, un niveau inférieur à sa valeur moyenne durant de nombreuses années (-5 points). Les économistes de Credit Suisse prévoient une hausse de 1,4% pour l’année 2020.La situation du marché du travail a suivi dernièrement une évolution solide. Selon les statistiques de l’emploi de l’Office fédéral de la statistique (OFS), en Suisse au total 5137 millions de personnes étaient employées dans les secteurs secondaire et tertiaire durant le troisième trimestre 2019. Cela correspond à une croissance de l’emploi de 1,3% (+67 000 emplois) sur un délai d’un an; l’équivalent en emplois à temps plein enregistre une croissance de 1,1%. Le taux de chômage continue de baisser de manière correspondante. En novembre 2019, le taux de chômage corrigé des variations saisonnières est de 2,3%, ce qui correspond à nouveau à une légère baisse par rapport au même mois de l’année précédente qui était de 2,4%. Wüest Partner AG s’attend globalement à une croissance solide de l’emploi pour l’année 2020. Par conséquent, avec une valeur de 1,03, l’indicateur des prévisions d’évolution de l’emploi du SECO se situe dans une plage positive. Il a certes dernièrement légèrement reculé, avec une évolution négative dans le secteur de l’industrie, mais a enregistré une légère hausse dans le secteur tertiaire.

Objectif de placement, politique de placement, cercle d’investis-seurs, particula-rités

Conditions cadres macro-économiques

Développement économique

1 L’effet d’événements sportifs internationaux est un facteur influent au niveau des statistiques, mais peu impactant sur le plan conjoncturel quant à la croissance relativement faible en 2019. Trois associations sportives internationales importantes – la fédération internationale de football (FIFA), l'Union européenne de football (UEFA) et le Comité Olympique Inter-national COI – ont leur siège en Suisse. Ils possèdent des droits sur divers grands événements. Les recettes sur licences résultant de leur commercialisation doivent être comptabilisées en Suisse conformément aux réglementations actuellement en vigueur. Alors que l’effet d’événements sportifs internationaux a contribué positivement au PIB en 2018 avec les Jeux olympiques en Corée du Sud ou les championnats du monde de football en Russie, de tels événements n’ont pas eu lieu en 2019, ce qui a eu un effet négatif.



La situation sur le marché du travail devrait avoir des effets positifs sur le solde migratoire. Compte tenu des perspectives dernièrement assombries dans les pays européens, il est réaliste de penser que la dynamique des migrations de retour diminuera en particulier dans les pays d’origine importants en termes de migration tels que l’Allemagne, le Portugal et l’Espagne. Dès les sept premiers mois de l’année courante 2019, le nombre de personnes rentrant dans leur pays d’origine a diminué après une décennie de hausse. Dans ce contexte, Wüest Partner AG s’attend à une croissance de la population de respectivement 0,7% pour 2019 et 2020.En novembre 2019, l’indice national des prix à la consommation affichait une hausse de 0,1% inférieure à celle du même mois de l’année précédente. Les prix à la consommation devraient encore enregistrer uniquement une légère hausse en 2020. La Banque nationale suisse (BNS) attend une croissance minimale de 0,2%. La Suisse porterait ainsi un regard rétrospectif sur douze années durant lesquelles les taux d’inflation ont été respectivement inférieurs à 1,0%. De plus, dans son appréciation de la situation, la BNS écrit que différentes banques centrales ont signalé «qu’elles maintiendraient probablement leurs taux directeurs durant une assez longue période à un taux bas» et conserverait leur politique monétaire sous forme inchangée. Dans un premier temps, cela devrait écarter le revirement des taux d’intérêt encore pronostiqué par différents prévi-sionnistes début 2019. Dans ce contexte, les rendements des emprunts d’Etat ont chuté à un taux historiquement bas durant l’année 2019, soit mi-août 2019 à un taux inférieur à –1,0% pour les obligations d’une durée de dix ans. Depuis, les rendements ont affiché une tendance haussière, mais plafonnent encore à –0,5% en décembre 2019.

Il existe en Suisse de nombreux logements locatifs vacants et l’offre de biens proposés par voie d’annonce a encore augmenté en l’espace d’une année. Au troisième trimestre 2019, 170 000 biens vacants sont à disposition, soit –5,0% qu’au troisième trimestre de l’année précédente. Cette offre correspond actuellement à 7,5% du parc suisse.Mi2019, 75 300 logements sont vacants en Suisse; il s’agit principalement de logements locatifs. Lors du dernier recensement des logements vacants, l’augmentation s’est avérée plus faible qu’au cours des années précédentes. La tendance vers un logement supplémentaire de week-end et le nombre croissant de démolitions d’immeubles anciens ont contribué à contenir la hausse encore plus élevée du nombre de logements vacants. Il ne saurait néanmoins être question d’un rapport équilibré entre l’offre et la demande, car l’excédent de logements s’est encore étendu également durant l’année courante. Nombre de logements vacants sont situés dans les cantons d’Argovie, de Berne, du Tessin et du Valais. Comparé aux logements existants, l’excédent est très important à Soleure.La durée de publication des annonces montre également les difficultés accrues que rencontre la commercialisation de logements locatifs. Au cours du troisième trimestre 2019, la durée de commerciali-sation d’un logement locatif en Suisse se situait en moyenne à 39 jours. Corrélativement, au troisième trimestre 2019, les loyers des logements locatifs proposés par voie d’annonce ont reculé de 1,0% par rapport à la même période de l’année précédente.La pénurie de placement existante fait que des sommes importantes continuent cependant à être investies en Suisse sur le marché des immeubles locatifs. Alors que les prix pour immeubles résidentiels moyens de rapport ont augmenté d’environ 50% entre 2009 et 2017, ils stagnent depuis deux ans. Cela, bien que l’intérêt pour des investissements directs reste important et que l’offre en biens à la vente soit circonscrite. Notamment les risques accrus de vacance et les loyers en baisse sur le marché ont fixé certaines limites à la disposition à payer. La faible augmentation des rendements initiaux moyens des transactions observées malgré des prix qui affichent une évolution stable en 2019 est due au fait qu’actuellement plus de biens moins bien placés sont négociés par rapport à la moyenne des dix dernières années. La demande en meilleurs emplacements reste certes intacte, les offres y sont toutefois plus rares. Cette situation devrait encore exercer une forte pression sur les rendements initiaux en 2020.La demande reste invariablement intense en ce qui concerne les biens de rapport d’une qualité maxi - male situés sur les meilleurs emplacements. Dans plusieurs grandes villes, la disposition à payer pour ces biens a encore affiché une légère hausse, avec pour conséquence une nouvelle baisse des rendements initiaux entre mi-2018 et mi-2019. Avec entretemps un très maigre 1,6%, les rende-ments initiaux nets pour logements locatifs les plus bas sont enregistrés dans la ville de Zurich. A Berne et Lausanne également, ils reculent à nouveau durant la même période.L’intérêt pour la propriété du logement a majoritairement augmenté au cours des deux dernières années. C’est ce que révèle également l’évolution des prix des transactions corrigés de la qualité. C’est ainsi que les logements en propriété ont affiché une hausse moyenne des prix de 2,2% au cours des douze derniers mois. Les droits de mutation pour maisons individuelles ont enregistré une hausse de 3,3%. Cette nette croissance révèle que la disponibilité à payer a encore augmenté l’an dernier pour les biens qui se distinguent par un rapport qualité-prix attractif.

Marché du logement



Le secteur des logements locatifs connaît invariablement une production importante de logements, en particulier dans les segments de prix inférieurs. Pour l’avenir, il faut s’attendre dans un premier temps à une nouvelle hausse des logements vacants qui touchera comme par le passé principalement le secteur des logements locatifs. Malgré le recul attendu dans le domaine de la construction de logements et le fait que de nombreux projets de constructions neuves portent sur de nouvelles cons - tructions de substitution dans le cadre desquels certes de nouveaux logements sont produits mais des logements anciens sont simultanément démolis, la croissance nette en logements devrait rester plus élevée que la demande supplémentaire. Par conséquent, l’offre abondante de logements locatifs prêts à l’emménagement devrait continuer d’exercer une pression sur les prix l’an prochain. A l’échelle de la Suisse, les prix des loyers publiés devraient encore reculer en 2020. Wüest Partner AG prévoit une baisse des loyers proposés dans les annonces de 0,9%.L’intérêt pour la propriété du logement est important et les logements en propriété et maisons indivi - duelles devraient rester demandés également l’an prochain en raison de conditions de financement qui restent attractives. Etant donné que l’extension de l’offre est restreinte, Wüest Partner AG estime que les prix des maisons individuelles augmenteront de 1,2% en 2020.

Pour le commerce suisse de détail, les conditions-cadres économiques s’avèrent plus favorables comparées aux défis des dernières années. Dès 2018, les chiffres d’affaires réels, avec une baisse de 0,2%, ont moins diminué que durant les trois années antérieures; durant le premier semestre 2019 également, le développement a été en partie satisfaisant. L’augmentation des emplois et la baisse du chômage ont encore contribué à la stabilisation des chiffres d’affaires du commerce de détail. S’appuyant sur la situation satisfaisante du marché du travail, le SECO s’attend même à une légère relance de la consommation privée. Ces circonstances ont certainement contribué à ce que les chiffres d’affaires par mètre carré de surface de vente se stabilisent et ont même récemment enre - gistré des tendances positives sur des marchés partiels. La réduction des surfaces de vente et la fermeture de filiales sont les raisons principales des chiffres d’affaires par surface finalement stabili-sés. Par ailleurs, un nombre croissant de détaillants semble réussir à accomplir le grand écart entre un positionnement stationnaire et digital. De manière générale, le contexte reste très exigeant pour les détaillants suisses. La concurrence internationale continue d’exercer une pression sur les marges des commerçants. Par ailleurs, des dépenses toujours plus élevées dans le domaine de la consom-mation vont surtout au e-commerce qui continue de se développer de manière fulgurante. Les segments non alimentaires sont tout particulièrement touchés.Ces développements du commerce de détail stationnaire ont un impact sur le segment des surfaces de vente. Il en résulte une nouvelle augmentation de l’offre en surfaces de vente. Actuellement, 707 200 mètres carrés de surface commerciale sont proposés à la location dans des annonces, ce qui correspond à 2,0% du parc suisse. Cela équivaut à une hausse de la surface de vente en annonces de 21,1% en un an. Cela est parfois lié au fait que les commerçants stationnaires deman-dent de plus en plus souvent des durées de contrat flexibles et plus courtes, ce qui entraîne une fluctuation haussière et, respectivement, plus de changements avec corrélativement un nombre crois - sant d’offres de surfaces par voie d’annonce. A cela s’ajoute que la demande en surfaces de vente recule. De plus, l’offre importante dans le segment des surfaces de vente est aussi due à une activité de construction dernièrement soutenue qui a connu un nouvel essor l’an dernier. Enfin, un grand nombre de nouveaux projets d’utilisation mixte prévoyant l’exploitation de commerces en rez-de-chaus - sée a abouti. Le contexte de la demande en surfaces de bureau reste favorable malgré une croissance économique ralentie. Dans le secteur des prestations de service, le nombre de salariés (équivalent à des emplois à temps plein) a augmenté de 1,1% entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019. Le secteur de la santé a notamment continué de progresser. 27,5% des emplois nouvellement créés en une année relèvent du secteur de la santé et du social. Les prestations en rapport avec des entreprises ainsi que les prestations TIC et de l’information sont notamment d’autres moteurs de la croissance. Le secteur industriel entretemps à nouveau consolidé a également enregistré un dévelop-pement substantiel et, grâce à la tertiarisation croissante, des emplois de bureau sont de plus en plus créés dans les branches de la transformation. A partir de cette situation initiale fondamentalement positive sur le marché du travail, l’absorption active sur le marché suisse des surfaces de bureau s’est récemment poursuivie. La durée de commercialisation des surfaces de bureau d’en moyenne 76 jours durant le troisième trimestre se situe à un niveau modéré.L’offre suisse en surfaces de bureau a cependant à nouveau progressé depuis le début de l’année 2019 et se situe au troisième trimestre, avec environ 4,07 millions de mètres carrés de surface de bureau en annonce, à 11,2% au-dessus du niveau de l’année précédente. L’activité soutenue dans le secteur des constructions neuves de l’an dernier y a d’une part contribué. De fait, la pression sur les placements et les taux d’intérêt bas ont stimulé les investissements dans des surfaces commerciales. Par conséquent, un nombre de surfaces de vente supérieur à celui que pouvait absorber la demande supplémentaire a vu le jour par le passé. A cela s’ajoute l’évolution de la demande qui résulte de la

Perspectives sur le marché du logement

Marché des surfaces commerciales



structure de l’augmentation des salariés et d’un monde du travail en pleine mutation. Les petites surfaces aux modes d’utilisation flexibles ainsi que les biens immobiliers spécifiques sont avant tout demandés. D’autre part, les modes de travail mobiles , le home-office et le desksharing pour-suivent leur progression, ce qui augmente la quantité de surfaces classiques de bureau en annonce. Corrélativement, les loyers en annonce ont enregistré un léger recul entre le troisième trimestre 2018 et le troisième trimestre 2019, soit 0,2% à l’échelle de la Suisse.

L’offre du segment des surfaces de vente reste à un niveau élevé. De plus, une intensification de l’activité se dessine dans le domaine des constructions neuves, ce qui devrait encore augmenter la disponibilité de surfaces de vente vacantes. Le volume des nouvelles constructions approuvées dans ce segment dans un délai d’un an était d’environ CHF 570 millions au troisième trimestre 2019, soit de 31,1% supérieur à celui de la même période de l’année précédente. L’offre en surfaces continuant d’exercer une pression sur les loyers commerciaux proposés par voie d’annonce, Wüest Partner AG s’attend à un recul des loyers en annonce de 1,5% en Suisse pour l’année 2020.Dans le segment des surfaces de bureau, le fort dynamisme des constructions neuves devrait à l’ave - nir légèrement faiblir. Le volume des investissements ayant bénéficié sur l’année d’un permis pour surfaces de constructions neuves se situe à CHF 1 478 millions au troisième trimestre 2019, soit envi ron 25% de moins que la moyenne des deux dernières années. Les demandes de permis de construire de ce segment sont également en baisse. Sachant que le contexte de la demande devrait rester globalement stable, Wüest Partner AG prévoit une augmentation moyenne des prix de 0,2% pour l’année 2020.

L’année 2019 a été invariablement marquée par des investissements élevés sur le marché immobilier. La liquidité sur le marché des transactions étant bien souvent faible, de nombreux investisseurs insti - tutionnels ont donné la priorité à la construction de nouveaux immeubles de rapport. Wüest Partner AG estime que les dépenses dans le secteur du bâtiment ont été supérieures à CHF 50 milliards en 2019.Une tendance inversée se dessine à présent. Se basant sur les volumes d’investissement budgétisés dans les demandes et octrois de permis de construire, Wüest Partner AG estime que les investisse-ments dans le secteur des constructions neuves enregistreront une baisse de 1,9% au cours de l’année à venir. Le recul de l’activité de constructions neuves devrait être le plus marquant pour les surfaces commerciales. Dans ce domaine, Wüest Partner AG s’attend à une baisse de 3,0% pour l’année 2020. Tout spécialement en ce qui concerne les biens immobiliers propres à des entreprises, les projets de constructions neuves et d’agrandissement prévus devraient tendanciellement être reportés en raison des perspectives économiques incertaines. Pour le segment de l’habitat, Wüest Partner AG s’attend à une variation de –2,8% concernant les immeubles résidentiels et de –1,7% concernant les maisons individuelles. Une partie du recul des investissements dans les constructions neuves devrait être toutefois compensée par une accélération des rénovations et renouvellements. Le volume des investissements devrait progresser ici de 1,0%.

Le développement durable est un élément essentiel de notre activité commerciale. Nous mettons l’accent à ce niveau sur une approche visant une intégration globale ESG (Environmental, Social, Governance), qui tient à la fois compte de facteurs environnementaux et de critères sociaux et de bonnes pratiques. Pour une approche globale en termes de développement durable tout au long de la chaîne de création de valeur de l’immobilier, nous avons défini trois initiatives essentielles: (a) label de développement durable et certifications (en priorité pour les nouvelles constructions/rénovations totales); (b) optimisa-tion énergétique des bâtiments (pour les immeubles en portefeuille); (c) mesure des résultats en matière de durabilité au moyen du benchmark ESG. Afin de vérifier en permanence le développement durable et d’assurer une comparaison avec le marché immobilier, une évaluation annuelle est effectuée au moyen de l’indice de référence «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB). Les résultats du GRESB sont présentés ci-après.

Perspectives sur le marché des surfaces commerciales

Marché de la construction

Durabilité

GRESB Valeur globale

Valeur du fonds Groupe de comparaison Moyenne GRESB

7974 72



Le GRESB sert à évaluer de manière systématique et objective les critères de durabilité pour les placements immobiliers.En 2019, le GRESB a estimé près d’un millier de fonds immobiliers et sociétés immobilières et plus de 130 000 immeubles d’une valeur globale dépassant les CHF 4,5 billions. Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property obtient une valeur globale de 79 points sur 100 lors de l’évaluation GRESB; le groupe de comparaison direct et la moyenne GRESB atteignent respectivement 74 et 72 points sur 100.

Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property obtient 4 étoiles GRESB sur 5 en tant que résultat total.

Valeur du fonds Groupe de comparaison Moyenne GRESB

67

98

8679

94 95

84

63 65

E S G

Le comparatif ESG donne un aperçu de l’évaluation des différentes catégories ESG et affiche systé-matiquement une valeur caractéristique de 100 points pouvant au maximum être comptabilisés.Dans le classement ESG pour les catégories Environnement (E), Social (S) et Governance (G), le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property se voit attribuer les points ci-dessus par rapport à son groupe de comparaison et à la moyenne GRESB.

Les graphiques ci-après représentent les indices énergétiques consommation électrique et de chaleur ainsi que consommation énergétique et émissions de CO2.

99

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–7%

98

95

99

94 9392

Étoiles GRESB

9

Classement ESG GRESB

Indices énergé-tiques

Électricité:

+1%Chaleur:

–10%Energie:

–7%

Emissions de CO2:

–9%

2010–2018

Consommation d’énergie (kWh/m2)



15,0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

–9%

14,9

14,414,6

13,813,6 13,6

–6% –1%

1%

–14%

–95%

Mazout Gaz naturel Chauffage Biomasse Électricité à distance Biogaz

L’évolution des sources énergétiques utilisées (de 2010 à 2018) dans le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property montre une réduction significative des sources énergétiques nocives pour le climat telles que le mazout et le gaz naturel.

Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property investit principalement dans des projets de construction, des constructions et des transformations à caractère durable. Par rapport aux valeurs vénales, 78,55% de tous les immeubles sont déjà pourvus du label de qualité greenproperty. En outre, 11,80% des placements sont encore en phase d’évaluation et disposent pour l’instant unique-ment d’un certificat provisoire.

Utilisation 69%

Infrastructure 58%

CO2 / Energie 76%

Matériel 65%

Cycle de vie 60%

Emission CO2 (kg CO2/m2)

Évolution des sources éner-gétiques (2010–2018)

Situation des certifications greenproperty

9,65% Sans label de qualité

78,55% Label de qualité définitif

11,80% Label de qualité provisoire

Label de qualitégreenproperty

Evaluation exemple de projet

Exigence minimale pour la certification «Gold»



Les cinq dimensions et leurs critères

Affectation Infrastructure CO2 / Energie Matériaux Cycle de viePlanification Site Architecture / Concept Sites contaminés Efficience / Flexibilité

Groupes cibles MobilitéPropre approvisionnement

Energie grise Mise en service

Aménagements Sécurité Gaz de serreImpacts environnementaux

Entretien

Confort ambiant Emissions Energie primaire Qualité de l’air ambiant Exploitation Confort visuel et acoustique

Espace extérieur Electricité Eau Gestion des données / Documentation

Grâce à des critères de sélection très stricts, le fonds dispose d’un portefeuille solide et bien diversi-fié, composé d’immeubles et de projets de construction durables et de grande qualité. Mesurés à leur valeur vénale, les immeubles commerciaux représentent 51,95% du portefeuille, les maisons d’habi-tation 16,85%, les immeubles à usage mixte 26,90%, les terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et les immeubles en construction 4,30%. Rapportée aux loyers encaissés, la part des biens à usage commercial représente environ 62,45%, celle des immeubles d’habitation 29,55%. Les 8,00% restants concernent des parkings.

L’exercice du Credit Suisse Real Estate Fund Green Property court du 1er janvier au 31 décembre.

Le portefeuille comprend actuellement 49 immeubles. En 2019, un projet a été acheté à Lugano et un immeuble à Zurich. Deux ventes ont en outre été réalisées à Vessy et Wittenbach en 2019. A la date de clôture de l’exercice, quatre projets se trouvaient en cours de construction.Sur mandat de la direction du fonds et conformément à la loi sur les placements collectifs de capi-taux, les valeurs vénales de tous les immeubles ont de nouveau été calculées à l’aide de la méthode du discounted cash-flow (DCF) selon Wüest Partner AG. Il en résulte une valeur vénale totale de CHF 2 713,65 millions (2 544,80 mio.). Le taux d’escompte nominal pondéré représente 3,25% (3,45%) des revenus nets, après déduction des mesures de restauration à long terme.Le financement par des fonds étrangers s’inscrit à CHF 329,90 millions (366,60 mio.), soit 12,16% (14,41%) des valeurs vénales des immeubles. Les provisions pour réparations futures s’élèvent à CHF 27,43 millions (23,25 mio.), soit 1,01% (0,91%) de la valeur vénale des immeubles. Les impôts dus en cas de liquidation (impôts sur les gains immobiliers et en cas de liquidation) sont estimés à CHF 89,69 millions (73,70 mio.). La fortune nette du fonds s’inscrit à CHF 2 271 282 486 (2 061 315 551).

Le revenu total atteint CHF 116,24 millions (110,22 mio.). Les loyers encaissés se montent à CHF 110,91 millions (109,81 mio.). La hausse s’explique par l’achèvement des projets de construction neuve à Bülach.Les pertes sur loyers dues aux locaux vacants et aux pertes sur recouvrements s’élèvent à CHF 4,61 millions (5,40 mio.), soit 3,99% (4,69%) des loyers théoriques. Les locaux vacants se situent principalement à Tolochenaz, «Lake Geneva Park», et à Fribourg, «Les Galeries du Rex».Aucun intérêt intercalaire n’a été porté à l’actif. Les frais de financement par des capitaux étrangers ont diminué de CHF 3,29 millions à CHF 2,51 millions. Le taux d’intérêt moyen pondéré s’est inscrit à 0,72% pour une durée résiduelle au 31 décembre 2019 de 3,13 ans. Un montant de CHF 6,91 millions (8,37 mio.) a été affecté aux réparations et à l’entretien, ce qui représente environ 6,23% (7,62%) du produit des loyers. Les positions frais sur immeubles et frais d’administration s’élèvent, ensemble, à CHF 4,42 millions (5,10 mio.), soit 3,99% (4,64%) des loyers encaissés. Les impôts et les taxes s’inscrivent à CHF 7,68 millions (5,40 mio.). Les rémunérations réglementaires versées à la direction du fonds se montent à CHF 12,10 millions (12,11 mio.).Les rémunérations réglementaires versées aux gérances immobilières s’inscrivent à CHF 3,41 millions (3,51 mio.) et sont directement liées au produit effectif des loyers. Les charges totales s’élèvent à CHF 44,06 millions (39,42 mio.). Les charges d’exploitation pertinentes pour le calcul de la quotepart des charges d’exploitation du fonds (TERREF GAV) représentent 0,65% (0,65%). Ce coefficient permet aux investisseurs d’effectuer des comparaisons directes avec d’autres fonds immobiliers. Le revenu net atteint CHF 72,18 millions (70,80 mio.). En tenant compte des gains et des pertes en capital réalisés et non réalisés ainsi que de la variation des impôts dus en cas de liquidation, le résultat total atteint CHF 102,56 millions (82,69 mio.).

Portefeuille immobilier

Notes concer-nant les comptes annuels

Compte de fortune

Compte de résultats



Une distribution totale de CHF 72,64 millions (65,05 mio.) sera versée pour l’exercice 2019, ce qui correspond à CHF 3.70 (3.70) par part. Le coupon n° 11 est encaissable sans frais dès le 12 mars 2020 (date ex: 10 mars 2020) auprès de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich, et de ses succursales en Suisse. Calculé à partir de la valeur boursière au 31 décembre 2019, le rendement direct atteint 2,42% (2,89%). Avec une valeur d’inventaire de CHF 115.70 (CHF 110.05 ex coupon), le rendement du placement par part s’élève à 5,11% (4,12%).

Conformément à la loi fédérale sur l’impôt direct, les produits et les gains en capital des immeubles en possession directe sont soumis à imposition dans le fonds lui-même et ils sont donc non imposables pour les porteurs de parts (personnes physiques ou morales) domiciliés en Suisse; ils ne sont pas non plus soumis à l’impôt anticipé. Les gains en capital provenant de la vente d’autres valeurs patrimoniales sont non imposables pour les porteurs de parts (fortune privée) et ne sont pas non plus soumis à l’impôt anticipé, pour autant qu’ils soient distribués au moyen d’un coupon séparé ou qu’ils figurent séparément sur le décompte remis aux porteurs de parts.L’imposition des revenus et du capital au niveau des cantons et des communes s’effectue en application des dispositions fiscales cantonales pertinentes.L’investisseur domicilié en Suisse peut récupérer l’impôt anticipé retenu sur les autres revenus en mentionnant le revenu correspondant dans sa déclaration fiscale ou en présentant une demande de remboursement séparée. L’investisseur domicilié à l’étranger peut demander le remboursement de l’impôt anticipé fédéral en fonction d’une éventuelle convention de double imposition existant entre la Suisse et son pays de domicile. A défaut d’une telle convention, le remboursement de l’impôt anticipé ne pourra pas être obtenu.Les explications fiscales sont basées sur la situation de droit et la pratique connues actuellement. Des modifications apportées à la législation, à la jurisprudence et à la pratique de l’autorité fiscale demeurent explicitement réservées.

Exercice 2019 2018

Coupon n° 11 10Brut CHF 3.70 CHF 3.70Moins 0% d’impôt anticipé suisse CHF 0.00 CHF 0.00

Total Distribution CHF 3.70 CHF 3.70

Du 28 octobre au 8 novembre 2019, le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property a procédé à une augmentation de capital avec un droit de souscription pour les investisseurs existants selon un rapport de 12:1. Cela signifie que douze parts détenues donnent droit à l’achat d’une nouvelle part. Les nouveaux fonds de CHF 179.70 (bruts) ont pu être placés avantageusement. Les nouveaux fonds sont affectés à la croissance ultérieure du portefeuille immobilier de haute qualité.

A la fin de l’exercice, le cours de clôture se situe à CHF 153.00, ce qui correspond à une croissance de CHF 25.00 ou 19,53%. La performance s’élève à 24,76% et est supérieure de 4,09 points de pourcentage à celle du benchmark. Le benchmark du fonds est l’indice SXI Real Estate Funds Broad (TR) qui, durant la même période, a réalisé une performance de 20,67%. L’agio, qui correspond à la différence entre le cours de clôture et la valeur d’inventaire, s’élevait à 32,24% à la fin de la période sous revue. La valeur imposable en Suisse d’une part se monte à CHF 0.12.

Distribution, rendement

Prescriptions fiscales impor-tantes

Émission

Evolution du cours en CHF (1.1.–31.12.2019)

165

160

155

150

145

140

135

130

125 Jan. Fév. Mars Avr. Mai Juin Jui. Août Sep. Oct. Nov. Déc. 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019

Swiss Market Index (SMI)Credit Suisse Real Estate Fund Green PropertySXI Real Estate Funds Broad (TR)



Évolution des cours

160

140

120

100

80

602010 2011 2012 2013 2014 2015 1.1–

30.6.20161.7–

31.12.20162017 2018 2019

CHF

Exercice 2019

plus haut = 155.00 plus bas = 127.90

Prix de rachat après distribution

Répartition structurelle selon le revenu locatif net effectif

3,85% Autres

8,00% Parkings

33,15% Bureaux

13,85% Ventes

29,55% Appartements

2,65% Entrepôts 8,95%

Cinémas, hôtels, restaurants

Aucune part n’a été dénoncée à la fin de l’exercice 2019.

Situation au 1er janvier 2019 18 121 394partsRachats 0 partsÉmissions 1 510 116 parts

Situation au 31 décembre 2019 19 631 510parts

Rachats

Parts en circu-lation



Valeurs d’inventaire par part (ex coupon)

4.00

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

0

CHF

Distribution totale

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

114

112

110

108

106

104

102

100

98

96

94

92

CHF

2010 2011 2012 2013 2014 2015 1.1.–30.6.2016

1.7.–31.12.2016

2017 2018 2019

Exercice au31.12.

Parts en circulation

Valeur d’inven-taire

ex coupon CHF

Distribution en CHF au

titre du revenu ordinaire

Gains en capital

CHF

Distribution totale

CHF

Fortune nette à la valeur vénale en mio. CHF

2010 3 000 000 99.44 0.00 0.00 0.00 298,31

2011 6 000 000 101.78 1.60 0.00 1.60 620,28

2012 6 000 000 104.00 2.25 0.00 2.25 637,50

2013 6 000 000 104.65 3.00 0.00 3.00 645,90

2014 6 000 000 105.25 3.40 0.00 3.40 651,89

2015 6 000 000 106.21 3.50 0.00 3.50 658,27

1.1.–30.6.2016 6 000 000 107.83 2.05 0.00 2.05 659,26

1.7.–31.12.2016 16 988 807 108.48 1.70 0.00 1.70 1 871,83

2017 18 121 394 109.23 3.60 0.00 3.60 2 044,72

2018 18 121 394 110.05 3.70 0.00 3.70 2 061,32

2019 19 631 510 112.00 3.70 0.00 3.70 2 271,28

Évolution de la valeur nette d’inventaire et distribution

2010 2011 2012 2013 2014 2015 1.1.–30.6.2016

1.7.–31.12.2016

2017 2018 2019



Compte de fortuneau 31 décembre 2019

Actif

31.12.2019Valeur vénale

CHF

31.12.2018Valeur vénale

CHF

Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces 68 341 41 757

Immeubles, divisés en

– Immeubles d’habitation 457 193 000 289 055 000

– Immeubles à usage commercial 1 409 426 080 1 369 060 480

– Immeubles à usage mixte 729 540 000 720 340 000

– Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 117 490 000 166 340 000

Total immeubles 2 713 649 080 2 544 795 480

Autres actifs 30 262 312 26 776 377

Fortune totale du fonds 2743979733 2571613614

Passif Engagements à court terme

– Hypothèques portant intérêt à court terme et autres engagements garantis par des hypothèques 107 900 000 166 600 000

– Prêts et crédits à court terme portant intérêt 12 000 000 0

– Autres engagements à court terme 53 108 247 70 000 063

Total des engagements à court terme 173 008 247 236 600 063

Engagements à long terme

– Hypothèques portant intérêt à long terme et autres engagements garantis par des hypothèques 210 000 000 200 000 000

Total des engagements à long terme 210 000 000 200 000 000

Total engagements 383 008 247 436 600 063

Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 2360971486 2 135 013 551

Estimation des impôts dus en cas de liquidation 89 689 000 73 698 000

Fortune nette du fonds 2271282486 2061315551

Nombre de parts en circulation 19 631 510 18 121 394

Valeur nette d’inventaire par part 115.70 113.75

Moins la distribution pour la période sous revue (coupon n° 11) 3.70 3.70

Valeur nette d’inventaire par part après distribution 112.00 110.05

Variations de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds au début de l’exercice 2 061 315 551 2 044 720 333

Distributions –67 049 158 –65 237 018

Solde des mouvements des parts, sans la participation des souscripteurs aux revenus courus ni la parti-cipation des porteurs de parts sortants aux revenus courus 170 265 579 0

Résultat total 102 564 014 82 690 036

Solde des versements / prélèvements sur provisions pour réparations 4 186 500 –857 800

Fortune nette du fonds à la fin de l’exercice 2 271 282 486 2 061 315 551

Informations concernant les années précédentes Fortune nette du fonds Valeur d’inventaire par part

31.12.2019 2 271 282 486 115.70

31.12.2018 2 061 315 551 113.75

31.12.2017 2 044 720 333 112.83



Compte de résultats(arrêté au 31 décembre 2019)

Produits

1.1.2019jusqu’au

31.12.2019CHF

1.1.2019jusqu’au

31.12.2019CHF

1.1.2018jusqu’au

31.12.2018CHF

1.1.2018jusqu’au

31.12.2018CHF

Intérêts négatifs –60 –213

Loyers encaissés 110 906 606 109 814 942

Revenus des hypothèques et autres prêts garantis par des hypothèques 175 0

Autres revenus 278 034 405 314

Participation des souscripteurs aux revenus nets courus en cas d'émission de parts 5 058 889 0

Total des revenus 116243644 110220043

Charges

Intérêts négatifs perçus –274 503 –2 058

Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 2 757 572 3 156 095

Autres intérêts passifs 23 918 139 451

Rentes de droits de superficie payées 1 448 041 1 630 484

Entretien et réparations 6 914 145 8 367 635

Administration des immeubles

– Frais liés aux immeubles 3 414 261 4 097 112

– Frais d’administration 1 005 917 1 001 314

Impôts et taxes

– Impôts immobiliers 648 977 655 327

– Impôts sur le bénéfice et le capital 7 015 901 4 741 912

– Taxes 14 240 0

Frais d’estimation et frais d’audit 248 043 219 631

Provisions pour réparations futures

– Versements 7 098 500 7 882 200

– Prélèvements –2 912 000 –8 740 000

Rémunérations réglementaires versées

– à la direction du fonds 12 600 907 12 111 882

– à la banque dépositaire1 429 441 613 416

– au market maker1 188 954 0

– au gestionnaire de biens immobiliers 3 406 124 3 506 420

Frais relatifs au rapport de gestion 7 000 26 778

Émoluments de surveillance 5 124 3 375

Autres charges 18 192 8 724

Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus 0 0

Total charges 44058754 44058754 39419698 39419698

Résultat net 72184890 70800345

Gains et pertes en capitaux réalisés 1 462 524 371 131

Résultat réalisé 73647414 71171476

Gains et pertes en capitaux non réalisés 44 907 600 24 394 560

Variation des impôts dus en cas de liquidation –15 991 000 –12 876 000

Résultat total 102564014 82690036

Utilisation du résultatProduit net de l’exercice 72 184 890 70 800 345

Report de l’exercice précédent 5 527 348 1 776 161

Résultat disponible pour la distribution 77 712 238 72576506

Résultat prévu pour la distribution aux investisseurs 72 636 587 67 049 158

Report à nouveau 5075651 5527348

1 A partir du 1er février 2019, le market making est rémunéré directement (auparavant par l’intermédiaire de la banque dépositaire).



CoronavirusLe comité d’urgence de l’Organisation mondiale de la santé (OMS) a décrété le 29 janvier 2020 une «urgence de santé publique de portée internationale» suite à l’épidémie du coronavirus. Le 16 mars 2020, le Conseil fédéral a qualifié de «circonstances exceptionnelles» la situation en Suisse conformé - ment à la loi sur les épidémies et de ce fait, outre d’autres mesures, décrété la fermeture de tous les magasins, restaurants, bars, établissements de divertissements et loisirs, à l’exception entre autres des commerces alimentaires et des établissements de santé, jusqu’au 19 avril 2020; par ailleurs, il a introduit des contrôles aux frontières avec les pays voisins.

La crainte quant à une propagation du coronavirus et de la maladie pulmonaire liée COVID-19 («coronavirus disease 2019») a déjà eu des effets restric - tifs et de grande importance sur la vie économique et les entreprises, par exemple en raison de restrictions de la production et du commerce ou de limitations des déplacements. Les marchés des capitaux ont enregistré de nettes corrections des cours et une hausse des primes de risques. Le Centre de recherches conjoncturelles de l'EPF Zurich prévoit désormais, sans le quantifier, un impact négatif sur le PIB en 2020 dû à des perturbations des livraisons et à des baisses de la demande. Plusieurs banques centrales, notamment la Réserve fédérale aux Etats-Unis, ont déjà procédé à des baisses des taux directeurs. Dans différents pays, dont la Suisse, des mesures de soutien à la conjoncture permettant de stabiliser l’économie sont discutées.

31.12.2019 31.12.2018

Montant du compte d’amortissement CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Montant du compte de provisions pour réparations futures CHF 27,4 mio. 23,2 mio.

Montant du compte prévu pour être réinvesti CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Valeur totale assurée de la fortune CHF 1 813,9 mio. 1 687,3 mio.

Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant aucun aucun

Chiffres-clés 31.12.2019 31.12.2018

Taux des pertes sur loyers 3,99% 4,69%

Coefficient d’endettement en % des valeurs vénales 12,16% 14,41%

Rendement sur distribution 2,42% 2,89%

Quote-part de distribution 95,11% 95,86%

Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 75,57% 75,12%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds GAV (TERREF GAV) 0,65% 0,65%

Quote-part des charges d’exploitation du fonds Market Value (TERREF MV) 0,65% 0,70%

Rentabilité des fonds propres (ROE) 4,60% 4,04%

Rentabilité du capital investi (ROIC) 3,82% 3,41%

Agio 32,24% 12,53%

Performance 24,76% –3,24%

Rendement de placement 5,11% 4,12%

Informations sur les dérivésAucun

Principes d’évaluation de la fortune du fonds et du calcul de la valeur nette d’inventaireLa valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds les engagements éventuels du fonds, ainsi que les impôts qui seront probablement dus lors de la liquidation de la fortune du fonds, puis en divisant le solde obtenu par le nombre de parts en circulation.

Conformément à l’art. 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC ainsi qu’aux directives de la SFAMA concernant les fonds immobiliers, les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts indépendants agréés par la FINMA, à l’aide d’une méthode dynamique d’évaluation de la valeur de rendement. L’évaluation est effectuée au prix qui pourrait raisonnablement être obtenu en cas de vente au moment de l’estimation. Pour les immeubles en cours de réalisation et les projets de construction, l’estimation s’effectue également à la valeur vénale. En cas d’acquisition ou de cession de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu’à chaque clôture d’exercice financier, la valeur vénale des biens dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale des divers immeubles représente un prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une relation commerciale habituelle, en supposant un comportement raisonnable en matière d’achat et de vente. Dans certains cas, notamment lors de l’achat ou de la vente d’immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut en résulter des écarts d’évaluation.

De plus amples informations sur les valeurs vénales ainsi que sur la méthode d’estimation et les données quantitatives sur les hypothèses du modèle d’estimation figurent dans le rapport d’évaluation des experts immobiliers à la clôture de l’exercice.

Annexeau 31 décembre 2019



Indication sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maxi-maux figurent dans le règlement du fonds

31.12.2019 31.12.2018

Effectif Maximal Effectif Maximal

a) Rémunérations de la direction du fonds

– Commission annuelle pour la direction du fonds immobilier, la gestion des actifs et la distribution du fonds immobilier calculée sur la base de la fortune totale du fonds au début de l’exercice 0,49% 1,00% 0,49% 1,00%

– Commission pour les démarches lors de la création de constructions, de rénovations et de transformations calculées sur la base des coûts de construction 2,00% 3,00% 2,00% 3,00%

– Rémunération pour les démarches effectuées lors de l’achat et de la vente d’im-meubles calculée sur la base du prix d’achat ou de vente, pour autant qu’un tiers ne soit pas mandaté à cet effet 1,50% 2,00% 1,50% 2,00%

– Rémunération pour la gestion des divers immeubles durant la période sous revue, calculée sur la base des loyers bruts encaissés (y c. les rentes de droits de superficie) 3,07% 5,00% 3,19% 5,00%

– Commission d’émission en couverture des frais occasionnés par le placement des nouvelles parts, calculés sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts nouvelle-ment émises 2,50% 5,00% 0,00% 5,00%

– Commission de rachat en couverture des frais occasionnés par le rachat des parts, calculés sur la base de la valeur nette d’inventaire des parts reprises 0,00% 5,00% 0,00% 5,00%

b) Rémunérations de la banque dépositaire

– Commission pour la garde de la fortune du fonds, la prise en charge du trafic des paiements du fonds immobilier et les autres tâches énumérées dans le § 4 du contrat de fonds, calculées sur la base de la fortune nette du fonds au début de l’exercice 0,02% 1 0,05% 0,03% 0,05%

– Commission pour le versement du produit annuel aux investisseurs 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%

c) Rémunérations versées au market maker

– Frais et honoraires liés à la garantie d’un négoce régulier en bourse et hors bourse des parts du fonds immobilier calculés sur la base de la fortune nette du fonds au début de l’exercice 0,01% 1 0,01% n/d n/d

1 A partir du 1er février 2019, le market making est rémunéré directement (auparavant par l’intermédiaire de la banque dépositaire).

Montant total des engagements de paiement contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans des immeubles 31.12.2019 31.12.2018

Achats d’immeubles CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Mandats de construction et investissements dans des immeubles CHF 276,3 mio. 307,6 mio.

Engagements à long terme, répartis par échéance d’un à cinq ans et après cinq ans 31.12.2019 31.12.2018

De 1 à 5 ans CHF 118,0 mio. 120,0 mio.

> 5 ans CHF 92,0 mio. 80,0 mio.

Placements 31.12.2019 31.12.2018

Placements cotés en bourse ou négociés sur un autre marché réglementé ouvert au public, évalués au prix payé selon les cours du marché principal (art. 84 al. 2 let. a OPC-FINMA) CHF n/d n/d

Placements pour lesquels aucun cours selon la let. a n’est disponible, évalués selon des para-mètres observables sur le marché (art. 84, al. 2, let. b, OPC-FINMA) CHF n/d n/d

Placements qui, en raison de paramètres non observables sur le marché, sont évalués au moyen de modèles d’évaluation appropriés en tenant compte des conditions actuelles du marché (art. 84 al. 2 let. c OPC-FINMA)

Pour plus de détails, se reporter à la page 26 et suivantes «Liste des immeubles» CHF 2 713,6 mio. 2 544,8 mio.

Pour plus de détails, se reporter à la page 20 et suivantes «Autres placements» CHF 0,0 mio. 0,0 mio.

Total placements CHF 2713,6mio. 2544,8mio.

Remarque généraleDe plus amples informations figurent sous la rubrique «L’essentiel en bref».



Transactions en cours entre placements collectifs

Genre de crédit

Durée Montant en CHF

Taux d’intérêtdu au

Aucun

Transactions effectuées entre placements collectifs

Genre de crédit



Crédit 15.11.2019 25.11.2019 6 600 000 0,050%

Crédit 25.11.2019 05.12.2019 6 000 000 0,050%

Autres placementsDurant l’exercice 2019, le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property a effectué les autres placements suivants (selon l’art. 86 al. 3 let. a OPCC) auprès des fonds immobiliers de la même direction de fonds.

Les taux d’intérêt appliqués sont des taux moyens conformes au marché entre des avances à terme fixe et des dépôts à terme ou des placements comparables. Les taux d’intérêt sont fixes pendant toute la durée convenue.



Hypothèques en cours et avances à terme fixe

Genre de crédit



Avance à terme fixe 25.10.2019 24.01.2020 40 000 000 -0,220%Avance à terme fixe 18.12.2019 24.01.2020 16 900 000 -0,190%Avance à terme fixe 18.12.2019 24.01.2020 21 000 000 -0,190%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2020 10 000 000 0,700%Hypothèque à taux fixe 10.05.2013 31.05.2020 10 000 000 1,310%Hypothèque à taux fixe 31.08.2010 31.08.2020 10 000 000 1,980%Hypothèque à taux fixe 10.03.2014 09.03.2021 10 000 000 1,490%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2021 5 000 000 1,4875%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2021 10 000 000 0,740%Hypothèque à taux fixe 10.06.2015 30.06.2021 5 000 000 0,910%Hypothèque à taux fixe 10.03.2014 09.03.2022 10 000 000 1,660%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2022 10 000 000 1,6025%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2022 10 000 000 0,840%Hypothèque à taux fixe 10.03.2014 09.03.2023 10 000 000 1,810%Hypothèque à taux fixe 28.03.2013 31.03.2023 10 000 000 1,715%Hypothèque à taux fixe 10.06.2016 31.05.2023 10 000 000 0,590%Hypothèque à taux fixe 10.03.2014 09.03.2024 10 000 000 1,935%Hypothèque à taux fixe 10.06.2016 31.05.2024 18 000 000 0,610%Hypothèque à taux fixe 31.03.2015 31.03.2025 10 000 000 1,330%Hypothèque à taux fixe 10.06.2016 31.05.2025 14 000 000 0,630%Hypothèque à taux fixe 31.03.2017 31.03.2026 10 000 000 0,870%Hypothèque à taux fixe 10.06.2016 31.05.2026 8 000 000 0,650%Hypothèque à taux fixe 13.03.2019 12.03.2027 10 000 000 0,410%Hypothèque à taux fixe 31.08.2018 30.08.2028 10 000 000 0,850%Hypothèque à taux fixe 15.01.2019 14.01.2029 10 000 000 0,760%Hypothèque à taux fixe 13.03.2019 12.03.2029 20 000 000 0,590%

Total des hypothèques en cours et avances à terme fixe 317 900 000

Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques

Hypothèques échues et avances à terme fixe

Genre de crédit



Avance à terme fixe 14.12.2018 15.01.2019 60 000 000 0,000%Avance à terme fixe 04.01.2019 15.01.2019 2 700 000 0,600%Avance à terme fixe 18.12.2018 31.01.2019 30 000 000 –0,190%Avance à terme fixe 31.12.2018 31.01.2019 31 200 000 –0,180%Avance à terme fixe 31.01.2019 05.02.2019 700 000 0,600%Avance à terme fixe 31.01.2019 05.02.2019 1 500 000 0,600%Avance à terme fixe 15.01.2019 15.02.2019 50 000 000 0,000%Avance à terme fixe 06.02.2019 15.02.2019 4 000 000 0,600%Avance à terme fixe 31.01.2019 25.02.2019 61 200 000 –0,180%Avance à terme fixe 05.02.2019 05.03.2019 10 000 000 0,000%Avance à terme fixe 25.02.2019 05.03.2019 61 200 000 –0,180%Avance à terme fixe 05.03.2019 14.03.2019 76 600 000 –0,180%Avance à terme fixe 15.02.2019 15.03.2019 50 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 13.03.2019 15.03.2019 23 600 000 0,600%Avance à terme fixe 15.03.2019 25.03.2019 2 100 000 0,600%Avance à terme fixe 19.03.2019 25.03.2019 800 000 0,600%Avance à terme fixe 25.03.2019 29.03.2019 5 700 000 0,600%Avance à terme fixe 13.03.2019 05.04.2019 13 400 000 –0,180%Avance à terme fixe 14.03.2019 05.04.2019 76 600 000 –0,180%Avance à terme fixe 15.03.2019 05.04.2019 50 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 29.03.2019 05.04.2019 7 000 000 0,600%Avance à terme fixe 05.04.2019 09.04.2019 5 500 000 0,600%Avance à terme fixe 05.04.2019 03.05.2019 90 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 03.05.2019 05.06.2019 90 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 15.03.2019 14.06.2019 30 000 000 –0,150%Hypothèque à taux fixe 30.06.2010 28.06.2019 10 000 000 2,220%Avance à terme fixe 05.04.2019 05.07.2019 50 000 000 –0,200%Avance à terme fixe 05.06.2019 05.07.2019 100 000 000 –0,180%Hypothèque à taux fixe 31.08.2010 30.08.2019 10 000 000 1,880%Avance à terme fixe 05.07.2019 05.09.2019 100 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 14.06.2019 13.09.2019 30 000 000 –0,150%Avance à terme fixe 05.09.2019 13.09.2019 1 600 000 0,600%Avance à terme fixe 11.09.2019 13.09.2019 100 000 0,600%Avance à terme fixe 13.09.2019 18.09.2019 2 800 000 0,600%Avance à terme fixe 28.06.2019 25.09.2019 10 000 000 –0,150%Avance à terme fixe 30.08.2019 04.10.2019 10 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 05.09.2019 04.10.2019 100 000 000 –0,180%Avance à terme fixe 30.09.2019 04.10.2019 200 000 0,600%Avance à terme fixe 05.07.2019 25.10.2019 50 000 000 –0,220%Avance à terme fixe 13.09.2019 15.11.2019 35 000 000 –0,100%Avance à terme fixe 25.09.2019 15.11.2019 10 000 000 –0,190%Avance à terme fixe 04.10.2019 15.11.2019 110 000 000 –0,190%Avance à terme fixe 05.11.2019 15.11.2019 200 000 0,600%

Les taux d’intérêt pour les hypothèques à taux fixe et les avances à terme fixe ne changent pas pendant la durée convenue.



Crédits en cours

Genre de crédit



Avance à terme fixe 24.12.2019 06.01.2020 12 000 000 –0.100%

Total crédits en cours 12 000 000

Crédits échus

Genre de crédit



Avance à terme fixe 09.04.2019 15.04.2019 5 500 000 0,000%























Avance à terme fixe 28.11.2019 05.12.2019 14 300 000 –0,100%



Prêts et crédits portant intérêtDurant l’exercice 2019, le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property a reçu les crédits non garantis suivants.

Transactions en cours entre placements collectifs

Genre de crédit



Aucun

Transactions effectuées entre placements collectifs

Genre de crédit



Crédit 31.12.2018 03.01.2019 19 500 000 0,000%

Crédit 24.12.2018 04.01.2019 5 900 000 0,000%

Crédit 15.01.2019 25.01.2019 6 400 000 0,000%

Crédit 25.01.2019 05.02.2019 6 900 000 0,000%

Crédit 05.02.2019 15.02.2019 6 400 000 0,000%

Crédit 15.02.2019 19.02.2019 9 400 000 0,000%

Crédit 19.02.2019 25.02.2019 600 000 0,000%

Crédit 22.02.2019 05.03.2019 5 000 000 0,000%

Crédit 25.02.2019 05.03.2019 600 000 0,000%

Pendant l’exercice 2019, le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property a reçu les crédits suivants du fonds immobilier Credit Suisse Real Estate Fund International.

Les taux d’intérêt appliqués sont des taux moyens conformes au marché entre des avances à terme fixe et des dépôts à terme ou des placements comparables. Les taux d’intérêt sont fixes pendant toute la durée convenue.

Les taux d’intérêt sont fixes pendant toute la durée convenue.



Achats et ventes d’immeubles Liste des achats et ventes d’immeubles durant l’exercice 2019

Achats Type d’immeuble Feuillet RF n°Superficie du terrain en m²

Lugano, Via Giacomo Brentani, «Parco Brentani»Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction

694, 2697 7 562

Zurich, Regensdorferstrasse 72 Immeuble d’habitation 4610 1 062

Ventes Type d’immeuble Feuillet RF n°Superficie du terrain en m²

Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a Immeubles d’habitation 15948 3 664

Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» Immeubles à usage mixte 2853, 2911, 2918, 2920 10 403

Revenu locatif par locataire supérieur à 5% Locataire Situation géographique de l’immeuble Part en % des loyers encaissés

Cilag Sàrl International Zoug 7,26%

Coop Genossenschaft Bülach, Lyssach, Wallisellen, Winterthour, Zurich 5,16%

Transactions avec des personnes prochesLa direction du fonds confirme qu’elle n’a ni acquis ni aliéné des valeurs immobilières provenant de personnes proches ou destinées à des personnes proches et que les autres affaires avec des personnes proches ont été effectuées aux condi-tions usuelles du marché (chiffre 18 des directives concernant les fonds immobiliers de la Swiss Funds & Asset Manage-ment Association SFAMA du 2 avril 2008, situation du 13 septembre 2016).



Prix de revient Valeur vénale Valeur assurée

CHF % CHF % CHF

Immeubles d’habitation 388 366 300 16,10 457 193 000 16,85 332 052 300

Immeubles à usage commercial 1 319 853 100 54,65 1 409 426 080 51,95 898 479 734

Immeubles à usage mixte 582 849 500 24,15 729 540 000 26,90 460 770 700

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction 122 565 200 5,10 117 490 000 4,30 122 565 200

Total 2413634100 100,00 2713649080 100,00 1813867934

Structure du parc immobilier / Répartition par type d’immeublesau 31 décembre 2019

16,85%Immeubles d’habitation

4,30%Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et immeubles en construction

26,90%Immeubles à usage mixte

51,95%Immeubles à usage commercial

Répartition par type d’immeubles selon valeur vénale



Répartition géographique des immeubles

12,75% Suisse du

Nord-Ouest

6,20%Berne

41,90%Zurich

20,25%Suisse centrale

2,40%Tessin

8,10%Suisse orientale

2,85% Suisse romande

5,55% Région

lémanique



Liste des immeublesAppartements Immeubles à usage professionnel

Certificat d’efficacité

énergétique

Nombre d’immeu -

bles

Total des objets loués

Total des surfaces

louées SurfaceAnnée de

constructionDate

d’acquisitionConditions de

propriétéPrix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1

Perte sur locaux vacants et pertes sur

recouvrements 1

Produits bruts(Produit net des

loyers) 1 Pièces Total des appartements Parking MagasinsBureaux,

cabinets, etc.Cinémas / hôtels /

restaurants EntrepôtsAutres locaux commerciaux

Total des immeubles à usage professionnel sans

garages / places de station-nement / parkings

Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %

Immeubles d’habitationBremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» 3, 4 3 88 3 077 4 473 2013 16.08.2011 Propriété exclusive 14 145 000 18 070 000 757 960 97 176 12,82 660 784 – 9 13 11 – 33 2 933 95,32 48 – – – – – – – – 7 144 7 144 4,68 Bülach, Gussstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, «Langenhof» 3, 5 3 215 10 772 5 548 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 69 959 000 73 530 000 477 200 252 250 52,86 224 950 – 6 53 46 8 113 10 772 100,00 102 – – – – – – – – – – – – – Bülach, Gussstrasse 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, «Lindihof» 3, 5 4 247 11 475 5 525 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 75 978 000 80 390 000 774 090 274 345 35,44 499 745 1 18 67 39 3 128 11 372 99,10 118 – – – – – – – – 1 103 1 103 0,90 Givisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» 1 3 149 4 706 7 700 2007 01.06.2006 Propriété exclusive 15 766 000 23 150 000 994 100 26 584 2,67 967 516 – 24 16 16 – 56 4 552 96,73 85 – – – – – – – – 8 154 8 154 3,27 Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» 1 5 146 5 757 8 675 2009 12.07.2007 Propriété exclusive 21 881 000 30 860 000 1 232 503 39 872 3,24 1 192 631 – 7 25 20 5 57 5 624 97,69 78 – – – – – – – – 11 133 11 133 2,31 Märstetten, Hintere Gillstrasse 7, 7a 6 2 72 1 993 2 971 2017 01.09.2018 Propriété exclusive 9 877 400 9 913 000 399 294 75 330 18,87 323 964 – 5 3 9 1 18 1 830 91,82 48 – – – – – – – – 6 163 6 163 8,18 Niederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-Niederglatt» 1 4 111 4 456 6 416 2006 31.01.2005 Propriété exclusive 16 673 000 24 910 000 938 512 17 095 1,82 921 417 – 8 – 32 – 40 4 312 96,77 60 – – – – – – – – 11 144 11 144 3,23 Othmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» 1 2 103 3 717 5 015 2009 23.11.2007 Propriété exclusive 14 996 000 17 390 000 743 424 164 665 22,15 578 759 – 9 15 11 3 38 3 599 96,83 58 – – – – – – – – 7 118 7 118 3,17 Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amRietpark» 3, 5, 6 1 168 7 676 4 156 2013 25.08.2010 Propriété exclusive 44 063 000 54 340 000 2 278 440 95 349 4,18 2 183 091 – 19 42 22 – 83 7 107 92,59 81 – – – – 1 424 1 50 2 95 4 569 7,41 Vessy*, Chemin des Bûcherons 10, 10a 4 106 460 300 0,28 106 160 Weinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuenweg 10, «Burgwies» 1 4 107 3 806 5 942 2009 16.07.2007 Propriété exclusive 14 145 000 17 330 000 707 060 24 028 3,40 683 032 – – 8 16 8 32 3 640 95,64 64 – – – – – – – – 11 166 11 166 4,36 Wil, St. Gallerstrasse 13, 13a, 15, 17, 17a, 17b, 17c 3, 4 3 143 5 090 8 203 2014 04.10.2012 Propriété excl. en droit de superficie 19 307 000 22 850 000 1 176 205 78 293 6,66 1 097 912 – 26 18 12 – 56 4 863 95,54 85 – – – – – – – – 2 227 2 227 4,46 Wil, St. Gallerstrasse 33, 33a, 35, 35a, 35b, 35c, 37, 37a 3, 4 3 167 6 403 9 802 2017 02.06.2015 Propriété excl. en droit de superficie 24 794 000 31 440 000 1 478 452 183 362 12,40 1 295 090 – 31 28 14 – 73 6 403 100,00 94 – – – – – – – – – – – – – Winterthour, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» 3, 4 1 116 6 186 2 850 2016 25.04.2013 Propriété exclusive 33 556 000 39 430 000 1 577 375 74 961 4,75 1 502 414 1 19 10 29 5 64 6 186 100,00 52 – – – – – – – – – – – – – Zurich, Regensdorferstrasse 72 4 1 26 881 1 062 2017/2018 01.01.2019 Propriété exclusive 13 225 900 13 590 000 412 340 31 975 7,75 380 365 – 6 7 – – 13 867 98,41 12 – – – – – – – – 1 14 1 14 1,59 Total immeubles d’habitation 39 1 858 75 995 78 338 388366300 457193000 14053415 1435585 10,22 12617830 2 187 305 277 33 804 74060 97,45 985 – – – – 1 424 1 50 67 1461 69 1 935 2,55 dont en droit de superficie 44101000 54290000 2654657 261655 9,86 2 393 002

Immeubles à usage commercialArbon, Amriswilerstrasse 50 1 271 9 685 12 218 2008 01.09.2012 Propriété exclusive 29 996 000 23 880 000 1 310 441 – – 1 310 441 – – – – – – – – 263 – – 5 6 070 – – 2 2 496 1 1 119 8 9 685 100,00 Bâle, Hammerstrasse 46 4 1 196 3 780 1 653 2008 30.05.2007 Propriété exclusive 19 726 000 26 920 000 1 201 224 – – 1 201 224 154 – – – – 154 – – 40 – – – – 1 3 780 – – 1 – 2 3 780 100,00 Bâle, Riehenring 182, «Erlenmatt» 2, 6 1 57 10 718 1 767 2016 03.10.2016 Propriété excl. en droit de superficie 49 541 000 56 200 000 2 688 026 – – 2 688 026 – – – – – – – – 46 – – 9 10 140 – – 2 578 – – 11 10 718 100,00 Berne, Wankdorfallee 3, 5, «twistagain» 3, 4, 7, 9 1 138 19 171 4 924 2016 01.01.2014 Propriété excl. en droit de superficie 84 454 000 93 580 000 4 906 628 24 391 0,50 4 882 237 – – – – – – – – 116 – – 13 15 852 – – 8 2 511 1 808 22 19 171 100,00 Bülach, Schaffhauserstrasse 106, 108, 110, «Im Guss» 2, 4 1 118 5 830 13 869 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 25 620 600 23 270 000 466 140 121 113 25,98 345 027 – – – – – – – – 50 1 1 694 44 1 727 1 229 7 537 15 1 643 68 5 830 100,00 Etoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» 1 2 383 12 474 26 341 2009 13.11.2007 Propriété exclusive 45 264 000 45 650 000 2 429 902 – – 2 429 902 – – – – – – – – 366 6 8 861 4 829 – – 5 2 598 2 186 17 12 474 100,00 Eysins, Business Park Terre Bonne A2 2, 4 1 131 8 106 4 824 2012 01.05.2012 Propriété exclusive 53 875 000 42 640 000 2 867 557 – – 2 867 557 – – – – – – – – 124 – – 4 7 645 – – 1 233 2 228 7 8 106 100,00 Genève, Rue Ferdinand Hodler 23 2, 4 1 20 3 038 459 1961/2007 01.07.2009 Propriété exclusive 41 303 000 41 520 000 1 775 888 75 600 4,26 1 700 288 – – – – – – – – – 2 280 9 2 569 – – 7 189 2 – 20 3 038 100,00 Lucerne, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» 1 1 181 22 323 6 028 2006 05.10.2004 Propriété exclusive 99 969 000 128 950 000 5 957 707 19 570 0,33 5 938 137 – 2 17 4 – 23 2 408 10,79 137 1 165 8 5 734 10 12 923 1 1 093 1 – 21 19 915 89,21 Lucerne, Werftestrasse 4, 4a / Rösslimattstrasse 4, «Citybay» 2, 4 1 78 8 331 2 578 2011 02.02.2009 Propriété exclusive 39 331 000 54 700 000 2 371 442 550 0,02 2 370 892 – – 4 4 1 9 1 279 15,35 53 – – 10 6 604 1 104 3 289 2 55 16 7 052 84,65 Lyssach, Bernstrasse 9, «Coop Fachmarkt» 1 431 22 210 22 225 2007 19.12.2005 Propriété exclusive 60 983 000 74 820 000 3 826 070 – – 3 826 070 – – – – – – – – 420 6 19 021 1 382 – – 3 2 807 1 – 11 22 210 100,00 Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, «Seestern» 2, 4 7 153 8 139 8 190 2013 08.04.2011 Propriété excl. en droit de superficie 48 915 000 55 890 000 2 485 640 66 530 2,68 2 419 110 2 2 11 15 2 32 3 183 39,11 107 2 2 021 3 512 – – 2 209 7 2 214 14 4 956 60,89 Pratteln, Hardstrasse 55, 59, 61, «aquabasilea» 1 3 923 17 234 27 604 2010 22.12.2006 Propriété exclusive 104 369 000 82 740 000 5 155 344 46 605 0,90 5 108 739 175 – – – – 175 – – 709 5 2 573 17 5 325 3 7 964 7 1 372 7 – 39 17 234 100,00 St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 2, 4 1 133 8 632 2 424 2007 01.03.2006 Propriété exclusive 40 108 000 41 830 000 2 193 699 280 005 12,76 1 913 694 – – – – – – – – 108 – – 12 7 899 1 117 9 539 3 77 25 8 632 100,00 Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» 3, 4 1 90 5 302 8 470 2013 07.07.2011 Propriété exclusive 34 810 000 21 080 000 1 531 170 765 395 49,99 765 775 – – – – – – – – 68 – – 18 5 240 – – 4 62 – – 22 5 302 100,00 Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neu-gutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum»

2, 4 7 461 19 473 12 897 2010 01.10.2013 Propriété exclusive 131 964 500 122 720 000 6 098 103 215 379 3,53 5 882 724 – 12 21 24 4 61 6 550 33,64 299 24 4 990 20 5 692 1 330 23 1 133 33 778 101 12 923 66,36

Winterthour, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» 2, 4 1 29 3 299 796 2005 14.01.2005 Propriété exclusive 13 691 000 22 610 000 861 047 – – 861 047 – 6 2 – – 8 578 17,52 3 2 683 12 1 887 – – 4 151 – – 18 2 721 82,48 Winterthour, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lokwerk» 1 1 247 11 122 10 595 2009 07.01.2008 Propriété exclusive 83 583 000 44 180 000 2 450 884 120 284 4,91 2 330 600 – – – – – – – – 203 17 9 301 – – 2 564 13 955 12 302 44 11 122 100,00 Zoug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 34, «Foyer» 3, 5, 8, 9 1 113 13 458 9 544 2012 10.05.2010 Propriété exclusive 79 770 000 115 650 000 4 679 762 – – 4 679 762 – – – – – – – – 85 – – 7 10 970 2 924 13 782 6 782 28 13 458 100,00 Zoug, Gubelstrasse 36, «Foyer» 3, 5, 8, 9 1 93 13 668 4 867 2012 10.05.2010 Propriété exclusive 78 117 000 112 440 000 4 553 822 – – 4 553 822 – – – – – – – – 81 – – 8 12 156 – – 2 1 512 2 – 12 13 668 100,00 Zurich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» 3, 4 1 109 16 721 5 155 2010 27.02.2009 Propriété exclusive 89 426 000 98 780 000 5 502 468 – – 5 502 468 – – – – – – – – 85 – – 13 14 748 – – 10 1 973 1 – 24 16 721 100,00 Zurich, Sihlcity 10 383 9 391 4 115 2007 01.05.2005 Copropriété 2 65 037 000 79 376 080 4 440 968 28 186 0,63 4 412 782 16 – – – – 16 162 1,73 83 88 4 030 34 2 290 17 1 716 101 682 44 513 284 9 231 98,30 Total Immeubles à usage commercial 46 4738 252 105 191543 1 319 853 100 1409426080 69753932 1763608 2,53 67990324 347 22 55 47 7 478 14160 5,62 3446 154 53619 251 124271 39 28651 227 22 701 143 8 705 814 237947 94,38dont en droit de superficie 182 910 000 205670000 10080294 90 921 0,90 9 989 373

Immeubles à usage mixteAarau, Bahnhofplatz 3e, 3f, 3g, 3h, 3i, 3k, «Gleis0» 3, 4 1 372 14 484 5 548 2018 31.12.2014 Propriété exclusive 106 847 300 107 080 000 4 233 267 12 410 0,29 4 220 857 17 32 38 4 – 91 6 714 46,35 255 1 2 212 – – – – 10 1 379 15 4 179 26 7 770 53,65 Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» 3, 4 1 264 12 439 3 853 2011 26.10.2009 Propriété exclusive 53 030 000 65 690 000 2 983 265 118 987 3,99 2 864 278 4 56 – 6 – 66 6 715 53,98 182 4 1 801 8 3 599 – – 2 250 2 74 16 5 724 46,02 Fribourg, Route des Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» 1, 4 5 386 15 716 5 102 2008 26.01.2007 Propriété exclusive 63 986 000 53 770 000 3 774 119 654 997 17,35 3 119 122 4 20 14 20 7 65 5 670 36,08 252 22 4 982 10 2 854 – – 32 1 713 5 497 69 10 046 63,92 Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli's» 3, 4, 5 5 110 8 131 3 687 2011 15.01.2010 Propriété par étage 35 718 000 42 160 000 2 060 087 117 053 5,68 1 943 034 – 15 23 14 – 52 4 682 57,58 47 1 1 880 1 198 1 268 2 801 6 302 11 3 449 42,42 Schlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amRietpark» 1 1 208 7 220 4 718 2012 21.10.2009 Propriété exclusive 32 181 300 43 420 000 1 863 723 102 352 5,49 1 761 371 – 32 6 10 2 50 4 220 58,45 137 – – 4 722 – – 4 212 13 2 066 21 3 000 41,55 Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amRietpark» 3, 5 1 164 6 940 4 196 2013 25.08.2010 Propriété exclusive 34 579 000 44 230 000 1 863 703 47 470 2,55 1 816 233 16 12 16 18 – 62 4 916 70,84 94 – – – – – – 2 114 6 1 910 8 2 024 29,16 Schlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amRietpark» 3, 4 1 147 7 425 4 533 2015 13.06.2013 Propriété exclusive 43 369 000 52 970 000 2 150 523 64 003 2,98 2 086 520 – 24 24 18 – 66 5 474 73,72 74 – – – – – – 1 35 6 1 916 7 1 951 26,28 Wittenbach*, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» 1 – – – - Zoug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» 3, 5 1 252 13 094 1 324 2011 18.11.2008 Propriété exclusive 87 593 000 122 750 000 4 741 204 169 369 3,57 4 571 835 – 14 38 13 3 68 7 826 59,77 164 6 658 8 4 205 1 225 4 180 1 – 20 5 268 40,23 Zurich, Binzmühlestrasse 90 / Max Bill Platz, «Accu» 1 1 466 29 698 13 935 2006 01.12.2004 Propriété exclusive 125 545 900 197 470 000 7 985 343 72 791 0,91 7 912 552 – 5 82 61 24 172 17 906 60,29 232 9 1 491 2 197 4 8 940 19 412 28 752 62 11 792 39,71 Total Immeubles à usage mixte 17 2369 115147 46896 582849500 729540000 31655234 1359432 4,29 30 295 802 41 210 241 164 36 692 64123 55,69 1437 43 13024 33 11 775 6 9433 76 5096 82 11696 240 51024 44,31dont en propriété par étage 35 718 000 42160000 2060087 117 053 5,68 1943034

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et im-meubles en constructionLiestal, Heidenlochstrasse 98a, b, c, d, e, f, g, h, i, k, «Grammet» 3, 4 1 – – 9 776 2020 15.01.2018 Propriété exclusive 34 087 200 36 680 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Giacomo Brentani, «Parco Brentani» 3 – – 7 562 2023 19.12.2019 Propriété exclusive 39 538 100 33 200 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Martigny, Rue du Praillon 12, 14, 16, 18, 20, «Le Clos des Vergers» 1, 4 5 89 2 424 8 748 2020 05.04.2018 Propriété exclusive 33 725 600 32 200 000 49 735 47 085 94,67 2 650 – 26 14 – – 40 2 424 100,00 49 – – – – – – – – – – – – – Sursee, St. Urban-Strasse,«Vierherrenplatz» 3 1 – – 1 230 2021 17.07.2018 Propriété exclusive 15 214 300 15 410 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Total terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et immeubles en construction

10 89 2424 27316 122565200 117490000 49735 47085 94,67 2650 – 26 14 – – 40 2424 100,00 49 – – – – – – – – – – – – –

Total général 112 9054 445671 344093 2413634100 2713649080 115512316 4605710 3,99 110906606 390 445 615 488 76 2014 154767 34,73 5 917 197 66643 284 136046 46 38 508 304 27847 292 21862 1 123 290906 65,27dont en propriété par étage 35 718 000 42160000 2060087 117 053 5,68 1943034dont en droit de superficie 227 011 000 259960000 12734951 352576 2,77 12 382 375



Données générales sur les immeubles / Chiffres relatifs aux immeubles / Struc-ture des immeubles locatifs / Structure des immeubles à usage professionnelAutres placements selon l’art. 84 al. 2 let. c OPC-FINMA

Appartements Immeubles à usage professionnel

Certificat d’efficacité

énergétique

Nombre d’immeu -

bles

Total des objets loués

Total des surfaces

louées SurfaceAnnée de

constructionDate

d’acquisitionConditions de

propriétéPrix de revient

Valeur vénale

Produit des loyers

théorique 1

Perte sur locaux vacants et pertes sur

recouvrements 1

Produits bruts(Produit net des

loyers) 1 Pièces Total des appartements Parking MagasinsBureaux,

cabinets, etc.Cinémas / hôtels /

restaurants EntrepôtsAutres locaux commerciaux

Total des immeubles à usage professionnel sans

garages / places de station-nement / parkings

Localité, adresse m2 m2 en CHF en CHF en CHF en CHF en % en CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Nombre m2 % Nombre Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 Nombre m2 %

Immeubles d’habitationBremgarten, Reusswinkelweg 10, 12, 14, «Reusswinkel» 3, 4 3 88 3 077 4 473 2013 16.08.2011 Propriété exclusive 14 145 000 18 070 000 757 960 97 176 12,82 660 784 – 9 13 11 – 33 2 933 95,32 48 – – – – – – – – 7 144 7 144 4,68 Bülach, Gussstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, «Langenhof» 3, 5 3 215 10 772 5 548 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 69 959 000 73 530 000 477 200 252 250 52,86 224 950 – 6 53 46 8 113 10 772 100,00 102 – – – – – – – – – – – – – Bülach, Gussstrasse 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, «Lindihof» 3, 5 4 247 11 475 5 525 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 75 978 000 80 390 000 774 090 274 345 35,44 499 745 1 18 67 39 3 128 11 372 99,10 118 – – – – – – – – 1 103 1 103 0,90 Givisiez, Route des Taconnets 2, 4, 6, 8, 10, 12, «Les Taconnets» 1 3 149 4 706 7 700 2007 01.06.2006 Propriété exclusive 15 766 000 23 150 000 994 100 26 584 2,67 967 516 – 24 16 16 – 56 4 552 96,73 85 – – – – – – – – 8 154 8 154 3,27 Kreuzlingen, Schlossweg 2, 4, 6, 8, 10, «Schlossblick» 1 5 146 5 757 8 675 2009 12.07.2007 Propriété exclusive 21 881 000 30 860 000 1 232 503 39 872 3,24 1 192 631 – 7 25 20 5 57 5 624 97,69 78 – – – – – – – – 11 133 11 133 2,31 Märstetten, Hintere Gillstrasse 7, 7a 6 2 72 1 993 2 971 2017 01.09.2018 Propriété exclusive 9 877 400 9 913 000 399 294 75 330 18,87 323 964 – 5 3 9 1 18 1 830 91,82 48 – – – – – – – – 6 163 6 163 8,18 Niederglatt, In der Sagi 1, 3, 5, 7, «h2o-Niederglatt» 1 4 111 4 456 6 416 2006 31.01.2005 Propriété exclusive 16 673 000 24 910 000 938 512 17 095 1,82 921 417 – 8 – 32 – 40 4 312 96,77 60 – – – – – – – – 11 144 11 144 3,23 Othmarsingen, Mattenweg 5, 7, 9, 11, «SonnMatt» 1 2 103 3 717 5 015 2009 23.11.2007 Propriété exclusive 14 996 000 17 390 000 743 424 164 665 22,15 578 759 – 9 15 11 3 38 3 599 96,83 58 – – – – – – – – 7 118 7 118 3,17 Schlieren, Goldschlägiplatz 1, 2, «amRietpark» 3, 5, 6 1 168 7 676 4 156 2013 25.08.2010 Propriété exclusive 44 063 000 54 340 000 2 278 440 95 349 4,18 2 183 091 – 19 42 22 – 83 7 107 92,59 81 – – – – 1 424 1 50 2 95 4 569 7,41 Vessy*, Chemin des Bûcherons 10, 10a 4 106 460 300 0,28 106 160 Weinfelden, Gonterhoferstrasse 10, 12, 14 / Leuenweg 10, «Burgwies» 1 4 107 3 806 5 942 2009 16.07.2007 Propriété exclusive 14 145 000 17 330 000 707 060 24 028 3,40 683 032 – – 8 16 8 32 3 640 95,64 64 – – – – – – – – 11 166 11 166 4,36 Wil, St. Gallerstrasse 13, 13a, 15, 17, 17a, 17b, 17c 3, 4 3 143 5 090 8 203 2014 04.10.2012 Propriété excl. en droit de superficie 19 307 000 22 850 000 1 176 205 78 293 6,66 1 097 912 – 26 18 12 – 56 4 863 95,54 85 – – – – – – – – 2 227 2 227 4,46 Wil, St. Gallerstrasse 33, 33a, 35, 35a, 35b, 35c, 37, 37a 3, 4 3 167 6 403 9 802 2017 02.06.2015 Propriété excl. en droit de superficie 24 794 000 31 440 000 1 478 452 183 362 12,40 1 295 090 – 31 28 14 – 73 6 403 100,00 94 – – – – – – – – – – – – – Winterthour, Else-Züblin-Strasse 83 / Sulzerallee 53, 55, 57, «ROY» 3, 4 1 116 6 186 2 850 2016 25.04.2013 Propriété exclusive 33 556 000 39 430 000 1 577 375 74 961 4,75 1 502 414 1 19 10 29 5 64 6 186 100,00 52 – – – – – – – – – – – – – Zurich, Regensdorferstrasse 72 4 1 26 881 1 062 2017/2018 01.01.2019 Propriété exclusive 13 225 900 13 590 000 412 340 31 975 7,75 380 365 – 6 7 – – 13 867 98,41 12 – – – – – – – – 1 14 1 14 1,59 Total immeubles d’habitation 39 1 858 75 995 78 338 388366300 457193000 14053415 1435585 10,22 12617830 2 187 305 277 33 804 74060 97,45 985 – – – – 1 424 1 50 67 1461 69 1 935 2,55 dont en droit de superficie 44101000 54290000 2654657 261655 9,86 2 393 002

Immeubles à usage commercialArbon, Amriswilerstrasse 50 1 271 9 685 12 218 2008 01.09.2012 Propriété exclusive 29 996 000 23 880 000 1 310 441 – – 1 310 441 – – – – – – – – 263 – – 5 6 070 – – 2 2 496 1 1 119 8 9 685 100,00 Bâle, Hammerstrasse 46 4 1 196 3 780 1 653 2008 30.05.2007 Propriété exclusive 19 726 000 26 920 000 1 201 224 – – 1 201 224 154 – – – – 154 – – 40 – – – – 1 3 780 – – 1 – 2 3 780 100,00 Bâle, Riehenring 182, «Erlenmatt» 2, 6 1 57 10 718 1 767 2016 03.10.2016 Propriété excl. en droit de superficie 49 541 000 56 200 000 2 688 026 – – 2 688 026 – – – – – – – – 46 – – 9 10 140 – – 2 578 – – 11 10 718 100,00 Berne, Wankdorfallee 3, 5, «twistagain» 3, 4, 7, 9 1 138 19 171 4 924 2016 01.01.2014 Propriété excl. en droit de superficie 84 454 000 93 580 000 4 906 628 24 391 0,50 4 882 237 – – – – – – – – 116 – – 13 15 852 – – 8 2 511 1 808 22 19 171 100,00 Bülach, Schaffhauserstrasse 106, 108, 110, «Im Guss» 2, 4 1 118 5 830 13 869 2019 22.05.2017 Propriété exclusive 25 620 600 23 270 000 466 140 121 113 25,98 345 027 – – – – – – – – 50 1 1 694 44 1 727 1 229 7 537 15 1 643 68 5 830 100,00 Etoy, Route Suisse 24, 26, «La Plantay» 1 2 383 12 474 26 341 2009 13.11.2007 Propriété exclusive 45 264 000 45 650 000 2 429 902 – – 2 429 902 – – – – – – – – 366 6 8 861 4 829 – – 5 2 598 2 186 17 12 474 100,00 Eysins, Business Park Terre Bonne A2 2, 4 1 131 8 106 4 824 2012 01.05.2012 Propriété exclusive 53 875 000 42 640 000 2 867 557 – – 2 867 557 – – – – – – – – 124 – – 4 7 645 – – 1 233 2 228 7 8 106 100,00 Genève, Rue Ferdinand Hodler 23 2, 4 1 20 3 038 459 1961/2007 01.07.2009 Propriété exclusive 41 303 000 41 520 000 1 775 888 75 600 4,26 1 700 288 – – – – – – – – – 2 280 9 2 569 – – 7 189 2 – 20 3 038 100,00 Lucerne, Inseliquai 12, 12a, 12b, «Lakefront Center» 1 1 181 22 323 6 028 2006 05.10.2004 Propriété exclusive 99 969 000 128 950 000 5 957 707 19 570 0,33 5 938 137 – 2 17 4 – 23 2 408 10,79 137 1 165 8 5 734 10 12 923 1 1 093 1 – 21 19 915 89,21 Lucerne, Werftestrasse 4, 4a / Rösslimattstrasse 4, «Citybay» 2, 4 1 78 8 331 2 578 2011 02.02.2009 Propriété exclusive 39 331 000 54 700 000 2 371 442 550 0,02 2 370 892 – – 4 4 1 9 1 279 15,35 53 – – 10 6 604 1 104 3 289 2 55 16 7 052 84,65 Lyssach, Bernstrasse 9, «Coop Fachmarkt» 1 431 22 210 22 225 2007 19.12.2005 Propriété exclusive 60 983 000 74 820 000 3 826 070 – – 3 826 070 – – – – – – – – 420 6 19 021 1 382 – – 3 2 807 1 – 11 22 210 100,00 Männedorf, Seestrasse 53, 57 / Gerberweg 5, «Seestern» 2, 4 7 153 8 139 8 190 2013 08.04.2011 Propriété excl. en droit de superficie 48 915 000 55 890 000 2 485 640 66 530 2,68 2 419 110 2 2 11 15 2 32 3 183 39,11 107 2 2 021 3 512 – – 2 209 7 2 214 14 4 956 60,89 Pratteln, Hardstrasse 55, 59, 61, «aquabasilea» 1 3 923 17 234 27 604 2010 22.12.2006 Propriété exclusive 104 369 000 82 740 000 5 155 344 46 605 0,90 5 108 739 175 – – – – 175 – – 709 5 2 573 17 5 325 3 7 964 7 1 372 7 – 39 17 234 100,00 St-Gall, Geltenwilenstrasse 16, 18 2, 4 1 133 8 632 2 424 2007 01.03.2006 Propriété exclusive 40 108 000 41 830 000 2 193 699 280 005 12,76 1 913 694 – – – – – – – – 108 – – 12 7 899 1 117 9 539 3 77 25 8 632 100,00 Tolochenaz, Riond Bosson, Gebäude D, «Lake Geneva Park» 3, 4 1 90 5 302 8 470 2013 07.07.2011 Propriété exclusive 34 810 000 21 080 000 1 531 170 765 395 49,99 765 775 – – – – – – – – 68 – – 18 5 240 – – 4 62 – – 22 5 302 100,00 Wallisellen, Bahnhofplatz 1a, 1b, 1c, 1d, 2 / Bahnhofstrasse 25 / Neu-gutstrasse 2, 4, 6, 8, «Zentrum»

2, 4 7 461 19 473 12 897 2010 01.10.2013 Propriété exclusive 131 964 500 122 720 000 6 098 103 215 379 3,53 5 882 724 – 12 21 24 4 61 6 550 33,64 299 24 4 990 20 5 692 1 330 23 1 133 33 778 101 12 923 66,36

Winterthour, Rudolfstrasse 13, «Haus des Lebens» 2, 4 1 29 3 299 796 2005 14.01.2005 Propriété exclusive 13 691 000 22 610 000 861 047 – – 861 047 – 6 2 – – 8 578 17,52 3 2 683 12 1 887 – – 4 151 – – 18 2 721 82,48 Winterthour, Zürcherstrasse 51, «Einkaufszentrum Lokwerk» 1 1 247 11 122 10 595 2009 07.01.2008 Propriété exclusive 83 583 000 44 180 000 2 450 884 120 284 4,91 2 330 600 – – – – – – – – 203 17 9 301 – – 2 564 13 955 12 302 44 11 122 100,00 Zoug, Gubelstrasse 26, 28, 30, 32, 34, «Foyer» 3, 5, 8, 9 1 113 13 458 9 544 2012 10.05.2010 Propriété exclusive 79 770 000 115 650 000 4 679 762 – – 4 679 762 – – – – – – – – 85 – – 7 10 970 2 924 13 782 6 782 28 13 458 100,00 Zoug, Gubelstrasse 36, «Foyer» 3, 5, 8, 9 1 93 13 668 4 867 2012 10.05.2010 Propriété exclusive 78 117 000 112 440 000 4 553 822 – – 4 553 822 – – – – – – – – 81 – – 8 12 156 – – 2 1 512 2 – 12 13 668 100,00 Zurich, Hagenholzstrasse 56, «Business Center Andreaspark» 3, 4 1 109 16 721 5 155 2010 27.02.2009 Propriété exclusive 89 426 000 98 780 000 5 502 468 – – 5 502 468 – – – – – – – – 85 – – 13 14 748 – – 10 1 973 1 – 24 16 721 100,00 Zurich, Sihlcity 10 383 9 391 4 115 2007 01.05.2005 Copropriété 2 65 037 000 79 376 080 4 440 968 28 186 0,63 4 412 782 16 – – – – 16 162 1,73 83 88 4 030 34 2 290 17 1 716 101 682 44 513 284 9 231 98,30 Total Immeubles à usage commercial 46 4738 252 105 191543 1 319 853 100 1409426080 69753932 1763608 2,53 67990324 347 22 55 47 7 478 14160 5,62 3446 154 53619 251 124271 39 28651 227 22 701 143 8 705 814 237947 94,38dont en droit de superficie 182 910 000 205670000 10080294 90 921 0,90 9 989 373

Immeubles à usage mixteAarau, Bahnhofplatz 3e, 3f, 3g, 3h, 3i, 3k, «Gleis0» 3, 4 1 372 14 484 5 548 2018 31.12.2014 Propriété exclusive 106 847 300 107 080 000 4 233 267 12 410 0,29 4 220 857 17 32 38 4 – 91 6 714 46,35 255 1 2 212 – – – – 10 1 379 15 4 179 26 7 770 53,65 Dietikon, Überlandstrasse 22, 24, 26 / Heimstrasse 1, «Westhöfe» 3, 4 1 264 12 439 3 853 2011 26.10.2009 Propriété exclusive 53 030 000 65 690 000 2 983 265 118 987 3,99 2 864 278 4 56 – 6 – 66 6 715 53,98 182 4 1 801 8 3 599 – – 2 250 2 74 16 5 724 46,02 Fribourg, Route des Pilettes / Route des Arsenaux, «Les Galeries du Rex» 1, 4 5 386 15 716 5 102 2008 26.01.2007 Propriété exclusive 63 986 000 53 770 000 3 774 119 654 997 17,35 3 119 122 4 20 14 20 7 65 5 670 36,08 252 22 4 982 10 2 854 – – 32 1 713 5 497 69 10 046 63,92 Rorschach, Feuerwehrstrasse 10, 12 / Trischlistrasse 11, 13, 15, «Trischli's» 3, 4, 5 5 110 8 131 3 687 2011 15.01.2010 Propriété par étage 35 718 000 42 160 000 2 060 087 117 053 5,68 1 943 034 – 15 23 14 – 52 4 682 57,58 47 1 1 880 1 198 1 268 2 801 6 302 11 3 449 42,42 Schlieren, Brandstrasse 39, 41, 43, «amRietpark» 1 1 208 7 220 4 718 2012 21.10.2009 Propriété exclusive 32 181 300 43 420 000 1 863 723 102 352 5,49 1 761 371 – 32 6 10 2 50 4 220 58,45 137 – – 4 722 – – 4 212 13 2 066 21 3 000 41,55 Schlieren, Brandstrasse 45, 47, 49, «amRietpark» 3, 5 1 164 6 940 4 196 2013 25.08.2010 Propriété exclusive 34 579 000 44 230 000 1 863 703 47 470 2,55 1 816 233 16 12 16 18 – 62 4 916 70,84 94 – – – – – – 2 114 6 1 910 8 2 024 29,16 Schlieren, Brandstrasse 51, 53, 55, «amRietpark» 3, 4 1 147 7 425 4 533 2015 13.06.2013 Propriété exclusive 43 369 000 52 970 000 2 150 523 64 003 2,98 2 086 520 – 24 24 18 – 66 5 474 73,72 74 – – – – – – 1 35 6 1 916 7 1 951 26,28 Wittenbach*, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung» 1 – – – - Zoug, General-Guisanstrasse 6, 8, «Uptown» 3, 5 1 252 13 094 1 324 2011 18.11.2008 Propriété exclusive 87 593 000 122 750 000 4 741 204 169 369 3,57 4 571 835 – 14 38 13 3 68 7 826 59,77 164 6 658 8 4 205 1 225 4 180 1 – 20 5 268 40,23 Zurich, Binzmühlestrasse 90 / Max Bill Platz, «Accu» 1 1 466 29 698 13 935 2006 01.12.2004 Propriété exclusive 125 545 900 197 470 000 7 985 343 72 791 0,91 7 912 552 – 5 82 61 24 172 17 906 60,29 232 9 1 491 2 197 4 8 940 19 412 28 752 62 11 792 39,71 Total Immeubles à usage mixte 17 2369 115147 46896 582849500 729540000 31655234 1359432 4,29 30 295 802 41 210 241 164 36 692 64123 55,69 1437 43 13024 33 11 775 6 9433 76 5096 82 11696 240 51024 44,31dont en propriété par étage 35 718 000 42160000 2060087 117 053 5,68 1943034

Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir, et im-meubles en constructionLiestal, Heidenlochstrasse 98a, b, c, d, e, f, g, h, i, k, «Grammet» 3, 4 1 – – 9 776 2020 15.01.2018 Propriété exclusive 34 087 200 36 680 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Lugano, Via Giacomo Brentani, «Parco Brentani» 3 – – 7 562 2023 19.12.2019 Propriété exclusive 39 538 100 33 200 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Martigny, Rue du Praillon 12, 14, 16, 18, 20, «Le Clos des Vergers» 1, 4 5 89 2 424 8 748 2020 05.04.2018 Propriété exclusive 33 725 600 32 200 000 49 735 47 085 94,67 2 650 – 26 14 – – 40 2 424 100,00 49 – – – – – – – – – – – – – Sursee, St. Urban-Strasse,«Vierherrenplatz» 3 1 – – 1 230 2021 17.07.2018 Propriété exclusive 15 214 300 15 410 000 – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Total terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et immeubles en construction

10 89 2424 27316 122565200 117490000 49735 47085 94,67 2650 – 26 14 – – 40 2424 100,00 49 – – – – – – – – – – – – –

Total général 112 9054 445671 344093 2413634100 2713649080 115512316 4605710 3,99 110906606 390 445 615 488 76 2014 154767 34,73 5 917 197 66643 284 136046 46 38 508 304 27847 292 21862 1 123 290906 65,27dont en propriété par étage 35 718 000 42160000 2060087 117 053 5,68 1943034dont en droit de superficie 227 011 000 259960000 12734951 352576 2,77 12 382 375

* Immeubles vendus durant la période sous revue1 Non annualisé2 Copropriété 98/1000 = 4115 m2 (surface totale de l’immeuble =

41 991 m2)

1 greenproperty Bronze2 greenproperty Argent3 greenproperty Or4 Minergie5 Minergie-Eco6 Minergie-P7 DGNB Platine8 LEED Or9 SNBS Or



Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni offertes, ni vendues ou livrées à l’intérieur des Etats-Unis et de ses territoires. Les parts de ce fonds immobilier ne doivent être ni proposées, ni vendues, ni remises à des citoyens des Etats-Unis ou à des personnes ayant leur domicile ou leur siège aux Etats-Unis et/ou à d’autres personnes physiques ou morales dont le revenu, indépendamment de son origine, est soumis à l’impôt américain sur le revenu ainsi qu’à des personnes qui sont considérées comme des person - nes US en vertu de la Regulation S du US Securities Act de 1933 et/ou de l’US Commodity Exchange Act dans leur version actuelle.

Des indications détaillées sur les commissions figurent dans l’«Annexe» à partir de la page 18 ss.

En tant que masse d’actifs, le fonds étranger n’est pas assujetti en Allemagne à l’impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle. Il est toutefois soumis en partie à l’impôt sur les sociétés au titre des revenus immobiliers nationaux, des revenus de participation nationaux et autres revenus nationaux au sens de l’impôt limité sur le revenu, à l’exception des gains réalisés lors de la vente de parts à des sociétés de capitaux. Le taux d’imposition est de 15%.Les revenus des fonds d’investissement (revenus d’investissement) sont imposables depuis le 1er janvier 2018. En font partie les distributions du fonds, les montants forfaitaires anticipés ainsi que les gains réalisés lors de la vente de parts de fonds par les investisseurs.Le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property est considéré comme un fonds immobilier effectuant – du point de vue allemand – tous ses investissements à l’étranger et bénéficie à ce titre d’une exonération fiscale partielle de 80%. Depuis 2019, les revenus d’investissement sont donc exonérés d’impôt à hauteur de 80% pour les investisseurs.La part des revenus d’investissement imposable est en général soumise à une retenue fiscale de 25% (majorée de la contribution de solidarité et, le cas échéant, de l’impôt ecclésiastique).La retenue fiscale peut ne pas s’appliquer lorsque l’investisseur est fiscalement domicilié en Allemagne et qu’il peut présenter un certificat d’exonération, dans la mesure où les montants imposables n’excèdent pas 801 € pour une déclaration individuelle ou 1602 € en cas de déclaration conjointe pour un couple. Il en va de même sur présentation d’un certificat pour les personnes susceptibles de ne pas être imposées au titre de l’impôt sur le revenu (attestation de non-imposition). Si l’investisseur résident conserve ses parts dans un dépôt en Allemagne, la banque dépositaire, en tant que domicile de paiement, n’applique pas la retenue fiscale lorsqu’un certificat d’exonération certifié conforme ou une attestation de non-imposition délivrée par l’administration fiscale et valable pour une durée maximale de trois ans lui sont présentés avant l’échéance fixée pour la distribution. Dans ce cas, l’investisseur perçoit l’intégralité des dividendes distribués.

Remarques généralesLes explications fiscales se basent sur la situation de droit connue actuellement. Elles s’adressent aux per - sonnes qui sont soumises en Allemagne à une obligation fiscale illimitée au titre de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Les présentes déclarations se rapportent à la situation juridique en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Si des parts de fonds ont été acquises avant le 1er janvier 2018, d’autres particularités, qui ne sont pas décrites en détail ici, peuvent s’appliquer concernant les placements en fonds. Il ne peut toutefois pas être garanti que l’évaluation fiscale ne sera pas modifiée par la législation, la jurisprudence ou des décrets de l’administration fiscale.

Le traitement des coûts des surfaces vacantes a été modifié au 1er octobre 2017. Pour les rénovations complètes ou les repositionnements/revitalisations avec un volume d’investissement représentant plus de 15% de la valeur vénale avant rénovation complète ou repositionnement/revitalisation, l’immeuble est reclassé au début du congé donné aux locataires en terrain à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et en immeubles en construction. Au début du congé donné aux locataires, seuls les baux de location en cours sont portés au débit. Pour les surfaces dont les locataires ont reçu un congé et qui ne peuvent plus être

Note 1: Restrictions de vente aux États-Unis

Note 2: Commissions

Note 3: Traitement fiscal en Allemagne

Note4: Publication des surfaces vacantes

Notesconcernant le rapport annuel révisé au 31 décembre 2019



louées suite à la rénovation, les loyers et les surfaces vacantes ne sont pas portés au débit. A partir du moment où il peut de nouveau être exploité, l’immeuble est reclassé en immeuble en portefeuille et les loyers ainsi que les surfaces vacantes sont portés au débit.

Par sa décision du 23 janvier 2019, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA a approuvé les modifications du contrat de fonds demandées par la direction du fonds et la banque dépositaire. Les modifications sont entrées en vigueur au 1er février 2019. La publication dans la Feuille officielle suisse du commerce et dans la «Neue Zürcher Zeitung» du 5 décembre 2018 avait la teneur suivante.

Communiqué aux investisseurs du Credit Suisse Real Estate Fund Green PropertyFonds de placement de droit suisse de la catégorie «Fonds immobiliers»

Modification du contrat de fonds avec annexe, du prospectus avec contrat de fonds intégré et du prospectus simplifiéCredit Suisse Funds AG, Zurich, en tant que direction de fonds, a décidé, avec l’accord de Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich, en tant que banque dépositaire,sous réserve de l’approbation de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA, de procéder aux modifications suivantes:

1. Modifications du contrat de fondsa) Précisions au § 16 (Calcul de la valeur nette d’inventaire et recours à des experts chargés des estimations)

Libelléactuel§16ch.2,7et8: Nouveaulibellé§16ch.2,7et8ainsiquenouveauxch.9et10:

[...]2. La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles

appartenant au fonds immobilier par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fonds mandate avec l’approbation de l’autorité de surveillance au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts indépendants chargés des estimations (voir annexe). L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répéter tous les trois ans au moins. Lors de l’acquisition/cession d’immeubles, la direction du fonds doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors des cessions, une nouvelle estimation n’est pas requise lorsque l’estimation existante ne date pas de plus de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement.

[...]7. Les immeubles (y compris les terrains non bâtis ou les immeubles en

construction) sont évalués pour le fonds immobilier conformément à la directive actuelle de la SFAMA pour les fonds immobiliers. La valeur vénale est déterminée selon la méthode du discounted cash-flow (DCF). L’évaluation des terrains non bâtis et des immeubles en construction est soumise à un test annuel de dépréciation.

8. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éven-tuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à deux décimales.

[...]2. La direction du fonds fait examiner la valeur vénale des immeubles

appartenant au fonds immobilier (y compris les immeubles en construction) par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture de chaque exercice ainsi que lors de l’émission de parts. Pour ce faire, la direction du fonds mandate, avec l’approbation de l’autorité de surveillance, au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts indépendants chargés des estimations (voir annexe). L’inspection des immeubles par les experts chargés des estimations est à répéter tous les trois ans au moins. Lors de l’acquisition/cession d’immeubles, la direction du fonds doit faire préalablement estimer lesdits immeubles. Lors des cessions, une nouvelle estimation n’est pas requise lorsque l’estimation existante ne date pas de plus de trois mois et que les conditions n’ont pas changé considérablement.

[...]7. Les immeubles sont évalués pour le fonds immobilier conformément à

la Directive actuelle de la SFAMA sur les fonds immobiliers.8. Les immeubles en construction sont évalués à la valeur vénale.9. La valeur vénale est déterminée de manière uniforme selon la méthode

du discounted cash-flow (DCF). Les éventuels terrains non bâtis estimés selon la méthode de la valeur comparative et de la valeur rési-duelle en sont exclus. La méthode DCF détermine la valeur de marché d’un bien immobilier en additionnant tous les revenus nets futurs attendus, actualisés au jour de référence. L’actualisation se fait par immeuble de manière conforme au marché et est corrigée des risques, c’est-à-dire en tenant compte des chances et des risques spécifiques à chaque immeuble.

10. La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éven-tuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est arrondie à deux décimales.

Ajout d’une nouvelle lettre r) au § 19 ch. 4 (Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds)Le § 19 ch. 4 est complété de la let. r) comme suit:«r) Coûts et honoraires liés à la garantie d’un négoce régulier en bourse et hors bourse des parts du fonds immobilier par une banque ou un négociant en valeurs mobilières. La commission correspondante représente 0,01 pour cent par an de la fortune nette du fonds au début de l’exercice (commission de market making).»

2. Mise à jour de l’annexe, du prospectus et du prospectus simplifiéL’annexe au contrat de fonds, le prospectus et le prospectus simplifié seront mis à jour.

Note 5: Modifications du contrat de fonds au 1er février 2019



Rapport d’évaluation

Conformément à la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC), les immeubles de fonds immobiliers suisses doivent être évalués à la clôture de l’exercice par des experts en estimation immobilière indépendants.

Wüest Partner AG a été mandatée par la direction du fonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property pour diriger les estimations. Ce mandat couvre la coordination de tout le processus d’évaluation, ce qui inclut la préparation des données, la mise à disposition d’un logiciel d’évaluation ainsi que la compilation et le contrôle des résultats des différents experts.

Les experts en estimation mandatés par la direction du fonds et agréés par la FINMA se chargent de l’évaluation proprement dite des immeubles concernés. Credit Suisse Funds AG s’occupe de recueillir les documents.

L’évaluation aux fins de l’établissement des comptes de tous les biens immobiliers détenus par le Credit Suisse Real Estate Fund Green Property a été effectuée au 31 décembre 2019.

Au jour de référence du 31 décembre 2019, le portefeuille comprend 45 immeubles. Depuis le 31 dé-cembre 2018, deux immeubles (Zurich, Regensdorferstrasse 72, et Lugano, Parco Brentani) ont été acquis. Il s’agit en l’occurrence d’un immeuble existant et d’un projet. Trois projets ont été ache-vés durant la même période (Bülach, Schaffhauserstrasse 106, 108, 110; Bülach, Gussstrasse 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, et Bülach, Gussstrasse 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34). A la date d’éva-luation, quatre projets sont en cours de construction. Durant la période du 31 décembre 2018 au 31 décembre 2019, deux immeubles (Vessy, Chemin des Bûcherons 10, 10a, et Wittenbach, Zentrum 2, 2a, 2b, 3, 3a, 3b, «Zentrumsüberbauung») ont été vendus. Le portefeuille comprend 49 biens au total.

Les documents nécessaires aux évaluations ont été préparés par la direction du fonds et les sociétés de gestion concernées. Les estimations se fondent sur l’évaluation et l’analyse de ces documents, sur des visites régulières sur place ainsi que sur l’évaluation de la situation générale du marché et de la situation spécifique à chaque bien. Wüest Partner AG et les experts en estimation agréés par la FINMA ont mené à bien l’ensemble du projet, en accord avec la direction du fonds, depuis la défini-tion des paramètres d’évaluation et la saisie des données dans le logiciel d’évaluation jusqu’au controlling et à la remise des résultats, en passant par le travail d’évaluation proprement dit, de façon impartiale et uniquement dans le cadre du mandat d’évaluation indépendante.

Wüest Partner AG confirme que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) et de l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux (OPCC) ainsi qu’aux directives de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFA-MA) et qu’elles correspondent aux normes d’évaluation habituelles du secteur immobilier. La valeur de marché indiquée par immeuble représente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente suscep-tible d’être obtenu dans des conditions normales et dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d’éventuels frais de transaction. Les immeubles actuellement en construction sont évalués en tant que «projets».

Les évaluations ont été effectuées de manière uniforme, selon la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie («discounted cash-flow», DCF). Les éventuels terrains non bâtis estimés selon la méthode de la valeur comparative et de la valeur résiduelle en ont été exclus. Une estimation DCF à l’achèvement des travaux a été effectuée pour chacun des quatre immeubles actuellement en construction. La méthode DCF détermine la valeur de marché d’un bien immobilier en additionnant tous les futurs revenus nets attendus, actualisés au jour de référence. L’actualisation se fait par immeuble de manière conforme au marché et est corrigée des risques, c’est-à-dire en tenant compte des chances et des risques spécifiques à chaque immeuble.

Mandat

Normes d’évaluation

Méthode d’évaluation



L’évaluation inclut une analyse et une appréciation détaillées des différents postes de revenus et de dépenses. Les frais d’exploitation et d’entretien sont déterminés à partir de valeurs empiriques du passé, de budgets approuvés et de valeurs de référence. Les frais de remise en état reposent sur des programmes d’investissement portant sur dix ans. Lors de contrats de location à durée déterminée, les produits des loyers potentiels et durablement réalisables de la perspective actuelle sont utilisés pour la période postérieure à la fin du contrat. Les risques d’insolvabilité des locataires respectifs ne sont pas pris en considération sous forme explicite dans l’évaluation.

Comme base, l’expert en estimation immobilière dispose des valeurs comptables de chaque immeuble pour les dernières années, de la situation locative actuelle et d’informations complètes sur le marché. A partir de ces éléments, il estime les cash-flows futurs attendus et fixe le taux d’actualisation. Les évaluations sont établies selon le principe de la continuation de l’exploitation actuelle, c’est-à-dire qu’elles ne prennent pas en compte les éventuels changements majeurs d’affectation, de surélévation ou de densification.

Les experts en estimation immobilière agréés et Wüest Partner AG confirment leur indépendance et se portent garants du traitement confidentiel des informations relatives au mandat d’évaluation.

Au 31 décembre 2019, des experts ont estimé la valeur des immeubles existants (45 biens) à CHF 2 596 159 080. La valeur des immeubles actuellement en construction (quatre projets) au jour de l’évaluation se monte à CHF 117,490 millions. La valeur de l’ensemble du portefeuille s’élève par conséquent à CHF 2 713 649 080.

Les travaux d’assainissement prévus pour les dix ans à venir ont été vérifiés. Ce faisant, l’échéance et le volume de l’investissement dans les divers biens immobiliers ont été réévalués et, le cas échéant, ajustés.

Les taux d’actualisation utilisés dans les évaluations se fondent sur une observation constante du marché immobilier, en particulier celle des rendements payés dans le cadre de transactions de gré à gré. Au 31 décembre 2019, le taux d’actualisation réel moyen – pondéré de la valeur de marché – de tous les immeubles s’inscrit à 3,25% (net, réel), la fourchette des taux des divers immeubles oscillant entre 2,60% et 4,40%.

Wüest Partner AG Zurich, le 14 janvier 2020

Gino Fiorentin Andreas Ammann

Indépen-dance et confidentialité

Résultat



Rapport de la société d’audit

Rapport abrégé de l'organe de révision selon la loi sur les placements collectifs au conseil d'administration de la société de direction de fonds sur les comptes annuels du

Credit Suisse Real Estate Fund Green Property

Rapport de l’organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuelsEn notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels du fonds de placement Credit Suisse Real Estate Fund Green Property comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC)1 pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2019.

Responsabilité du conseil d’administration de la société de direction de fondsLa responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au prospectus avec contrat de fonds intégré, incombe au Conseil d’adminis-tration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le conseil d’administration de la société de direction de fonds est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifsNotre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réali-ser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes annuels puissent contenir des anomalies significatives, que ces dernières résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances et non pas dans le but d’exprimer une opinion sur l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend en outre une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d’auditSelon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2019 sont conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au prospectus avec contrat de fonds intégré.

Rapport sur d’autres dispositions légalesNous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément ainsi que celles régissant l’indépendance conformé-ment à la loi sur la surveillance de la révision et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.

KPMG SA

Jakub Pesek Stephan ArtusExpert-réviseur agréé Expert-réviseur agrééRéviseur responsable

Zurich, le 23 mars 20201 Les données concernant les objectifs de placement, la politique de placement, le cercle d’investisseurs, les particularités, les conditions cadre macroéconomiques, le développement économ-

ique, le marché du logement, le marché des surfaces commerciales, le marché de la construction, la durabilité évaluation GRESB incluse, les indices énergétiques, la consommation d’énergie, les émissions de CO2, le développement des sources énergétiques, la situation des certifications greenproperty, l’évaluation des cinq dimensions greenproperty, l’évolution des cours, les valeurs d’inventaire (ex Coupon), la distribution totale ainsi que la répartition géographique des immeubles du fonds ne font pas partie des autres informations et sont soumises à des opérations de contrôle au sens des Normes d’audit suisses (NAS 720).





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Rapport annuel révisé Credit Suisse Real Estate Fund Green ......ȩ Gilbert Eyb, membre, Legal Aucune activité significative en dehors de la direction du fonds ȩ Thomas Federer,