Cuprins

INTRODUCERE . . . . . . . . . .3

I. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE . . . . . .5

I.1 Noţiuni generale si condiţii limitative. . . . . .6

II. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII. . . . . .8

III. CONFIRMAREA DEZINTERESĂRII ŞI CALIFICĂRII

EVALUATORUL. . 9

IV. ANALIZA PIEŢII FUNICIARE. . . . . . . 10

V. PROCESUL EVALUĂRII. . . . . . . . .14

V.1 Caracteristica obiectului evaluării. . . . . . .14

V.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari. . . . . .15

V.3 Abordarea analizei comparative a vinzarilor. . . . .17

V.3.1Metoda analizei comparative a vinzarilor . . . . . .19

V.3.2Metoda alocaţiei. . . . . . . . . .22

V.3.3Metoda extracţiei. . . . . . . . . .25

V.4 Abordarea venitului. . . . . . . . .31

V.4.1Metoda reziduala. . . . . . . . . .33

V.4.2VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE. . . . .36

CONCLUZII. . . . . . . . . . .37

BIBLIOGRAFIE. . . . . . . . . . .38

ANEXE. . . . . . . . . . . .41

Anexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19. . . . . . .42

Anexa nr.2 Preţul mediu al unui sector de teren comercial

în Chişinău, în mai, 2011. . . . . . . . .43

1

EVALUAREA TERENULUI AFERENT BARULUI „MEASNOI”, SECTOR

CIOCANA, STRADA VOLUNTARILOR 15 A.

Scrisoare de însoţire

Stimate, d-mna Sănduţa Tatiana,

Conform Contractului Nr. XXXX din XX. XX. XXXX încheiat între Dv-stră şi firma

“XXX” S.R.L. în numele directorului general, a fost efectuată evaluarea lotului de teren,

amplasat în oraşul Chişinău, sector Botanica, str. Grenoble, 153/3.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a lotului de teren pentru vînzare –

cumpărare.

Obiectul evaluării reprezintă prin sine un lot de teren cu suprafaţa de 2,8 ari, pe care este

amplasat magazinul “Measnoi ”.

Evaluarea imobilului a fost efectuată în conformitate cu situaţia existentă pe piaţă în luna

aprilie, anul 2011. Cercetările şi analiza pieţei prezentate în raport au fost realizate în perioada

27.04.2011 – 23.05.2011.

Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile,

ne permite să concluzionăm, că valoarea de piaţă a lotului de teren aferent magazinului

„Measnoi” evaluat la data evaluării – 23.05.2011, luând în consideraţie condiţiile restrictive şi

supoziţiile admise, constituie în total: 1636000. lei sau 97000 euro (un million şase sute

treizeci şi şase mii lei).

Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, încheieri şi altă informaţie, obţinută

în urma cercetării pieţei imobiliare şi amplificate de practica şi cunoştinţele profesionale ale

evaluatorului. Raportul de evaluare propus atenţiei Dumneavoastră a fost executat cu cea mai

mare răspundere şi sârguinţă, în deplină corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la

activitatea de evaluare din 18.04.02 ( M.O. Nr. 102 din 16.07.02) Regulamentul Provizoriu

privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova

nr.958 din 04.08.2003 şi Standardele profesionale europene aprobate pentru evaluarea

proprietăţilor imobiliare.

Dacă apar careva neclarităţi, sunteţi rugat să ne informaţi necondiţionat.

Vă mulţumim pentru posibilitatea de a vă oferi servicii!

Director "XXX" S.R.L. Vişnevscaia Liudmila

2

INTRODUCERE

Activitatea de evaluarea reprezinta procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă,

ţinând cont de anumiti factorii fizici, economici, sociali , ce au influenţă asupra valorii bunului.

Evaluarea stă la baza negocierii dintre vânzător și cumpărător, sau se constituie ca preț de pornire a

licitațiilor organizate special pentru vânzare.

Oricare ar fi modalitatea de evaluare trebuie precizat faptul că ea nu este văzută în acela și fel de

cele două părți direct implicate în operațiune:

• pentru vânzător este o operație de lichidare a patrimoniului deținut;

• pentru cumpărător reprezintă o investiție sau, mai simplu,un plasament de capital.

În toată lumea, pământul și clădirile reprezintă unul din cele mai mari și mai valoroase active ale

statelor, municipalităților, firmelor și ale persoanelor fizice.

Disciplina evaluării a devenit tot mai sofisticată ca răspuns la noile situaţii. Evaluatorii folosesc

tehnici moderne de culegere, analiză şi utilizare a informaţiilor pertinente valorii proprietăţii şi

utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire susţinută, inspiră încredere şi

influenţează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau împrumută

bani asiguraţi de proprietăţi imobiliare.

Evaluarea este o analiză, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea

unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite proprietăţi, exprimată de o persoană imparţială,

specializată în analiza şi evaluarea proprietăţilor.

Conform standardelor profesionale, evaluatorul este o persoană cu o bună reputaţie care:

1. a obţinut o calificare corespunzătoare de la o instituţie de învăţământ/instruire recunoscută

sau o calificare universitară echivalentă;

2. are o experienţă corespunzătoare şi este competentă să evalueze întreprinderi în domeniul

său de activitate şi în zona sa geografică.

În afara acestor condiţii care asigură intrarea liberă în cadrul profesiei, evaluator poate fi:

• persoana care este membru deplin al unei asociaţii profesionale recunoscute;

• persoana nominalizată de instanţa judecătorească.

Evaluarea bunurilor imobile este de fapt o activitate profesională complexă care necesită din partea

evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi.În cadrul acestei activităţi,pe linga baza

legislativa a procesului de evaluare,se includ si norme ,reglementări juridice, economice etc.

Evaluatorul trebuie să cunoscă bine legislaţia, aplicarea corecta a metodelor actuale de evaluare, să

3

aibă acces la informaţie sigură şi completă privind piaţa imobiliară, totodată o atenţie mare se

acordă bunei reputaţii a evaluatorului, proceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii.

Procesul de evaluare cuprinde in sine o serie de proceduri care trebuie să fie îndeplinite

respectînd normele de evaluare. Raportul de evaluare se elaborează pe anumite principii, în

conformitate cu practica internaţională, Standardele Naţionale şi Europene, şi nacesitatii

clientului.

Lucrarea data, prezinta o analiza a pietii imobiliare,punindu-se accent in deosebit pe

particularitatile pietii comerciale si a celei funciare. Presupune definirea valorii bunului imobiliar

dupa tipul, scopul, metodologiile de evaluare si estimare a valorii imobilului in baza standartelor

nationale de evaluare.

Este formata din cinci capitol, care in totalitate cuprinde un raport de evaluare integrat.

Primul capitol al acestei lucrări ”Difinirea misiunii de evaluare „ descrie misiunea evaluarii

care de fapt identifica obiectul evalurii, tipul,drepturile asupra acestuia,scopul evaluarii

bunului,precum si conditiile limitative ce stau la baza evaluarii.

Cel de-al doilea capitol ”Certificatul calităţii evaluării” evidenţiaza faptul că evaluatorul

trebuie să efectueze evaluarea obiectiv,urmind in mod correct prevederile bazei legislative in

domeniul de evaluare pentru evitarea pe viitor a unor eventuale conflicte cu potentialii client cit si

cu firma in care activeaza

Capitolul trei, prezinta supoziţiile şi restricţiile principale condiţii le limitative care au scopul

de a proteja evaluatorul şi beneficiarul de eventualele litigii ce pot apărea în decursul evaluării cît şi

în perioada de după evaluare.

Capitolul patru”Analiza pietii funiciare” cuprinde informaţia şi date despre situaţia pe piaţa

imobiliară.

Capitolul cinci “ Procesul de evaluare “ cuprinde informaţia şi paşii procesului de evaluare. Etapele

peocesului de evaluare, metodele de evaluare, precum si caracteristica obiectului evaluării

Capitolul şase ”Reconcilierea valorii estimate” reprezinta ultima etapă a procesului de evaluare,

etapă în care se determină valoarea de piaţă a bunului imobil luînd în consideraţie scopul evaluării

Pentru evaluarea bunului imobil s-au luat în considerare următoarele abordări:

1.Abordarea comparativă a vînzărilor

1. Metoda analizei comparative a vînzărilor

2. Metoda alocaţiei

3. Metoda extragerii

2.Abordarea veniturilor

1. Metoda reziduală

4

Lucrarea a fost efectuata in scopul evidentierii importantei evaluarii ca activitate,ca parte

integranta a sistemului economic a tarii,necesitatilor respectarii normelor si a intregului cadru

legislativ, precum si familiarizarea practica cu intreg procesul de evaluare a unui bun imobil.

Tabelul 1: Identificarea obiectului evaluării

Numele beneficiarului/

Numele evaluatorului

Beneficiar: Sănduţa Tatiana

Evaluator: Vişnevscaia Liudmila

Adresa beneficiarului Or. Chişinău, Cuza –Vodă 12/6

Adresa evaluatorului Or. Chişinău, str.Zelinschi 2

Baza juridică a efectuării evaluării Contract nr. XXX din XX.XX.XXXX

Scopul evaluăriiAprecierea valorii de piaţă a obiectului

evaluării

Destinaţia evaluării Vînzarea – cumpărarea obiectului evaluării

Data evaluării 27.04.2011

Graficul lucrărilor de evaluare 20.04.2011 – 27.04.2011

Tipul raportului de evaluare Raport în formă scrisă

Descrierea obiectului evaluării

Adresa obiectului Or. Chişinău, str. Grenoble 153/3

Tipul obiectului evaluării Obiect comercial

Dreptul de proprietate Privat (deplin)

Destinaţia evaluăriiConsultarea clientului privind valoarea de piaţă

a obiectului evaluării

Cea mai bună şi eficientă utilizare cu

îmbunătăţirile existente

Se exploatează în calitate de obiect comercial

(magazin)

Importanţa istorică, culturală, arhitecturală a

obiectului evaluăriiNu a fost depistată

Potenţialii cumpărători Nu au fost depistaţi

Pericole generate de mediul înconjurător Nu au fost depistate

Importanţa ştiinţifică, recreativă a obiectului

evaluăriiNu a fost depistată

Cursul valutei euro la data evaluării [43] 1 euro – 16,8949 lei

5

Sursa: Completat de autor în rezultatul identificării obiectului evaluării

1.Definirea misiunii de evaluare

Procesul de evaluare este o consecuvitate de proceduri, care sunt utilizate de catre

evaluator pentru a estima valuarea bunului imobiliar.De regulă,lucrările de evaluare sunt precedate

de desfaşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile,

tehnice şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar.Dat fiind faptul că conţinutul

lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a

fi estimată,prevederiile legislaţiei şi standartelor profesionale.

Una din etapele de evaluare este Definirea misiunii de evaluare care este efectuată de evaluator

în comun cu benificiarul serviciilor de evalure şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de

defăşurare a lucrărilor de evaluare.Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:

indentificarea obectului;

identificarea drepturilor patrimoniale asupra obectului evaluării;

indentificare scopului evaluarii;

definiţia tipului valorii estimate;

idetificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;

indentificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.

Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresă poştală.Identificarea include

descrierea completă a bunului imobiliar evaluat,precum şi starea în care se află bunul.

Identificarea completă presupune,pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice a

obiectului,descrierea legală a bunului imobil,efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile

asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci şi de

drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căruia sunt evaluate, poate să posede

doar, de exemplu, dreptul de arendă sau dreptul de administrare economică. Bunul imobiliar poate

avea servitude pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitude stabilite în

folosul altor bunuri imobiliare,la fel dreptul de proprietate pote fi limitat de diferite reglamentări de

stat.Astfel,pentru a determina valuarea bunului imobiliar trebuie de ţinut cont de toate aspectele

legale. Evalurarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită,deoarece valoarea unui

obiect variază în timp. De regulă,data evaluării coincide cu data ultimii inspectări a bunului

imobiliar,efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi conjucturii pieţii.

6

I.I.1 Noţiunile utilizate în procesul evaluării1 Noţiunile utilizate în procesul evaluării

Valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării,

între un cumpărător hotărât să cumpere şi .un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă

(nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză,

prudent şi fără constrângere.

Bun imobil – sectoare de teren sau ameliorări amplasate pe ele, clădiri, construcţii, apartamente

şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza pagube directe destinaţiei lor.

Evaluare – procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinând cont de

factorii fizici, economici, sociali etc., ce au influenţă asupra valorii.

Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.

Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.

Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul valorii,

întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de determinare a

valorii obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a

clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu

aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării

şi ţinând cont de uzura lui.

Drepturile evaluate – conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate

asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea

presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale

bunurilor, iar dispoziţia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul să efectueze

diferite tranzacţii cu bunul imobiliar ce-i aparţine conform Legislaţiei în vigoare, dacă aceasta nu

lezează interesele şi drepturile altor persoane, inclusiv înstrăinarea averii în proprietatea altei

persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosire şi împărţire a averii; punerea averii în gaj

(ipoteca), etc..

Element de comparaţie- caracteristica bunului imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiei

imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.

Ajustare-suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil comparabil

pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat.

Metoda cheltuielilor – tipul de evaluare a proprietăţii bazat pe determinarea valorii de construire,

modificare şi exploatare a proprietăţii, cu calculul tuturor tipurilor de deteriorare.

7

Metoda analizei comparative a vânzărilor – tipul de evaluare a proprietăţii pe calea analizei

vânzărilor obiectelor de comparare a activelor după efectuarea corectărilor corespunzătoare în baza

coeficienţilor corespunzători ce includ diferenţa dintre ei.

Metoda veniturilor – tipul le evaluare a proprietăţii, bazat pe determinarea valorii veniturilor

ulterioare de la utilizarea lui..

Uzura fizică a proprietăţii – uzura proprietăţii condiţionată de micşorarea capacităţii de lucru în

urma atât a învechirii fizice evidente cât şi a influenţei factorilor defavorabili externi..

Obiectul de comparare a proprietăţii – analogul obiectului evaluării ce se utilizează la

calcularea valorii proprietăr.

2. Certificatul calitaţii evaluării

Evaluatorul este obligat:

a) să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu standardele

naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

b) să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din cauza

producerii şi/sau neînlăturării circumstanţelor menţionate la art.21 alin.(2) şi la art.23 alin.(1) în

termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstanţe;

c) să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să determine corect obiectul

evaluării, să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în

considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un

raport de evaluare obiectiv şi argumentat;

d) să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei.

Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării în cazul în

care este:

a) proprietar al obiectului evaluării;

b) fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular de

drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;

c) beneficiar al serviciilor de evaluare;

d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit.a)-c).

Nu se admite intervenţia beneficiarului sau a altor persoane interesate în activitatea

evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării.

Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a

obiectului evaluării.

8

Răspunderea materială a întreprinderii de evaluare faţă de beneficiar pentru rezultatele

evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta se specifică în contractul de prestare a serviciilor de

evaluare.

Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru falsificarea rezultatelor

evaluării, nerespectarea principiilor de independenţă, de conştiinciozitate şi de confidenţialitate

ale evaluării. În cazul depistării încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului,

întreprinderea de evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei.

3.Confirmarea dezenteresării şi calificării evaluatorului

Raportul de evaluare cuprinde o mulţime de supoziţii şi condiţii restrictive care sunt prevăzute

de regulamentul provizoriu ale R.Moldova privind evaluarea bunurilor imobile şi standartele

europene de evaluare şi internaţionale.

Condiţiile limitative reprezinta constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre

evaluator,beneficiarul serviciilor de evaluare,sau de unele acte normative.

Supozitiile si restrictiile raportului de evaluare sint stabilite cu scopul de a proteja interesele

beneficiarilor si a evaluatorilor,printre cele mai importante sint:

1.prezentul raport este autentic doar în întregime şi doar în scopul indicat în el.

2.evaluatorul presupune lipsa factorilor ascunşi,ce influenţează asupra procesului evaluării,

asupra stării proprietăţii imobiliare, construcţia terenului. Evaluatorul nu duce răspundere pentru

existenţa acestor factori ascunşi şii nici nu este obligat să-i testeze.

3.raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului referitor la valoarea de piaţă a

obiectului evaluării şi nu garantează faptul că acesta va fi vîndut în condiţii libere de piaţă la preţul,

egal cu valoarea obiectului,indicat în raporul dat.

4.părerea evaluatorului privitor valorii de piaţă a obiectului evalut este variabilă doar la data

evaluării.Evaluatorul nu duce răspundere pentru schimbările economice, juridice şi a altor factori,

care pot apărea după evaluării, şi pot influienţa asupra pieţii imobiliare, şi respectiv asupra valorii

de piaţă a obiectului evaluării.

5.evaluatorul nu duce răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor de proprietate a

obiectului evaluat sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea lor.Dreptul de proprietate se

consideră autentic.Obiectul evaluării se consideră independent de alte pretenţii sau restricţii decât

cele indicate în prezentul raport.

6.nici benificiarul, nici evaluatorul nu este în drept să utilizeze raportul în alt scop decît cele

indicate în prezentul raport.

9

Raportul de evaluare trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile legislaţiei şi

standartelor de evaluare ale R.Moldova.Evaluatorul trebuie să confirme prin modul de prezentare şi

prin tehnologia sa că;

-afirmaţiile şi faptele, ce se conţin în raportul dat, sunt cosiderate corecte şi autentice;

-analiza informaţiei, opiniile şi concluziile cuprinse în raport corespund legislaţiei în vigoare,

cerinţelor standartelor profesionale europene, aprobate pentru evaluarea proprietaţilor imobiliare;

-analiza, părerile şi concluzia coincid cu supoziţiile şi restricţiile luate în consideraţie şi

reprezintă părerea personală, independentă şi profesională a evaluatorului;

-evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectivă, vizavi de obiectul evaluării şi este

liber de orice angajament suplimentar (cu excepţia angajamentelor faţă de îndeplinirea prezenţei

lucrări) faţă de careva din părţi, legate de evaluarea obiectului imobiliar.

-plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului evaluat, de

asemenea nu ţine de plata prestabilită, stabilită în favoarea clientului.

-evaluatorului, Vişnevscaia Liudmila, a inspectat terenul la faţa locului la data de 22.04.2011;

4. Analiza pietii funiciare in Moldova

Piata imobiliara reprezinta un set de mecanisme special prin intermediul carora se transmit

drepturile de proprietate si interesele legate de aceasta se stabilesc preturile si se repartizeaza,spatiul

de gestionare

Unul dintre segmentele pietii imobiliare il constituie piata funciara care functioneaza in economia

de piata în rînd cu piaţa muncii si piaţa capitalului .Piaţa funciara include aceleaşi mecanisme ca şi

restul pieţilor:cererea,oferta,preţul,concurenţa .Însa spre deosebire de restul pieţilor, piaţa funciara

este inelastica, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat.

La rindul sau piata funciara(terenurilor) este reprezentata de urmatoarele sectoare:piata terenurilor

agricole,piata terenurilor constructiilor locative,piata loturilor constructiilor individuale,piata

loturilor constructiilor comerciale,s.a.

Piata loturilor de teren pentru construcţii locative

Până recent a existat o metodă destul de răspândită de achiziţionare a terenului în proprietate

privată. Fusese suficient de a lua lotul în chirie, de a începe construcţia şi apoi de a-l privatiza la

preţ normativ, drept cel aferent la clădire. Totuşi, de când au încetat licitaţiile de vânzare a dreptului

de arendă asupra loturilor libere, sursa dată practic s-a epuizat. Primăria deocamdată nu produce

realizarea loturilor de la licitaţii. În această situaţie vânzătorii privaţi reprezintă sursa unică de ofertă

pe piaţa. Şi aceştia menţin preţurile şi nu le micşorează, indiferent de discuţii despre criză şi chiar o

oarecare micşorare a volumului de vânzări. Cu toţii au ocupat o poziţie de aşteptare. Ultima licitaţie

10

de vânzare a terenului din capitală pentru construcţie a avut loc în septembrie anului 2006. De

atunci sursa deschisă de aflux al loturilor pe piaţa primară, de fapt, a fost blocată. La şedinţa

consiliului municipal din 22 mai 2008, a fost pusă întrebarea despre ţinerea concursului deschis de

alegere a organizatorului licitaţiilor funciare. Comisia de organizare a licitaţiilor funciare în

Primăria capitalei a totalizat concursul de alegere a operatorului vânzărilor de licitaţie. Loturile de

teren din nou se vor vinde la licitaţii publice. Ofertele la licitaţii şi cele ale concursului comercial

indiscutabil vor fi cu interes pentru cumpărători

Piaţa loturilor de teren din municipiu geografic se pot diviza în câteva părţi condiţionate, pentru

care sunt specifice tendinţele proprii de dezvoltare. Separat se poate examina partea centrală, cea de

prestigiu a oraşului. Dar acolo practic nu au mai rămas loturi libere. Tranzacţiile sunt de caracter

unic, exclusiv, de aceea este foarte dificil de a deduce pentru acestea costul de piaţă mediat. Se

înregistrează majorarea ofertei de terenuri cu destinaţie agricolă, referitor la loturi de teren pentru

construcţie. Aici oferta prevalează asupra cererii. Actualmente pe piaţa imobilului a apărut o

tendinţă nouă în domeniul imobilului extravilan. Se au în vedere orăşele cu vile. Se poate găsi

variante de amplasare la cinci-opt km de la capitală. Ceea ce uneşte toate aceste proiecte este

corespunderea “tradiţiilor europene de arhitectură şi cerinţelor moderne faţă de construcţie a

imobilului extravilan confortabil şi inofensiv”. În orăşele se prevede infrastructura independentă:

centru de afaceri, supermarkete, cafenele şi baruri, centru de fitness, farmacii, terenuri de joacă

pentru copii. În ultimul timp oamenii tot mai des preferă casa proprie spaţioasă în suburbii ecologic

curate, în oraşe liniştite sau orăşele închise.

Terenurile de pamant sunt o resursa limitata, iar cele asigurate cu toate comunicatiile sunt chiar

in deficit. Din cauza ofertei limitate preturile au ramas la nivelul anului trecut.

Plus, s-au stabilizat preturile atat la terenurile de calitate avand toate comunicatiile, cat si la loturile

fara comunicatii, fiecare categorie avand cumparatorii sai. Cele dintai sunt solicitate de persoanele

care doresc sa inceapa imediat constructia. Acesti cumparatori au nevoie ca sectorul sa aiba

infrastructura dezvoltata, iar terenul de pamant sa fie asigurat cu toate comunicatiile. Terenurile fara

comunicatii sunt cumparate de cei care planifica sa inceapa constructia in urmatorii 3-5 ani. Pentru

ei comunicatiile nu sunt atat de importante ca pretul pamantului. Din acest considerent preturile la

loturile unde lipsesc conductele municipale de gaz si apa si cu caile de acces proaste sunt mult mai

joase. In cazul acestor terenuri la intrebarea despre comunicatii si drumuri vanzatorii raspund: „in

perspectiva va exista totul”.

Pretul a 100 m. p. de pamant pentru constructia unei cladiri rezidentiale in regiunea parcului

Valea Morilor (initial Lacul Comsomolistilor) si intre str. Neaga si str. Belinski din sectorul

Buiucani constituie 20.000-25.000€. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construirea

caselor de locuit private. Pretul a 100 m. p. de pamant in alte zone ale orasului cu o densitate mare a

11

caselor de locuit private reprezinta: la Sculeni – 10 mii €; Buiucani, in regiunea uzinei “Alfa” – 10-

12 mii €; Schinoasa – 5-7 mii €; in regiunea Universitatii Agrare – 5-8 mii €; Botanica de Jos – 8-10

mii €; regiunea noului centru comercial “Megapolis Mall” de pe str. Computerelor – 8-10 mii €; in

regiunea Universitatii Tehnice de pe str. Studentilor – 12-15 mii €. Pretul a 100 m. p. de pamant in

localitatile din apropiere, cum ar fi Tohatin, Colonita, Cricova, Bacioi, Truseni, Sangera si in

cooperativele de constructie a vilelor, amplasate nu departe de oras, cu conditia disponibilitatii

tuturor comunicatiilor constituie 1-3 mii €. Staucenii se considera cea mai scumpa suburbie, fiind

practic in limita orasului. Costul a 100 m. p. constituie 5-6 mii €. Din inovatiile legislative merita de

mentionat modificarile facute la Codul Funciar in anul 2010, care permit constructia caselor de

locuit private pe terenurile cu destinatia „agricola”, daca acestea se afla in raza localitatii, fara

modificarea statutului terenului. Fara indoiala, acest fapt va inviora piata loturilor de pamant.

Loturi pentru clădiri de vilă

La acest segment al pieţei imobiliare se poate referi toate obiectele imobiliare ale clasei date,

amplasate în raza de 10-20 km de la oraş, atât în localităţi, cât şi în întovărăşiri pomicole (ÎP). Rolul

determinant îl joacă prezenţa minimului de infrastructură şi comunicaţii sau probabilitatea

dezvoltării acestora în perspectivă.

Indiferent de unele încetiniri ale ritmurilor de creştere a preţurilor la această clasă imobiliară,

acestea totuşi au fost puţin mai mari decât ritmurile de creştere la imobil în total în mun. Chişinău.

Preţurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 până la 4000 euro în funcţie de apropierea ÎP

de Chişinău, nivelul dezvoltării infrastructurii şi grad de prestigiu al acestuia.

Micşorarea cererii la loturi în a doua jumătate 2008 este legată, pe de o parte, de sezonalitatea

vânzărilor clasei date a imobilului şi, pe de altă parte, de situaţia financiară şi economică instabilă.

În anii precedenţi creşterea continuă a preţurilor la imobil îmboldea o anumită cerere de loturi şi în

perioadă tomnatică. Posibilitatea de cumpărare a imobilului la preţuri stabilite primăvara, la

aşteptarea stabilirii nivelului mai înalt de preţuri primăvara următoare impunea o anumită parte a

cumpărătorilor potenţiali să efectueze cumpărarea toamna. În a doua jumătate a anului 2008

tendinţa dată s-a modificat. Aşteptarea scăderii preţurilor la imobil reduce cererea cumpărătorilor

potenţiali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la rândul său, cel mai probabil, va duce la micşorarea

afluxului de investiţii şi încetinirea ritmurilor dezvoltării infrastructurilor ÎP.

Ţinând cont de situaţia actuală, atât în lume, cât şi în interiorul ţării, se poate presupune, că în

anul viitor cererea de clădiri finite ieftine, utile pentru locuinţă, amplasate în apropierea Chişinăului,

nu se va micşora. Deficitul masei monetare poate chiar puţin îmboldi cererea la acestea. Simultan

urmează de aşteptat micşorarea cererii de loturi libere pentru construcţie.

Loturi de teren pentru construcţie comercială

12

În segmentul dat al pieţei imobiliare observăm doar stagnarea creşterii costului se considera ca

loturile lichide reprezintă un deficit, de aceea acestea îşi menţin costul, iar unele chiar se vor

scumpi. Înainte de toate, acestea sunt loturi mici pentru construcţie comercială şi de oficiu cu

infrastructura deja dezvoltată având suprafaţă de cel mult 5 ari.

La momentul dat eroarea vânzătorilor loturilor de teren constă într-aceea, că aceştia privesc

vânzarea lotului de teren drept vânzarea suprafeţei lotului însăşi, cumpărătorii la rândul său privesc

lotul de teren drept posibilitatea construcţiei pe acesta a unui obiect imobiliar. Astfel 2 diferite loturi

cu aceeaşi suprafaţă pot varia foarte mult prin aceea, că unul are suprafaţa de construcţie 80% şi

celălalt 35%, unul având capacitatea de altitudine maximă de 16 etaje, iar celălalt 3 etaje. În

majoritatea cazurilor vânzătorii îşi puneau în vânzare loturile de teren fără un Certificat de

urbanism, proiect, Autorizaţie de construcţie şi alte documente, din cauza cheltuielilor de timp şi

financiare sporite, dar aceasta este practica mondială când lotul se vinde cu documentaţie pregătită

pentru viitoarea clădire. Dat fiind cele expuse,se poate mentiona că la micşorarea cererii de loturi

de teren, pregătirea documentelor privind lotul de teren va fi un argument important pentru vânzător

la vânzarea acestuia, astfel micşorându-se termenul vânzării şi obţinându-se costul convenabil.

Costul de piaţă al loturilor de teren pentru construcţie în mun. Chişinău pentru perioada dată în

funcţie de destinaţie în medie a constituit:

1. Destinaţie social-culturală 25 000 – 35 000 euro / 1 ar. Costurile vânzării maxime în mărime

de 50000-100000 euro / 1 ar, se observă la loturi de teren mici amplasate pe artere principale ale

sectoarelor mun. Chişinău: Bd. Dacia, Decebal, Traian, Moscova, M.Bătrân, C. Ieşilor, parte de

oficii a sectorului Centru, perimetru str.Tighina, Mateevici, T.Ciorbă, 31 august şi separat bd.

Ştefan cel Mare;

2. Destinaţie industrială 5000-8000 euro / 1 ar;

3. Destinaţie de locuit (pentru case de locuit cu multe etaje) 17000-25000 euro / 1 ar.

Factorilor ce afectează valoarea terenului

In general valoarea unui teren urban este determinată de gradul de atractivitate al acestuia, grad

determinat de nivelul de servicii şi de locuri de muncă oferit. Acest grad de atractivitate este

generat de urmatorele grupe de factori:

economici;

sociali;

administrativi, politici şi juridici;

de mediu;

13

Un factor important este amplasamentul. Accesibilitatea către locurile de muncă şi către

diverse servicii urbane reprezintă argumente care influenţează decizia actorilor urbani, publici şi

privaţi, privind alegerea unui amplasament. De exemplu, amplasarea unui edeficiu va ţine seama

de accesibilitate şi de calitatea cadrului înconjurător. Perspectiva unui venit şi a nivelului de

impozit pe teren influenţează alegerea amplasamentelor comerciale.

Alt factor îl reprezinta venitul care poate fi generat de construcţie, aspect care se oglindeşte

în tipul de folosinţă a terenului şi de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit. In acest

caz, valoarea terenului urban este puternic influenţată de politica de utilizare a terenului urban,

politică organizată de autorităţile publice locale şi/sau centrale.

Factorul costului economic al terenului care este determinat de investiţiile în infrastructură

şi de investiţiile în serviciile publice. Costul economic al terenului creează baza stabilirii valorii

terenului şi determină diferitele valori ale terenurilor urbane. Aceste două aspecte sunt cruciale

pentru activităţile pieţei de terenuri şi pentru stabilirea chiriei pe terenurile urbane.

Factorul de utilitate socială. Acesta nu este capabil să regleze preţul de piaţă al terenurilor

urbane pe baza unei competiţii libere, dar poate influenţa nivelul de atractivitate care este

conţinut în preţul terenului. Această valoare este creată de investiţii şi de deciziile planificării

urbane şi este legată de acţiuni de expropriere .

5. PROCESUL EVALUARII

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către

evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

În scopul estimării valorii de piaţă a obiectului dat au fost executate următoarele proceduri:

Identificarea obiectului evaluării şi drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului

evaluării, studierea documentaţiei tehnice, etc.;

Colectarea şi analiza informaţiei necesare pentru estimarea valorii de piaţă;

Aplicarea metodelor de evaluare:

- metoda cheltuielilor;

- metoda analizei comparative a vânzărilor;

- metoda venitului;

Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;

Întocmirea raportului de evaluare.

14

5.1 Caracteristica obiectului evaluarii

Tabelul 2: Caracteristica terenului

Denumirea Caracteristica

Adresa obiectului Mun.Chisinau,str. Grenoble 153/32. Amplasarea sectorul Botanica3.Particularitati locale de amplasare:  - iesire la magistrale mari este - accesul transportului inalt -amplasarea in raport cu strada principala pe strada secundară

- intensitatea deplasarii transportului pe strada

 

- particularitatile ecologice a raionului deplasarea in ambele direcţii  corespund normelor

4. Destinatia bunului imobilmagaziné (cea mai buna si eficienta utilizare a lotului de teren este utilizarea in calitate de obiect cu destinatie d café-bar)

5. Relieful imprejurimii linistit6. Suprafata lotului de teren 0,28ha (cu dreptul de proprietate) 7. Seismicitatea terenului 7 (sapte) baluri8. Forma terenului dreptunghiulară9. Lotul de teren este marginit:  - la nord-est construcţii- la nord-vest Cladiri de locuit- la sud-vest Str. Grenoble- la sud-est Str. Grenoble10.Retelelele ingineresti:  - apeduct este - canalizare este - incalzire este - electricitate este - telefon exista - alimentarea cu gaz exista

11.Factori esentiali evidentiati din amplasarea obiectului

obiectul evaluarii dispune de atractivitate comerciala in calitate de oficiu si prezinta interes pentru investirea capitalului potentialilor investitori

12. Distanţa pină ladrum Apropiat13.Tipul drumului şosea de tip greu (asfalt)

15

14. Sursa informatiei inspectarea naturala a obiectului

5.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari

Cea mai buna si eficienta utilizare este un concept utillizat de Standardele Internationale de

Evaluare si este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu

se contine in Standardele Europene de Evaluare[5.aliniatul14].

Principiul celei mai bune si eficiente utilizari este definit ca utilizarea cea mai probabla a

bunului, care este posibila din punct de vedere fizic si justificata in mod corespunzator,

admisibila din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere economic si din care rezulta

cea mai mare valoare a bunului supus evaluarii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este

considerate cea mai buna asi eficienta utilizare si va corespunde definitiei valorii de piata.

Principiul celei mai bune si eficiente utilizari ia in consideratie factori majori ce

influienteaza valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, intrunind si alte

principii de evaluare mentionate anterior.

Tabelul 3: Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

Indicii cafe-bar oficiu magazinPlata de arendă 1m²/lunar, € 14 13 16

Deduceri pentru spaţiile libere, % 15 25 20Rata de capitalizare,% 25 30 34

Alte venituri, €/an - - 1000Cheltuielile operaţionale, % 30 30 35

Argumentarea celei mai bune şi eficiente utilizări

Venitul Brut Potenţial,€ 47040 42680 53760Deduceri, € 7056 10670 10752

Venitul brut efectiv, € 39984 32010 43008Cheltuielile operaţionale, € 11995 9603 15053Venitul operaţional net, € 27989 22407 27955

Coeficientul de capitalizare 0,25 0,3 0,34

valoarea obiectului, € 6997 6722 9505

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

16

Luînd în consideraţie rezultatele obţinute, putem concluziona că utilizarea obiectului

evaluării de către proprietarul acestuia în calitate de bar este eficientă

Estimarea ratei de capitalizare se realizează utilizînd metoda cumulativă care presupune

însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a ratei de capitalizare:

R = Rf.r. + Rl + Rm.i.+ Rr + Rn..r. , (3.1)

Unde: Rf.r – rentabilitatea fără risc;

Rl – prima pentru riscul lichidităţii reduse;

Rm.i - prima pentru managementul investiţional;

Rr – prima pentru risc;

Rn.r.- norma de restituire a capitalului.

Rata reală a rentabilităţii se determină în baza analizei investiţiilor financiare fără risc sau

cu risc minim stabilită pentru toate investiţiile din economia naţională şi constituie la data

evaluării, conform datelor Băncii Naţionale a Moldovei – 8%.

Prima pentru managementul investiţional depinde de complexitatea obiectului supus evaluării,

şi constituie în mediu 1 – 5 %; pentru îmbunătăţirea existentă pe terenul supus evaluării

constituie 2%.

Luînd în consideraţie condiţiile actuale situaţiai economice din ţară şi nu în ultimul rînd

analiza pieţei imobiliare, am considerat că cea mai mare perioadă de expunere pe piaţă o are

salonul cosmetologic. Administrarea acestui tip de imobil comercial este mai riguroasă şi

necesită un spectru larg de cheltuieli aferente dezvoltării activităţii, cît şi personal calificat;

analogic, ar putea fi explicat şi riscul înalt legat de desfăşurarea activităţii specifice saloanelor

cosmetologice.

Analizînd amplasamentul obiectului evaluării, cît şi situaţia mediului înconjurător am

stabilit că cea mai bună şi eficientă utilizare ar fi în calitate de restaurant -cafe, dat fiind faptul că

în această zonă reţeaua de restaurante nu este densă acesta reprezinta cea mai buna şi eficienta

utilizare.

5.3 Abordarea analizei comparative a vînzărilor

Abordarea vînzărilor comparabile presupune estimarea valorii de piaţă a lotului de teren

în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute

recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.

Abordarea vînzărilor comparabile se aplică în baza următoarei proceduri standarde:

definirea misiunii de evaluare;

colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării proprietăţilor comparabile;

17

identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;

determinarea mărimii ajustărilor şi corectarea preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare

comparabile;

analiza preţurilor ajustate ale proprietăţilor comparabile pentru a determina valoarea de

piaţă a proprietăţii evaluate.

Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului

evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei; aici evaluatorul determină numărul

vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau

diminuarea preţurilor bunurilor imobile comparabile şi sunt aplicate în consecutivitatea:

1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

2) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;

3) ajustarea pentru condiţiile vînzare;

4) ajustarea pentru condiţiile pieţei – data tranzacţiei;

5) ajustarea pentru amplasare şi condiţiile fizice.

Ajustarea pentru dreptul de proprietate – preţul bunului imobil depinde de avantajele

obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dacă dreptul de proprietate asupra

obiectului evaluării este absolut, iar cel al bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi

reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectări ale preţului de vînzare a obiectului comparabil,

mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.

Ajustarea pentru condiţiile de finanţare – estimarea acesteea depinde de acordul între

cumpărător şi vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este

aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat în

scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd

cumpărătorului un credit ipotecar.

Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar

fi termenii restrînşi de vînzare a lotului de teren, existenţa unei relaţii speciale între părţile

implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor

pe piaţa imobiliară în perioada între data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului

imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general,

schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile, etc.

Ajustarea preţurilor pentru amplasare este efectuată în cazurile cînd amplasarea

bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării.

18

Ajustarea preţurilor pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între

caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare

caracteristică în parte.

Ajustarea preţurilor pentru caracteristicile economice este efectuată în cazul

evaluării loturilor de teren care generează venit. În cadrul acestor caracteristici sunt incluse:

cheltuielile operaţionale, calitatea administrării, plata de arendă, condiţiile şi termenii

contractului de arendă.

Ajustarea preţurilor pentru diferenţierea în modul de folosinţă este efectuată în cazul

cînd modul de folosinţă curent al lotului de teren comparabil, diferă, dar nu esenţial, de modul de

folosinţă ale obiectului evaluării.

Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil se aplică în

cazul cînd în tranzacţia de vînzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sînt

considerate imobile: cum ar fi: utilaje şi echipamente de producţie, mobilier, ş.a.

5.3.1 Metoda analizei comparativă a vânzărilor

Metoda vinzarilor comparabile [2, capitolul 4] este cea mai des utilizata pentru estimarea

valorii terenului si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari

comparabile. Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similare

proprietatii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice.

Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile: evaluatorul

trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul evaluat, pentru

caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in special daca

ajustarile necesare sunt destul de inseminate.

De regula vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale

terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea

de comparative adecvata. Prin reducerea pretului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in

marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie.

Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul nelinear al valorii

terenului. Odata cu cresterea suprafetei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca.

Metoda analizei comparative a vînzărilor este cea mai utilă metodă atunci când recent au

fost vândute un număr de bunuri imobile similare, sau în prezent ele sunt puse în vânzare în piaţa

bunului imobil evaluat. Folosind această metodă un evaluator obţine un indicator de valoare prin

comparaţia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vânzări comparabile.

19

Preţurile de vânzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au

tendinţa de a indica un interval în care se va afla valoarea bunului imobil studiat.

Un evaluator estimează măsura similarităţii sau diferenţele dintre bunul imobil studiat şi

vânzările comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaţie.

drepturile transmise

condiţiile de finanţare

condiţiile de vânzare

cheltuialile făcute imediat după cumpărare

condiţiile pieţei

amplasarea

caracteristicile fizice

caracteristicile economice

utilizarea

După aceea se aplică ajustări în bani sau în procente la preţul vânzării fiecărui din bunuri

imobile comparabile. Ajustările se fac la preţurile vânzărilor deoarece preţurile acestor bunuri

imobile sunt cunoscute, atunci când valoarea obiectului studiat nu este cunoscută. Prin această

procedură comparativă evaluatorul estimează valoarea definită în problemă la o dată anumită.

Aşa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizării la fel poate fi extrasă

prin analiza comparaţiei vânzărilor. În metoda comparaţiei vânzărilor evaluatorii consideră

acestea date, dar nu le tratează ca elemente de comparaţie. Aceşti factori de obicei sunt folosiţi în

metoda capitalizării venitului.

Metoda se bazează pe două comparaţii a vânzărilor pe piaţă pentru a determina corecţia în

unul dintre elementele de comparaţie. În acelaşi timp, implicarea în vânzarea de obiecte

comparabile trebuie să fie identică în toate modurile, cu excepţia unuia pe care ajustarea se

efectuează.

20

Tabelul 4.Calcularea valorii de piaţă a terenului prin analiza comparativă a vânzărilor

Elemente de comparaţie, indici

terenul evaluat

Terenurile similare

sec. Botanica, str. Grenoble,

153/3

sec. Buiucani, str. Vasile Lupu

sec. Buiucani, str.

Ion Calimachi 16

sec.Buiucani, str. Călinescu

sec.Centru, str. A.

Cosmescu

Preţul de ofertă, €   95000 140000 85000 65000

Sursa www.999.md www.999.md www.999.md www.999.md www.999.mdSuprafaţa, ari 2,8 4,8 7 3,5 3,37

Preţul de ofertă a 1 ar, €   19792 20000 24286 19288

Dreptul de proprietate privat privat privat privat privat

corecţia   1,0 1,0 1,0 1,0

preţul corectat,€   19792 20000 24286 19288Condiţiile de

finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă de piaţăcorecţia   1,0 1,0 1,0 1,0

preţul corectat,€   19792 20000 24286 19288Condiţiile tranzacţiei de piaţă de ofertă de ofertă de ofertă de ofertăcorecţia   0,9 0,9 0,9 0,9

preţul corectat,€   17813 18000 21857 17359Data vînzării   aprilie 2011 aprilie 2011 aprilie 2011 aprilie 2011

corecţia   1,0 1,0 1,0 1,0

preţul corectat,€   17813 18000 21857 17359corecţia

(Amplasarea)   1,3 1,3 1,3 0,6Distanţa la centru,

km 2 1 1 1 4corecţia   0,99 0,99 0,99 1,02

21

starea ecologică satisfăcătoare satisfăcătoare satisfăcătoare satisfăcătoare satisfăcătoarecorecţia   1,0 1,0 1,0 1,0

corecţia la suprafaţă

  0,97 0,8 0,98 1

configuraţia (forma) neregulată neregulată neregulată neregulată neregulatăcorecţia   1,0 1,0 1,0 1,0

panta, grade 5 6 10 4 7corecţia   1,00 1,03 1,00 1,01

reţele inginereşti + + + + +Corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00accesul

transportului şi pietonilor bună bună bună bună bună

corecţia   1,00 1,00 1,00 1,00

vecinătatea + + + + +

corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00

corecţia generală   1,12 0,95 1,14 0,55

preţul corectat,€   22167 19000 27686 10608

corecţia absolută,℅   12 5 14 45

Ponderea   3 4 2 1

Preţul de ofertă corectat mediu

ponderat a 1 ar,€20648

Valoarea terenului evaluat,

€57814

Valoarea terenului evaluat,

lei976762

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

Valoarea de piaţă a terenurilor pentru construirea de proprietăţi imobiliare

comerciale, determinat prin metoda analizei comparative a vânzărilor este de 57814 de

euro, sau de 976762 lei (1euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011).

Efectuarea calcului de ajustări

1. Determinam corecţia dreptului de proprietate. În toate cazurile analizate dreptul de

proprietate este privat. Ajustare 1.0

22

2. Reglarea condiţiile de finanţare. Toate obiectele în discuţie se află în condiţii identice.

corecţia 1.0

3. Reglarea condiţiile de tranzacţie. Preţ de oferă a facilităţi unice supraevaluate cu 10%.

corecţia 0.90

4. Corecţia pentru data vînzării. Obiectele analogice sunt în condiţii identice cu obiectul de

evaluare. Corecţia 1.0

5. Corecţia pentru amplasare. Obiectele analogice nu se afla in condiţii similare cu obiectul

evalut.deacee trebuie sa efectuam ajustarile pentru fiecare sector in parte.

Obiectele analogice nr 1, 2 şi 3 situate in sectorul Buiucani sunt mai ieftine cu 30 % de cît

obiectul evaluat situat la Botanica. Corecţia 1,3 Preţurile în sectorul Centru sunt mai scumpe cu

40%,Ajustarea0,6 iar

6. Distanţa de la centru activităţii de afaceri. În acest caz corecţia se face pentru 1km=1%.

Corecţia Buiucani 0,99,Centru 1,02.

7.Corecţia pentru starea ecologica. Toate obiectele evaluate au o stare ecologică

satisfăcătoare, corecţia 1,0.

8. Configuraţia,fosma lotului.Toate obiectele similare sunt in conditii analogice cu obiectul

evaluat.Corecţia 1

9.Panta.Panta terenului de pîna la 5 grade mareşte valoarea cu 1%, mai mare de 5 grade scade

valoarea terenului cu 1%.

5.3.2Metoda alocaţiei

Metoda alocaţiei [2, al. 107] este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu

construcţii. Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:

a) disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile

similare obiectului evaluării;

b) existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea

bunului imobil complex;

c) corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente

utilizări.

Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei alocaţiei[2, al. 108]:

a) determinarea principalilor factori  de influenţă asupra valorii  bunului  imobil

complex, parte componentă al căruia este terenul evaluat;

23

b) determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului

imobil complex din care face parte terenul evaluat;

c) estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi

bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;

d) ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;

e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;

f) determinarea ponderii valorii terenului în valoarea bunurilor imobile complexe

analogice:

(4.1)

(4.2)

(4.3)

g) determinarea ponderii medie aritmetică:

(4.4)

h) calcularea valorii terenului evaluat:

(4.5)

Tabelul 5.Calcularea valorii de piaţă a Bunului Imobil Complex din care face parte terenul

evaluat

Elementele de comparaţie

Bunul imobil complex evaluat

Bunurile imobile complexe similare

sec. Botanica, str. Grenoble,

153/3

sec. Centru, str. Hînceşti 2

sec. Centru,

bd. Ştefan cel Mare

131/1

sec.Rîşcani,str. Petricani 38/a

Preţul de ofertă, € 550000 625000 695000

Sursa www.999.md www.lara.md

Dreptul de proprietate privat privat privat privatcorecţia 1 1 1

Preţul corectat,€ 550000 625000 695000condiţiile de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă

24

corecţia 1 1 1Preţul corectat,€ 550000 625000 695000

condiţiile de vînzare de piaţă de ofertă de ofertă de ofertăcorecţia 0,85 0,85 0,85

Preţul corectat,€ 467500 531250 590750data vînzarii mai 2011 mai 2011 mai 2011

corecţia 1 1 1Preţul corectat,€ 467500 531250 590750

amplasarea Botanica Centru Centru Rîşcanicorecţia 0,6 0,6 1,2

Preţul corectat,€ 280500 318750 708900suprafaţa construcţiei,

m²280 361 341 950

corecţia 0,99 0,98 0,8Preţul corectat,€ 277695 312375 567120

Accesibilitatea căilor de transport

bună bună bună satisfăcătoare

Corecţia 1 1 0,9Preţul corectat, € 277695 312375 510408Reţele inginereşti + + + +

corecţia 1 1 1Preţul corectat, € 277695 312375 510402

suprafaţa terenului, ari 2,8 7,5 7,6 9,25corecţia 0,89 0,89 0,79

Preţul corectat,€ 247149 278014 403218corecţia generală 0,45 0,44 0,58

corecţia absolută,℅ 55 56 42ponderea 1 2 3

preţul de ofertă corectat mediu

ponderat pentru un bun imobil complex, €

201283

Valoare bunului imobil complex, €

201283

Valoarea bunului imobili complex, lei 3400656

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

Valoarea de piaţă a bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat,

determinată prin metoda analizei comparative a vînzărilor, constituie 201283 euro sau

3400656 lei (trei milioane patru sute mii şase sute cincizeci şi şase)

Efectuarea de calcul de ajustări

1. Determinam corecţia pentr dreptul de proprietate. În toate cazurile dreptul de proprietate este

25

privat. Ajustare 1.0

2. Reglarea condiţiilor de finanţare. Toate obiectele în discuţie se află în condiţii identice.

Corecţia 1.0

3. Reglarea condiţiilor de vânzare. Preţul oferă facilităţi unice supraevaluate cu 15%. Corecţia

0.85

4. Ajustarea la data vânzării. Deoarece toate obiectele analizate analogi au fost oferite spre

vânzare la un acelaşi timp, corecţia de 1,0

5. Ajustare pentru amplasare. Obiectele nr 1 şi2 aplasate în Centru sunt mai scumpe cu 40%.

Corecţia 0,6, Ier obiectul nr. 3 se află la Rîşcani , unde preţurile sunt mai ieftine cu 20%.

Corecţia 1,2

6.Ajustarea pentru suprafata constructiei.Pentru fiecare 50 mp cîte 1%

7. Accesibilitate căilor de transport Obiectele analogice sunt în condiţii identice cu obiectul de

evaluare. Ajustare 1.0 .

Tabelul 6.Determinarea ponderii medii a valorii terenului din valoarea totală a

bunului imobil complex.

Denumirea Bunului imibil complex analogic

valoarea de piaţă a terenului analogic

Valoarea de piaţă a bunului imobil

complex

Ponderea valorii de piaţă a terenului

www.Lara.md, sec. Centru, str. Hîmceşti 2 210750 368500 0,5719

www.lara.md, sec. Centru, str. Ştefan cel

Mare 131/1231560 418750 0,5530

www.lara.md, sec. Rîşcani, str. Petricani

38/a181115 373354 0,4851

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

VPteren = 201283*0,5367 = 108029 €

Valoarea de piaţă a terenului, determinată prin metoda alocaţiei, constituie

108029 euro sau 1825139 lei . (1euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011).

26

5.3.3 Metoda extracţiei

Metoda extracţiei [2, al. 109] se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu

condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa

cărora intră terenuri similare terenului evaluat.

Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei extracţiei[2, al. 110]:

a) determinarea principalilor factori  de influenţă asupra valorii  bunului  imobil

complex, parte componentă a căreia este terenul evaluat;

b) determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului

imobil complex din care face parte terenul evaluat;

c) estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi

bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;

d) ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;

e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;

f)calcularea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor de pe terenul evaluat;

g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire

a îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.

(4.6)

unde: VPBIC – valoarea de piaţă a bunului imobil complex;

VPteren – valoarea de piaţă a terenului;

D – deprecierea acumulată;

Valoarea de reconstituire [2, capitolul 3] sau de înlocuire  a clădirii sau edificiului evaluat

este constituită din următoarele elemente:

a) costul construcţiei;

b) cheltuieli indirecte;

c) beneficiul investitorului.

Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia

obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente

normative.

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,

asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada

27

dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se

calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului

de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se

determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.

Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor

metode[2, capitolul 3]:

a) metoda comparaţiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativă.

Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce

caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al

suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între

costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,

suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice

construite anterior sau în baza "Culegerilor  indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a

clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".

Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite

elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie

pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de

deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.

Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia clădirii

în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect

şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.

Astfel, folosind "Culegerea  indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi

construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" putem spune ca obiectul evaluat face parte din

obiecte cu destinaţie de alimentare publică şi indicia folosiţi la calcularea valorii de reconstituire

se vor folosi din culegerea Nr. 26, tabelul 112.

Descrierea obiectului

Caracteristica generală restaurant-cafe

Tipul obiectului: comercilal

Anul construcţiei: 1987

Suprafaţa totala(m²): 280

Volumul construcţiei (m³.): 1100

28

Numărul de etaje: 2

Starea spaţiilor: bună

Specificatii de constructii:

Fundaţii : beton armat

Pereţii portanţi exteriori şi interiori: beton armat

Planşee beton armat, beton

Acoperiri ţigla metalica

Acoperiş: lemn

Pardosea : ciment, acoperite cu gresie

Ferestre : termopan

Uşi : termopan

Finisaj interior: tencuieli, zugrăveli

Sisteme inginereşti: sanitare, electricitate,

canalizare, sistem de alarma, ventilatie, de incalzire, sistem

de reţele linii PC.

Tabelul 7. Determinarea valorii de reconstituire a 1 m3 de construcţie.

Indicele Valoare Coeficientul

Valoare de reconstituire a 1 m.cub, în prţurile anului 1969, ruble

14,7 ICVR, culegerea 18, tabela 19

Volumul clădirii, m³ 2278 Costul construcţiei în preţurile anului

1969, ruble33487

Costul construcţiei în preţurile anului 1984,rubl

39850 1,19

Costul construcţiei în preţurile anului 1991,lei

60971 1,53

Costul construcşiei la data evaluării 1394407 22,87

Valoarea de reconstituire cu evidenţa cheltuielilor indirecte

1673288 1,2

Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiuliu investitorului

2091610 1,25

Valoarea de reconstituire a obiectului cu evidenţa TVA,lei

2509932 1,2

Valoare de reconstituire a construconstrucţiei,1m³, lei 2509932

29

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

Valoarea de rocostiture a bunului imobil evaluat constitue 148562 euro sau

2509932 lei (două milioane cinci sute nouă mii nouă sutetreizeci şi doi lei )

Tabelul 8. Determinarea uzurii fizice prin metoda normativă.

Denumirea elementelor constructive

Greutatea specifica

Uzura elementelor

clădirii ,%

Uzura relativă la interiorul clădirii

Fundaţia 15 15 2,25Pereţii de rezistenţă 15 15 2,25Pereţii despărţitori 16 15 2,4

Planşeu 20 10 2Acoperişul 5 15 0,75pardoseala 13 40 5,2

Ferestre şi uşi 7 40 2,8Tencuială interioară 2 30 0,6

Lucrări de lectromontaj şi sanitare 5 20 1

Alte lucrări 2 25 0,5

Total 100 19,75

Sursa: ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14

Uzura totală a obiectului şi a instalaţiilor tehnico-sanitare constituie 19,75%

aproximativ 20%.

În componenţa deprecierii acumulate a bunului imobil evaluat intră şi deprecierea

funcţională şi cea economică[2, capitolul 3].

Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale

bunului imobil şi aşteptările consumatorilor. Această categorie a deprecierii este caracteristică

tuturor bunurilor imobile. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de

30

dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient

cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor

clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor

(proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).

Efectuînd analize corespunzătoare şi analizînd obiectul supus evaluării am constatat ca

acestui obiect nu îi este caracteristică deprecierea funcţională întru-cît satisface toate cerinţele

modern de exploatare şi deservire. Un alt indiciu de confirmare a acestor cuvinte ar fi că în anul

2007 bunul imobil evaluat a fost supus unei reparaţii capitale.

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului

imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,

schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.

Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:

a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;  

b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora

influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.

Efectuînd analizele corespunzătoare am ajuns la concluzia că asupre bunului imobil nu

influenţează în mod direct factorii externi, astfel, putem spune ca deprecierea economic poate fi

neglijată la calcularea deprecierii acumulate.

Tabelul 9. Calculul valorii terenului prin metoda extracţiei.

1. Valoarea bunului imobil complex din care face

parte terenul evaluat, euro 201283

2. Minus valoarea de reconstituire a construcției 148562

a). costul construcţiei,euro 130500

b).cheltuieli indirecte, euro 45675

- marketing, euro 22075

- asigurare, euro 19500

- Asigurararea, euro 2300

- impozitul, euro 1800

c). beneficiul investitorului, euro 36231

3 .Plus deprecierea acumulată, euro 29713

148567*0,2

4. Valoarea terenului evaluat, euro 82434

201283-148562+29713

31

Valoarea de piaţă a terenului, determinată prin metoda extracţiei, constituie 82434 euro

sau 1392714 lei . (1 euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011).

5.4 Abordarea veniturilor

Metoda veniturilor[2, capitolul 5] presupune estimarea valorii bunului imobil în baza

venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor

se efectuează în două etape:

a) prognozarea veniturilor viitoare;

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;

b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.

Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează

plata de arendă.

În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele

tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:

a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul

folosirii tuturor spaţiilor disponibile;

b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării

bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea

plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:

(4.7)

Unde: VBE - venitul brut efectiv,

VBP - venitul brut potenţial,

DSL - deducerea pentru spaţiile libere,

AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în

arendă a spaţiilor disponibile;

32

c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării

normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:

- cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a

spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);

- cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea

exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru

plata serviciilor comunale şi altele);

- cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a

bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această

categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi

altele);

- cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea

elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).

Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:

(4.8)

unde: VON - venitul operaţional net;

VBE – venitul brut efectiv;

CO - cheltuieli operaţionale.

Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar

cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt

atribuite: deservirea creditului  ipotecar, impozitul pe venit şi  amortizarea mijloacelor fixe.

În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:

a) capitalizarea directă;

b) actualizarea fluxurilor de numerar.

Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an

de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,

(4.9)

unde: V - valoarea estimată;

r - rata de capitalizare.

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale

33

obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune

determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).

În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este

calculată după următoarea formulă:

(4.10)

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie de  perioada tipică de

posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în

condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe

parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul

perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul

imediat următor perioadei de calcul .

(4.11)

unde: R   - reversia;

r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este

estimată prin aplicarea următoarelor metode:

a) metoda adiţionării;

b) metoda extracţiei;

c) metoda investiţiilor de alternativă.

Tabelul 10: Estimarea primei pentru riscul investiţional

Nr. Tipul şi denumirea riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Riscul sistematic

1 Situaţia economică generală 1

2 Majorarea numarului obiectelor competitive

1

3 Modificări în legislaţie 1

Riscul nesistematic

4 Situaţii exepţionale naturale şi antropogene

1

5 Neachitarea plaţilor de arendă 1 6 Managementul neefectiv 1

34

7 Factori criminogeni 1 8 Controale financiare 1

9 Întocmirea incorectă a contractelor de arendă

1

Numărul observaţiilor 0 0 1 2 2 2 1 1 Suma ponderată 0 0 3 8 10 12 7 8 Suma 48 Numarul factorilor 9 Media ponderată (rata riscului) 5,33

5.4.1 Metoda reziduală

Metoda reziduală[2, al. 118] se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi

terenurilor destinate construcţiilor.

Tehnica reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenului în cazul cînd datele

privind vînzările comparabile nu sînt disponibile şi următoarele condiţii sunt satisfăcute:

1. valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate;

2. venitul operaţional net este cunoscut sau poate fi estimat;

3. rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din

analiza pieţei imobiliare.

Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale:

a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a îmbunătăţirilor

existente pe terenul evaluat sau ce urmează a fi construite;

b) estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în urma utilizării bunului

imobil complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului

imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat;

c) estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii

de reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri;

d) calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului

operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitul operaţional net generat de bunul imobil

complex;

e) determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit

terenului la rata de capitalizare a terenului.

35

În procesul de estimare a valorii de piaţă a terenului, în calcule trebuie folosite doar

datele de piaţă (plăţile de arendă şi cheltuielile operaţionale pentru bunurile imobile similare

obiectului evaluării şi altele).

Pentru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de capitalizare atît

pentru construcție cît și pentru teren. În acest scop, pentru calcularea ratelor vom folosi metoda

adiționării sau cumulativă.

Tabelul 11. Determinarea coeficientului de capitalizare prin metoda adiționării

IndiciiRata de capitalizare pentru

construcție, %

Rata de capitalizare

pentru teren, %

Rata pură a rentabilității 8 8

Rata riscului lichidității 2.66 2,66

Rata riscului managementului

neefectiv1 2

Rata de restituire a capitalului 5.7 ~

Prima pentru risc investițional 1 1

Total 18 14

Sursa: Completat de autor în rezultatul inspectării pieţei imobiliare

Pentru calcularea venitului operaţional net din exploatare pentru clădire este necesar a

calcula rata de capitalizare , prin metoda cumulativă:

Rata de capitalizare pentru construcție, %:

r = rpr + rmn + rl + rrc + rinv (4.12)

Unde:

r - rata de capitalizare

36

rpr - rata pură a rentabilităţii

rmn - rata riscului managementului neefectiv

rl - rata riscului lichidităţii

rrc - rata de restituire a capitalului

rinv - prima pentru risc investiţional

r= 8+2.66+1+5.7+1 = 18%

Rata de capitalizare pentru teren, %:

r = rpr + rl + rinv (4.13)

Unde:

r - rata de capitalizare

rpr - rata pură a rentabilităţii

rl - rata riscului lichidităţii

rinv - prima pentru risc investiţional

r = 8+2.66+2+1 =14%

Astfel, obținem ca rata de capitalizare pentru construcție constituie 18%, iar

pentru teren- 14%.

Tabelul 12. Calculul valorii terenului prin metoda reziduală.

1. Venitul brut potential, euro 53760

16*12*280

Deducerele la spatiile libere, euro 5376

53760*0,1

Venitul brut efectiv, euro 48384

53760-5373

Cheltuieli operationale, euro 16934

48384*0,35

Venitul operational net anual generat de BIC, euro/an 31450

48384-16934

2.Valoarea de reconstituire, euro 148562

3.Coeficientul de capitalizare a constructiei, % 0.1831

37

0.17+1/76

4.Venitul operational net atribuit constructiei, euro 27203

148562*0,1831

5.Venitul operational net atribuit terenului, euro 26557

53760-27203

Valoarea de piaţă a terenului, euro 156218

26557/0,17

Valoarea de piaţă a terenului, determinată prin metoda reziduală, constituie 156218

euro sau 2639287 lei . (1 euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011).

6. Reconcilierea rezultatelor evaluării

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil

evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul

aplică diverse metode de evaluare. Dar este important de menţionat că nici una din metode de

evaluare nu este universală şi nu genereaza rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor

comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile.

Metodele venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi

ratei rentabilităţii. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi

imobiliare, evaluatorul obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmează a fi intreprins

de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul

analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Această parte a procesului de

evaluare este denumită reconciliere. În procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de

a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape[2, al. 98]:

a) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea

diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai

credibile valori;

b) estimarea valorii finale.

Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea[2, al. 99]:

38

a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;

b) corectitudinii metodelor aplicate;

c) profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;

d) veridicităţii datelor utilizate în analiză;

e) corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;

f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;

g) consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul

perioadei de posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata

inflaţiei anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie

să corespundă vîrstei efective a construcţiei).

Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de[2, al. 100]:

a) tipul valorii estimate;

b) informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;

c) metodele de evaluare aplicate.

În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi justificarea pentru selectarea

metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite

metode în procesul reconcilierii[2, al. 101].

Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate.

Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cît şi pe

aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare[2, al. 102].

În prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este

considerată mai mult acceptabilă, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decît

altele. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cît

şi de ponderare relativă a rezultatelor.

Tabelul 13. Calculul rezultatului final al evaluării (reconcilierea rezultatelor)

Indicii

Metoda analizei

comparative a vînzărilor

Metoda alocaţiei

Metoda extracţiei

Metoda reziduală

Valori estimate, € 57814 108029 82434 156218

Corespunderea scopului evaluării, % 35 30 15 20Corespunderea datelor analizate, % 35 35 15 15Corectitudinea ajustării aplicate, % 40 35 10 15

Supoziţii aplicate în calcul, % 30 20 20 30

Capacitatea de aconsidera conjunctura pieţei, %

35 15 30 20

39

Capacitatea dea considera profitabilitatea obiectului, % 25 35 15 25

Media indicatorilor, % 33,33 28,33 17,5 20,83

Ponderea valorii estimate, € 19269 30605 14426 32540Valoare de piaţă, lei 1636102Valoare de piaţă, € 96840

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

Studiile de piaţă de vânzare, a calculelor şi concluzii bazate pe experienţa şi

cunoştinţele profesionale, exprimă în următoarea concluzie: valoarea de piaţă a

proprietăţii este: 96840 de euro, sau 1636102 lei (1 euro = 16,8949 lei, BNM

27.04.2011).

Concluzii

La încheierea lucrării de curs putem ajunge la concluzia că obiectivul stabilit înainte de

a efectua această activitate a fost atins, astfel cum sunt stabilite valoarea de piaţă a terenului

cu construcţii, în proprietate privată, situate în or. Chisinau, Botanica,str.Grenoble 153/3,

destinate pentru uz comercial.

În procesul de punere în aplicare a acestei lucrări a fost efectuat un curs de analiză a

pieţei de proprietăţi imobiliare comerciale din Chişinău, şi anume piaţa de bunuri imobiliare

de magazine şi terenuri pentru dezvoltarea comercială. Acelaşi lucru a fost făcut la descrierea

terenului estimat cu îmbunătăţiri pe el, descrierea şi caracterizarea localizarea şi analiza celei

mai bune şi celei mai eficiente utilizări a obiectului. Au fost identificate ca factori care

influenţează valoarea proprietăţii, în special pentru teren. Ca parte a acestei lucrări au fost

studiate şi folosite pentru a practica metode de bază de determinare a valorii terenurilor,

inclusiv terenuri pentru proiecte de dezvoltare comerciale, şi anume metoda analizei

comparative a vânzărilor, metoda reziduală , metoda alocaţiei şi metoda extragerii.

Valoarea de piaţă a terenului este de 96840 de euro, sau 1636102 lei (1 euro =

16,8949 lei, BNM 27.04.2011).

În procesul de evaluare şi în raport principala problemă a fost lipsa unei baze de date

complete cu privire la care ar putea fi colectate informaţii fiabile privind vânzările de

proprietăţi comparabile. Informaţia este cea mai valoroasa resursa, care determină calitatea de

servicii de evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. În consecinţă, informaţiile sunt

limitate în mare măsură, ceea ce face dificil procesul pentru evaluatori.

40

Ar trebui remarcat faptul că valoarea rezultată a terenului este subiectivă, deoarece se

bazează pe opinia personală şi pe profesionalismul evaluatorului. Acest raport este pur

consultativ în natură şi nu obligă proprietarul obiectului pentru a stabili preţul specificat în

raportul de punere în aplicare a obiectului pe piaţă.

Bibliografie

Legi, regulamente, acte normative

1. Codul Civil al Republicii Moldova № 1107-XV de la 06.06.2002;

2. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova № 958 din 04 august 2003. La aprobarea

dispoziţiilor interimar privind evaluarea de bunuri imobile;

3. Codul funciar № 828-XII de la 14.01.1992;

4. Cadastrul de bunuri imobiliare (legi, adoptate de Parlamentul Republicii Moldova),

volumul IV / alcăt: Vladimir Guţu. Valeriu Gînju; Agentia de Stat Relatii Funciare ŞI

Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003

(TIPOGRAFIA Centrala);

5. Inventarul de proprietăţi imobiliare (Real Estate Evaluare), volumul V / alcăt:

Vladimir Guţu.; Agentia de Stat Relatii Funciare ŞI Cadastru. Oficiu de Implementare un

Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala);

6. Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare №989-XV de la 18.04.2002

Cărţi, monografii, articole:

41

1. Buzu O.V., Organizarea de activităţi de evaluare - Chisinau: Tipogr. Centrala,

2002;

2. Buzu O.V., Matcov A., Evaluarea imobilului: Teorie şi Practică - Chişinău,

2003;

3. Economie şi Administrarea Proprietatii: manual pentru instituţii de învăţământ

superior în cadrul frecvent. Ed. PG Grabovoi. Smolensk: Izd "Smolin Plus, M.: Izdatel'stvo"

DIA "1999.

4. Evaluarea valorii de piaţă a imobilului: un ghid de educaţie şi practică. Ed.

Zarubin VN Moscova, pp. 1998.156.

Surse internet

1. www.lara.md

2. www.citymap.md

3. www.statistica.md

4. www.nikaimobil.md

AnexeAnexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ.

ИМЕЮЩИХСЯ ВО МНОГИХ ОТРАСЛЯХ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА. ДЛЯ

ПЕРЕОЦЕНКИОСНОВНЫХ ФОНДОВ

Утвержден государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства

ОТДЕЛ I. ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ РАЗНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ГЛАВНЫЕ МАГАЗИНЫ

Характеристика зданий

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные

и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы

цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные и керамические. Здания оборудованы

отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением.

Группа капитальности II.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Таблица 19

42

Территориальный Объем зданий в куб. м

пояс до 3000 до 6000 до 12000 свыше 12000

а б в г

1 14,0 10,1 9,1 6,0

2 14,7 10,6 9,6 6,9

3 15,4 11,1 10,0 7,3

4 16,1 11.6 10,5 7,6

5 17,5 12,6 11,4 8,3

6 25,2 18,2 16,4 11,9

7 28,0 20,2 18,2 13,2

8 29,5 21,3 19,2 13,9

9 37,8 27,3 24,6 17,8

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах

(к табл. 19)

Конструктивные элементы а б в г

Фундаменты 15 12 10 10

Стены, перегородки и колонны 31 29 28 24

Покрытия и перекрытия 20 20 22 24

Кровля 5 7 7 7

Полы 13 16 18 20

Проемы 7 7 5 4

Отделочные работы 2 2 3 2

Внутренние сантехнические и электротехнические работы 5 4 4 5

Прочие работы 2 3 3 4

Итого 100 100 100 100

Anexa nr.2 Preţul mediu al unui sector de teren comercial în Chişinău, în mai, 2011

Sector Valoarea sectorului pentru 1 ar/euro

Centru 28100

Telecentru 18038

Buicani 1668243

Botanica 19460

Ciocana 16875

Riscani 19580

44