Embed Size (px)
Citation preview
RAPORTUL
Consiliului de Administratie
pentru exercitiul financiar 2014
Cuprins
1. Structura de conducere
1.1. Consiliul de administratie
1.2. Guvernanta corporativa
1.3. Auditorul
2. Activitatea companiei in anul 2014
2.1. Strategia de organizare a activitatii companiei
3. Alte informatii despre companie
4. Activitatea companiei pentru anul 2015
5. Piata de capital
6. Indicatori economico-financiari
Nota: Cifrele prezentate in prezentul raport sunt conform situatiilor
financiare audidate pentru anul 2014
1. Structura de conducere
1.1 Consiliul de Administratie
In conformitate cu legislatia in vigoare si actul constitutiv al
societatii, Adunarea Generala a Actionarilor este forul superior de
conducere si decizional al companiei, care hotaraste asupra
activitatii acesteia.
Societatea este condusa de Consiliul de Administratie format din trei
administratori, persoane fizice:
Dan Valentin Gheorghe, Valentina Alexe si Madalin Petre Georgescu
- Presedinte al Consiliului de Administratie.
In cursul exercitiului financiar 2014 componenta Consiliului de
Administratie nu a fost modificata. Consiliul de Administratie a
prelungit mandatul Directorului General, d-l Vlad Nicolae Neacsu
pentru inca 1 an incepand cu data de 11.05.2014.
1.2. Guvernanta Corporativa
Guvernanta corporativa respecta legislatia romana in vigoare,
urmarind sa asigure atat acuratetea si transparenta in ceea ce
priveste rezultatele companiei, cat si accesul egal al tuturor
actionarilor la informatiile relevante despre companie.
Societatea Primcom SA este administrata intr-un sistem unitar,
conducerea sa fiind asigurata de catre Directorul General, sub
supravegherea Consiliului de Administratie.
Primcom SA publica intr-o sectiune dedicata a website-ului propriu
detalii privind desfasurarea AGA, respectiv convocatorul,
materialele/documentele aferente ordinii de zi, formularele de
procura speciala, formularele de vot prin corespondenta, proiectele
de hotarari.
De asemenea, Compania asigura informarea tuturor actionarilor
imediat dupa desfasurarea AGA, prin intermediul sectiunii dedicate a
website-ului propriu, in legatura cu deciziile luate in cadrul Adunarii
Generale a Actionarilor si rezultatul detaliat al votului. Societatea
pune de asemenea la dispozitie actionarilor/investitorilor rapoarte
curente, comunicate, calendarul financiar, rapoarte anuale,
semestriale, trimestriale.
1.3. Auditorul
Situatiile financiare ale Primcom sunt intocmite sub
responsabilitatea managementului companiei in conformitate cu
standardele romanesti de contabilitate si sunt auditate de catre
Auditorul BDO Audit SRL.
Responsabilitatea auditorului fata de companie si AGA este stabilita
si limitata conform legii.
2. Activitatea companiei in 2014
Primcom SA a fost infiintata prin decizia Consiliului General al
Municipiului Bucuresti nr. 1071/1990 si HGR nr. 597/1992,
inregistrata la Oficiul Registrului Comertului al Municipiului Bucuresti
sub nr. J40/1070/1991 si are Codul Unic de Inregistrare RO
1584200, cu sediul in Bucuresti, Str. Stirbei Voda nr. 166, bl. 20C,
parter, sector 1.
Primcom are un capital social subscris si varsat in valoare de
187.689,50 lei, impartit in 1.876.895 actiuni cu o valoare nominala
de 0,1 lei. Actiunile se tranzactioneaza pe piata RASDAQ.
Evolutia structurii actionariatului Primcom in cadrul anului 2014
Actionari Numar
actiuni
31.12.2013
Pondere
31.12.2013
Numar
actiuni
31.12.2014
Pondere
31.12.2014
Fondul
Proprietatea
1.561.981 75,4848% 1.427.188 76,0398%
SIF Muntenia 308.121 14,8903% 281.531 14,9998%
Alti actionari 199.165 9,6249% 168.176 8,9604%
Total 2.069.267 100% 1.876.895 100%
In primul trimestru al anului 2014 societatea si-a micsorat capitalul
social de la valoarea de 5.173.167,50 lei la valoarea de 206.926,70
lei prin scăderea valorii nominale a unei actiuni de la valoarea de
2,5 lei/actiune la valoarea de 0,1 lei/actiune, in conformitate cu
hotararea Adunarii Generale Extraordinare a Actionarilor din data de
10.03.2014.
In trimestrul III al anului 2014 societatea si-a micsorat capitalul
social de la valoarea de 206.926,70 lei la valoarea de 187.689,50 lei
prin anularea unui numar de 192.372 actiuni poprii dobandite de
catre societate, in conformitate cu hotararea Adunarii Generale
Extraordinare a Actionarilor din data de 17.07.2014.
2.1. Strategia de organizare a activitatii companiei
Anul financiar 2014 a fost un an dificil din punct de vedere al
activitatii economice a Primcom SA, fapt datorat evolutiei pietii
imobiliare din Bucuresti.
In decursul acestui an managementul impreuna cu Consiliul de
Administratie au hotarat schimbarea radicala a strategiei companiei.
Primele rezultate ale acestei strategii noi au fost: vanzarea
unor active precum si initierea demersurilor privind returnarea catre
actionari a unuor sume de bani aflate in trezoreria companiei
(votarea in cadrul AGEA a reducerii capitalului social).
Activitatea Primcom este structurata pe 3 directii de activitate:
1. management spatii comerciale
2. management cote indivize de teren si alte proprietati
3. management litigii
2.1.1. Strategia de management a spatiilor comerciale
Compania detine un portofoliu de 34 spatii comerciale.
Dintre acestea cele mai importante ca valoare si importanta sunt:
Nr.
Crt.
Adresa Suprafata
Mp
Destinatie
1 Pipera 31-33 620 Comercial
2 Ion Mihalache 60-62 804 Comercial
3 Berzei 25 1.360 Birouri
4 Ion Mihalache 47 75 Comercial
5 Aerogarii 33 360 Comercial
6 Ion Mihalache 42-52 46 Comercial
In decursul anului financiar 2014, au fost renegociate o parte dintre
contractele de locatiune existente in vederea actualizarii nivelului
chiriilor practicate la nivelul de pret actual.
In anul 2014 au fost vandute spatii (constructie si teren) in
conformitate cu hotararea Adunarii Generale Extraordinare a
Actionarilor din data de 17.07.2014, respectiv:
Adresa Valoare
contabila la
data vanzarii
LEI
Valoare raport
de evaluare
LEI
Valoare
aprobata in
AGEA
EURO
Valoare
vanzare
EURO
Valoare
vanzare
LEI
Stirbei Voda nr. 166,
bl. 20C
(constructive+teren)
199.654,48 321.000,00
90.000,00 90.000,00 396.234,00
Radu Popescu nr. 17
(construtie+teren)
182.677,30 342.000,00 100.000 115.000,00 508.964,29
Nicolae Caramfil nr.
48
(constructive+teren)
705.284,18 679.000,00 250.000,00 240.000,00 1.059.927,00
Ceahlau nr. 3, bl. 19
(constructive+teren)
178.226,86 538.000,00 120.000,00 117.500,00 525.283,75
Activul situat in sos. Chitila nr. 128, sector 1, a fost scos din
evidentele contabile la data de 31.12.2014. Pentru constatarea
dreptului de proprietate PRIMCOM SA a dat in judecata Primaria
Municipiului Bucuresti si Consiliul General al Municipiului Bucuresti in
dosarul 10818/299/2011. Instantele de judecata au respins
actiunea PRIMCOM SA, hotararea fiind definitiva si irevocabila
Atragerea unor surse noi de venituri s-a realizat prin inchirierea
unor spatii comerciale aflate in patrimoniu si care nu au generat
venituri in ultimii ani.
Pentru imbunatatirea bonitatii clientilor pontentiali cat si pentru
cresterea nivelului chiriilor, s-a procedat la realizarea unor lucrari de
renovare si igienizare a unor spatii comerciale.
Cu toate aceste masuri active luate de catre management,
activitatea operationala a firmei s-a dovedit neprofitabila in principal
datorita cheltuielii foarte mari ocazionata de amortizarea activelor
imobiliare ale companiei.
2.1.2. Managementul cotelor indivize de teren si a altor proprietati
In cadrul acestei directii de activitate, activitatea s-a concentrat in
sensul maximizarii utilizarii acestor active ilichide care detin o
pondere semnificativa din totalul activelor societatii.
In decursul anul 2014 a vandut doua cote indivize de teren.
Adresa Valoare contabila
la data vanzarii
LEI
Valoare aprobata
in Procesul Verbal
de negociere/CA
EURO
Valoare vanzare
EURO
Valoare vanzare
LEI
Pantelimon nr. 89,
bl. 404 (teren)
21.935,00 8.447,00 8.447,00 37.235,71
Mihai Bravu nr. 4
fost Calea Mosilor
nr. 314, bl. 60
(teren)
18.902,99 5.000,00 5.000,00 22.477,50
2.1.3. Managementul litigiilor
Compania a continuat strategia de reducere a numarului de litigii
comerciale si pe parcursul anului 2014. La momentul de fata
societatea a ramas cu un numar de aproximativ 30 de litigii.
3. Alte informatii despre companie
Structura angajatilor:
Societatea avea la inceputul anului 2014 un numar de 6 angajati. La
sfarsitul anului 2014 compania avea un numar de 5 angajati
organizati intr-o structura flexibila si moderna de personal.
In societate nu este constituit vreun sindicat.
Raporturile dintre management şi angajaţi sunt reglementate de
Contractele individuale de munca si de fisele de post.
Elemente de management al riscului
Pentru prevenirea riscurilor de lichiditate, societatea intocmeste
rapoarte de cash-flow lunare si anuale; analizeaza proiectiile facute
si le compara cu situatia reala pentru a putea preveni situatiile in
care pot sa apara probleme de lichiditate.
4. Activitatea companiei pentru anul 2015
In decursul anului 2015 va fi pusa in aplicare noua strategie a
societatii, ce va consta in vanzarea anumitor active si returnarea
sumele de bani obtinute catre actionari.
Organizarea societatii la sfarsitul anului 2014 permite societatii un
management eficient al activitatii curente si viitoare.
5. Piata de capital
Compania Primcom SA este listata pe piata Rasdaq din anul 1997.
Capitalizarea bursiera a companiei la sfarsitul anului 2014 era de
19.407.094,30 lei.
Nu exista restrictii la transferul de valori mobiliare, nu exista
restrictii la drepturile de vot si nu exista detinatori de valori
mobiliare cu drepturi speciale de control.
Lichiditatea societatii pe piata de capital este foarte scazuta din
cauza actionariatului concentrat.
O informatie foarte importanta ulterioara incheierii exercitiului
financiar 2014 este legata de faptul ca Primcom intentioneaza sa se
listeze pe piata ATS administrata de Bursa de Valori Bucuresti.
6. Indicatori economico-financiari
- Bilant prescurtat la data de 31.12.2014:
DENUMIRE ELEMENT 31.12.2013 31.12.2014
A. ACTIVE
IMOBILIZATE
I. Imobilizari
necorporale 6.546.114 4.706.762
II.Imobilizari corporale 21.878.361 19.539.285
III. Imobilizari 7.118 6.570
financiare
Active imobilizate -
Total 28.431.593 24.252.617
B. ACTIVE CIRCULANTE
I. Stocuri 0 155.956
II.Creante 201.609 300.397
III. Investitii pe termen
scurt 10.705.000 2.577.705
IV. Casa si conturile la
banci 53.326 59.957
Active circulante – Total 10.959.935 3.094.015
C. CHELTUIELI I AVANS 2.603 2.246
D. DATORII : SUME CE
TREBUIE SA FIE
PLATITE INTR-O
PERIOADA DE PANA LA
UN AN
2.271.893 3.030.778
E. ACTIVE CIRCULANTE
NETE/DATORII
CURENTE NETE 8.690.645 65.483
F.TOTAL ACTIVE MINUS
DATORII CURENTE 37.122.238 24.318.100
G.DATORII : SUME
CARE TREBUIE PLATITE
INTR-O PERIOADA MAI
MARE DE UN AN 40.385 83.423
H. PROVIZIOANE
0
0
I.VENITURI IN AVANS 66.720 64.171
J. CAPITAL SI REZERVE
I.CAPITAL 5.173.167 187.690
II.PRIME DE CAPITAL 11.693.251 11.693.251
III. REZERVE DIN
REEVALUARE 18.222.222 16.133.893
IV. REZERVE 5.255.119 7.343.448
Actiuni proprii 418.593 0
Castiguri legate de
instrumentele de cap
proprii 0 0
Pierderi legate de 0 5.427.866
instrumentele de cap
proprii
V. PROFITUL SAU
PIERDEREA
REPORTAT(A) SOLD C
ct.117
SOLD D ct.117 2584360 4.077.460
VI.PROFITUL SAU
PIERDEREA
EXERCITIULUI
FINANCIAR
SOLD C ct.121
0 0
SOLD D ct.121 325.673 1.682.450
Repartizarea profitului(
ct 129)
CAPITALURI PROPRII-
TOTAL 37.015.133 24.170.506
PATRIMONIUL PUBLIC
CAPITALURI - TOTAL 37.015.133 24.170.506
- Contul de profit si pierdere la data de 31.12.2014:
DENUMIREA
INDICATORILOR
EXERCITIUL
FINANCIAR
2013 2014
Cifra de afaceri neta 892.438 715.348
Venituri aferente costului
prod in curs de executie
sold c 0 0
sold d
Productia realizata de
entitate pentru scopurile sale
proprii si capitalizata 0 0
Alte venituri din exploatare 2.319.094 2.673.612
Venituri din exploatare- Total 3.211.532 3.388.960
Ch. Cu mat prime si mat
consumabile, alte chetuieli
cu materialele, alte cheltuieli
externe, cheltuieli cu
marfurile
132.876
148.849
Ch. Cu personalul 356.104 423.853
a) Ajustari de valoare privind
imobilizarile corporale si
necorporale
1.540.838 1.491.884
a.1)Cheltuieli 1.540.838 1.491.884
a.2) Venituri 0 0
b) Ajustari de valoare
privind activele circulante -794.278 38.751
b.1) Cheltuieli 153.328 38.751
b.2) Venituri 947.606 0
Alte cheltuieli de exploatare 2.548.646 2.523.001
8.1. Ch. privind prestatiile
externe 404.112 479.548
8.2.Ch. cu alte impozite ,
taxe si varsaminte asimilate 242.577 202.880
8.3.Alte ch. 1.901.957 1.840.573
Ajustari privind provizioanele 0 0
Cheltuieli de exploatare -
Total 3.784.186 4.626.338
Profitul sau pierderea din
exploatare
* profit
* pierdere 572.654 1.237.378
Venituri din dobanzi 387.976 75.378
Venituri financiare – Total 387.976 75.378
Cheltuieli financiare 1.796 0
Profitul sau pierderea
fianciara
profit 386.180 75.378
pierdere
Profitul sau pierdere curenta
profit
pierdere 186.474 1.162.000
Venituri totale 3.599.508 3.464.338
Cheltuieli total 3.785.982 4.626.338
Profitul sau pierderea bruta
Profit
pierdere 186.474 1.162.000
Impozit pe profit 139.199 520.450
Pprofitul sau pierdere neta a
exercitiului financiar
profit 0 0
pierdere 325.673 1.682.450
Cash flow la data de 31.12.2014:
Denumirea elementului Exercitiul
financiar
2013 2014
Incasari de la clienti 1,683,167.21 1,042,223.00
Plati catre furnizori si angajati 1,057,531.82 1,903,100.00
Dobanzi platite
Impozit pe profit platit 355,103.00
Taxe si impozite 250,425.60 202,880.00
Incasari din executari
Trezoreria neta din activitatea
de exploatare 375,209.79 -1,418,860.00
Fluxuri de trezorerie din
activitati de investitie
Plati pentru achizitionarea de
actiuni
Plati pentru achzitionarea de
imobilizari corporale 73,972.89 254.00
Incasari din vanzarea de
imobilizari corporale 2,189,116.16 2,926,924.00
Dobanzi incasate 317,607.13 125,439.00
Dividnde incasate
Trezoreria neta din activitatea
de investitii 2,432,750.40 3,052,109.00
Fluxuri de trezorerie din
activitati de finantare
Incasari din emisiunea de
actiuni
Plati pentru rascumparare de
actiuni 5,028,510.00
Incasari din imprumuturi pe
termen lung
Plata datoriilor aferente
leasing-ului financiar
Dividende platite 27,027.19 4,725,403.00
Trezoreria neta din activitatea
de finantare -27,027.19 -9,753,913.00
Cresterea neta a trezorerie si
echivalentelor de trezorerie 2,780,933.00 -8,120,664.00
Trezoreria si echivalentele de
trezorerie la inceputul
exercitiului financiar 7,977,393.00 10,758,326.00
Trezoreria si echivalentele de
trezorerie la sfarsitul
exercitiului financiar 10,758,326.00 2,637,662.00
Indicatorii economici la data de 31.12.2014:
2013 2014
1. Indicatori de lichiditate
Indicatorul lichiditatii curente 4.82 1.02
Active curente 10,959,935.00 3,094,015
Datorii curente 2,271,893 3,030,778
Indicatorul lichiditatii imediate 4.82 0.97
Active curente - Stocuri 10,959,935.00 2,938,059
Datorii curente 2,271,893 3,030,778
2. Indicatori de risc
Indicatorul gradului de
indatorare 0.0010 0.0034
Capital imprumutat 40,385.00 83,423
Capital propriu 37,015,133.00 24.170.506
Indicatorul privind acoperirea
dobanzilor Nu este cazul Nu este cazul
Profit inaintea platii dobanzilor
si a impozitului
Cheltuieli cu dobanzile
3. Indicatori de activitate
Viteza de rotatie a stocurilor Nu este cazul Nu este cazul
Costul vanzarilor
Stoc mediu
Viteza de rotatie a debitelor
clienti 62 38
Sold mediu clienti * 365 152,930 74,593
Cifra de afaceri 892,438.00 715,348
Viteza de rotatie a creditelor
furnizori 11 7
Sold mediu furnizori * 365 57,968.00 42,695
Cifra de afaceri 2,225,785 2.194.580
Viteza de rotatie a activelor
imobilizate 0.03 0.02
Cifra de afaceri 892,438.00 715,348
Active imobilizate 28,431,593.00 24.252.617
Viteza de rotatie a activelor
totale 0.02 0.02
Cifra de afaceri 892,438.00 715,348
Total active 39,391,528.00 27.346.632
4. Indicatori de profitabilitate
Rentabilitatea capitalului
angajat Nu este cazul Nu este cazul
Profitul inaintea platii dobanzii
si a impozitului pe profit -186,474 -875,461
Capital angajat 37,055,518.00 24.253.929
Pierderea neta inregistrata de catre societate in valoare de
1.682.450 lei se propune a se acoperi din profiturile anilor viitori.
Presedintele Consiliului de Administratie
Georgescu Petre Madalin
Administrator
Dan Valentin Gheorghe
Administrator
Valentina Alexe
