Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera grudzień 2013

Listopad 2013 grudzień 2013

W SKRÓCIE:

W najbliższym czasie nie powinniśmy spodziewać się podwyżek marż.

W minionym miesiącu pojawiły się wyłącznie obniżki.

Średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wróciła do

najniższego w historii poziomu 4,29%.

Listopad był trzecim miesiącem z rzędu, w którym średnie ceny ofertowe nie

spadły. W rezultacie zakończył się on średnim wzrostem rzędu 0,7%.

Pomimo stabilizacji wartości nieruchomości widoczne są różnice dotyczące

kierunku i skali zmian cen w poszczególnych segmentach rynku. W ciągu roku koszty

zakupu kawalerek wzrosły średnio o 3% we wszystkich analizowanych miastach

(nawet o 8% w Łodzi). Z drugiej strony duże, 5-pokojowe mieszkania straciły na

wartości ponad 5%.

W związku z tym, że w styczniu 2014 czekają nas zmiany w zasadach udzielania

kredytów i w grudniu 2013 roku możemy spodziewać się większej niż zazwyczaj

liczby transakcji przy stabilnych cenach ofertowych.

Zmiany średnich cen transakcyjnych w żadnym z analizowanych miast nie

przekroczyły 2 proc.

Kolejny miesiąc z rzędu obserwujemy spadki średnich cen w Krakowie

i Gdańsku.

Poza Poznaniem, średnie ceny transakcyjne znajdują się na poziomie zbliżonym do

analogicznego okresu zeszłego roku.

KREDYTY HIPOTECZNE

Banki nareszcie przestały podwyższać marże

kredytów hipotecznych. W minionym miesiącu większość

pozostawiła je na wcześniejszym poziomie. W instytucjach,

w których dokonano zmian, były to wyłącznie obniżki. Dla

przykładu w ING Banku Śląskim marża kredytów z wysokim

(25%) wkładem własnym spadła z 2,35% do 1,65%.

Obecnie wiele osób interesuje jednak to, co dzieje się z ofertami

kredytów bez wkładu własnego. Jeszcze tylko do końca roku banki

mogą bowiem udzielać kredytów na więcej niż 95% wartości

nieruchomości. Okazuje się, że w tym zakresie również mamy dobrą

informację. Euro Bank obniżył marże tego rodzaju kredytów z 1,64%

do 1,39%. To bardzo istotna zmiana, gdyż powoduje obniżenie

najniższego dostępnego poziomu marży dla kredytów bez wkładu

własnego. Tymczasem ING dokonał co prawda większej obniżki

(aż o 0,7 pkt. proc.). Mimo to jego oferta przesunęła się z ostatniej

pozycji jedynie do środka stawki.

Na uwagę zasługuje również spadek średniego oprocentowania kredytów z wysokim (25%) wkładem

własnym. Wartość ta wynosi obecnie 4,29% (spadek o 0,05%, z 4,34%). Powróciła więc do

najniższego w historii poziomu, który po raz pierwszy zaobserwowaliśmy w lipcu br. Trzeba jednak

dodać, że obecny poziom oprocentowania to nie jedynie zasługa obniżek marż. W listopadzie, do

najniższego w historii poziomu (2,65%) spadła także stawka WIBOR 3M. Poza tym z naszego

zestawienia zniknęła jedna oferta (Multibank) z dość wysoką marżą, co pozytywnie wpłynęło na

średnią.

Warto dodać, że w minionym roku oferta kredytów hipotecznych zmniejszyła się aż o trzy banki. Pod

koniec listopada wspomniany już Multibank połączył się z mBankiem. Wcześniej zniknął również

Kredyt Bank wchłonięty przez BZ WBK. Nie ma już również Polbank, który obecnie jest częścią banku

Raiffeisen Polbank. Niestety w przyszłym roku mogą czekać nas kolejne takie zmiany.

Tab. 1 Dziesięć najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży i oprocentowania

Bank Oprocentowanie Marża

Credit Agricole 4,02% 1,25%

PKO Bank Polski 4,00% 1,35%

Euro Bank 4,06% 1,39%

BPS 4,08% 1,39%

Citi Handlowy 4,05% 1,40%

Bank Pocztowy 4,12% 1,47%

BZ WBK 4,14% 1,49%

BNP Paribas 4,15% 1,50%

Bank BPH 4,15% 1,50%

Nordea Bank 4,15% 1,50% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Jarosław Sadowski Expander Advisors

Tab. 2 Dziesięć najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży


Euro Bank 4,06% 1,39%

Bank Pocztowy 4,32% 1,67%

Getin Noble Bank 4,44% 1,74%

Bank Pekao 4,46% 1,79%

Invest Bank 4,51% 1,80%

Nordea Bank 4,18% 1,80%

BOŚ 4,65% 1,95%

PKO Bank Polski 4,63% 1,98%

BPS 6,68% 1,99%

Deutsche Bank PBC 4,65% 1,99% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 3 Kredyty w EUR z wkładem własnym Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży


Deutsche Bank PBC 3,02% 2,80%

BZ WBK 3,46% 3,30%

Alior Bank 4,67% 4,50%

mBank 4,83% 4,60%

Getin Noble Bank 4,85% 4,65% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 4 Kredyty w EUR bez wkładu własnego Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży


mBank 5,03% 4,80% Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.


Jarosław Sadowski

Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE

Listopad był trzecim miesiącem z rzędu, w którym średnie

ceny ofertowe nie spadły. W rezultacie, zakończył się on

średnim wzrostem rzędu 0,7%. Ostatnie miesiące

ożywienia na rynku nieruchomości doprowadziły do

wzrostu cen do poziomu sprzed roku, a w kilku miastach

do jego przekroczenia.

W Olsztynie, Opolu, Białymstoku, Katowicach i Szczecinie

mieszkania są aktualnie droższe niż przed rokiem. Dokadnie tyle

samo co w listopadzie 2012 zapłacimy za metr kwadratowy

w Gdańsku, nieznacznie taniej jest w Toruniu (-0,5%)

i Warszawie (-0,8%). Ceny zauważalnie niższe niż przed rokiem

utrzymują się natomiast w Sopocie (-4,2), Łodzi (-2,8%),

Wrocławiu (-1,7%), Krakowie (-1,5%) i Gdyni (-1,4%).

Grudzień nie jest miesiącem, w którym zazwyczaj dokonuje się dużej ilości transakcji. Obecnie jednak

wprowadzane nowe regulacje, znacząco zmieniają sytuację kupujących i sprzedających. Już za miesiąc

startuje program rządowy Mieszkanie dla Młodych, a dodatkowo wprowadzane są wytyczne Unii

Europejskiej o obowiązkowym wkładzie własnym w wysokości 5% wartości mieszkania przy zaciąganiu

kredytu hipotecznego. W związku z tym, w ostatnim miesiącu 2013 roku możemy spodziewać się

większej niż zazwyczaj liczby transakcji przy stabilnych cenach ofertowych.

Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

listopad 13 5 740 6 650 7 660 5 220 5 390 5 540 8 830

grudzień 13 5 670 6 620 7 550 5 210 5 350 5 530 8 820

styczeń 13 5 620 6 530 7 495 5 175 5 270 5 340 8 300

luty 13 5 530 6 480 7 500 5 150 5 230 5 275 8 120

marzec 13 5 460 6 420 7 480 5 180 5 280 5 270 7 980

kwiecień 13 5 450 6 400 7 430 5 130 5 270 5 265 7 970

maj 13 5 480 6 410 7 400 5 188 5 300 5 300 8 100

czerwiec 13 5 470 6 460 7 430 5 150 5 280 5 305 8 070

lipiec 13 5 420 6 430 7 400 5 120 5 270 5 320 8 400

sierpień 13 5 480 6 420 7 440 5 118 5 300 5 380 8 500

wrzesień 13 5 500 6 460 7 500 5 130 5 330 5 400 8 315

październik 13 5 600 6 500 7 550 5 200 5 340 5 450 8 500

listopad 13 5 640 6 550 7 600 5 290 5 390 5 460 8 460


Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

listopad 12 3 725 4 760 4 150 4 360 4 248 3 930 4 220 3 650

grudzień 12 3 560 4 690 4 100 4 305 4 200 3 865 4 170 3 560

styczeń 13 3 550 4 680 4 110 4 320 4 250 3 880 4 180 3 515

Marta Kosińska Szybko.pl

luty 13 3 500 4 620 4 075 4 280 4 230 3 820 4 160 3 500

marzec 13 3 600 4 635 4 100 4 270 4 260 3 900 4 200 3 545

kwiecień 2013 3 625 4 645 4 125 4 280 4 275 4 000 4 230 3 595

maj 13 3 681 4 658 4 110 4 300 4 290 4 020 4 268 3 610

czerwiec 13 3 520 4 655 4 130 4 360 4 310 4 100 4 220 3 650

lipiec 13 3 410 4 615 4 160 4 300 4 330 4 110 4 240 3 680

sierpień 13 3 425 4 650 4 140 4 310 4 340 4 074 4 220 3 670

wrzesień 13 3 470 4 640 4 170 4 330 4 300 4 060 4 225 3 690

październik 13 3 580 4 700 4 190 4 325 4 345 4 070 4 270 3 735

listopad 13 3 620 4 710 4 250 4 340 4 350 4 140 4 280 3 740


ANALIZA ZMIAN CEN W ZALEŻNOŚCI OD WIELKOŚCI MIESZKANIA

2013 można nazwać rokiem stabilizacji cen. Średnie poziomy cen ofertowych są porównywalne do

ubiegłorocznych. Różnice dotyczące kierunku i skali zmian widoczne są jednak w przypadku analizy

różnych segmentów rynku. W mijającym roku kupowano przede wszystkim mieszkania w możliwie

niskich cenach: nieduże, do remontu czy w blokach z płyty. W efekcie obserwujemy wzrost cen

kawalerek rzędu 3% dla wszystkich analizowanych miast, nawet o 8% w Łodzi. Z drugiej strony

mieszkania duże, 5-pokojowe, straciły na wartości ponad 5%.

Tab. 7 Zmiany cen w zależności od wielkości mieszkania

kawalerki 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe 5-pokojowe

XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013 XI 2012 XI 2013

Warszawa 7 945 8 090 8 030 7 550 7 520 7 110 7 466 7 140 7 500 7 020

Kraków 6 620 6 780 7 100 6 660 6 740 6 500 6 600 6 330 6 450 6 100

Poznań 5 630 5 760 5 730 5 560 5 350 5 200 5 180 4 940 4 870 4 700

Wrocław 6 200 6 300 6 080 5 740 5 810 5 700 5 800 5 360 5 420 5 140

Łódź 3 100 3 360 3 420 3 350 3 670 3 500 3 615 3 560 3 020 b.d.

Gdańsk 5 530 5 630 5 840 5 490 5 330 5 300 5 120 5 070 4 890 4 555


Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

CENY TRANSAKCYJNE

Listopadowe transakcje na wtórnym rynku

mieszkaniowym przyniosły niewielkie zmiany

w cenach sprzedawanych lokali. W żadnym

z analizowanych miast, zmiany cen transakcyjnych

nie przekroczyły 2 proc. Stabilizacji cenowej

towarzyszy utrzymujący się na rynku ruch. Kolejny

miesiąc z rzędu obserwujemy spadki średnich cen

w Krakowie i Gdańsku. Poza Poznaniem średnie ceny

transakcyjne znajdują się na poziomie zbliżonym do

analogicznego okresu zeszłego roku.

Tab. 8 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w XI 2013 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

IX 2013

– XI

2013

Średnia cena

transakcyjna

z okresu IX

2013 – XI

2013

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni

metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5 580 5192 7,0% 1,9% -3,5% 278 000 zł 54,1 m kw.

Kraków 6 503 5482 15,7% -1,1% -1,1% 289 700 zł 54,8 m kw.

Warszawa 7 550 7182 4,9% 1,3% 2,0% 381 400 zł 53,1 m kw.

Poznań 5 207 5173 0,6% -1,1% 20,4% 272 400 zł 53,1 m kw.

Gdańsk 5 353 4794 10,4% -1,1% -2,4% 250 500 zł 53,3 m kw.

Gdynia 5 437 4982 8,4% 1,3% 1,1% 230 000 zł 51,8 m kw.

Łódź 3 557 3582 -0,7% -1,8% 1,1% 188 800 zł 51,7 m kw.


Końcówka roku sprzyja podsumowaniom i prognozom na nadchodzące miesiące. Tymczasem ceny

sprzedawanych mieszkań na rynku wtórnym nie wykazują znacznych zmian. W porównaniu do

październikowego boomu, ruch na rynku utrzymuje się na wysokim poziomie, choć listopad nie

powtórzył rekordowo wysokiej liczby transakcji z października. W grudniu do transakcji przystąpią

nabywcy, dla których jest to ostatni moment na finansowanie w 100 proc. transakcji. Po raz kolejny

1 stycznia stanowi cezurę czasową, która jest bodźcem zakupowym dla wielu potencjalnych

nabywców. Dzięki temu jest szansa na utrzymanie zwiększonego popytu na mieszkania. To dobra

wiadomość dla sprzedających, którzy czekają na transakcję od wielu miesięcy.

W czterech analizowanych miastach odnotowaliśmy spadki cen transakcyjnych. W przypadku Krakowa

widoczne są one już trzeci miesiąc z rzędu. Tym razem średnia cena m kw. spadła o kolejne 1,1 proc.

i wynosi 5482 zł. Ceny ofertowe są znacznie wyższe. Według serwisu Szybko.pl średnia z ostatnich

trzech miesięcy wynosi 6503 PLN, czyli o 15,7 proc. więcej niż uśredniona cena mkw.

w nawiązywanych przez klientów Metrohouse i Expandera transakcjach. Z kolei już piąty miesiąc

z rzędu spadają ceny w Gdańsku. W tym czasie średnia cena nabywanego mkw. mieszkania spadła

Marcin Jańczuk Metrohouse S.A.

o 491 PLN. W ostatnim miesiącu obniżka wyniosła 1,1 proc. i dziś w tym mieście płacimy średnio 4794

PLN za mkw. Jest to najniższa wartość od czasu trzyletniej publikacji niniejszego zestawienia cen

transakcyjnych.

Tym razem niewielkie spadki (1,1 proc.) pojawiły się również w Poznaniu. Poznań wyróżnia się na tle

innych miast bardzo znaczącą różnicą w cenach w odniesieniu rok do roku. Taka odmienność to

skutek efektu kończącego się programu Rodzina na Swoim, który silnie oddziaływał na kształtowanie

się cen transakcyjnych w końcówce zeszłego roku. Limity cenowe dające nadzieje na zakup

mieszkania z dofinansowaniem spowodowały w Poznaniu sztuczne obniżenie średniej ceny

transakcyjnej do poziomu 4200-4400 PLN za mkw. Po wygaszeniu programu już po dwóch miesiącach

średnie ceny powróciły do poprzednio notowanych wysokości (4800-5000 PLN). Ostatnim z miast

„spadkowych” jest Łódź. Tym razem kupujemy tu mieszkania tańsze o 1,8 proc. od danych sprzed

miesiąca.

W trzech kolejnych miastach pojawiły się wzrosty. Najwyższe (1,9 proc.) stały się domeną Wrocławia.

W tym mieście za mkw. płacono 5192 PLN. Jest to najwyższa średnia jaką odnotowaliśmy we

Wrocławiu w tym roku. Zwyżka cen na poziomie 1,3 proc. była widoczna w Warszawie i Gdyni.

W porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, poza Poznaniem, w pozostałych miastach ceny

są zbliżone do tych z końcówki 2012 r. Najwyższe spadki miały miejsce we Wrocławiu (3,5 proc.) oraz

Gdańsku (2,4 proc.). Korekty „w dół” pojawiają się także w Krakowie. W pozostałych trzech miastach,

czyli Warszawie, Łodzi i Gdyni, średnie ceny są nieco wyższe niż przed rokiem.

Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- X 2013

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk

Metrohouse S.A.

Documents

Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera grudzień 2013