RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · - Constructii zootehnice: grajduri, silozuri, bucatarie furajera si sediu administrativ, anexa – magazie; - Alte mijloace fixe (masini, instalatii

J40/12437/2002; CIF RO15061855; Capital social: 30.310 RON; Tel.: 0741.195.830; Tel/Fax: 021.320.03.14

SC BUSINESS INSIGHT SRL_____________________________________________________________________

Bd.Basarabia nr.28, bl.31, sc.A, ap. 38, sector 2, Bucuresti

RAPORT DE EVALUARE

ActiveSC Breeding Farm SRL

Beneficiarul lucrării: SC Breeding Farm SRL

SC Business Insight SRLDirector GeneralExpert Evaluator

Cristian G. Danciu

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUAREActive - SC Breeding Farm SRL

2

ELABORATOR LUCRARE

ec. Danciu Cristian George

membru titular ANEVAR / UNEAR ……………………………………

expert evaluator

bunuri mobile

proprietati imobiliare

intreprinderi


3

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Ca urmare a solicitarii Dumneavoastra, va prezentam rezultatele raportului deevaluare elaborat in vederea estimarii valorii de piata a activelor – imobile sibunuri mobile - SC Breeding Farm SRL. Aceasta sinteza insoteste Raportul deevaluare complet.

Obiectul evaluarii:

Obiectul acestui raport de evaluare este reprezentat de activele SC BreedingFarm SRL:

- Terenul aferent fermei in suprafata totala de 11.831 mp avand numar cadastral582/2 situat in intravilanul orasului Urlati str.Socului nr.1, jud.Prahova ;

- Constructii zootehnice: grajduri, silozuri, bucatarie furajera si sediuadministrativ, anexa – magazie;

- Alte mijloace fixe (masini, instalatii si utileje aferente fermei)

Beneficiarul lucrarii: SC Breeding Farm SRL

Dreptul evaluat:

Dreptul de proprietate asupra activelor evaluate apartine SC Breeding FarmSRL conform urmatoarelor acte: Contractului de vanzare cumparare autentificat subnr.1156/19.02.2008 de catre Biroul Notarial Equitas, notar public Popescu Viorica,Autorizatie de construire nr.96/19.11.2007, Proces verbal de predare primirenr11207/05.09.2008.

Scopul evaluarii:

Scopul acestui raport este estimarea valorii de piata si a valorii de vanzarefortata a activelor apartinand SC Breeding Farm SRL in vederea vanzarii.

Bazele evaluarii:

Evaluarea a fost facuta in conformitate cu prevederile StandardelorInternationale de Evaluare (IVS) elaborate de Comitetul International pentru


4

Standarde de Evaluare, cu respectarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS)precum si cu respectarea prevederilor ANEVAR.

Evaluarea se bazeaza atât pe informatiile primite din partea proprietarului cât sipe rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator.

Pentru estimarea valorii de piata a activelor supuse evaluarii s-a aplicatabordarea prin cost (constructii si alte mijloace fixe) si abordarea prin comparatii(numai terenul).

Valoarea de piata in conditii de vanzare fortata (pretul estimat a fi obtinut incazul vanzarii fortate) s-a determinat prin aplicarea la valoarea de piata rezultata inurma folosirii abordarilor susmentionate a unui coeficient de lichidare, calculat infunctie de piata si de posibilitatile reale de valorificare a bunurilor.

Tipul de valoare si definirea acesteia:

Valoarea estimata in acest raport de evaluare este valoarea de piata.

Definitia valorii de piata, in conformitate cu Standardele Internaţionale deEvaluare 2011, publicat de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare –IVSC este:

“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie arputea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzătorhotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si în care părţileau acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”

Conform standardelor internationale actuale de evaluare, termenul « vanzarefortata » se utilizeaza deseori in situatiile cand un vanzator este constrans sa vandasi, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care arputea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului side motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketingadecvata. O ”vanzare fortata” este o descriere a situatiei in care are loc schimbul sinu un tip al valorii distinct.

Standardele mai vechi de evaluare se refereau la valoarea de lichidare sauvaloarea de vânzare forţată ca fiind suma suma care ar putea fi primită, în modrezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a ficonformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.În unele ţări, valoarea de vânzare forţată, în particular poate implica, de asemenea,un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără,fiind conștienţi de dezavantajul vânzătorului.

Vânzarea forţată se referă la un preţ care provine din vânzarea în circumstanţeatipice sau extraordinare, care reflectă, de obicei, o perioadă de comercializareinadecvată si fără o publicitate rezonabilă, iar alte ori reflectă prezenţa unui vânzătorcare nu e dispus să vândă sau/si desfăsurarea vânzării în condiţii de forţare sauconstrângere.

Din aceste motive, preţul asociat cu un tip de vânzare, forţată sau la faliment,numit valoarea de vânzare forţată nu este o reprezentare a valorii de piaţă. Preţulplătit în astfel de condiţii este un fapt dat. În general nu este usor de estimat de cătreevaluator din cauza naturii si amploarei ipotezelor subiective si conjuncturale pe care


5

trebuie să le facă evaluatorul pentru a-si formula o astfel de opinie. Valoarea devânzare forţată mai este cunoscută si prin termenul de preţ de lichidare sau valoarede lichidare.

Data evaluarii: 14.09.2012

La data evaluarii, cursul de schimb al monedei nationale era de:4,5042 RON/EURO

Data elaborarii raportului de evaluare: 04.10.2012

Autorul Raportului de Evaluare:

S.C. BUSINESS INSIGHT S.R.L.Bucureşti, bd. Basarabia nr. 28, sector 2C.U.l. RO 15061855

Evaluator:Danciu Cristian George – expert evaluator

membru titular ANEVARLegitimatie 6039membru titular UNEARLegitimatie 11970

Evaluatorul are pozitia de consultant, conform normelor europene.Evaluatorul se obliga sa nu divulge datele aferente lucrarii si sa respecte codul

deotologic al profesiei de evaluator.

Concluziile evaluarii

In urma folosirii metodelor de evaluare (abordarilor) specificate anterior s-auobtinut urmatoarele valori ale activelor:

Valoare de piata

Valoare de piata inconditii de vanzare

fortataRON EURO RON EURO

Teren 159.867,57 35.493,00 111.907,30 24.845,10Grajduri 1.669.168,44 370.580,45 1.168.417,91 259.406,31Alte mijloace fixe 1.353.700,77 300.541,89 947.590,54 210.379,32TOTAL 3.182.736,79 706.615,33 2.227.915,75 494.630,73

Valoarea de piata reprezinta valoarea proprietatii ce se poate obtine, inconditiile vanzarii conform definitiei, cu plata la data tranzactiei.


6

In concluzie:

Valoarea de piata totala in conditii de vanzare fortata a activelor apartinand SCBreeding Farm SRL, este de 2.227.916 RON, adica 494.631 EURO, la cursul euro

de 4,5042 RON/euro in data de 14.09.2012.

Ipoteze si clauze limitative

Datele cuprinse in raportul de evaluare au fost confirmate si insusite prininspectia proprietatii imobiliare, in septembrie 2012, ocazie in care au fost puse ladispozitie actele care atesta dreptul de proprietate si alte informatii referitoare laproprietate.

S-au considerat aceste surse credibile, evaluatorul neverificând autenticitateaactelor juridice si a celorlalte documente prezentate.

Evaluarea a fost facuta presupunând ca proprietatea a fost construita inconformitate cu autorizatiile si avizele legale si ca este ocupata si folosita faraincalcarea prevederilor legale.

Evaluatorul nu a efectuat expertiza structurii cladirilor si nu a testat instalatiile siechipamentele aferente acestora, in consecinta evaluarea se bazeaza pe informatiilepuse la dispozitie de proprietar si pe observatiile constatate in urma inspectiei directe.

S-a considerat ca nu exista defecte ascunse ce ar putea influenta parereaevaluatorului asupra valorii proprietatii.

Nu s-au inspectat acele parti ale proprietatii care sunt acoperite, ascunse sauinaccesibile si evaluarea s-a facut considerând ca acestea sunt in conditii normale.

Nu s-a investigat prezenta sau absenta substantelor nocive existente in unelemateriale de constructii, in absenta unor informatii privind acest aspect, evaluarea s-afacut considerând ca nu sunt pierderi de valoare din aceste considerente.

Proprietatea a fost inspectata integral, interior si exterior.

Calculul suprafetelor a fost facut dupa documentele puse la dispozitie deproprietar.

In conformitate cu prevederile Standardului IVS 3, acest Raport de evaluare nuva putea fi inclus in intregime sau partial in documente, circulare sau in declaratii, nicipublicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei sicontextului in care ar putea sa apara.

Acest raport este confidential pentru dumneavoastra si pentru consultantiidumneavoastra si este numai pentru destinatia stabilita anterior. Nu acceptam nici oresponsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fiepentru orice alt scop.

Evaluatorul considera ca afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale sicorecte, neavând nici un interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea ceface obiectul lucrarii si certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport deevaluare.


7

Raportul de evaluare a fost elaborat in 2 exemplare, ambele originale, unul fiinddestinat beneficiarului si unul ramânând in arhiva evaluatorului.

Danciu Cristian-Georgeexpert evaluator

membru titular ANEVAR / UNEAR


8

RAPORT EVALUAREACTIVE

SC BREEDING FARM SRL


9

CUPRINS

CAP. 1. PREZENTARE GENERALA.................................................... 111.1. DATE GENERALE ....................................................................................................................................111.2. PREZENTAREA CLIENTULUI ................................................................................................................131.3. PREZENTAREA EVALUATORULUI......................................................................................................131.4. SURSE DE INFORMARE ..........................................................................................................................141.5. IPOTEZE SI CLAUZE LIMITATIVE ........................................................................................................141.6. CLAUZA DE NEPUBLICARE ..................................................................................................................151.7. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI ..............................................................................................15

CAP. 2. EVALUARE ............................................................................. 172.1. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE.........................................................................................172.2. SITUATIA JURIDICA ...............................................................................................................................242.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE...................................................................................................................242.4. ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE ..........................................................................................252.5. EVALUARE – ABORDAREA PRIN COST ..............................................................................................26

2.5.1. – Evaluare constructii - cost................................................................................................................262.5.2. - Evaluare teren – comparatii de piata ..............................................................................................28

2.6. VALOAREA DE PIATA IN CONDITII DE VANZARE FORTATA........................................................29

CAP.3. CONCLUZII............................................................................... 323.1. VALORI REZULTATE SI VALOARE PROPUSA ...................................................................................323.2. OPINIA EVALUATORULUI.....................................................................................................................32

CERTIFICARE ...................................................................................... 34ANEXE.................................................................................................. 35


10

CAPITOLUL 1PREZENTARE GENERALA


11

CAP. 1. PREZENTARE GENERALA

1.1. DATE GENERALE

Obiectul evaluarii:

Obiectul acestui raport de evaluare este reprezentat de activele SC BreedingFarm SRL:

- Terenul aferent fermei in suprafata totala de 11.831 mp avand numar cadastral582/2 situat in intravilanul orasului Urlati str.Socului nr.1, jud.Prahova ;

- Constructii zootehnice: grajduri, silozuri, bucatarie furajera si sediuadministrativ, anexa – magazie;

- Alte mijloace fixe (masini, instalatii si utileje aferente fermei)

Beneficiarul lucrarii: SC Breeding Farm SRL

Dreptul evaluat:


Scopul evaluarii:

Scopul acestui raport este estimarea valorii de piata si a valorii de vanzarefortata a activelor apartinand SC Breeding Farm SRL in vederea vanzarii.

Bazele evaluarii:

Evaluarea a fost facuta in conformitate cu prevederile StandardelorInternationale de Evaluare (IVS) elaborate de Comitetul International pentruStandarde de Evaluare, cu respectarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS)precum si cu respectarea prevederilor ANEVAR.

Evaluarea se bazeaza atât pe informatiile primite din partea proprietarului cât sipe rezultatele investigatiilor facute de catre evaluator.

Pentru estimarea valorii de piata a activelor supuse evaluarii s-a aplicatabordarea prin cost (constructii si alte mijloace fixe) si abordarea prin comparatii(numai terenul).

Valoarea de vanzare fortata (pretul estimat a fi obtinut in cazul vanzarii fortate)s-a determinat prin aplicarea la valoarea de piata rezultata in urma folosirii abordarilorsusmentionate a unui coeficient de lichidare, calculat in functie de piata si deposibilitatile reale de valorificare a bunurilor.


12

Tipul de valoare si definirea acesteia:

Valoarea estimata in acest raport de evaluare este valoarea de piata.

Definitia valorii de piata, in conformitate cu Standardele Internaţionale deEvaluare 2011, publicat de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare –IVSC este:

“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie arputea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzătorhotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si în care părţileau acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”


Standardele mai vechi de evaluare se refereau la valoarea de lichidare sauvaloarea de vânzare forţată ca fiind suma suma care ar putea fi primită, în modrezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a ficonformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.În unele ţări, valoarea de vânzare forţată, în particular poate implica, de asemenea,un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără,fiind conștienţi de dezavantajul vânzătorului.


Din aceste motive, preţul asociat cu un tip de vânzare, forţată sau la faliment,numit valoarea de vânzare forţată nu este o reprezentare a valorii de piaţă. Preţulplătit în astfel de condiţii este un fapt dat. În general nu este usor de estimat de cătreevaluator din cauza naturii si amploarei ipotezelor subiective si conjuncturale pe caretrebuie să le facă evaluatorul pentru a-si formula o astfel de opinie. Valoarea devânzare forţată mai este cunoscută si prin termenul de preţ de lichidare sau valoarede lichidare.

Data evaluarii: 14.09.2012

La data evaluarii, cursul de schimb al monedei nationale era de:4,5042 RON/EURO

Data elaborarii raportului de evaluare: 04.10.2012


13

1.2. PREZENTAREA CLIENTULUI

SC Breeding Farm SRLSediul: Urlati, Str.Socului nr.1B, jud.PrahovaNr.ORC: J29/2490/2005CUI: RO 18181082Banca: Libra Internet BankCont: RO37.BREL.0002.0006.3593.0100

1.3. PREZENTAREA EVALUATORULUI

Denumire: SC Business Insight SRL

Sediul social: Bd. Basarabia nr.28, sector 2, Bucuresti

Cod unic de inmatriculare: 15061855Nr. ORC: J40/12437/2002

Evaluator: Danciu Cristian-Georgemembru titular ANEVARLegitimatie 6039membru titular UNEARLegitimatie 11970

ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) este membru inorganizatiile internationale de profil:

- membru al Consiliului director al International Valuation StandardsCommittee – IVSC;

- membru al Grupului European al Asociatiilor de Evaluatori – TEGoVA(organism consultativ al Comunitatii europene);

- membru al WAVO (Asociatia Mondiala a Organizatiilor de Evaluatori).

Evaluatorul are pozitia de consultant, conform normelor europene.Evaluatorul se obliga sa nu divulge datele aferente lucrarii si sa respectecodul deotologic al profesiei de evaluator.

UNEAR - Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

UNEAR a luat ființă, în anul 2011, în baza Ordonanței Guvernului României privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, ca organizație profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de O.G. 24/2011.

Apariția sa încununează cei 20 de ani în care profesia de evaluator a evoluat și s-a maturizat odată cu consolidarea mediului economic românesc, Uniunea fiindcontinuatoarea Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR.


14

Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor săi, asigurarea exercitării independente a profesiei deevaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autorizați.

1.4. SURSE DE INFORMARE

Datele cuprinse in raportul de evaluare au fost confirmate si insusite prininspectia proprietatii imobiliare, in septembrie 2012 ocazie in care au fost puse ladispozitie diverse informatii referitoare la proprietate.

S-au considerat aceste surse credibile, evaluatorul neverificând autenticitateaactelor juridice si a celorlalte documente prezentate.

Alte surse de informare: publicatii de specialitate; oferte ale agentiilor imobiliare;site-uri de specialitate.

1.5. IPOTEZE SI CLAUZE LIMITATIVE

Evaluarea a fost facuta presupunând ca proprietatea a fost construita inconformitate cu autorizatiile si avizele legale si ca este ocupata si folosita faraincalcarea prevederilor legale.

Evaluatorul nu a efectuat expertiza structurii cladirilor si nu a testat instalatiile siechipamentele aferente acestora, in consecinta evaluarea se bazeaza pe informatiilepuse la dispozitie de proprietar si pe observatiile constatate in urma inspectiei directe.

S-a considerat ca nu exista defecte ascunse ce ar putea influenta parereaevaluatorului asupra valorii proprietatii.

Nu s-au inspectat acele parti ale proprietatii care sunt acoperite, ascunse sauinaccesibile si evaluarea s-a facut considerând ca acestea sunt in conditii normale.

Nu s-a investigat prezenta sau absenta substantelor nocive existente in unelemateriale de constructii, in absenta unor informatii privind acest aspect, evaluarea s-afacut considerând ca nu sunt pierderi de valoare din aceste considerente.

Proprietatea a fost inspectata integral, interior si exterior.Calculul suprafetelor a fost facut dupa documentele puse la dispozitie de

proprietar.


15

1.6. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Acest raport de evaluare, in intregime, partial sau in referinte, nu poate fi inclusin nici - un document, circulara sau declaratie publica si nu poate fi publicat in nici - oforma fara aprobarea scrisa a evaluatorului referitoare la forma si contextul in care arputea aparea.

1.7. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI

Evaluatorul are responsabilitate numai fata de client, care se obliga sa-lprotejeze fata de pretentiile tertilor.

Clientul se obliga sa nu difuzeze lucrarea unor terte persoane si sa nu ofoloseasca in alt scop, decât in acela pentru care a fost solicitat.


16

CAPITOLUL 2EVALUARE


17

CAP. 2. EVALUARE

2.1. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Terenul aferent fermei are suprafata totala de 14.823 mp avand numar cadastral582/1 si este situat in intravilanul orasului Urlati str.Socului nr.1, jud.Prahova.

Constructiile existente pe teren sunt specifice unui amplasament zootehnic cudestinatia adapost pentru ingrasarea porcilor, cu amenajari specifice conform noilorreglementari.

Constructii zootehnice:

- grajdurile (hale) sunt constructii pe structura de beton, sarpanta de lemn,invelitoare din tabla cutanata, cu amenajari si dotari specifice, conformstandardelor europene si au suprafata construita la sol de 746,24 mp fiecare,cu sisteme de colectare a dejectiilor vidanjabile sub pardoseala si siteme dehranire si adapare automata;


18

- silozuri pentru cereale – constructii metalice (panouri sandwich) pe structurametalica montate pe o fundatie comuna din beton armat, cu bazin dedescarcare avand suprafata de 36 mp;


19

- bucatarie furajera (depozit preparare furaje) si sediu administrativ –constructie cu pereti din tabla sau panouri sandwich pe structura metalica sisarpanta metalica si invelitoare din tabla, birouri cu structura din beton armatsi pereti din zidarie, cu suprafata construita de 224,15 mp;


20

- anexa – constructie din zidarie cu sarpanta de lemn si invelitoare din tabla cusuprafata construita de 20 mp.


21

Amplasamentul dispune de platforme betonate si cai de acces carosabil cusuprafata aproximativa de 3500 mp si este imprejmuit cu gard din plasa de sarma cufundatie din beton si stalpi metalici pe o lungime de circa 350 ml.


22

Alte mijloace fixe (masini, instalatii si utileje aferente fermei)


23


24

2.2. SITUATIA JURIDICA


2.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare aproprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si vagenera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala aunui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabilafinanciar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxima productiva).

Tinand cont de caracteristicile proprietatii analizate, cea mai buna utilizare estecea pentru ferma zootehnica.


25

2.4. ALEGEREA METODELOR DE EVALUARE

Practica evaluarii imobiliare utilizeaza trei abordari diferite pentru estimareavalorii de piata, si anume:

- abordarea prin cost.- abordarea prin comparatia vanzarilor- abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea prin cost este una dintre abordarile valorii aplicate in estimareavalorii de piata. Costul de inlocuire net (CIN) este o aplicatie a abordarii prin costutilizata pentru estimarea valorii activelor specializate si cu piata limitata sau pentrucare informatiile sunt rare si irelevante.

Abordarea prin comparatii este o abordare comparativa a valorii care ia inconsiderare vanzarile similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata sistabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie.

In general proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile de proprietatisimilare, tranzactionate pe o piata deschisa, putand fi luate in considerare si oferte devanzare. Aceasta metoda a fost folosita intrucat evaluatorul a identificat suficientedate cu privire la tranzactii cu proprietati comparabile.

Abordarea prin venit ia in considerare informatiile referitoare la veniturile sicheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces decapitalizare. Abordarea prin venit reflecta principiul anticiparii si substitutiei.

Conform Standardelor Internationale de Evaluare (IVS) estimarea oricarui tip devaloare, de piata sau din afara pietei, cere ca evaluatorul sa aplice una sau mai multeabordari in evaluare. Termenul abordare in evaluare se refera la metodologiileanalitice general acceptate utilizate de obicei. In unele tari, aceste abordari suntcunoscute si sub denumirea de metode de evaluare.

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare supuse evaluarii s-aaplicat abordarea prin cost (structura cladire nefinalizata) si abordarea princomparatii (numai terenul).

Valoarea de piata in conditii de vanzare fortata (pretul estimat a fi obtinut incazul vanzarii fortate) s-a determinat prin aplicarea la valoarea de piata rezultata inurma folosirii abordarilor susmentionate a unui coeficient de lichidare, calculat infunctie de piata si de posibilitatile reale de valorificare a bunurilor.


26

2.5. EVALUARE – ABORDAREA PRIN COST

Estimarea valorii de piaţă prin metoda costurilor se bazează pe comparaţiacosturilor de construire a unei proprietăţi cu valoarea unei proprietăţi existente.

Metoda reflectă că participanţii de pe piaţă recunosc o relaţie între valoare şicost.

Metoda costului este importantă în estimarea valorii de piaţă a construcţiilor noisau relativ noi deoarece în aceste cazuri costul şi valoarea de piaţă sunt de obiceiapropiate. Construcţiile noi sau aproape noi reprezintă în acelaşi timp, de regulă şicea mai bună utilizare a terenului.

Metoda costului impune ca terenul şi construcţiile să fie evaluate separat.

2.5.1. – Evaluare constructii - cost

In cazul abordarii prin cost, evaluatorul incepe de la costul de inlocuire curent alactivului, care trebuie evaluat, si apoi deduce pierderea de valuare cauzata de uzurafizica, deprecierea functionala si cea economica. Logica ce sta la baza abordarii princost este principiul substitutiei. Astfel, un cumparator prudent nu va plati mai multpentru un activ decat costul achizitionarii unui activ substitut, cu aceeasi utilitate.Principiul poate fi aplicat fie unui activ individual, fie unei instalatii complexe inintregime.

In cea mai simpla forma a sa, abordarea prin cost reprezinta costul curent (ca sicum ar fi nou) minus deprecierea. Evaluatorul identifica activul care trebuie evaluat,estimeaza costul curent de inlocuire brut (de nou) si scade deprecierea totala, careface activul mai putin atragator fata de situatia in care ar fi fost nou. Ceea ce rezultaeste costul de inlocuire net. Costul de inlocuire net (CIN) este considerat ca o metodaacceptabila pentru a se ajunge la valoarea de piata.

Costul de inlocuire brut pentru bunurile supuse evaluarii s-a determinat prinuna din urmatoarele metode:

- metoda identificãrii, care constã in stabilirea identitãtii activelor cuunele care au pret de productie sau de livrare;

- metoda asimilãrii care constã in compararea activelor care seevalueazã cu altele care au pret de productie sau de livrare si care au parametriifunctionali apropiati;

- metoda corelãrii care se foloseste ca mai sus in cazul cand parametriifunctionali sunt diferiti;

- metoda indicilor de actualizare.

Costul de înlocuire brut (CIB) pentru grajduri s-a determinat prin metoda costuluide reconstructie.

Costul de inlocuire brut (de nou) este, in general, punctul cel mai potrivitpentru formarea unei opinii asupra valorii, folosind abordarea prin cost. Costul deinlocuire brut reprezinta costul curent al unui activ nou, asemanator, care are cea mai


27

apropiata utilitate echivalenta cu cea a activului evaluat. In abordarea prin cost,evaluatorul compara activul evaluat cu unul care ar putea sa-l inlocuiasca.

Costul de înlocuire brut înglobeazã totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuatela data elaborãrii lucrãrii (aprovizionare, transport, montaj, probe şi altele).

Costul de înlocuire net (CIN) (valoarea de piata) a fost calculat cu relaţia:

VRA = CIB – UF

CIB = costul de inlocuire brutVRA = valoarea ramasa actualizataUF = uzura fizica

CIN = VRA x (1-DF/100) x (1-DE/100)sauCIN = CIB x (1-UF/100) x (1-DF/100) x (1-DE/100)

CIN = costul de înlocuire netUF = uzura fizicaDF = depreciere functionalaDE = depreciere economica (externa)

Conceptul de depreciere in evaluare este total diferit de notiune contabila deamortizare. Astfel, deprecierea in evaluare este o diferenta de valoare dintre un activmai vechi existent si un activ mai nou ipotetic, luat ca standard de comparatie.Deprecierea in evaluare cuantifica o inferioritate a valorii, deducerea deprecierii dincostul noului activ substitut ipotetic trebuind sa reprezinte o cuantificare, exprimata intermeni monetari, a tuturor dezavantajelor activului vechi existent (probabilitatea uneidurate de viata mai mica, cheltuieli anuale mai mari pentru exploatare si intretinereetc).

Cele trei tipuri sau cauze recunoscute, in mod traditional, ale deprecierii suntuzura fizica, deprecierea functionala si deprecierea economica.

Uzura(deteriorarea) fizica reprezinta pierderea in valoare sau in utilitateainitiala a unui activ, cauzata de consumarea treptata sau de expirarea duratei sale deviata utila, cauzata de utilizare, deteriorare, expunere la diversi factori de mediu,constrangeri fizice si altele asemanatoare.

Deprecierea functionala reprezinta pierderea in valoare sau in utilitatea initialaa unui activ, cauzata de ineficiente si neadecvari ale activului, cand este comparat cuun activ mai eficient sau cu unul inlocuitor mai putin costisitor, si construit cutehnologie moderna. Simptomele care indica prexenta deprecierii functionale suntcosturile de exploatare excedentare, supradimensionarea activului, inadecvarea,supracapacitatea, lipsa de utilitate sau alte conditii asemanatoare.

Deprecierea economica (uneori denumita depreciere externa) reprezintapierderea in valoare sau utilitate initiala a unui activ, cauzata de factori externi fata de


28

activul evaluat, cum ar fi costul majorat al materiilor prime, fortei de munca sauutilitatilor (fara a fi compensate prin cresterea pretului produsului); cerere scazutainregistrata pentru produs; concurenta sporita; politici de mediu sau alte masurilegislative; inflatia sau rate majorate ale dobanzii; alti factori similari.

Pentru apropierea valorilor estimate pe baza costului de înlocuire net devaloarea de piaţă, in cadrul deprecierii totale sa luat în considerare şi o deprecieredatorată condiţiilor externe – condiţii date de mediul economic general.

O metoda de cuantificare a uzurii fizice este observatia. Prin aceasta metodaevaluatorul realizeaza o comparatie, in baza experientei sale, obtinuta din observareaactivelor asemanatoare si din compararea acestora cu active noi.

Procedura implica observarea actuala a elementelor observabile ale uzurii fizicesi transformarea acelor observatii intr-un procentaj. De asemenea, implica discutii cupersonalul de deservire al activului evaluat, pentru determinarea conditiei aceloraspecte care pot sa nu fie vizibile.

Pe baza faptelor, evaluatorul va formula opinia sa asupra uzurii fizice exprimatasub forma unui procentaj, pentru al deduce din costul de inlocuire de nou (CIB) sipentru a ajunge la costul de inlocuire net care reprezinta valoarea de piata.

Calculul analitic al valorii de piata (CIN) prin metoda costurilor este prezentat inanexele 2-5.

2.5.2. - Evaluare teren – comparatii de piata

Premisa importanta a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea depiata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietaticompetitive si comparabile, in acest sens metoda utilizand analizarea pietei pentru agasi proprietati similare comparandu-le apoi cu proprietatea de evaluat.

Din datele culese, echipa de evaluatori a selectionat 4 terenuri comparabile pebaza carora a fost intocmita grila de piata pentru determinarea valorii terenului aferentproprietatii.

Prezentarea proprietatilor comparabile pentru teren

Elemente teren A teren B teren C teren D

Zona Urlati Urlati - 1 Mai Urlati - 1 Mai Urlati - Plavia

Drept de proprietate transferat integral integral integral integral

Categorie de folosinta intravilan intravilan intravilan intravilan

Suprafata teren (mp) 1.085 1.170 750 5.100

Deschidere (m) 22,00 14,00 12,00 22,00

Utilitati apa si curent toate utilitatiletoate

utilitatiletoate

utilitatile

Pret oferta (Euro/mp) 10 18 20 10

Pret total oferta 10.850 21.060 15.000 51.000

Data 08.12.2011 20.01.2012 14.01.2012 30.07.2011

Surse internet internet internet internet


29

Elemente de comparatie

In analiza grilei de piata au fost luate in considerare printre altele si urmatoareleelemente de comparatie:

- Dreptul de proprietate transmis. Pretul tranzactiei este intotdeaunabazat pe transmiterea dreptului de proprietate. Proprietatileproducatoare de venituri sunt vandute in general cu chiriasi. Generareavenitului potential este foarte des determinata sau limitata de conditiilecontractuale existente.

- Conditii de finantare. Pretul de tranzactionare a unei proprietatiimobiliare poate diferi de cel al unei proprietati identice datoritaaranjamentelor financiare diferite (credite la o dobanda avantajoasa,contracte de vanzare cumparare in rate, leasing imobiliar).

- Localizare. Din analiza pietei imobiliare s-a constatat ca sunt foarteimportante aspectele privind accesul in zona in care se afla imobilul sivecinatatile acestuia.

- Caracteristici geometrice. Corectiile se aplica la diferentele desuprafata utila ale comparabilelor fata de proprietatea subiect;

Analiza pe perechi de date – Grila de piata pentru teren este prezentata inanexa 1.

Analizand toate corectiile care se impun pentru criteriile de comparatieprezentate mai sus, in opinia evaluatorului, luand in considerare cea mai micacorectie totala, valoarea de piata a terenului evaluat se situeaza la nivelul de 3euro/mp.

2.6. VALOAREA DE PIATA IN CONDITII DE VANZARE FORTATA

Valoarea de vanzare fortata este valoarea de piata in conditii de vanzarefortata.


Standardele mai vechi de evaluare se refereau la valoarea de lichidare sauvaloarea de vânzare forţată ca fiind suma suma care ar putea fi primită, în modrezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a ficonformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.În unele ţări, valoarea de vânzare forţată, în particular poate implica, de asemenea,


30

un vânzător obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără,fiind conștienţi de dezavantajul vânzătorului.


Din aceste motive, preţul asociat cu un tip de vânzare, forţată sau la faliment,numit valoarea de vânzare forţată nu este o reprezentare a valorii de piaţă. Preţulplătit în astfel de condiţii este un fapt dat. În general nu este usor de estimat de cătreevaluator din cauza naturii si amploarei ipotezelor subiective si conjuncturale pe caretrebuie să le facă evaluatorul pentru a-si formula o astfel de opinie. Valoarea devânzare forţată mai este cunoscută si prin termenul de preţ de lichidare sau valoarede lichidare.

Valoarea de vanzare fortata s-a determinat cu relatia:

VL = VP x KL

unde:

VP = valoarea de piata;VL = valoarea de vanzare fortata (valoarea de lichidare);KL = coeficient de vanzare fortata (coeficient de corectie pentru lichidare).

Stabilirea coeficientului de lichidare s-a facut tinandu-se cont de urmatoareleelemente:

- cheltuieli de publicitate,- cheltuieli pentru documentatia de prezentare,- factori de risc.


31

CAPITOLUL 3CONCLUZII


32

CAP.3. CONCLUZII

3.1. VALORI REZULTATE SI VALOARE PROPUSA

In urma folosirii metodelor de evaluare (abordarilor) specificate anterior s-auobtinut urmatoarele valori ale activelor:

Valoare de piata

Valoare de piata inconditii de vanzare

fortataRON EURO RON EURO

Teren 159.867,57 35.493,00 111.907,30 24.845,10Grajduri 1.669.168,44 370.580,45 1.168.417,91 259.406,31Alte mijloace fixe 1.353.700,77 300.541,89 947.590,54 210.379,32TOTAL 3.182.736,79 706.615,33 2.227.915,75 494.630,73

Valoarea de piata reprezinta valoarea proprietatii ce se poate obtine, inconditiile vanzarii conform definitiei, cu plata la data tranzactiei.

In concluzie:

Valoarea de piata totala in conditii de vanzare fortata a activelor apartinand SCBreeding Farm SRL, este de 2.227.916 RON, adica 494.631 EURO, la cursul euro

de 4,5042 RON/euro in data de 14.09.2012.

3.2. OPINIA EVALUATORULUI

Definitia valorii de piata este cea agreata si stabilita de Comitetul Internationalpentru Standarde de Evaluare.

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar fischimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarât si un vânzator hotarât, intr-otranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza incunostinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Pretul rezultat din tranzactia efectiva poate fi diferit de valoarea determinata deevaluator, deoarece in cursul negocierii pot fi introdusi factorii necuantificabili(capacitatea financiara a partenerilor, dorinta de cumparare si de vânzare, climatulnegocierii, interesele speciale si abilitatea protagonistilor, precum si alte consideratiiobiective si subiective avansate de cumparator si de vânzator in cursul negocierii).

Astfel, conceptul valoarea de piata nu este dependent de tranzactia actuala careare loc la data evaluarii. Mai degraba, valoarea de piata este o estimare a pretuluicare ar trebui realizat la o vânzare la data evaluarii in conditiile definitiei valorii depiata.

Toate valorile cuprinse in prezenta lucrare se inteleg in conditiile existente ladata evaluarii.


33

Orice modificari aduse dupa aceasta data, influenteaza rezultatele prezentate inlucrare.

Mentionam ca orice imprecizii sesizate ca urmare a analizei raportuluitrebuie transmise evaluatorului, astfel ca, daca este necesar, lucrarea sa poatafi completata inainte de a fi utilizata.

Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sauindirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cupersoanele fizice/juridice implicate.


34

CERTIFICARE

Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinentecunostinte ale evaluatorului;

Analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si conditiileprezentate in raport;

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva inproprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interespersonal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate;

Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea uneivalori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unuirezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

Evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Standardele Internationalede Evaluare si Codul Deontologic al evaluatorului ;

Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala ; Evaluatorul are experienta in ceea ce priveste localizarea si categoria de

proprietate care este evaluata ; Evaluatorul a efectuat inspectia personala a proprietatii ; Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport nu a acordat

asistenta profesionala evaluatorului in elaborarea raportului ; Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de

el poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu StandardeleInternationale de Evaluare;

Evaluatorul este membru ANEVAR.

Danciu Cristian-Georgeexpert evaluator

membru titular ANEVAR


35

ANEXE

ANEXA 1Evaluare teren

Elemente teren A teren B teren C teren D teren evaluat

Zona Urlati Urlati - 1 Mai Urlati - 1 Mai Urlati - Plavia UrlatiDrept de proprietate transferat integral integral integral integralCategorie de folosinta intravilan intravilan intravilan intravilan intravilanSuprafata teren (mp) 1.085 1.170 750 5.100 11.831,00Deschidere (m) 22,00 14,00 12,00 22,00Utilitati apa si curent toate utilitatile toate utilitatile toate utilitatile toate utilitatile

Pret oferta (Euro/mp) 10 18 20 10Pret total oferta 10.850 21.060 15.000 51.000Data 08.12.2011 20.01.2012 14.01.2012 30.07.2011

Surse internet internet internet internet

teren A www.terenuri.net

teren B www.vanzari-terenuri.ro

teren C www.vanzari-terenuri.ro

teren D www.vanzari-terenuri.ro

Elemente teren A teren B teren C teren Dteren de

evaluatPret oferta (euro/mp) 10 18 20 10 ?Corectie pt. pret oferta (+/-%) -25 -25 -25 -25Pret corectat 7,5 13,5 15,0 7,5

Data ofertei 08.12.2011 20.01.2012 14.01.2012 30.07.2011

Corectie pt data ofertei (+/-%) 0 0 0 -5Pret corectat 7,5 13,5 15,0 7,1

Drept de proprietate transferat integral integral integral integral

Corectie pt. drept transferat (+/-%) 0 0 0 0Pret corectat 7,5 13,5 15,0 7,1

Categorie de folosinta intravilan intravilan intravilan intravilan intravilanCorectie pentru categ. de folosinta (+/-%) 0 0 0 0Pret corectat 7,5 13,5 15,0 7,1

Localizare superioara superioara superioara superioara -Corectie pt. localizare (+/-%) -20 -50 -50 -20 -Pret corectat 6,0 6,8 7,5 5,7 -

Alte caracteristici (forma/inclinatie/etc) similar similar similar similarCorectie pt. alte caracteristici (+/-%) 0 0 0 0 -Pret corectat 6,0 6,8 7,5 5,7 -

Deschidere (raportata la suprafata) similara similara similara similara -Deschidere 22 14 12 22 -Corectie pt. deschidere (+/-%) 0 0 0 0 -Pret corectat 6,0 6,8 7,5 5,7 -

Acces la proprietate similar similar similar similar -Corectie pt. acces (+/-%) 0 0 0 0 -Pret corectat 6,0 6,8 7,5 5,7 -

Suprafata 1.085 1.170 750 5.100 11.831Corectie pt. suprafata (+/-%) -5 -5 -5 -2Pret corectat 5,7 6,4 7,1 5,6

Dotare utilitati similar similar similar similarCorectie pt. utilitati (+/-%) 0 0 0 0Pret corectat 5,7 6,4 7,1 5,6

Grad de ocupare (constructii) liber (100%) liber (100%) liber (100%) liber (100%) construitCorectie pt. grad de ocupare (+/-%) -50 -50 -50 -50 -Pret corectat 2,9 3,2 3,6 2,8 -

Corectie totala neta 7 15 16 7 -Corectie totala neta (%) -72 -82 -82 -72 -Corectie totala bruta 7 15 16 7 -Corectie totala bruta (%) -72 -82 -82 -72 -

Valoare de piata rezultata 2,85 euro/mp

Valoare de piata propusa 3,00 euro/mp

Data evaluarii: 14.09.2012Curs euro la data evaluarii: 4,5042 RON/EUROSuprafata totala teren: 11.831 mp

Valoare totala de piata teren 35.493 EURO159.868 RON

Coeficient de vanzare fortata 0,70

Valoare totala de vanzare fortata teren 24.845 EURO111.907 RON

METODA COMPARATIEI DIRECTE

ANEXA 2

Metoda costurilor

Denumire Simbol RON/mpIndice

actualizare

Coef.

corecţie

distanţă de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(RON/mp)

Suprafata

construita

desfasurata

(mp)

Cost total

(RON)

Structura 8STRGP 615,60 1,0752 1,006 1,036 689,84 746,24 514.782,92

Finisaj FINGPC 102,30 1,0724 1,006 1,036 114,34 746,24 85.323,51

Pardoseala PGPDGB 357,00 1,0613 1,006 1,036 394,88 746,24 294.674,56

Instalatii electrice INSEL 20,30 1,0139 1,006 1,036 21,45 746,24 16.007,64

Instalatii sanitare INSSANIT 32,30 0,9681 1,006 1,036 32,59 746,24 24.319,74

Total 935.108,37

Curs EURO 4,5042 RON/EURO 14.09.2012

Cost de inlocuire brut (CIB) total 935.108 RON

207.608 EURO

Nr.

Crt.Denumire substructură

CIB

(RON)

Uzură fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(RON)1 Structura 514.783 15% 437.565

2 Finisaj 85.324 15% 72.525

3 Pardoseala 294.675 15% 250.473

4 Instalatii electrice 16.008 15% 13.606

5 Instalatii sanitare 24.320 15% 20.672

Total 935.108 794.842

Valoare ramasa actualizata 794.842 RON

176.467 EURO

Depreciere functionala 0 %

Depreciere externa (economica) 30 %

Cost de inlocuire net (CIN) (Valoare de piata) 556.389 RON

123.527 EURO


Valoare de vanzare fortata 389.473 RON

86.469 EURO

Grajd 1

ANEXA 3

Metoda costurilor


actualizare

Coef.

corecţie

distanţă de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(RON/mp)

Suprafata

construita

desfasurata

(mp)

Cost total

(RON)

Structura 8STRGP 615,60 1,0752 1,006 1,036 689,84 746,24 514.782,92

Finisaj FINGPC 102,30 1,0724 1,006 1,036 114,34 746,24 85.323,51




Total 935.108,37



207.608 EURO

Nr.


CIB

(RON)

Uzură fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(RON)1 Structura 514.783 15% 437.565

2 Finisaj 85.324 15% 72.525

3 Pardoseala 294.675 15% 250.473



Total 935.108 794.842


176.467 EURO




123.527 EURO



86.469 EURO

Grajd 2

ANEXA 4

Metoda costurilor


actualizare

Coef.

corecţie

distanţă de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(RON/mp)

Suprafata

construita

desfasurata

(mp)

Cost total

(RON)

Structura 8STRGP 615,60 1,0752 1,006 1,036 689,84 746,24 514.782,92

Finisaj FINGPC 102,30 1,0724 1,006 1,036 114,34 746,24 85.323,51




Total 935.108,37



207.608 EURO

Nr.


CIB

(RON)

Uzură fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(RON)1 Structura 514.783 15% 437.565

2 Finisaj 85.324 15% 72.525

3 Pardoseala 294.675 15% 250.473



Total 935.108 794.842


176.467 EURO




123.527 EURO



86.469 EURO

Grajd 3

ANEXA 5

Denumire Data PIF

Valoare

inventar

Indice de

actualizare

Cost de

inlocuire

brut

Uzura

fizica

Depreciere

functionala

Depreciere

economica

Cost de inlocuire

net (Valoare de

piata)

Coeficient de

vanzare

fortata

Valoare de

vanzare

fortata

Silozuri metalice apr.08 163.074,68 1,3109 213.774,60 35 0 30 97.267,44 0,7 68.087,21

Bucatarie furajera apr.08 86.297,95 1,3109 113.127,98 25 0 30 59.392,19 0,7 41.574,53

Sistem aerisire cu prelata iun.08 17.229,39 1,3012 22.418,88 25 0 30 11.769,91 0,7 8.238,94



Snecuri iun.08 49.742,24 1,3012 64.724,60 25 0 30 33.980,42 0,7 23.786,29

Siloz cap de grajd iun.08 4.664,48 1,3012 6.069,42 25 0 30 3.186,45 0,7 2.230,51



Generator electric iun.08 11.478,97 1,3012 14.936,44 25 0 30 7.841,63 0,7 5.489,14

Silozuri exterioare mai.09 288.852,00 1,2242 353.612,62 30 0 30 173.270,18 0,7 121.289,13

Sediu administrativ mai.09 309.744,00 1,2242 379.188,60 30 0 30 185.802,42 0,7 130.061,69

Anexa mai.09 16.110,00 1,2242 19.721,86 20 0 30 11.044,24 0,7 7.730,97

Platforma si cai de acces mai.09 509.600,00 1,2242 623.852,32 40 0 30 262.017,97 0,7 183.412,58

Imprejmuire mai.09 91.350,00 1,2242 111.830,67 20 0 30 62.625,18 0,7 43.837,62

Sistem ventilatie naturala hale iul.08 102.638,70 1,2718 130.535,90 25 0 30 68.531,35 0,7 47.971,94

Sistem hranire suine iul.08 46.900,18 1,2718 59.647,65 25 0 30 31.315,02 0,7 21.920,51

Canale de alimentare iul.08 60.575,40 1,2718 77.039,79 25 0 30 40.445,89 0,7 28.312,12

Sistem de adapare iul.08 9.141,65 1,2718 11.626,35 25 0 30 6.103,83 0,7 4.272,68

Sistem incalzire dezinfectare iul.08 62.331,37 1,2718 79.273,04 25 0 30 41.618,34 0,7 29.132,84

Boxe hala iul.08 111.998,51 1,2718 142.439,71 25 0 30 74.780,85 0,7 52.346,59

Cisterna Vacuum Tanker V100 sep.08 64.711,56 1,2694 82.144,85 25 0 30 43.126,05 0,7 30.188,23

Mixer MTX 3600/5 sep.08 7.846,47 1,2694 9.960,31 25 0 30 5.229,16 0,7 3.660,41

Tractor MC135 cu cupa pamant oct.08 214.128,01 1,2629 270.422,26 50 0 30 94.647,79 0,7 66.253,45

Cazan Protherm 24k ian.09 2.201,68 1,2591 2.772,14 20 0 30 1.552,40 0,7 1.086,68

Echipamente de spalare presiune nov.08 4.140,35 1,2635 5.231,33 25 0 30 2.746,45 0,7 1.922,51



TOTAL RON 1.353.700,77 947.590,54

TOTAL EURO 300.541,89 210.379,32


Centralizator ANEXA 6

RON EURO RON EUROTeren 159.867,57 35.493,00 111.907,30 24.845,10Grajduri 1.669.168,44 370.580,45 1.168.417,91 259.406,31Alte mijloace fixe 1.353.700,77 300.541,89 947.590,54 210.379,32TOTAL 3.182.736,79 706.615,33 2.227.915,75 494.630,73

Valoare de piata Valoare de vanzare fortata

Documents

RAPORT DE EVALUARE - Fairsolve.com · - Constructii zootehnice: grajduri, silozuri, bucatarie furajera si sediu administrativ, anexa – magazie; - Alte mijloace fixe (masini, instalatii