Embed Size (px)
Citation preview
RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETĂŢI IMOBILIARE SPATIU COMERCIAL – PROPRIETAR - „ EPKER ROMANIA ”
Raport de Evaluare AL PROPRIETĂŢII
IMOBILIARE : SPATIU COMERCIAL
Adresa: Oradea, Piata Unirii(pasajul Vulturul Negru) nr.2-4, jud. Bihor Proprietar: SC EPKER ROMANIA SRL Solicitant: EUREXPERT IPURL Destinatar: EUREXPERT IPURL Evaluator: econ. Hodisan Mihai Felician Prestator : CASA DE EXPERTIZA TRANSILVANIA
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al prestatorului CASA DE EXPERTIZA TRANSILVANIA – in calitate evaluator si al destinatarului EEUURREEXXPPEERRTT II PPUURRLL .
ORADEA - Aprilie 2013
Pagina 2
Rezumat DATE CU CARACTER GENERAL • SOLICITANT S.C. Epker Romania S.R.L. Oradea OBIECTIV : Obiectul evaluarii este reprezentat de un spatiu comercial in suprafata de 310 mp:
Descierea constructiei Suprafata construita la sol
Suprafata utila Proprietar
C1(sediu) P 321,97 mp 268,31mp C2 (sediu) P 50 mp 42 mp
Teren aferent 40mp /1440mp In cota indiviza
6mp/1440mp In cota indiviza
Epker Romania
Total 371mp 310 mp Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF si din Contractul de vanzare cumparare cat si din planul de situatie avut la dispozitie. Adresa: Oradea, Piata Unirii, nr.2-4,jud.Bihor. • PROPRIETAR SC Epker Romania SRL • DESTINATAR SC Epker Romania SRL
SCOP: eevvaalluuaarreeaa iinn vveeddeerreeaa vvaalloorriiffiiccaarriiii aaccttiivvuulluuii iinnccaaddrruull pprroocceedduurriiii ddee ffaalliimmeenntt pprreevvaazzuuttaa ddee lleeggeeaa nnrr 8855//22000066 pprriivviinndd pprroocceedduurraa iinnssoollvveenntteeii.
DATE REFERITOARE LA INSCRIEREA PROPRIETATII IN DOCUMENTELE DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ Date din cartea funciară: CF : CF 63366 din Martie 2008 si CF 78.613 din 02. Aprilie 2008 Piata Unirii nr 2-4 Oradea Proprietar S.C.Epker Romania S.R.L.
DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA FAPTICĂ PROPRIETĂŢII.
Evaluarea a fost realizată exclusiv pe baza inspecţiei facute în teren in prezenta reprezentantului proprietarului si a documentelor puse la dispoziţia noastră de către solicitant\destinatar. Orice neconcordanţă între situaţia faptică şi documente impune reanalizarea raportului de evaluare.
DATE REFERITOARE LA PROPRIETATE Spatiul comercial este localizat în Oradea ,Piata Unirii nr.2-4, Jud.Bihor. Accesul se realizează din strada Independentei, V. Alecsandrii, sau parcarea din str Avram Iancu drum asfaltat. Vecinatati – proprietati comerciale,magazine, etc.. Amplasare in zona ultra centrala din municipiul Oradea. Spatiul comercial este racordat la apa, canalizare, energie elctrica.
DATE REFERITOARE LA CONSTRUCŢII. Constructiile aferente conform documentelor avute la dispozitie sunt:.
Descierea constructiei Suprafata construita la sol
Suprafata utila Proprietar
C1(sediu) P 321,97 mp 268,31mp C2 (sediu) P 50 mp 42 mp
Teren aferent 40mp /1440mp In cota indiviza
6mp/1440mp In cota indiviza
Epker Romania
Total 371mp 310 mp
Pagina 3
Spatiul evaluat este cuprins pe doua CF-uri, fiind doua spatii distincte, dar in realitate ele sunt folosite ca si
un singur spatiu administrativ cu modificarile necesare, respectiv sediul societatii EPKER ROMANIA, in consecinta
va fi evaluat ca un singur spatiu, fara alocare de valori.
Spatiul-sediu are structura de rezistenta din caramida si inchideri perimetrale din zidarie portanta din
caramida. Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:
- Pardoseli: Beton si linoleum la intrare, si bucatarie.
Ciment mozaicat cu bucati de marmura alba pe culuare, birouri si grupuri sanitare.
- Finisajele exterioare sunt obişnuite – cladirea tencuita –stadiu mediu.
Imobilul – partea de showroom si birouri nu prezintă fisuri, infiltraţii sau condens in pereti, este într-o stare buna.
De asemenea şi starea instalaţiilor electrice este buna, corpurile de incalzire sunt din fonta.
Tamplaria exterioara este metalica.
Tamplaria interioara este PVC.
Suprafata acestei constructii este de Sc 371 mp si Su 310mp.
Terenul afereant este 46mp in cota indiviza
Anul constructiei este aprox.1908.
DREPT DE PROPRIETATE EVALUAT Dreptul de proprietate evaluat. Proprietar SC Epker Romania SRL. Inscrieri privitoare la proprietate CF 78.613 din 02. Aprilie 2008: Titlu de cumparare cu inch. nr. 10.699/04.06.2002. Se noteaza interdictia de instrainare si grevare in favoarea Banca Transilvania SA Cluj, cu inch 17.567/2008 si 21.980/2008 Se noteaza inceperea procedurii de executare silita pentru suma de 58.988,67 in favoarea SC NM Construct SRL, nr inch 17567/2008. Inscrieri privitoare la sarcini: Derptul de folosinta asupra terenului nr. inch 10699/2002 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca rang I, pentru suma de 1.500.000 + dobanzi, nr inch 62851/2008 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca rang II, pentru suma de 1.000.000 + dobanzi aferente de 11% pe an indexabila, orice alte sume datorate si cheltuieli aferente, nr inch 21.980/2008 Inscrieri privitoare la proprietate CF 63366 martie 2008 Titlu de cumparare cu inch. nr. 10.699/04.06.2002. Se noteaza interdictia de instrainare si grevare in favoarea Banca Transilvania SA Cluj, cu inch 6285/2008 si 21.980/2008 Se noteaza somatia de plata de 58.988,67 lei in favoarea SC N.M. Construct SRL Inscrieri privitoare la sarcini: Derptul de folosinta asupra terenului nr. inch 10699/2002 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca, pentru suma de 1.500.000 + dobanzi, nr inch 62851/2008
Pagina 4
IPOTEZE şi CONDIŢII LIMITATIVE EXCEPŢIONALE Proprietatea a fost evaluată în baza documentelor puse la dispoziţia evaluatorului de către solicitant/destinatar. Suprafetele au fost preluate din focumentele furnizate respectiv, CF, schite si contract de vanzare cumparare. Orice diferenţă între situaţia prezentată de către proprietar la momentul evaluării si realitate cade in sarcina şi responsabilitatea acestuia.
OPINIA ASUPRA VALORII
În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare evaluate, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obtinuta prin abordarea prin cost si anume:
Abordarea prin venit 2.725.520 Ron echivalentul a 620.000 Euro
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt:
o valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale aferente datei de 12 Aprilie 2013;
o valoarea prezentată include valoarea terenului şi a dotărilor şi instalaţiilor de natură imobiliară aferente, inclusiv centrala termică;
o valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerinţele legale;
o valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori; o cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4,3960 RROONN == 11 EURO; o Prezentul rezumat trebuie utilizat împreună cu raportul din care face parte.
Cu stimă: ec. Hodisan Mihai Felician Expert - Evaluator proprietati imobiliare, Legitimatie 13149 / valabila 2013 Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.
Pagina 5
11..11 CCeerrttiiffiiccaarree
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice, menţionate pe parcurs; Ele sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul/proprietarul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania şi Standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC). Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Ghidului de Evaluare GE1- Verificarea evaluărilor. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru UNEAR, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al UNEAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Cu stimă: Ec. Hodisan Mihai Felician Legitimatia 13149 / valabila 2013 Expert - Evaluator proprietati imobiliare, Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania.
Pagina 6
CUPRINS
1.1 CERTIFICARE ...........................................................................................................................................................................5
2 PREMIZELE EVALUĂRII ............................................................................................................................7 2.1 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE GENERALE .................................................................................................................................. 2.2 OBIECTUL EVALUĂRII. SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII .......................................................................................... 2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE........................................................................................................................................ 2.4 BAZELE EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE................................................................................................................................ 2.5 DATA ESTIMĂRII VALORII.............................................................................................................................................................. 2.6 MONEDA RAPORTULUI ................................................................................................................................................................ 2.7 INSPECŢIA PROPRIETĂŢII. DATA INSPECŢIEI.................................................................................................................................. 2.8 INFORMAŢIILE UTILIZATE ŞI SURSE DE INFORMAŢII......................................................................................................................... 2.9 CLAUZA DE NEPUBLICARE ...........................................................................................................................................................
3 . PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................100 3.1 PREZENTARE GENERALĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE ...................................................................................................
3.1.1 Situaţia juridică........................................................................................................................................................................................... 3.1.2 Amplasamentul .......................................................................................................................................................................................... 3.1.3 Acces ......................................................................................................................................................................................................... 3.1.4 Utilităţi 3.1.5 Descrierea amenajărilor şi construcţiilor ....................................................................................................................................................
3.1.5.1 Delimitare suprafeţe de calcul .......................................................................................................................................................... 3.1.6 Investiţii efectuate de terţi ..........................................................................................................................................................................
3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE)............................................................................................................... 4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII ......................................................................................................122
4.1 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE ......................................................................................................................................................122 4.2 ABORDAREA PRIN COSTURI ...............................................................................................................................................133
4.2.1 Evaluarea construcţiilor........................................................................................................................... Error! Bookmark not defined. 4.3 ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR .....................................................................................................................133
4.3.1 Metoda Capitalizării veniturilor.............................................................................................................................................................133 4.3.2 Surse de INFORMAŢII...............................................................................................................................................................................
4.4 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI ........................................................................................................18 VALOAREA DE PIAŢĂ – CONFORM IVS – CADRUL GENERAL...................................................................................................................
5 . ANEXE.................................................................................................................................................200 5.1 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE .........................................................................................................................................................
5.1.1 Analiza cererii ............................................................................................................................................................................................ 5.1.2 Analiza ofertei competitive ......................................................................................................................................................................... 5.1.3 Echilibrul pieţei...........................................................................................................................................................................................
5.3 ACTE PROPRIETATE.................................................................................................................................................................... PLAN DE SITUATIE .............................................................................3ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
...............................................................................................................................................................................................................
Pagina 7
2 PREMIZELE EVALUĂRII
22..11 IIppootteezzee şşii ccoonnddiiţţiiii lliimmiittaattiivvee ggeenneerraallee La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt: 1. Ipoteze: o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către solicitant/destinatar .
Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil; o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementarilor şi restricţiilor de zonare şi utilizare, în
afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport; o Evaluatorul a preluat dimensiunile din extrasul CF pus la dispozitie, din planul de situatie si din Contractul de
Vanzare Cumparare; o Accesul la proprietate se realizează din strada Independentei, V. Alecsandrii si Avram Iancu ,zona ultracentrala,
respectiv in palatul Vulturul Negru; o Utilităţile necesare funcţionări sunt contorizate separat/individual; o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse
sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
o În timpul efectuării identificării şi inventarierii instalaţiilor supuse evaluării, în unele cazuri, evaluatorul nu a putut inspecta părţi acoperite şi/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate în stare de funcţionare indicată de proprietar (cu excepţia în care există informaţii contrare). Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, factorii de mediu etc., care ar putea influenţa în vreun sens valoarea bunurilor în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nicio garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestora, ulterioară evaluării.
o Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;
o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
2. Condiţii limitative: o orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate
alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; o intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; o evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie
în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; o nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
Pagina 8
o orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
22..22 OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii.. SSccooppuull eevvaalluuăărriiii.. IInnssttrruuccţţiiuunniillee eevvaalluuăărriiii Obiectul evaluarii este reprezentat de un spatiu comercial in suprafata de 371 mp si urmatoarele constructii:
Descierea constructiei Suprafata construita la sol
Suprafata utila Proprietar
C1(sediu) P 321,97 mp 268,31mp
C2 (sediu) P 50 mp 42 mp Teren aferent 40mp /1440mp
In cota indiviza
6mp/1440mp In cota indiviza
Epker Romania
Total 371mp 310 mp
Aceste suprafate au fost preluate din extrasul CF ,din Contractul de vanzare cumparare si din planul de situatie avut la dispozitie. Adresa:Oradea,strada Piata Unirii Nr 2-4,jud.Bihor. Prezenta lucrare se adresează Eurexpert IPURL în calitate de destinatar.
22..33 DDrreeppttuurrii ddee pprroopprriieettaattee eevvaalluuaattee A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC Epker Romania SRL asupra construcţiilor, dotărilor care compun proprietatea imobiliară.
22..44 BBaazzeellee eevvaalluuăărriiii.. TTiippuull vvaalloorriiii eessttiimmaattee Metodologia a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările SSTTAANNDDAARRDDEELLOORR IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE eeddiittiiaa 22001111 �� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappoorrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree Cadru Legal - Legislatia in vigoare.
22..55 DDaattaa eessttiimmăărriiii vvaalloorriiii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Iulie 2012, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii aapprriilliiee 22001133,, data raportului este 12.04.2013.
22..66 MMoonneeddaa rraappoorrttuulluuii Conform solicitării clientului opinia finală a evaluării va fi prezentată în lei şi EURO. Având în vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 44,,33996600 RROONN== EURO. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)
Pagina 9
22..77 IInnssppeeccţţiiaa pprroopprriieettăăţţiiii.. DDaattaa iinnssppeeccţţiieeii Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator la data de 12.04.2013. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schiţele existente, etc. Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.
22..88 IInnffoorrmmaaţţiiiillee uuttiilliizzaattee şşii ssuurrssee ddee iinnffoorrmmaaţţiiii Informaţiile utilizate au fost:
o Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare (extrase CF), schita şi contract de vanzare cumparare; o Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.); o Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare ; o Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate;
Sursele de informaţii au fost: o Reprezentantul SC Epker Romania SRL. Dl. Vass pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară
evaluată (istoric, şamd.) o Destinatarul/solicitantul prezentului raport; o Presa de specialitate; o Baza de date a evaluatorului;
22..99 CCllaauuzzaa ddee nneeppuubblliiccaarree Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către solicitant/beneficiar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (aprilie 2013) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionaţi la pct. anterioare. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop) în nico circumstanţă.
Pagina 10
3 . PREZENTAREA DATELOR
33..11 PPRREEZZEENNTTAARREE GGEENNEERRAALLĂĂ AA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII IIMMOOBBIILLIIAARREE
33..11..11 SSiittuuaaţţiiaa jjuurriiddiiccăă
Dreptul de proprietate evaluat. Prprietar SC Epker Romania SRL. Inscrieri privitoare la proprietate CF 78.613 din 02. Aprilie 2008: Titlu de cumparare cu inch. nr. 10.699/04.06.2002. Se noteaza interdictia de instrainare si grevare in favoarea Banca Transilvania SA Cluj, cu inch 17.567/2008 si 21.980/2008 Se noteaza inceperea procedurii de executare silita pentru suma de 58.988,67 in favoarea SC NM Construct SRL, nr inch 17567/2008. Inscrieri privitoare la sarcini: Derptul de folosinta asupra terenului nr. inch 10699/2002 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca rang I, pentru suma de 1.500.000 + dobanzi, nr inch 62851/2008 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca rang II, pentru suma de 1.000.000 + dobanzi aferente de 11% pe an indexabila, orice alte sume datorate si cheltuieli aferente, nr inch 21.980/2008 Inscrieri privitoare la proprietate CF 63366 Titlu de cumparare cu inch. nr. 10.699/04.06.2002. Se noteaza interdictia de instrainare si grevare in favoarea Banca Transilvania SA Cluj, cu inch 6285/2008 si 21.980/2008 Se noteaza somatia de plata de 58.988,67 lei in favoarea SC N.M. Construct SRL Inscrieri privitoare la sarcini: Derptul de folosinta asupra terenului nr. inch 10699/2002 Banca Transilvania SA Cluj – suc Oradea – ipoteca, pentru suma de 1.500.000 + dobanzi, nr inch 62851/2008
33..11..22 AAmmppllaassaammeennttuull
Spatiul comercial este localizat în Oradea , Piata Unirii, Nr.2-4, Jud.Bihor. Vecinatati – proprietati comerciale, magazine, localuri etc. Amplasare in pasajul Vulturul Negru zona ultracentrala din municipiul Oradea.
33..11..33 AAcccceess
Accesul se realizează din strada Vasile Alecsandrii, Independentei, Avram Iancu, drum asfaltat.
33..11..44 UUttiilliittăăţţii SSppaattiiuull ccoommeerrcciiaall eessttee rraaccoorrddaatt llaa aappaa,,ccaannaalliizzaarree eenneerrggiiee eellccttrriiccaa..
33..11..55 DDeessccrriieerreeaa aammeennaajjăărriilloorr şşii ccoonnssttrruuccţţiiiilloorr
Spatiul are structura de rezistenta si inchideri perimetrale din zidarie portanta din caramida. Finisajele
interioare ale proprietatii sunt obisnuite:
Pagina 11
- Pardoseli: Beton si linoleum la intrare, si bucatarie.
Ciment mozaicat cu bucati de marmura alba pe culuare, birouri si grupuri sanitare.
Finisajele interioare medii-superioare, in stare buna, peretii perzinta fisuri mici si de suprafata iar in
unele zone se pot observa mici pete de condens, foarte probabil deoarece spatiul nu mai este
utilizat de o perioada semnificativa.
De asemenea şi starea instalaţiilor electrice este buna, corpurile de incalzire sunt din fonta.
- Finisajele exterioare sunt obişnuite – cladirea tencuita – stadiu foarte bun.
-
Imobilul – nu prezintă fisuri, infiltraţii sau condens in pereti, este într-o stare buna.
Tamplaria exterioara este metalica.
Tamplaria interioara este PVC.
Suprafata acestei constructii este de Sc 371 mp si Su 310mp.
Terenul afereant este 46mp in cota indiviza
Anul constructiei este aprox.1908, spatiul in sine este complect renovat de circa 8 ani, in prezent palatul Vulturul
Negru este in reparatie capitala inclusiv consolidarea structurii de rezistenta, refacerea sistemelor pluviale si
refacerea in totalitate a promenadei mozaicate, cu alte cuvinte imobilul din care face parte acest spatiu comercial,
este un imobil inscris in patrimoniul cultural national si este atat o atractie turistica si un centru de petrecerea a
timpului liber cat si un centru de interes financiar deoarece o parte din imobil, respectiv fostul hotel Vulturul Negru a
fost achizitionat recent de grupup RDS-RCS.
33..11..55..11 DDeelliimmiittaarree ssuupprraaffeeţţee ddee ccaallccuull
Descierea constructiei Suprafata construita la sol
Suprafata utila Proprietar
C1(sediu) P 321,97 mp 268,31mp
C2 (sediu) P 50 mp 42 mp Teren aferent 40mp /1440mp
In cota indiviza
6mp/1440mp In cota indiviza
Epker Romania
Total 371mp 310 mp
33..11..66 IInnvveessttiiţţiiii eeffeeccttuuaattee ddee tteerrţţii
Nu exista.
33..22 SSttuuddiiuu ddee vvaannddaabbiilliittaattee ((AAnnaalliizzaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree)) În acest scop:
� A se vedea anexa cu acelaşi nume „Analiza pieţei imobiliare”, de la sfârşitul lucrării.
Pagina 12
4 ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZII
44..11 CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree Conceptul de cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii, selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:
o permisibilă legal posibila fizic fezabilă financiar maxim productivă Trecând în revistă utilizările potenţiale acestea sunt:
o comerciala o spatiu de birouri- administrativ
Având în vedere dotările şi amplasarea, cea mai bună utilizare este cea:
o comerciala.
Pagina 13
44..22 AAbboorrddaarreeaa pprriinn CCOOSSTTUURRII Abordarea prin costuri presupune evaluarea terenului (la valoare de piaţă) şi a construcţiilor (amenajărilor) şi dotărilor, rezultatul însumării acestor valori fiind valoarea obţinută prin metoda costurilor. Aceasta abordare este recomandata pentru evaluarea constructiilor relativ recente, in cazul de fata nu este relevanta.
44..33 AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccaappiittaalliizzaarreeaa vveenniittuurriilloorr Abordarea pe bază de venit (Metodele de randament) reprezintă una dintre cele trei categorii mari de
abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi
cheltuielile aferente unei proprietăţi. Metoda capitalizării directe este o metodă folosită pentru transformarea venitului
net anual aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată pe
piaţă şi rezultată dintr-o analiză a vânzărilor de proprietăţi comparabile.
Valoarea de rentabilitate a activului a fost determinată prin Metoda capitalizării veniturilor.
44..33..11 MMeettooddaa CCaappiittaalliizzăărriiii vveenniittuurriilloorr
În Abordarea pe bază de venit se urmăreşte capacitatea proprietăţii de a genera profit şi presupune
actualizarea sau capitalizarea câştigurilor proprietăţii.
În cazul de faţă am pornit de la chiria practicată în cazul proprietăţilor rezidenţiale. Transformarea venitului
în valoare se face cu ajutorul ratei de capitalizare. Această rată este o rată reală, ea nu conţine componenta
inflaţionistă a creşterii anuale a venitului anual supus capitalizării, adică formei de venit care este transformată în
valoare a proprietăţii.
Menţiuni:
o Chiriile luate în calcul sunt la nivelul pieţei conform analizei efectuate si au fost preluate de la proprietati oferite pe piata spre inchiriere din zona imediat invecinata a proprietatii evaluate.Valoarea acestor chirii este in prezent.
o Rata de capitalizare a fost preluată din analiza de piaţă la nivelul de 5%, pentru proprietăţi comerciale asemanatoare.
Calcul efectiv
Pagina 14
ABORDEAREA PRIN VENIT
Deoarece imobilul subiect este amplasat ultracentral, in interiorul pasajului Vulturul Negru care este in curs de
renovare capitala, in zona sunt spatii comerciale, localuri, banci, etc saptii ce au fost inchiriate inainte de renovare la
valori cuprins intre 8 - 15Euro/mp, consideram ca dupa finalizarea lucrarilor in pasajul Vulturul Negru pentru spatiul
evaluat chiria lunara optenabila este 10 Euro/mp dupa un timp de expunere de app 3 saptamani.
VBP = 10 Euro/luna x 310 mp x 12 luni = 37.200 Euro/an
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietătii imobiliare, ajustat cu
pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).
Ţinând cont de condiţiile specifice pentru imobilul în cauză şi de faptul că în general astfel de proprietăţi stau un timp
neocupate, estimam un grad de ocupare de 90%, rezultând:
VBE = VBP x Gradul de ocupare= 33.480 Euro/an
Cheltuielile care se suportă din venituri sunt taxe pe cladiri, impozitul pe profit, prima de asigurare, management,
lucrări pentru menţinerea capacităţii de exploatare. Pentru imobilul în cauză, cheltuielile de exploatare totale
suportate de proprietar şi recunoscute de piaţă: estimam cca. 2.500 Euro/an.
Venitul net din exploatare(VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de
expluatare:
VNE = VBE-Cheltuieli;VNE = 30.980EURO
Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre venit şi valoare, relaţie acceptată de piaţă şi rezultă dintr-o comparaţie
a vânzarilor de proprietăţi comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe –
analiza tranzacţiilor recente de proprietăţi comparabile.
Pentru proprietatea în cauză rata de capitalizare este estimata la 5% valoare ce este recunoscuta si de
piata actuala.
In consecinta avem relatia: 30.980 /0,05 = 619.600 Euro
Estimam valoarea proprietatii prin abordarea pe venit la 620.000 Euro sau 2.725.520 Ron
valorile nu contin TVA.
Pagina 15
44..44 AAbboorrddaarreeaa pprriinn CCoommppaarraattiiaa VVaannzzaarriilloorr - metoda comparaţiei pe perechi de date
Această metodă se bazează pe analiza pieţei în vederea găsirii unor proprietăţi imobiliare similare care să poată fi comparate
cu proprietatea imobiliară de evaluat, astfel încât estimarea valorii de piaţă a proprietăţii să fie în relaţie directă cu preţurile
comparabilelor, acestea fiind comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Elementele de comparaţie sunt: drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile pieţei (data vânzării), condiţiile de
finanţare, localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, în condiţiile existenţei informaţiilor cu privire
la tranzacţii recente cu date sigure şi care să indice tendinţele pieţei.
Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt comparate pentru a obţine o indicaţie
privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Corecţiile se aplică procentual sau valoric la preţul de
tranzacţionare al comparabilei în cauză. Proprietăţile comparative selectate, recent tranzacţionate, sunt prezentate în anexa.
Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:
Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a imobilului comparabilei C deoarece comparabilei C i-au fost aduse cele mai putine corecţii (corectia in valori absolute este cea mai mică si cel mai mic nr de corectii 5) având în vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin comparaţii de piaţă este de 616.900 EURO ( 2.711.892 RON ). Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos: În grila datelor de piaţă, au fost preluate, sintetizate şi utilizate toate informaţiile culese pentru comparaţie, care să justifice
ajustările operate asupra preţului de vânzare al fiecărei proprietăţi similare comparabile.
Comparabile Apartament cu 1 camera Nr. crt
Criterii si elemente de comparatie: Spatiu evaluat: A B C D
Tipul comparabilei Oferta Oferta Oferta Oferta 1 Drepturi de proprietate transmise Fara restrictii Fara restrictii Fara restrictii Fara restrictii Fara restrictii
2 Restrictii legale Nu se cunosc Similare Similare Similare Similare 3 Conditii de finantare Normale Similare Similare Similare Similare 4 Conditii de vanzare Normale Similare Similare Similare Similare 5 Conditiile pietei Prezent Prezent Prezent Prezent Prezent 6 Localizare: Oradea,Piata Unirii Central Ultracentral Central Semi central
7 Caracteristici fizice: Spatiu comercial Parter in pasajul Vulturul Nergru
P E P P
Suprafata mp 310 mp 200 100 111 218 Tip Spatiu Spatiu comercial cu
vitrina 60 ml la promenada
Spatiu comercial
Spatiu Comercial
Spatiu Administrativ
Spatiu comercial
Pozitionare Etaj Parter Parter Etajul 1 Parter Parter Finisaje Medii - Superioare Mediu-superior Mediu-superior Medii Medii 8 Utilitatii, incalzire Da , retea Da, retea Da, retea Da, retea Da,comb solid 9 Zonare: Comercial Administrativ Administrativ Comercial Comercial 10 Cea mai buna utilizare: Comerciala Administrativ Administrativ Administrativ Comercial Pret (Euro) 250.000 100.000 160.000 315.000 Pret mp (Euro) 1.300 1.000 1.441 1.444
Pagina 16
În grila datelor de piaţă, au fost preluate, sintetizate şi utilizate toate informaţiile culese pentru comparaţie, care să justifice
ajustările operate asupra preţului de vânzare al fiecărei proprietăţi similare comparabile.
GRILA DE PIAŢĂ
Proprietăţile imobiliare comparabile Element de comparaţie Proprietate de evaluat A B C D
1 2 3 4 5 6 Preţ de vânzare (EURO)
???.??? 260.000 100.000 160.000 315.000
Drepturi de proprietate transmise
Integral (liberă)
Integral (liberă)
Integral (liberă)
Integral (liberă)
Integral (liberă)
Corecţie pentru dreptul de proprietate
0 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 260.000 100.000 160.000 315.000 Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă Corecţie pentru finanţare
0 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 260.000 100.000 160.000 315.000 Condiţii de vânzare Independent Independent Independent Independent Independent Corecţie pentru condiţiile de vânzare
0 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 260.000 100.000 160.000 315.000 Data vânzarii (condiţii ale pieţei)
Oferta Oferta Oferta Oferta
Corecţie pentru condiţiile pieţei
-15% -15% -15% -15%
Preţ corectat (EURO) 226.086 85.782 136.000 267.750 Localizare Ultracentrala Inferior Similar Inferior Inferior Corecţie (%) pentru localizare
+ 15% 0 + 15% + 20%
Preţ corectat (EURO) 260.000 85.782 160.000 321.300 Aria utilă (mp) 310 200 100 111 218 Corecţie pentru dimensiuni (mp)
+ 110 + 210 + 200 + 92
Corecţie (%) + 20% + 40% + 40% + 20% Preţ corectat (EURO) 312.000 120.094 224.000 385.560 Tip zona Comerciala Rezidentiala Comerciala Rezidentiala Rezidentiala Corecţie pentru zonare (EURO)
+ 10% 0 + 10% +15 %
Preţ corectat (EURO) 343.200 120.094 246.400 443.394 Etaj Parter P 1 P P Corecţie etaj (EURO) 0 +25% 0 0 Preţ corectat (EURO) 343.200 150.117 246.400 443.394 Vitrina Aprox 30ml Inferior Inferior Inferior Inferior Corecţie (%) pentru vitrina
+ 15% + 15% + 15% +15%
Preţ corectat (EURO) 394.680 172.635 283.360 509.903 Cea mai buna utilizare Comerciala Administrativa Administrativa Comerciala Comerciala Corecţie CMBU (%) + 15 +15% 0 0 Preţ corectat (EURO) 453.882 198.530 283.360 509.903 Amplasare in zona de Da Nu Da Nu Nu
Pagina 17
interes turistic. Corecţie (EURO) +15% 0 +15% +15% Preţ corectat (EURO) 521.964 198.530 325.864 586.388
Corecţie totala bruta. 329.792 126.976 213.864 365.888 Corectie totala bruta. % din pe. de vanzare
126,84% 126,9% 133,67% 116,15%
Corectie totala neta +295.878 +112.758 + 189.864 + 318.638 Corectie totala neta. % din pr. de vanzare
113,8% 112% 118,67% 101,15%
Corecţie totală în valori absolute (EURO)
320.912
126.976
213.864
365.888
Număr de corecţii 7 5 6 6 VALOARE PROPUSĂ (EURO)
1990 Euro/mp 2.609 Euro/mp 1994Euro/mp 2935Euro/mp 2689Euro/mp
Explicaţiile corecţiilor aplicate
1. pentru faptul ca propietatile comparabile sunt la stadiu de oferta sa aplicat o corectie negativa de 15%
2. pentru zonare s-a aplicat o corectie pozitiva de 15% pentru comp D si respectiv 10% pentru comp A si C.
3. pentru corecţia aferentă dimensiunilor suprafeţelor construite s-a estimat procentual diferenta de prêt intre cele doua
suprafete, respectiv suprafetele comparabilelor raportate la proprietatea subiect.
4. pentru caracteristici fizice, etaj, s-au efectuat corectii positive comparabilei B pentru caracteristici inferioare
5. pentru vitrina s-au efectuat corectii pozitive tuturor comparabilelor deoarece nu dispun de vitrina asemanatoare..
6. Pentru CMBU (cea mai buna utilizare) sau corectat pozitiv comp A si B deoarece cea mai buna utilizare a acesteia
este administrativa.
7. pentru interesul turistic s-au corectat toate comparabilele negativ, mai putin com B care este in celasio loc, deoarece
nu sunt amplasate in puncte de interes turistic precum proprietatea subiect.
Prin însumarea valorilor absolute ale corecţiilor şi ţinând cont de numărul minim de corecţii aplicat comparabilelor se
observă că comparabila B este cea mai apropiată de proprietatea evaluată. În consecinţă se estimează valoarea proprietăţii de
evaluat prin metoda comparaţiei la 620.000 Euro (2000 euro/mp) ceea ce corespunde unei valori de piaţă de 137.202 Ron .
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile B deoarece proprietatii C i-au fost aduse cele mai putine corectii (nr de corectii cat si in valori absolute) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata este:
VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ PPRRIINN AANNAALLIIZZAA CCOOMMPPAARRAATTIIVVĂĂ
661166..990000 EEUURR
eecchhiivvaalleenntt 22..771111..889922 RROONN
Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat.
44..44..22 SSuurrssee ddee IINNFFOORRMMAAŢŢIIII
Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii si oferte.
Pagina 18
44..55 RReeccoonncciilliieerreeaa rreezzuullttaatteelloorr.. OOppiinniiaa eevvaalluuaattoorruulluuii
Pentru a intelege rezultatele la care a ajuns evaluatorul in acest raport am dorii sa precizam cateva aspecte,astfel: -Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii intra in contact printr-un mecanism denumit negocierea pretului. -Valoarea de piata este un concept fundamental in practica evaluarii.Valoarea de piata nu depinde de tranzactiile reale ce au loc la data evaluarii, ci mai degraba este o estimare a pretului ce poate fii obtinut intr-o tranzactie efectuata la data evaluarii in conditiile definitiei valorii de piata. VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS – Cadrul general
“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
Conceptul de valoare presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva;in lipsa existentei unei asemenea piete,valoarea obtinuta printr-o tranzactie va fii diferita de valoarea justa,in masura in care conditiile concrete de tranzactionare difera de cele descrise in definitia valorii juste.In acest context,in procesul de evaluare,evaluatorul a fost nevoit sa intreprinda o cercetare adecvata si relevanta,pentru ca valoarea recomandata sa fie calificata ca fiind normala si rezonabila pentru scopul dorit. Rezultatele obtinute prin cele doua abordari,cost si venit, pentru valoarea proprietatii cu destinatie comerciala situata in municipiul Oradea, Piata Unirii nr.2-4, jud.Bihor proprietatea SC EPKER ROMANIA SRL sunt: Valori rotunjite: Abordari si metode de evaluare
utilizate Valoare Ron Valoare Euro
Abordarea prin comparatii Metoda comparatiei pe perechi de date
22..771111..889922 616.900
Abordarea prin venit Metoda capitalizarii
2.725.520 620.000
Opinia evaluatorului a fost data prin abordarea prin venit deoarece reflecta cel mai bine valoarea proprietatii in cauza. În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere ca principii de bază: valoarea este subiectivă; evaluarea este o comparare; evaluarea proprietăţii este o predicţie a evaluatorului. Criteriile de bază folosite sunt:adecvarea;precizia;cantitatea informaţiilor. Avand in vedere scopul raportului de evaluare,aceasta estimare a evaluatorului trebuie perceputa de destinatar asa cum este definita in literatura de specialitate. Ea este o concluzie impartiala, experta si rezonabila a unor profesionisti calificati, bazata pe analiza tuturor informatiilor relevante, cunoscute. Ea ramane totusi o opinie si reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva si pentru scopul dorit. Astfel opinia evaluatorului este - valoare fara TVA :
VALOARE DE PIATA: 2.725.520 RON echivalent a 620.000 EUR
Pagina 19
Pagina 20
5 . ANEXE
55..11 AAnnaalliizzaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliară situată in orasul Oradea. Oradea este oraşul cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică din partea de vest a ţării, mai ales datorită poziţionării, reprezentând o piaţă de desfacere suficient de mare pentru a atrage atenţia marilor lanţuri de retail. Oradea este capitala judetului Bihor, judet situat în nord-vestul ţării, delimitat la vest de graniţa cu Ungaria, învecinându-se cu judeţul Cluj, judeţul Satu Mare, judeţul Arad, judeţul Alba şi judetul Sălaj. Practic municipiul este o poartă vestică a ţării, dar este şi un nod important rutier. Accesul în oraş este facil şi poate fi asigurat pe drumul european E 60 (dinspre Borş înspre Cluj-Napoca) şi drumurile nationale DN 19 (legătura cu Satu Mare), Dn 79 (Salonta – Arad) şi DN 76 (legătura spre Deva). Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica poate fi considerata piaţa proprietăţilor comerciale, piata a carei arie geografica se intinde la nivelul Mun. Oradea, zona centrala/ultracentrala. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica a zonei, populatia sa, tendinte ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.
55..11..11 AAnnaalliizzaa cceerreerriiii
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ. În condiţiile actuale de piaţă cererea este redusă pentru proprietăţile de acest gen. Ea poate veni din partea investitorilor care doresc să dezvolte activitate de comerţ sau prestari de servicii în zonă şi dispun de o putere de cumpărare ridicată sau acces la surse de finanţare. Caracterul redus al cererii pentru acest gen de proprietăţi se datorează şi unei lipse de lichidităţi cauzate de introducerea noilor condiţii de creditare bancare.
Pagina 21
55..11..22 AAnnaalliizzaa ooffeerrtteeii ccoommppeettiittiivvee
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret şi un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. În mun. Oradea oferta de spaţii similare este compusă spatii comerciale situate in zona de centru sau zona mediana, care au fost renovate in functie de caz şi aduse la un standard ridicat. Închirierile pentru acest gen de proprietăţi sunt situate între 3 – 10 Eur/mp, în funcţie de finisaje, vad comercial, localizare,destinatie. Oferte chirii spatii comerciale:
Nr. Oferte chirii spatii similare
Comerciale sau birouri Suprafata
mp Chirie(euro/mp) Finisaje
1 Spatiu comercial T. Vladimirescu
200 5 Mediu-superior
2 Spatiu comercial Cantemir 428 5 Mediu
3 Spatiu comercial Centura 250 3,6 Mediu-superior
4 Spatiu comercial Rogerius 500 6 Medii
5 Spatiu comercial Central 100 10 Medii
6 Spatiu comercial Rogerius 100 8 Medii
55..11..33 EEcchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii
Având în vedere cele prezentate anterior la nivelul localităţii există un dezechilibru între cerere şi ofertă, în sensul existenţei unei oferte peste cerere. În această perioadă piaţa imobiliară se caracterizează printr-o tendinţă de descreştere, în ceea ce priveşte tranzacţiile cu proprietăţi similare datorată unei lipse de lichidităţi apărută pe fondul noilor norme de creditare bancară şi a situaţiei economice naţionale şi internaţionale. Preţurile chiriilor sunt cuprinse în intervalul 3 – 10 eur/mp/luna în funcţie de destinatie, finisaje, vad comercial, localizare.
Pagina 22
Localizare:
Pagina 23
Spatii de vanzare:
Pagina 24
Pagina 25
\
Pagina 26
Spatii de inchiriat:
Pagina 27
Pagina 28
Pagina 29
Pagina 30
Pagina 31
Pagina 32
Pagina 33
Pagina 34
