Pós-Graduação em Direito Imobiliário Tema: INCORPORAÇÃO ...Atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária

Pós-Graduação em Direito Imobiliário

Tema: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIAExpositor: Marcus Kikunaga

Email: [email protected]

Data: 06/06/2020

mkikunaga1 / adnotare marcus vinicius kikunaga II

mailto:[email protected]

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DIREITO IMOBILIÁRIOIncorporação Imobiliária

P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado (www.kikunaga.adv.br) Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade

Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da

COGEAE-PUC/SP, Unicuritiba/PR, EPD, ESA. Professor de cursos preparatórios para os concursos de

cartório Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de “Prática

Imobiliária” – Notarial e Registral 2010-2013. Presidente da Academia Nacional de Direito Notarial e

Registral – AD NOTARE (www.adnotare.org.br)

http://www.kikunaga.adv.br/

http://www.adnotare.org.br/


Sumário

1. Visão constitucional

2. Negócios pretéritos da Incorporação Imobiliária

3. Formação do empreendimento

4. Fluxograma da Incorporação Imobiliária

5. Teoria Geral da incorporação imobiliária

6. Formalização da incorporação no RI

7. Do Patrimônio de Afetação


1. Visão Constitucional1.1. Introdução

CRITÉRIO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64

Conceito Divisão de uma glebaem lotes, comconstrução para infra-estrutura (subsolo)

Aglutinação de imóveispara construção(sobressolo)




Bemjurídico

- Desenvolvimento urbano- Dignidade da Pessoa- Tutela do adquirente- Tutela ambiental

- Proteção dos adquirentes- Constituição de condomínio- Alienação antecipada- Captação do $ necessário

para a construção doempreendimento.




Princípios 1º) Legalidade estrita(art. 3º)2º) Proteção do adquirente

- Pagamento em prestações- Constituição de direito real- Desamparo perante oempreendedor(boa fé e solvencia)- Segurança jurídica

1º) Presunção daincorporação

(art. 29, p. único)

2º) Extensão daresponsabilidadepela incorporação(art. 30)


1. Visão Constitucional1.1. IntroduçãoCOMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64

Sujeito Ativo

Loteador = proprietário (CGJSP– PROCESSO 1.817/94 – J.24.03.1995Exceção: L. 9785/99 – entespúblicos com título de imissãoprovisória na posse emprocesso de desapropriação emandamento.Fundamento: art. 18

Qualquer pessoa(inclusive porprocuração)

Fundamento: Art. 29 e 31


1. Visão Constitucional1.2. Direitos fundamentais sociaisa) CF/88 – promoção do bem-estar do indivíduo;b) Ampliação significativa dos direitos sociais c) Normas programáticasd) Vedação ao retrocesso social + dignidade PH.

“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, aalimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, asegurança, a previdência social, a proteção àmaternidade e à infância, a assistência aosdesamparados, na forma desta Constituição.”


1. Visão Constitucional1.3. Efetivação dos direitos sociais - Escolas (qualificação técnica)- Hospitais e postos de saúde- Diminuição dos encargos na alimentação

básica- Crédito- Programas sociais de habitação = déficit

habitacional


2. Visão geral da incorporação imobiliária

2ª fase______________|_______________|_______________|_______________

LINHA DO TEMPO

Regime jurídico – L. 4.591/64

1ª faseLançamento

Pré-lançamento

2ª faseConstrução

3ª faseChaves


3. Características de cada fase

2ª fase______________|_______________|______________|________________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

1º) Viabilidadeeconômica2ª) Viabilidadetécnica3ª) Pirata



2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

1º) Alienação dasfrações ideais2ª) Possibilidadecancelamentoempreendimento



2ª fase______________|_______________|_______________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

1º) Alvará deexecução2ª) Possibilidadealteração doprojeto3º) Comissão derepresentantes4º) Patrimônio deAfetação



2ª fase______________|_______________|_______________|______________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

1º) AprovaçãoCréditoImobiliário(SFH/SFI)2º) Averbaçãoconstrução3º) CondomínioEdilício


4. Natureza jurídica dos contratos

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

Contratos preliminares (Promessas)

(recibos)(Termos adesão)

Contratos definitivos (CCV)

Contratos translativos (CV)


5. Formas de extinção dos contratos

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

1º) Resilição unilateral(art. 34, L. 4.591/64)

1º) Rescisão2º) Resilição

bilateral (distrato)

1º) Rescisão2º) Resilição

bilateral (distrato)3º) Resolução


6. Natureza jurídica da propriedade

2ª fase______________|_______________|________________|_____________

1ª faseLançamento

Pré-lançamento


3ª faseChaves

Propriedade RESOLÚVEL

Propriedade LIMITADA

Propriedade PLENA


7. Negócios pretéritos da incorporação imob.

7.1. Viabilidade econômica e comercial

- É a análise da situação do mercado imobiliário.

- Target marketing (inteligência de mercado)

- Virtual target = e-mail marketing

- Endomarketing = comprometimento interno



7.2. Viabilidade Técnica e Legal

- É a análise detalhada do terreno, da região, dosprojetos da cidade e do bairro, da segurançalocal, do transporte e de todos os outrosfatores que são determinantes na escolha doimóvel pelo seu futuro cliente.

Exemplo: Acidente durante a construção da estaçãoPinheiros da expansão da linha 4, em 12 de janeiro de2007?



7.3. Projeto do empreendimento

- Concepção arquitetônica do empreendimento.

- NBR 15.575/2013 – Norma de desempenhoCDC - Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre

outras práticas abusivas:

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço emdesacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiaiscompetentes ou, se normas específicas não existirem, pelaAssociação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidadecredenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização eQualidade Industrial (Conmetro);

Obs: não esqueçam do art. 6º, III, e 31, CDC

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8884.htm#art39



7.4. Estudo do VGV

É um valor calculado pela soma do valor potencialde venda de todas as unidades de umempreendimento a ser lançado.

Exemplo: Pirata e target marketing



7.5. Contratação dos fornecedores

a) Corretores de imóveis (imobiliária)

b) Advogados

c) Arquiteto – autor do projeto imobiliário

d) Engenheiros – laudos de solo, estrutura e planejamento

e) Agência de Publicidade e de propaganda

f) Ateliê de Maquetes Físicas e Eletrônicas (Painéis de perspectiva)



7.6. Recursos de financiamento

a) Recursos bancários (plano empresário)

b) Recursos próprios do incorporador

c) Recursos dos adquirentes

d) Recursos do Sistema Financeiro da Habitação -SFH (L. 4380/64) ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI (L. 9514/97)



8.1 Aquisição imobiliária

1º) CV com pagamento integral do preço

2º) CV + NP (CD e promessa de dação)

3º) CCV (ou promessa de cessão);

4º) Promessas de permuta no local;

5º) Permuta por outros imóveis.



8.2. Fusão de imóveis

- Verdadeiro sentido de incorporação

- Matrícula 01 + Matrícula 02 = Matrícula “X”

- Procedimento registral:

a) Memorial descritivo atual

b) Único proprietário (art. 234, L. 6.015/73)

c) Ônus anteriores acompanham



8.3. Outorga onerosa

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais odireito de construir poderá ser exercido acima docoeficiente de aproveitamento básico adotado, mediantecontrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação

entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único

para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentroda zona urbana.

§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos

coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidadeentre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperadoem cada área.



8.4. CEPAC e operações urbanas

Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbanaconsorciada poderá prever a emissão pelo Município dequantidade determinada de certificados de potencialadicional de construção, que serão alienados em leilãoou utilizados diretamente no pagamento das obrasnecessárias à própria operação.

§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente

negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente naárea objeto da operação.

§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial

adicional será utilizado no pagamento da área de construção quesupere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação dosolo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operaçãourbana consorciada.



8.5. Empresa incorporadora

8.5.1. Modelos

a) Incorporação por pessoa física

- Corretor

- Construtor

Obs: Procuração (art. 31§1º cc 35, §4º, L. 4591/64)

b) Incorporação por pessoa jurídica

- Sociedade em Conta de Participação (SCP)

- Sociedade de Propósito Específico (SPE)




8.5.2. Constituição da SCP (991 a 996, CC)

Sócios: Ostensivo e participantes (ocultos)

Objeto: construção do empreendimento




8.5.3. Constituição da SPE (L. 11.079/2004)Atividade de compra e venda de imóveis, locação,desmembramento ou loteamento de terrenos,incorporação imobiliária ou construção de imóveisdestinados à venda, desde que o imóvel objeto datransação esteja contabilmente lançado no ativocirculante e não conste, nem tenha constado, doativo permanente da empresa.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.1. ConceitoÉ a atividade EMPRESARIAL que visa a PROMOVER

OU REALIZAR A CONSTRUÇÃO, paraALIENAÇÃO total ou parcial de edificações oude conjunto de edificações compostas deunidades autônomas.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.2. Bem jurídicoProteção dos adquirentes e a constituição de

condomínio por andares ou por planos,vendendo antecipadamente as unidadesautônomas, cujo capital far-se-á necessáriopara a construção do empreendimento.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.3. Natureza jurídica

Atividade empresarial complexa.1º) O incorporador convenciona com os interessados a

venda e a construção da unidade autônoma.

2º) Celebra os compromissos de compra e venda de cadaunidade.

3º) Firma-se os contratos de prestação de serviço deconstrução.

4º) Realiza-se a convenção, instituição e especificação docondomínio.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.4. Princípios1º) P. presunção da incorporação (art. 29, p. único)“Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o

negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa devenda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado eestiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridadeadministrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo oalienante como incorporador.”

2º) P. extensão da responsabilidade-incorporação (art. 30)“Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de

direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que sedestinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem asalienações antes da conclusão das obras.”


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.4. Princípios3º) P. responsabilidade integral (art. 31, §3º)“Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja

constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamenteresponsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,referido no art. 34.”

4º) P. eficácia da incorporação (art. 32)“O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após

ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, osseguintes documentos:...”


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.1. Sujeito ativo (art. 29)R = é a pessoa física ou jurídica, empresária ou

não, que, embora:- não efetue a construção,- compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno- objetivando a vinculação de tais frações a unidadesautônomas, em edificações a serem construídas ou emconstrução sob regime condominial, ou quemeramente aceite propostas para efetivação de taistransações, - coordenando e levando a termo aincorporação

- e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, acerto prazo, preço e determinadas condições, das obrasconcluídas.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.1. Sujeito ativo (art. 29)Quem pode ser incorporador? (Rol do artigo 31)

1º) proprietário2º) co-proprietário (condômino)3º) titular de direito real à aquisição4º) ente da federação – proc. de desapropriação5º) construtor (mandato com poderes especiais)6º) corretor (mandato com poderes especiais)Obs: Proc. com redação do art. 35§4º


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.2. Sujeito passivoPode ser pessoa física ou jurídica;- A aquisição deve ocorrer antes ou durante a

construção do edifício.- A eficácia “erga omnes” depende do registro.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.3. Objeto

1º) Torres isoladas ou conjunto de edificações verticais (art. 1º).

2º) Condomínio de casas térreas ou assobradadas (art. 8.º).

3º) Habitações isoladas (art. 68).


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.3. ObjetoO contrato tem por objeto a operação jurídica de

venda de unidade autônoma de edifício emconstrução.

O contrato necessita dos seguintes ajustes:1º) admitir a alienação de fração ideal de terreno.2º) necessidade de constituição do condomínio edilício.3º) especialização do imóvel (fração ideal ou unidade auton)4º) cláusulas obrigatórias (preço, efeitos da mora, da

rescisão e obrigação de informar o estado da construção,conforme art. 41, §§1º e 2º, e inciso I).


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.5. Estrutura jurídica9.5.4. FormaPlúrima:a) Instrumento particularb) Instrumento público


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.6. Formas contratuais

1º) construção por conta e risco do incorporador,caso em que ele promete vender as unidadesautônomas a prazo e preço certos, oureajustáveis na forma do contrato (art. 41 eart. 43, da Lei nº 4.591/64);

2º) construção por empreitada (arts. 55 a 57);

3º) construção por administração (arts. 58 a 62).


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.1. Obrigações do incorporador

1º) Registrar o memorial de incorporação (art. 32)

2º) Informação ao adquirente da NJ dos contratos(§ 2º art.32).

3º) Informação dos dados registrais da incorporaçãoimobiliária, nos anúncios..., salvo nos "classificados“ (§3º do art. 32).

4º) Informação de ônus fiscais ou reais (§ 5º do art. 32).

5º) Revalidar o registro de incorporação após 180 dias (Lei4864/65), salvo concretização (art. 33)



6º) Informação sobre o prazo de carência (§ 3º do art. 34)

7º) Denunciar de forma inequívoca, a cada um dosadquirentes a opção pela desistência da incorporação (§4º do art. 34)

8º) Celebrar em até 60 dias (Lei 4864/65), a contar dotermo final do prazo de carência, se houver, os contratosdefinitivos (art. 35)

9º) Informação da obrigação em celebrar os contratosdefinitivos (§ 4º e 5º do art. 35)



10º) Informação no contrato de construção dosresponsáveis pelo pagamento da construção de cadauma das unidades(§ 6º do art. 35)

11º) Restituição, no caso de denúncia de incorporação, ematé 30 dias aos adquirentes as importâncias pagas (art.36)

12º) Informação de eventuais ações reais ou pessoaisreipersecutórias (art. 37)

13º) Informação sobre eventual ocupação (art. 38)



14º) Informação sobre permuta no local (promessa depermuta) (art. 39)

15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certosdo art. 43:

I - informar o estado da obra semestralmente;

II - responder civilmente pela execução da incorporação;

III – responder com seus bens pessoais em caso de falência;

IV – não alterar o projeto, salvo autorização unânime dosinteressados ou exigência legal;



15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certosdo art. 43:

V – não modificar as condições de pagamento;

VI – construir no prazo.

VII – responder subsidiariamente com seus bens pessoaisem caso de insolvência (P. Afetação)



16º) Convocar a Comissão de Representantes (49, §1º)

17º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, noscasos de construção por empreitada (art. 55, §3º).

18º) Averbar a construção (art. 44)

19º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, noscasos de construção por empreitada (art. 55, §3º).


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.2. Obrigações do adquirente1º) Pagar as prestações2º) Registrar o contrato3º) Não interferir no andamento da obra


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.3. Direitos do incorporador

1º) Reclamar a não observância pelo RI o prazo de 15d.(§8º, do art. 32)

2º) Apresentar as plantas do projeto aprovado em cópiaautenticada (§10, do art. 32)

3º) Denunciar a desistência da incorporação (art. 34)

4º) Exercer direito de retenção (art. 52)

5º) Alienar após o registro do M. I.


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.4. Direitos do adquirente1º) Receber o imóvel no prazo2º) Ter acesso a toda documentação3º) Direito a adjudicação compulsória (32§2º)4º) Ter conhecimento da forma de aquisição do imóvel (39)5º) Saber o andamento da obra (43, I)6º) Ao contrato definitivo (35)7º) Averbação da carta-proposta ou documento de ajuste

preliminar (43, §4º)8º) Pedir a averbação da obra (44, §2º)9º) Reunir-se em Assembléia (49 e 50)10º) Cobrar a devolução das parcelas pagas (36)


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.5. Efeitos civis1º) Direito real à aquisição2º) Exceção ao p. da unitariedade matricial3º) Não sana vícios (aquisição derivada) – obs: art. 55, L.

13.097/15


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.6. Efeitos penais

1ª) Crime contra a economia popular (art. 65)- Promover a incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou

comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição docondomínio, alienação das frações ou construção das edificações.

(Reclusão de 1 a 4 anos e multa.)

2ª) Contravenções penais relativas à economia popular (66)- Negociar frações ideais sem previamente satisfazer as exigências legais.

- Omitir a existência de ônus reais, eventual ocupação e orçamento.

- Não celebrar os contratos definitivos, de construção ou a convenção.

- Paralisara obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe excessivamente.

(Multa de 5 a 25 vezes o salário mínimo)


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.7. Efeitos9.7.7. Deveres do registrador imobiliário

1ª) Qualificar com zelo em 15 dias (art. 32, §6º)

2ª) Responsabilidade civil e penal, se não cumprir a lei (§7º)

3º) Se não cumprir o prazo de 15 dias, a multa será nomesmo valor dos emolumentos. (§8º)

4º) Não responde pela exatidão dos projetos desde queassinado por RT (§9º)


9. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária9.8. Extinção9.8.1. Cumprimento do contrato (adimplemento)9.8.2. Distrato (resilição bilateral)9.8.3. Caso fortuito ou força maior (resolução)9.8.4. Denúncia do prazo de carência (34, §4º -

resilição unilateral)9.8.5. Atraso no pagamento do preço (63 -

resolução)


10. Do processo registral10.1. Memorial de incorporaçãoÉ a especialização do projeto de construção, com

suas minúcias:a) Histórico da propriedadeb) Existência ou não de ônusc) Estrutura condominial

Obs: Feito em 2 vias


10. Do processo registral10.2. Documentos integrantes do M. I.I) Título de propriedade, ou de promessa (art. 32,

letras “a” e “c”).- Título aquisitivo (221, LRP) -- Histórico vintenário da propriedade


10. Do processo registral10.2. Documentos integrantes do M. I.II) Inexistência de dívidas tributárias (art. 32, letras

"b", "f", e "o").- CND Tributos Estaduais e Municipais- CND SRFB/PGFN/INSS


10. Do processo registral10.2. Documentos integrantes do M. I.III) Inexistência de ações reais e pessoais

reipersecutórias (art. 32, letras "b").- Certidões dos Tabelionatos de Protestos (5 anos)- Certidão dos feitos ajuizados estaduais- Certidão dos feitos ajuizados federais- Certidão de feitos criminais

PRAZO: 6 meses (215.6, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89)

“Item 215. As certidões dos distribuidores cíveis e criminais, inclusive daJustiça Federal, as negativas de impostos e as de protestos devemreferir-se aos alienantes do terreno (atuais proprietários ecompromissários compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) eao incorporador.”


10. Do processo registral10.2. Documentos integrantes do M. I.

IV) Especialidade objetiva (art. 32, letras "d", "e", "i"e "p").

- projeto de construção, devidamente aprovado.

- cálculo das áreas das edificações

- área real de construção.

- área equivalente de construção.

- discriminação das frações ideais de terreno com asunidades autônomas vinculadas.

- planta elucidativa da garagem

- planta elucidativa dos depósitos



V) Autorização especial GRAPROHAB (art. 32, “d”)Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP

(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º, inciso IV):

a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;

b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área deterreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes deágua e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminaçãopública;

c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais)localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambientalcom área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².

PRAZO DE VALIDADE DO ALVARÁ: 2 anos.



V-A) Dispensa de análise - GRAPROHAB (art. 32, “d”)Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP

(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º):

- Condomínios horizontais com menos de 200 unidades habitacionais.

- Condomínios verticais com até 200 unidades.

- Desmembramentos em até 10 lotes.

- Desmembramentos acima de 10 lotes deverão comprovar existência de redes de água e esgoto e infraestrutura tais como guias, sarjetas e iluminação publica na testada dos lotes.

- Prazo de análise de 15 dias úteis a contar da data do protocolo ou da complementação dos documentos solicitados.



VI) Encargo financeiro da obra (art. 32, “h”)

- avaliação do custo global da obra (atualização do cálculo).

- declaração da área sub-rogada, que será entregue aoalienante do terreno ao incorporador ou ao próprioincorporador (art. 39).



VII) Regras de convivência (art. 32, “j”)

- Convenção condominial.



VIII) Prazo de carência (art. 32, “n”)

- Prazo máximo decadencial de 180 dias.


10. Do processo registral10.3. Qualificação registral

- Prazo de 15 dias para examinar os documentos (32, §6º)

- Registro da Incorporação (condição de eficácia daspromessas de compra e venda das unidades – TJDF –12/99)


10. Do processo registral10.4. Providências do incorporador

- Prazo de 180 dias de validade da documentação

- Nesse lapso devem ser vendidas as unidades (art. 33)

- O prazo máximo para a realização dos contratos definitivosé de 60 dias, após ultrapassado o prazo de carência (art.35, L. 4.591/64)

“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contardo têrmo final do prazo de carência, se houver, para promovera celebração do competente contrato relativo à fração ideal deterreno, e, bem assim, do contrato de construção e daConvenção do condomínio, de acôrdo com discriminaçãoconstante da alínea "i", do art. 32.”


10. Do processo registral10.5. Matrícula-mãeTodos os atos praticados serão nela.

“Item 226. Antes de averbada a construção eregistrada a instituição do condomínio, seráirregular a abertura de matrículas para oregistro de atos relativos a futuras unidadesautônomas.”


10. Do processo registral10.6. Das fichas auxiliares (disponibilidade)225. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de

disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica everticalmente, as unidades autônomas, a exemplo do estabelecidopara os loteamentos (item 176.1)

10.7. Das fichas complementares226.2. Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula que

integram, seguida de dígito correspondente ao número da unidaderespectiva (Ex.: Apartamento: M.17.032/A.1; Conjunto: M.17.032/C.3;Sala: M.17.032/S.5; Loja: M.17.032/L.7; Box: M.17.032/B.11;Garagem: M.17.032/G.15, etc.), serão descritas as unidades, com notaexpressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atosde registro pertinentes (modelo padronizado).


10. Do processo registral10.8. Diferenças entre incorporação e

condomínio edilício

INCORPORAÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIODurante a construção Após a construçãoAtos na matrícula-mãe Atos nas matrículas-filhas


10. Do processo registral10.9. Da conclusão das obras- Não há exigência de um novo registro (de instituição).

- Compreendem-se no custo de conclusão da incorporação:a) todo o custeio da construção do edifício;b) a averbação da construção das edificações para efeito de

individualização e discriminação das unidades, nostermos do art. 44. (31-F, inciso IV)

*Não havendo modificação do plano inicialDispensa da anuência dos adquirentes, ainda que seus

contratos estejam registrados.


10. Do processo registral10.10. Da atribuição de unidades- É a forma de extinção de condomínio voluntário.- Requisitos:a) dois ou mais incorporadores (ou proprietários)b) concentração da vontade empresarial na “sociedade” ou

no negócio.


11. Do patrimônio de afetação11.1. Conceito

É um sistema de restrição de bens ou de limitação

da aderência em relação ao seu titular, tendo

como finalidade a proteção de determinado

patrimônio.


11. Do patrimônio de afetação11.2. Natureza jurídica

Direito real “sui generis”.

Ademais, nasce no momento em que é averbado

no registro de imóveis do termo firmado pelo

incorporador, sendo obstada a referida averbação

se houver ônus reais previamente constituídos

sobre o imóvel.


11. Do patrimônio de afetação11.3. Bem jurídico

É a segurança social da:

a) destinação especifica dos recursos daincorporação;

b) separação de patrimônio do incorporador;

c) os bens vinculados à incorporação imobiliária.


11. Do patrimônio de afetação11.4. Princípios

1º) Princípio da Incomunicabilidade (art. 31-A, caput e §1º da Lei nº 4.591/64)

Por este princípio o terreno, as suas acessões,demais bens e direitos vinculados aoempreendimento imobiliário estarão separadosdo patrimônio do incorporador, respondendopor dívidas e obrigações vinculadas àincorporação respectiva.



2º) Princípio da Responsabilidade Objetiva (§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64)

A responsabilidade pelos prejuízos que causar aopatrimônio de afetação são deresponsabilidade exclusiva do incorporador,como por exemplo, desviar os recursosadvindos dos adquirentes para outraincorporação.



3º) Princípio da Livre Oneração Vinculada (§§3º e 4º do art. 31-A, Lei nº 4.591/64)

Liberdade para o incorporador buscar recursosfinanceiros para concretizar a construção doempreendimento, podendo inclusive onerarcom garantia real esta operação de crédito,porém a finalidade deve ser restrita àconstrução, inclusive se houver cessão dedireitos creditórios, o produto da cessão ficarávinculado ao patrimônio de afetação.



4º) Princípio da Vinculação ou Atração da Afetação (§§5º e 6º do art. 31-A da Lei nº

4.591/64)

Todo produto da alienação das frações ideais equotas da construção serão pagas peloincorporador até que a responsabilidade pelasua construção seja assumida por terceiro, ouseja, o incorporador responderá peladestinação prioritária dos recursos financeirospara a construção.


11. Do patrimônio de afetação11.5. Efeitos jurídicos

11.5.1. Deveres do incorporador (31-D)

1º) Probidade e boa-fé na administração (I)

2º) Manter desvinculados os patrimônios de cada incorporação (II)

3º) Captação de recursos (III)

4º) Transparência documental (IV, VI e VIII)

5º) Manter conta de depósito específica (V)

6º) Liberdade de acesso à obra (VII)

7º) Faculdade do RET (Lei 10.931/04)


11. Do patrimônio de afetação11.5. Efeitos jurídicos

11.5.2. Deveres dos adquirentes (31-C)

1º) Constituir comissão de representantes (art. 50)

2º) Fiscalizar o andamento das construções

3º) Fiscalizar as contas do empreendimento


11. Do patrimônio de afetação11.6. Extinção (art. 31-E)

1º) Averbação da construção + registro dos títulosde domínio ou de direito de aquisição em nomedos respectivos adquirentes

2º) Na extinção das obrigações do incorporadorperante a instituição financiadora doempreendimento;



3º) Com a denúncia da incorporação, depois derestituídas aos adquirentes as quantias por elespagas, nos termos do art. 36 da Lei nº4.591/64;



4º) com a liquidação, deliberada pela assembléiageral, em decorrência da decretação dafalência ou da insolvência civil do incorporador,de acordo com o art. 31-F, § 1º, da Lei

4.591/64;

ATENÇÃO: A decretação da falência ou da insolvência civildo incorporador não atingem os patrimônios de afetaçãoconstituídos, não integrando a massa concursal oterreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,obrigações e encargos objeto da incorporação.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.1. Propostaa) Pagamento com recursos própriosb) Pagamento com recursos doSFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)


12. Da aquisição de imóvel na planta12.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCa) Prazo para reflexão (arrependimento)Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7

dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento doproduto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimentode produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimentocomercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito dearrependimento previsto neste artigo, os valoreseventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo dereflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamenteatualizados.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCb) Resolução contratualSúmula 543 – STJ - Na hipótese de resolução (leia-se

RESCISÃO) de contrato de promessa de compra evenda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer aimediata restituição das parcelas pagas pelo promitentecomprador - integralmente, em caso de culpaexclusiva do promitente vendedor/construtor, ouparcialmente, caso tenha sido o comprador quem deucausa ao desfazimento.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioa) Até 12 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º É admitida estipulação de correção

monetária ou de reajuste por índices de preços gerais,setoriais ou que reflitam a variação dos custos deprodução ou dos insumos utilizados nos contratos deprazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação dereajuste ou correção monetária de periodicidadeinferior a um ano.

(...)


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negóciob) => 36 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º (...)§ 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou

superior a três anos, cujo objeto seja a produção debens para entrega futura ou a aquisição de bens oudireitos a eles relativos, as partes poderão pactuar aatualização das obrigações, a cada período de umano, contado a partir da contratação, e no seuvencimento final, considerada a periodicidade depagamento das prestações, e abatidos os pagamentos,atualizados da mesma forma, efetuados no período.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DECONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROSCOMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.LEGALIDADE.

1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra deum imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser àvista. Nada obstante, pode o incorporador oferecerprazo ao adquirente para pagamento,mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessahipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé(...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual

que preveja a cobrança de juros antes da entrega daschaves, que, ademais, confere maior transparência aocontrato e vem ao encontro do direito à informação doconsumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo apossibilidade de correção de eventuais abusos.

3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatóriosconvencionados entre as partes, correspondentes àsparcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves,altera o equilíbrio financeiro da operação e acomutatividade da avença.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS

ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE,REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n.738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIRPASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado peloMinistro PAULO FURTADO (Desembargador convocado doTJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo MinistroMASSAMI UYEDA.5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdãoembargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contratode promessa de compra e venda de imóvel que previu acobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) apartir da assinatura do contrato.” (EREsp 670117/PB, rel. Min.Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negóciod) => 36 mesesLei 10.931/04 - Art. 46. Nos contratos de

comercialização de imóveis, de financiamentoimobiliário em geral e nos de arrendamentomercantil de imóveis, bem como nos títulos evalores mobiliários por eles originados, comprazo mínimo de trinta e seis meses, éadmitida estipulação de cláusula de reajuste,com periodicidade mensal, por índices depreços setoriais ou gerais ou pelo índice deremuneração básica dos depósitos depoupança.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioe) Investidor1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L.

4.591/64)

Art. 58. Nas incorporações em que a construçãofôr contratada pelo regime de administração,também chamado "a preço de custo", será deresponsabilidade dos proprietários ouadquirentes o pagamento do custo integral deobra, observadas as seguintes disposições:


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioe) Investidor2º) Contrato com pessoa a declarar (art.

467, CC)

Art. 467. No momento da conclusão do contrato,pode uma das partes reservar-se a faculdadede indicar a pessoa que deve adquirir osdireitos e assumir as obrigações deledecorrentes.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioe) Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoDL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples

trespasse lançado no verso das duas vias, ou porinstrumento separado, sempre com as formalidades dosparágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência doproprietário. À falta do consentimento não impede atransferência, mas torna os adquirentes e os alienantessolidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste oassentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará,ciência por escrito.


12. Da aquisição de imóvel na planta12.3. Condições do negócioe) Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoLei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode ser transferido

por simples trespasse, lançado no verso das vias em poderdas partes, ou por instrumento em separado, declarando-se onúmero do registro do loteamento, o valor da cessão ea qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, emrelação a este, seus efeitos só se produzem depois decientificado, por escrito, pelas partes ou quando registradaa cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência doloteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito,dentro de 10 (dez) dias.


12. Da aquisição de imóvel na planta

12.4. SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária

"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicosvinculados ao vendedor constitui mera prestação deserviço inerente à celebração do próprio contrato,inclusive no que tange ao dever de informação, nãoconstituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente,como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse casoflagrante violação dos deveres de lealdade etransparência impostos pela boa-fé objetiva, tendoem vista a cobrança da SATI pelo cumprimento dedeveres inerentes ao próprio contrato celebrado.“ (Min.Sanseverino no julgamento do REsp 1.599.511)



12.5. Corretagema) Regra: Responsabilidade da vendedora

b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído pordesistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRgno AGRAVO em REsp nº 390.656 - PR (2013/0293998-2 j.22.10.2013 Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº 1.183.324 – SP rel.Nancy Andrighi j. (2010/0035848-4) REsp 867.805/SP (3ªTurma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de31/10/2007); e do REsp 753.566/RJ (3ª Turma, de minharelatoria, DJ de 5/3/2007)

c) Possibilidade de inversão: REsp n. 1.360.969/RS, j.10/08/2016 e Resp n. 1.551.956, Rel. Paulo de TarsoSanseverino, j. 24.08.2016



12.6. Prescrição trienal ou quinquenal?

a) Prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, CC).

- REsp 1.360.969-RS DJe 19/9/2016,

- REsp 1.551.956-SP Dje 6/9/2016

- REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011

- Acórdão 879.851, Dje 14/7/2015 Turma deUniformização do TJDFT



12.6. Prescrição trienal ou quinquenal?

b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC)

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão àreparação pelos danos causados por fato doproduto ou do serviço prevista na Seção IIdeste Capítulo, iniciando-se a contagem doprazo a partir do conhecimento do dano ede sua autoria.


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Pós-Graduação em Direito Imobiliário Tema: INCORPORAÇÃO ...Atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária