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PROTECCIÓN AL
TERCERO REGISTRAL M.Sc. Viviana Nineth Vega Morales
Conferencia impartida en Quetzaltenango.
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M.Sc. Viviana Vega
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¿Cómo protege la legislación
guatemalteca al tercero
registral?
¿Qué condiciones debe
reunir el tercero para quedar
protegido?
¿Está protegido ante la
nulidad (absoluta o relativa)
la rescisión o resolución del
título del tradens?
¿Queda protegido ante la
falsedad evidente del título
del tradens?
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ANÁLISIS ART. 1146 Código Civil
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Artículo 1146 La inscripción no convalida los actos o contratos
nulos según
las leyes. Esto no obstante, los actos o contratos que se
ejecuten u otorguen por personas que en el Registro aparezca
con derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidarán en
cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el
derecho del otorgante, en virtud de causas que no aparezcan
del mismo Registro.
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La norma contenida en ese artículo es manifestación del
principio de fe pública registral, conforme al cual se protege
a
la persona que adquiere en base a las constancias del
registro,
en la apariencia creada por el registro. Apariencia, porque
lo
que publica el registro no concuerda con la realidad extra
registro.
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PRIMERA PROPOSICIÓN La inscripción no convalida los actos o
contratos nulos
según las leyes.
Aunque un acto o contrato que haya ingresado al registro y
haya logrado su registración adolezca de nulidad absoluta o
relativa (anulabilidad) no puede quedar convalidado por la
inscripción.
Si bien es cierto que de las dos nulidades, solo la relativa
es
revalidable, lo es por confirmación tácita o expresa y no por
la
inscripción del contrato en ningún registro. Art. 1304 c.c.
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SEGUNDA PROPOSICIÓN Esto no obstante, los actos o contratos que
se ejecuten u
otorguen por personas que en el Registro aparezca con
derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidarán en
cuanto a tercero,…
Si al registro se presenta un acto o contrato otorgado por
quien aparece inscrito (registrado) para otorgarlo, el
registro
debe proceder a su registración; porque se cumple con el
principio de consentimiento y rogación. Lo que en la
práctica
se dado en llamar equivocadamente «legitimación».
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Por ejemplo: Si en el registro aparece que ZOILA LUZ DE LA VIDA
es titular del dominio del bien inscrito por haberlo adquirido de
«A», es ella la única que tiene el derecho a otorgar una
enajenación a cualquier título, un derecho limitado (usufructo),
para gravarlo o para constituir garantía sobre el bien.
Y si en el documento presentado al registro aparece que es ella
quien lo otorga a favor de X y además coincide su identificación
con el nombre registrado; el registro debe proceder a su
operación.
Una vez inscrito el derecho a favor de X NO SE INVALIDA, en su
perjuicio, si el derecho de ZOILA es inválido.
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GRÁFICAMENTE 1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “Z”
2ª DE DOMINIO:
“ZOILA LUZ DE LA VIDA” adquiere de “A”
(nulo absolutamente)
3ª DE DOMINIO:
“X” adquiere de “ZOILA LUZ DE LA VIDA”
no se invalida porque ZOILA aparecía con derecho a otorgar.
«X» conserva su derecho
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TERCERA PROPOSICIÓN …aunque después se anule o resuelva el
derecho del otorgante, en virtud de causas que no aparezcan del
mismo Registro.
Si el título mediante el cual ZOILA LUZ DE LA VIDA es invalidado
por causa de nulidad absoluta (falta de consentimiento, de objeto
lícito o de capacidad legal, p.e.) o por causa de nulidad relativa
(vicios del consentimiento o incapacidad relativa de una de las
partes) el derecho que transfirió a «X» y que quedó inscrito no se
puede invalidar ni cancelar por el registro si las causas que
dieron lugar a cualquiera de las nulidades no constan en el
registro.
Ni la falsedad de la firma, ni la falta de capacidad, ni los
vicios del consentimiento van a aparecer nunca en el registro, por
lo que el derecho inscrito a favor de «X», el tercero, no se
invalida.
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Protección que tiene su
fundamento en:
Las cuales integran el Art. 1146 Código Civil
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Art. 1289. Si la persona favorecida por
la simulación ha transferido a otro sus
derechos, la acción contra el tercero
sólo será admisible si la transmisión
tuvo lugar a título gratuito. Si la
transmisión se operó a título oneroso,
la revocación sólo será posible, si el
subadquirente obra con mala fe.
Art. 1317. Si a una de las partes le fuere
imposible la restitución de la cosa,
cumplirá entregando otra de igual
especie, calidad y valor, o devolviendo el
precio que tenía en el momento de la
celebración del negocio; y si la nulidad
de la obligación o la imposibilidad de la
entrega proviene de mala fe, pagará
además los daños y perjuicios que
correspondan.
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¿Está el tercero protegido ante la
rescisión, o resolución o la
revocación del título del tradens?
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GRÁFICAMENTE 1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “Z”
2ª DE DOMINIO:
“ZOILA LUZ DE LA VIDA” adquiere de “A”
(se ha rescindido, se ha resuelto o se revocó por acreedores
de A)
3ª DE DOMINIO:
“X” adquiere de “ZOILA LUZ DE LA VIDA”
no se invalida porque ZOILA aparecía con derecho a otorgar.
«X» conserva su derecho
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Igualmente, el tercero (X) queda protegido si las causas por
las cuales se rescindió, resolvió o se ejercitó la acción
revocatoria no constan en el registro. O en el caso de la
revocatoria, si él no fue cómplice de la enajenación, no
adquirió a título gratuito y si la acción se entabló en el
plazo
legal.
Para que estas acciones puedan afectarle al tercero tienen
que estar inscritas, o lo que es lo mismo, deben aparecer en
el asiento de inscripción porque así lo ordena el art. 1131
y
1147 del Código Civil.
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GRÁFICAMENTE: caso 1 1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “Z”
2ª DE DOMINIO:
“ZOILA LUZ DE LA VIDA” adquiere de “A”
(se ha rescindido, se ha resuelto o se revocó por acreedores de
A)
3ª DE DOMINIO:
Se hace constar que el contrato entre ZOILA LUZ DE LA VIDA y «A»
fue rescindido, resuelto o revocado por lo que se inscribe
nuevamente a favor de «A».
Para que se opere esta inscripción en tales términos quien
demandó, «A» o sus acreedores, tuvieron que haber pedido la
anotación de la demanda para evitar la transferencia un tercero de
buena fe y con título oneroso.
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GRÁFICAMENTE: caso 2 1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “Z”
2ª DE DOMINIO:
“ZOILA LUZ DE LA VIDA” adquiere de “A”
(se ha rescindido, se ha resuelto o se revocó por acreedores de
A)
3ª DE DOMINIO:
“X” adquiere de “ZOILA LUZ DE LA VIDA” sin que existiera
anotación de demanda ni condición resolutoria expresa inscrita.
No se invalida, porque ZOILA aparecía con derecho a otorgar y
tampoco aparecía anotación preventiva.
«X» conserva su derecho
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Además, la protección del
tercero contra estas
acciones tienen su
fundamento en:
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Art. 1147. Las acciones rescisorias o
resolutorias no perjudicarán a tercero
que haya inscrito su derecho,
exceptuándose: lo. Las acciones
rescisorias o resolutorias estipuladas
expresamente por las partes, que
consten en el Registro;..
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Y en:
DISPOSICIONES QUE INTEGRAN EL ART. 1146 C.C.
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NO PERJUDICA A TERCERO
La acción revocatoria que no se
hubiere entablado dentro de un
año, contado desde el día de la
enajenación fraudulenta, aunque
el tercero haya sido cómplice o
haya adquirido a título gratuito.
Art. 1147 c.c.
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Condiciones debe reunir el tercero para
quedar protegido en términos del art. 1146
C.C.
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Que adquiera a título oneroso.
El que adquiere a título gratuito no queda protegido; aunque
no lo diga expresamente el art. 1146, se integra con otras
disposiciones como las contenidas en los artículos 1147 y
1297 del Código Civil.
Que las causas por las cuales se invalida el derecho de su
enajenante, no consten en el registro. Art. 1146 Código
Civil
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Que adquiera de buena fe.
La buena fe del tercero consiste en el desconocimiento de la
inexactitud del registro. Que el tercero ignore las causas
por
las cuales se ha declarado nulo, rescindido, revocado o
resuelto el derecho de su enajenante. Esta buena fe se
presume en tanto no se pruebe que extrarregistralmente
conocía la causa o la inexactitud del Registro.
Que el adquirente inscriba su derecho en el registro.
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CONCLUSIÓN En la legislación guatemalteca el tercero registral
queda
protegido en el sentido que los actos o contratos no
inscritos
le son inoponibles.
Aunque se anule, resuelva, revoque o rescinda el derecho
de quien le enajenó, no se invalida la inscripción hecha a
favor del tercero si aquellas acciones se debieron por
causas
que no constan en el registro, siempre que haya adquirido de
buena fe y a título oneroso de quien aparecía en el registro
con derecho a otorgar el acto o contrato y haya registrado
su
derecho.
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