Embed Size (px)
Citation preview
CGCM 103646.v2 12/02/08
PROSPECTO PRELIMINAR
Deutsche Bank AG, London Branch Deutsche Bank México, S.A.Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria
FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO
DEUTSCHE BANK MÉXICO, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, DIVISIÓN FIDUCIARIA, POR MEDIO DELPRESENTE SE LLEVÓ A CABO LA EMISIÓN DE 1,632,400 (UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MILCUATROCIENTOS) CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS (LOS “CERTIFICADOS BURSÁTILESFIDUCIARIOS”) CON VALOR NOMINAL DE $100.00 M.N. (CIEN PESOS MONEDA NACIONAL) CADA UNO, TODOSLOS CUALES SE DESCRIBEN EN ESTE PROSPECTO (EL “SUPLEMENTO”).
MONTO TOTAL COLOCADO:$163,240,000.00
(CIENTO SESENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA MIL) PESOS, MONEDA NACIONAL
NÚMERO DE CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS:1,632,400 (UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS)
CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN:
Emisor: Deutsche Bank México, S.A. Institución de Banca Múltiple, DivisiónFiduciaria, en su calidad de fiduciaria del Fideicomiso.
Clave de Pizarra: [DBFM 08].Tipo de Valor: Certificados Bursátiles Fiduciarios.Importe de la Emisión: $163,240,000.00 pesos, moneda nacional.Plazo de Vigenciade la Emisión: [________] ([__________]) días equivalentes a aproximadamente
[________] ([____________]) meses contados a partir de la Fecha deEmisión, que equivalen a aproximadamente [_____] ([_________]) añoscontados a partir de la Fecha de Emisión.
Fecha de Publicación del Avisocon Fines Informativos: [_] de [_____] de 2008.Fecha de Emisión: [_] de [_____] de 2008.Fecha de Registro en Bolsa: [_] de [_____] de 2008.Fecha de Cruce: [_] de [_____] de 2008.Fecha de Liquidación: [_] de [_____] de 2008.Fecha de Vencimiento: 20 de septiembre de 2014.Valor Nominal de los CertificadosBursátiles Fiduciarios: 100 (cien) pesos, moneda nacional cada uno.Precio de Colocación: 100 (cien) pesos, moneda nacional cada uno.Recurso Neto que obtuvo elFiduciario con la Colocación: $163,240,000.00 pesos, moneda nacional.Fideicomitente: Deutsche Bank AG, London Branch.Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.Acto constitutivo: La emisión de los Certificados Bursátiles Fiduciarios la hace el Fiduciario
en cumplimento de los fines del contrato de fideicomiso irrevocablenúmero F/956, celebrado el [_] de [______] de 2008 por Deutsche BankAG, London Branch, en su carácter de fideicomitente; Deutsche BankMéxico, S.A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, en sucarácter de fiduciario; y Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple,en su carácter de representante común, con la comparecencia deFincasa Hipotecaria, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de ObjetoMúltiple, Entidad Regulada, Ixe Grupo Financiero (“Fincasa”) (el“Fideicomiso”).
La in
form
ació
n co
nten
ida
en e
ste
pros
pect
o pr
elim
inar
se
encu
entra
suj
eta
a ca
mbi
os, r
efor
mas
, adi
cion
es, a
clar
acio
nes
o su
stitu
cion
es.
La v
ersi
ón a
ctua
lizad
a de
est
e pr
ospe
cto
prel
imin
ar q
ue in
cluy
a lo
s ci
tado
s ca
mbi
os, r
efor
mas
,ad
icio
nes
acla
raci
ones
o s
ustit
ucio
nes
que
se p
ueda
n re
aliz
ar e
ntre
la fe
cha
de e
ste
docu
men
to y
la fe
cha
en q
ue s
e lle
ve a
cab
o la
ofe
rta, p
odrá
con
sulta
rse
en la
pág
ina
elec
tróni
ca e
n la
red
mun
dial
(Int
erne
t) de
laBo
lsa
Mex
ican
ade
Val
ores
, S.A
.B. d
e C
.V. y
de
la C
omis
ión
Nac
iona
l Ban
caria
y d
e Va
lore
s en
las
sigu
ient
es d
irecc
ione
s, r
espe
ctiv
amen
te: w
ww
.bm
v.co
m.m
x; w
ww
.cnb
v.go
b.m
x y
ww
w.[_
____
__].c
om.m
x.As
imis
mo,
cua
lqui
er c
ambi
o qu
e se
real
ice
al p
rese
nte
pros
pect
o pr
elim
inar
en
los
térm
inos
ant
erio
res,
se
hará
n de
l con
ocim
ient
o pú
blic
o a
travé
s de
l EM
ISN
ET (S
iste
ma
Elec
tróni
co d
e C
omun
icac
ión
con
Em
isor
as d
e Va
lore
s) e
n su
pág
ina
de In
tern
et: w
ww
.bm
v.co
m.m
x/cg
i-bi
n/em
isne
tLos
val
ores
de
que
se tr
ata
en e
ste
pros
pect
o pr
elim
inar
no
pued
en s
er o
freci
dos
ni v
endi
dos
hast
a qu
e la
Com
isió
n N
acio
nal B
anca
ria y
de
Valo
res
auto
rice
su o
ferta
en
los
térm
inos
de
la L
ey d
el M
erca
do d
e Va
lore
s. E
lpr
esen
te d
ocum
ento
pre
limin
ar n
o co
nstit
uye
una
ofer
ta d
e ve
nta
de lo
s va
lore
s de
scrit
os
CGCM 103646.v9 23/07/08
2
Contrato de Fideicomiso: La emisión de los Certificados Bursátiles Fiduciarios la hace el Fiduciarioen cumplimento de los fines del contrato de fideicomiso irrevocablenúmero F/956, celebrado el [_] de [______] de 2008 por Deutsche BankAG, London Branch, en su carácter de fideicomitente; Deutsche BankMéxico, S.A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, en sucarácter de fiduciario; y Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple,en su carácter de representante común, con la comparecencia deFincasa.
Patrimonio del Fideicomiso: El Patrimonio del Fideicomiso base de la emisión se integra por (i) laNota Subordinada, cuyo saldo principal insoluto a la Fecha de Corte esde $163,240,000.00 pesos, moneda nacional, (ii) los Pagos de Principaly Pagos por Intereses que el Fiduciario reciba en su calidad de tenedorde la Nota Subordinada, (iii) las cantidades que sean depositadas en laCuenta de Cobranza y Distribución, (iv) las Inversiones Permitidas en lasque se invierta el Patrimonio del Fideicomiso, y sus rendimientos; (v)cualquier cantidad que la Fideicomitente entregue en propiedad alFiduciario por cualquier concepto de conformidad con los fines delFideicomiso, incluyendo sin limitación, la aportación inicial referida en laCláusula Segunda del Fideicomiso, (vi) todos los bienes o derechos queen su caso reciba el Fiduciario en su calidad de tenedor de la NotaSubordinada, (vii) el producto de la colocación de los CertificadosBursátiles Fiduciarios, en tanto no se haya entregado dicha cantidad alFideicomitente como contraprestación por la cesión de la NotaSubordinada, y (viii) todas las demás cantidades, bienes y derechos queen su caso adquiera el Fiduciario de conformidad con los fines delFideicomiso.
Nota Subordinada: La “Nota Subordinada” es el Class B Asset-Backed Mezzanine Note Due2014, según ésta sea modificada, ya sea parcial o totalmente, adicionadao de cualquier otra forma reformada en cualquier momento, un valorexistente de conformidad con, y regido bajo, las leyes del Estado deNueva York, Estados Unidos de América, emitido por Banco Invex, S.A.,Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, en sucalidad de fiduciario (el “Fiduciario de las Notas”) del contrato defideicomiso irrevocable de administración, emisión y pago número 636celebrado el 31 de julio de 2007 (el “Fideicomiso de las Notas”) entre elFiduciario de las Notas, como fiduciario y Fincasa, como fideicomitente,según el mismo sea modificado, ya sea parcial o totalmente, adicionadoo de cualquier otra forma reformado en cualquier momento, con lascaracterísticas generales que se menciona a continuación a la Fecha deCorte:
Valor Nominal: $163,240,000 pesosSaldo Insoluto de Principal: $163,240,000 pesosTasa de Interés Bruta: TIIE a 28 días más 3.5%Pago de Intereses: El día 20 de cada mes.Fecha de Vencimiento Final: 20 de septiembre de 2014Calificación S&P: “mxA-”Monto Actual de la Nota Preferente: $330,000,000 pesosMonto Actual del Aforo: $[______] pesosPorcentaje de la Nota Subordinadaen la estructura de capital Actual: [__]%Porcentaje de la Nota Preferente enla estructura de capital Actual: [__]%Porcentaje del Aforo en laestructura de capital Actual: [__]%
De conformidad con el Acta de Emisión de la Nota Subordinada, lospagos de intereses y principal adeudados bajo la Nota Subordinada seencuentran subordinados al pago de, entre otros, los intereses y elprincipal del Class A Asset-Backed Variable Funding Notes Due 2014 (la“Nota Preferente”).
Patrimonio delFideicomiso de las Notas: El patrimonio del Fideicomiso de las Notas está compuesto,
principalmente, por los Derechos de Crédito derivados de ciertosContratos de Crédito para la Construcción originados y administrados porFincasa, que de tiempo en tiempo sean cedidos al Fiduciario de lasNotas.A la Fecha de Corte, el patrimonio del Fideicomiso de las NotasSubordinada está compuesto, principalmente, por el siguiente portafolio:
CGCM 103646.v9 23/07/08
3
Saldo Principal Insoluto $[_______]Número de Créditos: [_____]Saldo Promedio de Principal Insoluto: $[_______]Promedio Ponderado de Tasa deInterés Bruta: [_]%Promedio Ponderado de Tasa deInterés Neta: [_]%Promedio Ponderado de la RelaciónCrédito / Valor de la Garantía (Loan toValue): [_]%Plazo Original Promedio Ponderado: [___] mesesPlazo Remanente PromedioPonderado: [___] mesesAntigüedad Promedio: [___] mesesEstados con mayor número deCréditos[________] [_]%[________] [_]%[________] [_]%
Amortización Parcial de losCertificados Bursátiles Fiduciarios: En cada Fecha de Pago y de conformidad con la prelación de
Distribuciones prevista en el Fideicomiso, el Fiduciario utilizará todas lascantidades que por concepto de Pagos de Principal hubiere recibidohasta (e incluyendo) dicha Fecha de Pago como tenedor de la NotaSubordinada para amortizar parcialmente los Certificados BursátilesFiduciarios. No obstante, el Fiduciario no tendrá obligación de haceramortización parcial alguna del saldo de principal de los CertificadosBursátiles Fiduciarios, sino hasta su amortización total pagadera en laFecha de Vencimiento. La Amortización Parcial de Principal se llevará acabo a través del ajuste del valor nominal del presente título que amparaa los Certificados Bursátiles Fiduciarios. El Representante Común deberáinformar a la BMV con 2 (dos) Días Hábiles de México de anticipación ala Fecha de Pago respectiva, el saldo insoluto de principal de losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
El Representante Común utilizará la siguiente fórmula para calcular elnuevo saldo insoluto deprincipal de losCertificados BursátilesFiduciarios:
SIP=SIP-1 - AMEn donde:SIP = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles
Fiduciarios.SIP-1 = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles
Fiduciarios en la Fecha de Pago inmediata anterior (antes deaplicar las amortizaciones de principal correspondientes a dichaFecha de Pago).
AM = Monto de la amortización de principal que se haya efectuadocon respecto a todos los Certificados Bursátiles Fiduciarios enla Fecha de Pago inmediata anterior.
Para determinar el saldo insoluto de principal de cada Certificado BursátilFiduciario, el Representante Común utilizará la siguientefórmula:
SIPI= SIP / NC
En donde:SIPI = Saldo insoluto de principal de cada Certificado Bursátil
Fiduciario.SIP = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles
Fiduciarios.NC = Número de Certificados Bursátiles Fiduciarios en circulación.
Amortización Total Anticipada: En caso que las amortizaciones parciales de principal de los CertificadosBursátiles Fiduciarios que el Fiduciario lleve a cabo conforme al apartado“Amortización Parcial de Principal” de este Título produzcan que, en unaFecha de Pago, los Certificados Bursátiles Fiduciarios sean amortizadostotalmente antes de la Fecha de Vencimiento, el Representante Común
CGCM 103646.v9 23/07/08
4
deberá informar dicha circunstancia a la BMV con 2 (dos) Días Hábilesde México de anticipación a la Fecha de Pago respectiva.
Amortización Final de losCertificados Bursátiles Fiduciarios: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios serán pagaderos en su totalidad
en la Fecha de Vencimiento, a prorrata. El Fiduciario no tendráobligación alguna de hacer pagos de principal bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios antes de la Fecha de Vencimiento.
Derechos que confieren a losTenedores: Cada Certificado Bursátil Fiduciario representa para su titular el derecho
al cobro del principal e intereses, según corresponda, adeudados por elFiduciario, en los términos descritos en el Fideicomiso y en el Títulorespectivo, desde la Fecha de Emisión hasta la fecha del reembolso totalde su valor nominal. Los Certificados Bursátiles Fiduciarios se pagaránúnicamente con los recursos disponibles del Patrimonio del Fideicomiso.
Intereses yprocedimiento de cálculo: A partir de la Fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su
totalidad, los Certificados Bursátiles Fiduciarios generarán interesessobre su saldo insoluto de principal a la tasa de interés bruto anual iguala que hace referencia el siguiente párrafo, misma que el RepresentanteComún calculará con 2 (dos) Días Hábiles de México de anticipación alinicio de cada Periodo de Intereses (la “Fecha de Determinación de laTasa de Interés Bruto Anual”), y que regirá precisamente durante esePeríodo de Intereses.
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios devengarán intereses sobre susaldo insoluto de principal a una tasa de interés bruta anual (la “Tasa deInterés Bruto Anual”), que el Representante Común calculará con 2 (dos)Días Hábiles de México de anticipación al inicio de cada Periodo deIntereses, mediante la adición de 3.5% (tres punto cinco por ciento) a laTasa de Interés Interbancaria de Equilibrio a plazo de 28 (veintiocho)días (“TIIE”), capitalizada o, en su caso, equivalente al número de díasefectivamente transcurridos durante cada Periodo de Intereses, dada aconocer por el Banco de México por el medio masivo de comunicaciónque éste determine o a través de cualquier otro medio electrónico, decómputo o de telecomunicación, incluso Internet, autorizado al efecto porel Banco de México en la Fecha de Determinación de la Tasa de InterésBruto Anual o, en caso que el Banco de México no haga dichapublicación, el promedio de la TIIE a plazo de 28 (veintiocho) días quehubiese sido publicada durante un periodo de 3 (tres) meses calendarioanteriores a la Fecha de Determinación de la Tasa de Interés BrutoAnual correspondiente.
En caso de que la TIIE deje de ser publicada durante un periodo de 60(sesenta) días consecutivos, el Representante Común utilizará comotasa sustituta para determinar la Tasa de Interés Bruto Anual de losCertificados Bursátiles Fiduciarios, la tasa que acuerden como sustitutael Fiduciario de las Notas y la Parte Controladora de conformidad con elActa de Emisión. Para determinar la tasa de rendimiento de la TIIEcapitalizada o, en su caso, equivalente al número de días efectivamentetranscurridos del periodo que se trate, el Representante Común utilizarála fórmula establecida en el Título que documenta la presente Emisión yque se reproduce en el Prospecto. El interés que devengarán losCertificados Bursátiles se computará a partir de la Fecha de Emisión ylos cálculos para determinar la tasa y el monto de los intereses a pagar,deberán comprender los días naturales de que efectivamente consten losPeríodos de Intereses respectivos. Los cálculos se efectuaráncerrándose a centésimas.El Representante Común determinará para cada Fecha de Pago elmonto de intereses a pagar de conformidad con el procedimiento decálculo que se describe en el Apartado IV. Forma de Cálculo de losIntereses de este Prospecto.
Fecha de Pago: El vigésimo (20°) día de cada mes calendario, en el entendido que sidicha fecha no es un Día Hábil, la Fecha de Pago será el Día Hábilsiguiente. La primera Fecha de Pago será el [_] de [_______] de 2008.
Fecha de Pago de Intereses: Los intereses de los Certificados Bursátiles Fiduciarios serán pagaderosen cada Fecha de Pago.
Características de los pagosde los Certificados Bursátiles: El pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios depende directamente
CGCM 103646.v9 23/07/08
5
de los pagos de principal e intereses que reciba el Fiduciario comotenedor de la Nota Subordinada. Por lo anterior, los posibles adquirentesdeberán considerar cuidadosamente las características de dicha NotaSubordinada, las cuales se describen en el Capitulo III, “Descripción dela Nota Subordinada” de este Prospecto.
Régimen Fiscal: La tasa de retención aplicable respecto a los intereses pagadosconforme a los Certificados Bursátiles Fiduciarios, se encuentra sujeta (i)para las personas físicas y morales residentes en México para efectosfiscales, a lo previsto en el artículo 160 y 58 de la Ley del ImpuestoSobre la Renta vigente, y (ii) para las personas físicas y moralesresidentes en el extranjero para efectos fiscales, a lo previsto en elartículo 195 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente. El régimenfiscal vigente podrá modificarse a lo largo de la vigencia de la Emisión.Los posibles adquirentes de los Certificados Bursátiles Fiduciariosdeberán consultar con sus asesores, las consecuencias fiscalesresultantes de la compra, el mantenimiento o la venta de los CertificadosBursátiles Fiduciarios, incluyendo la aplicación de reglas específicasrespecto de su situación particular.
Fuente de pago: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios se pagarán exclusivamente conlos recursos disponibles que integren el Patrimonio del Fideicomiso.
Calificación otorgada porStandard & Poor´s, S.A. de C.V.: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios han sido calificados “mxA-”; es
decir, fuerte capacidad de pago tanto de intereses como principal, aúncuando es más susceptible a efectos adversos por cambioscircunstanciales o de las condiciones de la economía que la deudacalificada en las categorías superiores.
Calificación otorgada porFitch México, S.A. de C.V.: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios han sido calificados “A(mex)”; es
decir, alta calidad crediticia, corresponde a una sólida calidad crediticiarespecto de otros emisores o emisiones del país, sin embargo, cambiosen las circunstancias pudieran afectar la capacidad de pago oportuno desus compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellasobligaciones financieras calificadas con categorías superiores.
Depositario: S.D. Indeval, Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.(“Indeval”).
Causa de Incumplimiento: Ocurrirá una Causa de Incumplimiento si en cualquier Fecha de Pago nose paga íntegramente el monto de intereses pagaderos bajo losCertificados Bursátiles Fiduciarios pagaderos en dicha Fecha de Pago osi en la Fecha de Vencimiento no se paga íntegramente el saldo insolutode principal más los intereses devengados hasta esa fecha de losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
Lugar y forma de pago: Toda vez que el Indeval, en términos del artículo doscientos ochenta ydos de la Ley del Mercado de Valores, tendrá la custodia y laadministración del Título que ampara la presente emisión de CertificadosBursátiles Fiduciarios, los pagos correspondientes se efectuarán en estaCiudad de México, Distrito Federal, en Paseo de la Reforma No. 255,3er. Piso, Col. Cuauhtémoc, C.P. 06500.
Posibles Adquirentes: Personas físicas o morales de nacionalidad mexicana o extranjeracuando su régimen de inversión lo prevea expresamente. LosCertificados Bursátiles Fiduciarios no podrán ser adquiridos por ningunaPersona Estadounidense (U.S. Person) según se define dicho término enla Regulación S (Regulation S) de la Ley de Valores de 1933 de losEstados Unidos de América (U.S. Securities Act of 1933).
Representante Común: Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple.
INTERMEDIARIO COLOCADOR
CGCM 103646.v9 23/07/08
6
Deutsche Securities, S.A. de C.V.,Casa de Bolsa
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios objeto de la presente oferta pública se encuentran inscritos con el No. [_______]en el Registro Nacional de Valores y son aptos para ser inscritos en el listado correspondiente de la BMV.
La inscripción en el Registro Nacional de Valores no implica certificación sobre la bondad de los valores, la solvencia delemisor o sobre la exactitud o veracidad de la información contenida en este Prospecto, ni convalida los actos que, en sucaso, hubieren sido realizados en contravención de las leyes.
Este Prospecto de Colocación podrá consultarse en la página de Internet de la Bolsa Mexicana de Valores en la siguientedirección: www.bmv.com.mx, en la página de Internet de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en la siguientedirección: www.cnbv.gob.mx; y en la página de Internet del Fiduciario en la siguiente dirección:http://www.db.com/mexico/
Este Prospecto de Colocación se encuentra a disposición con el Intermediario Colocador.
México, D.F., a [_] de [_____] de 2008.Autorización para Publicación CNBV [____] del [_] de [_________] de 2008.
LAS PERSONAS PARTICIPANTES EN LA EMISIÓN, INCLUYENDO AL FIDUCIARIO, EL FIDEICOMITENTE, ELINTERMEDIARIO COLOCADOR Y EL REPRESENTANTE COMÚN NO TIENEN RESPONSABILIDAD ALGUNA DEPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS BAJO LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS, CONEXCEPCIÓN, EN EL CASO DEL FIDUCIARIO, DE LOS PAGOS QUE DEBA HACER CON CARGO AL PATRIMONIODEL FIDEICOMISO. EN CASO DE QUE EL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO RESULTE INSUFICIENTE PARAPAGAR ÍNTEGRAMENTE LAS CANTIDADES ADEUDADAS BAJO LOS CERTIFICADOS BURSÁTILESFIDUCIARIOS, LOS TENEDORES DE LOS MISMOS NO TENDRÁN DERECHO ALGUNO QUE RECLAMAR ADICHOS PARTICIPANTES EN LA EMISIÓN.
CGCM 103646.v9 23/07/08
7
ÍNDICEI. INFORMACIÓN GENERAL...................................................................................................91. Glosario de Términos y Definiciones ....................................................................................92. Características de la Emisión.............................................................................................15
Participante...............................................................................................................................153. Factores de Riesgo............................................................................................................18
3.1 El pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios está respaldado sólo con la NotaSubordinada.......................................................................................................................183.2 Riesgos resultantes de la cesión de los Derechos de Crédito bajo los Contratos deCrédito a la Construcción que respaldan a la Nota Subordinada y de la cesión de la NotaSubordinada que respaldan a los Certificados Bursátiles Fiduciarios ..................................203.3 Términos y Condiciones de los Certificados Bursátiles Fiduciarios................................203.4 Factores de Riesgo relacionados con los Contratos de Crédito a la Construcción querespaldan a la Nota Subordinada........................................................................................223.5 Originación, Administración y Cobranza de los Contratos de Crédito a la Construcciónque respaldan a la Nota Subordinada.................................................................................233.6 El Emisor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios es un Fiduciario.............................243.7 El Fideicomitente, el Fiduciario, el Intermediario Colocador y el Representante de losTenedores de Notas ...........................................................................................................243.8 Factores de Riesgo Económicos y Políticos en México.................................................24
4. Otros valores .....................................................................................................................235. Documentos de carácter público ........................................................................................23
II. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y SU CALENDARIZACIÓN........................................261. Fiduciario Emisor ...............................................................................................................262. Fideicomitente ...................................................................................................................263. Fideicomisarios en Primer Lugar ........................................................................................264. Tipo de Valor .....................................................................................................................265. Clave de Pizarra ................................................................................................................266. Monto de la Emisión ..........................................................................................................267. Valor Nominal los Certificados Bursátiles Fiduciarios .........................................................268. Precio de Colocación .........................................................................................................269. Plazo de Vigencia de la Emisión ........................................................................................2610. Recursos Netos que obtuvo el Fiduciario con la colocación..............................................2611. Fecha de Publicación del Aviso de Colocación con fines informativos ..............................2612. Fecha de Emisión ............................................................................................................2613. Fecha de Registro en la BMV...........................................................................................2614. Fecha de Liquidación y Cruce ..........................................................................................2615. Fecha de Vencimiento .....................................................................................................2616. Patrimonio del Fideicomiso ..............................................................................................2617. Fecha de Pago de Principal y Forma de Determinación....................................................2718. Fecha de Pago de Intereses ............................................................................................2719. Determinación del Monto de Pago de Interés. ..................................................................2720. Lugar y Forma de Pago....................................................................................................2721. Amortización Parcial de Principal .....................................................................................2722. Fuente de Pago ...............................................................................................................2723. Funciones del Representante Común ..............................................................................2824. Obligaciones de Hacer del Fiduciario ...............................................................................2825. Régimen Fiscal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.................................................2926. Intermediario Colocador...................................................................................................2927. Autorización CNBV ..........................................................................................................30
III. DESCRIPCIÓN DE LA NOTA SUBORDINADA. ...................................................................311. Características de la Nota Subordinada .............................................................................312. Comportamiento Histórico de la Nota Subordinada ............................................................333. Patrimonio del Fideicomiso de las Notas ............................................................................34
IV. FORMA DE CÁLCULO DE LOS INTERESES......................................................................35V. DESTINO DE LOS FONDOS ................................................................................................37
CGCM 103646.v9 23/07/08
8
VI. PLAN DE DISTRIBUCIÓN ...................................................................................................38VII. POSIBLES ADQUIRENTES................................................................................................39VIII. GASTOS RELACIONADOS CON LA OFERTA ..................................................................40IX. ASAMBLEA GENERAL DE TENEDORES DE LOS CERTIFICADOS BURSÁTILESFIDUCIARIOS...........................................................................................................................41X. TÍTULO DE LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS, DEPÓSITO EN INDEVAL.42XI. CALIFICACIÓN DE LA EMISIÓN.........................................................................................43XII. NOMBRES DE PERSONAS CON PARTICIPACIÓN RELEVANTE EN LA OFERTA ...........44XIII. EXTRACTO DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO .............................................................45XIV. EXTRACTO DEL CONTRATO DE CESIÓN.......................................................................48XV. PERSONAS RESPONSABLES 50
ANEXO 1. Estados Financieros Auditados de Fincasa……………..........................................55ANEXO 2. Título de la Emisión ..............................................................................................57ANEXO 3. Contrato de Fideicomiso .......................................................................................58ANEXO 4. Contrato de Cesión...............................................................................................59ANEXO 5. Opinión Legal Creel y García-Cuéllar, S.C. ...........................................................60ANEXO 6. Opinión Legal Mayer Brown LLP...........................................................................61ANEXO 7. Fideicomiso de las Notas y su Traducción por Perito Traductor.............................62ANEXO 8. Acta de Emisión y su Traducción por Perito Traductor ..........................................63ANEXO 9. Contrato de Compraventa de Valores y su Traducción por Perito Traductor..........64ANEXO 10. Nota Subordinada y su Traducción por Perito Traductor......................................65ANEXO 11. Contrato de Compraventa de Valores y su Traducción por Perito Traductor ........66ANEXO 12. Calificaciones de la Emisión................................................................................67
Los anexos que se adjuntan al presente Prospecto forman parte integrante del mismo.
Ningún intermediario, apoderado para celebrar operaciones con el públicoo cualquier otra persona, ha sido autorizada para proporcionar informacióno hacer cualquier declaración que no esté contenida en este Prospecto.Como consecuencia de lo anterior, cualquier información o declaraciónque no esté contenida en este Prospecto deberá entenderse como noautorizada por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple,División Fiduciaria, Deutsche Bank AG, London Branch, y DeutscheSecurities, S.A. de C.V., Casa de Bolsa.
CGCM 103646.v9 23/07/08
9
I. INFORMACIÓN GENERAL1. Glosario de Términos y DefinicionesEn adición a los términos y definiciones establecidos en el Prospecto y en el Fideicomiso, paraefectos del presente Prospecto, los términos con mayúscula inicial que se señalan en el mismotendrán el significado que se les atribuye en su forma singular y/o plural y que se presentan en lasiguiente lista.
Acta de Emisión Significa, el acta de emisión (Indenture) de fecha 31 dejulio de 2007, celebrada entre el Fiduciario de las Notas,como emisor (Issuer), el Representante de los Tenedoresde Notas, como representante de los tenedores y(Indenture Trustee), según el mismo sea modificado, yasea parcial o totalmente, adicionado o de cualquier otraforma reformado en cualquier momento, en virtud del cualse emitieron la Nota Subordinada y la Nota Preferente.
Agencias Calificadoras Significa, la sociedad denominada Standard & Poor's, S.A.de C.V y Fitch México, S.A. de C.V. o cualquier otraagencia calificadora autorizada que la substituya, quiendeterminará la calificación de la Emisión de losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
BMV Significa, la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.Cantidades Excluidas Significa, (i) cualquier monto de principal pagado bajo la
Nota Subordinada con anterioridad a (pero excluyendo) laFecha de Corte, y (ii) cualquier monto de interesesordinarios y moratorios devengados y/o pagados bajo laNota Subordinada con anterioridad a (pero excluyendo) laFecha de Corte.
Cantidades Incluidas Significa, (i) cualquier monto de principal pagado bajo laNota Subordinada a partir de (pero excluyendo) la Fechade Corte, y (ii) cualquier monto de intereses ordinarios ymoratorios devengados bajo la Nota Subordinada a partirde (pero excluyendo) la Fecha de Corte.
Causa de Incumplimiento Significa que en cualquier Fecha de Pago el Fiduciario nopague íntegramente el monto de intereses pagaderos bajolos Certificados Bursátiles Fiduciarios en dicha Fecha dePago o si en la Fecha de Vencimiento no se pagaíntegramente el saldo insoluto de principal más losintereses devengados hasta esa fecha de los CertificadosBursátiles Fiduciarios.
Cedente Significa el Fideicomitente.Certificados Bursátiles Fiduciarios Significan los 1,632,400 (un millón seiscientos treinta y
dos mil cuatrocientos) títulos de crédito al portador, de losdenominados certificados bursátiles fiduciarios, con valornominal de $100.00 (cien) Pesos cada uno, emitidos por elFiduciario con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, deconformidad con los artículos 61, 62, 63 y 64 de la LMV.
CNBV Significa, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.Cobranza Significa, el monto total de las Cantidades Incluidas que
sean efectivamente cobradas por el Fiduciario encualquier fecha.
Compromisos de Fondeo Significa, los compromisos de fondeo hasta por unacantidad total de $932,800,00 Pesos, que los tenedores
CGCM 103646.v9 23/07/08
10
de las Nota Preferente, sujeto a los dispuesto en elContrato de Compraventa de Valores, deben entregar alFiduciario de las Notas para la adquisición de Derechosde Crédito, según se define el término “Commitments” enel Contrato de Compraventa de Valores, según el mismosea modificado, ya sea parcial o totalmente, adicionado ode cualquier otra forma reformado en cualquier momento.
Contrato de Cesión Significa, el contrato de cesión (Assignment andAcceptance Agreement) de fecha [_] de [_____] de 2008entre el Fideicomitente como cedente y el Fiduciario comocesionario, por medio del cual el Fideicomitente transmitióa favor del Fiduciario la Nota Subordinada encumplimiento de los requisitos previstos en el Contrato deCompraventa de Valores.
Contrato de Créditopara la Construcción Significa, el contrato de crédito de crédito para la
construcción que documente un crédito para laconstrucción otorgado por Fincasa a favor de unDesarrollador, incluyendo la garantía hipotecaria ofiduciaria relativa a dicho contrato de crédito, según sedefine en el Fideicomiso de las Notas, según el mismo seamodificado, ya sea parcial o totalmente, adicionado o decualquier otra forma reformado en cualquier momento.
Contrato de Compraventade Valores: Significa, el contrato de compraventa de valores (Note
Purchase Agreement) ) de fecha 31 de julio de 2007,celebrado entre el Fiduciario de las Notas, como emisor(Issuer), Fincasa, como fideicomitente (Settlor), lostenedores iniciales de la Nota Preferente y la NotaSubordinada y Deutsche Bank AG, London Branch, comoagente de los tenedores (Noteholder Agent), según elmismo sea modificado, ya sea parcial o totalmente,adicionado o de cualquier otra forma reformado encualquier momento.
Contrato de Fideicomisoo Fideicomiso Significa el contrato de fideicomiso No. F/956, celebrado
entre el Fiduciario, el Fideicomitente y el RepresentanteComún el [_] de [_______] de 2008, según el mismo seamodificado, ya sea parcial o totalmente, adicionado o decualquier otra forma reformado en cualquier momento.
Cuenta de Cobranza y Distribución Significa, la cuenta a nombre del Fiduciario abierta conDeutsche Bank México, S.A., Institución de BancaMúltiple, en la que se depositará toda la Cobranza recibidapor el Fiduciario.
Derechos de Crédito Significa, los derechos reales y personales derivados decualquier Contrato de Crédito a la Construcción,incluyendo todos los derechos de Fincasa en su calidadde acreditante de los mismos, los derechos de Fincasacomo beneficiario de las garantías hipotecarias ofiduciarias, los derechos de Fincasa como beneficiario delas pólizas de seguros de los bienes respecto de loscuales se constituyeron dichas garantías y el pagarévendido o cedido al Fiduciario de las Notas, según sedefine el término “Credit Rights” en el Acta de Emisión.
Desarrollador Significa, cualquier desarrollador de proyectos
CGCM 103646.v9 23/07/08
11
inmobiliarios residenciales en México que haya celebradoun Contrato de Crédito a la Construcción como acreditado,según se define el término “Developer” en el Acta deEmisión.
Día Hábil Significa, cualquier día que sea un Día Hábil de Mexico,un Día Hábil de Londres y un Día Hábil de Nueva York.
Día Hábil de Londres Significa, cualquier día que no sea domingo, sábado o undía en el que las instituciones bancarias estén autorizadaso sean requeridas por ley o decreto a permanecercerradas en la ciudad de Londres, Inglaterra.
Día Hábil de México Significa, cualquier día que no sea domingo, sábado o undía en el que las instituciones bancarias estén autorizadaso sean requeridas por ley o decreto a permanecercerradas en la Ciudad de México, México, o en cualquierotra ciudad en la que se encuentren las oficinasprincipales del Fiduciario.
Día Hábil de Nueva York Significa, cualquier día que no sea domingo, sábado o undía en el que las instituciones bancarias estén autorizadaso sean requeridas por ley o decreto a permanecercerradas en la ciudad de Nueva York, Estados Unidos deAmérica, o en cualquier otra ciudad en la que seencuentren las oficinas principales del Representante delos Tenedores de Notas.
Distribuciones Significa, los pagos que el Fiduciario deba de efectuar enuna Fecha de Pago de conformidad con la CláusulaDécima Segunda del Contrato de Fideicomiso.
Documentos Fincasa Significa, conjuntamente, el Fideicomiso de las Notas, elActa de Emisión, el Contrato de Compraventa de Valores,la Nota Preferente y la Nota Subordinada.
Emisión Significa, la emisión de los Certificados BursátilesFiduciarios.
Emisor Significa, Deutsche Bank México, S.A., Institución deBanca Múltiple, División Fiduciaria, actuando en su calidadde Fiduciario bajo el Fideicomiso.
Fecha de Cierre Significa, el día en el que se lleve a cabo la liquidación ycruce de la colocación de los Certificados BursátilesFiduciarios en la BMV.
Fecha de Corte Significa, el [_] de [___] de 2008.Fecha de Determinación Significa, para cada Fecha de Pago, el segundo Día Hábil
de México anterior a dicha Fecha de Pago.Fecha de Emisión Significa, [_] de [_______] de 2008.Fecha de Pago El vigésimo (20°) día de cada mes calendario, en el
entendido que si dicha fecha no es un Día Hábil, la Fechade Pago será el Día Hábil siguiente. La primera Fecha dePago será el [_] de [_______] de 2008.
Fecha de Vencimiento Significa, el 20 de septiembre de 2014, en el entendidoque si dicha fecha no es un Día Hábil, la Fecha deVencimiento será el Día Hábil siguiente.
Fideicomiso de las Notas Significa el contrato de fideicomiso irrevocable deadministración, emisión y pago número 636 celebrado el31 de julio de 2007 entre el Fiduciario de las Notas, comofiduciario, y Fincasa, como fideicomitente, según el mismo
CGCM 103646.v9 23/07/08
12
sea modificado, ya sea parcial o totalmente, adicionado ode cualquier otra forma reformado en cualquier momento.
Fideicomitente Significa, Deutsche Bank AG, London Branch.Fiduciario Significa, Deutsche Bank México, S.A., Institución de
Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando en su calidadde fiduciario bajo el Fideicomiso o la institución que losustituya de conformidad con el Fideicomiso.
Fiduciario de las Notas Significa, Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple,Invex Grupo Financiero, actuando en su calidad defiduciario bajo el Fideicomiso de las Notas o la instituciónque lo sustituya de conformidad con el Fideicomiso de lasNotas.
Fincasa Significa, Fincasa Hipotecaria, S.A. de C.V., SociedadFinanciera de Objeto Múltiple, Entidad Regulada.
Indeval Significa, la S.D. Indeval, Institución para el Depósito deValores, S.A. de C.V.
Intermediario Colocador Significa Deutsche Securities, S.A. de C.V., Casa deBolsa.
Inversiones Permitidas Significa la inversión a un día (overnight) en: (i) valoresgubernamentales denominados en Pesos o UDIs, emitidoso garantizados por el Gobierno Federal de México; (ii)reportos sobre dichos valores gubernamentales; (iii)depósitos a la vista con instituciones de banca múltiplecon calificación crediticia de "mxA-1+" o mejor (en laEscala Nacional CaVal de Calificaciones de Corto Plazode Standard & Poor’s, S.A. de C.V. o su equivalente), o"MX-1" o mejor (en la Escala Nacional de Calificacionesde Corto Plazo de Moody's de México, S.A. de C.V. o suequivalente); o (iv) certificados de depósito en Pesos coninstituciones de banca múltiple con calificación crediticiade "mxA-1+" o mejor (en la Escala Nacional CaVal deCalificaciones de Corto Plazo de Standard & Poor’s o suequivalente), o "MX-1" o mejor (en la Escala Nacional deCalificaciones de Corto Plazo de Moody's o suequivalente).
LGTOC Significa, la Ley General de Títulos y Operaciones deCrédito.
LIC Significa, la Ley de Instituciones de Crédito.LMV Significa, la Ley del Mercado de Valores.México Significa, los Estados Unidos Mexicanos.Monto de Amortización Parcialde Principal Significa, para cada Fecha de Pago, una cantidad
equivalente a los Pagos de Principal recibidos por elFiduciario hasta (e incluyendo) dicha Fecha de Pago.
Nota Preferente Significa, el Class A Asset-Backed Variable Funding NoteDue 2014, un valor existente de conformidad con, y regidobajo, las leyes del Estado de Nueva York, Estados Unidosde América, emitido por el Fiduciario de las Notas encumplimiento de los fines del Fideicomiso de las Notas yde conformidad con el Acta de Emisión, según la mismasea modificada, ya sea parcial o totalmente, adicionada ode cualquier otra forma reformada en cualquier momento.
CGCM 103646.v9 23/07/08
13
Nota Subordinada Significa, el Class B Asset-Backed Mezzanine Note Due2014, un valor existente de conformidad con, y regidobajo, las leyes del Estado de Nueva York, Estados Unidosde América, emitido por el Fiduciario de las Notas encumplimiento de los fines del Fideicomiso de las Notas yde conformidad con el Acta de Emisión, según la mismasea modificada, ya sea parcial o totalmente, adicionada ode cualquier otra forma reformada en cualquier momento.
Pagos de Principal Significa el monto total de pagos de principal efectuadospor el Fiduciario de las Notas bajo la Nota Subordinada.
Pagos por Intereses Significa el monto total de pagos de intereses efectuadospor el Fiduciario de las Notas bajo la Nota Subordinada.
Patrimonio del Fideicomiso Significa, el Patrimonio del Fideicomiso base de la emisiónse integra por (i) la Nota Subordinada, cuyo saldo principalinsoluto a la Fecha de Corte es de $163,240,000 pesos,moneda nacional, (ii) los Pagos de Principal y Pagos porIntereses que el Fiduciario reciba en su calidad de tenedorde la Nota Subordinada, (iii) las cantidades que seandepositadas en la Cuenta de Cobranza y Distribución, (iv)las Inversiones Permitidas en las que se invierta elPatrimonio del Fideicomiso, y sus rendimientos; (v)cualquier cantidad que la Fideicomitente entregue enpropiedad al Fiduciario por cualquier concepto deconformidad con los fines del Fideicomiso, incluyendo sinlimitación, la aportación inicial referida en la CláusulaSegunda del Fideicomiso, (vi) todos los bienes o derechosque en su caso reciba el Fiduciario en su calidad detenedor de la Nota Subordinada, (vii) el producto de lacolocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, entanto no se haya entregado dicha cantidad alFideicomitente como contraprestación por la cesión de laNota Subordinada, y (viii) todas las demás cantidades,bienes y derechos que en su caso adquiera el Fiduciariode conformidad con los fines del Fideicomiso.
Parte Controladora Significa el “Controlling Party” de conformidad con el Actade Emisión.
Período de Intereses Significa, respecto a cada Fecha de Pago, el período queinicia (e incluye) la Fecha de Pago inmediata anterior (o,en el caso de la primer Fecha de Pago, la Fecha de Corte)y termina (pero excluye) dicha Fecha de Pago.
Pesos Significa, la moneda de curso legal de los Estados UnidosMexicanos.
Prospecto Significa, el presente prospecto de colocación.Reporte de Cobranza delas Notas Significa, el “Collection Report” que debe preparar el
Fiduciario de las Notas en cumplimiento del Acta deEmisión y que deberá ser reenviado por el Fiduciario alRepresentante Común, a las Agencias Calificadoras y alFideicomitente de conformidad con la Cláusula DécimaPrimera del Contrato de Fideicomiso.
Reporte de Distribuciones delas Notas Significa, el “Distribuition Report” que debe preparar el
Fiduciario de las Notas en cumplimiento del Acta de
CGCM 103646.v9 23/07/08
14
Emisión y que deberá ser reenviado por el Fiduciario alRepresentante Común, a las Agencias Calificadoras y alFideicomitente de conformidad con la Cláusula DécimaPrimera del Contrato de Fideicomiso.
Reporte del RepresentanteComún Significa, el reporte que preparará el Representante
Común en términos esencialmente idénticos a los Anexo“A” del Fideicomiso y deberá entregar al Fiduciario, a lasAgencias Calificadoras y al Fideicomitente de conformidadcon la Cláusula Décima Primera del Contrato deFideicomiso.
Representante Común Significa, Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple,en su carácter de representante común de los Tenedoresde los Certificados Bursátiles Fiduciarios, o quien losubstituya en su caso, de acuerdo a lo dispuesto en elTítulo.
Representante delos Tenedores de Notas Significa, Deutsche Bank Trust Company Americas, en su
calidad de Indenture Trustee del Acta de Emisión.RNV Significa, el Registro Nacional de Valores.Tasa de Interés Bruta Anual Significa, la tasa de interés bruta anual a la que los
Certificados Bursátiles Fiduciarios devengarán intereses apartir de la Fecha de Emisión y en tanto no seanamortizados en su totalidad, según se señale en el Título yen este Prospecto.
Tenedores Significa, los tenedores de los Certificados BursátilesFiduciarios, quienes en todo momento estaránrepresentados por el Representante Común.
Título Significa, el documento en el que consten los CertificadosBursátiles Fiduciarios.
UDI Significa, la unidad de cuenta denominada Unidad deInversión cuyo valor en Pesos publica periódicamente elBanco de México en el Diario Oficial de la Federación, a laque se refiere el Decreto por el que se establecen lasobligaciones que podrán denominarse en Unidades deInversión y reforma y adiciona diversas disposiciones delCódigo Fiscal de la Federación y de la Ley del Impuestosobre la Renta, publicado en el Diario Oficial de laFederación los días 1° y 4 de abril de 1995.
CGCM 103646.v9 23/07/08
15
2. Características de la EmisiónPartes
Las partes principales de la transacción se encuentran descritas a continuación:
Participante Nombre Papel a Desempeñar en laTransacción
Deutsche Bank AG, LondonBranch. Fideicomitente
Deutsche Securities, S.A. deC.V., Casa de Bolsa Intermediario Colocador
Deutsche Bank México, S.A.,Institución de Banca Múltiple,División Fiduciaria
Fiduciario
[insertar logo] Banco Invex, S.A., Institución deBanca Múltiple. Representante Común
La Operación
El propósito de la presente Emisión es realizar la bursatilización de la Nota Subordinadamediante la oferta pública de 1,632,400 (un millón seiscientos treinta y dos mil cuatrocientos) deCertificados Bursátiles Fiduciarios. Para lograr lo anterior, el Fideicomitente transmitirá alFiduciario la Nota Subordinada, a cambio de una contraprestación que el propio Fiduciariopagará con los recursos que se obtengan del público inversionista por la oferta y colocación delos Certificados Bursátiles Fiduciarios. El Fiduciario conservará la propiedad de la NotaSubordinada para que, con los pagos que reciba del Fiduciario de las Notas, se liquiden lascantidades que se adeuden a los Tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
Para la realización de la presente Emisión, Deutsche Bank AG, London Branch, comoFideicomitente, celebró un contrato de fideicomiso irrevocable con Deutsche Bank México, S.A.,Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria en su carácter de Fiduciario, y Banco Invex,S.A., Institución de Banca Múltiple, en su carácter de Representante Común. (Ver Apartado XIII“Contrato de Fideicomiso”). En dicho contrato se prevé como fin que el Fiduciario puede, deconformidad con la LMV, emitir Certificados Bursátiles Fiduciarios los cuales serán ofrecidos alpúblico inversionista.
En el Contrato de Fideicomiso se prevé que el Fiduciario, de conformidad con la LMV, emitaCertificados Bursátiles Fiduciarios para ser ofrecidos al público inversionista.
El Fideicomitente cederá la Nota Subordinada a favor del Fiduciario mediante la celebración delContrato de Cesión, y el Fiduciario, como contraprestación, pagará en efectivo al Fideicomitenteel cien por ciento del producto de la colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios. Unavez realizado lo anterior, el Patrimonio del Fideicomiso consistirá principalmente de la NotaSubordinada. La cesión de la Nota Subordinada al Fiduciario se hará con apego a la legislaciónaplicable del Estado de Nueva York, Estados Unidos de América. (Ver Apartado XIV “Contratode Cesión”)
La Nota Subordinada
La Nota Subordinada es un valor un valor existente de conformidad con, y regido bajo, las leyesdel Estado de Nueva York, Estados Unidos de América, misma que está respaldada por losDerechos de Cobro derivados de ciertos Contratos de Crédito para la Construcción originados yadministrados por Fincasa, junto con sus garantías reales, que de tiempo en tiempo seancedidos al Fiduciario de las Notas, según se describe en el Apartado III de este Prospecto.
CGCM 103646.v9 23/07/08
16
Las cantidades pagaderas bajo la Nota Subordinada son esencialmente una función de (i) losmontos de principal e intereses pagados por los Desarrolladores respectivos de conformidad conlos términos de Contratos de Crédito para la Construcción de los que son parte, y (ii) el productode la liquidación de aquellos Contratos de Crédito para la Construcción en incumplimiento.
Las fechas de pago de intereses y principal pagaderos bajo la Nota Subordina coinciden con laFecha de Pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
Amortización Parcial de los Certificados Bursátiles Fiduciarios
De conformidad con el Título que ampara los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el Fiduciariosólo está obligado a amortizar en su totalidad dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios en laFecha de Vencimiento y no tiene obligación alguna de hacer pagos de principal bajo los mismosantes de dicha Fecha de Vencimiento. Por lo tanto, el Fiduciario sólo puede incurrir enincumplimiento de pago de principal si en la Fecha de Vencimiento no cubre íntegramente elsaldo insoluto de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
Adicionalmente, en cada Fecha de Pago, el Fiduciario efectuará amortizaciones parciales deprincipal bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios de acuerdo a los Pagos de Principalrecibidos bajo la Nota Subordinada, de tal forma que el principal de los Certificados BursátilesFiduciarios y el principal de la Nota Subordinada irán amortizando de forma paralela.
El monto de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios que será amortizado en cadaFecha de Pago será equivalente a los Pagos de Principal que haya recibido el Fiduciario, comotenedor de la Nota Subordinada hasta (e incluyendo) dicha Fecha de Pago.
Los inversionistas deben tomar en cuenta que las amortizaciones parciales que aquí sedescriben se harán únicamente en la medida en que el Fiduciario tenga efectivo disponible paradichos efectos, y que dichas amortizaciones no constituyen una obligación. Por su parte, el pagomensual de intereses en cada Fecha de Pago bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios es unaobligación del Fiduciario con cargo a los recursos disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso.
El siguiente cuadro presenta, a manera ilustrativa, el flujo de la operación:
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios
CGCM 103646.v9 23/07/08
17
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios vencen, para todos los efectos legales, en la Fecha deVencimiento, en la cual los Certificados Bursátiles Fiduciarios deberán haber sido amortizadosen su totalidad. Si en esa fecha aún queda pendiente cualquier monto de principal y/o interesesbajo dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios, los Tenedores respectivos tendrán el derecho deexigir su pago.
A partir de la Fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los CertificadosBursátiles Fiduciarios causarán intereses ordinarios sobre el saldo insoluto de principal a la Tasade Interés Bruta Anual de conformidad con el Títulos que los documente, según se describe en elpresente Prospecto. El pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios se encuentra directamenterelacionado con el pago que haga el Fiduciario de las Notas de conformidad con la NotaSubordinada. Por lo anterior, los posibles adquirentes de los Certificados Bursátiles Fiduciariosdeberán considerar cuidadosamente las características generales de dicha Nota Subordinada,las cuales se describen en el Capitulo III, “Descripción de la Nota Subordinada” de esteProspecto.
CGCM 103646.v9 23/07/08
18
3. Factores de RiesgoAl evaluar la posible adquisición de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, los potencialesTenedores deben analizar y evaluar cuidadosamente toda la información contenida en esteProspecto y sobre todo considerar los siguientes factores de riesgo que pudieran afectar alPatrimonio del Fideicomiso y por lo tanto el pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios. Losriesgos e incertidumbres que se describen a continuación no son los únicos que pueden afectara los Certificados Bursátiles Fiduciarios o al Patrimonio del Fideicomiso. Existen otros riesgos eincertidumbres que se desconocen o que actualmente se considera que no son significativos yque podrían tener un efecto adverso sobre los Certificados Bursátiles Fiduciarios o sobre elPatrimonio del Fideicomiso. En el supuesto de que llegue a materializarse cualquiera de dichosriesgos o cualquiera de los riesgos que se mencionan a continuación, el pago a los Tenedoresde las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios podría verse afectadoen forma adversa.
Toda vez que el Patrimonio del Fideicomiso está constituido primordialmente por la NotaSubordinada, los potenciales Tenedores deben leer cuidadosamente la Nota Subordinada, elFideicomiso de las Notas, el Acta de Emisión y el Contrato de Compraventa de Valores que seadjuntan a este Prospecto como anexos, y deberán tener en cuenta que sólo los originalesfirmados en inglés tanto de la Nota Subordinada como del Acta de Emisión y del Contrato deCompraventa de Valores son vinculantes para las partes que lo suscriben y que las traduccionesal español que las acompañan no lo son.
Para obtener información sobre Fincasa, quien es el originador y administrador de los Contratosde Crédito para la Construcción que respaldan la Nota Subordinada, los potenciales Tenedoresdeben consultar el sitio de Internet www.fincasa.com.mx y la página de Internet de la BMV enwww.bmv.com.mx, donde aparecen los reportes que periódicamente entrega Fincasa.
3.1 El pago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios está respaldado sólo con la NotaSubordinada
a) Los pagos de intereses y principal bajo la Nota Subordinada están sujetos al pago previo y porcompleto de los intereses y el principal de la Nota Preferente.De conformidad con los términos de la Nota Subordinada y el Acta de Emisión, el Fiduciario delas Notas deberá pagar, en cada Fecha de Pago, (i) honorarios, gastos e indemnizaciones queresulten aplicables, (ii) los intereses adeudados bajo la Nota Preferente, y (iii) las cantidadesadicionales para compensar cualquier impuesto retenido en relación con los interesesadeudados bajo la Nota Preferente antes de pagar cualquier cantidad de intereses a losTenedores bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.De igual forma la Nota Subordinada y el Acta de Emisión establecen que el Fiduciario de lasNotas deberá pagar, entre otros, el monto de principal pagadero en dicha Fecha de Pago bajo laNota Preferente antes de efectuar cualquier pago de principal pagadero en dicha Fecha de Pagobajo la Nota Subordinada.Los potenciales Tenedores deben analizar cuidadosamente esta característica antes de tomaruna decisión de inversión en los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
b) El Fiduciario, en su calidad de tenedor de la Nota Subordinada, no es la Parte Controladoradel Acta de EmisiónEn tanto la Nota Preferente no haya sido amortizada en su totalidad, el inversionista o grupo deinversionistas que sean titulares de más del 50% de dicha Nota Preferente serán la ParteControladora bajo el Acta de Emisión. En caso que cualquier circunstancia exigiera lasinstrucciones de la Parte Controladora, incluyendo sin limitación, el declarar el inicio de unPeríodo de Amortización Anticipado (Early Amortization Period), el iniciar acciones legales encontra del Fiduciario de las Notas, el aprobar modificaciones al Acta de Emisión y el otorgar
CGCM 103646.v9 23/07/08
19
perdones respecto a la existencia de Eventos de Terminación Anticipada (Early AmortizationPeriod), es posible que dicha Parte Controladora adopte una resolución diferente o inclusocontraria al sentido en que el Fiduciario, en su calidad de titular de la Nota Subordinada, hubiesesido instruido a votar por el Representante Común o los Tenedores.
c) La Nota Subordinada se encuentra regulada por leyes extranjeras y su ejecución deberealizarse en tribunales extranjeros.La Nota Subordinada está regida por las leyes del Estado de Nueva York, Estados Unidos deAmérica Conforme a dicho instrumento, el Fiduciario de las Notas se somete a la jurisdicción delos tribunales ubicados en el Estado de Nueva York, Estados Unidos de América y porconsiguiente, cualquier procedimiento legal relacionado con el cobro de las cantidadesadeudadas bajo la Nota Subordinada deberá iniciarse ante dichos tribunales y siguiendo lasnormas sustantivas y procesales del Estado de Nueva York, Estados Unidos de América En elsupuesto que el Fiduciario de la Notas no realice los pagos que esté obligado a efectuarconforme a los términos de la Nota Subordinada, el Fiduciario podrá demandar el pagorespectivo ejerciendo las acciones aplicables bajo las leyes del Estado de Nueva York, EstadosUnidos de América ante los tribunales ubicados en el Estado de Nueva York, Estados Unidos deAmérica
Asimismo, el Fideicomitente y el Representante de los Tenedores de Notas son sociedadesconstituidas bajo leyes distintas a la mexicana y la mayoría de sus activos se encuentranubicados fuera de México.
d) Información Limitada respecto de la Nota Subordinada y los activos del Fideicomiso de lasNotas.Toda la información disponible relativa a la Nota Subordinada está contenida en la NotaSubordinada, el Fideicomiso de las Notas, el Acta de Emisión y el Contrato de Compraventa deValores, todos los cuales han sido incluidos en este Prospecto como anexo. El Reporte deCobranza de las Notas y la demás información relativa al patrimonio del Fideicomiso de lasNotas es, en términos del Acta de Emisión, responsabilidad de Fincasa. Dicho reporte einformación no han sido corroboradas de forma independiente por el Fideicomitente, el Fiduciarioo el Representante Común, y el Fideicomitente no emite declaración o certificación respecto delos mismos en el Contrato de Cesión.
e) Activos Limitados del Fideicomiso.Todas las cantidades adeudadas bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios se pagarán concargo al Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso estará constituidoprimordialmente por la Nota Subordinada y los pagos que bajo los mismos se hagan. Por lotanto, en la medida en que el Fiduciario de las Notas incumpla con sus obligaciones de pagobajo la Nota Subordinada, el Patrimonio del Fideicomiso no contará con los recursos líquidos ysuficientes para efectuar los pagos debidos bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
En el caso de que, por cualquier motivo, los recursos líquidos del Patrimonio del Fideicomiso nosean suficientes para pagar íntegramente las cantidades adeudadas bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios, los Tenedores no tendrán derecho alguno que reclamar al Fideicomitente,al Fiduciario, al Representante Común, al Intermediario Colocador, o a cualquier otra persona.
f) Obligaciones Limitadas de las Personas Participantes.Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no han sido garantizados ni avalados por ninguna de laspersonas participantes en la Emisión, incluyendo el Fiduciario, el Fideicomitente, el IntermediarioColocador y el Representante Común. En consecuencia, ninguno de ellos está obligado arealizar pago alguno a los Tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, con excepción,
CGCM 103646.v9 23/07/08
20
en el caso del Fiduciario, de los pagos que tenga que hacer con cargo al Patrimonio delFideicomiso de acuerdo con lo previsto en el Contrato de Fideicomiso.
Todos los pagos que deba realizar el Fiduciario bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios seránefectuados exclusivamente con cargo al Patrimonio del Fideicomiso, y el Fiduciario en ningúncaso tendrá responsabilidad de pago alguna respecto de los Certificados Bursátiles Fiduciarioscon cargo a su patrimonio propio, liberándosele de cualquier responsabilidad a dicho respecto. ElFiduciario en ningún caso garantiza rendimiento alguno bajo los Certificados BursátilesFiduciarios.
3.2 Riesgos resultantes de la cesión de los Derechos de Crédito bajo los Contratos deCrédito a la Construcción que respaldan a la Nota Subordinada y de la cesión de la NotaSubordinada que respaldan a los Certificados Bursátiles Fiduciarios
El pago de la Nota Subordinada está respaldado únicamente por los Derechos de Créditoderivados los Contratos de Crédito a la Construcción que fueron y serán cedidos al Fiduciario delas Notas de tiempo en tiempo y que actualmente son administrados por Fincasa. Asimismo, elpago de los Certificados Bursátiles Fiduciarios está respaldado únicamente por la NotaSubordinada. En el caso de que por cualquier motivo Fincasa o bien el Fideicomitente estésujeta a un procedimiento de insolvencia o concurso mercantil, existe el riesgo de que alguno desus respectivos acreedores impugne la cesión de los Derechos de Crédito derivados losContratos de Crédito a la Construcción o de la Nota Subordinada, según sea el caso, por motivosdiversos, incluyendo el argumento de que la contraprestación que recibió Fincasa o elFideicomitente, según sea el caso, no fue de mercado. Un procedimiento para anular la cesiónen caso de insolvencia o concurso mercantil de Fincasa o el Fideicomitente, puede afectar enforma negativa la capacidad del Fiduciario de pagar las cantidades pagaderas bajo losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
3.3 Términos y Condiciones de los Certificados Bursátiles Fiduciarios
a) Forma de amortización de los Certificados Bursátiles Fiduciarios
En términos del Contrato de Fideicomiso, el Fiduciario efectuará amortizaciones parciales deprincipal bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios en forma mensual por un monto que reflejelas amortizaciones de principal que reciba en su calidad de tenedor de la Nota Subordinada.Como resultado de esta mecánica, los Certificados Bursátiles Fiduciarios deberán amortizar enforma paralela a la forma en la que amortice la Nota Subordinada, así como de conformidad conlas reglas y prelación de distribución establecidas en la cláusula Décima Segunda delFideicomiso.
La información contenida en el presente Prospecto con respecto a la amortización esperada delos Certificados Bursátiles Fiduciarios está basada en una estimación del comportamientoesperado de la amortización de la Nota Subordinada y no existe certeza alguna de que dichaproyección se materialice.
Bajo los términos del Acta de Emisión y la Nota Subordinada, el Fiduciario de las Notas tiene elderecho a efectuar, sin pena alguna, el prepago de las cantidades adeudadas bajo dicha NotaSubordinada dependiendo de varios factores, incluyendo, entre otros, prepagos para mantener elaforo de la Nota Subordinada. Por lo anterior, la amortización de los Certificados BursátilesFiduciarios dependerá directamente del comportamiento de pagos que realice el Fiduciario de lasNotas en el futuro, lo cual no puede preverse con certeza alguna.
b) Los Gastos de Mantenimiento son a cargo del Fideicomitente
En términos del Contrato de Fideicomiso, el Fideicomitente es responsable del pago oportuno detodos gastos que se generen con motivo del mantenimiento de la Emisión, incluyendo (i) los
CGCM 103646.v9 23/07/08
21
gastos que sean necesarios para mantener el registro de los Certificados Bursátiles Fiduciariosen el RNV, el listado de los mismos en la BMV, así como aquellos que sean directos,indispensables y necesarios para cumplir con las disposiciones legales aplicables, (ii) loshonorarios del Fiduciario, (iii) los honorarios del Representante Común; (iv) los gastos derivadosde los honorarios del auditor independiente que elabore el dictamen anual sobre el Patrimoniodel Fideicomiso; (v) los honorarios de las Agencias Calificadoras, y (vi) los gastos previstos en elFideicomiso, incluyendo indemnizaciones a favor del Fiduciario. Cualquier incumplimiento porparte del Fideicomitente a esta obligación podría tener un efecto adverso en los Tenedores.
d) Mercado limitado para los Certificados Bursátiles Fiduciarios y para la Nota Subordinada.
Actualmente, no existe un mercado secundario con respecto a los Certificados BursátilesFiduciarios y es posible asegurar que dicho mercado se desarrollará una vez concluida la ofertay colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios. El precio al cual se negocien losCertificados Bursátiles Fiduciarios puede estar sujeto a diversos factores, tales como el nivel delas tasas de interés en general y las condiciones del mercado de instrumentos similares. En casode que el mencionado mercado secundario no se desarrolle, la liquidez de los CertificadosBursátiles Fiduciarios puede verse afectada negativamente y los Tenedores podrían no estar enposibilidad de enajenar los Certificados Bursátiles Fiduciarios en el mercado.
No puede asegurarse que se podrá desarrollar un mercado secundario para los CertificadosBursátiles Fiduciarios o que si éste se desarrolla otorgará liquidez a los Tenedores. Por loanterior, los Tenedores deberán estar preparados para detentar los Certificados BursátilesFiduciarios hasta su vencimiento y asumir todos los riesgos derivados de los mismos.
Ni el Fiduciario, ni el Fideicomitente, ni el Intermediario Colocador están obligados a generar unmercado secundario para los a los Certificados Bursátiles Fiduciarios ni garantizan que éste sedesarrollará, por lo que los Tenedores asumen el riesgo de que en el futuro no existancompradores para los mismos.
La Nota Subordinada no está registrada en el RNV. La Nota Subordinada tampoco ha sidoregistrada bajo la Ley de Valores de los Estados Unidos de América (Securites Act of 1933, consus reformas) y, por lo tanto, no puede ofrecerse ni es transferible de una forma distinta a lasexcepciones previstas en dicha Ley de Valores de los Estados Unidos de América. Lo anteriorrestringe el número de potenciales inversionistas a los cuales, en su caso, el Fiduciario pudierevender la Nota Subordinada. Los Tenedores deben tomar en cuenta esta característica almomento de tomar su decisión de inversión en los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
e) Reducción o Pérdida de la Calificación otorgada por las Agencias Calificadoras
Las calificaciones otorgadas por las Agencias Calificadoras a los Certificados BursátilesFiduciarios a la Fecha de Emisión pueden cambiar en cualquier momento si dichas AgenciasCalificadoras consideran que existe alguna circunstancia que así lo amerite. Ni el Fideicomitente,ni el Fiduciario ni el Representante Común ni el Intermediario Colocador, ni ninguno de susrepresentantes o empleados ni ninguna otra persona, está obligado a remplazar o incrementar elPatrimonio del Fideicomiso o tomar cualquier otra acción a efecto de mantener la calificacióncrediticia otorgada a los Certificados Bursátiles Fiduciarios. Si las Agencias Calificadorasreducen o retiran la calificación otorgada a los Certificados Bursátiles Fiduciarios, es probableque el mercado secundario de dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios se reduzca.
f) Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no son aptos para todo tipo de Inversionista
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios son valores altamente complejos. Cualquier decisión deinvertir en los mismos requiere un análisis cuidadoso no sólo de los Certificados BursátilesFiduciarios en si mismos, sino también de la Nota Subordinada y los Derechos de Crédito que larespaldan. Por las razones que se describen en este Prospecto, el rendimiento, las fechas depago y las cantidades pagadas bajo la Nota Subordinada, y en consecuencia bajo los
CGCM 103646.v9 23/07/08
22
Certificados Bursátiles Fiduciarios, pueden variar de forma significativa en cualquier momentodurante la vigencia de dicha Nota Subordinada. Invertir en los Certificados Bursátiles Fiduciariosimplica riesgos significativos e incertidumbres, por lo que sólo son aptos para inversionistasaltamente sofisticados con experiencia importante en valores similares.
g) Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no pueden ser adquiridos por estadounidenses
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no podrán ser adquiridos por ninguna PersonaEstadounidense (U.S. Person) según se define dicho término en la Regulación S (Regulation S)de la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S. Securities Act of 1933).
3.4 Factores de Riesgo relacionados con los Contratos de Crédito a la Construcción querespaldan a la Nota Subordinada.
a) Solvencia de los Desarrolladores.
El pago oportuno de la Nota Subordinada depende directamente de que los Desarrolladores y lasdemás personas obligadas bajo los Contratos de Crédito a la Construcción que respaldan adicha Nota Subordinada cumplan sus obligaciones bajo los Contratos de Crédito a laConstrucción respectivos. La capacidad de dichos Desarrolladores de efectuar en formaoportuna y completa el pago de las cantidades que adeuden bajo sus Contratos de Crédito a laConstrucción depende mayormente del éxito en la construcción y comercialización de lasviviendas financiadas con recursos de los Contratos de Crédito a la Construcción respectivos, loque a su vez depende de diversos factores, incluyendo, sin limitación la situación económica deMéxico, los niveles de empleo y otras. En la medida en que la solvencia de dichosDesarrolladores se vea afectada en forma negativa existe el riesgo de que incumplan susobligaciones bajo los Contratos de Crédito a la Construcción. Lo anterior puede afectar en formanegativa el pago de principal e intereses adeudados al Fiduciario bajo la Nota Subordinada y enconsecuencia, reducir las cantidades disponibles para pagar los montos adeudados bajo losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
b) Deterioro del valor de las garantías.
Como resultado de factores que se encuentran fuera del control de los Desarrolladores, comopor ejemplo, una severa desaceleración económica, causas de fuerza mayor (sismo, inundación,erupción volcánica, incendio o cualquier desastre natural) puede haber una afectación sustancialen el valor de los desarrollos inmobiliarios financiados con recursos de los Contratos de Crédito ala Construcción que respaldan el pago de la Nota Subordinada. Esta afectación tendría comoresultado que el valor de las garantías otorgadas bajo dichos Contratos de Crédito a laConstrucción se vea disminuido. Si esto ocurre y como resultado de un incumplimiento por partede los Desarrolladores afectados es necesario ejecutar dichas garantías, es posible que elFiduciario de las Notas cuenten con menos recursos líquidos de los esperados y esto afecte enforma negativa la capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo la Nota Subordinada y, enconsecuencia, reducir las cantidades disponibles para pagar los montos adeudados bajo losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
c) Riesgo de pago de los seguros.
De conformidad con los términos de los Contratos de Crédito a la Construcción que respaldan ala Nota Subordinada, cada Desarrollador de dichos Contratos de Crédito a la Construcción debede contratar y mantener pólizas de seguro de daños con respecto a los inmuebles dados engarantía, ya sea hipotecaria o fiduciaria. Los Tenedores deben tomar en cuenta el riesgo que lasaseguradoras con las que se hayan contratado dichas pólizas paguen el monto total de cualquier
CGCM 103646.v9 23/07/08
23
reclamación que se les haga, incluyendo el que esas aseguradoras consideren procedente dichareclamación, que apliquen limitaciones a las coberturas o las condiciones para su pago y elmonto del pago correspondiente. Si esto ocurre, es posible que el Fiduciario de las Notascuenten con menos recursos y esto afecte en forma negativa la capacidad de pagar lascantidades adeudadas bajo la Nota Subordinada y, en consecuencia, reducir las cantidadesdisponibles para pagar los montos adeudados bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
3.5 Originación, Administración y Cobranza de los Contratos de Crédito a la Construcciónque respaldan a la Nota Subordinada
a) Fincasa.
Los Contratos de Crédito a la Construcción son originados y administrados por Fincasa. El pagooportuno de los Contratos de Crédito a la Construcción que respaldan a la Nota Subordinada, ypor lo tanto de las cantidades adeudadas bajo dicha Nota Subordinada, depende directamentedel desempeño que Fincasa tenga como originador y administrador de los Contratos de Crédito ala Construcción respectivos. En la medida en que el desempeño de Fincasa como originador oadministrador no sea adecuado o bien, en caso de que cualquiera de ellos incumpla con susobligaciones bajo el contrato de administración respectivo, esto puede tener como resultado queel Fiduciario de las Notas cuenten con menos recursos líquidos y esto afecte en forma negativala capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo dicha Nota Subordinada y enconsecuencia, reducir las cantidades disponibles para pagar los montos adeudados bajo losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
b) Proceso de sustitución de Fincasa como Administrador.
En términos del contrato de administración celebrado entre Fincasa y el Fiduciario de las Notas,es posible que, bajo ciertas circunstancias, Fincasa fuese substituido por otra entidad en laresponsabilidad de la administración y cobranza de los Contratos de Crédito a la Construcciónrespectivos. Los Tenedores deben tomar en cuenta el riesgo de que una sustitución de Fincasa,como administrador de los respectivos Contratos de Crédito a la Construcción acarrearía costosy retrasos en la administración y cobranza de los Derechos de Créditos correspondientes,afectado en forma negativa la capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo la NotaSubordinada y en consecuencia, reducir las cantidades disponibles para pagar los montosadeudados bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
c) Administrador substituto.
Hipotecaria Vértice, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Limitado, ha asumido elcompromiso irrevocable de actuar como administrador sustituto en caso que Fincasa fuesesubstituido como administrador de los Contratos de Crédito a la Construcción. No obstante, noes posible asegurar que Hipotecaria Vértice, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de ObjetoLimitado honrará dicho compromiso y, en caso de que esto no ocurra, que será posible identificara un administrador sustituto adecuado, o que el candidato seleccionado acepte continuar con laadministración y cobranza de dichos Contratos de Crédito a la Construcción en los mismostérminos económicos establecidos en el contrato de administración celebrado por Fincasa. Encualquiera de estos casos, los retrasos en la toma de decisiones en cuanto al administradorsustituto, su contratación y, en general, las dificultades relacionadas con la sustitución deladministrador pueden afectar en forma negativa la capacidad de pagar las cantidadesadeudadas bajo la Nota Subordinada y en consecuencia, reducir las cantidades disponibles parapagar los montos adeudados bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
d) Cambios en las Políticas y Procedimientos de Administración y Cobranza.
CGCM 103646.v9 23/07/08
24
Las políticas y procedimientos para la administración y cobranza de los Contratos de Crédito a laConstrucción respectivos que seguirá Fincasa han sido desarrolladas por dicha sociedad. Laobligación asumida por Fincasa es la de llevar a cabo la administración y cobranza de losContratos de Crédito a la Construcción respectivos de la misma manera que lleva a cabo laadministración y cobranza de su propia cartera. Fincasa mantiene el derecho de modificar, previaaprobación de la Parte Controladora, esas políticas y procedimientos. Si bien el objetivo decualquier modificación es mejorar los procedimientos de cobranza, no se puede asegurar que loscambios en las políticas y procedimientos de cobranza que pudiere adoptar Fincasa resulten, ensu caso, igual o más efectivos y/o eficientes que los que actualmente mantiene, por lo que deocurrir, la cobranza de los Contratos de Crédito a la Construcción respectivos puede verseafectada de forma adversa.
3.6 El Emisor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios es un Fiduciario
En virtud de que el Emisor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios es un Fiduciario deconformidad con los términos del Contrato de Fideicomiso, los Tenedores deben tomar encuenta de que el pago oportuno de las cantidades adeudadas bajo los Certificados BursátilesFiduciarios depende del cumplimiento por parte del Fideicomitente, del Fiduciario y delRepresentante Común de sus respectivas obligaciones conforme al Contrato de Fideicomiso.
3.7 El Fideicomitente, el Fiduciario, el Intermediario Colocador y el Representante de losTenedores de NotasAunque no se prevé ningún conflicto de intereses por el hecho de que el Fideicomitente, elFiduciario, el Intermediario Colocador y el Representante de los Tenedores de Notas sean partesrelacionadas, no se puede asegurar que algún conflicto de intereses no surgirá en el futuro, ni losposibles efectos que dicho conflicto pudiere tener en los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
3.8 Factores de Riesgo Económicos y Políticos en MéxicoEl pago de los Contratos de Crédito a la Construcción que respaldan a la Nota Subordinadadepende preponderantemente de la situación económica de los Desarrolladores y del mercadoinmobiliario residencial en general. En consecuencia, cualquier cambio en la situación económicay/o solvencia de esos Desarrolladores, o cualquier modificación en el mercado inmobiliarioresidencial mexicano tendrán un efecto adverso en la capacidad de pago de dichosDesarrolladores. Todos los Desarrolladores se ubican en México, por lo tanto, el desempeño delos Contratos de Crédito a la Construcción que respaldan a la Nota Subordinada y el pago de losmismos dependen, entre otros factores, del desempeño de la economía del país, incluyendo elnivel de crecimiento en la actividad económica y de generación y estabilidad del empleo. Eventospolíticos, económicos o sociales adversos que pudieran afectar la capacidad de pago de losDesarrolladores respectivos pueden también afectar de forma negativa el valor de las garantías yla capacidad de pagar las cantidades adeudadas bajo la Nota Subordinada, y en consecuencia,reducir las cantidades disponibles para pagar los montos adeudados bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios.
LAS PERSONAS PARTICIPANTES EN LA EMISIÓN, INCLUYENDO AL FIDUCIARIO, ELFIDEICOMITENTE, EL INTERMEDIARIO COLOCADOR Y EL REPRESENTANTE COMÚN NOTIENEN RESPONSABILIDAD ALGUNA DE PAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADASBAJO LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS, CON EXCEPCIÓN, EN EL CASODEL FIDUCIARIO, DE LOS PAGOS QUE DEBA HACER CON CARGO AL PATRIMONIO DELFIDEICOMISO. EN CASO DE QUE EL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO RESULTEINSUFICIENTE PARA PAGAR ÍNTEGRAMENTE LAS CANTIDADES ADEUDADAS BAJOLOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS, LOS TENEDORES DE LOS MISMOS NOTENDRÁN DERECHO DE RECLAMAR PAGO ALGUNO A DICHOS PARTICIPANTES EN LAEMISIÓN.
CGCM 103646.v9 23/07/08
25
4. Otros valores
El Fiduciario, en relación con el Fideicomiso, no ha emitido ni emitirá valores distintos a losCertificados Bursátiles Fiduciarios, todos los cuales estarán respaldados únicamente por elPatrimonio del Fideicomiso.
5. Documentos de carácter público
Toda la información contenida en el presente Prospecto y/o cualquiera de sus Anexos y que sepresenta como parte de la solicitud de inscripción de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en elRNV, podrá ser consultada por los inversionistas a través de la BMV, en sus oficinas, o en supágina de Internet: www.bmv.com.mx.
El Fiduciario tendrá a disposición de los Tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciarios lainformación relevante del Fideicomiso, incluyendo lo relativo a su constitución, su administracióny su situación al momento de la consulta. La persona encargada de relaciones con inversionistaspor parte del Representante Común será [ ], con domicilio ubicado en [ ], teléfono [ ], y correoelectrónico [ ].
CGCM 103646.v9 23/07/08
26
II. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y SU CALENDARIZACIÓN
El Fiduciario suscribe y emite a su cargo Certificados Bursátiles Fiduciarios, bajo las siguientescaracterísticas:
1. Fiduciario EmisorDeutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando comofiduciario bajo el fideicomiso irrevocable No. F/956 de fecha [__] de [_____] de 2008.
2. FideicomitenteDeutsche Bank AG, London Branch
3. Fideicomisarios en Primer LugarLos Tenedores de los Certificados Bursátiles.
4. Tipo de ValorCertificados Bursátiles Fiduciarios.
5. Clave de Pizarra[DBFM 08].
6. Monto de la Emisión1,632,400 (un millón seiscientos treinta y dos mil cuatrocientos) Certificados BursátilesFiduciarios.7. Valor Nominal los Certificados Bursátiles Fiduciarios100 (cien) Pesos cada uno.
8. Precio de ColocaciónLos Certificados Bursátiles fueron colocados a su valor nominal.
9. Plazo de Vigencia de la Emisión[______] ([_______]) días equivalentes a aproximadamente [______] ([_______]) mesescontados a partir de la Fecha de Emisión, que equivalen a aproximadamente [______]([_______]) años contados a partir de la Fecha de Emisión.
10. Recursos Netos que obtuvo el Fiduciario con la colocaciónLa cantidad de [____] ([________]).
11. Fecha de Publicación del Aviso de Colocación con fines informativos[_] de [_____] de 200812. Fecha de Emisión[_] de [_____] de 200813. Fecha de Registro en la BMV[_] de [_____] de 200814. Fecha de Liquidación y Cruce[_] de [_____] de 200815. Fecha de Vencimiento20 de septiembre de 2014, en el entendido que si dicha fecha no es un Día Hábil, la Fecha deVencimiento será el Día Hábil siguiente16. Patrimonio del FideicomisoEl Patrimonio del Fideicomiso base de la emisión se integra por (i) la Nota Subordinada, cuyosaldo principal insoluto a la Fecha de Corte es de $163,240,000 pesos, moneda nacional, (ii) losPagos de Principal y Pagos por Intereses que el Fiduciario reciba en su calidad de tenedor de laNota Subordinada, (iii) las cantidades que sean depositadas en la Cuenta de Cobranza yDistribución, (iv) las Inversiones Permitidas en las que se invierta el Patrimonio del Fideicomiso,
CGCM 103646.v9 23/07/08
27
y sus rendimientos; (v) cualquier cantidad que la Fideicomitente entregue en propiedad alFiduciario por cualquier concepto de conformidad con los fines del Fideicomiso, incluyendo sinlimitación, la aportación inicial referida en la Cláusula Segunda del Fideicomiso, (vi) todos losbienes o derechos que en su caso reciba el Fiduciario en su calidad de tenedor de la NotaSubordinada, (vii) el producto de la colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, en tantono se haya entregado dicha cantidad al Fideicomitente como contraprestación por la cesión de laNota Subordinada, y (viii) todas las demás cantidades, bienes y derechos que en su casoadquiera el Fiduciario de conformidad con los fines del Fideicomiso.
17. Fecha de Pago de Principal y Forma de DeterminaciónEl principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios será pagado en la Fecha de Vencimiento.Sin embargo, en cada Fecha de Pago, el Emisor pagará, en su caso, el Monto de AmortizaciónParcial de Principal, según se describe en este Prospecto.
18. Fecha de Pago de InteresesLos intereses de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, serán pagados en cada Fecha de Pago.La primera Fecha de Pago será el día [_] de [___] de 2008, y en caso de que los CertificadosBursátiles Fiduciarios no hayan sido totalmente amortizados previamente, la última será la Fechade Vencimiento.
19. Determinación del Monto de Pago de Interés.Para determinar el monto de los intereses en cada Fecha de Pago bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios, el Representante Común utilizará la siguiente fórmula:
I = (SI) *( (TB / 36000) * N)En donde:I = Intereses Brutos del Período de Intereses.SI = Saldo insoluto de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.TB = Tasa de Interés Bruto Anual.N = Número de días del Período de Intereses.
El Representante Común, dos Días Hábiles de México anteriores a cada Fecha de Pago, dará aconocer por escrito a la CNBV, a Indeval y a la BMV, a través de los medios que esta últimadetermine, el importe en Pesos de los intereses a pagar.
20. Lugar y Forma de PagoTodos los pagos que deban hacerse conforme a los Certificados Bursátiles Fiduciarios, en un díaque no sea Día Hábil, se efectuarán el Día Hábil siguiente y se realizarán con recursosprovenientes del Patrimonio del Fideicomiso.
Los montos pagaderos bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios se pagarán el día de suvencimiento de conformidad con las fechas señaladas en los títulos respectivos, en el domiciliode Indeval, ubicado en Paseo de la Reforma No. 255 3er. Piso, Col. Cuauhtémoc contra laentrega del Título mismo, o contra las constancias o certificaciones que para tales efectos expidael Indeval o mediante transferencia electrónica.
21. Amortización Parcial de PrincipalEn cada Fecha de Pago, el Fiduciario podrá efectuar amortizaciones parciales de principal de losCertificados Bursátiles Fiduciarios, por una cantidad igual al Monto de Amortización Parcial dePrincipal, de conformidad con la Cláusula Décimo Segunda del Fideicomiso. No obstante, elFiduciario no tendrá obligación de hacer amortización parcial alguna bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios, siendo su única obligación el amortizarlos totalmente en la Fecha deVencimiento.
22. Fuente de PagoLos Certificados Bursátiles Fiduciarios se pagarán exclusivamente con los recursos disponiblesque integren el Patrimonio del Fideicomiso.
CGCM 103646.v9 23/07/08
28
23. Funciones del Representante ComúnPara representar al conjunto de los Tenedores, se designó a Banco Invex, S.A., Institución deBanca Múltiple, quien, mediante firma autógrafa en el Título que ampara a los CertificadosBursátiles Fiduciarios, aceptó el cargo y declaró haber comprobado la debida existencia de laNota Subordinada, mismos que integran el Patrimonio del Fideicomiso.
El Representante Común tendrá las obligaciones previstas en el Contrato de Fideicomiso y en elTítulo que ampare los Certificados Bursátiles Fiduciarios, incluyendo las siguientes:
- Resolver cualquier situación no prevista en el Contrato de Fideicomiso, o en el título quedocumente los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
- Solicitar al Fiduciario por escrito razonablemente, cualquier información que el Fiduciario tengao pueda obtener y que sea necesaria para cumplir con las obligaciones del RepresentanteComún derivadas de su cargo.
- Revisar en todo momento el estado que guarde el Patrimonio del Fideicomiso, así como ladocumentación que ampara al mismo.
- Verificar el debido cumplimiento de las obligaciones a cargo del Fiduciario y el Fideicomitentecontenidas en el Contrato de Fideicomiso, el Contrato de Cesión y el Título que ampara losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
- Preparar y entregar, en cada Fecha de Determinación, el Reporte de Distribuciones, entérminos del Contrato de Fideicomiso.
- Las demás facultades derivadas de las estipulaciones contenidas en el Contrato de Fideicomisoy el Título que ampara a los Certificados Bursátiles Fiduciarios o la legislación aplicable.
- Vigilar el cumplimiento del destino de los fondos conforme al Contrato de Fideicomiso.
- Verificar que los Certificados Bursátiles Fiduciarios cumplan con todas las disposiciones legalesy, una vez dado lo anterior, firmar como Representante Común los mismos.
- Actuar como mandatario de los Tenedores y ejercer las funciones, facultades y obligacionesque se le confieren, de conformidad a lo previsto en el Título que ampara los CertificadosBursátiles Fiduciarios y en el Fideicomiso, así como aquellas que se determinen en lasasambleas generales de Tenedores. En lo no previsto, será aplicable al Representante Común lodispuesto por la Ley del Mercado de Valores, las reglas de carácter general que de ella emaneny los usos y prácticas bursátiles.
- En caso de que se requiera por ley o contrato o por los Tenedores que representen más del10% de la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en circulación o por elFideicomitente, convocar y presidir la asamblea general de Tenedores y ejecutar sus decisiones.
- Otorgar, en nombre de los Tenedores, los documentos, convenios o contratos que debancelebrarse con el Fiduciario, así como cualquier modificación a los mismos.
El Representante Común dará a conocer por escrito a la CNBV y al Indeval, por lo menos condos Días Hábiles de México de anticipación a cada Fecha de Pago, el monto de interesespagaderos bajo los Certificados Bursátiles Fiduicarios. Asimismo, dará a conocer a la BMV através de EMISNET, o de los medios que esta última determine de conformidad con allegislación aplicable, a más tardar el Día Hábil de México inmediato anterior a cada Fecha dePago, el monto de intereses pagaderos bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
24. Obligaciones de Hacer del FiduciarioDurante la vigencia de la Emisión y hasta que los Certificados Bursátiles Fiduciarios seantotalmente amortizados, el Fiduciario se obliga a:
a) Proporcionar al Representante Común:
CGCM 103646.v9 23/07/08
29
(i) Tan pronto como estén disponibles y en todo caso dentro de los veinte díasnaturales siguientes al cierre semestral de cada ejercicio fiscal del Emisor, losestados financieros del Fideicomiso por dicho ejercicio que incluya estado desituación financiera y estados de pérdidas y ganancias y de origen y aplicación derecursos del Fideicomiso, suscritos por el representante del Fideicomiso.
(ii) Tan pronto como estén disponibles y en todo caso dentro de los ciento veinte díasnaturales siguientes al cierre de cada ejercicio social del Fiduciario, los estadosfinancieros del Fideicomiso por dicho ejercicio que incluya estado de situaciónfinanciera y estados de pérdidas y ganancias y de origen y aplicación de recursosdel Fideicomiso, dictaminados por los auditores externos.
(iii) A más tardar a los 5 Días Hábiles de México siguientes a aquel en que lo reciba, elReporte de Cobranza de las Notas.
(iv) Cualquier otra información relativa a la situación financiera y del estado que guardael Patrimonio Fideicomiso, que sea solicitada en cualquier momento por elRepresentante Común o que deba ser entregada de conformidad con los términosdel Contrato de Fideicomiso, dentro de los plazos que ahí se estipulen.
(v) Copia de cualquier información o documentación enviada a la CNBV, a la BMV eIndeval, en relación con los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
b) Transferir los recursos que se obtengan de la colocación de los Certificados BursátilesFiduciarios al Fideicomitente, en términos de la Cláusula Cuarta del Contrato deFideicomiso.
c) Mantener en el Patrimonio del Fideicomiso todos los derechos derivados de la NotaSubordinada que sean cedidos al Fiduciario por el Fideicomitente.
d) Mantener el registro de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en el RNV y en la BMV.
e) Mantener y llevar los registros contables que correspondan al Fideicomiso, a fin de reflejarrazonablemente su posición financiera y los resultados de sus operaciones de acuerdocon las normas de información financiera.
f) Cumplir en todos sus términos con lo pactado en el Contrato de Fideicomiso.
g) Cumplir con todos los requerimientos de información a que esté obligado en términos dela Ley del Mercado de Valores, el Reglamento de la BMV y de las disposiciones decarácter general aplicables.
25. Régimen Fiscal de los Certificados Bursátiles FiduciariosLa tasa de retención aplicable respecto a los intereses pagados conforme a los CertificadosBursátiles Fiduciarios, se encuentra sujeta (i) para las personas físicas y morales residentes enMéxico para efectos fiscales, a lo previsto en el artículo 160, 58 y demás aplicables de la Ley delImpuesto Sobre la Renta vigente, y (ii) para las personas físicas y morales residentes en elextranjero para efectos fiscales, a lo previsto en el artículo 195 y demás aplicables de la Ley delImpuesto Sobre la Renta vigente. El régimen fiscal vigente podrá modificarse a lo largo de lavigencia de la Emisiones. Los posibles adquirentes de los Certificados Bursátiles Fiduciariosdeberán consultar con sus asesores, las consecuencias fiscales resultantes de la compra, elmantenimiento o la venta de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, incluyendo la aplicación dereglas específicas respecto de su situación particular.
26. Intermediario ColocadorDeutsche Securities, S.A. de C.V., Casa de Bolsa
CGCM 103646.v9 23/07/08
30
27. Autorización CNBVAutorización de la CNBV [________] de fecha [_] de [_____] de 2008 autorizó la inscripción delos Certificados Bursátiles Fiduciarios en el RNV y su oferta pública.
CGCM 103646.v9 23/07/08
31
III. DESCRIPCIÓN DE LA NOTA SUBORDINADA.
A continuación se describen ciertas características de la Nota Subordinada que formará parte delPatrimonio del Fideicomiso. La Nota Subordinada será cedida por el Fideicomitente a favor delFiduciario mediante la celebración del Contrato de Cesión. La contraprestación a la cual tendráderecho el Fideicomitente será el cien por ciento del producto de la colocación de losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
El siguiente resumen fue elaborado en su integridad con la información contenida en elFideicomiso de las Notas, la Nota Subordinada, el Acta de Emisión y el Contrato deCompraventa de Valores y no es ni pretende ser una descripción completa de la NotaSubordinada. Para una descripción completa de la Nota Subordinada, los potenciales Tenedoresdeben leer cuidadosamente las versiones firmadas del Fideicomiso de las Notas, la NotaSubordinada, el Acta de Emisión y el Contrato de Compraventa de Valores que se adjuntan alpresente Prospecto.
1. Características de la Nota Subordinada
La Nota Subordinada tienen un saldo insoluto de principal a la Fecha de Corte de $163,240,000Pesos.
La Nota Subordinada cedida al Fiduciario constituye el 100% (cien por ciento) del total de laemisión de notas subordinadas bajo el Acta de Emisión.
1.1 Fiduciario EmisorBanco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, actuando ensu carácter de fiduciario en el contrato de fideicomiso irrevocable 636 que celebró con Fincasa,como fideicomitente el 31 de julio de 2007.
1.2 Originador y Administrador de los Contratos de Crédito a la ConstrucciónFincasa, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad Regulada, Ixe GrupoFinanciero
1.3 Tipo de DocumentoLa Nota Subordinada es un valor existente y gobernado bajo las leyes del Estado de NuevaYork, Estados Unidos de América, denominado “Class B Asset-Backed Mezzanine Note Due2014”.
1.4 Documentos Fincasa; Subordinación y EstructuraLos Documentos Fincasa establecen un mecanismo para la bursatilización de los Derechos deCrédito derivados de los Contratos de Crédito a la Construcción, mediante la emisión de la NotaPreferente y la Nota Subordinada, con la siguiente estructura de capital:
Origen del Fondeo Monto y Porcentaje del CapitalNota Preferente $932,800,000 (80%)Nota Subordinada $163,240,000 (14%)Certificado residual (en forma de Derechos de Créditoy/o efectivo aportados por Fincasa)
$69,960,000 (6%)
Para lograr lo anterior, el Fiduciario de las Notas emitirá tanto la Nota Preferente como la NotaSubordinada. La Nota Preferente otorga a sus tenedores el derecho de recibir, con preferencia altenedor de la Nota Subordinada y al tenedor del certificado residual, pagos de intereses y pagosde principal que le sean adeudados bajo la Nota Preferente. La Nota Subordinada otorga a sustenedores el derecho de recibir, con preferencia al tenedor del certificado residual, pagos deintereses y pagos de principal que le sean adeudados bajo la Nota Preferente.
CGCM 103646.v9 23/07/08
32
Los tenedores de la Nota Preferente tienen la obligación de fondear hasta $932,800,000 Pesos,sujeto a los términos y condiciones previstos en el Contrato de Compraventa de Valores, para laadquisición por parte del Fiduciario de las Notas de Derechos de Crédito adicionales durante elPeriodo de Revolvencia (Revolving Period) que se detalla a continuación.
La Nota Subordinada fue fondeada en su totalidad el 31 de julio de 2007.
1.5. Periodo de RevolvenciaLos Documentos Fincasa establecen un periodo de revolvencia de 4 (cuatro) años contados apartir del cierre de la operación, es decir, a partir del 31 de julio de 2007 y hasta el 31 de julio de2011, a menos que antes de esa fecha inicie el Periodo de Amortización Anticipado (EarlyAmortization Period) o se den por terminados los Compromisos de Fondeo.
Durante el periodo de revolvencia (i) la cobranza de principal de los Derechos de Crédito seráutilizada para adquirir Derechos de Crédito adicionales y (ii) la cobranza de intereses de losDerechos de Crédito será utilizada pagar los intereses adeudados bajo la Nota Preferente y laNota Subordinada.
1.6 Periodo de Amortización AnticipadaEn caso de que ocurra un Evento de Amortización Anticipada (Early Amortization Event) que seenlistan a continuación y si la Parte Controladora decide declara el inicio del Periodo deAmortización Anticipado (Early Amortization Period), la totalidad de los recursos de que dispongael Fiduciario de las Notas serán utilizados para pagar los intereses y el principal adeudado a lostenedores de la Nota Preferente y, una vez que la Nota Preferente haya sido amortizada en sutotalidad, el Fiduciario de las Notas utilizará todos los recursos de que disponga para pagar losintereses y el principal adeudados bajo la Nota Subordinada. Durante el Periodo de AmortizaciónAnticipado (Early Amortization Period)no se adquirirán Derechos de Crédito adicionales sin elconsentimiento de la Parte Controladora.
Los Eventos de Amortización Anticipada son:
[insertar]
1.7 Periodo de Amortización ProgramadaLos Documentos Fincasa establecen un Periodo de Amortización Programada (ScheduledAmortization Period) de 3 años que, salvo que de inicio el Periodo de Amortización Anticipado(Early Amortization Period), iniciará el 31 de julio de 2011 y terminará el 20 de septiembre de2014. Durante el Periodo de Amortización Programada (Scheduled Amortization Period) no seadquirirán Derechos de Crédito adicionales.
1.8 Denominación de la Nota SubordinadaLa Nota Subordinada está denominada en Pesos
1.9 Precio de Colocación de la Nota SubordinadaValor nominal.
1.10 Plazo de Vigencia de la Nota Subordinada2,520 días (dos mil quinientos veinte) días, que equivalen a 84 meses, que equivalenteaproximadamente 7 (siete) años contados a partir de su fecha de emisión.
1.11 Fecha de Emisión de la Nota Subordinada31 de julio de 2007.
CGCM 103646.v9 23/07/08
33
1.12 Fecha de Vencimiento de la Nota Subordinada20 de septiembre de 2014.
1.13 Garantía de la Nota SubordinadaLa Nota Subordinada no cuenta con garantía alguna.
1.14 Periodicidad del Pago de Intereses de la Nota SubordinadaLos intereses que devengue la Nota Subordinada se liquidarán el día 20 de cada mes, y en casode que no sea Día Hábil, el Días Hábil inmediato siguiente.
1.15 Tasa de Interés de la Nota SubordinadaLa Nota Subordinada devenga intereses sobre su saldo insoluto a una tasa de interés brutaanual equivalente a la suma de la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (“TIIE”) a plazo de28 (veintiocho) días más 3.5% (tres punto cinco por ciento).
1.16 Fecha de Pago de Principal de la Nota SubordinadaEl principal de la Nota Subordinada será pagado en su totalidad en la fecha de su vencimiento.
1.17 Amortización de la Nota SubordinadaDurante el Periodo de Amortización Programada (Scheduled Amortization Period) o durante elPeriodo de Amortización Anticipado (Early Amortization Period), se hará amortizaciones deprincipal hasta que la Nota Subordinada haya sido pagada en su totalidad. Los pagos durante elPeriodo de Amortización Programada (Scheduled Amortization Period) están condicionados aque se mantenga el aforo de la Nota Preferente. Los pagos durante el Periodo de AmortizaciónAnticipado (Early Amortization Period), están condicionados a que la Nota Subordinada hayasido pagada en su totalidad.
1.18 Calificación otorgada por Standard & Poor’s, S.A. de C.V. a la Nota Subordinada“mxA-”; es decir, fuerte capacidad de pago tanto de intereses como principal, aún cuando es mássusceptible a efectos adversos por cambios circunstanciales o de las condiciones de laeconomía que la deuda calificada en las categorías superiores.
2. Comportamiento Histórico de la Nota Subordinada
La siguiente tabla muestran las cantidades en Pesos que han sido pagadas bajo la NotaSubordinada desde su emisión, tanto en concepto de intereses como de principal, conanterioridad a la Fecha de Corte. Todas estas cantidades son consideradas CantidadesExcluidas en términos del Contrato de Fideicomiso y, por lo tanto, no constituyen Cobranza niforman parte del Patrimonio del Fideicomiso. Los potenciales inversionistas deben tener encuenta que los pagos que a continuación se presentan no son garantía ni constituyen predicciónsobre los pagos que en el futuro se efectuarán bajo la Nota Subordinada. Ver Apartado “I.3Factores de Riesgo” de este Prospecto.
Nota Subordinada
Fecha de Pago Pago de Principal Pago de Intereses Pago Total20 de septiembre de 2007 $[________] $[________] $[________]20 de octubre de 2007 $[________] $[________] $[________]20 de noviembre de 2007 $[________] $[________] $[________]20 de diciembre de 2007 $[________] $[________] $[________]20 de enero de 2008 $[________] $[________] $[________]20 de febrero de 2008 $[________] $[________] $[________]
TOTAL $[________] $[________] $[________]
CGCM 103646.v9 23/07/08
34
3. Patrimonio del Fideicomiso de las Notas
A la Fecha de Corte, el patrimonio del Fideicomiso de las Notas estaba compuesto de lasiguiente manera:
Númerode Crédito
MontoComprometido
PrincipalInsoluto
Tasa deInterés
Fecha deVencimiento
Estado de laRepública
PrincipalInsoluto
35
IV. FORMA DE CÁLCULO DE LOS INTERESES
A partir de la Fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los Certificados BursátilesFiduciarios generarán intereses sobre su saldo insoluto de principal a la tasa de interés bruto anual igual aque hace referencia el siguiente párrafo, misma que el Representante Común calculará con 2 (dos) DíasHábiles de México de anticipación al inicio de cada Periodo de Intereses (la “Fecha de Determinación de laTasa de Interés Bruto Anual”), y que regirá precisamente durante ese Período de Intereses.
La tasa de interés bruto anual (la “Tasa de Interés Bruto Anual”) se calculará mediante la adición de 3.5%(tres punto cinco por ciento) a la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (“TIIE”) a plazo de 28 (veintiocho)días, capitalizada o, en su caso, equivalente al número de días efectivamente transcurridos durante cadaPeriodo de Intereses dada a conocer por el Banco de México por el medio masivo de comunicación que éstedetermine o a través de cualquier otro medio electrónico, de cómputo o de telecomunicación, incluso Internet,autorizado al efecto por el Banco de México en la Fecha de Determinación de la Tasa de Interés Bruto o, encaso que el Banco de México no haga dicha publicación, el promedio de la TIIE a plazo de 28 (veintiocho)días por cada en que hubiese sido publicada durante un periodo de 3 (tres) meses calendario anteriores a laFecha de Determinación de la Tasa de Interés Bruto Anual correspondiente.
En caso de que la TIIE deje de ser publicada durante un periodo de 60 (sesenta) días consecutivos, elRepresentante Común utilizará como tasa sustituta para determinar la Tasa de Interés Bruto Anual de losCertificados Bursátiles Fiduciarios, la tasa que acuerden como sustituta el Fiduciario de las Notas y la ParteControladora de conformidad con el Acta de Emisión.Para determinar la tasa de interés capitalizada, o en su caso, equivalente al número de días efectivamentetranscurridos de cada periodo, de la TIIE, al plazo antes mencionado, o la que la sustituya, el RepresentanteComún utilizará la siguiente fórmula:
NDE360001PL
36000TR1TC
PLNDE
En donde:TC = Tasa capitalizada o equivalente al número de días efectivamente transcurridos de cada periodo.TR = TIIE a 28 (veintiocho) días.PL = Plazo en días de la tasa a capitalizar.NDE = Número de días efectivos del Periodo de Intereses.
Los intereses que devengarán los Certificados Bursátiles Fiduciarios se computarán a partir de su Fecha deEmisión y los cálculos para determinar las tasas y los montos de los intereses a pagar, deberán comprenderlos días naturales de que efectivamente constan los Periodos de Intereses respectivos. Los cálculos seefectuarán cerrándose a centésimas. La Tasa de Interés Bruto Anual determinada para cada Periodo deIntereses no sufrirá cambio alguno durante el mismo.
Para determinar el monto de los intereses a pagar en cada Fecha de Pago bajo los Certificados BursátilesFiduciarios, el Representante Común utilizará la siguiente fórmula:
I = (SI) *( (TB / 36000) * N)En donde:I = Intereses Brutos del Período de Intereses.SI = Saldo insoluto de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.TB = Tasa de Interés Bruto Anual.N = Número de días del Período de Intereses.
El Representante Común utilizará la siguiente fórmula para calcular el nuevo saldo insoluto de principal delos Certificados Bursátiles Fiduciarios:
SIP=SIP-1 - AM
36
En donde:
SIP = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles Fiduciarios.SIP-1 = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles Fiduciarios en la Fecha de Pago
inmediata anterior (antes de aplicar las amortizaciones de principal correspondientes a dicha Fechade Pago).
AM = Monto de la amortización de principal que se haya efectuado con respecto a todos los CertificadosBursátiles Fiduciarios en la Fecha de Pago inmediata anterior.
Para determinar el saldo insoluto de principal de cada Certificado Bursátil Fiduciario, el RepresentanteComún utilizará la siguiente fórmula:
SIPI= SIP / NC
En donde:
SIPI = Saldo insoluto de principal de cada Certificado Bursátil Fiduciario.SIP = Saldo insoluto de principal de todos los Certificados Bursátiles Fiduciarios.NC = Número de Certificados Bursátiles Fiduciarios en circulación.
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios dejarán de causar intereses a partir de la Fecha de Pago, siempre queel Fiduciario Emisor hubiere constituido el depósito del importe de la amortización y, en su caso, delos intereses correspondientes, en las oficinas de Indeval a más tardar a las 3:00 P.M. de la Fecha dePago respectiva. La falta de pago de principal o intereses bajo los Certificados Bursátiles Fiduciariosno dará lugar al pago de interés moratorio alguno. De conformidad con los títulos que documentan alos Certificados Bursátiles Fiduciarios, dichos títulos no tendrá cupones adheridos de conformidadcon el artículo 282 de la LMV.
El Representante Común, dos Días Hábiles de México anteriores a cada Fecha de Pago, dará a conocer porescrito a la CNBV, a Indeval y a la BMV, a través de los medios que esta última determine, el importe de losintereses a pagar y la Tasa de Interés Bruta Anual aplicable para el siguiente Período de Intereses.
37
V. DESTINO DE LOS FONDOS
Los recursos que se obtengan con motivo de la colocación de la Emisión, mismos que ascienden a lacantidad de $163,240,000.00 Pesos, se utilizarán para la liquidación de la contraprestación por la cesión quehizo el Fideicomitente de la Nota Subordinada.
38
VI. PLAN DE DISTRIBUCIÓN
La presente Emisión y oferta pública de Certificados Bursátiles Fiduciarios contempla la participación deDeutsche Securities, S.A. de C.V., Casa de Bolsa como Intermediario Colocador. Con ese carácter ofrecerálos Certificados Bursátiles Fiduciarios de acuerdo a la modalidad de mejores esfuerzos, de acuerdo alcontrato de colocación respectivo.
En cuanto a su distribución, a través del Intermediario Colocador, los Certificados Bursátiles Fiduciarios,contarán con un plan de distribución, el cual tiene como objetivo primordial tener acceso a una base deinversionistas diversa y representativa del mercado institucional mexicano, integrado principalmente pordiversas áreas de especialización de compañías de seguros, fondos de retiro y sociedades de inversiónespecializada en fondos de ahorro para el retiro.
Asimismo, los Certificados Bursátiles Fiduciarios podrán colocarse entre otros inversionistas, tales comobanca patrimonial e inversionistas extranjeros participantes en el mercado mexicano.
Para efectuar la colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el Fiduciario espera, junto con elIntermediario Colocador, realizar uno o varios encuentros bursátiles con inversionistas potenciales, contactarpor vía telefónica a dichos inversionistas y, en algunos casos, sostener reuniones separadas con esosinversionistas u otros inversionistas potenciales.
Para la información de demanda y colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el IntermediarioColocador utilizará los medios comunes para recepción de órdenes de compra (incluyendo vía telefónica) através de los cuales los inversionistas potenciales podrán presentar dichas órdenes de compra. ElIntermediario Colocador informará a los potenciales inversionistas las características generales de losCertificados Bursátiles Fiduciarios mediante la publicación de un aviso de oferta pública (el cual podrá omitiraquella información que no se conozca en esa fecha) a través del Sistema Electrónico de Envío y Difusión deInformación que mantiene la BMV denominado EMISNET (Sistema Electrónico de Comunicación conEmisoras de Valores) con por lo menos un día de anticipación al día en que se cierre el libro correspondientea la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios. La fecha de cierre de libro será el [ ] de [ ] de 2008. Elcierre de libro se llevará a cabo dos días antes de la fecha de registro y colocación de los CertificadosBursátiles Fiduciarios.
A más tardar en la Fecha de Emisión, a través del Sistema Electrónico de Envío y Difusión de Informaciónque mantiene la BMV denominado EMISNET (Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras deValores), se publicará un aviso con fines informativos que incluya el monto colocado aplicable a losCertificados Bursátiles.
Hasta donde el Fideicomitente y el Intermediario Colocador tienen conocimiento, los principalesaccionistas, directivos o miembros del consejo de administración del Fideicomitente, no suscribiránCertificados Bursátiles Fiduciarios objeto de la presente Emisión. Adicionalmente, hasta donde elFideicomitente y el Intermediario Colocador tienen conocimiento, ninguna persona suscribirá más del5% (cinco por ciento) de los Certificados Bursátiles Fiduciarios materia de la Emisión, en lo individualo en grupo.
39
VII. POSIBLES ADQUIRENTES
Personas físicas o morales de nacionalidad mexicana o extranjera cuando su régimen de inversión lo preveaexpresamente. Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no podrán ser adquiridos por ninguna PersonaEstadounidense (U.S. Person) según se define dicho término en la Regulación S (Regulation S) de la Ley deValores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S. Securities Act of 1933). Cada Tenedor, por el sólohecho de haber adquirido los Certificados Bursátiles Fiduciarios de los que sea titular, declarará, parabeneficio del Fiduciario y el Fideicomitente y para todos los efectos legales que haya lugar, que (i) es unaPersona No Estadounidense (Non U.S. Person), según se define dicho término en la Regla 902(k) de laRegulación S (Rule 902(K) of Regulation S) de la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América(U.S. Securities Act of 1933) y (ii) ha adquirido dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios en una transacciónfuera de los Estados Unidos de América (Offshore Transaction) según se define dicho término en laRegulación S (Regulation S). Asimismo, quedará expresamente convenido y los Tenedores, por el sólohecho de haber adquirido los Certificados Bursátiles Fiduciarios de los que sean titulares se entenderá queconvienen, en que (i) dicha adquisición la hacen a nombre y por cuenta propia y no con la intención dedistribuir los Certificados Bursátiles Fiduciarios, y (ii) dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios no puede servendidos, pignorados o de otra forma transferidos a una Persona Estadounidense (U.S. Person) según sedefine dicho término en la Regulación S (Regulation S) de la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidosde América (U.S. Securities Act of 1933).
40
VIII. GASTOS RELACIONADOS CON LA OFERTA
Todos los gastos relacionados con la Oferta serán cubiertos por el Fideicomitente y, por lo tanto, no afectande forma alguna al Patrimonio del Fideicomiso.
Los gastos aproximados relacionados con la presente oferta son:
Gastos MXNInscripción RNV $[____]Listado BMV $[____]Asesores legales $[____]Agencias Calificadoras $[____]Representante Común $[____]Fiduciario $[____]Comisión por Intermediación y Colocación $[____]SIPO $[____]Publicaciones y otros gastos $[____]Total $[____]
En los casos en que resulte aplicable, las cantidades anteriores no incluyen el impuesto al valor agregadocorrespondiente.
41
IX. ASAMBLEA GENERAL DE TENEDORES DE LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS
La asamblea general de Tenedores representará el conjunto de éstos y sus decisiones, tomadas en lostérminos del título que ampara la emisión de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, lo previsto en elFideicomiso y las disposiciones de la LGTOC, aplicables en lo conducente, conforme lo ordenado por elartículo 68 de la LMV, serán válidas respecto de todos los Tenedores, aún de los ausentes y disidentes. Enconsecuencia, cualquier acto del Fiduciario que, en términos del título que amparan la Emisión, se encuentresujeto a la aprobación de los Tenedores deberá someterse a la asamblea general de Tenedorescorrespondiente.
a) Para resolver los asuntos que se discutan en las asambleas de Tenedores, cada Tenedor tendrá unnúmero de votos equivalente al saldo insoluto de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios de losque sea tenedor, respectivamente. Esta cláusula y las demás reglas relativas a asambleas de Tenedoresdeberán preverse en los títulos que amparen a los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
b) La convocatoria para las asambleas de Tenedores se publicará una vez, por lo menos, en un diario decirculación nacional, con diez (10) días naturales de anticipación, por lo menos, a la fecha en que laasamblea deba reunirse. En la convocatoria se expresarán los puntos que en la Asamblea deberán tratarse,sin que puedan tratarse puntos que no estén previstos en el Orden del Día, salvo que esté representado elcien por ciento de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en circulación.
c) Para concurrir a las asambleas, los Tenedores deberán depositar sus títulos, o certificados de depósitoexpedidos por una institución para el depósito de valores, en el lugar que se designe en la convocatoria de laasamblea, el día anterior, por lo menos, a la fecha en que ésta deba celebrarse. Los Tenedores podránhacerse representar en la asamblea por apoderado facultado mediante simple carta poder.
d) Las Asambleas se celebrarán en el domicilio social del Representante Común, ubicado en[_______________], o en el lugar que el Representante Común señale al efecto, en la convocatoriarespectiva.
e) Salvo por lo previsto en los incisos anteriores, serán aplicables las demás reglas de convocatoria,instalación de asambleas y validez de las decisiones contenidas en los artículos 219 a 221 de la LGTOC,aplicables en lo conducente en términos de lo ordenado por el artículo 68 de la LMV.
42
X. TÍTULO DE LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES FIDUCIARIOS, DEPÓSITO EN INDEVAL
El Título que ampara los Certificados Bursátiles Fiduciarios estará depositado en Indeval para los efectos delúltimo párrafo del artículo 64 de la Ley del Mercado de Valores.
43
XI. CALIFICACIÓN DE LA EMISIÓN
El Fideicomitente ha solicitado a Standard & Poor´s, S.A. de C.V. y a Fitch México, S.A. de C.V. Lacalificación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
La calificación, por definición, es la opinión de la Agencia Calificadora acerca del nivel de riesgo crediticio(oportunidad en el pago y cumplimiento) asociados con los Certificados Bursátiles Fiduciarios. La calificaciónes una valoración sobre la probabilidad de que los Tenedores de los Certificados Bursátiles Fiduciariosreciban los pagos que les corresponden en las fechas determinadas para la realización de dichos pagos.
Calificación otorgada por Standard & Poor´s, S.A. de C.V.: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios han sidocalificados “mxA-”; es decir, fuerte capacidad de pago tanto de intereses como principal, aún cuando es mássusceptible a efectos adversos por cambios circunstanciales o de las condiciones de la economía que ladeuda calificada en las categorías superiores.
Calificación otorgada por Fitch México, S.A. de C.V. Los Certificados Bursátiles Fiduciarios han sidocalificados “A(mex)”; es decir, alta calidad crediticia, corresponde a una sólida calidad crediticia respecto deotros emisores o emisiones del país, sin embargo, cambios en las circunstancias pudieran afectar lacapacidad de pago oportuno de sus compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellasobligaciones financieras calificadas con categorías superiores.
44
XII. NOMBRES DE PERSONAS CON PARTICIPACIÓN RELEVANTE EN LA OFERTA
FideicomitenteDeutsche Bank AG, London Branch, a través de [indicar quien substituirá a Brigitte Posch] y Diego Jara.FiduciarioDeutsche Bank México S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, a través del Lic. Teodoro RaúlMondragón von Bertrab.Intermediario ColocadorDeutsche Securities, S.A. de C.V., Casa de Bolsa, a través del Lic. Alejandro Emlio Athié Morales.Representante ComúnBanco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, a través de Ricardo Calderón Arroyo.Agencias CalificadorasStandard & Poor´s, S.A. de C.V.Fitch México, S.A. de C.V.
Despacho Externo de Abogados del FideicomitenteCreel y García-Cuéllar, S.C., a través del Lic. Carlos Aiza Haddad.
La persona encargada de Relaciones con Inversionistas por parte del Fideicomitente será Alfredo Vara, condomicilio ubicado en Blvd. Manuel Ávila Camacho 40, piso 17, Lomas de Chapultepec, C.P. 11000, teléfono52018123, y correo electrónico [email protected].
45
XIII. EXTRACTO DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO
XIII.1. Descripción del Fideicomiso.
La presente Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios se realiza de conformidad con lo establecido en elcontrato de fideicomiso irrevocable número F/956 de fecha [__] de [_____] de 2008, celebrado con DeutscheBank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria. Las partes del Fideicomiso son lassiguientes personas:
Fideicomitente: Deutsche Bank AG, London Branch
Fideicomisarios: Los Tenedores de Certificados BursátilesFiduciarios, representados por el RepresentanteComún.
Fiduciario: Deutsche Bank México, S.A., Institución de BancaMúltiple, División Fiduciaria
XIII.2. Fines del Fideicomiso.
La finalidad del Fideicomiso es la transmisión por parte del Fideicomitente en favor del Fiduciario de la NotaSubordinada, con todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda, libre de todo gravamen y sin reservani limitación de dominio alguna en términos del Contrato de Cesión, con el fin de respaldar la Emisión de losCertificados Bursátiles Fiduciarios y su colocación entre el gran público inversionista.
XIII.3. Patrimonio del Fideicomiso.
El Patrimonio del Fideicomiso se integrará de la siguiente manera:
1. La Nota Subordinada, cuyo saldo principal insoluto a la Fecha de Corte es de $163,240,000 pesos,moneda nacional,
2. Los Pagos de Principal y Pagos por Intereses que el Fiduciario reciba en su calidad de tenedor de laNota Subordinada,
3. Las cantidades que sean depositadas en la Cuenta de Cobranza;
4. Las Inversiones Permitidas en las que se invierta el Patrimonio del Fideicomiso, y sus rendimientos;
5 Cualquier cantidad que la Fideicomitente entregue en propiedad al Fiduciario por cualquier conceptode conformidad con los fines del Fideicomiso, incluyendo sin limitación, la aportación inicial referida en laCláusula Segunda del Fideicomiso,
6. Todos los bienes o derechos que en su caso reciba el Fiduciario en su calidad de tenedor de la NotaSubordinada,
7. El producto de la colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, en tanto no se haya entregadodicha cantidad al Fideicomitente como contraprestación por la cesión de la Nota Subordinada, y
8. Todas las demás cantidades, bienes y derechos que en su caso adquiera el Fiduciario deconformidad con los fines del Fideicomiso.
XIII.4. Certificados Bursátiles Fiduciarios.
El Fiduciario emitirá los Certificados Bursátiles Fiduciarios de conformidad con los artículos 62, 63 y 64 de laLMV y los colocará entre el público inversionista a través de una oferta pública en México autorizada por laCNBV.
46
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios darán a sus tenedores el derecho de recibir, en estricto apego a lodispuesto en la Cláusula Décima Segunda del Fideicomiso, (i) en cada Fecha de Pago, los interesespagaderos bajo los Certificados Bursátiles Fiduciarios y el Monto de Amortización Parcial de Principal; y (ii)en la Fecha de Vencimiento, el saldo insoluto de principal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios no podrán ser adquiridos por ninguna Persona Estadounidense (U.S.Person) según se define dicho término en la Regulación S (Regulation S) de la Ley de Valores de 1933 delos Estados Unidos de América (U.S. Securities Act of 1933). La siguiente leyenda se deberá de incluir en eltítulo global que ampare los Certificados Bursátiles Fiduciarios: “Los Certificados Bursátiles Fiduciarios nopodrán ser adquiridos por ninguna Persona Estadounidense (U.S. Person) según se define dicho término enla Regulación S (Regulation S) de la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S.Securities Act of 1933). Cada Tenedor, por el sólo hecho de haber adquirido los Certificados BursátilesFiduciarios de los que sea titular, declara, para beneficio del Fiduciario y el Fideicomitente y para todos losefectos legales que haya lugar, que (i) es una Persona No Estadounidense (Non U.S. Person), según sedefine dicho término en la Regla 902(k) de la Regulación S (Rule 902(K) of Regulation S) y (ii) ha adquiridodichos Certificados Bursátiles Fiduciarios en una transacción fuera de los Estados Unidos de América(Offshore Transaction) según se define dicho término en la Regulación S (Regulation S). Asimismo, quedaexpresamente convenido y los Tenedores, por el sólo hecho de haber adquirido los Certificados BursátilesFiduciarios de los que sean titulares se entenderá que convienen, en que (i) dicha adquisición la hacen anombre y por cuenta propia y no con la intención de distribuir los Certificados Bursátiles Fiduciarios, y (ii)dichos Certificados Bursátiles Fiduciarios no puede ser vendidos, pignorados o de otra forma transferidos auna Persona Estadounidense (U.S. Person) según se define dicho término en la Regulación S (Regulation S)de la Ley de Valores de 1933 de los Estados Unidos de América (U.S. Securities Act of 1933).”
XIII.5. Cuenta de Cobranza y Distribución.
El Fiduciario abrirá con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple la Cuenta de Cobranza yDistribución y la mantendrá abierta por la duración del Contrato de Fideicomiso. En la fecha en que esténdisponibles los datos de la Cuenta de Cobranza y Distribución el Fiduciario se los notificará por escrito alFideicomitente y al Representante Común. La Cuenta de Cobranza y Distribución operará de la siguienteforma:
(1) A partir de la fecha en que la Cuenta de Cobranza y Distribución haya sido abierta (a) el Fideicomitentedepositará en la Cuenta de Cobranza y Distribución cualesquier Cantidad Incluida que el Fideicomitentetuviese en su poder, y (b) el Fiduciario entregará al Fideicomitente cualesquier Cantidad Excluida que sehubiere depositado en la Cuenta de Cobranza y Distribución.
(2) El mismo día en que la reciba, el Fiduciario depositará en la Cuenta de Cobranza y Distribución el montototal de la Cobranza.
(3) En cada Fecha de Pago, el Fiduciario efectuará las Distribuciones previstas en el Reporte delRepresentante Común respectivo.
(4) Además de las transferencias y retiros que sean necesarios para hacer las Distribuciones conforme a laCláusula Décima Segunda, el Fiduciario también podrá hacer retiros de la Cuenta de Cobranza y Distribuciónpara retirar cantidades que no debieren de haber sido depositadas en la Cuenta de Cobranza y Distribución ysin embargo fueron depositadas en dicha cuenta por error, en este último caso con el consentimiento porescrito del Representante Común.
(5) El Fideicomitente podrá instruir al Fiduciario para que las cantidades depositadas en la Cuenta deCobranza y Distribución sean invertidas de conformidad con la Cláusula Novena siguiente, en el entendidoque todas las inversiones serán hechas a nombre del Fiduciario para beneficio del Patrimonio delFideicomiso. Cualquier rendimiento derivado de dichas inversiones será considerado como un Pago dePrincipal o un Pago por Intereses, según sea el caso, formará parte del Patrimonio del Fideicomiso y estarádisponible para efectuar Distribuciones conforme a la Cláusula Décima Segunda del presente.
XIII.6. Inversiones.
47
Todas las cantidades disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso serán invertidas exclusivamente enInversiones Permitidas conforme se establece en la Cláusula Novena del Contrato de Fideicomiso.
XIII.7. Funciones, Derechos y Obligaciones del Fiduciario.
Con el fin de que el Fiduciario cumpla con el objeto del Fideicomiso, el Fiduciario contará con las facultadesmás amplias para cumplir con dicho fin, según se describen en la Cláusula Sexta del Contrato deFideicomiso.
XIII.8. Reportes.
El Fiduciario, a más tardar al quinto Día Hábil de México siguiente a aquel en que el reciba el Reporte deCobranza de las Notas del Fiduciario de las Notas, deberá reenviar dicho Reporte de Cobranza alRepresentante Común, a las Agencias Calificadoras y al Fideicomitente. Asimismo, el Fiduciario adjuntará alReporte de Cobranza de las Notas los demás reportes que en su calidad de tenedor de la Nota Subordinadareciba de parte del Fiduciario de las Notas, del Representante de los Tenedores de las Notas, de Fincasa ode cualquier otra persona.El Fiduciario, en la misma fecha en que el reciba el Reporte de Distribuciones de las Notas del Fiduciario delas Notas, deberá reenviar dicho Reporte de Distribuciones de las Notas al Representante Común. Asimismo,el Fiduciario adjuntará al Reporte de Distribuciones de las Notas los demás reportes que en su calidad detenedor de la Nota Subordinada reciba de parte del Fiduciario de las Notas, del Representante de losTenedores de las Notas, de Fincasa o de cualquier otra persona.En cada Fecha de Determinación durante la vigencia de los Certificados Bursátiles Fiduciarios elRepresentante Común estará obligado a preparar, con base en el Reporte de Distribuciones de las Notas, elReporte del Representante Común, en donde se establecerá el monto de cada una de las Distribuciones quedeban efectuarse en la Fecha de Pago inmediata siguiente. En la misma Fecha de Determinación elRepresentante Común deberá entregar una copia de dicho Reporte del Representante Común al Fiduciario,a las Agencias Calificadoras y al Fideicomitente. El Reporte del Representante Común constituiráinstrucciones para el Fiduciario de llevar a cabo dichas Distribuciones, a los beneficiarios descritos y en laforma en que se especifique en dicho Reporte del Representante Común.
XIII.9. Reglas y prelación de Distribuciones.
El Fiduciario deberá llevar a cabo las Distribuciones en cada Fecha de Pago de conformidad con el Contratode Fideicomiso, realizando los cargos a la Cuenta de Cobranza y Distribución con base en el Reporte delRepresentante Común preparado por el Representante Común, y pagando cada una de las cantidadesenumeradas en los incisos (a) y (b) siguientes.
(a) Los Pagos por Intereses deberán destinarse en su totalidad a pagar, con base en el saldo insoluto deprincipal de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el monto de intereses devengados bajo los CertificadosBursátiles Fiduciarios Pago y que venza en esa Fecha de Pago.
(b) Los Pagos de Principal deberán destinarse en su totalidad a pagar el Monto de Amortización Parcial dePrincipal pagadero en esa Fecha de Pago y, en la Fecha de Vencimiento, en caso de que los CertificadosBursátiles Fiduciarios no hubiesen sido amortizados en su totalidad, a pagar el saldo insoluto de principal delos Certificados Bursátiles Fiduciarios.
XIII.10. Gastos.
El Fideicomitente es responsable del pago oportuno de todos los gastos vinculados con la elaboración ycelebración del Contrato de Fideicomiso y aquellos vinculados con la Emisión, incluyendo sin limitación, los
48
honorarios del Intermediario Colocador, del Fiduciario, del Representante Común, de las AgenciasCalificadoras, honorarios de abogados, el pago de los derechos derivados de la inscripción de losCertificados Bursátiles Fiduciarios en el RNV y la BMV, los gastos derivados del depósito del título quedocumenten los Certificados Bursátiles Fiduciarios en el Indeval, los gastos causados por la impresión delprospecto (preliminar y definitivo) y por cualquier publicación. Esta responsabilidad no está vinculada con lacolocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, por lo que dichos gastos serán en todo momentoresponsabilidad exclusiva del Fideicomitente, sin la intervención del Fiduciario.
El Fideicomitente es responsable del pago oportuno de todos gastos que se generen con motivo delmantenimiento de la Emisión, incluyendo (i) los gastos que sean necesarios para mantener el registro de losCertificados Bursátiles Fiduciarios en el RNV, el listado de los mismos en la BMV, así como aquellos quesean directos, indispensables y necesarios para cumplir con las disposiciones legales aplicables, (ii) loshonorarios del Fiduciario, (iii) los honorarios del Representante Común; (iv) los gastos derivados de loshonorarios del auditor independiente que elabore el dictamen anual sobre el Patrimonio del Fideicomiso; (v)los honorarios de las Agencias Calificadoras, y (vi) los gastos previstos en el Fideicomiso, incluyendoindemnizaciones a favor del Fiduciario. El Fideicomitente no será responsable de los gastos extraordinariosque se generen, como lo son los derivados de juicios o litigios, éstos serán pagados por el Fiduciario concargo al Patrimonio del Fideicomiso.
XIII.11. Responsabilidad Limitada.
Nada en el Contrato de Fideicomiso establece o podrá interpretarse en el sentido que el Fideicomitente esgarante u obligado solidario del Fiduciario de las Notas o de cualquier persona que tenga obligacionesrelacionadas con el pago de la Nota Subordinada o de los créditos a la construcción que respaldan a dichaNota Subordinada. La única responsabilidad del Fideicomitente respecto de dichas personas será en relaciónal cumplimiento de las obligaciones que estén expresamente previstas en el presente Contrato.
En caso de que el Fideicomitente incumpla con cualquiera de sus obligaciones bajo el Contrato deFideicomiso o que sea responsable de una declaración falsa o incorrecta contenida en dicho Contrato o en elpresente prospecto, atribuible directamente al Fideicomitente o a sus representantes, si así lo determina encada caso en forma inapelable una autoridad judicial o administrativa competente, se obliga a indemnizar y asacar en paz y a salvo al Fiduciario y al Representante Común, sus delegados fiduciarios, consejeros,empleados, apoderados y demás personal, por cualquier pérdida, costo, gasto o erogación de cualquiernaturaleza (incluyendo gastos y honorarios, razonables y debidamente documentados, de asesores legales yabogados) en que incurran, o cualquier daño o perjuicio que sufran en virtud de alguna reclamación, juicio,procedimiento, demanda, responsabilidad, pérdida, daño, sanción, acción o sentencia derivado de dichoincumplimiento de sus obligaciones o de la declaración falsa o incorrecta contenida en este Contrato, elprospecto que se utilicen para la oferta pública de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
El Fideicomitente no será responsable de cualquier pérdida, gasto, daño o perjuicio sufrido por el Fiduciario oel Representante Común, con motivo del incumplimiento de sus obligaciones si dicho incumplimiento esresultado directo de caso fortuito o fuerza mayor si así lo determina en cada caso en forma inapelable unaautoridad judicial o administrativa competente o si el incumplimiento derivó directamente del incumplimientode las obligaciones por parte del Fiduciario o el Representante Común, o de la negligencia, dolo, mala fe oculpa grave de éstos y así haya sido determinado en cada caso en forma inapelable por una autoridadjudicial o administrativa competente.
El Fideicomitente no otorga ninguna indemnización a ninguna otra parte del presente ni tieneresponsabilidades adicionales bajo el Contrato de Fideicomiso, salvo por (i) la indemnización por temasfiscales a favor del Fiduciario prevista en la Cláusula Décimo Quinta inciso (d) del Contrato de Fideicomiso y(ii) la indemnización establecida en el párrafo que antecede.
XIII.12. Representante Común.
El Representante Común tendrá las obligaciones y facultades previstas en el título que ampare losCertificados Bursátiles Fiduciarios y en las disposiciones legales aplicables. El Representante Común tendrá
49
las obligaciones previstas explícitamente en el Contrato de Fideicomiso y en particular las establecidas en laCláusula Vigésima Primera de dicho contrato.Las obligaciones del Representante Común bajo el Contrato de Fideicomiso cesarán al momento en que losCertificados Bursátiles Fiduciarios sean íntegramente pagados.Para que el Representante Común pueda cumplir con las obligaciones establecidas en el Contrato deFideicomiso y en los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el Fideicomitente y el Fiduciario se obligan aproporcionar al Representante Común toda la información requerida por el mismo.
El Representante Común tendrá las siguientes facultades:
1. Resolver cualquier situación no prevista en el Contrato de Fideicomiso, o en el título que represente losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
2. Solicitar al Fiduciario por escrito razonablemente, con por lo menos 5 (cinco) Días Hábiles deanticipación, cualquier información que el Fiduciario tenga o pueda obtener y sea necesaria paracumplir con las obligaciones del Representante Común derivadas de su cargo.
3. Revisar en todo momento el estado que guarde el Patrimonio del Fideicomiso, así como ladocumentación que ampara al mismo.
4. Verificar el debido cumplimiento de las obligaciones a cargo del Fiduciario y del Fideicomitentecontenidas en el Contrato de Fideicomiso, el Contrato de Cesión y en el título que represente losCertificados Bursátiles Fiduciarios.
5. Preparar y entregar, en cada Fecha de Determinación, el Reporte del Representante Común, entérminos del Contrato de Fideicomiso.
6. Las demás facultades derivadas de las estipulaciones del Contrato de Fideicomiso y en el título querepresente los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
7. Vigilar el cumplimiento del destino de los fondos conforme al Contrato de Fideicomiso.8. Actuar como mandatario de los Tenedores y ejercer las funciones, facultades y obligaciones que se le
confieren, de conformidad a lo previsto en el título que represente los Certificados BursátilesFiduciarios, así como aquellas que se determinen en las asambleas generales de Tenedores.
9. En caso de que se requiera por ley o contrato o por los Tenedores que representen más del 10% de latotalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios en circulación o por el Fideicomitente, convocar ypresidir la asamblea general de Tenedores y ejecutar sus decisiones.
10. Proteger los intereses de los Tenedores ejerciendo las acciones o derechos que correspondan a losTenedores por el pago de los intereses o del capital de la Emisión, así como los que requiera eldesempeño de sus funciones y deberes, y ejecutar los actos respectivos.
11. Durante la vigencia de la Emisión, a mantener a disposición de los Tenedores y del públicoinversionista en general, la información relativa a estado y evolución del Patrimonio del Fideicomiso.
50
XIV. EXTRACTO DEL CONTRATO DE CESIÓN
XIV.1 Assignment and Acceptance Agreement.
[Insertar traducción]
Cualquier Cantidad Excluida que sea depositada en la Cuenta de Cobranza y Distribución será para beneficiodel Cedente, y cualquier Cantidad Incluida que sea depositada en la Cuenta de Cobranza y Distribución, serápropiedad del Fiduciario y formará parte del Patrimonio del Fideicomiso.
El Fiduciario no asume responsabilidad alguna derivada de la obligatoriedad, validez, existencia, exigibilidad,valor o legitimidad de la Nota Subordinada.
XIV.2 Contraprestación.
Como contraprestación por la cesión de la Nota Subordinada, el Cesionario tiene derecho a recibir el montototal que se obtenga de la colocación de los Certificados Bursátiles Fiduciarios.
XIV.3 Gastos.
El Fideicomitente es el único responsable de cubrir todos los gastos derivados de la celebración y firma,incluyendo todos los impuestos, derechos, gastos y honorarios incurridos con motivo del otorgamiento delmismo.
51
XV. PERSONAS RESPONSABLES
“Los suscritos manifestamos bajo protesta de decir verdad, que en el ámbito de nuestras respectivasfunciones, preparamos la información relativa a la Emisión contenida en el presente Prospecto, la cual, anuestro leal saber y entender, refleja razonablemente su situación. Asimismo, manifestamos que no tenemosconocimiento de información relevante que haya sido omitida o falseada en este suplemento o que el mismocontenga información que pudiera inducir a error a los inversionistas.”
Deutsche Bank AG, London Branch
Nombre:Cargo: Director General del Fideicomitente
Nombre:Cargo: Director de Finanzas del Fideicomitente
Nombre:Cargo: Director Jurídico del Fideicomitente
52
“El suscrito manifiesta bajo protesta de decir verdad, que su representada en su carácter de intermediariocolocador, ha realizado la investigación, revisión y análisis de los términos de la oferta pública y que a su lealsaber y entender, dicha investigación fue realizada con amplitud y profundidad suficientes para lograr unentendimiento adecuado del negocio. Asimismo, su representada no tiene conocimiento de informaciónrelevante que haya sido omitida o falseada en este suplemento o que el mismo contenga información quepudiera inducir a error a los inversionistas.
Igualmente, su representada está de acuerdo en concentrar sus esfuerzos en alcanzar la mejor distribuciónde los Certificados Bursátiles Fiduciarios materia de la oferta pública, con vistas a lograr una adecuadaformación de precios en el mercado y que ha informado al Fiduciario el sentido y alcance de lasresponsabilidades que deberán asumir frente al público inversionista, las autoridades competentes y demásparticipantes del mercado de valores, como una sociedad con valores inscritos en el Registro Nacional deValores y en Bolsa.”
Deutsche Securities, S.A. de C.V.,Casa de Bolsa
Por:_____________________________Nombre: Alejandro E. Athié Morales
Cargo: Representante Legal
53
“El suscrito manifiesta bajo protesta de decir verdad, que a su leal saber y entender, la emisión y colocaciónde los valores cumple con las leyes y demás disposiciones legales aplicables. Asimismo, manifiesta que notiene conocimiento de información jurídica relevante que haya sido omitida o falseada en este suplemento oque el mismo contenga información que pudiera inducir a error a los inversionistas."
Creel y García-Cuéllar, S.C.
Por:________________________Nombre: Carlos Aiza Haddad
Cargo: Socio
54
“Es suscrito manifiesta bajo protesta de decir verdad, que en el ámbito de respectivas funciones, preparo lainformación relativa a la Emisión contenida en el presente Prospecto, la cual, a su leal saber y entender,refleja razonablemente su situación. Asimismo, manifiesta que no tiene conocimiento de informaciónrelevante que haya sido omitida o falseada en este suplemento o que el mismo contenga información quepudiera inducir a error a los inversionistas.”
Fincasa Hipotecaria, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad Regulada, Ixe GrupoFinanciero
Nombre:Cargo: Director General
Nombre:Cargo: Director de Finanzas
Nombre:Cargo: Director Jurídico
55
“El suscrito manifiesta bajo protesta de decir verdad, que los estados financieros que contiene elpresente prospecto, fueron dictaminados de acuerdo con las normas de auditoria generalmenteaceptadas. Asimismo, manifiesta que, dentro del alcance del trabajo realizado, no tiene conocimiento deinformación financiera relevante que haya sido omitida o falseada en este prospecto o que el mismocontenga información que pudiera inducir a error a los inversionistas.”
[Nombre de Auditor Externo de Fincasa]
Por:________________________Nombre: [______________]
Cargo: Auditor
Por:________________________Nombre: [______________]
Cargo: Apoderado
56
ANEXO 1. Estados Financieros Auditados de Fincasa por los EjerciciosConcluidos el 31 de diciembre de 2005, 2006 y 2007
57
ANEXO 2. Título de la Emisión
58
ANEXO 3. Contrato de Fideicomiso
59
ANEXO 4. Contrato de Cesión
60
ANEXO 5. Opinión Legal Creel y García-Cuéllar, S.C.
61
ANEXO 6. Opinión Legal Mayer Brown LLP
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 7. Fideicomiso de las Notas y su Traducción por Perito Traductor
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 8. Acta de Emisión y su Traducción por Perito Traductor
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 9. Contrato de Compraventa de Valores y su Traducción por Perito Traductor
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 10. Nota Subordinada y su Traducción por Perito Traductor
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 11. Contrato de Compraventa de Valores y su Traducción por Perito Traductor
CGCM 103646.v9 23/07/08
ANEXO 12. Calificaciones de la Emisión
