PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL PROGETTO DI CASCINA ...€¦ · Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta Comune di Milano. Proposta

1

POLITECNICO DI MILANO

Scuola di Ingegneria Edile/Architettura

Corso di Laurea Magistrale in Gestione del Costruito

PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL

PROGETTO DI CASCINA MERLATA:

ELEMENTI PER LA SOSTENIBILITA`

FINANZIARIA DELL'HOUSING

SOCIALE NEL VILLAGGIO EXPO 2015

Relatore: Prof. Angela Silvia PAVESI

Correlatore: Arch. Alessandro FRIGERIO

Tesi di Laurea di:

Manuel Detogni, Matricola 753899

Tania Marinoni, Matricola 782982

Anno Accademico 2012/2013

2

INDICE

Indice delle figure 5

Indice delle tabelle 14

Indice degli allegati 6

Abstract 7

Introduzione 18

CAPITOLO I: Il social housing 20

CAPITOLO II: Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata

29

2.1 Localizzazione 30

2.2 Cenni storici 32

2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante 35

2.4 Uso del suolo 38

2.5 Sistema idrico superficiale 40

2.6 Geologia 41

2.7 Analisi del rumore 43

2.8 Analisi dell’atmosfera 46

2.9 Trasporti pubblici 47

3

CAPITOLO III: Il progetto 49

CAPITOLO IV: VAS (Valutazione Ambientale Strategica) 52

4.1 la Procedura di VAS 53

4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e valutazioni 55

4.3 Accordo di programma 57

4.4 Analisi SWOT 59

CAPITOLO V: Il masterplan 64

5.1 Introduzione al masterplan 65

5.2 Il Parco 67

5.3 Il plesso scolastico 70

5.4 La cascina 71

5.5 Aree adibite ad uso pubblico 74

5.6 Piazza centrale 75

5.7 Via Daimler 76

5.8 Il Boulevard 77

5.9 Il residenziale 80

CAPITOLO VI: Il Villaggio Expo 86

6.1 Introduzione al Villaggio Expo 87

6.2 Strategie di investimento 88

6.3 Fondo immobiliare 90

6.4 Fondo abitare Sociale 1 93

6.5 Gli edifici del Villaggio 94

4

6.6 Edifici 9 e 10 progettati da Teknoarch 103

6.7 Edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea 109

6.8 Edifici 3 e 4 progettati da Cino Zucchi Architetti 114

6.9 Edifici 1,2,7 progettati da Mario Cucinella Architects 121

6.10 Edificio 5 progettato dall’Architetto Matteo Cesare Parini 127

6.11 Edifici A e B progettati da C+S associati 129

6.12 Gli spazi aperti 131

6.13 I portici e le nuove funzioni ai piani terra 135

CAPITOLO VII: Il business plan 138

Conclusione 144

Bibliografia 146

5

INDICE DELLE FIGURE

Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano

(estratto da E. CO .POLIS ,www.ecopolis.coop) 30

Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di

Cascina Merlata. L’area in oggetto è quella dell’ADP 31

Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta

Comune di Milano. Proposta definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi

della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di cascina Merlata –

Milano) 32

Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da

Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai

sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina

Merlata - Milano) 33

Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 (estratto da Comune di Milano.

Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge

Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata - Milano) 34

Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi) 35

Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,

www.geolocation.ws) 36

Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la

riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub

lotto 03 - R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio) 37

Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione

dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03 - R11.

Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio 37

http://www.geolocation.ws)/

6

Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP

“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto

Ambientale. 05 luglio 2010) 38

Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata”

Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio

2010) 40

Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di

zona. (estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre

2009) 44

Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina

Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.

05 luglio 2010) 45

Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento

(estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale

Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010) 47

Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata (estratta da ADP “Cascina

Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale.

05 luglio 2010) 57

Figura16: masterplan (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina

Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di

coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 66

Figura 17: il parco (estratta dal sito di Euromilano, www.euromilano.net) 67

Figura 18: il Parco e gli spazi pubblici (estratta da ADP “Cascina Merlata”


2010) 68

Figura 19: Raggio Verde 7 (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di

Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010) 69

http://www.euromilano.net)......................................................................................pag/

7

Figura 20: stato attuale della cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,


Figura 21: la cascina (estratta da Le vecchie cascine di Milano,


Figura 22: particolare della muratura della cascina (estratta da Le vecchie cascine

di Milano, www.panoramio.com) 72

Figura 23: la cascina ristrutturata

(estratta da E.CO.POLIS, www.ecopolis.coop) 73

Figura 24: il Viale, la Piazza centrale e via Daimler (estratta da Cascina Merlata

Milano. Linee-guida architettoniche) 74

Figura 25: profilo dello street wall sulla piazza centrale (estratto da Cascina

Merlata Milano. Linee-guida architettoniche) 75

Figura 26: profilo dello street wall su via Daimler (estratta da Cascina Merlata


Figura 27: il Boulevard (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-guida

architettoniche) 77

Figura 28: vista prospettica di uno dei lati del Viale (estratto da Cascina Merlata


Figura 29: profilo del Boulevard (estratto da Cascina Merlata Milano. Linee-

guida architettoniche) 79

Figura 30: i lotti (estratto da Cascina Merlata Milano. Linee-guida

architettoniche) 81

Figura 31: edilizia libera, convenzionata e agevolata (estratta da Cascina Merlata

S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011) 82

http://www.geolocation.ws)......................................................................................pag/http://www.geolocation.ws)......................................................................................pag/http://www.panoramio.com)...................................................................pag/http://www.ecopolis.coop)/

8

Figura 32: vista del giardino all’interno dell’isolato (estratto da Cascina Merlata


Figura 33: esempio di edifici a torre (estratta da Cascina Merlata Milano. Linee-

guida architettoniche) 84

Figura 34: nuovo catasto terreni. Aree del Villaggio Expo (estratta da Cascina

Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre

2011) 87

Figura 35: distribuzione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo (estratta da

Cascina Merlata S.p.A. Presentazione per la progettazione dei lotti 9-11. 7

Novembre 2011) 94

Figura 36: vista dall’alto del Villaggio Expo (estratta da PII per la

riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub

lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.

Ottobre 2012 96

Figura 37: profilo degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di

Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di








Figura 40: disposizione degli edifici appartenenti al Villaggio Expo indicati con

la loro numerazione (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina



9

Figura 41: vista del Villaggio Expo provenendo dal Boulevard. Si possono

distinguere sulla destra gli edifici A e B progettati da C+S associati, infondo

l’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea e sulla sinistra gli edifici 9

e 10 progettati da Teknoarch (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di



Figura42:viabilità di quartiere (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di



Figura 43: piante delle torri 9 e 10 in configurazione Expo (estratta da

TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli

alloggi fase Expo 17/07/2012) 105

Figura 44: piante delle torri 9 e 10 in configurazione commerciale (estratta da

TEKNOARCH S.r.l. Cascina Merlata/lotto R9 edifici 9 e 10/Progetto degli

alloggi fase Expo 17/07/2012) 106

Figura 45: profilo delle torri 10 e 11 progettate da Teknoarch (estratta da PII per

la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09

Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la Commissione del Paesaggio.

Ottobre 2012 107

Figura 46: particolare della facciata

(estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina Merlata. Unità di

intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di coordinamento per la

Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 108

10

Figura 47 : alloggi in configurazione commerciale (estratta da STEFANO

TROPEA ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto

al 16/07/2012) 110

Figura 48 : alloggi in configurazione Expo (estratta da STEFANO TROPEA

ARCHITETTO. Cascina Merlata lotto R9-edificio 11 (stato di progetto al

16/07/2012) 111

Figura 49: prospetto dell’edificio 11 progettato dall’Architetto Stefano Tropea.



Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012 112





Figura 51: piante delle torri 3 e 4 in configurazione Expo (estratta da CINO

ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata Variante

EXPO, 17 luglio 2012) 117

Figura 52: piante delle torri 3 e 4 in configurazione commerciale (estratta da

CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3, Cascina Merlata

Variante EXPO, 17 luglio 2012) 118

Figura 53: prospetto delle torri 3 e 4




11





Figura 55: pianta dell’alloggio tipo della torre 1

(estratta da MARIO CUCINELLA ARCHITECTS. Sviluppo Residenziale

Cascian Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI

PER EXPO 2015) 121



Cascina Merlata, via Daimler, Milano. CALCOLO ADATTABILITA’ ALLOGGI

PER EXPO 2015) 122




PER EXPO 2015) 123

Figura 58: prospetto delle torri (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di


coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012 125





Figura 60: prospetto della torre (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di



12





Figura 62: prospetto degli edifici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area

di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione

di coordinamento per la Commissione del Paesaggio. Ottobre 2012) 129





Figura 64: disposizione delle torri del Villaggio Expo in cui si nota la

distribuzione degli spazi aperti e la morfologia della pianta di ciascun edificio




Figura 65: disposizione degli spazi aperti in cui si può notare la pavimentazione




Figura 66 : il Villaggio Expo (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di



Figura 67: i portici (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di Cascina



13

Figura 68: spazio aperto (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di



14

INDICE DELLE TABELLE

Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da ADP “Cascina Merlata”


2010 39

Tabella 2: tipi di terreno (estratta da Ingegneria Sismica, da

www.ingegneriasismica.net) 42

Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT (estratto da ADP

“Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto

Ambientale. 05 luglio 2010) 60

Tabella 4: dati relativi alle torri (estratta da cascina Merlata S.p.A. Presentazione

per la progettazione dei lotti 9-11. 7 Novembre 2011) 95

Tabella 5: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della

torre 3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,

Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012) 114

Tabella 6: dati quantitativi per la configurazione commerciale ed Expo della torre

3 (estratta da CINO ZUCCHI ARCHITETTI. Edifici 3 e 4, lotto R9 sub 3,

Cascina Merlata Variante EXPO, 17 luglio 2012) 115

Tabella 7: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione commerciale



PER EXPO 2015) 124

Tabella 8: dati quantitativi degli edifici 1,2,7 per la configurazione Expo



PER EXPO 2015) 124

http://www.ingegneriasismica.net)...........................................................................pag/

15

Tabella 9: dati quantitativi degli edifici (fonte: Teknoarch)

PURA: Architetto Matteo Cesare Parini

B22: Architetto Stefano Tropea

MCA: Mario Cucinella Architects

CZA: Cino Zucchi Architetti 140

Tabella 10: determinazione dei costi (elaborata dagli autori della tesi) 141

Tabella 11: WACC (elaborata dagli autori della tesi) 142

16

INDICE DEGLI ALLEGATI

ALLEGATO 1: DCF 149

17

ABSTRACT

Cascina Merlata è un’area di circa 530 ettari, situata a nord-ovest di Milano,

sull’asse che porta all’aeroporto della Malpensa. Quest’area sarà presto oggetto di

un importante intervento di recupero: i vincitori del concorso di idee per la

redazione di un concept urbanistico dell’area, indetto nel 2008 da Cascina Merlata

S.p.A., Antonio Citterio & Partners, Caputo Partnership e MCA, hanno presentato

il masterplan che comprende: la realizzazione di un centro commerciale-ricettivo,

di un parco che percorre longitudinalmente tutta l’area, di un plesso scolastico, di

un centro ricreativo per anziani, di due asili nido e di edifici destinati a edilizia

residenziale libera e agevolata. A nord-ovest dell’area sorgerà il Villaggio Expo e

i suoi undici edifici, di cui si sono occupati studi di progettazione diversi. Tali

edifici ospiteranno durante il periodo dell’Esposizione Universale gli operatori

Expo e, a manifestazione conclusa, saranno riconvertiti e locati a canoni

calmierati, venendo così adibiti a social housing. Tre elementi di fondamentale

importanza, quali l’erogazione di un importante contributo economico ad opera

della Regione, l’esonero del contributo dei costi di costruzione e il costo

contenuto di costruzione, senza i quali l’operazione non sarebbe possibile, ne

garantiranno la sostenibilità finanziaria la cui valutazione è oggetto della presente

Tesi.

18

INTRODUZIONE

“Una casa non deve mai essere su una collina o su qualsiasi altra

cosa. Deve essere della collina, appartenerle, in modo tale che collina

e casa possano vivere insieme, ciascuna delle due più felice per merito

dell'altra.”

(Frank Lloyd Wright, Autobiografia, 1932)

Con il presente elaborato ci si prefigge di studiare la fattibilità finanziaria del

progetto di housing sociale relativo al Villaggio Expo, all’interno dell’area di

Cascina Merlata.

Il primo capitolo tratta il tema del social housing, analizzando le condizioni che

hanno spinto verso questa politica abitativa, le principali caratteristiche e la forma

di gestione del progetto di housing sociale.

Il secondo capitolo è incentrato sullo studio dello stato di fatto dell’area di

Cascina Merlata e dell’edificio da cui trae il nome il sito: si riportano alcuni cenni

storici riguardanti l’area e si analizzano brevemente le condizioni di

conservazione dell’edificio rurale; si prosegue poi con l’analisi dell’area dal punto

di vista idrogeologico, atmosferico, dell’utilizzo del suolo e dei servizi.

Il terzo capitolo presenta il progetto di riqualificazione che interesserà tutta l’area,

individuando le possibili trasformazioni e l’impatto socio-economico che questo

porterà anche sul territorio circostante.

Il quarto capitolo è inerente alla procedura di VAS a cui il progetto è stato

sottoposto. Si riportano i punti principali del percorso metodologico della

procedura, gli obiettivi dell’Accordo di Programma e l’analisi SWOT (Strengths,

Weaknesses, Opportunities and Threats) dell’Accordo di Programma con

l’individuazione dei punti di forza, dei punti di debolezza, delle opportunità e

delle minacce di cui il progetto può essere portatore.

19

Il quinto capitolo presenta il Masterplan, con una breve analisi di tutti gli elementi

fondamentali del nuovo progetto: il parco, il plesso scolastico, la riqualificazione

dell’edificio della cascina, gli spazi pubblici, le vie principali e la piazza centrale.

Il sesto capitolo concerne il Villaggio Expo: si riportano l’analisi

dell’investimento, una breve descrizione architettonica degli edifici che lo

compongono e le principali caratteristiche dell’intero villaggio.

Il settimo e ultimo capitolo tratta lo studio della fattibilità finanziaria relativo al

progetto del Villaggio Expo, analizzando le caratteristiche principali che

permettono la sostenibilità finanziaria e i flussi di cassa del periodo di costruzione

degli edifici, di quello riguardante l’Esposizione Universale e dell’ultimo relativo

al social housing.

20

PRIMO CAPITOLO

Il social housing

21

In questi anni si sta assistendo ad una crescita della domanda di abitazioni,

provocata non tanto da una carenza di edifici destinati a residenza, quanto

piuttosto dalla scarsità di alloggi in affitto, in modo particolare di quelli allocati a

canoni calmierati “...quando non esistono alternative al libero

mercato...aumentano i canoni, mediamente cresciuti del 49%nell’ultimo

decennio,andando, per molte famiglie, ad incidere per oltre 1/3 del loro reddito”

(1) Agli alloggi a canone calmierato si rivolgerebbe quella fascia di popolazione

(definita in gergo fascia grigia) non in grado di soddisfare sul mercato le proprie

esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno il diritto alle

assegnazioni dell’edilizia residenziale Pubblica. Accanto alla fascia grigia sta

emergendo una nuova domanda, rappresentata da gruppi sociali appartenenti alla

categoria delle fasce deboli; questa domanda è determinata da fenomeni quali il

cambiamento del nucleo familiare tradizionale, i flussi migratori e la precarietà e

la mobilità del mondo del lavoro. Si tratta di profili molto diversi tra loro, per età,

per provenienza, per cultura, per professione che “richiedono risposte molto più

mirate, distribuite in intervalli misti e integrati nei differenti tessuti insediativi,

caratterizzati da modelli abitativi con tagli di alloggio altrettanto mirati” (2). I

volti della nuova domanda, infatti, non sono più famiglie numerose, ma anziani

autosufficienti, single, coppie che hanno un’occupazione precaria e quindi non

garantito lo stipendio a fine mese, i cosiddetti city users, cioè studenti e lavoratori

fuori sede, che per motivi di lavoro o di studio devono risiedere per un periodo di

tempo in una città diversa da quella di origine.

Alla creazione della nuova domanda hanno partecipato quindi due fattori,

operanti in tempi diversi, che poi si sono sovrapposti: da una parte le

trasformazioni demografiche, i cambiamenti del nucleo familiare e dall’altra i

processi di impoverimento e di fragilità sociale causati dalla recente creisi

economica. A questa domanda crescente e sempre più complessa il mercato non

ha saputo offrire soluzioni adeguate, né in termini economici, né di adeguatezza

del modello abitativo. “ La riduzione della taglia media delle famiglie, i

cambiamento delle configurazioni familiari, l’aumento dei nuclei “non

tradizionali” (single, nuclei monogenitoriali, ecc.), le trasformazioni della struttura

della popolazione (il peso crescente della quota di popolazione anziana, le nuove

22

componenti rappresentate dagli immigrati stranieri ecc.) hanno comportato non

soltanto una differenziazione della domanda, ma anche un aumento di domande

abitative “atipiche”. (3)

Se si parte dall’assunto che l’alloggio debba rispondere ai bisogni espressi dalla

domanda, chi progetta e realizza abitazioni si deve quindi porre questo quesito:

“quali sono i bisogni?” Pare quindi doveroso rispondere che “L’abitazione deve

soddisfare i diversi bisogni dell’uomo che mutano nel tempo rispetto alle

situazioni sociali, economiche e culturali”. (4)

Oggi le necessità sono tante e diverse tra loro e l’offerta fino ad ora ha risposto

solo a quei bisogni che la modernità ha definito come fisiologici, traducendo le

risposte nel modello abitativo ricorrente e rigidamente strutturato. Le abitazioni

sono state fino ad ora previste per famiglie tradizionali, perché fino a poco fa

questo era l’unico nucleo di base che esprimeva domanda abitativa.

Il tratto comune che caratterizza queste utenze tutte diverse è quello della

temporaneità dell’abitare, dell’alloggio provvisorio, anche se alcune categorie

sperimentano una temporaneità più breve di quella che vivono altre categorie: è

temporaneo l’alloggio dello studente fuori sede, perché la sua permanenza al di

fuori della città dalla quale proviene è dettata dal tempo del ciclo di studi che ha

intrapreso; è provvisorio l’abitare del lavoratore fuori sede, perché la sua

professione lo porterà dopo un certo tempo a ritornare a lavorare nella propria

città, oppure a giungere altrove; anche le coppie con problemi economici vivono

un momento dettato dalla transitorietà, perché un domani magari i primi avranno

figli e quindi necessità di fornire anche a loro spazi adeguati ai loro bisogni.

Anche il dimorare degli anziani è pur sempre temporaneo. L’abitazione non può

quindi essere sempre uguale a se stessa, ma deve adattarsi, in termini di superfici,

di articolazione degli spazi, di distribuzione interna, per risultare così sempre

adatta a soddisfare le esigenze dei suoi abitanti. “Le nuove forme dell’abitare

dovranno essere definite in modo da poter sentire la temporaneità come una delle

modalità moderne dell’abitare. Nella concezione sociale la temporaneità dovrà

progressivamente diventare una normalità e l’abitare temporaneo un abitare

normale, non più limitato ad alcune fasce sociali, come era stato in modo

23

corporativo in passato, ma esteso alle situazioni di necessità transitorie dell’intero

corpo sociale e in grado di fare della dignità dell’abitare, e quindi della dignità

dell’uomo, il suo obbiettivo più elevato”. (5)

Il Comitato di Coordinamento Europeo per l’Abitare Sociale, il CECODHAS, ha

definito il social housing come “un insieme di alloggi e servizi, di azioni e

strumenti per un’utenza che non riesce a soddisfare il proprio bisogno abitativo

sul mercato, per ragioni economiche o per assenza di un’offerta adeguata; un

insieme che favorisca la formazione di un contesto abitativo e sociale dignitoso, al

fine di rafforzare la propria condizione abitativa e sociale”. Il social housing è

una forma di edilizia residenziale sociale per chi non è in grado di acquistare un

alloggio o sostenere l’affitto, ma non ha i requisiti richiesti per accedere alle

graduatorie per l’assegnazione dell’edilizia residenziale pubblica; inoltre il social

housing sta assumendo sempre più la connotazione di una forma di politica

abitativa che ha come scopo quello di garantire a tutta la popolazione un alloggio

che sia adeguato in termini di qualità, dimensioni e costi. “La qualità di un

edificio è la misura della sua capacità di incontrare e di rispondere ad un sistema

di bisogni. Alla base della determinazione delle caratteristiche di un bene edilizio

svolgono un ruolo fondamentale le esigenze dell’utenza”. (6)

Il social housing in particolare vuole soddisfare i bisogni abitativi per quanto

riguarda l’accesso e la permanenza in alloggi adeguati e a prezzi accessibili. “Per

social housing si intende un insieme di alloggi e di servizi, di azioni e di

strumenti, finalizzati a rispondere al disagio ma anche a favorire relazioni umane

ricche e significative, rivolti a tutti coloro che, per ragioni economiche o per

l’assenza di un’offerta adeguata, non riescono a soddisfare sul mercato il proprio

bisogno”. (7) Ma il social housing non significa soltanto offerta di alloggi: esso

è anche offerta di servizi a supporto della residenza ed è proprio questa

caratteristica a renderlo diverso dal concetto di edilizia residenziale pubblica, che

è invece chiuso sull’offerta dell’abitazione. (8) L’housing sociale prevede

l’inserimento di alloggi all’interno di un contesto servito, evitando in tal modo la

formazione di quartieri ghetto. “Attraverso il social housing si possono realizzare

alloggi sostenibili a prezzi accessibili, senza produrre ghetti o alimentare una

24

mentalità di tipo assistenzialista, ma creando contesti urbani e quartieri accoglienti

per tutti, alimentati dal senso di comunità”. (9)

In Europa è un fenomeno già diffuso, in modo particolare in Olanda e Gran

Bretagna; in Italia invece fatica a svilupparsi, poiché le famiglie italiane tendono

ad acquistare la casa. L’80% dello stock immobiliare è di proprietà, solo il 20%

viene dato in locazione. Tuttavia negli ultimi anni le difficili condizioni

economiche hanno spinto molti soggetti che vivono in situazione di disagio, quali

single, giovani con un lavoro precario, anziani ed anche molte famiglie a non

essere sufficientemente abbienti per potersi rivolgere al libero mercato, senza

tuttavia essere talmente disagiate da potersi rivolgere all’Edilizia Residenziale

Pubblica. Ed è pensando a tale nuova forma di utenza “intermedia” che si è

ricorsi alla locuzione inglese “social housing”, e non alla apparente corrispondente

forma italiana di “edilizia sociale”, proprio per tenere distinti questi due tipi di

interventi.

Con il termine “edilizia sociale” si indicavano, principalmente, quelle politiche

nate in Italia agli inizi del Novecento e sviluppatesi soprattutto nel secondo

dopoguerra attraverso l’azione degli IACP. (10)

In anni più recenti, la nuova forma di domanda di cui si è parlato, ha generato

una nuova tipologia di iniziativa pubblica che, proprio per l’intenzione di tenersi

distinta dalle tradizionali politiche della casa, si è definita con il termine “social

housing”

Per questo il governo ha varato il Piano Nazionale di Edilizia Abitativa, approvato

con DPCM 16 Luglio 2009 che “consente al Ministero di proseguire nell'attività

istituzionale di riduzione del disagio e di incrementare l'offerta abitativa a canoni

sostenibili mediante programmi costruttivi orientati alla sostenibilità ambientale

ed energetica promuovendo, al contempo, la partecipazione di soggetti pubblici e

privati”. Il Piano prevede fondi immobiliari costituiti con la partecipazione di

soggetti pubblici e privati in un Sistema Integrato di fondi immobiliari (SIF) che

deve garantire i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo su tutto il

territorio nazionale. Questi fondi, che non sono a fondo perduto, ma durano

25

trent’anni e hanno un rendimento che è pari al tasso di inflazione, quindi tra il 2%

e il 3%, devono permettere lo sviluppo di una rete di fondi o di altri strumenti

finanziari che contribuiscano a incrementare la dotazione di alloggi sociali.

Il Piano prevede appunto la “ costituzione di un sistema integrato nazionale e

locale di fondi immobiliari per l'acquisizione e la realizzazione di immobili per

l'edilizia residenziale ovvero promozione di strumenti finanziari immobiliari

innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati, per la

valorizzazione e l'incremento dell'offerta abitativa in locazione”. (11) Inoltre il

Piano prevede di incrementare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica con

risorse dello Stato, delle regioni, delle province autonome, degli enti locali, anche

quelle che derivano dall’alienazione. Il social housing interessa abitazioni in

affitto permanente e deve consentire un canone di affitto mensile che si aggira

intorno ai 500 euro. L’affitto calmierato significa quindi un canone non superiore

al 25-30% dello stipendio. L’utenza, attraverso il pagamento del canone d’affitto,

permette al proprietario il rientro delle spese di gestione e un rendimento

finanziario. Tutto ciò deve avvenire garantendo un livello di abitabilità dignitoso e

sostenibile per potere d’acquisto delle famiglie.

Questa nuova politica abitativa richiede che si rispettino tre principi

fondamentali: la progettazione di edifici di qualità, la sostenibilità ambientale ed

efficienza energetica, la sostenibilità dei prezzi. Questo avviene anche

condividendo spazi comuni, come il locale lavanderia, giardini, sale per lo studio,

che vengono pensati per contenere i costi, ma anche utilizzando materiali

riciclabili, soluzioni tecnologiche che permettano alte prestazioni energetiche. “Il

social housing è quindi un importante strumento perché attraverso la sua

attuazione e diffusione si ottengono benefici per l’intera collettività: dalla

promozione alla coesione sociale sul territorio alla partecipazione tra il pubblico e

il privato sul tema dell’abitare equo”. (12) Quindi il social housing è un progetto

volto a promuovere e incentivare l’edilizia attraverso strumenti pubblici e privati.

Una volta attuato, il progetto viene gestito dal Gestore Sociale: questo, che è un

soggetto dalla forma giuridica no profit o limited profit, si occupa della gestione

degli immobili e delle relazioni delle persone che vivono in questi immobili. La

sua attività sarà finalizzata ad evitare degrado ed obsolescenza degli immobili, ma

26

anche all’integrazione e coinvolgimento dei fruitori degli spazi. “ Il gestore

seleziona gli inquilini e coinvolge i residenti in azioni volte a sviluppare il senso

di comunità e appartenenza. Questa figura è fondamentale affinché possa essere

effettivamente garantito il rispetto del bene comune da parte dei residenti e

scongiurato il rischio di una precoce obsolescenza fisica e funzionale degli

edifici”. (13)

È questa una nuova forma di gestione immobiliare, che alla dimensione del

facility e property management, unisce anche quella che si potrebbe definire come

sociale. Il gestore sociale può essere un’associazione, una fondazione, o anche un

soggetto pubblico. “Una importante stagione dell’housing europeo ha

evidenziato, nel primo decennio degli anni 2000, contributi di

interessante innovazione nella progettazione e nella realizzazione di

interventi di nuova edificazione che hanno coniugato i temi della

crescita urbana e le politiche per la residenza con gli obiettivi della

sostenibilità. L’attuazione di questi programmi nasce anche come una

prima risposta alle grandi sfide dei prossimi decenni. I nuovi assetti

urbani dovranno misurarsi con la crescita delle città e con

l’incremento della popolazione urbanizzata, con i nuovi scenari

energetici e climatici, con la mobilità e lo sviluppo sostenibile. Queste

sfide richiedono appropriate azioni per la riqualificazione dell’esistente

e la nuova edificazione in risposta alla nuova domanda abitativa,

nella quale rientrano le tematiche dell’abitazione sociale. Secondo vari

autori questi obiettivi potranno attuarsi con una città compatta che

prevede un limitato consumo di suolo e prevalentemente processi di

rigenerazione urbana. I nuovi quartieri e le eco-city realizzati nei

27

paesi scandinavi e nel Regno Unito, oltre che in Germania, Francia e

Olanda e in altre nazioni europee, rappresentano un deciso

superamento della fase sperimentale secondo cui l’housing ecologico

rappresentava un approccio innovativo ma circoscritto a progetti

pilota di piccole dimensioni” .(14) É questo il caso di Cascina Merlata, che

prevede, all’interno dell’area, la realizzazione di edifici adibiti non solo a più

funzioni, ma anche a scopi diversi nel tempo: utilizzati nell’immediato come

alloggio “provvisorio” degli esperti expo, verranno in seguito, con interventi

minimamente invasivi e poco costosi, riconvertiti in abitazioni per il social

housing. Un impegno ed una sfida che vedranno premiati i propri sforzi, anche

grazie al doppio utilizzo, e alle, pur semplici, caratteristiche costruttive, che

permetteranno di trasformare strutture ricettive provvisorie in villaggio destinato

all’housing sociale. Esso, inserito in un contesto ricco di servizi per la collettività,

sarà quindi in grado di rispondere alle nuove domande emergenti. Senza

dimenticare che la realizzazione di questo progetto avverrà sfruttando una

porzione di territorio attualmente abbandonata, senza ulteriore consumo di suolo.

NOTE AL CAPITOLO

1) A. DELERA, 1.L’abitare contemporaneo. Il problema della casa e la

nuova domanda in Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie

verso l’housing sociale a cura di Anna Delera, pag 3.

2) R.PUGLIESE, Casa sociale, città territorio in L’abitazione sociale, a cura

di C. BERGO–R.PUGLIESE, pag 13,14.

3) A. TOSI, Povertà abitativa: come ripensare l’edilizia sociale? in

L’abitazione sociale, a cura di C. BERGO–R.PUGLIESE , pag 52.

4) ANGELA SILVIA PAVESI, European social housing systems, pag 12.

28

5) R. PUGLESE, La residenza temporanea: nuovi modelli abitativi in

L’abitazione sociale, Un anno di colloqui. A cura di C. BERGO-

R.PUGLIESE, pag 82


7) A. DELERA, L’housing sociale e le fondazioni bancarie. Alcune domande

a Sergio Urbani, direttore della Fondazione Housing Sociale, a cura di

Anna Delera, Ri-pensare l’abitare. Politiche, progetti e tecnologie verso

l’housing sociale, pag 69.

8) ANGELA SILVIA PAVESI, Il social housing, una nuova frontiera

dell’abitare, in STRUMENTI E TECNICHE DI PROGETTAZIONE SUL

COSTRUITO, lezione del 20/03/2012.


10) CONSORZIO CASTORE E POLLUCE A.r.l., Il social housing.

http://www.consorziocastorepolluce.it/social_housing.html.

11) D.P.C.M. 16 Luglio 2009, Piano nazionale di edilizia abitativa Articolo1

a).

12) MORENA CAREDDA Social housing, nuove prospettive abitative.

13) MARIA LUISA DEL GATTO, GIORDANA FERRI, ANGELA SILVIA

PAVESI. Il gestore sociale quale garante della sostenibilità negli interventi

di housing sociale.

14) LOASSO M., D’AMBROSIO V. (2012), Eco-quartieri e Social

Housing nelle esperienze nord europee, TECHNE Journal of

Technology for Architecture and Environment, Firenze University Press,

N. 4.

29

SECONDO CAPITOLO

Stato di fatto dell’area e dell’edificio di Cascina Merlata

30

2.1 Localizzazione

Cascina Merlata è un’area di circa 530.000 mq, localizzata a Nord-Ovest di

Milano, sull’asse che conduce all’aeroporto di Malpensa; confina

- a Nord con l’Autostrada Milano-Torino,

- a Sud con Via Gallarate,

- ad Est con il Cimitero Ebraico ed il Cimitero Maggiore

- ad Ovest con i più orientali insediamenti industriali di Pero.

Figura 1: localizzazione dell’area di Cascina Merlata all’interno di Milano (estratto da E. CO

.POLIS ,www.ecopolis.coop).

È delimitata dalle vie Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via

Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.

L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Sono rappresentate in figura

le aree interessate dall’AdP “Cascina Merlata” e dal relativo PII attuativo.

Le principali arterie viabilistiche in prossimità dell’area sono:

• l’Autostrada To-Mi-Ve,

• l’Autostrada dei Laghi,

• la Tangenziale Ovest;

31

• la Statale del Sempione.

L’area sarà anche collegata alla strada interquartiere Nord e alla bretella che

unisce il quartiere Gallaratese con l’Autostrada Mi-To e lo svincolo per la Fiera.

Figura 2: le principali arterie viabilistiche che attraversano l’area limitrofa di Cascina Merlata.

L’area in oggetto è quella dell’ADP.

32

2.2 Cenni storici

Cascina Merlata ha una storia molto antica, infatti già la carta di Giovan Battista

Claricio, nel 1659 la individuava nei pressi del Bosco della Merlata, ubicato nella

parte Nord-Ovest di Milano ed esteso fin quasi a raggiungere Novara, Varese e

Como. Il bosco era famoso per essere rifugio, oltre che di animali quali lupi,

cinghiali e ottima selvaggina, anche di numerosi briganti, le cui figure,

ammantate di leggenda, rimasero a lungo nell’immaginario popolare.

Nella prima metà dell’800 il bosco inizia a ridursi soprattutto nella parte

meridionale. Le superfici boschive si assottigliano via via che cominciano ad

estendersi le zone coltivate. Le colture prevalenti sono quelle a marcita e a risaia,

consentite dai molti fontanili e dalla rete di cascine presenti, nonché a seminativi

e vite.

Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta da

Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di intervento ai sensi della

Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).

33

Il vecchio fabbricato che insisteva sul sito della Merlata cambia il suo nome in

Fornasaccia. (1)

Nella seconda metà dell’800 il bosco della Merlata viene attraversato dal tracciato

della ferrovia per Torino ed è quasi scomparso. Cascina Merlata appare per la

prima volta così come la si può vedere oggi, con la stessa forma e con il nome

attuale. Si insediano numerose fornaci per laterizi, tra le quali: Fornace

dell’Acqua, Fornace Keller e un’altra situata più a nord. Questo è favorito dalle

caratteristiche del terreno, che in superficie risulta argilloso, come del resto nelle

vicine Groane.

Nel comune di Musocco, che resta autonomo fino al 1923, tra il 1886 e il 1895

viene realizzato il nuovo Cimitero di Milano, progettato dagli Architetti Enrico

Brotti e Luigi Marzocchi. Il Cimitero occupa inizialmente una superficie di 40

ettari, successivamente ne interesserà circa 70.

Figura 4: Giovanni Brenna, Dintorni di Milano, 1833-42. 1600 (estratta da Comune di

Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge

Regionale 12/2005. Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).

34

Negli anni ’20 del ‘900 vengono realizzati il Sanatorio di Vialba a Roserio

(attuale Ospedale Sacco) e l’autostrada dei Laghi e, dopo pochi anni, la Milano-

Torino.

Dopo la seconda guerra mondiale si inizia la costruzione dei quartieri di Vialba e

Quarto Oggiaro, quindi, tra gli anni ’50 e i primi anni ’70, il Gallaratese. Il

Cimitero Maggiore viene completato con la realizzazione verso nord-ovest del

Cimitero Israelitico.

Ancora negli anni 70 ed 80 del secolo scorso nella cascina si svolgeva una

regolare attività agricola e vi era praticato l’allevamento del bestiame; in seguito,

però, essa dovette essere abbandonata.

Figura 5: Istituto geografico militare, 1914 1600 (estratta da Comune di Milano. Proposta

Definitiva di Programma Integrato di Intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005.

Riqualificazione dell’area di Cascina Merlata- Milano).

35

2.3 Descrizione dell’edificio e dell’area circostante

La cascina ha forma di U, con il lato privo di costruzioni chiuso da una muratura.

Il corpo centrale, porticato, dotato di ampi ballatoi, ospitava gli alloggi dei

contadini, mentre i due corpi laterali erano destinati a fienili e stalle. (2)

L’area è caratterizzata da elementi che si potrebbero definire come residuali del

paesaggio rurale e Cascina Merlata costituisce l’unico esempio di edilizia rurale,

affacciata tra grandi aree incolte.

L’area circostante è in gran parte inedificata e soggetta a fenomeni di degrado e

marginalità: oggi la situazione è di totale abbandono, in modo particolare a nord,

dove si trova un’area di cava cessata e un bacino idrico naturale tra il cimitero e la

ferrovia. Una strada storica, la “strada del Sempione” segna il confine a sud

dell’area. A nord oltre i confini si distingue un’area di rilevanza paesistica e nei

pressi di via Barzaghi c’è un impianto per il riciclo dei rifiuti urbani e speciali

assimilabili. Lungo il confine ovest e sud si trovano siti da bonificare. A est c’è

un impianto ENEL. L’area è attraversata da quattro linee elettriche a 130 e 132

kV. (3) Attualmente l’area vede una forte presenza di terreni seminativi ed incolti

che interessano circa il 45% della superficie.

Figura6: intorno alla cascina (fotografia eseguita dagli autori della tesi).

36

Figura 7: Stato attuale della cascina (estratto da Le vecchie cascine di Milano,

www.geolocation.ws).

L’area è pianeggiante, ad eccezione di un leggero dislivello ascendente di circa tre

metri, situato tra la via Gallarate ed il terrapieno al di sotto della scarpata

dell’autostrada Milano-Torino . L’Autostrada infatti è realizzata su di un rilevato

posto ad una quota di circa sette metri al di sopra della quota media del terreno ed

è sostanzialmente costituita da terreno libero ed incolto all’interno del quale si

trovano alcuni edifici (la cascina Merlata e i ruderi dell’ex “Fornace dell’Acqua).

37

Figura 8: l’area di Cascina Merlata e dintorni (estratta da PII per la riqualificazione

dell’area di Cascina Merlata. Unità di intervento privata R09 Sub lotto 03-R11. Relazione di

coordinamento per la Commissione del Paesaggio).

Figura 9: l’area di cascina Merlata. (estratta da PII per la riqualificazione dell’area di


coordinamento per la Commissione del Paesaggio).

38

2.4 Uso del suolo

Il grafico di Figura 10 mostra la ripartizione della superficie in relazione alla

destinazione del suolo attuale; la tabella 1 ne dà una stima quantitativa in

percentuale. Da questo si nota che la maggior parte del suolo è occupato da spazi

seminativi e incolti: queste aree diffuse su tutto il territorio si estendono infatti per

circa la metà dell’area. La fascia boschiva, che un tempo copriva gran parte del

territorio, è presente oggi in minima parte. La presenza dell’attività umana è

segnalata da vigneti e orti. Sul territorio numerosi canali, rogge e fontanili

testimoniano la ricchezza di acqua che attraversa la superficie.

Figura 10: grafico che mostra la destinazione attuale del suolo (estratta da ADP “Cascina

Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).

39

Tabella 1: uso del suolo, stato attuale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di

Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).

40

2.5 Sistema idrico superficiale

L’area del P.I.I e il territorio ad esso limitrofo sono stati attraversati da una rete

piuttosto fitta di fontanili, canali, rogge, deviati e modificati nel loro percorso in

base alle esigenze locali dello sviluppo agricolo. Si distingue il Fontanile

Compagnia, che dal confine occidentale dell’area attraversa longitudinalmente

l’intero territorio, fino a immettersi nel Fontanile Tosolo: questo attraversa lo

spigolo nord-est dell’area interessata dal P.I.I. La zona sud- occidentale è invece

attraversata dal Fontanile Porro. Si distingue poi il Torrente Fugone Merlata, che

nasce a Baranzate dall’unione del Torrente Nirone e del Torrente Guisa e,

assieme con il Canale Secondario Villoresi, passa, all’interno di tubi, sotto

l’autostrada e sotto la linea ferroviaria, entra nell’area dell’ADP, attraversa il

Cimitero Maggiore e, scorrendo lungo il suo perimetro e si getta, infine, in via

Gallarate. (4)

Figura 11: sistema idrico superficiale (estratta da ADP “Cascina Merlata” Procedura di

Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).

41

2.6 Geologia

Sono stati condotti sondaggi geognostici a carotaggio continuo, che hanno

riportato la presenza per i primi 40 m di sottosuolo di sabbie e ghiaie, da

debolmente ciottolose a ciottolose, da debolmente limose a limose. I materiali più

fini, limosi e sabbiosi, si trovano prevalentemente nei primi 6 o 7 m, intorno ai 15

m, tra i 20 e i 25 m e oltre i 35 m.

Lo scavo dei pozzetti esplorativi ha permesso di individuare nell’area del P.I.I:

0.3÷1.1 m terreno di riporto, costituito da sabbia, ghiaia con ciottoli, frammenti di

laterizi, calcestruzzo e frammenti di plastica, al confine nord dell’area, vicino alla

A4

0.4÷0.8 m terreno di riporto costituito da ghiaia con sabbia fine ciottolosa,

frammenti di laterizi, di piastrelle, di vetro e di plastica. Anche un sottile strato di

asfalto

0.2÷0.4 m terreno agrario costituita da sabbia fine limosa, o limo sabbioso

Per quanto riguarda le caratteristiche stratigrafiche dei primi 2,5 m di sottosuolo al

di sotto dei terreni di riporto e del terreno agrario, sono state individuate (

riscontrate) due tipologie di terreno: terreno grossolano ghiaioso, argilloso e

terreni di granulometria variabile, dal limo sabbioso, alla sabbia fine limosa. (5)

La categoria di suolo è di tipo C. (Tabella 2)

42

TIPO DI TERRENO PROFILO STRATIGRAFICO PARAMETRI

Velocità media di propagazione delle onde di

taglio entro 30 m di profondità

(m/s)

Standard Penetration

Test

Coesione non drenata

(kPa)

A Formazioni litoidi o suoli

omogenei molto rigidi V

S30> 800

B

Depositi di sabbie o ghiaie molto addensate o argille molto consistenti, con spessori di

diverse decine di metri, caratterizzati da un graduale miglioramento delle proprietà meccaniche con la profondità

360< VS30

50 cu> 250

C Depositi di sabbie e ghiaie

mediamente addensate, o di argille di media consistenza

180

43

2.7 Analisi del rumore

Per quanto riguarda l’analisi del rumore, è stato eseguito uno studio con rilievi

fonometrici in situ ed utilizzando un modello di simulazione acustica. Oggetto

dell’analisi sono state l’area interessata dall’A.D.P., il cui confine è segnato sulla

cartina in rosso e l’area interessata dal P.I.I. attuativo, il cui perimetro è in verde.

Sono stati eseguiti rilievi fonometrici in 13 punti di misura: essi sono individuati

dalla lettera S e da numerazione progressiva. La scelta dei punti di misura è

avvenuta considerando le sorgenti principali cioè le infrastrutture stradali

(autostrada a4 e via Gallarate) e poi verificare dell’attendibilità dei risultati

ottenuti con il modello di simulazione acustica (calibrazione) (6)

Dalle rilevazioni emerge che nelle aree indicate in figura dai numeri 3 e 5, cioè a

sud di via Gallarate e in viale Triboniano, la situazione è critica, perché si verifica

il superamento del limite diurno di classe IV a causa del traffico. Il Piano di

Zonizzazione Acustica del Comune di Milano approvato il 19 Dicembre 2008 e

adottata il 20 Luglio 2009 dice che la zona dell’intervento è collocata in Classe

IV. (7)

44

Figura 12: mappa della classificazione acustica del comune di Milano e limiti di zona

(estratta da ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009).

45

Figura 13: Localizzazione dei rilievi fonometrici (estratta da ADP “Cascina Merlata”

Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).

46

2.8 Analisi dell’atmosfera

Per l’analisi delle emissioni sono stati impiegati i dati dell’inventario emissioni

della Regione Lombardia per l’anno 2005 relativamente a sei comuni limitrofi

all’area:Arese, Novate Milanese, Bollate, Pero, Milano, Rho,

nonché i dati dell’inventario emissioni comunali redatto dall’Agenzia Mobilità e

Ambiente del Comune di Milano 2007

I valori riferiti alle concentrazioni di CO, SO2 e benzene rientrano nel rispetto

dei limiti di legge.

Per quanto riguarda le emissioni di NO2 si ha una situazione di non rispetto

generale del limite di concentrazione annua.

Per Ozono e PM10 non sono rispettati i valori-obiettivo ed i limiti.

47

2.9 Trasporti pubblici

Figura 14: linee trasporto pubblico locale in transito nell’area di intervento (estratta da

ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto

Ambientale. 05 luglio 2010).

48

NOTE AL CAPITOLO

(1) Comune di Milano. Proposta Definitiva di Programma Integrato di

intervento ai sensi della Legge Regionale 12/2005. Riqualificazione

dell’area di Cascina Merlata- Milano.

(2) Le vecchie cascine di Milano-Cascina Merlata-MZ8122, da

http://www.panoramio.com/photo/33566290

(3) CHIAMAMILANO, ATU Cascina Merlata, da

http://www.chiamamilano.it/cgi-bin/testo2.pl?pmid=32&pos=18

(4) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale

Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.6. Il sistema delle

acque, pag 141.


Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.5. Suolo e

sottosuolo, pag 130.


Strategica, rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 5.4.2. Definizione

clima acustico attuale, pag 110.

(7) ADP Cascina Merlata-Milano. Documento di Scoping-Ottobre 2009

http://www.panoramio.com/photo/33566290http://www.chiamamilano.it/cgi-bin/testo2.pl?pmid=32&pos=18

49

TERZO CAPITOLO

Il progetto

50

Il territorio in questione sarà oggetto, in un prossimo futuro, di un

importantissimo intervento di riqualificazione: ciò inserirà l’area nel grande nodo

infrastrutturale che porterà ad una crescita delle superfici impermeabili dal 20%

al 30%. L’intervento è volto alla riqualificazione di un esteso ambito territoriale,

il cui stato attuale è connotato da condizioni di elevata marginalità, con presenza

di attività improprie e precarie. Sarà creato un nuovo insediamento, che esprimerà

caratteri urbani e ambientali di alto profilo qualitativo, con presenza di funzioni

residenziali, terziarie, commerciali, ricettive e di servizio, dotato delle necessarie

attrezzature pubbliche e di interesse pubblico e generale e di estese aree a verde

pubblico. Verrà realizzato il Villaggio Expo 2015, un nuovo ampio parco

pubblico, in modo da contribuire a sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla

radiale nord-ovest e a riqualificare le aree di intorno al cimitero maggiore.

Saranno eseguite opere infrastrutturali, funzionali all’accessibilità dalla città di

Milano al nuovo polo esterno della fiera e alle aree dell’Expo; saranno inoltre

insediate significative quote di edilizia residenziale convenzionata. Questa sarà

principalmente destinata all’affitto, con l’intento di contribuire a incrementare

l’offerta di alloggi a canone calmierato nella città, in relazione alle pregresse ed

insorgenti esigenze. Di questi alloggi, circa mille saranno destinati a social

housing, in parte in vendita e in parte in affitto, con possibilità di riscatto.

Il progetto accosta e coordina il sistema “lento” delle residenze e dei servizi alle

persone, con quello “veloce” del commercio, del terziario e delle ricettività,

accompagnati rispettivamente da sistemi lenti per la mobilità veicolare e

ciclopedonale e da sistemi veloci per la circolazione dei mezzi, delle merci e delle

persone, come autostrade, raccordi, strade sovra locali.

L’assetto tipomorfologico propone, da una parte, una densificazione edilizia che

raccoglie un ricco mix funzionale, comprendente il commercio, il terziario,

l’hotel, i servizi connessi. Dall’altra tale assetto tipomorfologico articola le

volumetrie edilizie, destinate alla residenza ed alle funzioni compatibili e di

servizio ad esse collegate, attraverso sistemi aggregativi, modulati da “insulae”,

disposte attorno a piazze e a corti- giardino. (1)

51

Si assisterà quindi ad una vera e propria trasformazione territoriale, che vedrà il

passaggio da una matrice agricola ad una decisamente urbana, formata da aree

edificate ed infrastrutture. Inevitabilmente l’intervento porterà ad alcune criticità a

carico del paesaggio, che innanzitutto cambierà identità, con la perdita di risorse

naturali e biodiversità. Si avrà un tangibile aumento del carico infrastrutturale e

quindi dei relativi disturbi; il territorio verrà interessato da un consumo di suolo

piuttosto rilevante e da un importante incremento del carico antropico

complessivo, a causa dell’insediamento in tempi brevi di un numero consistente di

residenti e all’incremento di carico sulle reti tecnologiche. Tuttavia sono

molteplici e di enorme importanza gli elementi di forza che seguiranno

all’intervento. Si vedrà infatti un cospicuo contributo delle aree verdi

nell’erogazione di servizi ambientali; l’impatto infrastrutturale sarà ridotto nella

fascia ovest del quartiere e quindi gli edifici saranno meno esposti al rumore e ad

emissioni inquinanti; gli spazi aperti saranno più controllabili e quindi meno

esposti a processi di degrado. Il consumo di suolo pro capite sarà contenuto:

infatti, nonostante la grande capacità edificatoria del comparto, verrà conservata

una superficie verde di grandi dimensioni e il più possibile continua. Gli edifici

saranno sottoposti a certificazione energetica e saranno realizzati ad alta

efficienza: si è optato per il teleriscaldamento, sfruttando il termovalorizzatore di

Figino; per il raffrescamento si utilizzerà l’acqua di falda, che servirà in parte

anche per l’irrigazione del parco. Il comparto commerciale è stato individuato in

maniera ottimale, grazie alla localizzazione di queste funzioni nell’area più

accessibile dall’esterno del quartiere, in modo da limitare la percorrenza delle

infrastrutture di quartiere. Infine la struttura dell’insediamento dà la possibilità di

graduare gli interventi per fasi successive, mantenendo una forma urbana più

ridotta, ma pur sempre funzionale.

NOTE AL CAPITOLO

(1) ADP “Cascina Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica,

rapporto Ambientale. 05 luglio 2010

52

QUARTO CAPITOLO

VAS (Valutazione Ambientale Strategica)

53

4.1 La Procedura di VAS

La VAS è un processo che integra nei piani e nei programmi considerazioni di

natura ambientale. Lo scopo principale è quello di garantire un livello elevato di

protezione ambientale, valutando gli effetti ambientali dei piani e programmi

prima che siano approvati (ex ante), durante il loro periodo di validità (in itinere)

e alla fine (ex post). Viene effettuata anche per promuovere lo sviluppo

sostenibile, per migliorare l’informazione e per promuovere la partecipazione

pubblica nei processi di pianificazione e programmazione. Viene eseguita per

diversi ambiti, tra i quali: acque, ambito delle telecomunicazioni, turistico, della

pianificazione territoriale o della destinazione dei suoli. Sono sottoposti a VAS in

sede statale i piani e programmi la cui approvazione compete ad organi dello

Stato. Sono sottoposti a VAS, secondo le disposizioni delle leggi regionali, i piani

e i programmi la cui approvazione compete alle Regioni e Province autonome o

agli enti locali. Il processo si articola in cinque fasi fondamentali:

1- Screening per verificare che un piano o un programma rientri nell’ambito

giuridico per il quale occorre procedere con la VAS.

2- Scoping che definisce l’ambito delle indagini con cui effettuare la

valutazione.

3- Valutazione dei probabili effetti ambientali significativi.

4- Monitoraggio degli effetti ambientali del piano o del programma.

5- Informazione e consultazione del pubblico.

Strumento importantissimo è il rapporto ambientale, un documento che individua,

descrive e controlla gli effetti significativi del piano sull’ambiente e le alternative

ragionevoli. Tratta le misure previste per impedire, ridurre o compensare gli effetti

negativi che il piano o programma potrebbe causare a livello ambientale e quelle

finalizzate al monitoraggio del piano o programma.

La procedura è stata introdotta nel 2001 a livello europeo con la Direttiva

Europea 2001/42/CE, è stata poi recepita a livello nazionale con il D.Lgs

15.11.2004, n. 308 “Delega al Governo in materia ambientale” e D.Lgs 152 del

2006. A livello regionale è stata recepita con Legge Regionale della Lombardia

11 marzo 2005 n. 12 “Legge per il governo del territorio” che ha introdotto la

54

Valutazione Ambientale Strategica obbligatoria per tutti i piani e programmi e le

loro varianti. (1)

55

4.2 VAS per ADP di Cascina Merlata: fasi di analisi e

valutazioni

Il processo di analisi e valutazione dell’ADP “Cascina Merlata” è stato articolato

nelle seguenti fasi:

1- Acquisizione e analisi degli obiettivi dell’ADP.

2- Costruzione del quadro programmatico per la verifica della coerenza con i

piani e i programmi in essere.

3- Realizzazione di un’indagine SWOT preliminare di ricognizione (già

presente nel Documento di scoping).

4- Definizione degli obiettivi di sostenibilità ambientale in base ai risultati

dell’analisi SWOT.

5- Individuazione dell’ambito di influenza e scomposizione in sottoambiti

omogenei per caratteristiche ambientali e destinazione d’uso prevalente.

6- Costruzione del quadro conoscitivo ambientale di riferimento attraverso la

raccolta dei dati ambientali disponibili presso l’amministrazione comunale

e gli enti di riferimento.

7- Esame delle opportunità e delle criticità derivabili dal quadro conoscitivo.

8- Selezione dei macroindicatori e degli indicatori di settore ed evidenza

delle interdipendenze, in base a criteri di significatività rispetto all’oggetto

e alle tematiche da descrivere, e di applicabilità rispetto ai dati disponibili.

9- Calcolo ed elaborazione dei dati e degli indicatori relativi all’ambito di

influenza e a quello locale.

10- Predisposizione degli scenari di riferimento e di progetto per la

valutazione della sostenibilità, attraverso l’analisi delle componenti

ecologiche e territoriali utili alla definizione del sistema ambientale

dell’area interessata.

11- Valutazione degli scenari.

12- Individuazione degli impatti, positivi e negativi, e delle possibili

mitigazioni e/o compensazioni.

13- Verifica di coerenza esterna dell’ADP.

56

14- Proposta di strumenti di gestione del piano e monitoraggio: modelli,

criteri, indicatori per verificare il processo di attuazione dell’AdD e il

raggiungimento degli obiettivi.

15- Predisposizione del Rapporto Ambientale descrittivo delle valutazioni

effettuate, delle azioni proposte e della relazione di sintesi. (2)

57

4.3 Accordo di programma

L’ambito territoriale di interesse dell’ADP, complessivamente denominato

“Cascina Merlata”, è localizzato nella zona nord-ovest della città di Milano ed è

posto tra via Gallarate, via Daimler, l’Autostrada A4 Milano-Torino, via

Triboniano, via Barzaghi, il Piazzale Cimitero Maggiore, Via Rizzo, Via Jona.

L’estensione complessiva è pari a circa mq 921.000. Le aree interessate dall’AdP

sono rappresentate in figura 15.

Figura 15: perimetro dell’AdP “Cascina Merlata” (estratta da ADP “Cascina Merlata”

Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio 2010).

Gli obiettivi dell’accordo di programma sono:

• riqualificare un esteso ambito territoriale il cui stato attuale è connotato da

condizioni dì elevata marginalità con presenza di attività improprie e precarie;

58

• creare un nuovo insediamento che esprima caratteri urbani e ambientali di alto

profilo qualitativo, con presenza di funzioni residenziali, terziarie, commerciali,

ricettive e di servizio, dotato delle necessarie attrezzature pubbliche e di interesse

pubblico e generale e di estese aree a verde pubblico;

• realizzare il “villaggio EXPO 2015”, localizzato su parte delle aree interessate

dalla presente proposta, come da “dossier di candidatura della città di Milano

all’esposizione universale 2015”;

• realizzare opere infrastrutturali funzionali all’accessibilità dalla città di Milano al

nuovo polo esterno della fiera e alle aree ove sarà realizzata l’esposizione

universale 2015;

• realizzare un nuovo ampio parco urbano pubblico, contribuendo in tal modo a

sviluppare il sistema dei parchi milanesi sulla radiale nord-ovest e a riqualificare

le aree di intorno del cimitero maggiore;

•insediare significative quote di edilizia residenziale convenzionata,

principalmente destinata all’affitto, con l’obiettivo di contribuire a incrementare

l’offerta di alloggi a canone e prezzo calmierato nella città, in relazione alle

pregresse e insorgenti esigenze. (3)

59

4.4 Analisi SWOT

L’ Analisi SWOT dell’ADP è uno strumento di guida a supporto del progetto

stesso e delle valutazioni. E’ stata condotta un’analisi SWOT, strumento per la

pianificazione strategica usato per valutare i punti di forza - Strengths, di

debolezza - Weaknesses, le opportunità - Opportunities e le minacce - Threats di

un determinato progetto. I punti di forza sono fattori positivi che si rilevano. I

punti di debolezza sono invece aspetti sfavorevoli o parzialmente svantaggiosi per

il progetto, per i quali è preferibile rivedere alcune linee strategiche d’intervento,

per evitare possibili incoerenze tra gli obiettivi attesi e quelli reali. Le possibili

opportunità vengono dedotte in parte dai punti di debolezza: è infatti importante

saper leggere nelle debolezze le opportunità, per poi indirizzare gli interventi.

Ci sono poi alcuni aspetti critici che possono sorgere e questi sono le cosiddette

minacce: le perplessità inerenti il progetto, come ad esempio i rapporti che esso

sarà in grado di trattenere con altre funzioni e progetti urbani. La tabella 3 riporta

le tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT.

Attraverso l’analisi SWOT possono emergere le possibili criticità e le opportunità

anche in fase preliminare di un progetto, per questo è uno strumento

fondamentale. Essa deve essere considerata come uno strumento di guida a

supporto del progetto, indispensabile per consentire di tramutare le criticità

individuate in potenziali opportunità per l’area e il contesto nel quale si inserisce

il progetto. (4)

60

PUNTI DI FORZA PUNTI DI DEBOLEZZA

1- Inserimento nel quadro degli

interventi Expo

1- Presenza di grandi infrastrutture di

mobilità (ferrovia, TAV Milano

Torino, autostrade)

2- Intervento in attuazione di

politiche condivise

2- Sistema infrastrutturale prevalente

e confliggente rispetto al sistema

insediativo

3- Riqualificazione di un’area ad

oggi abbandonata e parzialmente

degradata, senza funzione e ruolo

urbano

3- Sistema infrastrutturale e sistema

insediativo dominanti sul sistema

ambientale, in particolare le aree

verdi occupano gli spazi residuali e le

fonti di inquinamento sono intense

diffuse

4- Perimetro dell’AdP che

abbraccia anche aree contigue già

edificate

4- L’idrografia cancellata cosi come

la trama che ha costruito il paesaggio

nei secoli

5- Presenza di spazi aperti destinati

a verde sia pubblico che privato

5- Poca attenzione al tema dell’acqua,

nonostante sia stata la zona di

accordo ricca di canali e fontanili.

6- Mix di tipologie edilizie

6- La frammentazione complessiva

inibisce l’efficacia potenziale delle

compensazioni ambientali

7- Approccio integrato all’utilizzo

delle risorse naturali

7- La distribuzione degli spazi aperti

(piazze) pare di difficile

organizzazione nei confronti di una

integrazione reciproca, ma indirizzata

più alla creazione di nuclei chiusi

8- Compensazioni ambientali legate

alle nuove infrastrutture

8- La diversificazione dell’offerta

abitativa non è sufficiente alla

creazione del mix sociale che può

creare una comunità in grado di

popolare armoniosamente un

quartiere urbano, in quanto il tipo di

mobilità prevista seleziona il target

sociale

9- Recupero e rifunzionalizzazione

dell’edificio della Cascina Merlata

9- Carenza di funzioni attrattrici in

grado di tenere in vita il quartiere nel

tempo e nelle diverse fasce orarie, in

grado di far vivere anche le aree

circostanti

10- Unica proprietà delle aree

61

11- Alta accessibilità dell’area che

ne faciliterà l’integrazione con la

città

12- Il progetto accosta e coordina il

sistema “lento” delle residenze e dei

servizi alle persone con quello

“veloce“ del commercio, del

terziario e della ricettività

OPPORTUNITA' MINACCE

1- Intervento urbanistico che può

generare un processo virtuoso di

rigenerazione di tutta l’area

1- Il progetto potrebbe non indurre

una integrazione con il contesto

sociale, urbano, determinando la

formazione di una nuova 2enclave”

isolata

2- Recupero dell’idrografia a partire

dai canali e fontanili pre-esistenti

nell’area

1 bis- Alcuni ritagli di territorio

destinati a verde urbano per la loro

posizione marginale, dimensione e

forma rischiano di generare

insicurezza nelle persone, e anche di

diventare aree di degrado

scarsamente frequentate e quindi

potenziali fonti di pericolo a meno di

una profusione di risorse economiche

per la loro gestione

3- Piani terra destinati ad attività,

laboratori, servizi e spazi comuni;

servizi pubblici che possono

diventare luoghi di aggregazione,

nonché valore aggiunto per il

quartiere

2- Ignorare le potenzialità dell’acqua

come risorsa e potenziale elemento

strutturante del paesaggio e di

rigenerazione ecosistemica può

determinare un eccesso di

artificializzazione con impatti

ambientali importanti e aumento dei

costi di gestione

4- Utilizzo di nuove tecnologie

legate all’uso di risorse rinnovabili,

al riciclo dei materiali al risparmio

energetico, alle possibili sinergie

nell’uso delle risorse con la

possibilità di rispondere alle

aspettative di innovazione coerenti

con le finalità di Expo

3- Il piano terra rimane

sottoutilizzato, con possibilità di

degrado, senso di insicurezza, senza

mettere a frutto la risorsa che può

costituire

5- Possibilità di conversione del

villaggio Expo in residenze per

studenti considerando anche la

vicinanza alla sede del Politecnico

Bovisa e dell’Istituto Mario Negri

3 bis- Rischio di realizzazione di un

quartiere dormitorio, o vivo solo in

relazione ai grandi eventi della fiera

(vedi anche p.to 5/6 delle

opportunità)

62

6- Possibilità di “mix

generazionale” tra studenti e anziani

(vedere il programma di

integrazione solidale tra anziani e

studenti del Politecnico)

4- Aumento degli impatti,

dell’impronta ecologica degli abitanti

e nel tempo dei costi di gestione e

manutenzione

7- Vicinanza al Passante ferroviario

(linee S6 e S9) forse valorizzabile.

4 bis- Aumento del carico antropico e

generazione di nuove pressioni sulle

componenti ambientali

5- Inadeguatezza dell’accessibilità dai

mezzi pubblici con notevole aumento

del volume di traffico complessivo

(vedi anche p.to 6/7 delle

opportunità)

L’introduzione delle nuove

infrastrutture e l’effetto barriera quasi

sicuramente provocherà, a meno di

interventi strutturali adeguati, la

ghettizzazione delle nuove isole

urbane.

Tabella 3: tematiche individuate attraverso l’analisi SWOT (estratta da ADP “Cascina

Merlata” Procedura di Valutazione Ambientale Strategica, Rapporto Ambientale. 05 luglio

2010).

63

NOTE AL CAPITOLO

(1) PROFESSORESSA ELENA GERMANA MUSSINELLI, La valutazione

ambientale di piani e programmi. Valutazione ambientale strategica-VAS.

Contenuti e procedure, in ANALISI, VALUTAZIONE E CONTROLLO

DELL’AMBIENTE COSTRUITO, lezione del 04/11/2012, Politecnico di

Milano


rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.4. Fasi di analisi e valutazione,

pag 57.


rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 3.3 Gli orientamenti iniziali, gli

obiettivi e le azioni dell’AdP, pag 20.


rapporto Ambientale. 05 luglio 2010, 4.5. Analisi SWOT dell’Adp, pag. 60.

64

QUINTO CAPITOLO

Il masterplan

65

5.1 Introduzione al masterplan

Nel 2008 Cascina Merlata S.p.A. ha indetto un concorso di idee per la redazione

di un concept urbanistico dell’area di Cascina Merlata. Sono stati invitati undici

tra i maggiori studi di progettazione italiani: Antonio Citterio & Partners, Caputo

Partnership e MCA, sono poi risultati vincitori ex-aequo. (1)

Tali studi hanno poi elaborato il masterplan che è stato approvato a marzo 2011. Il

progetto prevede di inserire le residenze all’interno di un parco attrezzato di 200

mq, integrato con gli spazi verdi esistenti, collegato con i percorsi pedonali e

ciclabili che congiungeranno la periferia al centro di Milano, i cosiddetti “raggi

verdi”. Il parco non è un elemento marginale all’interno del progetto, ma svolgerà

un ruolo importantissimo, poiché sarà la struttura portante di tutto il sistema di

spazi pubblici. Esso fungerà, insieme alle corti-giardino e alle piazze, da elemento

connettivo tra i luoghi progettati: residenziale, attrezzature pubbliche e contesto

generale. Sono poi previsti servizi come un plesso scolastico, due asili, un centro

ricreativo per anziani. A nord dell’area è previsto l’insediamento di un centro

commerciale di 45 mila mq, di un albergo di 15 mila mq e di uffici per 10 mila

mq. I primi due piani del centro commerciale, posti a livello delle residenze,

saranno dedicati ai parcheggi e il piano superiore, p

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PROPOSTA DI BUSINESS PLAN PER IL PROGETTO DI CASCINA ...€¦ · Figura 3: Giovanni Battista Clarici, Carta de’dintorni di Milano(…), 1600 (estratta Comune di Milano. Proposta