Prop Crjg Skbmi Rev 1

ASLI @July 2012PT KARYAMANDIRI PRIMAGRAHA

1


2

D A F T A R I S I

I. KATA PENGANTAR

II. RINGKASAN PROYEK

A. PENDAHULUAN

B. PENETAPAN PROYEK

C. PENGELOLAAN PROYEK

D. PEMBIAYAAN PROYEK1) Toll Padalarang – Ciranjang2) Toll Ciranjang – Sukabumi

E. ASPEK OPERASIONAL DAN PENDAPATAN

F. RENCANA BIAYA PROYEK1) Toll Padalarang – Ciranjang2) Toll Ciranjang – Sukabumi

G. JADWAL PROYEK

H. KESIMPULAN

III. DATA PENDUKUNGa. KRONOLOGIS PENETAPAN PROYEK JALAN TOLb. MEKANISME PEMBEBASAN TANAH

IV. PROFILE PERUSAHAAN


3

KATA PENGANTAR :

Kami, PT. KaryaMandiri PrimaGraha sebagai salah satu perusahaan swasta yang berdiri sejak tahun 2007 di Bandung, sudah hampir 7 tahun menyimak, menelaah dan menggeluti permasalahan Pembangunan Jalan Toll, mempersiapkan diri untuk menjadi Calon Partner dari Investor dalam Pembangunan Proyek Toll.

Kami percaya bahwa dalam era globalisasi sekarang ini, suatu kegiatan usaha kerja sangat bergantung kepada modal awal suksesnya sebuah pekerjaan adalah :

- faktor jaringan/koneksi/link pekerjaan,- faktor kesempatan, - faktor financial, serta- keberuntungan yang berhubungan dengan rahasia kehidupan dari Maha

Pencipta.

Modal awal sebagai pendorong usaha mendapatkan sebuah pekerjaan, faktor Jaringan/koneksi pekerjaan/link dan faktor kesempatan, sudah kami miliki yaitu dengan terus melakukan pendekatan ke beberapa instansi terkait sehingga tercipta suatu good willing dan kesempatan kepada kami, PT. KaryaMandiri PrimaGraha.

Dengan segala kerendahan hati, bahwa kesiapan kami sebagai Calon Partner dalam rangka pewujudan Proyek Toll kepada Investor bukan hanya sekedar isapan jempol, tetapi berdasarkan pengkajian, pengalaman dan profesionalisme yang kami miliki; sehingga diharapkan akan memberikan dampak rasa aman, nyaman dan penuh kepercayaan kepada Investor untuk bergabung dengan kami, PT. KaryaMandiri PrimaGraha.

Salam Hangat,

PT. KARYAMANDIRI PRIMAGRAHA


4

A. PENDAHULUAN

Bahwa dengan laju kembangnya perekonomian suatu Negara, idealnya adalah suatu cerminan meningkatnya taraf hidup dan kehidupan penduduknya; dan akan paralel dengan bertambahnya jumlah penduduk Negara. Begitu juga di Indonesia, kehidupan perekonomian rakyat bergerak dan berkembang menuju taraf yang lebih mapan. --------------------------------------------------------------------------

Meskipun belum mencapai swa-sembada, diseluruh pelosok negeri terlihat ramainya lalu-lalang penduduk, pejalan kaki, atau pun pemakai kendaraan bermotor; baik pelajar, petani, pedagang, karyawan sipil maupun militer.---------

Terutama pada saat hari kerja, untuk ruas jalan tertentu terjadi penumpukan oleh pengguna jalan, yang berakibat kemacetan arus lalu lintas yang kian hari kian bertmbah parah. -----------------------------------------------------------------------------

Untuk antisipasi kondisi tersebut, pemerintah terus berupaya melakukan inovasi di bidang infra struktur dengan membuat banyak alternatif, diantaranya memperlebar ruas jalan, membuat jalan layang bahkan untuk memudahkan hubungan pengguna jalan darat antar daerah/kota pun, diupayakan pembangunan jalan bebas hambatan, yang lazim dikenal dengan nama Jalan Tol. ----------------------------------------------------------------------------------------------------

Namun mengingat sangat besarnya jumlah dana yang harus disediakan untuk pembangunan sebuah ruas jalan tol, dan komplexnya distribusi kebutuhan pendanaan Negara di beberapa sektor bidang kepemerintahan dan terbatasnya dana APBN maupun APBD yang teralokasi, maka untuk pembangunan Jalan Tol tersebut, pemerintah melakukan pendekatan dengan merujuk kepada para investor, baik dalam negeri maupun luar negeri sebagai mitra dalam pembangunan infra struktur tersebut. --------------------------------------------------------


5

B. PENETAPAN PROYEK

Bahwa mengingat setiap pembangunan proyek toll akan diserah-kelola kan kepada pihak investor, maka sebelum proyek toll ditawarkan kepada para investor, terlebih dahulu pemerintah melalui instansi terkait melakukan studi kelayakan/Feability Study, mencakup dampak lingkungan/AMDAL yang akan terjadi atas setiap lahan yang akan dipersiapkan untuk proyek termaksud, juga terutama mempelajari dampak langsung maupun tidak langsung yang akan dihadapi masyarakat sekitar proyek termaksud. ------------------------------------------

Kemudian setelah dapat diprediksi atas kelayakan proyek termaksud, pemerintah melalui konsultan terkait, menghitung dan menetapkan Rencana Anggaran Biaya setiap ruas proyek. { dimana RAB tersebut yang mencakup seluruh kebutuhan dana proyek dituangkan melalui Final Engineery Design(FED) dan kemudian akan ditetapkan dalam bentuk Business Plan (BP), yang nantinya BP ini menjadi Dasar Panduan untuk pelaksanaan pengerjaan proyek}. ----------------------------------------------------------------------------------------------

Setelah didapat kepastian dalam RAB, pemerintah melakukan penyaringan melalui lelang proyek/Tender kepada calon investor, dan bagi calon investor yang dianggap mampu dan memenuhi syarat sesuai perundang-undangan yang berlaku untuk sebuah kegiatan lelang/tender, akan ditetapkan sebagai pemenang melalui Surat Keputusan yang ditanda-tangani dan disahkan oleh kepala kepemerintahan Negara, yaitu Presiden. ------------------------------------------

Dengan kata lain, pengelola/owner proyek toll sangat dimudahkan dalam penyiapan sebuah pekerjaan, karena seluruh perangkat perijinan sudah dipersiapkan sedemikian rupa, tanpa harus melalui procedure yang bertele-tele, karena peneglola/owner proyek sangat dibutuhkan keberadaannya, sehingga dijamin oleh hokum perundang-undangan yang dituangkan dalam Surat Keputusan Presiden sebagai pengelola; ----------------------------------------------------

Berdasarkan kebijakan pemerintah ini, PT KARYAMANDIRI PRIMAGRAHA, mencoba memanfaatkan peluang yang sangat menjanjikan termaksud, dengan berupaya mencari link dan fasilitas lain untuk mewujudkan suatu kekuatan yang valid, terutama mitra kerja yang berbentuk calon Main Contractor maupun calon Investor, bagi pendanaan proyek termaksud, yang dituangkan dalam bentuk kerjasama ataupun bentuk yang hampir senada, dengan tatanan yang saling menguntungkan; ------------------------


6

C. PENGELOLAAN PROYEK

Mengingat sangat besarnya dana investasi yang akan terserap dalam proyek toll, maka pemerintah memberikan kebijakan kepada pengelola/owner proyek toll dengan ketentuan sebagai berikut : ------------------------------------------------------

1. Bahwa calon pengelola/owner proyek toll yang terpilih harus memenuhi ketentuan sebagai berikut : ------------------------------------------------------------

a. Menunjukkan bukti kepemilikan dana untuk diverifikasi, validitasnya, minimal senilai harga pembangunan proyek toll yang akan ditetapkan menjadi hak pengelolaan ybs; ----------------------------------------------------

b. Menyetor dana jaminan pelaksanaan pekerjaan, yang jumlahnya minimal 1% dari nilai proyek yang telah ditetapkan, melalui bank yang telah ditetapkan dalam Perjanjian Kuasa Penyelenggaraan (PKP);--

c. Menyetor dana jaminan pelaksanaan pekerjaan, yang jumlahnya minimal 5% dari nilai proyek yang telah ditetapkan, melalui bank yang telah ditetapkan, sebelum dilakukannya Pembebasan Lahan; --------

2. Pelaksanaan pekerjaan ditetapkan dengan sistem BOT ( Built, Operate and Transfer ) dengan konsesi selama 33(Tiga Puluh Tiga) tahun oleh pihak Investor, dengan asumsi : -----------------------------------------------

a. Pekerjaan Persiapan Lahan dan Konstruksi 3(tiga) tahun ; -------------

b. Kompensasi pengembalian dana investasi 30(tiga puluh)tahun; -----

3. Sumber Dana Proyek seluruhnya dibebankan kepada pengelola/owner proyek, sehingga kewenangan pencarian dana untuk pembiayaan proyektersebut bisa saja milik sendiri, dan atau dana yang diperoleh dari merger perusahaan, atau bahkan dana Penanaman Modal Asing yang diupayakan oleh pengelola/owner proyek; -----------------------------------------

4. Pengoperasian jalan toll seluruhnya dibantu dan diserahkan kepada Operator Jalan Toll yang direkomendasikan pemerintah, yaitu PT Jasa Marga; -----------

5. Hal-hal yang dianggap perlu pada saat pengelolaan selama masa konsesi, dapat dikonsultasikan kepada pemerintah untuk mencari solusi yang saling menguntungkan; ----------------------------------------------------------


7

D. PEMBIAYAAN PROYEK

Setelah melakukan pendekatan ke beberapa Instansi terkait, didapatkan informasi dan peluang untuk pengambil-alihan beberapa ruas toll proyek yang terbengkalai oleh Pengelola/Owner nya dikarenakan kesulitan yang sangat mendasar, yaitu masalah keterbatasan dana pengelolaan.-----------------------------

Total dana yang dibutuhkan untuk pengambil-alihan proyek termaksud adalah Rp. 12.000.000.000.000,- (Dua Belas Trilyun Rupiah) dengan rincian sebagai berikut :

1. Proyek Toll PADALARANG – CIRANJANG :

Nilai proyek : Rp. 6.000.000.000.000,- (Enam Triliun Rupiah)

Data - Data dan Teknis Operasional :

Panjang Ruas jalan : 33,3 km

Rencana Desain Ruas Jalan : 2 x 3 jalur jalan (@ 3,5m)

Jalur Pemisah/Median : 12,7m (include rencana pelebaran)

Konstruksi : Rigid Pavement 5,5 km

Pembebasan lahan : 0%

Progress Physic : 0%

Biaya Investasi : 6 Trilyun Rupiah

Kelayakan Proyek/IRR on Proyek : 17,64%

Net Present Value : 17,90%


8

2. Proyek Toll CIRANJANG – SUKABUMI :

Nilai proyek : Rp. 6.000.000.000.000,- (Enam Triliun Rupiah)

Data - Data dan Teknis Operasional :

- Panjang Ruas jalan : 31 km

- Rencana Desain Ruas Jalan : 2 x 3 jalur jalan (@ 3,5m)

- Jalur Pemisah/Median : 12,7m (include rencana pelebaran)

- Konstruksi : Rigid Pavement 5,5 km

- Pembebasan lahan : 0%

- Progress Physic : 0%

- Biaya Investasi : 6 Trilyun Rupiah

- Kelayakan Proyek/IRR on Proyek : 17,64%

- Net Present Value : 17,90%

Jalur keseluruhan proyek toll ini adalah Padalarang – Ciranjang;, Ciranjang –Sukabum;, Sukabumi - Ciawi;, dan Ciawi – Bogor, dan apabila dilihat dari aspek perekonomian rakyat, jalur toll inilah yang akan menjadi primadona di wilayah Jawa Barat; --------------------------------------------------------

Menurut catatan para ahli perekonomian di Indonesia laju kembang perekonomian rakyat berawal di sentra wilayah Jawa Barat dan sekitarnya, keadaan ini dimungkinkan karena factor letaknya yang strategis dan berdekatan dengan ibukota Negara, sehingga seluruh kegiatan dan produknya mejadi barometer bagi kota besar lainnya; ------------------------------

Kondisi ini akan memicu kegiatan inter-aktif yang sangat tinggi apabila ditunjang oleh sarana dan prasarana infra struktur yang relative murah, nyaman dan aman, yaitu dengan dibangunnya jalan tol di wilayah ini sesegera mungkin ;-----------------


9

E. ASPEK OPERASIONAL DAN PENDAPATAN

Mengacu data survey yang dilakukan oleh pemerintah cq. Departemen Pekerjaan Umum dan PT Jasa Marga di tahun 2008 ( full operation ), bahwa rata-rata disetiap ruas jalan yang akan di lalui proyek toll, laju kendaraan per hari adalah sebesar : -----

22.000 buah kendaraan, dengan perincian sebagai berikut : --------------------------

o Kendaraan Gol I : 90%

o Kendaraan Gol II-A : 7%

o Kendaraan Gol II-B : 3%

Dengan asumsi dari data tersebut diatas, diperhitungkan secara matematis professional oleh para ahli traffic, bahwa Break Event Point(BEP) akan dicapai oleh setiap ruas proyek toll pada tahun ke 11 pasca operasional toll proyek.------

Tetapi data factual yang terjadi di Indonesia menunjukkan bahwa laju pertumbuhan kepemilikan kendaraan roda 4(empat) melonjak sangat tajam dan signifikan, bahkan pertumbuhan kepemilikan kendaraan roda 2(dua) jauh melesat dibanding kendaraan roda 4(empat). ---------------------------------------------

Dari sumber yang dapat dipercaya, untuk dijadikan tolok ukur, proyek toll Cipularang pada saat ‘launching’ di prediksi mencapai titik BEP pada tahun ke 11(sebelas) dengan kondisi Laju Kendaraan per Hari sebanyak 25.000 buah, kenyataannya menunjukkan bahwa sampai dengan akhir Desember 2011, laju kendaraan per hari adalah : 82.000 buah. --------------------------------------------------

Keadaan tersebut jelas mengubah asumsi dan prediksi titik BEP para ahli traffic dan sekaligus mempertajam laju keuntungan pengelola/owner proyek toll.------

Contoh :

Tabel ini dibuat berdasarkan data survey Laju Kendaraan per Hari : 22.000 buah, pada tahun 2008, -------------------------------------------------------------------------

Pada table ini nilai proyek masih diprediksi : Rp. 3.3T,- ( untuk toll Padalarang –Ciranjang ) ----------------------------------------------------------------------------------------


10

Data dibawah ini adalah asumsi dan prediksi yang dituangkan oleh ahli traffic.

Dalam table menunjukkan perbandingan besaran saham dan besaran net profit yang didapat oleh pemilik saham : ------------------------------------------------------------

Apabila dilihat dari akumulasi laba bersih dalam table, bisa disimpukan bahwa,pada akhir konsesi laba bersih yang diperoleh oleh pengelola/owner proyek sebelum didistribusikan kepada pemilik saham, adalah kurang lebih 130T rupiah, atau hampir 35x lipat dari modal awal proyek.----------------------------

Sedangkan menurut fakta lapangan menunjukkan bahwa data survey di akhir tahun 2011, laju kendaraan per hari di setiap ruas jalan yang akan dilalui proyek toll adalah lebih dari 52.000 buah ; -----------------------------------------------------------

Meningkatnya jumlah laju kendaraan per hari disetiap ruas jalan tol, akan memberikan efek positif bagi pencapaian Break Event Point, yang lebih cepat, serta merta juga memberikan nilai tambah yang lebih baik lagi dalam perhitungan profit pengelola/owner proyek.


11

KESIMPULAN :

Apabila ditelaah lebih cermat, ternyata phenomena yang menyatakan bahwa proyek investasi sangat beresiko tinggi bagi pemilik dana, atau pun bagi pengelola proyek, ternyata tidak semuanya benar; khususnya untuk proyekinvestasi di jalan toll ; karena: : ----------------------------------------------------------------

1. Proyek Toll adalah salah satu proyek infra struktur yang sangat matang, baik dalam persiapan awal penyajian proyek maupun dalam perhitunganadministrasi proyek, karena setiap segmen kegiatan proyek ditetapkan secara professional dalam Business Plan yang dibuat dan diterbitkan oleh Consultant yang ditunjuk oleh Pemerintah; --------------------------------

2. Pengelola Proyek dilindungi dan dihargai keberadaannya dengan dikukuhkan melalui Surat Keputusan Presiden sebagai Kepala Pemerintahan; ---------------

3. Pengelola Proyek tidak dibebani dalam kegiatan studi kelayakan proyek dan atau dalam penjajagan yang berhubungan dengan AMDAL (guna mencegah terjadinya benturan kepentingan dengan masyarakat awam ), juga segala perijinan yang terkait dengan kegiatan proyek ; ------------------

4. Dengan diberikannya masa konsesi yang relative cukup panjang, oleh Pemerintah, berakibat memberikan nuansa kemudahan yang sangat berarti bagi Investor, khususnya untuk waktu penarikan/pengembalian modal berikut keuntungannya, tanpa harus berbagi ke pihak mana pun.


12

KRONOLOGIS PENETAPAN PROYEK JALAN TOL

Bahwa sebelum Pemerintah Indonesia menetapkan layak atau tidaknya kawasan tertentu untuk dibangun Jalan Toll, melalui Instansi terkait dilakukan langkah-langkah analisa tertentu agar pada saat ditetapkannya kawasan tersebut menjadi target proyek, akan menjadi sumber dana balik bagi yang menguntungkan selama proyek tersebut dikelola oleh para Investor dalam sistem Built, Operate and Transfer ( BOT ) selama masa konsesi 33(Tiga Puluh Tiga ) tahun, termasuk masa Konstruksi selama 3(Tiga) tahun.

Untuk menjamin bahwa para Investor akan tertarik dalam meng-operasikan Jalan Toll maka Pemerintah Indonesia diawal melakukan konsolidasi dengan seluruh jajarannya yang terkait berupa :

1. Survey Kepadatan Arus Lalu Lintas/Trafiic.2. Survey Kelayakan Ruas Jalur.3. Studi Lapangan AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan).4. Studi Asumsi Pengembalian Modal Investor.5. Dan lain-lain yang terkait.

Penjelasan untuk ad. 1 s/d ad. 5 :

Ad. 1 .: Survey kepadatan Arus lalu Lintas/Traffic :

Bahwa tidak setiap kawasan ruas jalan layak ditetapkan untuk menjadi lahan Jalan Toll, sehingga dilakukan kajian terlebih dahulu kawasan mana yang hampir setiap waktu tidak dapat menampung keluar-masuknya jumlah kendaraan ke wilayah termaksud, dan masuk dalam kriteria padat, merayap dan macet total. ( diasumsikan bahwa minimal harus 20.000 kendaraan/hari ).

Ad. 2. : Survey Kelayakan Ruas Jalur :

Bahwa apabila Ruas Jalan Utama yang memiliki Ruas Jalur ideal/By Pass serta menjadi jalur pilihan utama pengguna jalan, khususnya roda 4(empat), mengalami posisi over load hampir sepanjang waktu dan banyak menimbulkan kerugian moril maupun material, dan tidak bisa dialihkan dengan jalur alternatif. ( diasumsikan bahwa minimal harus 20.000 kendaraan/hari )


13

Ad. 3. : Studi Lapangan AMDAL ( Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) :

Bahwa mengacu hasil survey dalam ad. 1 dan ad. 2, Pemerintah Indonesia dalam rangka memberikan kemudahan kepada calon Investor, melakukan studi dampak lingkungan yang terutama mencakup kelayakan tanah yang akan diperuntukkan untuk lahan proyek , berikut harga tanah yang akan dibebaskan, selalu dengan penetapan ratio kepemilikan tanah milik pemerintah berbanding tanah rakyat di angka 65:35 atau 70:30, sehingga diasumsikan P2T (Panitia Pembebasan Tanah)yang ditunjuk oleh Pemerintah cq. Badan Pertanahan Nasional/Kementrian PU dan Pemda, tidak akan banyak berbenturan yang signifikan dengan kepentingan rakyat.

Ad. 4. : Studi Asumsi Pengembalian Modal Investor :

Bahwa rata-rata setiap lahan proyek toll diberikan konsesi pengelolaan kepada Investor selama 33(Tiga Puluh Tiga)tahun, akan mencapai break even point(BEP) pada tahun ke 11(sebelas) dengan asumsi 25.000 kendaraan/hari, sesuai ahli hasil survey ahli traffic dari Kementrian PU di tahun 2008. (Progress: jumlah kendaraan roda empat makin bertambah, dan menurut data yang patut dipercaya, kurang lebih jumlahnya melonjak 80%).

Ad. 5. : Dan lain-lain yang terkait :

1. Bahwa untuk proyek toll penetapan kepemilikan konsesi ditetapkan melalui Surat Keputusan Presiden (Keppres) yang esensinya menunjukkan bahwa proyek termaksud adalah proyek prioritas yangdimiliki pemerintah, sehingga konsekwensi logisnya tidak ada satu pun instansi pemerintah dibawah garis kepemimpinan pemerintah/presiden bisa menghambat atau menentang kebijakan tersebut.

2. Bahwa nilai Investasi yang ditetapkan melalui Keppres sudah termasuk ekskalasi harga @ 7%/tahun; untuk mengantisipasi kenaikan harga material proyek.

3. Bahwa seluruh kegiatan pekerjaan yang mencakup schedule proyek berikut cash flow dan detailnya dituangkan dalam Business Plan(BP) yang dibuat oleh Konsultant Jalan Toll atas persetujuan Kementrian PU.

4. Bahwa dengan demikian tidak akan ada halangan yang akan mengganggu kegiatan proyek yang memungkinkan Investor menerima kerugian.


14

MEKANISME PEMBEBASAN TANAH

Bahwa idealnya seluruh pembangunan Infra Struktur yang berada diwilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, adalah menjadi tanggung jawab dan beban Pemerintah Indonesia dalam penyediaan sarana dan prasarananya.

Mengingat kondisi perekonomian Indonesia masih dalam tahap berkembang, beberapa sektor Infra Struktur strategis lain yang berhubungan langsung dengan kebutuhan rakyat dalam menumbuh-kembangkan perekonomian, harus menjadi prioritas utama.

Sehingga walaupun Proyek Jalan Toll sangat dibutuhkan keberadaannya, untuk mewujudkannya Pemerintah Indonesia memandang perlu menggandeng para Investor dengan dasar win-win solution.

Itulah sebabnya seluruh Pekerjaan Proyek Jalan Toll yang direncanakan akan dibangun di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, adalah murni di-design, dihitung dan ditetapkan oleh Pemerintah Indonesia; dengan asumsi bahwa proyek termaksud akan diserahkan kepada para Investor yang mampu dalam pendanaan dan profesional dalam bidang managerial proyek Jalan Toll; tanpa harus bersusah payah melakukan persiapan Feasibilty Study.

Mengingat bahwa para Investor adalah sebagai partner kerja, sekaligus sebagai sumber dana; maka sangat wajar apabila seluruh perangkat persiapan pembangunan Proyek Jalan Toll tersebut disiapkan oleh Pemerintah Indonesia, sebagai bukti kesiapan untuk menerima uluran tangan para Investor.

Uraian berikut dibawah ini adalah asumsi PT. KaryaMandiri PrimaGraha dalam menyimak, menelaah, dan menggeluti permasalahan yang terjadi dalam Projek Toll, sebagai tanda kesiapan secara moral untuk menggandeng Investor.

Documents

Prop Crjg Skbmi Rev 1