PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - sudacka · PDF filemeđukatna konstrukcija: fert, ab ploča krovište i pokrov: čelično, drveno, pokrov lim. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 27

home: Zvečevska 20

31000 Osijek

tel: 031/303‐188

mob: 098/476‐283

OIB: 72003385933 e‐mail: [email protected]

STALNI SUDSKI VJEŠTAK

GRAĐEVINSKE STRUKE

DRAŽEN SLUNJSKI mag.ing.aedif

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1

m p

9.236.385,65 €PROCJENJENA VRIJEDNOST:

TERMALNE TOPLICE SA PRATEĆIM SADRŽAJEM

ADRESA:

NARUČITELJ:

Bizovac, Sunčana 37, 39, 39a, 39b

16.listopada 2013.U Osijeku,

70.288.894,81 kn

Bizovačke toplice d.d. "u stečaju",

31222 Bizovac, Sunčana 39

1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

REKAPITULACIJA POVRŠINA

TEHNIČKI OPIS

PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

UVOD

SADRŽAJ

2.

3.

4.

5.

1.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 2

NALAZ I ZAKLJUČAK

7.

6.

PRILOZI


Na zahtjev tvrtke Bizovačke toplice d.d. "u stečaju" iz Bizovca, Sunčana 39

izađena je procjena tržišne vrijednosti nekretnine na lokaciji:


Predmetna nekretnina pregledana je i fotografirana od strane procjenitelja da15.listopada2013.

a u naravi je termalne toplice sa pratećim sadržajem.

Srednji tečaj na dan godine osnova je za preračunavanje vrijednosti i

iznosi 1,00 € =7,61 kn

16.listopada 2013.

Procjena je izvršena na osnovi kvalitete, kvantitete (vrijednosti 1,00m²) održavanja, starosti i

trošnosti građevine, sukladno pravilniku o utvrđivanju građevinske i prometne vrijednosti

građevinskih objekata (NN 52/84), uredbi o načinu utvrđivanja cijene stanova (NN 35/92, 72/92,

82/93 i 110/93), te procjenjenoj vrijednosti ulaganja.

1. UVOD


Predmet ove procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

Napomena: Podaci za izradu ove procjene dobiveni su uviđajem na licu mjesta, uviđajem u

prethodnu procjenu i uviđajem u projektnu dokumentaciju.

Prometna vrijednost građevine predstavlja stvarnu, tržišnu vrijednost građevine, mijenja se te ovisi

o nizu faktora.

Građevinska vrijednost objekta je vrijednost koja bi se morala utrošiti ako bi se takav isti objekat

ponovo gradio u vrijeme procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta, te

prosječnim faktorom radne snage), umanjena za vrijednost koja ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade

i konstrukcije odnosno stanja u kojem se zgrada nalazi u trenutku procjene.

U postupku procjene građevinske vrijednosti primjenjuje se metoda procjene vrijednosti novo

izvedenih elemenata stanova i zgrade, ukupno za 1,00m² neto građevinske površine koja se

umanjuje zbog utjecaja starenja i trošenja od izvedbe do danas na sadašnju vrijednost. Tako

dobivena vrijednost za 1,00m² neto građevinske površine (NGP) množi se zbrojem površine svih

prostorija u ovoj procjeni.

Procjenjena vrijednost iz ovog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja trenutne prometne

vrijednosti.


DOKUMENTACIJA DOSTAVLJENA NA UVID:ima

ima

ima

izvadak iz preglednika geoportal

VLASNIŠTVO:

2358, 2403, 2211, 917, 2269, 2207

1529/2, 1529/3, 1530/2, 1530/12, 1530/13, 1530/14, 1530/15, 1531/2,

1532, 1548/2

oranice, zemljište za sport i rekreaciju, park, parkiralište i poslovna

zgrada, ekonomska dvorišta, bazenski objekti, gospodarsko dvorište,

motel, garderoba sa sanitarnim čvorom, ulazna porta, butan stanica,

natkriveni i otvoreni bazeni, objekat infrastrukture, dijagnostičko‐

terapeutski objekat, zatvoreni bazen sa termalnom vodom, trafostanica

katastarska općina: Bizovac

Izvadak iz zemljišne knjige:

Kopija katastarskog plana:

Posjedovni list:

zk uložak broj:

opis nekretnine:

Ostalo:

2. PODACI O VLASNIŠTVU I LOKACIJI NEKRETNINA

katastarska čestica:


LOKACIJA:broj stanovnika: 4.979 izvor: Wikipedija

adresa nekretnine: Bizovac, Sunčana 37, 39, 39a, 39b

175704,00

grafički prikaz lokacije nekretnine:

Naselje Bizovac nalazi se na državnoj cesti D2 između Osijeka i Valpova.

Predmetna nekretnina nalazi se na sporednoj cesti u mjestu Bizovac, u

blizini se nalaze željeznička i autobusna stanica.

površina (m2) :


poslovna

1974‐1997

RASPORED NEKRETNINA:

1 k.č.br. 1529/2 i 1529/3 ‐ šuma, neplodno zemljište i oranica

2 k.č.br. 1531/2 i 1532 ‐ parkiralište, zgrada, šuma i put

3 k.č.br. 1548/2 ‐ oranica

4 k.č.br. 1530/15 ‐ gospodarsko dvorište

5 k.č.br. 1530/13 ‐ ekonomsko dvorište, poslovna zgrada, bazen, zgrade


asfaliranom cestom

željeznička i autobusna stanica

ima

ima

NAMJENA NEKRETNINE:

GODINA IZGRADNJE:

LOKACIJA I INFRASTRUKTURA:

pristup:

adresa:

3. TEHNIČKI OPIS

prometna povezanost:

kolni ulaz:

javni prijevoz:

parkiralište:


p g g

6 k.č.br. 1530/2 ‐ parkiralište, sport i rekreacija, park, poslovna zgrada

7 k.č.br. 1530/14 ‐ ekonomsko dvorište, poslovna zgrada, zgrade

8 k.č.br. 1530/12 ‐ ekonomsko dvorište, bazen, igralište, parkiralište



Zemlište koje se koristi kao parkiralište. Nema vidljivih priključaka.


Zemlište koje se koristi kao oranica. Nema vidljivih priključaka.



Zemlište koje se koristi kao parkiralište. Na zemljištu se nalazi derutna zgrada koja

kao takva nije predmet ove procjene. Nema vidljivih priključaka.


Zemlište koje se koristi kao put. Nema vidljivih priključaka.



Zemlište koje se koristi kao oranica. Nema vidljivih priključaka.



Zemlište koje se koristi kao park. Nema vidljivih priključaka.



Kompleks izgrađen 1974. do 1979.godine, u svojstvu motela, objekta sa kadama,

vratarnice, depadansa motela, kotlovnice, restorana, sanitarnog čvora i garderobe,

skladišta i bazena.

KONSTRUKCIJA:


priključak instalacija

ima ima

ima ima

ima ima

ima ima

ima ima

centralno ‐ vlastita kotlovnica

bazenska oprema

dobro

unutarnja stolarija: drvena

vanjska stolarija: drvena i metalna

ostakljenje: jednostruko

zaštita od sunca: ‐

betonski

nosiva konstrukcija: zidana, betonska i drvena

obrada stropova: žbukani, bojani

STOLARIJA:

obrada zidova: žbukani, bojani, keramika

žbukano, bojano

obrada podova: keramika

temelji:

krovište i pokrov: drveno, pokrov salonit

ZAVRŠNI RADOVI:

međukatna konstrukcija: drvena

pročelje:

grijanje:

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

dodatne instalacije:

ODRŽAVANJE:

vodovod:

kanalizacija:

struja:

plin:

telefon:


Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 10








VANJSKO UREĐENJE

Parcela je uređena i ograđena, sa navedenim priključcima. Na parceli se nalaze

cestovne i manipulativne površine sa priključenjem na javnu prometnicu. Šetnice,

rekreativne i sportske površine su uređene. Građevine su izvedene sa dobrim

materijalima i adaptirane.



Kompleks izgrađen 1989.godine, u svojstvu hotela sa pratećim sadržajima. Max.

tlocrtnih dimenzija 120 x 75m.

KONSTRUKCIJA:



ima ima

ima ima

ima ima

ima ima

ima ima


klimatizacija

loše

grijanje:


ODRŽAVANJE:

vanjska stolarija: drvena i aluminijska

ostakljenje: izo



vodovod:

kanalizacija:

obrada podova: parket, kamen, tapison, keramika, tavele

obrada zidova: plakari, staklene stijene, žbukani, bojani, drvena oblo

obrada stropova: žbukani, bojani, drvena obloga

temelji: betonski i armirano betonski

nosiva konstrukcija: zidana sa ab skeletom

međukatna konstrukcija: fert, ab ploča

krovište i pokrov: čelično, drveno, pokrov lim, ravni krov

ZAVRŠNI RADOVI:

pročelje: fasadna opeka

STOLARIJA:


struja:

plin:

telefon:







VANJSKO UREĐENJE




materijalima, ali održavanje same građevine nije primjereno namjeni.



KONSTRUKCIJA:

Kompleks izgrađen 1990.godine, u svojstvu transformatorske stanice sa agregatom

i hidroforskim postrojenjem, dijagnostičko ‐ terapeutskim objektom, zatvoreni

bazen sa termalnom i termomineralnom vodom.



ima ima

ima ima

ima ima

ima ima

ima ima


klimatizacija, bazenska oprema

loše


vodovod:

kanalizacija:

struja:

plin:

telefon:

grijanje:


ODRŽAVANJE:

STOLARIJA:


vanjska stolarija: aluminijska

ostakljenje: izo


ZAVRŠNI RADOVI:


obrada podova: perket, kamen, tapison, keramika

obrada zidova: staklene stijene, žbukani, bojani, keramika

obrada stropova: žbukani, bojani


nosiva konstrukcija: zidana sa ab skeletom


krovište i pokrov: čelično, drveno, pokrov lim






VANJSKO UREĐENJE

Parcela je uređena, sa navedenim priključcima. Na parceli se nalaze cestovne i

manipulativne površine sa priključenjem na javnu prometnicu. Šetnice, rekreativne

i sportske površine su uređene. Građevine su izvedene sa dobrim materijalima, ali

održavanje same građevine nije primjereno namjeni.



Kompleks izgrađen 1997.godine, u svojstvu zatvorenog i otvorenog bazena sa

pratećim sadržajima. Ukupnih gabarita cca 100 x 68m.

KONSTRUKCIJA:



ima ima

ima ima

ima ima

ima ima

ima ima


klimatizacija, bazenska oprema

loše


ODRŽAVANJE:



vodovod:

kanalizacija:

struja:

plin:

telefon:

grijanje:

obrada stropova: žbukani, bojani, podgled konstrukcije

STOLARIJA:

unutarnja stolarija: drvena, aluminijska, pvc

vanjska stolarija: aluminijska

ostakljenje: izo

krovište i pokrov: drveno, pokrov lim

ZAVRŠNI RADOVI:


obrada podova: kamen, tapison, keramika

obrada zidova: staklene stijene, žbukani, bojani, keramika


nosiva konstrukcija: drveni lamelirani nosači








VANJSKO UREĐENJE




materijalima, ali održavanje same građevine nije primjereno namjeni.



POVRŠINA ZEMLJIŠTA (prema stanju u katastru)

k.č.br.

1529/2

1529/2

1529/3



k.č.br.

oranica

neplodno zemljište

šuma

opis

opis

10.915,00

45.426,00

m²

m²

11.760,00

4. REKAPITULACIJA POVRŠINA

22.751,00


1531/2

1531/2

1531/2

1532



k.č.br.

1548/2



k.č.br.

1530/15gospodarsko dvorište 1.710,00

1.710,00

oranica 3.146,00

3.146,00

opis m²

opis m²

1.152,00

24.139,00

571,00

parkiralište

zgrada

šuma

put

16.079,00

6.337,00




k.č.br.

1530/13

1530/13

1530/13

1530/13

OBJEKTI

motel ‐ montažna zgrada

objekat sa kadom

vratarnica

depadansa motela

kotlovnica

garderoba i sanitarni čvor

bazen ‐ betonski

pokriveni bazen

41,63

144,47

876,30

626,27

NRP (m²) BRP (m²)

36,20

125,63

762,00

569,34

146,00

506,00

3.067,00

2.192,00

BRV (m3)

667,80 734,58 2.571,00

4.491,00

149,00

1.712,00

355,00

32,75

425,32

408,25

42,58

489,12

opis m²

zgrade 742,00

16.254,00

ekonomsko dvorište 12.105,00

poslovna zgrada 1.342,00

bazen 2.065,00


p

skladište ‐ zidana zgrada

NRP (neto razvijena površina) UKUPNO NRP = m²

BRP (bruto razvijena površina) UKUPNO BRP = m²

BRV (bruto razvijeni volumen) UKUPNO BVO = m³

594,00

3957,20

16913,00

540,00

3.514,04 3.957,20 16.913,00

3514,04

2.079,00




k.č.br.

1530/2

1530/2

1530/2

1530/2

OBJEKTI

hotel sa pratećim sadržajima



BRV (bruto razvijeni volumen) UKUPNO BVO = m³63994,00

sport i rekreacija 10.452,00

park 11.158,00


38.353,00

NRP (m²) BRP (m²) BRV (m3)

16354,12

14.220,98 16.354,12 63.994,00

14220,98

opis m²

parkiralište 10.008,00

14.220,98 63.994,0016.354,12


( j )




k.č.br.

1530/14

1530/14

1530/14

OBJEKTI

transformatorska stanica sa agreg.

dijagnostičko ‐ terapeutski objekat

zatvoreni bazen sa termalnom vodo



212,08 233,29 1.073,00

932,27 1.072,11 4.824,00

1.839,06 2.390,78 10.759,00

2.983,41 3.696,18 16.656,00

2983,41

3696,18

zgrade 358,00

ekonomsko dvorište 3.982,00

5.459,00


opis m²



BRV (bruto razvijeni volumen) UKUPNO BVO = m³16656,00




k.č.br.

1530/12

1530/12

1530/12

OBJEKTI

bazenski trakt

bazenski trakt ‐ objekt zatv. bazena

sanitarno garderobni trakt

pomoćni objekti


BRP (bruto razvijena površina) UKUPNO BRP = m²10066,93

2.812,10 3.233,92 35.573,00

120,47 138,54 485,00

8.689,84 10.066,93 59.489,00

8689,84

37.319,00


3.949,84 4.344,82 15.207,00

1.807,43 2.349,65 8.224,00

parkiralište 27.282,00

igralište 3.571,00

bazen 6.466,00

opis m²


( j p )

BRV (bruto razvijeni volumen) UKUPNO BVO = m³

REKAPITULACIJA POVRŠINA

1

2

3

4

5

6

7

8

SVEUKUPNO 171.806,00 29.408,27 34.074,43 157.052,00

P zemljišta (m²) NRP (m²) BRP (m²) BRV (m³)

5.459,00 2.983,41 3.696,18 16.656,00

37.319,00 8.689,84 10.066,93 59.489,00

1.710,00

16.254,00 3.514,04 3.957,20 16.913,00

38.353,00 14.220,98 16.354,12 63.994,00

45.426,00

24.139,00

3.146,00

59489,00

P zemljišta (m²) NRP (m²) BRP (m²) BRV (m³)


5.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

jed.cijena

zemljište P= 171806,00 m² 10,00 €/m²

komunalni doprinos BRV= 157052,00 m³ 2,90 €/m³

vodni doprinos BRV= 157052,00 m³ 2,05 €/m³

sveukupna cijena zemljišta:

5.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI PRIKLJUČAKA

Na osnovu važećih cijena priključaka iznosi:

321.956,60 €

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

455.450,80 €

Na osnovu važećih cijena građevinskog zemljišta za određenu zonu i na temelju troškova

komunalnog i vodnog doprinosa iznosi:

1.718.060,00 €

2.495.467,40 €

ukupno:

ukupno:


vodovod

kanalizacija

elektroenergija

plin

gradsko grijanje

telefon

sveukupna cijena priključaka:

5.3. PROCJENA VANJSKOG UREĐENJAI INŽENJERING

Na osnovu važećih cijena i na temelju troškova iznosi:

jed.cijena

manipulativne površine 16.300 m² 20,00 €/m²

ograde 1.350 m¹ 10,00 €/m¹

vanjska rasvjeta 17 kom 1500,00 €/kom

hidrantska mreža 356 m¹ 65,00 €/m¹

projektiranje, nadzor i sl. 3,00% x NV

sveukupna cijena vanjskog uređenja: 730.497,12 €

342.357,12 €

23.140,00 €

13.500,00 €

30.000,00 €

40.000,00 €

20.000,00 €

30.000,00 €

0,00 €

5.000,00 €

125.000,00 €

ukupno:

326.000,00 €

25.500,00 €


5.4. PROCJENA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI


godina izgradnje: 1974

5.4.1.1. EKVIVALENTNA VRIJEDNOST NOVE GRAĐEVINE: NV

NRP izgrađenost jed.cijena

građevina 3514,04 m² 100,00 % 300,00 €/m²

NV= 300,00 €/m²

5.4.1.2. SADAŠNJA VRIJEDNOST GRAĐEVINE: SV

starost građevine n= 39

vjerojatni vijek trajanja N= 100

apsolutni vijek trajanja A= 150

korektivni koeficijent 0,80

umanjenje konstrukcije za n ≤ N: u₁=0,80 x n/N x (n+N) / 2N [%] 21,68

Procjenjena jedinična cijena etalonskog objekta na temelju BILTENA GI ZAGREB "Stand.

kalkulacija", POREZNE UPRAVE PODRUČNOG UREDA, te osobnom iskustvu i tržišnim uvjetima.

ukupno:

1.054.212,00 €

1.054.212,00 €

Prema Uputstvu o utvrđivanju građevinske vrijednosti objekata (NN 52/84) određuje se umanjenje

konstrukcije i materijala građevine.


j j j ( )

umanjenje konstrukcije za N < n ≤ A u₁=0,80 + 0,20 x (n‐N) / (A‐N) [%] 55,60

Umanjenje dijelova građevine:

učešće NV (€/m²) SV (€/m²)

konstrukcija 40,0% 120,00 21,7% 26,02 €/m² 93,98

obrtnički radov 20,0% 60,00 75,0% 45,00 €/m² 15,00

završni radovi 20,0% 60,00 75,0% 45,00 €/m² 15,00

instalacije 20,0% 60,00 75,0% 45,00 €/m² 15,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 300,00 ‐ 161,02 138,98 €/m²

SV x NRP

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI: 138,98 x 3514,04

=

umanjenje

ukupno:

488.378,47 €






građevina 14220,98 m² 100,00 % 400,00 €/m²

NV= 400,00 €/m²







5.688.392,00 €

ukupno:

5.688.392,00 €




j j j ( )




konstrukcija 40,0% 120,00 11,9% 14,28 €/m² 105,72


završni radovi 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

instalacije 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 400,00 ‐ 104,28 295,72 €/m²

SV x NRP


umanjenje

ukupno:

4.205.359,94 €

=






građevina 2983,41 m² 100,00 % 400,00 €/m²

NV= 400,00 €/m²







1.193.364,00 €

1.193.364,00 €



ukupno:


j j j ( )




konstrukcija 40,0% 120,00 11,3% 13,58 €/m² 106,42


završni radovi 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

instalacije 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 400,00 ‐ 103,58 296,42 €/m²

SV x NRP


=

ukupno:

884.344,78 €

umanjenje






građevina 8689,84 m² 100,00 % 400,00 €/m²

NV= 400,00 €/m²









ukupno:

3.475.936,00 €

3.475.936,00 €


j j j ( )




konstrukcija 40,0% 120,00 7,4% 8,91 €/m² 111,09


završni radovi 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

instalacije 20,0% 60,00 50,0% 30,00 €/m² 30,00

nezavršeno 0,0%

izgrađeno 100,0% 400,00 ‐ 98,91 301,09 €/m²

SV x NRP


=

ukupno:

2.616.434,35 €

umanjenje


REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

k.č.br. 1530/13 ‐ ekonomsko dvorište, poslovna zgrada, bazen, zgrade

k.č.br. 1530/2 ‐ parkiralište, sport i rekreacija, park, poslovna zgrada

k.č.br. 1530/14 ‐ ekonomsko dvorište, poslovna zgrada, zgrade

k.č.br. 1530/12 ‐ ekonomsko dvorište, bazen, igralište, parkiralište

SVEUKUPNA SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST IZNOSI:

SVEUKUPNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE: SVGV

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE I INŽENJERING

5.4. GRAĐEVINE

SVGV =

4.205.359,94 €

884.344,78 €

8.194.517,55 €

488.378,47 €

2.616.434,35 €

ukupno:

2.495.467,40 €

125.000,00 €

730.497,12 €

8.194.517,55 €

11.545.482,07 €


5.5. PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI

PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI: (SVGV x koef.)

Uvažavajući položaj i opće stanje objekta te odnos trenutne ponude i

potražnje na tržištu nekretninama ukupan prometni koeficijent iznosi:0,80

9.236.385,65 €


Predmet ove procjene nije imovinsko ‐ pravna provjera niti provjera s upravno pravnog naslova.

5.1. ZEMLJIŠTE

5.2. PRIKLJUČCI

5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.4. GRAĐEVINA

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST 11.545.482,07 €

2.495.467,40 €

125.000,00 €

730.497,12 €

8.194.517,55 €

Procjenjena vrijednost iz ovaog elaborata služi isključivo radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine

prilikom zaključivanja kupoprodajnog ugovora.

6. NALAZ I ZAKLJUČAK


5.5. PROMETNA VRIJEDNOST

5.5.1. ZEMLJIŠTE

5.5.2. PRIKLJUČCI

5.5.3. VANJSKO UREĐENJE

5.5.4. GRAĐEVINA

U Osijeku, 16.listopada 2013.

Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

70.288.894,81 kn

1.996.373,92 €

100.000,00 €

584.397,70 €

6.555.614,04 €

9.236.385,65 €


1. FOTODOKUMENTACIJA

2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA

3. RJEŠENJE SUDA

7. PRILOZI


7.1. FOTODOKUMENTACIJA






7.2. PRESLIK DOKAZA VLASNIŠTVA










7.3. RJEŠENJE SUDA


Dražen Slunjski, mag.ing.aedif.

Izradio:

Stručni suradnik za procjene

Kontrolirao i ovjerava:

Tomislav Slunjski, mag.ing.aedif.

Stalni sudski vještak građevinske struke


U Osijeku, 16.listopada 2013.

j , g g


Documents

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - sudacka · PDF filemeđukatna konstrukcija: fert, ab ploča krovište i pokrov: čelično, drveno, pokrov lim. Dražen Slunjski, mag.ing.aedif. 27