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REPORT INFORMATIVO PARTENARIATO PUBBLICO - PRIVATO (PPP) AREA URBANISTICA

IL PROCESSO REALIZZATIVO DEI PROGETTI DI HOUSING SOCIALE IN SICILIA

CODIS srl

D.A. Carbonio - F. Piccirillo 95127 Catania c.so delle province n.38

Associazione Italiana Ingegneria Economica

Il processo realizzativo dei progetti di housing sociale in Sicilia PPP Immobiliare

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HOUSING SOCIALE

L’emergenza abitativa delle città vede impegnati operatori pubblici e privati nella ricerca di soluzioni che consentano di realizzare nuovi alloggi per studenti, anziani, famiglie, immigrati e soggetti a rischio di esclusione sociale. Una grande parte della popolazione che non può più pagare l’affitto delle case del mercato immobiliare. Sin dalla ex legge 431/98 la casa viene considerata un servizio abitativo , il concetto di alloggio sociale è contenuto nell’art. 5 della Legge 8.02.2007, n.9 e come SIEG (Servizio Interesse Economico Generale) di diritto comunitario (poitiche di economia sociale) , attiva percorsi amministrativi e finanziari agevolati.

Le P.A. devono quindi produrre nuove politiche di edilizia sociale, con risorse esterne, si tratta di un complesso sistema di norme e di provvedimenti attuativi finalizzati alla realizzazione di alloggi da destinare al mercato dell’affitto a prezzi più bassi di quelli “normali” con finanza strutturata.

Parlare di edilizia sociale significa superare il modello di edilizia pubblica fino ad ora praticato nascono nuovi strumenti urbanistici e nuovi strumenti di intervento (procedure autorizzative di diritto privato su inziativa di promotori di progetto) e nuove forme di finanziamento (fondi immobiliari).

L’edilizia sociale non è prodotta dalle P.A. ma, come standard urbanistico aggiuntivo, è asservita a servizio di pubblico interesse.

URBANISTICA NEGOZIATA

Il social housing utilizza gli strumenti di urbanistica negoziata, con le nuove procedure di PPP immobiliare che assegna ai privati, promotori di progetto, la possibilità di promuovere interventi di riqualificazione di quartieri e aree degradate, con piani urbanistici, che integrano l’edilizia residenziale e l’edilizia sociale. Il Piano Nazionale Casa (Dl. n.112/2008) detta gli indirizzi attuativi, vincolanti per tutte le regioni trattandosi di materia di competenza esclusiva dello Stato, per promuovere la realizzazione di misure di recupero del patrimonio abitativo esistente e di costruzione di nuovi alloggi, con un sistema integrato che utilizza diversi strumenti: - agevolazioni amministrative - da parte di P.A. (procedure autorizzative-compensazioni urbanistiche); - partecipazione di privati - ai sensi della parte II, titolo III, del capo III del D.lgs. 12 aprile 2006,

n.163, procedura del promotore di progetto. - sistema dei fondi immobiliari nazionali (FIA) - con CDP Investimenti SGR e banche ; - realizzazione dei programmi integrati - con strumenti di edilizia convenzionata (concessione). La Regione Siciliana, per favorire lo sviluppo di nuovi progetti e sostenere la ripresa economica, si è dotata di una specifica normativa in materia (Legge 3 gennaio n.1, 2012 ) che ha recepito la normativa europea (PPP) e nazionale (Piano Casa - Decreto Sviluppo). In data 30/07/2012 con decreto dell’Assessore alle infrastutture e della mobilità e dei trasporti n.55/Gab è stato approvato il “regolamento”, per interventi di housing sociale, comma 2 della L.R. 3.01.2012,n.1.


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PROCEDURE AMMINISTRATIVE

Il codice dei contratti pubblici, integrando le diverse normative, indica due percorsi realizzativi :

1) ad iniziativa pubblica : il comune pubblica un bando, con ad oggetto, il rilascio di concessione urbanstica, per promotori che intendono realizzare interventi con risorse private su propri terreni o su terreni messi a disposizione dalla PA. L’ente deve agevolare l’iniziativa, trattandosi di servizio (SIEG) di pubblico interesse, concedendo le premialità (indici edificatori) e l’esenzione di oneri di urbanizzazione, per agevolare l’equilibrio economico finanziario del progetto, come previsto per legge.

2) ad inziativa privata : il Codice degli appalti consente ai privati, qualificandosi, come promotori di progetto, di presentare programmi d’intervento urbanistico, con l’attivazione di una procedura amministrativa semplificata:

- studio di fattibilità; - scelta dello strumento di urbanistico (negoziato); - piano economico finanziario (asseverato da banca); - copertura finanziaria (risorse economiche disponibili); - piano di gestione immobiliare (servizi, destinatari, criteri di assegnazione etc..) - bozza convenzione da stipulare col comune (contenente le opere di urbanizzazione e i servizi pubblici a carico del promotore)

La P.A. deve valutare la proposta entro 6 mesi e se la ritiene sostenibile, adotta lo studio di fattibilità come programma di pubblico interesse. Il promotore richiede il rilascio del provvedimento unico al Comune, che nomina un RUP (responsabile unico del procedimento) per attivare un iter che utilizza le regole della “nuova conferenza dei servizi”:

- modello realizzativo indicato da leggi nazionali (Piano Casa) e regionali (Legge 1/2012) - forme di approvvigionamento coi fondi immobiliari nazionali (tutela del patto di stabilità); - iter amministrativo semplificato (L.R. n. 5 del 5 aprile 2011 - art. 11 Legge n. 241/ 1990); - strumento urbanistico (edilizia convenzionata-diritto privato) col rilascio di concessione edilizia in

deroga sugli strumemti urbanistici territoriali, considerato che l’edilizia sociale e standard aggiuntivo pubblico.

IL RUOLO DEL COMUNE Il Comune, quando è proprietario dei terreni, attiva i contributi previsti dalla normativa allo scopo di favorire l’equilibrio economico finanziario del progetto di pubblico interesse (legge). Il Piano economico deve essere approvato dall’ente finanziatore (SGR/banca), che attiverà il fondo immobiliare, insieme al FIA di Cassa Depositi e Prestiti. La legge indica i contributi che l’ente pubblico deve rendere disponibili al fine di favorire la realizzazione dei programmi di social housing :

- Cessione dell’area al fondo immobiliare (costo convenzionato) ai sensi del comma 258, art.1 della legge finanziaria 2008 (legge n.244/07) e della legge regionale (3 gennaio n.1, 2012) Il fondo remunera il comune con: cedole pagate annualmente e restituendo il capitale investito con le plusvalenze previste (valore del terreno) ;

- Concessioni e diritti di superfice a lungo termine (99 anni); - Facoltà di riscatto della piena proprietà dell’area a costi calmierati per singoli acquirenti degli

alloggi nel caso di concessione del solo diritto di superfice; - Agevolazioni ed esenzioni fiscali (sgravio oneri di costruzione e urbanizzazione ).


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LO SCENARIO REGIONALE

Il mancato adeguamento delle competenze, sulle procedure di Partenariato Pubblico-Privato, dettate dalle nuove direttive, da parte di imprese e amministrazioni pubbliche, espongono i sistemi locali a vari rischi, frenando lo sviluppo economico della Sicilia. Senza la completa applicazione delle nuove metodologie di mangement pubblico, non si potranno realizzare Opere e infrastrutture con i nuovi strumenti finanziari. Gli enti locali regionali si configurano come l’anello debole del PPP, per l’incapacità di presidiare il nuovo sistema di gara pubblica, e senza il necessario aggiornamento delle professionalità si rischia di mancare lo sviluppo di nuovi progetti. La soluzione specialistico giuridica non è più percorribile, ma molte P.A. continuano ad utilizzarla, rifugiandosi nell’area ambigua dell’interpretazione con soluzioni spesso illegittime o sviate.

Il decreto assessoriale, che definisce le linee attuative, degli interventi di housing sociale, con presunzione di regolamento urbanistico, prevede la pubblicazione di avvisi pubblici, per l’acquisizione di manifestazioni di interesse, per proposte da sottoporre alla valutazione del fondo immobiliare regionale ancora da istituire. L’assessorato con queste scelte, conferma, come i dirigenti regionali sconoscono e non applicano le nuove procedure di PPP necessarie per montare i programmi di edilizia convenzionata. Si continua ad esercitare una “regia centralista”, non prevista, con un iter amministrativo, che si appropria del ruolo assegnato per legge, a comuni, operatori economici e banche / SGR . Il decreto non solo contiene elementi di illegittimità, ma limita la bancabilità dei progetti, con premialità edificatorie insufficienti e uno zoning che ostacola la progettazione. Di fatto il regolamento non applica indirizzi e percorsi del D.lgs d.lgs 163/2006 (Codice dei Contratti Pubblici) del regolamento (d.P.R. 5.10.2010 n.207), recipiti dalla L.R. 3 gennaio n.1, 2012. In sostanza si impongono criteri, in palese contrasto con i modelli indicati da leggi, procedure amministrative, strumenti finanziari e urbanistici, da utilizzare per rendere autorizzabili e bancabili le proposte di PPP immobiliare.

Normativa in contrasto con le direttive europee e nazionali L’edilizia sociale è un Servizio Economico d’Interesse Generale, tutelato da Trattati e direttive UE, con percorsi autorizzativi agevolati, in deroga ai tradizionali strumenti urbanstici , con aiuti di stato . La Corte Costituzionale (sentenza n.166/2008 e n.94/2007) ha affermato la competenza legislativa esclusiva dello Stato. In merito ha condannato la Regione Lombardia: “che riconduceva la normativa alla competenza legislativa residuale delle Regioni”. Conclude la stessa Corte: “che, anche ai fini dell’osservanza della normativa comunitaria, la determinazione delle caratteristiche degli alloggi sociali esenti dall’obbligo di notificazione degli aiuti di Stato, non può che essere uniforme su tutto il territorio nazionale”. Procedura di avviso pubblico con “manifestazione d’interesse” di dubbio valore amministrativo La procedura indicata dal regolamento attuativo, non contiene i contenuti giuridici di PPP, non prevede la stipula di nessuna convenzione (solo un’impegnativa unilaterale del privato), non attiva la valutazione su tutti gli elementi del progetto, che lo rendono sostenibile e autorizzabile . L’avviso si configura come attività di programmazione, non autorizzativa, per raccogliere proposte, con criteri di valutazione diversi da quelli previsti dagli indirizzi legislativi. Il comune valuta solo parte dei criteri progettuali e realizzativi senza la necessaria copertura finanziaria, prevista per legge, in antitesi con le norme che regolano il rilascio delle concessioni urbanistiche con “procedura unica” in PPP , senza nessun atto amministrativo che ne decreta il pubblico interesse (indispensabile). L’ìter regionale si colloca al di fuori delle nuove direttive e dei modelli realizzativi, prevedendo tre fasi; comunale, regionale, del fondo immobiliare, che ancora non esiste (cosa futura). Di fatto si allungano i tempi, con un percorso di dubbia legittimità, con un contributo pubblico di soli 20 milioni, che potrà finanziare solo pochissimi progetti. Il decreto assessoriale propone una piattaforma burocratica , che si colloca fuori dal mercato immobiliare, che svia e ostacola l’iniziativa privata, vincolandola ad un potere decisionale centrale, di dirigenti regionali che disattendono metodologie urbanistiche e direttive e frenano lo sviluppo del sistema Sicilia.


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CONCLUSIONI

Il social housing, attuabile solo attraverso , la procedura privata del promotore di Progetto, l’unica che consente la bancabilità, rappresenta una straordinaria opportunità per i comuni siciliani, in un momento così delicato per l’economia locale. Quando cresce il mercato immobiliare, cresce l’intero paese, per il semplice fatto che gli investimenti in edilizia hanno il più alto coefficiente di generazione di economia territoriale.

Ogni euro di spesa, nel settore delle costruzioni, si trasforma in un moltiplicatore di maggiore PIL. Gli investimenti nel settore dell’edilizia generano crescita e occupazione.

Col social housing si verifica una vera e propria innovazione del ciclo economico e produttivo del settore edile, attraverso il trasferimento in asset immobiliare, con il presidio dell’opera con metodologie di ingegneria economica, che genera strumenti e prodotti del mercato finanziario, che consentono la realizzazione e la gestione nel tempo dei nuovi progetti per la riqualificazione urbanistica delle città.

Il nuovo ciclo edilizio, vede il passaggio da una logica patrimoniale dell’investimento, ad una reddituale. Il costruttore non assume il tradizionale rischio d’impresa a patto che acquisisca le nuove competenze, di ingegneria economica che garantiscono la qualità del progetto, ai fini autorizzativi e finanziari, da parte delle SGR che lo acquisice e lo gestisce.

L’abbandono dei rischi, in capo all’impresa edile, consente di ottenere prezzi sostenibili dagli utenti dell’edilizia sociale, con contratti d’affitto a canone convenzionato e concordato e vendita, gestiti coi nuovi contratti con patto di riscatto.

Cambia il concetto di valore di un immobile, emerge la centralità dei flussi di cassa e della redditività elementi chiave per attivare il sistema dei fondi immobiliari (pubblico e privati).

CDPI Investimenti SGR di Cassa Depositi e Prestiti, ha istituito il fondo comune d’investimento immobiliare nazionale - investimenti per l’abitare (FIA), che col nuovo decreto Monti, può intervenire nella creazione di fondi immobiliari locali , generati da progetti sostenibili , nella misura del 60%, dopo aver superano specifici criteri di fattibilità (due diligence) . Il fondo nazionale, sino ad oggi ha speso circa 500 milioni sui 2.000 disponibili.

Le politiche di edilizia sociale convenzionata, possono sostenere l’economia dei territori e nel contempo attivare prodotti finanziari ad alta reddività, vigilati dalla Consob con un rendimento minimo del 3%, da collocare sui mercati finanziari.Il modello dell’urbanistica negoziata, di PPP immobiliare, apporta vantaggi a tutti gli attori sociali ed economici:

- Crescita del mercato delle costruzioni in un periodo di crisi; - Qualità urbanistica e nuovi servizi per i cittadini ; - Diminuzione delle tensioni sociali; - Nuove opportunità di lavoro per i giovani (cooperative e associazioni); - Maggiore potere d’acquisto delle famiglie (minori costi d’affitto); - Nessun costo per i comuni (patto di stabilità) che possono offrire nuovi servizi; - Indotti economici per i sistemi locali ; - Servizi gestiti in partenariato col comune e parti sociali per cittadini in emergenza sociale.

Il decreto assessoriale , che definisce il regolamento della legge regionale, difficilmente consentirà il montaggio di programmmi in grado di accedere ai finanziamenti disponibili per l’edilizia sociale, meglio lasciare l’iniziativa ai privati, con le procedure previste dal nuovo Codice dei contratti pubblici.


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