Primera, Segunda, Tercera y Cuarta Clase

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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA METROPOLITANAESCUELA DE ARQUITECTURACURSO: GESTIÓN INMOBILIARIAMODULO DE TASACIÓN URBANA

CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS

ALBERTO: ARENAS PIZARRO

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(1) Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto; Perito Judicial; Perito Tasador D.O. Nº 35640 de fecha 22/10/1996; Hombre Bueno según Resolución Nº 55 de 20/01/2009; Arbitro Arbitrador

eventualmente designado por el Colegio de Arquitectos; Fiscal del Tribunal de Etica del Colegio de Arquitectos; SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI (International Real Estate Institute); Integrante de las Comisiones de Título Profesional de las Escuelas de

Arquitectura de las Universidades de Chile, de Las Américas y Tecnológica Metropolitana; Coordinador docente y profesor de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado

de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile; Profesor invitado por la Universidad Politécnica de Cataluña en inauguración del Doctorado Internacional de

Valuación Inmobiliaria; Profesor invitado por la Universidad Nacional de Medellín para dictar un Seminario Post-Titulo en Valuación Inmobiliaria (Colombia); Autor responsable técnico del

texto del Manual de Tasaciones del MINVU; Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la Universidad de Chile, de la Universidad de Las Américas, y de la

Universidad Tecnológica Metropolitana; Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las Américas; Profesor de

Gestión Inmobiliaria de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Tecnológica Metropolitana; Profesor de capacitación de Cursos de Tasación para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de Corredores de Propiedades; Profesor de Construcción II de la Escuela de Arquitectura de la Universidad

de Chile; Profesor del Taller de Evaluación de Proyectos Inmobiliarios de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración de la Universidad de las Américas; Inscripción Vigente Rol Nº 1344 en el Registro Nacional de Consultores del MINVU; Presidente de la Compañía de

Tasaciones Arenas y Cayo S.A.; socio principal de A.A. & A.A. Alberto Arenas y Arquitectos Asociados; Director Ejecutivo de Organización de Capacitación CAADEM Ltda.; ex-

Vicepresidente del Colegio de Arquitectos de Chile; ex-Presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH); Past-Presidente y actual Vicepresidente de la

Asociación de Peritos Judiciales de Chile; Actuar Director y Secretario Técnico designado por la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile para perfeccionar la Norma Nacional de

Valoración Inmobiliaria; participación en Congresos de valuadores en Chile (Tomé, Panquehue, Santiago, Viña del Mar) y en el extranjero (Tarragona, España; Isla de Margarita, Venezuela; Buenos Aires, Argentina; Quito, Ecuador; Ciudad de Panamá, Panamá; San José, Costa Rica; Brasilia, Brasil; Lima, Perú; Montevideo, Uruguay; Miami, EEUU; Madrid, España;

Monterrey, México; Cartagena de Indias, Colombia).

PRESENTACION DEL PROFESOR

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CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOSINTRODUCCIÓN AL CURSO• IMPORTANCIA DE LA TASACIÓN:

• GLOBALIZACIÓN• LIBRE MERCADO• OFERTA – DEMANDA• INCERTIDUMBRE• ACERCAMIENTO A LA CERTEZA• VALOR RESPALDADO Y FUNDAMENTADO• TOMA DE DECISIONES. • NORMAS (IVSC 9ª VERSIÓN 2011; EUROPEA 6ª EDICIÓN 2009)• ASOCIACIÓN DE ESPECIALISTAS (ASATCH, SAVAC, CIEA,

UPAV)• CURSOS, DIPLOMAS, MAGISTERES Y DOCTORADOS• ESPERTIZAJE• CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS

• OBJETIVOS• METODOLOGIA• CONTENIDOS

4 4

PERFIL DEL CONOCIMIENTO BASICO DEL PERFIL DEL CONOCIMIENTO BASICO DEL VALUADORVALUADOR

Ciencias Tecnológicas

Ciencias Legales

Ciencias Económicas

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PROGRAMA CALENDARIO DE CLASES 06/08/14 INTRODUCCIÓN AL CURSO. INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN.

13/08/14 METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN 1.

20/08/14 METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN 2.

27/08/14 LEGISLACIÓN INMOBILIARIA 1

03/09/14 LEGISLACIÓN INMOBILIARIA 2

10/09/14 MERCADO INMOBILIARIO 1.

24/09/14 MERCADO INMOBILIARIO 2

01/10/14 ENFOQUE POR COMPARACIÓN DE MERCADO 1

08/10/14 ENFOQUE POR COMPARACIÓN DE MERCADO 2

15/10/14 PRUEBA Nº 3

22/10/14 ENFOQUE POR RENTABILIDAD

29/10/14 ENFOQUE POR RESIDUAL DINÁMICO 1

05/11/14 ENFOQUE POR RESIDUAL DINÁMICO 2

12/11/14 ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN 1.

19/11/14 ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICIÓN 2.

26/11//14 CLASE DE SÍNTESIS

03/12/14 PRUEBA Nº 4

10/12/14 TERMINO DE CLASES

17/12/14 EXAMEN

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1. PROGRAMA 1.1. OBJETIVOS GENERALES REVISIÓN GENERAL DE LAS METODOLOGÍAS TRADICIONALES DE VALORACIÓN DE INMUEBLES URBANOS ASÍ COMO LAS TÉCNICAS DE APOYO TENDIENTES A LA FORMULACIÓN FUNDAMENTADA CONCEPTUAL Y TÉCNICAMENTE DE LOS INFORMES A FIN DE COLABORAR EN LA EFICIENTE FORMACIÓN DEL FUTURO ARQUITECTO (LEY Nº 7411)

2. EVALUACIONES 2 PRUEBAS Y EJERCICIOS

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INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN. ASPECTOS TÉCNICOS

1. GENERALIDADES

2. AREAS DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

3. METODOLOGIA DE LA TASACIÓN

4. NORMAS INTERNACIONALES (IVS. IFRS)

5. CODIGO DE CONDUCTA

6. INFORMACION PARA LA TASACION

7. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA

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1. GENERALIDADES

1.1. CICLO: CAPACITACION – GREMIALIDAD - CERTIFICACIÓN

CAPACITACION : INSTITUCIONES FORMADORAS

GREMIALIDAD : ASOCIACIONES O COLEGIOS (CODIGOS DE ETICA, REGISTRO NACIONAL POR ESPECIALIDADES)

CERTIFICACIÓN : ORGANISMO EXAMINADOR

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1.2. FORMACIÓN DEL TASADOR INMOBILIARIO

• PRE-GRADO• POST-GRADO: CURSOS, MAGÍSTERES, DOCTORADOS.• ESPECIALIDAD Y EXPERTIZAJE.• EDUCACIÓN CONTÍNUA• NORMAS INTERNACIONALES EN TASACIÓN.

1.3. LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

• LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO• CONCEPTO DE IDONEIDAD PROFESIONAL.• REGISTROS Y CONTRATACIONES• LA SITUACIÓN DEL CORREDOR DE PROPIEDADES.

1.4. PROFESIONALES IDONEOS PARA LA TASACIÓN DE INMUEBLES

• ARQUITECTOS, INGENIEROS CIVILES, INGENIEROS COMERCIALES, CONSTRUCTORES CIVILES, INGENIEROS AGRÓNOMOS Y AGRÍCOLAS, INGENIEROS EN MINAS, INGENIEROS FORESTALES.

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2. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL

EMPRESAS PÚBLICAS O PRIVADAS QUE REQUIEREN DE PROFESIONALES IDÓNEOS EN MATERIAS DE VALORACIÓN SON:

EMPRESAS PUBLICAS• SII• MINVU SERVIU• MOP: DEPARTAMENTO DE EXPROPIACIONES Y UNIDAD DE

CONCESIONES• MINISTERIO DE BIENES NACIONALES• MUNICIPALIDADES• CORPORACIÓN NACIONAL DE DESARROLLO INDÍGENA

(CONADI)• TRIBUNALES DE JUSTICIA: CORTES DE APELACIONES,

JUZGADOS CIVILES Y DEL CRIMEN

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EMPRESAS PARTICULARES:

• BANCOS Y FINANCIERAS

• COMPAÑIAS DE SEGUROS

• EMPRESA DE SERVICIOS (AGUA POTABLE, ALCANTARILLADO, ELECTRICIDAD, GAS Y TELEFÓNICAS)

• ESTUDIOS JURÍDICOS

• EMPRESAS CONSTRUCTORAS Y/O INMOBILIARIAS

• CORREDORES DE PROPIEDADES

• EMPRESAS DE TASACION

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3. TIPOLOGÍAS DE TASACIÓN

• TANGIBLES E INTANGIBLES

• TANGIBLES: MUEBLES E INMUEBLES

• INMUEBLES:

SEGÚN OBJETIVOS :TRIBUTARIA: MACRO; NO TRIBUTARIA: MICRO

SEGÚN DESTINOS :AGRÍCOLA, FORESTAL, MINERA, PORTUARIA, URBANA, ESPECIALES (PATRIMONIO, MEDIO AMBIENTE)

SEGÚN PROCEDIMIENTOS : PERICIAL O NO PERICIAL; JUDICIAL O NO JUDICIAL

SEGÚN METODOLOGÍAS : POR COMPARACIÓN DE MERCADO; POR DETERMINACIÓN DE RENTABILIDAD; POR COSTO DE REPOSICIÓN

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4. EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD DEL ACTO DE TASAR

SINGULARIDAD DE CADA INMUEBLE.

PARTICIPACIÓN DE GRAN CANTIDAD DE CONSIDERANDOS: EXÓGENOS ENDOGENOS

CONSIDERANDOS CON CARACTERÍSTICAS VARIABLES EN ELTIEMPO

LA VARIABILIDAD DE LA TEMPORALIDAD EN EL VALOR LA VARIABILIDAD DE LA ESPACIALIDAD EN EL VALOR.

DIFICULTADES EN LA CAPTACIÓN DE REFERENCIAS SUFICIENTES EN

CANTIDAD Y CALIDAD DE SIMILITUD

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3.2. EXPRESIÓN DE LA COMPLEJIDAD

APRECIACIÓN

TASACIÓN

VALORACIÓN (1)

PERICIA VALUATIVA(2)

(1) DEBE CONSIDERAR DISPOSICIONES LEGALES O REGLAMENTARIAS TALES COMO: LEY DE EXPROPIACIONES, NIIF, LEY ELECTRICA, MANUAL DE TASACIONES DEL MINVU, RESOLUCIONES DEL SII, ETC.

(2) DEBE CONSIDERAR DISPOSICIONES DEL CODIGO CIVIL O PENAL.

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5. LO SUBJETIVO – LO OBJETIVO

* METODOLOGÍA CON PROCEDIMIENTOS OBJETIVOS.

* CONSTRUCCIÓN DE FRANJA DE VALORES (VARIANZA).

* VARIABILIDAD FINAL SUBJETIVA

6. TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA

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7. LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES* NORMA INTERNACIONAL Y TASACIÓN “COMERCIAL”* LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES

VALOR : CONCEPTO ASOCIADO AL INTERÉS QUE PROVOCA EL INMUEBLE DEDUCIDO DE REFERENCIAS SIMILARES Y SUSTITUTIVAS DE UNA ESTADÍSTICA SISTEMATIZADA DE INFORMACION DE MERCADO INMOBILIARIO DE OPERACIONES DE COMPRAVENTAS. TASACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES SIMILARES

COSTO : CONCEPTO ASOCIADO AL MONTO DE LO QUE VALE LA REPOSICIÓN FÍSICA DE LO CONSTRUIDO DEDUCIDO DEL ANALISIS DE ESTADISTICA SISTEMATIZADA DE REFERENCIAS SIMILARES Y SUSTITUIVAS DE OFERTAS DE PROPUESTAS PUBLICAS O PRIVADAS (CUBICACIÓN-PRESUPUESTADA-SISTEMATIZADA). TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN

RENTA : CONCEPTO ASOCIADO A LA RELACION ENTRE EL USUFRUCTO QUE GENERA EL INMUEBLE AL SER UTILIZADO POR TERCEROS Y UNA DETERMINADA TASA DE DESCUENTO INMOBILIARIA QUE PERMITA OBTENER EL VALOR DEL INMUEBLE, RECURRIENDOSE A INFORMACION ESTADISTICA SISTEMATIZADA DE MERCADO INMOBILIARIO DE OPERACIONES DE ARRIENDOS Y DEDUCIENDOSE TASAS TANGIBLES DE MERCADO. TASACIÓN POR RENTABILIDAD.

PRECIO : CONCEPTO ASOCIADO A LA CANTIDAD FINAL CONVENIDA EN OPERACIÓN DE NEGOCIACIÓN.

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8. METODOLOGIA DE TASACION

• ENFOQUE COMPARATIVO O DE VALOR DE MERCADO • ENFOQUE DE VALOR DE RENTA O DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA

• ENFOQUE DE VALOR RESIDUAL DINÁMICO

• ENFOQUE DEL COSTO DE REPOSICIÓN

LA SIMPLE FORMULA

Ti = p x q

p = Precio unitario de inmuebles similaresq = Magnitud de superficie

Ti = $ x m² m²

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9. NORMAS INTERNACIONALES

9.1. NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIÓN. 9ª EDICIÓN 2011.• CONCEPTOS FUNDAMENTALES EN RELACION CON LOS PRINCIPIOS DE

VALUACION GENERALMENTE ACEPTADOS

• VALOR DE MERCADOLA CUANTIA ESTIMADA POR LA QUE UN BIEN PODRIA INTERCAMBIARSE EN LA FECHA DE VALUACION, ENTRE UN COMPRADOR DISPUESTO A COMPRAR Y UN VENDEDOR DISPUESTO A VENDER, EN UNA TRANSACCION LIBRE TRAS UNA COMERCIALIZACION ADECUADA, EN LA QUE LAS PARTES HAYAN ACTUADO CON LA INFORMACION SUFICIENTE, DE MANERA PRUDENTE Y SIN COACCION

• MAYOR Y MEJOR USOEL USO MAS PROBABLE DE UN BIEN, FISICAMENTE POSIBLE, JUSTIFICADO ADECUADAMENTE, PERMITIDO JURIDICAMENTE, FINANCIERAMENTE VIABLE Y QUE DA COMO RESULTADO EL MAYOR VALOR DEL BIEN VALORADO

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10. NORMAS INTERNACIONALES PARA INFORMES FINANCIEROS Y CONTABLES NIIF (IFRS)

• LA VALORACIÓN A VALOR JUSTO DE ACTIVOS FIJOS (TERRENOS, EDIFICIOS, PLANTA, EQUIPOS, MAQUINARIAS) Y LOS PROYECTOS DE INVERSIÓN

• DECISION DEL MANDANTE:• EL METODO DE COSTO HISTORICO• EL METODO DE VALOR RAZONABLE (FAIR VALUER) O

REVALORAZACION

• CLASIFICACION DE LOS ACTIVOS FIJOS• TANGIBLES• INTANGIBLES

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11. CODIGO DE CONDUCTA. ÉTICA Y TASACIÓN

• INTEGRIDADINTEGRIDAD

• CONFLICTO DE INTERESESCONFLICTO DE INTERESES

• CONFIDENCIALIDADCONFIDENCIALIDAD

• IMPARCIALIDAD.IMPARCIALIDAD.

• COMPETENCIACOMPETENCIA

• REVELACIÓN DE INFORMACIÓNREVELACIÓN DE INFORMACIÓN

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12. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA LA TASACIÓN

• DIRECCIONES DE OBRAS MUNICIPALES

• SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS

• CONSERVADORES DE BIENES RAICES

• PAGINAS WEB (PORTALES INMOBILIARIOS)

• PRENSA Y BOLETINES ESPECIALIZADOS

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13. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADAAPUNTES Y SEMINARIOS

Tasación HipotecariaPedro González NebredaApuntes curso de perfeccionamiento, Colegio de Arquitectos de Chile, A.G. 1998Tasaciones de Inmuebles UrbanosAlberto Arenas Pizarro y otrosApuntes para el Diplomado en Tasaciones de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura y Urbanismo,

Universidad de Chile, 1998Valuación Inmobiliaria (Nivel I-II-III) (*)Sociedades de Arquitectos Valuadores, SAVAC.México D.F., 1992La Estructura de Precios del Suelo UrbanoAlberto Hardessen, Jaime Matas, Andrés NecocheaServicio de Impues tos Inter nos, Departamento de Avaluaciones, Santiago, 1987La Tasación Urbana.Alberto Arenas Pizarro y otrosApuntes para el curso "Formación de Tasadores de Bienes Inmobiliarios".C.P.C., Santiago, 1985.Tasación Problemática Arquitectónica, Formulación de una MetodologíaAlejandro Abarzúa LeivaSeminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1981Economía y Análisis Urbano – La Teoría Económica del Suelo de Uso residencialCosta S., Luis y Echegaray U., DomingoMemoria de Título, Escuela de Economía, Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas, U. de Chile, Stgo.,

1974II Curso de Tasación. SOTAVE ()Mario Eduardo Chandías.Sociedad de Tasadores de Venezuela, Caracas, 1972La Tasación como, una Problemática a Nivel del Arquitecto.José A. Urbina Ferlissi.Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1967

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LIBROS

Normas Europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmueblesPeter ChampnessConsejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, CSCAEAsociación Profesional de Sociedades de Valoración de España, ATASAMadrid, España, 1998Tasaciones de Bienes Raíces UrbanosFrancisco Veyl OñatEd. Mar del Plata, Santiago, 1998Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Teóricos y Manual Práctico Antonio Llano ElcidEdiciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, España, 3° edición 1997Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y RuralArtemio Daniel AguiarEd. Juris, Rosario, Argentina, 1997Gestión Urbanística (*)Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.Universidad Politécnica de Cataluña.España, Barcelona 1995 - 1996Valorizaciones Hipotecarias (*)Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.Universidad Politécnica de Cataluña.España, Barcelona 1995Manual Práctico de Valorizaciones HipotecariasLuis. J. Silva MartínezEd. Munilla-Lería, Madrid, España, Diciembre 1995Precio Medio del M² de las Viviendas (*)Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio AmbienteEspaña, 1987 - 1995

24

LIBROS

Suelo y Precio de la Vivienda (*)Consejo Económico y SocialEspaña, Madrid, 1995Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (*)Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.Universidad Politécnica de Cataluña.España, Barcelona 1994Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras.OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE ESPAÑADocumento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*)Santiago Fernández PirlaEspaña, Madrid, 1993Expropiación Forzosa (*)Francisco Pera VerdaguerEspaña, Barcelona, Enero 1992Manual del TasadorEduardo MagnouEd. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992Manual de Valorizaciones UrbanasJoseph Roca CladeraEditorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1989Manual de Tasaciones para el Subsidio HabitacionalMINVU, 1987Introduction to Computer Assisted ValuationWoolery A. y Shea S.Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y RuralesDante Guerrero.ED. Algina. Buenos Aires 1984

25

LIBROS

538 Términos Económicos de Uso HabitualFundación BHC para el DesarrolloEditorial Universitaria, 1982Mercado de Tierras Area Metropolitana de SantiagoInstituto de Planificación del Desarrollo Urbano, U. CatólicaMINVU, Monografías N° 164, 165, 177, 178, 1981La Tasación de la Propiedad.Adlai Arnold México, 1970Procedimientos de Valuación UrbanaW. GeisseBanco del Estado de Chile, 1965El Libro de las Tasaciones de Pueblos de la Nueva España. Siglo XVI (*).Archivo ComercialMéxico, 1952Introducción a la Estadística.A. Rickmers y H. Tedd.CECSA. España 1952.Tratado de TasaciónStanley Mc. Michael Buenos Aires - Argentina. 1949.Los bienes inmuebles (*)Jesús Moral González.Ariel Economía, Barcelona - España.Valorización Económica de la Calidad Ambiental (*)Diego Azqueta Oyarzún.Mc. Graw-Hill, Madrid España.

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LIBROS

Suelo y Precio de la Vivienda (*)Consejo Económico y SocialEspaña, Madrid, 1995Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (*)Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.Universidad Politécnica de Cataluña.España, Barcelona 1994Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras.OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE ESPAÑADocumento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*)Santiago Fernández PirlaEspaña, Madrid, 1993Expropiación Forzosa (*)Francisco Pera VerdaguerEspaña, Barcelona, Enero 1992Manual del TasadorEduardo MagnouEd. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992Manual de Valorizaciones UrbanasJoseph Roca CladeraEditorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1989Manual de Tasaciones para el Subsidio HabitacionalMINVU, 1987Introduction to Computer Assisted ValuationWoolery A. y Shea S.Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y RuralesDante Guerrero.ED. Algina. Buenos Aires 1984

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8. BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA EN BIBLIOTECA FAUI. TASACIONES INMOBILIARIAS

a) Apuntes profesor (últimas actualizaciones):

1. Título: Curso peritaje y tasación de áreas afectas a expropiación, 6 de julio-14 de octubre 1998 / dirigido por Alberto Arenas P. - Datos de publicación: Santiago, Chile : Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura

y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construcción, 1998 - Tipo de documento: LIBROS UCH - Notas: Incluye anexo con antecedentes complementarios - Materia: Tasación--Chile

Valoración de bienes raíces Expropiación--chile Perfeccionamiento curricular Librarq

2. Título: Curso tasación asistida por computador, 19 de octubre al 16 de diciembre 1998 /

dirigido por Alberto Arenas - Datos de publicación: Santiago, Chile: Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura

y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construcción 1998 - Tipo de documento: LIBROS UCH - Contenidos: v.1 Apuntes -- v.2 Apuntes complementarios y transparencias -- v.3

Apuntes complementarios uso de las herramientas de Microsoft Excel

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3. Título: Diploma en tasación de inmuebles urbanos: 10a versión Apuntes Complementarios, 27 de marzo - 26 de junio del 2000 / dirigido por Alberto Arenas P. - Datos de publicación: Santiago, Chile : Universidad de Chile. Facultad de Arquitectura

y Urbanismo. Departamento Ciencias de la Construcción, 2000

4. Título: Diploma en gestión inmobiliaria : curso de perfeccionamiento de post-titulo : apuntes / dirigido por Alberto Arenas P - Tipo de documento: LIBROS UCH - Contenido: v.1 Economi �a Urbana / Pablo Trivelli -- Principios de micro y macro

economi �a / Francisco Castan eda -- Legislacio �n Inmobiliaria / Ricardo Ferrada -- Especificidad de la materialidad del proyecto / Morris Testa -- v.2 Mega proyecto inmobiliario e impacto ambiental / J. Eduardo Figueroa -- Programacio�n de la gestio�n / Luz Go�mez -- Evaluacio�n de Proyectos / Marcelo Silva -- Financiamiento Inmobiliario / Alfedo Avalos -- Tributacio�n Inmobiliaria / Juan Aguilar -- Mercado Inmobiliario / Roger Debarbieri.

- Materia: Inversiones en bienes rai �ces Mercado de la vivienda--Chile BIENES RAICES--CHILE PERFECCIONAMIENTO CURRICULAR Librarq

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b) Otras publicaciones referidas a tasaciones disponibles en la biblioteca:

1. Título: Avalu �os fiscales de inmuebles no agri �colas y su cata �stro fi �sico y legal en la comuna de Vitacura / Mari �a Cecilia Rojas Besoain ; profesor gui �a: Alberto Arenas Pizarro. (2009) - Datos de publicación: Santiago, 2009 - Notas: Incluye anexo. Sobre el ti �tulo: Universidad de Chile, Facultad de Arquitectura y

Urbanismo, Departamento de Ciencias de la Construccio �n. Bibliografi �a: h. 70-71 - Tesis: Informe de práctica profesional (arquitecto)--Universidad de Chile, 2009

2. Título: El catastro urbano de Santiago : ori �genes, desarrollo y aplicaciones / Ilustre Municipalidad de Santiago, Direccio �n de Obras Municipales. (2008) - Datos de publicación: Santiago : Ilustre Municipalidad de Santiago, 2008. - Materia : Planificación urbana--Chile--Santiago. - Autores: Municipalidad de Santiago (Chile). Dirección de Obras ---Municipales.

Departamento de Planificación y Estudio. Subseccio �n Tasaciones y Catastro. 3. Título: Incorporación de la evaluación de riesgo ecológico en el sistema de evaluacio �n de

impacto ambiental para ecosistemas acua �ticos en Chile (2003) - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Autores: Mati �as Medina, Francisco Encina Montoya - Materia: Tasación del riesgo ecológico

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4. Título: Apuntes de Tasaciones (Actualización apuntes 2002) - Otra variación del título : Valor de mercado de los departamentos en el gran Santiago:

una estimación hedónica. - Datos de publicación : Santiago, 2002 - Contenido : Valor de mercado de los departamentos en el gran Santiago: una

estimación hedónica - Materia: Mercado de la vivienda--Chile--Santiago. - Autores: Eugenio Figueroa B., George Lever D.

5. Título: The use of historical data in natural hazard assessments / edited by Thomas Glade,

Paola Albini, Fe �lix France �s (2001) - Datos de publicación: Dordrecht ; Boston : Kluwer Academic Publishers, 2001 - Tipo de documento: Libros - Notas: Incluye bibliografía - Autores: Glade, Thomas, ed. , Albini, Paola, ed. France �s, Fe �lix, ed. - Materia: Desastres naturales.

Medio ambiente. Tasacio �n del riesgo.

6. Título: Desarrollo y perspectivas del mercado inmobiliario en el gran Santiago y en las

principales regiones (1998) - Autores: Gemines consultores - Datos publicación: Santiago, Chile : Gemines Consultores, 1998

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7. Título: IX Bienal de arquitectura : medio ambiente y tasacio �n / Colegio de Arquitectos de Chile (1993) - Autor de conferencia: IX Bienal de arquitectura : medio ambiente y tasacio�n / Colegio

de Arquitectos de Chile - Datos publicación: Santiago, Chile : Colegio de Arquitectos de Chile A.G., 1993. - Tipo de documentos: Libros - Contenido: Contenido : Aspectos de la relacio�n que ejercen entre si la ecologia y la

arquitectura / Luz Araya Elizalde -- Tasacio�n y defensa del medio ambiente / Carlos Albrecht V. -- Influencia del medio ambiente en la tascacio�n de inmuebles urbanos / Alberto Arenas Pizarro.

- Materia: Medio ambiente TASACION. - Otros autores personales: Araya Elizalde, Luz.

Albrecht V., Carlos. Arenas Pizarro, Alberto, 1935-

- Otros autores corporativos: Colegio de arquitectos de Chile. 8. Título: Determinantes del precio de mercado de los terrenos en el área urbana de Santiago

(1992) - Otra variación del título: Apuntes de tasaciones - Materia: Negocios en bienes raíces / Economía Urbana - Autores: Eugenio Figueroa B. y George Lever D.

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9. Título: Gestio �n de proyectos / Ricardo Poblete Vergara ; profesor gui �a Mario Alcalde G (1991) - Autor: Ricardo Poblete Vergara - Materia: Bienes rai �ces

Tasacio�n--Chile - Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile

10. Título: Informe estadístico trimestral (1990)

- Otra variación del título: [Boletin ACOP] Ana�lisis de la oferta de casas y departamentos. Ana�lisis de la oferta de oficinas. locales y boxes. Ana�lisis de la oferta de sitios.

- Datos de publicación: Santiago, ACOP - Tipo de documento: Revistas - Contenidos: Tomo 1 Ana�lisis de la oferta de casas y departamentos -- Tomo 2 Ana�lisis

de la oferta de oficinas, locales y boxes -- Tomo 3 Ana�lisis de la oferta de sitios. - Autor: Ricardo Poblete Vergara - Materia: TASACION--CHILE--PUBLICACIONES PERIODICAS.VALORACION DE

BIENES RAICES--CHILE--PUBLICACIONES PERIODICAS. - Otros autores corporativos: Asociacio�n de Corredores de Propiedades y Promotores de

la Construccio�n (Chile) 11. Título: Manual de tasaciones para el subsidio habitacional (1987)

- Datos de publicación : Santiago, División técnica de estudio y fomento habitacional . - Autores: Chile, ministerio de vivienda y urbanismo.

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12. Título: Manual de tasaciones: propiedades urbanas y rurales (1984) - Datos de publicación: Buenos Aires : Alsina, 1984 - Materia: VALORACION DE BIENES RAICES--MANUALES.

TASACION--MANUALES. - Autor: Dante guerrero

13. Título: Tasacio �n problema �tica arquitecto �nica formulacio �n de una metodologi �a / Alejandro

Abarzu �a Leiva ; prof. gui �a Alfredo LLan �a M. (1981) - Datos de publicación: Santiago, 1981 - Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile - Autor: Alejandro Abarzu �a Leiva

14. Título: Principios generales de la tasacio �n urbana / Juan Carlos Veloso Zalazar, Guillermo

Hevia Herna �ndez ; prof. gui �a Juan Rojas Polloni (1974) - Datos de publicación: Santiago, 1974 - Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile - Otros Autores personales: Hevia Herna�ndez, Guillermo, 1949-

Rojas Polloni, Juan, prof. gui �a 15. Título: La tasación de la propiedad (1970)

- Datos de publicación: Me�xico : Centro Regional de Ayuda Te�cnica, 1970. - Tipo de documento: Libro - Autor personal: Arnold, Adlai.

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16. Título: La tasacio �n como una problema �tica a nivel del arquitecto / Jose � A. Urbina Ferlissi ; prof. gui �a Eduardo Jedlicki Swiderski (1967) - Datos de publicación: Santiago, 1967 - Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile - Autor personal: / Jose� A. Urbina Ferlissi

17. Título: Normas generales para la tasación (1939)

- Datos de publicación: Santiago, 1967 - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Materia: Tasación

18. Título: ¿A que debe corresponder la plus valía del suelo? (1936)

- Autor: Silva, Jorge Gustavo, 1881-1967. - Datos de publicación: Santiago, 1967 - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Materia: Tasación Suelo

19. Título: Tasaciones de bienes raíces urbanos - Datos de publicación: Santiago : Ediciones Mar del Plata, [199-] - Materia: TASACION.

Bienes raíces VALORACION DE BIENES RAICES.

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20. Título: Gestion inmobiliaria para un conjunto de departamentos en La Florida / Juan A. Alvarez T., Cesar A. Lagos C. ; prof. gui �a Sergio Go �mez del Canto. - Datos de publicación: Santiago : [199-] - Tesis: Seminario (arquitecto), Universidad de Chile - Materia: EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS--CHILE--LA FLORIDA SANTIAGO .

PROYECTOS DE VIVIENDAS--CHILE--LA FLORIDA SANTIAGO. Tasacio�n—Chile. BIENES RAICES--CHILE.

- Otros autores personales: Go�mez del Canto, Sergio, prof. gui �a. Lagos, Cesar A.

21. Título: Mercado de suelo - Datos de publicación: Santiago : [199-] - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Materia: SUELO

TASACION CONCEPCION

- En: Boleti �n mercado de suelo urbano en el gran concepcio�n , no. 14 1993. En-Mar., p.No. dedicado.

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22. Título: El subsuelo urbanísticos - Autor personal: Roca Cladera, Josep - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Materia: TASACION

VALORACION INMOBILIARIA TASACION URBANA GESTION URBANA SUELO URBANO SUELOS VALORACION DE BIENES RAICES ORDENACION TERRITORIAL ESPAN A

- En: Ciudad y territorio: estudios territoriales Vol. XXVIII , no. 109 1996. oton o, p.No.dedicado

23. Título: El negocio inmobiliario: formulacio �n teo �rica hacia el justo precio: 1Œ parte

- Autor personal: Roca Cladera, Josep - Tipo de documento: ARTICULO REVISTA AQ06 - Materia: TASACION

INMOBILIARIAS - En: Ondac , no. 150 1993. Marzo, p.14-16

LEGALIDAD INMOBILIARIA

Maet: Diosa de la Verdad y de la Justicia

ALBERTO ARENAS PIZARRO - ARQUITECTO - LEGALIDAD INMOBILIARIA


LEGALIDAD INMOBILIARIA•CONSTITUCION POLITICA DEL ESTADO

•LEYES

• LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION

• LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

• LEY DE EXPROPIACIONES

• LEY DE ARRIENDO

•ORDENANZAS

• ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION

• ORDENANZAS LOCALES COMUNALES

•REGLAMENTOS DE SERVICIOS

• PUBLICOS

• DOMICILIARIOS

•NORMAS INN

• LAS RELATIVAS A CONSTRTRUCCION Y EDIFICACION

• NACIONALES E INTERNACIONALES DE TASACION

•DOMINIO (Uso, Goce, Disposición)

Uso : Modo determinado de obrar que tiene alguien o algo, acción y efecto de usar. Goce : Poseer algo útil y disfrutarlo

Disposición : Medio que se emplea para ejecutar un propósito, voluntad

•USUFRUCTOEl usufructo es un derecho real de goce o disfrute de un inmueble ajeno. La propiedad del inmueble sigue siendo del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento.

•CONCESIÓNAcción de conceder o dar una cosa a una persona quien tiene autoridad o poder para ello, especialmente un favor o permiso. Acción de otorgar algo que se desea por un tercero.

•NUDA PROPIEDAD

Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sólo y únicamente propietario, teniendo el dominio sobre el inmueble, pero no ostentando la posesión por

haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

CONCEPTOS LEGALES RELACIONADOS CON LA VALORACION

•PROPIEDAD PRIVADA

•DOMINIO NACIONAL DE USO PUBLICO

•PROPIEDAD EN REGIMEN DE COPROPIEDAD (PROPIEDAD + CUOTAS PROPORCIONALES)

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.

•PROPIEDAD EN COMUNIDAD (DERECHOS)Propiedad que, no siendo privativamente de ninguno, pertenece o se extiende a varias personas

•EXPROPIACIÓN

La expropiación consiste en la extinción definitiva del derecho de dominio. En otras palabras es un procedimiento administrativo por el cual el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la transferencia del bien de un particular, entregando a éste, a cambio, la respectiva

indemnización.

•AFECCIÓN A UTILIDAD PÚBLICA

Cuando un bien está "afecto a utilidad pública" significa que está proyectada su expropiación, con los requerimientos que la ley establece para dicho procedimiento.Un bien recibe esa calificación cuando una autoridad competente planea o estudia una posible expropiación y establece qué bienes o qué parte de ellos podrían ser requeridos para llevarla a cabo. Pueden solicitarle su casa, pero también el antejardín o incluso un costado de su vivienda. Para que la afectación a utilidad pública sea efectiva, el plan regulador debe publicarse en el Diario Oficial y también en un diario de circulación nacional en un plazo de cinco días desde su entrada en vigencia.Sin embargo, es importante tener presente que el estar "afecto a utilidad pública" no siempre significa una expropiación de hecho. Las municipalidades muchas veces proyectan una expropiación y después no la llevan a cabo porque no tienen fondos para cubrir las

indemnizaciones correspondientes

•SERVIDUMBRES

DE TRANSITO

DE VISTA

DE SERVICIOS

LINEA DE LA LEGALIDAD

A. P .M

ANTEPROYECTO PROYECTO

P.E

OBRA

R.F

R.A.C.I

AMPLIACIONESREMODELACIONESCAMBIO DE DESTINODEMOLICIONESVIDA ÚTIL

• INFORMACIÓN PREVIA MUNICIPAL

• PERMISO DE EDIFICACIÓN

• OBRA MENOR (<= 100M²)

• RECEPCIÓN FINAL

• RESOLUCIÓN DE ACOGIMIENTOA LEY DE COPROPIEDAD

• RECEPCIÓN MUNICIPAL DE ÁREAS PÚBLICAS

• REGULARIZACIONES (LEYES DEL MONO)

• AMPLIACIONES, REMODELACIONES, CAMBIOS DE DESTINO, DEMOLICIONES.

• SUPERFICIE EDIFICADA

• SUPERFICIE DE PRORRATEO (CUOTA PROPORCIONAL)

• ASIGNACIÓN DE USO Y GOCE EXCLUSIVO

•SUPERFICIE EDIFICADASUPERFICIE DE UNA CONSTRUCCION CALCULADA HORIZONTALMENTE POR PISOS, SIN INCLUIR LOS VACIOS, LOS DUCTOS VERTICALES Y LAS ESCALERAS DE EVACUACION, MEDIDA HASTA LA CARA EXTERIOR DE LOS MUROS PERIMETRALES

•SUPERFICIE DE PRORRATEO (CUOTA PROPORCIONAL)•SUPERFICIES DEL TERRENO

•SUPERFICIES COMUNES

•SUPERFICIE EDIFICADA DE USO COMÚN CALCULADA HASTA EL EJE DE LOS MUROS O LINEA QUE LA SEPARA DE LA SUPERFICIE ÚTIL

•MONTO DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

•SUPERFICIES POR ASIGNACIÓN DE USO Y GOCE EXCLUSIVO

•SUPERFICIE SERVIDA•SUPERFICIE ÚTIL QUE SE SIRVE DE LOS SISTEMAS DE EVACUACIÓN

•SUPERFICIE ÚTIL•SUMA DE LA SUPERFICIE DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN UN EDIFICIO, CALCULADA HASTA EL EJE DE LOS MUROS O LINEAS DIVISORIAS ENTRE ELLAS Y LA SUPERFICIE COMÚN

ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION

TITULO 1, CAPITULO 1, ART. 1.1.2

ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCION

TITULO 5, CAPITULO 1

MARCO LEGAL ARTICULO 5.1.11 Y 6.1.5. O.G.U.G. CIRCULAR ORD. 300

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

SUPERFICIES

55

ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACION

ALBERTO ARENAS PIZARROARQUITECTO


56

1. SINGULARIDAD DEL PRODUCTO INMOBILIARIO

2. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE

3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL

4. ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS SIMILARES

5. TASACIÓN

6. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSIÓN DEL INFORME (ANOMALÍAS)

7. DECLARACIÓN ÉTICA

8. ANEXOS

9. FECHA

ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACIONCAPITULOS Y SUBCAPITULOS

57

1. SINGULARIZACION DEL PRODUCTO• SINGULARIZACION GEOGRAFICA

• SINGULARIZACION LEGAL (DATOS DE INSCRIPCION EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES; FECHA, NUMERO, FOJA Y AÑO DE INSCRIPCION)

• SINGULARIZACION TRIBUTARIA (ROL DEL SII)

• SINGULARIZACION DE DESTINO (USO DETERMINADO POR EL SII)

OBJETO DE LA TASACION: GARANTIA HIPOTECARIA; PARTICION; DETERMINACION DE SEGURO; PERITAJE; OPERACIÓN DE COMPRA VENTA; JUICIO; ETC.

58

2. DESCRIPCION DEL SECTOR EN QUE ESTA EMPLAZADO EL INMUEBLE CONDICIÓN DE URBANO O NO URBANO. DESTINO INFRAESTRUCTURA URBANA EQUIPAMIENTO URBANO ACCESIBILIDAD VIAL AFECCIÓN A EXPROPIACIONES. PRESENCIA DE FACTORES SENSORIALES

OLFATIVOS AUDITIVOS VISUALES

AREAS AFECTAS A “NO EDIFICACIÓN” O “EDIFICACIÓN RESTRINGIDA” (ART. 2.1.17 DE LA O.G. DE U. Y C.).

MALA CALIDAD DEL SUELO: PRESENCIA DE TERRENOS DE RELLENOS, SALINOS, CON NAPAS FREÁTICAS, U OTRAS PERTURBACIONES (ART. 5.7.13 DE LA O.G. DE U. Y C).

TERRENOS INNUNDABLES O POTENCIALMENTE INUNDABLES. TERRENOS PROPENSOS A AVALANCHAS, RODADOS, ALUVIONES, EROSIONES

ACENTUADAS, ETC. ZONAS DE ACTIVIDAD VOLCÁNICA. ZONAS PRÓXIMAS A OBRAS DE INFRAESTRUCTURA (EMBALSES, ACUEDUCTOS,

OLEODUCTOS, GASODUCTOS, AEROPUERTOS, ETC). ZONAS PRÓXIMAS A ÁREAS DE ALTO RIESGO DE INCENDIO Y CONTAMINACIÓN

(BOSQUES, CEMENTERIOS, VERTEDEROS DE BASURA, RADIOACTIVIDAD, ALMACENAMIENTO DE EXPLOSIVOS Y PRODUCTOS INFLAMABLES, QUÍMICOS, TÓXICOS, ETC).

59

• EL TERRENO:

• SUPERFICIE (MAGNITUD EN M²)• FORMA• RELACIÓN FRENTE – FONDO• TOPOGRAFÍA• PRESENCIA DE CONSTRUCCIONES OBSOLETAS• SERVIDUMBRES:

• DE TRANSITO • DE SERVICIO:

• GASEODUCTO, OLEODUCTO, ETC.• TORRES DE ALTA TENSIÓN• OTRAS

• ACEQUIAS• FONDO DE QUEBRADA• PROFUNDIDAD DE NAPAS FREÁTICAS• AFECCIÓN A EXPROPIACIÓN• AFECCIÓN A UTILIDAD PUBLICA• COEFICIENTE DE CONSTRUCTIVIDAD

3. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE PROPIAMENTE TAL

60

• LO EDIFICADO:

* SUPERFICIE EDIFICADA (MAGNITUD EN M²)* SUPERFICIE DE PRORRATEO EN EL CASO DE ACOGIMIENTO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE COPROPIEDAD (ASIGNACIONES DE USO Y GOCE EXCLUSIVO, DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO DE

COPROPIEDAD, EX LEY 6071)* AFECTO A DECRETO DE DEMOLICIÓN* AFECTO A DECRETO DE INSALUBRIDAD* AFECTO A DECRETO DE MONUMENTO HISTÓRICO* CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES (TÍTULO 5; CAPÍTULO 3

ART. 5.3.1. Y 5.3.2. O.G. DE U. Y C).* RESOLUCION DE CATEGORIAS DE EDIFICACION* LEGALIDAD DE LO EDIFICADO* FECHA DE INICIO DE LA VIDA ÚTIL (RECEPCIÓN FINAL). EDAD REAL Y EDAD EFECTIVA.* AFECCION A EXPROPIACIÓN* AFECCION A UTILIDAD PÚBLICA

• LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS:

* ESPECIFICIDAD* MAGNITUD* CONSERVACION

61

4. ANALISIS DE MERCADO INMOBILIARIO DE PRODUCTOS SIMILARES

CAPTACION DE REFERENCIAS SIMILARES HOMOLOGACION DE REFERENCIAS DETERMINACION DEL VALOR DE TASACION

5. TASACION

APLICACIÓN DE SUPERFICIES A TASAR (M²) APLICACIÓN DEL VALOR UNITARIO A TASAR (UF/M²) TASACION DE INMUEBLES:

TERRENO ERIAZO TERRENO CON CONSTRUCCIONES

6. MARCO REFERENCIAL DE EXTENSION DEL INFORME (ANOMALIAS)

62

7. DECLARACION ETICA

INTEGRIDAD CONFLICTO DE INTERESES CONFIDENCIALIDAD IMPARCIALIDAD COMPETENCIA REVELACION DE INFORMACION

8. ANEXOS

FOTOGRAFIAS OTROS ANTECEDENTES

9. FECHAS

FECHA DE INSPECCION TECNICA FECHA DE ANALISIS DE MERCADO FECHA DEL INFORME

63UNIVERSIDAD DE CHILE -DIPLOMA DE TASACION INMOBILIARIA

CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

REVISION DE LAS CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

CARACTERISTICAS CUALITATIVAS: 1. MERCADO EN EXTENSIÓN DESARROLLO DE LA CIUDAD COMO “MANCHA DE ACEITE” QUE SE

ESPARCE. EDIFICACIÓN EN EXTENSIÓN (HASTA 2 PISOS) EDIFICACIÓN EN ALTURA MEDIA (HASTA 5 PISOS, SIN ASCENSOR) EDIFICACIÓN EN ALTURA (MÁS DE 5 PISOS CON ASCENSOR). CENSO 2002 (DATOS APROXIMADOS)

- EDIFICACIÓN EN EXTENSIÓN: 70% - EDIFICACIÓN EN ALTURA: 30%

2. MERCADO CONCENTRADO RELACIÓN DENSIDAD POBLACIONAL – PARQUE INMOBILIARIO. DESAFORTUNADA DISTRIBUCIÓN DE POBLACIÓN EN CHILE (EL 40,33%

VIVE EN LA REGION METROPOLITANA 5.729.977 HABITANTES) CENSO 2012 CANTIDAD DE VIVIENDAS (DATOS PRELIMINARES)

- REGIÓN XIII = 36,6% (MAS DE UN TERCIO DEL TOTAL) - REGION V = 12,28%; REGION VIII = 11,92% - TODO EL RESTO DE LAS REGIONES 39,20%

SIGUE

65

3. MERCADO DE “PROPIETARIOS”

CONCEPTO DE PROPIEDAD ENRAIZADO EN LA IDIOSINCRASIA NACIONAL. POLÍTICAS HABITACIONALES FAVORABLES A ESTE CONCEPTO. POLÍTICAMENTE, LA VIVIENDA DEBE SER ATENDIDA POR EL ESTADO

(LLEGÓ A SER DECLARADA UN DERECHO DE VIDA). ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRA (LEASING) SITUACIÓN DIFERENTE CON EL DESARROLLO INMOBILIARIO DE OTRAS

LATITUDES 4. MERCADO “VIVIENDISTA” DESARROLLO PERMANENTE DE POLÍTICAS HABITACIONALES CON

ACENTO EN LA VIVIENDA SIN NECESARIAMENTE CONSIDERAR SU EQUIPAMIENTO Y ENTORNO.

PRESUMIBLE CAMBIO AL RESPECTO

SIGUE

66

5. MERCADO IMPERFECTO

LA CIENCIA ECONOMICA ACTUA CON EL SUPUESTO DEL MERCADO PERFECTO.

IMPLICANCIAS DESEABLES DE QUE SEAN CUMPLIDAS EN LAS OPERACIONES DE TRANSFERENCIAS O DE ARRIENDO DEL MERCADO INMOBILIARIO: ALGUIEN DESEA COMPRAR PERO NO ESTÁ OBLIGADO A HACERLO. ALGUIEN DESEA VENDER PERO NO ESTÁ FORZADO A VENDER A

CUALQUIER PRECIO. LA ACTUACIÓN ES VOLUNTARIA, SIN ESTÍMULOS INDEBIDOS O

SITUACIONES ECONÓMICAS CRÍTICAS. LAS PARTES NO ESTÁN RELACIONADAS Y ACTÚAN

INDEPENDIENTEMENTE. AMBAS PARTES ESTÁN INFORMADAS Y DISPONEN DE UN TIEMPO

RAZONABLE PARA NEGOCIAR LA VENTA. LA PROPIEDAD SE EXPONE DURANTE UN PERIODO DE TIEMPO

RAZONABLE. NO SE TIENE EN CUENTA LAS POSIBLES OFERTAS ADICIONALES DE

UN COMPRADOR CON UN INTERÉS ESPECIAL.

67

CARACTERISTICAS CUANTITATIVAS: 1. INFORMACION DE MERCADO DE OFERTAS

OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO - COMPRAVENTA - ARRIENDO

CUANTITATIVAMENTE ABUNDANTE Y RÁPIDO DE OBTENER POCO CERTERO DADO EL DELTA DIFERENCIADOR CON EL

RESULTADO FINAL DE LAS TRANSACCIONES DE DEMANDA EFICIENTE, A VECES, EN ACLARACIÓN OPORTUNA DE INFORMACIÓN

COMPLETA

2. INFORMACION DE MERCADO DE DEMANDA

OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO - COMPRAVENTA

DIFÍCIL DE OBTENER. INFORMACIÓN COSTOSA Y DIFICULTOSA SE SUPONE ALTAMENTE CERTERO DIFÍCIL DE ACLARAR LA INFORMACIÓN INCOMPLETA

SIGUE

68

3. RAZON OFERTA – DEMANDA

VARIABLE PERMANENTEMENTE CARACTERÍSTICAS EN INMUEBLES NUEVOS CARACTERÍSTICAS EN INMUEBLES USADOS

4. VARIABLES DEL MERCADO INMOBILIARIO

ESPACIAL TEMPORAL

5. ADMINISTRACIÓN DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN PLANILLAS EXCEL DINAMICAS

SIGUE

69

6. PRINCIPALES OPERACIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO QUE REQUIEREN TASACION

COMPRAVENTAS ARRIENDOS ARRIENDOS CON PROMESA DE COMPRAVENTA (LEASING) PERMUTAS SINIESTRALIDADES CONTROVERSIAS DIVERSAS

SIGUE

70

7. PRODUCTOS INMOBILIARIOS :

CUANTITATIVAMENTE HABITUALES: - TERRENOS. ROLES DE PROPIEDAD - VIVIENDAS:

- CASAS (ROLES DE PROPIEDAD) - DEPARTAMENTOS (ROLES DE COPROPIEDAD)

- LOCALES COMERCIALES (ROLES DE PROPIEDAD Y DE COPROPIEDAD)

- OFICINAS (ROLES DE PROPIEDAD Y DE COPROPIEDAD) - BOXES DE APARCAMIENTO (ROLES DE COPROPIEDAD) - BODEGAS DE VENTA POR PISO (ROLES DE COPROPIEDAD)

CUANTITATIVAMENTE NO HABITUALES - TODO EL RESTO DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS NO MENCIONADOS:

COLEGIOS, HOTELES, INDUSTRIAS, ETC.

71

ENFOQUES

INFORMACION DE MERCADO PARA DETERMINACION DE VALORES UF/M², TASAS DE INTERES O DE DESCUENTO,

UF/HORA SERVICIOS

POR COMPARACION DE MERCADO COMPRAVENTAS (OFERTA Y DEMANDA)

POR RENTABILIDADARRIENDOS (SÓLO OFERTAS)- TASAS DE

DESCUENTO

POR COSTO DE REPOSICIONVALORES DE PROPUESTAS ADJUDICADAS

Y/U OFERTADAS DE CONSTRUCCION (SÓLO OFERTAS)

POR RENTABILIDAD DINAMICATODOS LOS ANTERIORES MAS: UF/HORA DE SERVICIOS PROFESIONALES, DE TASAS DE

INTERES, DE VELOCIDAD DE VENTAS

ENFOQUES DE TASACION E INFORMACION DE MERCADO

INMOBILIARIO

72

CAPTACIÓN DE DATOS QUE PERMITA HOMOLOGAR POR SIMILITUD SUSTITUTIVA (SS)

1. TIPOLOGÍA DE INMUEBLES.2. LOCALIZACIÓN EN LO POSIBLE UTILIZANDO SECTORES DEFINIDOS

EN PLANOS REGULADORES3. FECHA LO MÁS CERCANA AL ACTO VALORATIVO.4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Valores mínimos

SIGUE

73

SELECCIÓN POR SIMILITUD SUSTITUTIVA DE 5 REFERENCIAS:

SIMILARES EN CUANTO A:

1. TIPOLOGÍA CASAS (PAREADAS AISLADAS; CANTIDAD DE NIVELES; CANTIDAD

DE DORMITORIOS) DEPARTAMENTOS TERRENOS (TRAMOS DE SUPERFICIES; TOPOGRAFÍA) OFICINAS (PLANTAS LIBRES; DEPARTAMENTALIZACIONES) LOCALES COMERCIALES (LOCALIZACIÓN) BOX DE APARCAMIENTO (NIVEL; DISTANCIA AL ASCENSOR Y/O

ESCAPE) BODEGAS DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA (TAMAÑO)

TIPOLOGÍAS CON CARACTERÍSTICAS SIMILARES DE SUPERFICIE, PROGRAMA, ADOSAMIENTO, NUMERO DE PISOS, ETC.

2. SECTOR SIMILAR ÁREA DEL PLAN REGULADOR PARECIDA ÁREA DEL PLAN REGULADOR SIGUE

74

3. ESCENARIO ECONÓMICO SIMILITUD DE FECHAS CON EL ACTO VALORATIVO

4. CARACTERÍSTICAS CUANTITATIVAS (EJEMPLOS)

• SUPERFICIE• CANTIDAD DE PISOS• CANTIDAD DE RECINTOS (DORMITORIOS, BAÑOS)• CONDICION DE AISLADA O PAREADA

CUALITATIVAS (EJEMPLOS)• ANTIGÜEDAD• CONSERVACIÓN• OTRAS CONNOTACIONES (EJEMPLOS):

– ACCESIBILIDAD– VISTAS– ORIENTACIÓN– OTROS (INCLUSO OBRAS COMPLEMENTARIAS

SINGULARES) SIGUE

75

SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION (1) CUANTITATIVA PARA INMUEBLES EDIFICADOS SEGUN

MUESTRAS DE MERCADO. HOMOLOGACION DE VALOR DE OFERTA DE MERCADO

(2) Para el caso específico de terrenos eriazos señalar la superficie del suelo ofertado.

UBICACIÓN Y FECHAS

REFERENCIAS

VALOR OFERTA

EN UF SUPERFICIE OFERTA M² EDIFICADOS (2) UF/M² EDIFICADOS

VALOR OFERTA

HOMOLOGADO UF

FUENTE DE INFORMACION

1 4.790,00 110,00 43,55 4.529,20

2 4.200,00 98,00 42,86 4.457,44

3 4.050,00 93,06 43,52 4.526,08

4 3.884,00 100,60 38,61 4.015,44

5 4.279,00 99,56 42,98 4.469,92

PROMEDIO MUESTRAS 4.240,60 100,24 42,30 4.399,62

CASO PROBLEMA 104,00

(1) Homólogo= gr. Homós = semejante

gr. Logos = razón

Homologación= Acción y efecto de homologar

SIGUE

76

SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE HOMOLOGACION) CUALITATIVA. HOMOLOGACION DEL VALOR DE OFERTA HOMOLOGADA (SE SUGIERE, POR EJEMPLO: BASE 1,00

“SIMILAR”; ; 1,01 “MEJOR”; 0,99 “PEOR”)

VALOR OFERTA HOMOLOGADO

UF

ANTIGÜEDAD CONSERVACION CONNOTACIONES

VALOR OFERTA HOMOLOGADO

BASE BASE BASE

1 4.529,20 1,01 4574,49 0,99 4483,91 1,00 4529,20 4529,2

2 4.457,44 1,00 4457,44 0,99 4412,87 1,00 4457,44 4442,58

3 4.526,08 1,00 4526,08 0,99 4480,82 0,99 4480,82 4495,91

4 4.015,44 0,99 3975,29 0,99 3975,29 1,00 4015,44 3988,67

5 4.469,92 1,01 4514,62 1,00 4469,92 1,01 4514,62 4499,72

PROMEDIO

MUESTRA 4.399,62 4.409,58 4.364,56 4.399,50 4391,22

CASOPROBLEMA

4391,22

SIGUE

77

SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA

OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA

Nº Fecha Ubicación Valor UFTerreno

M²Edificación

M²Fuente de

Información

1 6.272,00 420,00 158,00

2 5.227,00 440,00 180,00

3 7.350,00 500,00 160,00

4 7.748,00 539,00 250,00

5 7.550,00 580,00 190,00

PROMEDIO 5.509,40 495,80 187,60

CASO PROBLEMA 560,00 169,00

SIGUE

78

EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA

OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA

N° fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M²Fuente de

información

1 4.250,00 510,00 8,33

2 5.580,00 620,00 9,00

3 3.264,00 480,00 6,80

4 3.339,00 530,00 6,30

5 4.680,00 650,00 7,20

PROMEDIO 4.222,60 558,00 7,53

CASA PROBLEMA 560,00

SIGUE

79

EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A HOMOLOGACION BASICA

• Valor casa promedio

Son 495,80 m2 de terreno X UF/m2 7,53 promedio valor del suelo X 0,50(por tratarse de suelo sin edificaciones)

Residual para lo construido

Valor promedio de lo construido = UF 3.642,71 : 187,60

• Tasación casa problema

Son 560 m2 de terreno X UF/m2 7,53 X 0,50Son 169 m2 construidoX UF/m2 19,42

Habitualmente lo construido se desglosa en: 5% para obras complementarias95% para lo edificado

= UF 5.509,40

= UF 1.866,69

= UF 3.642,71

= UF 19,42

= UF 2.100,40= UF 3.281.98

= UF 5.382,38

80

ANALISIS DE CABIDA Y TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

(EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO)

81

El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicación de:

• La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede.• La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G. de U

y C.)

EL ANÁLISIS DE CABIDA

82

EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

FACTORES COMPONENTES DE LA INVERSIÓN Y DE LA RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN

U = (-) Inversión en el tiempo (T, terreno; C, construcción; H, honorarios; F, financiamiento)

(+) Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV, compraventa; A, arriendos; Ad, administración; C,

concesiones)

83

• (-) Inversión:• Terreno.• Obras de demolición.• Obras de infraestructura de urbanización.• Obras de construcción:

• Obras de edificación.• Obras complementarias

• Honorarios profesionales y remuneraciones de personal.

• Financiamiento de créditos.• Operaciones de compraventa.

Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

84

• (-) Inversión:• Promoción (corretaje).• Transferencias (notaria, conservador, tramitación del

crédito bancario, etc.).• Post venta.

• (+) Recuperación de la inversión.• Ventas.• Administración.• Arriendos.• Concesiones .

Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

85

TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) egresos (inversión en el tiempo*) (+) ingresos (recuperación de la inversión en el tiempo*)

U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*

Al despejarse el valor del terreno tenemos:

t = (-) U (-) (c; h; f) * (+) (ri)*

(*) = con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo.

86


87

El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibilidad que permite, al terreno que se tasa, la normativa vigente:

Se debe tener presente la aplicación de:

• La Ordenanza Local Comunal (O.L.C) que procede.• La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G. de U

y C.)


88

ASPECTOS A CONSIDERAR EN UN ANÁLISIS DE CABIDA SEGÚN DISPOSICIONES DE LAS ORDENANZAS LOCALES:

• Líneas oficiales.• Afección a utilidad publica.• Consideraciones de urbanización.• Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación

territorial aplicables:• Intercomunal, comunal, seccional.• Zona, sector o subsector en que se emplaza el

terreno:• Áreas de riesgo, protección o restricción.• Área o inmueble de conservación histórica.• Zona típica o monumento nacional.

89

• Área donde se ubica el terreno:• Urbana.• Expansión urbana.• Restricción.• Rural.• Declaratoria postergación de permisos.• Usos de suelos permitidos.• Subdivisión predial mínima.• Densidad máxima.• Altura edificación. Máxima.• Sistema de agrupamiento.• Coeficiente de constructibilidad.• Coeficiente de ocupación suelo.• Rasante.• Adosamiento.• Distanciamiento.• Cierros.• Ochavos.

90

RESUMEN DE APOYOS TECNICOS PARA DESARROLLAR UN ANALISIS DE CABIDA:

Obtener la superficie máxima a construir:

- Aplicar normativa de las ordenanzas locales.- Aplicar posibilidad de lo señalado en la O.G. de U.C.:

- Conos de sombra- Conjunto armónico:

- Condición de dimensión- Condición de uso- Condición de localización y ampliación

91

CONOS DE SOMBRA

92

CONSIDERACIONES ESPECIALES DE LOS ANALISIS DE CABIDA

• CONOS DE SOMBRA

• CON EL FIN DE EVITAR DISEÑOS CON PLANOS INCLINADOS DE LOS EDIFICIOS PRODUCTO DE LAS RASANTES, LAS EDIFICACIONES AISLADAS PODRÁN SOBREPASAR OPCIONALMENTE ESTAS SIEMPRE QUE LA SOMBRA DEL EDIFICIO PROPUESTO, PROYECTADA SOBRE LOS PREDIOS VECINOS NO SUPERE LA SOMBRA DEL VOLUMEN TEORICO EDIFICABLE EN EL MISMO PREDIO Y SE CUMPLAN CIERTAS CONDICIONES, TODO LO CUAL DEBERA GRAFICARSE EN UN PLANO COMPARATIVO QUE PERMITA VERIFICAR SU CUMPLIMIENTO.

• PARA LOS EFECTOS DE CALCULAR LA SOMBRA PROYECTADA SOBRE LOS PREDIOS VECINOS BASTARA CON MEDIR LA SUPERFICIE DE ESTA. LAS AREAS ADYACENTES CON USO ESPACIO PUBLICO NO SE CONTABILIZARAN EN DICHO CALCULO, A PESAR DE QUE EL VOLUMEN TEORICO PLANTEADO LES PROYECTE SOMBRA.

93

• EN NINGUN CASO EL PROYECTO PODRA SUPERAR LAS SUPERFICIES DE SOMBRA PARCIALES QUE PROYECTA EL VOLUMEN TEORICO HACIA LAS ORIENTACIONES, ORIENTE PONIENTE Y SUR, NI POR ENDE LA SUPERFICIE DE SOMBRA TOTAL PRODUCIDA POR DICHO VOLUMEN TEORICO EDIFICABLE EN EL PREDIO, ASI COMO TAMPOCO SU ALTURA TOTAL.

ADICIONALMENTE, SIN PERJUICIO DE LOS DISTANCIAMIENTOS MINIMOS, LAS EDIFICACIONES AISLADAS, ADEMAS DEBERAN CUMPLIR A PARTIR DE LOS 10,5 M. DE ALTURA, CON UN DISTANCIAMIENTO HACIA LOS PREDIOS VECINOS NO INFERIOR A 1/6, 1/5 O ¼ DE LA ALTURA TOTAL DE LA EDIFICACION, SEGÚN SE TRATE DE EDIFICACIONES UBICADAS EN LA ZONA NORTE, CENTRO O SUR, CONFORME SE DEFINE EN LA TABLA DE RASANTES DE LA O.G. DE U. Y C. EN EL CASO DE LA EDIFICACION AISLADA POR SOBRE LA EDIFICACION CONTINUA, LA ALTURA TOTAL DE LA EDIFICACION PARA APLICAR DICHO DISTANCIAMIENTO, SE MEDIRA A PARTIR DE LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA PARA LA EDIFICACION CONTINUA

LA SOMBRA PROYECTADA, TANTO DEL PROYECTO COMO DEL VOLUMEN TEORICO, DEBERA CALCULARSE UTILIZANDO EL PROCEDIMIENTO DE LA O.G. DE U. Y C.

94

• EN CADA ORIENTACION, LA SOMBRA SE PROYECTARA SOBRE UN PLANO HORIZONTAL IMAGINARIO UBICADO EN EL NIVEL MEDIO DEL PROPIO TERRENO, SIEMPRE QUE SU PENDIENTE PROMEDIO NO SUPERE EL 10%. EL CITADO NIVEL MEDIO CORRESPONDERA AL SUELO NATURAL O A LA ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION CONTINUA, EN SU CASO.

EN TERRENOS QUE TENGAN UNA PENDIENTE PROMEDIO SUPERIOR AL 10% LA SOMBRA PROYECTADA SE CALCULARA SOBRE UN PLANO PARALELO A LA PENDIENTE PROMEDIO PARA CADA ORIENTACION.

EN EDIFICIOS DE PLANTA ORTOGONAL SE PODRÁ TOMAR LA ORIENTACION PREDOMINANTE DE CADA FACHADA.

LAS SUPERFICIES DE SOMBRA SE TRAZARAN SOBRE EL PLANO SOLO EN LAS ORIENTACIONES SUR, ORIENTE Y PONIENTE, ABATIENDO LOS VERTICES SUPERIORES DE LOS VOLUMENES SEGÚN EL ANGULO, CON RESPECTO A LA HORIZONTAL Y EXPRESADO EN GRADOS SEXAGESIMALES, QUE PARA CADA CASO SEÑALA LA TABLA QUE FIJA LA O.G. DE U. Y C.

95

• LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR LA APLICACIÓN DE LO SEÑALADO EN LA O.G. DE U. Y C. DEBERAN GRAFICARSE EN UN PLANO COMPARATIVO DE SOMBRAS, QUE TENDRA LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:•

AL COSTADO IZQUIERDO SE UBICARA UNA PLANTA DE EMPLAZAMIENTO DEL VOLUMEN TEORICO, A ESCALA 1:250 O 1:500, GRAFICANDO LAS SOMBRAS PROYECTADAS EN CADA UNA DE LAS TRES ORIENTACIONES

AL COSTADO DERECHO SE UBICARA LA PLANTA DEL PROYECTO SIGUIENDO LAS MISMAS REGLAS.

SE INDICARAN LAS MEDIDAS Y SUPERFICIE DE LAS SOMBRAS Y LA PENDIENTE PROMEDIO DEL TERRENO.

SE INDICARAN LAS VARIACIONES PARCIALES Y TOTALES DE LAS SOMBRAS Y LA ALTURA PERMITIDA PARA LAS CONSTRUCCIONES EN LOS PREDIOS VECINOS.

96

ARTICULO 2.6.11. Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el Articulo 2.6.3. de este mismo Capitulo, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.

Sombra proyectadaI a III y XV

RegionesIV a IX Región y

RMX a XII y XIV

Regiones

Hacia el sur 63º 57º 51º

Hacia el oriente 28º 26º 24º

Hacia el poniente 28º 26º 24º

ARTICULO 2.6.13.

97

EJEMPLO DE CONO DE SOMBRA

98

EJEMPLO DE ANALISIS DE CONOS DE SOMBRA PARA UNA EDIFICACION

CUERPO DE EDIFICACION AISLADO CON ALTURA MAXIMA LIBRE (SOLO DEFINIDO POR LAS RASANTES)

CUERPO DE EDIFICACION CONTINUA CON ALTURA MAXIMA DE 10.5 M

99

VOLUMEN TEORICO - proyección de los conos de sombra

NN

SE TIENE ENTONCES LA PLANTA DE EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE. PARA OBTENER LAS SUPERFICIE DE LA SOMBRA SE DEBE PROYECTAR LA ELEVACION SUR, ORIENTE Y PONIENTE.

EL EDIFICIO A EJEMPLIFICAR SE ENCUENTRA EN TEORIA, ORIENTADO HACIA EL ORIENTE, CON DOS CUERPOS EDIFICADOS: UNA EDIFICACION CONTINUA DE 10.5 M DE ALTURA MAXIMA, Y OTRA EDIFICACION AISLADA DE ALTURA LIBRE

SE TIENE ENTONCES LA PLANTA DE EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE. PARA OBTENER LAS SUPERFICIE DE LA SOMBRA SE DEBE PROYECTAR LA ELEVACION SUR, ORIENTE Y PONIENTE.

EL EDIFICIO A EJEMPLIFICAR SE ENCUENTRA EN TEORIA, ORIENTADO HACIA EL ORIENTE, CON DOS CUERPOS EDIFICADOS: UNA EDIFICACION CONTINUA DE 10.5 M DE ALTURA MAXIMA, Y OTRA EDIFICACION AISLADA DE ALTURA LIBRE

AR

EA

PU

BLIC

A N

O

AFEC

TA

ESTA ES LA SUPERFICIE TOTAL Y TEORICA DE UN VOLUMEN EDIFICABLE EN ESTE PREDIO CONTEMPLANDO TODAS SUS CONDICIONES URBANISTICAS: OCUPACION DE SUELO, SONSTRUCTIBILIDAD, ADOSAMIENTOS, DISTANCIAMIENTOS, RASANTES, CONOS DE SOMBRA, ETC.

ESTA ES LA SUPERFICIE TOTAL Y TEORICA DE UN VOLUMEN EDIFICABLE EN ESTE PREDIO CONTEMPLANDO TODAS SUS CONDICIONES URBANISTICAS: OCUPACION DE SUELO, SONSTRUCTIBILIDAD, ADOSAMIENTOS, DISTANCIAMIENTOS, RASANTES, CONOS DE SOMBRA, ETC.

100


NN

ºº

AR

EA

PU

BLIC

A N

O

AFEC

TA

RA

SA

NTE 7

0º

101


NN

AR

EA

PU

BLIC

A N

O

AFEC

TA

RASANTE 70º

102

VOLUMEN DE PROYECTO – proyección de la sombra hacia el oriente

NN

2626ºº

2626ºº

ELEVACION SUR

COMO SE ESTIPULA EN EL ARTICULO 2.6.13 DE LA OGUC, EL ANGULO DE PROYECCION DE LA SOMBRA EN LA REGION METROPOLITANA ES DE 26º TANTO PARA EL ORIENTE COMO PARA EL PONIENTE

EL ANGULO DEBERÁ PROYECTARSE DESDE PUNTO MÁS ALTO DE CADA CUERPO QUE SE ENCUENTRE EDIFICADO, YA QUE CADA CUERPO OTORGARÁ UNA SUPERFICIE DE SOMBRA QUE SE SUMARÁ AL TOTAL PROYECTADO

ANGULO DE PROYECCION DE SOMBRA ORIENTE

DISTANCIAMIENTO MINIMO DE EDIFICACION AISLADA: ¼, 1/5, O 1/6 DE SU ALTURA

DIS

TA

NC

IAM

IEN

TO

103

VOLUMEN DE PROYECTO – proyección de la sombra hacia el sur

NN5757ºº

5757ººELEVACION ORIENTE

EN EL CASO DE LA PROYECCION DE LA SOMBRA HACIA EL SUR, SEGÚN LA ZONA GEOGRAFICA DETERMINA QUE PARA LA REGION METROPOLITANA, EL ANGULO DE PROYECCION ES DE 57º

ANGULO

DE

PRO

YECC

ION D

E SO

MBR

A SU

R

RA

SA

NTE 7

0º

COMO SE APRECIA EN LA ELEVACION, EL CUERPO AISLADO SUPERA LA RASANTE DEFINIDA EN EL ART. 2.6.3 DE LA OGUC, EN ESTA OCASIÓN LA EDIFICACION TENDRA PERMITIDO HACERLO, SIEMPRE Y CUANDO LA SUPERFICIE DE LA SOMBRA PROYECTADA NO SUPERE LA SUPERFICIE DE SOMBRA TEORICA EDIFICABLE EN ESTE MISMO PREDIO.

ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION CONTINUA

104

VOLUMEN DE PROYECTO – proyección de la sombra hacia el sur

NN

105

2626ºº

2626ºº

VOLUMEN DE PROYECTO – proyección de la sombra hacia el oriente

NN

ESTA AREA NO SE CONTABILIZA COMO SUPERFICIE AFECTADA POR CONO DE SOMBRA, PARA EFECTOS DE LA ORDENANZA SOLO SE CONSIDERARÁ LA SUPERFICIE AFECTADA QUE SEA DE PROPIEDAD PRIVADA

AR

EA

P

UB

LIC

A

106

CONJUNTOS ARMONICOS

107

CONJUNTOS ARMONICOS SE CONSIDERA QUE UN PROYECTO TIENE LA CALIDAD DE CONJUNTO ARMONICO, CUANDO CUMPLE CON ALGUNA DE LAS CONDICIONES QUE SE SEÑALARAN A CONTINUACION: CONDICION DE DIMENSION A) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO CUYA SUPERFICIE TOTAL SEA

IGUAL O SUPERIOR A 5 VECES LA SUPERFICIE PREDIAL MINIMA ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, SIEMPRE QUE LA SUPERFICIE TOTAL NO SEA INFERIOR A 5000 M2.

B) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO QUE CONSTITUYA EN SI UNA

MANZANA EXISTENTE, RESULTANTE O NO DE UNA FUSION PREDIAL, CUALQUIERA SEA LA SUPERFICIE TOTAL DE ESTA.

C) ESTAR EMPLAZADO EN UN TERRENO RESULTANTE DE UNA FUSION

PREDIAL, SIEMPRE QUE SU SUPERFICIE NO SEA INFERIOR A 2500 M2. EN LOS CASOS A QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A), B) Y C) PRECEDENTES, LOS TERRENOS DEBERAN DESLINDAR, AL MENOS POR UNO DE SUS COSTADOS, CON UNA CALLE EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, DE UN ANCHO MINIMO DE 20 M., CON CALZADA DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14 M.

108

CONDICION DE USO: ESTAR DESTINADO A EQUIPAMIENTO Y EMPLAZADO EN UN TERRENO EN QUE EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO CONSULTE EL EQUIPAMIENTO COMO USO DE SUELO, DE UNA SUPERFICIE TOTAL NO INFERIOR A 2500 M2, QUE DESLINDE, AL MENOS POR UNO DE SUS COSTADOS, CON UNA CALLE EXISTENTE O CONSULTADA EN EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO, DE UN ANCHO MINIMO DE 30 M. CON CALZADA DE UN ANCHO TOTAL MINIMO DE 14 M. EL DISTANCIAMIENTO ENTRE LOS EDIFICIOS QUE CONTEMPLA EL PROYECTO Y LOS DESLINDES CON LOS PREDIOS VECINOS, NO PODRA SER INFERIOR A 10 M. AUNQUE SE EMPLACE EN AREAS DE CONSTRUCCION CONTINUA OBLIGATORIA.

109

CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION ESTAR LOCALIZADOS EN EL MISMO TERRENO EN QUE ESTEN EMPLAZADOS INMUEBLES DECLARADOS MONUMENTOS NACIONALES O HISTORICOS, Y PROYECTADOS COMO AMPLIACION, RESTAURACION O RECICLAJE DE LOS MISMOS, DEBIENDO CONTAR CON AUTORIZACION PREVIA DEL CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES, CONFORME A LA LEY N° 17288.

110

APLICACIÓN DE LAS CONDICIONES - LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION A

QUE SE REFIEREN LAS LETRAS A) Y B) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION A

QUE SE REFIERE LA LETRA C) PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 30% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE USO PODRAN

EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

111

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE LOCALIZACION Y AMPLIACION, PODRAN EXCEDER HASTA EN UN 50% EL COEFICIENTE

DE CONSTRUCTIBILIDAD ESTABLECIDO POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

- LOS PROYECTOS QUE CUMPLAN CON LA CONDICION DE DIMENSION Y/O

DE USO PODRAN EXCEDER EN UN 25% LA ALTURA MAXIMA ESTABLECIDA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO. CUANDO LA ALTURA ESTE EXPRESADA EN PISOS Y DE LA APLICACIÓN DE ESTE

PORC ENTAJE RESULTE UNA FRACCION DE PISO IGUAL O MAYOR QUE 0,5 SE PERMITIRA LA CONSTRUCCION DE UN PISO MAS. EN EL CASO

QUE DICHO PLAN REGULADOR CONTEMPLE EDIFICACION CONTINUA, Y EL CONJUNTO ARMONICO NO OCUPE UNA MANZANA COMPLETA, EL

AUMENTO DE ALTURA REGIRA SO LO PARA LAS EDIFICACIONES AISLADAS CONSTRUIDAS POR SOBRE LA ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION CONTINUA, Y SE APLICARA A PARTIR DE LA ALTURA MAXIMA FIJADA PARA LA EDIFICACION CONTINUA POR EL PLAN REGULADOR RESPECTIVO.

112

Al determinarse la máxima constructibilidad por un análisis de cabida sujeto a la O.L.C. y a las disposiciones de la O.G. de U. y C. (conos de sombra y conjunto armónico), el valor UF/M² del terreno deducido de una ecuación de evaluación de proyecto inmobiliario es un valor de “no mercado”

113

RECOMENDACIONES DE CARACTER ARQUITECTONICO PARA EL DESARROLLO DE ANALISIS DE CABIDA

CONSIDERAR

- ORIENTACIÓN - VENTILACIÓN TRANSVERSAL - ESCAPES - INGRESOS Y SALIDAS VEHICULARES

RELACION SUPERFICIE EDIFICADA / SUPERFICIE VENDIBLE PORCENTAJE HABITUAL DE ÁREAS COMUNES (10 A 15% EN LO HABITACIONAL) (25 A 30% EN ESTACIONAMIENTOS)

114

MODULO REFERENTE DE APARCAMIENTO VAHICULAR

8.00 M.

8.00 M.

5.00 M.

3.00 M.

2.66 M.1/3 1/3

115

EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

116

SE ADJUNTAN DIVERSAS EJEMPLIFICACIONES DE ANALISIS DE CABIDA EN LAS QUE SE HA ELIMINADO NOMBRES DE PERSONAS Y DE CALLES POR RAZONES OBVIAS:

EJEMPLOS DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

GENERALIDADES SE TRATA DEL ANÁLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIÓN EN UN TERRENO UBICADO EN LA ACERA ORIENTE DE LA CALLE VERGARA.

117

CONDICIONES DE USO

EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA B, SECTOR 23, MANZANA 1DEL PLANO REGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE SANTIAGO. EL INMUEBLEPOR EMPLAZARSE AL PONIENTE DE LA AVDA. PRESIDENTE JORGE ALESSANDRISE ENCUENTRA AFECTO A RESTRICCIÓN DE ALTURA, SECTOR EN EL CUAL SÓLOSE PERMITE UNA ALTURA MÁXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DEAGRUPAMIENTO. ADEMÁS ESTE SECTOR NO SE PERMITE EDIFICACIÓN AISLADASOBRE LA CONTINUA.

118

CONDICIONES DE EDIFICACION

1) SUPERFICIE PREDIAL MÍNIMA: 500 M².

2) FRENTE PREDIAL MÍNIMO: 18 M.

3) PORCENTAJE MÁXIMO DE OCUPACIÓN DEL SUELO: 100 %

4) SISTEMA DE AGRUPAMIENTO, ALTURAS Y DISTANCIAMIENTOS: AISLADO,PAREADO O CONTINUO. ESTOS DOS ÚLTIMOS SISTEMAS DEAGRUPAMIENTO SE PERMITIRÁN HASTA UNA ALTURA MÁXIMA DE 35 M.POR SOBRE ESTA ALTURA SÓLO SE PERMITIRÁ LA EDIFICACIÓN AISLADA,CUYA ALTURA Y DISTANCIAMIENTO SE DELIMITARÁN DE ACUERDO ALARTÍCULO 2.6.3 DE LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO YCONSTRUCCIONES.

EN EL SECTOR AL PONIENTE DE LA AV. PDTE. JORGE ALESSANDRI R., SEPERMITIRÁ UNA ALTURA MÁXIMA DE 20 M., PARA TODO SISTEMA DEAGRUPAMIENTO.

DENTRO DE ESTE SECTOR NO SE PERMITIRÁ LA EDIFICACIÓN AISLADASOBRE LA CONTINUA.

119

5) CAMBIO DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS

LOS CAMBIOS DE DESTINO DE LOS EDIFICIOS, DEBERÁN CUMPLIR CONLAS SIGUIENTES CONDICIONES:SÓLO SE AUTORIZARA EL CAMBIO DE DESTINO PARA USOS DEEQUIPAMIENTO DE SERVICIOS PÚBLICOS, SERVICIOS PROFESIONALES,EDUCACIONALES, COMERCIO MINORISTA, ESPARCIMIENTO Y TURISMO.

SÓLO SE PERMITIRÁ LA INSTALACIÓN DE ACTIVIDADESCORRESPONDIENTES A LOS USOS DE SUELO EXPRESAMENTEAUTORIZADOS POR LA RESPECTIVA RESOLUCIÓN MUNICIPAL.

SE DEBERÁ HABILITAR EN EL INTERIOR DEL PREDIO EL NÚMERO DEESTACIONAMIENTOS QUE DETERMINE EL ARTÍCULO 37 DE LA ORDENANZALOCAL

120

SUPERFICIE A CONSTRUIR SEGÚN ANALISIS DE CABIDA

DE ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIÓN QUE REGULAN ALTERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIÓN PARA OBTENER MÁXIMA

RENTABILIDAD DEL TERRENO Y LA MÁXIMA CABIDA ES LA DE USARLO COMOEQUIPAMIENTO CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTINUO HASTA 20,00 M. Y100 % DE OCUPACIÓN DE SUELO. ESTA SOLUCIÓN PERMITE OCUPAR UNPRIMER PISO CON UNA ALTURA DE 4 M. Y 6 PISOS CON UNA ALTURA DE PISO A

CIELO DE 2,50 M. DE ESTA FORMA SE LOGRA LA ALTURA MÁXIMA DEEDIFICACIÓN DE 20 M. PARA ESTA SOLUCIÓN NO HAY APLICACIÓN DE RASANTE.CONSIDERANDO UN USO DE EQUIPAMIENTO EDUCACIONAL EL N° DEESTACIONAMIENTOS DEPENDE DE LA CANTIDAD DE ALUMNOS. NO OBSTANTE

SE DEBE TENER UN ESTACIONAMIENTO POR CADA 30 ALUMNOS. EN ELSUPUESTO DE UNA MATRÍCULA DE 2.500 ALUMNOS ES NECESARIO DISPONERDE DOS SUBTERRÁNEOS PARA UNA CABIDA TOTAL DE 85 ESTACIONAMIENTOS.

121

LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIÓNPRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.

Superficie del terreno = 798,38 M²

N° de pisos

1 = 798,38 M²

2 = 798,38 M²

3 = 798,38 M²

4 = 798,38 M²

5 = 798,38 M²

6 = 798,38 M²

7 = 798,38 M²

Sub 1 = 798,38 M²

Sub 2 = 798,38 M²

Sub -Total = 7.185,42 M²

= 534,62 M²

= 6.650,80 M²

Menos superficie iluminación y ventilación

Total superficie a construir

Superficie

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m

122

123

124

125

126

127

ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION PRELIMINAR DE TASACION POR

ENFOQUE RESIDUAL

Costo Total Valor de Total Const. Costo Comerc. Valor de

UF/m2 Const. UF/m2 Comerc.

N° de pisos Destino UF UF

1 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,502 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,503 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,504 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,505 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,506 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,507 Educación = 798,38 M² 18,00 14.370,84 25,00 19.959,50

Sub 1 Estacionamiento = 798,38 M² 11,00 8.782,18Sub 2 Estacionamiento = 798,38 M² 11,00 8.782,18

= 7.185,42 M² 118.160,24 139.716,50Estacionamientos* (798,38 m. x 2) x 30 % menos = 1.117,73 M² 18,00 20.119,14

= 534,80 M² 18,00 9.626,40 25,00 13.370,00= 6.650,62 M²

108.533,84 146.465,64

* Los 1.117,73 m ² representan 85 estacionam ientos

1) Monto de la Com ercialización = UF 146.465,64

2) Monto de la Inversión = UF 108.533,84

3) Rentabilidad = UF 37,931,804) 30% de utilidad = UF 11,379,545) Saldo residual par com pra del terreno = UF 26,552,26

UF 26,552,26 : 798,38 = 33,26 UF/M²

SUPERFICIE TOTAL A CONSTRUIRTotal Costo Construcción y Comercialización

Total Superficie edificable

Superficie del terreno 19,10 X 41,80 = 798,38 M²

Superficies19,10 m. X 41,80 m19,10 m. X 41,80 m

19,10 m. X 41,80 m19,10 m. X 41,80 m19,10 m. X 41,80 m19,10 m. X 41,80 m19,10 m. X 41,80 m

Menos superficie iluminación y ventilación 19,10 X 4,00 = 76,40 X 7

128

EJEMPLO DE ANALISIS DE CABIDA DE EDIFICACION MAXIMA

GENERALIDADES SE TRATA DEL ANÁLISIS DE CABIDA DE EDIFICACIÓN EN UN TERRENO RESULTANTE DE LA FUSIÓN DE DOS ROLES.

129

CONDICIONES DE USO

EL TERRENO SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ZONA Z-1 TRAMO A DEL PLANOREGULADOR DE LA MUNICIPALIDAD DE ÑUÑOA. LA PROPIEDAD SE ENCUENTRAAFECTA A UTILIDAD PÚBLICA EN UNA FRANJA DE 5 M. DE PROFUNDIDAD POR ELLARGO DEL TERRENO. ADEMÁS SE ENCUENTRA AFECTA A RESTRICCIÓN DEALTURA POR EMPLAZARSE EN PARTE DEL ÁREA DE PROTECCIÓN DELAERÓDROMO E. SANCHEZ E. Y POR LA RASANTE DE 60° EN EL NIVEL DELTERRENO POR ESTAR EN EL LÍMITE DE ZONA.

130

USO 1/ PERMITIDO USO 2 / PERMITIDO USO 1 Y 2 / RESTRINGIDO(Otras disposiciones, ver N° 2)

En calles o Pjes. Cuyo ancho entre LO sea = o inferior a 12 en sitios = o menor a 500 m² (excepciones en Art. 18° Anex

RESIDENCIAL EQUIPAMIENTO RESIDENC / EQUIPAMESCALA de todo tipo Regional, Comunal y Vecinal

SIST. DE AGRUPAMIENTOProfundidad en la medianeria 80% máx. máx 80% bajo altura de 17,50 m.Coef. de constructibilidad 1

COEF. OCUP. DE SUELO bajo altura 17,50 m.

0,6 0,8

ALTURA DE CONTINUIDADAltura máxima

8 m. medidos desde nivel de solera

Sobre la Edific. CONTINUAN° DE PISOS Máx. 3 piso (Incl. Zocalo y manzardaRestricc. Altura del predio

RASANTES NIVEL DE APLICACIÓN

EN EL FONDO del predio

DISTANCIAMIENTO mínimo sobre la edificación CONTINUA

BALCONESRETIRO de línea Oficinal mínSUPERF. PREDIAL MINFRENTE PREDIAL MINDENSIDAD MIN (PRM-S) DENSIDAD MAX hab/háALTURA CIERROS

% TRANSPARENCIA

Estacionamientos

2,4 m.70%

500 m.15 m.

150 Hab/háXXX

Cuando coincida con limite de zona 60° N.T.

700 en edificación Aislada 4 m. a medianeros

4 m.10 m. sobre 17,50 m.

AISLADA de acuerdo a las siguientes normasLIBRE SEGÚN RASANTE

Ver ANEXO N° 2

70° Sobre altura máxima de continuidad

(según articulo 14° de la Ordenanza Local ) ver Anexo 1

USO DE SUELO PERMITIDO Y RESTRINGUIDOS

CONDICIONES

USO DE SUELO PERMITIDOS Y SUS CONDICIONES: ZONA Z-1. TRAMO A DEL P.R.C.

hasta 14,50 m. continuo y aislado sobre 17,50 m.

LIBRE SEGÚN RASANTE

7 m. mín. y 17,50 m. máx Pudiendo comprender la altura de 1 m. adicional para una coreccta

solución de antepecho

131

ANALISIS DE CABIDA

DEL ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES DE USO Y DE EDIFICACIÓN QUE REGULANAL TERRENO SE PUDO CONCLUIR QUE LA MEJOR OPCIÓN PARA OBTENERMÁXIMA RENTABILIDAD DEL TERRENO ES LA DE USARLO COMO EQUIPAMIENTOCOMERCIAL (LOCALES Y OFICINAS) CON SISTEMA DE AGRUPAMIENTO CONTÍNUAHASTA 17,50 M. Y AISLADO, EN “TORRE”, SOBRE ESTA ALTURA. ESTA SOLUCIÓNPERMITE OCUPAR UNA PLACA COMERCIAL CONTÍNUA, DE DOS PISOS, DEFINIDADESDE LA LÍNEA OFICIAL DE CONTINUIDAD POR EL FRENTE, Y POR LA RASANTEDE 60° POR EL FONDO, SOBRE ESTOS DOS PISOS SE CONSIDERAN 5 PISOS DEEDIFICACIÓN CONTÍNUA DE USO DE OFICINA DEFINIDO POR LA LÍNEA DECONTINUIDAD Y LA RASANTE DE 60°. SOBRE ESTA ALTURA SE DESARROLLAUNA “TORRE” O EDIFICACIÓN AISLADA DEFINIDA POR LA RASANTE Y POR LASDISTANCIA A LOS MEDIANEROS Y LA LÍNEA DE EDIFICACIÓN.

132

LAS SUPERFICIES EDIFICADAS RESULTANTES DE LA DESCRIPCIÓN

PRECEDENTE SON LAS QUE SE INDICAN EN EL CUADRO SIGUIENTE.

Superficie delterreno

= 1,640,00 m²

Superficie terreno afecto a utilidad pública = 225,00 m²

Superficie terreno libre de afección = 1,415,00 m²

N° de pisos

1 = 1,030,50 m²

2 = 1,030,50 m²

3 = 760,50 m²

4 = 760,50 m²

5 = 760,50 m²

6 = 760,50 m²

7 = 760,50 m²

8 = 251,60 m²

9 = 251,60 m²

10 = 251,60 m²

Sub 1 = 1.415,00 m²

Sub 2 = 1.415,00 m²

Sub 3 = 1.415,00 m²

Sub - total = 10,863,30 m²

16,9 m. X 45 m

16,9 m. X 45 m

6,8 m X 37 m.

6,8 m X 37 m.

Superficie

16,9 m. X 45 m

16,9 m. X 45 m

16,9 m. X 45 m

6,8 m X 37 m.

22,9 m. X 45 m

22,9 m. X 45 m

133

134

135

136

137

ANALISIS DE CABIDA DE SUPERFICIES CONSTRUIDAS Y ESTIMACION

PRELIMINAR A LA TASACION POR ENFOQUE RESIDUAL

Superficie del terreno = 1,640,00 m² M² Costo Total Valor de Total Superficie terreno afecto a utilidad pública = 225,00 m² M² Const. Costo Comerc. Valor de

Superficie terreno libre de afección = 1,415,00 m² M² UF/m2 Const. UF/m2 Comerc.

N° de pisos Destino UF UF

1 Locales comerciales = 1.030,50 M² 18,00 18.549,00 34,00 35.037,002 Locales comerciales = 1.030,50 M² 18,00 18.549,00 34,00 35.037,003 Oficinas = 760,5 M² 25,00 19.012,50 40,00 30.420,004 Oficinas = 760,5 M² 25,00 19.012,50 40,00 30.420,005 Oficinas = 760,5 M² 25,00 19.012,50 40,00 30.420,006 Oficinas = 760,5 M² 25,00 19.012,50 40,00 30.420,007 Oficinas = 760,5 M² 25,00 19.012,50 40,00 30.420,008 Oficinas = 251,6 M² 25,00 6.290,00 40,00 10.064,009 Oficinas = 251,6 M² 25,00 6.290,00 40,00 10.064,00

10 Oficinas = 251,6 M² 25,00 6.290,00 40,00 10.064,00Sub 1 Estacionamientos = 1.415,00 M² 11,00 15.565,00Sub 2 Estacionamientos = 1.415,00 M² 11,00 15.565,00Sub 3 Estacionamientos = 1.415,00 M² 11,00 15.565,00

= 10,863,30 M²Estacionamientos* (1,415 m² x 3) x 30 % menos = 2.971,50 M² 18,00 53.487,00

197.725,5 305.853,00

* Los 2.971,50 m² representan 228 estacionamientos

Analisis en base a la máxima cabida de edificación:

Recuperación de la inversión UF 305,853,00

Inversión (-) UF 197.725,00

Rentabilidad UF 108,128,00

30% utilidad UF 32,438,00Saldo residual para compra del terreno

UF 75.690,00

Superficies22,9 m. X 45 m22,9 m. X 45 m

UF 75.690 : 1.640 m² de terreno = UF/M² 46,15

Total Costo Construcción y Comercialización

16,9 m. X 45 m16,9 m. X 45 m16,9 m. X 45 m16,9 m. X 45 m

Total Superficie edificable

16,9 m. X 45 m6,8 m X 37 m.6,8 m X 37 m.6,8 m X 37 m.

Alberto Arenas Pizarro. Arquitecto A&C S.A.

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INFORME TECNICO DE ANALISIS DE CABIDA

EDIFICIO DE OFICINAS SANTA BEATRIZ COMUNA DE PROVIDENCIA

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INFORME TECNICO RELATIVO AL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS URBANISTICAS SEGÚN LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES Y LA

ORDENANZA LOCAL DE LA COMUNA DE PROVIDENCIA.

1. GENERALIDADES

Al profesional que suscribe, se le ha encargado efectuar un informe técnico relativo al buen cumplimiento o no de las normas urbanísticas según lo establecido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y en la Ordenanza Local de la comuna de Providencia, correspondiente al anteproyecto aprobado del Edificio de oficinas Santa Beatriz, que se encuentra ubicado en calle Santa Beatriz 106, calle Santa Beatriz 84, y calle Cirujano Guzmán 77 de la comuna de Providencia, ciudad de Santiago.

El proyecto trata de una edificación de 14 pisos más 4 subterráneos emplazado en área de zonificación denominada como EC3+AsL según el Plano Regulador de la comuna de Providencia vigente desde el 19 de enero del 2007 a la fecha, y es propiedad de Absalon Espinosa inmobiliaria.

Fig01. Ubicación del proyecto, Fuente: Mapcity.

El inmueble será emplazado en un predio resultante de la fusión de tres predios anteriores, resultando una superficie aproximada total bruta de 1199.70m2, con un área afecta a utilidad publica de 125m2, por lo tanto dispone de una superficie neta de 1074.70m2.

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2. ANTECEDENTES

El suscrito tuvo a la vista los siguientes antecedentes para la evaluación de las normas urbanísticas y edificatorias de este proyecto:

Visita a terreno Ordenanza Local comuna de Providencia. Planimetría de anteproyecto aportadas por el Solicitante, y aprobada por la

Dirección de Obras del 17 de febrero de 2010 que incluye: o Plantas de arquitectura de todos los pisos o Cortes y elevaciones o Cuadro de superficies o Plano de sombras

La edificación se encuentra en su etapa de anteproyecto, está emplazado en una superficie neta de 1074,70 m2, resultante de la posible fusión de los predios: Santa Beatriz 106, Santa Beatriz 84, y Cirujano Guzmán 77.

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3. INFORME

El presente informe se extiende a fin de evaluar las condiciones urbanísticas y edificatorias reglamentadas en los instrumentos de planificación territoriales vigentes incluidos en el presente anteproyecto que posee una vigencia de 180 días desde el 17 de Febrero del 2010, día de su aprobación en la Dirección de Obras.

El edificio a evaluar se rige por la normativa de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y a la Ordenanza Local de la comuna de Providencia.

Las especificaciones de las normativas que rigen esta edificación señalan lo siguiente:

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3.1. Ordenanza Local de la comuna de Providencia

El Plano Regulador de la comuna de Providencia vigente, aprobado el 19 de enero del 2007, señala que el inmueble se encuentra emplazado en la zona denominada como EC3+AsL (Edificación continua hasta 3 pisos, más edificación aislada libre). Que corresponde a una zona donde el uso de suelo es predominante el Equipamiento Comercial (fig02 y 03).

Fig.02 Ubicación del anteproyecto caracterizando su zonificación en el Plano Regulador de Providencia.

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Fig.03 Plan Regulador comunal de Providencia 2007, Espacio privado, Zonas de Uso de suelo.

En consideración a la norma de este Instrumento de Planificación Territorial se desprende el siguiente análisis técnico respecto de la edificación propuesta en este anteproyecto:

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a. Cumplimiento de Normas edificatorias y de uso de suelo

El proyecto se encuentra emplazado en una zona con una faja de edificación continua obligatoria en la línea de edificación de una altura 10.5m obligatoria y un máximo de 3 pisos; más edificación aislada sobre o tras la edificación continua, sin límite de altura; con o sin antejardín, según se señala en el plano respectivo. Los parámetros que fijan sus condiciones se encuentran resumidas en el cuadro Nº1 siguiente:

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Zona EC3+AsL Zona de Edificación continua, de máx. 3 pisos, más Aislada Libre

Transparencia 100% No hay Sí cumple A la calle

Altura total 2,2 No hay Sí cumple

Transparencia Art. 4.1.04 de

OL1 No hay Sí cumple Cierros

Al vecino Altura total

Art. 4.1.04 de OL1

No hay Sí cumple

Subdivisión Mínima 800m2 1074,70m Sí cumple

Antejardín Art. 4.1.06 de

OL2 min. 3m Sí cumple Condiciones

Prediales

Ochavo en línea oficial No aplica No aplica No

aplica

Pisos 3 3 Sí cumple Edificación Continua

Metros 10,5 10,5 Sí cumple

Pisos Libre 14 Sí cumple Edificación Aislada Metros Libre 38,88 Sí cumple

Ed. Continua 7m 2,85 Sí cumple por piso

Ed. Aislada 3,5m 2,85 Sí cumple

Rasante Art 2.6.3 OGUC

70º sobre 10,5m de

altura Sí cumple

Profundidad Máxima 100%

Adosamientos No

especifica No aplica

No aplica

a deslindes Art 4.2.19 de

OL3 4m Sí cumple

Envolvente Volumétrica

Distanciamiento Mínimos

en subterráneo 2,50m 5m Sí cumple

Ed. Continua 3 1,87 Sí cumple Coeficiente de constructibilidad

Ed. Aislada 4 3,93 Sí cumple

1º piso 1 0,64 Sí cumple

Continua Pisos superiores

1 0.64 Sí cumple

1º piso n/a 0.64 Sí cumple

Superficie construible Coeficiente de

Ocupación de suelo Edif.

Aislada Pisos superiores

0,4 0.39 Sí cumple

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3.2. Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

Según lo que dispone este cuerpo normativo, el edificio cuenta con las siguientes condiciones de edificación:

a. Rasantes: Según lo dispuesto en la Ordenanza Local de Providencia, la altura máxima de la edificación aislada es libre, sin embargo, se determinara la altura máxima de este cuerpo exclusivamente por la proyección de las rasantes que especifica el Art 2.6.3 de la OGUC, para la Región Metropolitana. El modelo del volumen aislado levantado con sus alturas máximas queda representado según se demuestra gráficamente en el anexo de este informe.

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b. Estudio de sombras:

Se recurre al estudio de sombras proyectadas por el volumen de este anteproyecto para justificar la facultad que ha tomado la propuesta de la edificación aislada de sobrepasar los límites de las rasantes estipuladas según el art. 2.6.3 de la OGUC. De acuerdo al trazado de las superficies de sombra del volumen teórico edificable se obtienen las siguientes superficies detalladas por zonas indicadas en el cuadro nº2.

_____________________________________________________________________________

1 El art. 4.1.04 de la O.L. de Providencia, establece que Los cierros medianeros o divisorios no transparentes que se coloquen entre dos sitios, serán de un material opaco homogéneo, de ladrillo u otro similar, excepto en los medianeros del antejardín que deberán ser trasparentes o no existir, y no podrán tener una altura superior a 2,20 m. Si hay acuerdo entre propietarios colindantes, firmado ante notario, se admitirá excepcionalmente: la colocación de cierros verdes sobre el medianero hasta una altura máxima de 3,50 m con excepción del antejardín; la colocación de un cierro transparente en su reemplazo, o bien la eliminación de todo tipo de cierro.

2 El art. 4.1.06 de la O.L. de Providencia, establece en su letra a) En zonas de edificación continua, con o sin edificación aislada sobre o tras aquella, los antejardines que se indiquen, serán mínimo de 3,00 m. Debiendo quedar las edificaciones aisladas, como mínimo con 2,00 m de diferencia con el plano anterior correspondiente a la edificación continua.

3 El art 4.2.19 de la O.L. de Providencia indica en su letra e) que la zona EC3+AL deberá regirse por lo estipulado en el art. 2.6.3 de la OGUC. Esto es, para edificaciones sobre 7,0m, un distanciamiento mínimo de 4 m.

Cuadro2. Resumen del trazado de superficies de sombra proyectadas.

C. Conjuntos armónicos

De acuerdo a lo estipulado por la Ordenanza Local de Providencia y por la normativa de la OGUC, derivada de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el inmueble no cumple con la calidad de Conjunto armónico.

CUADRO DE SOMBRAS

Proyección de Sombra

Volumen Teórico

Volumen Propuesto

Diferencia

A 1028,23 m2 1018,98 m2 9,25 m2

B 1370,33 m2 1089,14 m2 281,19 m2

C 703,60 m2 532,30 m2 171,30 m2

TOTAL 3102,66m2 2640,42 m2 462,24 m2

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3. CONCLUSIONES

De acuerdo al análisis realizado al anteproyecto del Edificio de Oficinas Santa Beatriz, puedo concluir lo siguiente:

El Edificio cuenta con aprobación de anteproyecto valido por 180 días a contar del 17 de Febrero del 2010. Una vez vencido el plazo determinado por la Municipalidad de Providencia, se deberá presentar un nuevo expediente con las condiciones del proyecto.

El presente anteproyecto cumple de manera satisfactoria las normas edificatorias y urbanísticas que lo rige según la Ordenanza Local del Plano Regulador de Providencia. Quien suscribe lo resume de la siguiente forma:

o Cumple con las condiciones de cierros tanto a la calle, como al vecino, en la configuración de las alturas máximas de los mismos, materialidad y transparencia.

o Cumple con las condiciones prediales mínimas, al fusionar 3 predios existentes para compensar los 800m2 mínimos de superficie; se respeta el antejardín mínimo de 3 metros para edificación en altura, y no posee ochavos.

o Cumple de manera satisfactoria lo normado en cuanto a la envolvente volumétrica del anteproyecto: altura máxima del cuerpo continuo de 10.5m con un máximo de 3 pisos; edificación aislada de altura libre, determinada por las rasantes, y retranqueado 2 m desde la línea de edificación del cuerpo continuo.

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o Respeta el distanciamiento mínimo de 4m. para edificar el cuerpo aislado.

o Cumple con las condiciones de superficie construible dentro del predio; respeta el porcentaje normado para la ocupación de suelo en el primer piso para el cuerpo continuo; y respeta el porcentaje de ocupación de suelo de los pisos superiores para ambas edificaciones.

o De acuerdo a lo estipulado en la normativa local vigente, este anteproyecto se hace acreedor de una compensación del 30% adicional al Coeficiente de Constructibilidad, tal como se especifica en el Art. 3.3.044 de la Ordenanza Local de Providencia. No obstante no se podrá utilizar dado a que se ha acogido a la superficie máxima permitida por conos de sombra.

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El presente anteproyecto cumple de forma satisfactoria la normativa contemplada en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Quien suscribe detalla en:

o De acuerdo al art 2.6.35, se han trazado rasantes de 70º desde los deslindes del predio a una altura de 10.5m que corresponde a la altura máxima de la edificación continua.

o El anteproyecto cumple, al sobrepasar las rasantes, por no superar la superficie de sombra del volumen teórico edificable en este mismo predio, esto según lo estipulado en el art. 2.6.11 de la OGUC.

o Finalmente, el proyecto no cumple con la calidad requerida para ser considerado “conjunto armónico”, según las condiciones que debe cumplir para serlo, y que se indican en el art 2.6.4 de la OGUC.

______________________________________________________________________________________________________________

4 El art. 3.3.04 de la O.L. de Providencia, indica que los predios de menor superficie a la indicada en esta ordenanza, y existentes de antes de la fecha de publicación de la misma, al fusionarse, gozarán de un aumento del 30% en el Coeficiente de Constructibilidad.

5 El art. 2.6.3 de la OGUC detalla la normativa de rasantes y distanciamientos para edificaciones aisladas.

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3. ANEXOS

Planimetría del volumen teórico edificable en el mismo predio con las superficies de sombras proyectadas confeccionadas por el suscrito.

Fotografías del entorno a los predios donde se ubica el anteproyecto.

Alberto Arenas Pizarro (6)

ARQUITECTO. PERITO

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COMO APOYOS SE SUGIERE RECURRIR A:

- Boletín informativo INE.- Revista enconcreto- Mercado del suelo urbano (Trivelli)- Boletín Collect: analisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el

Gran Santiago - Mercado de oficinas (Mackenzie Hill)- Informe Gemines (Panorama Inmobiliario).- Boletín Ondac.- Portales inmobiliarios:

- www.portalinmobiliario.com- Www. Acop.cl- Www. Emol.com- WWW. Coproch.cl- Portal del minvu- Portales bancarios- Portales de corredores de propiedades

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RESPALDO DE LOS FACTORES DE LA SIMPLE FÓRMULA

Ti = m² X UF M²

RESPALDO DE LAS SUPERFICIES

SUPERFICIE DE TERRENOS. RESPALDADOS SEGÚN:

- PLANOS DE LOTEOS APROBADOS - PLANOS DE SUBDIVISIÓN APROBADOS - PLANO DE FUSIÓN DE ROLES APROBADOS - INFORMACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIÓN - ESCRITURAS - ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.

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SUPERFICIES EDIFICADAS (SUPERFICIES ÚTILES). RESPALDADAS SEGÚN: - INFORMACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL PERMISO DE EDIFICACIÓN - INFORMACIÓN DE LA RECEPCIÓN FINAL - INFORMACIÓN DEL EXPEDIENTE DE ACOGIMIENTO DE LA LEY DE

COPROPIEDAD INMOBILIARIA - ESCRITURAS - ENHUINCHADO Y LEVANTAMIENTOS.

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SUPERFICIES DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA. - SUPERFICIES PRORRATEABLES - CUOTA PROPORCIONAL DE PRORRATEO:

- TERRENO - SUPERFICIES COMUNES - OBRAS COMPLEMENTARIAS

- SUPERFICIES RESPALDADAS CON INFORMACIÓN DE LA RESOLUCION DE ACOGIMIENTO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

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RESPALDO DE LOS VALORES UF/M²

• Elaboración de planillas Excel dinámicas con captación de referencias de mercado de las cuales se seleccionan las 5 más similares y sustitutivas al inmueble que se tasa.

• Homologación de factores cuantitativos y cualitativos de las 5 referencias similares y sustitutivas.

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ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO


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ECUACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO

Ti = m² X UF/M²

Ejemplos:

Terrenos eriazos

Tt = m²t X UF/M²t

Terrenos con edificaciones

Te = m²e X UF/M²e

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Definiciones

El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

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Implicancias del Valor de Mercado

• Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo.

• Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio.

• La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas.

• Las partes no están relacionadas y actúan independientemente.



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Implicancias del Valor de Mercado

• Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta.

• La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable.

• No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.



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Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.

Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.

Principios de Valoración



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Principio de mayor y mejor uso: el valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita obtener el mayor valor.

Principios de Valoración



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• Supone mercado con competencia perfecta.• No todos los inmuebles tienen un mercado amplio

y representativo.• Requiere información suficiente (cantidad y

calidad). • La información es variable en el tiempo.

Limitaciones



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• Para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios.

• No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

Aplicaciones



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Definición del enfoque comparativoEste enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.



174

La ecuación de valor por comparación

Ti = Sup m² X UF/M² (ESM)

ESM = Estadística sistematizada de mercado



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• Inspección física del inmueble y su entorno:• Localización, el sector y la vecindad.• Terreno – construcciones.

• Documentación técnica y legal:• Legalidad de construcciones, expropiaciones,

servidumbres, etc.

• Conocimiento de disposiciones normativas:• Plan regulador, usos y constructibilidad.• Dotación de servicios públicos.

Etapas del procedimiento



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• Análisis de la propiedad.• Inspección física del inmueble y su entorno.• Documentación técnica y legal.• Conocimiento de disposiciones normativas.

• Estudio de mercado inmobiliario.• Análisis del mercado inmobiliario

propiamente tal.• Análisis de la propiedad en relación a su

mercado en base a estadística sistematizada de mercado.




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• Recopilación de información.• Características para seleccionar.• Verificación de la información (control de

calidad).• Análisis de la propiedad en su mercado.• Tasación del inmueble problema.• Reconciliación de valores.




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Ecuaciones para ser aplicadas en la tasación con enfoque por comparación de mercado:Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:

Ecuación para la tasación de terrenos:


Tt = M² t x $M²t


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Ecuación para la tasación de inmuebles (suelo con edificaciones).


Ti = M²e x $ M²e


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EJEMPLIFICACION DE TASACION:

• TERRENOS• Tt = M² (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS) X UF/M² (PRECIOS

PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

• DEPARTAMENTOS (CON O SIN ESTACIONAMIENTOS, BODEGAS)• Td = M² (SUPERF. DE CARACTERISTICAS HOMOLOGAS EN CUANTO

ATERRAZAS) X UF/M² (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

• OIFICNAS• To = M² (DEPARTAMENTALIZADOS O EN PLANTAS TIPO) X UF/M²

(PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

• LOCALES COMERCIALES• Tlc = M² (EMPLAZAMIENTO RESPECTO DE ACCESIBILIDAD DEL PUBLICO)

X UF/M² (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS similares)

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• APARCAMIENTO VEHICULARES• Tav = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE

COMPRAVENTAS DE UNIDADES DE ESTACIONAMIENTOS SIMILARES.

• BODEGAS DE COPROPIEDAD• Tb = PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE

COMPRAVENTAS SIMILARES. (EXCEPCIONALMENTE TASACIÓN POR M².)

• CASAS• Tc = M² (APROVECHANDO QUE EL MERCADO OFRECE 2

INFORMACIONES DE SUPERFICIE: LA DEL TERRENO Y LA DE LA EDIFICACIÓN) X UF/M² (PRECIOS PROMEDIOS HOMOLOGADOS DEL MERCADO DE COMPRAVENTAS SIMILARES)

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Tasación de un terreno de 1000 m² en el que el valor UF/M² de terrenos similares determinado por enfoque de comparación de mercado es de UF/M² 8,00.

Por lo tanto, 1000 m² de superficie x UF/M² 8,00 (señalándose cómo se ha determinado) = UF 8.000.

EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

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SUGERENCIA DE EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA

OFERTA DE CASAS SIMILARES EN SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA

NºFech

aUbicación Valor UF

Terreno M²

Edificación M²

Fuente de Información

1 6.272,00 420,00 158,00

2 5.227,00 440,00 180,00

3 7.350,00 500,00 160,00

4 7.748,00 539,00 250,00

5 7.550,00 580,00 190,00

PROMEDIO 5.509,40 495,80 187,60

CASO PROBLEMA 560,00 169,00

184184

EJEMPLIFICACION DE TASACION DE CASA CON HOMOLOGACION BASICA

OFERTA DE TERRENOS EN EL SECTOR DE LA COMUNA RESPECTIVA DE LA CASA QUE SE TASA

N° fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M²Fuente de

información

1 4.250,00 510,00 8,33

2 5.580,00 620,00 9,00

3 3.264,00 480,00 6,80

4 3.339,00 530,00 6,30

5 4.680,00 650,00 7,20

PROMEDIO 4.222,60 558,00 7,53

CASA PROBLEMA 560,00

185185

EJEMPLIFICFACION DE TASACION DE CASA EN BASE A HOMOLOGACION BASICA

• Valor casa promedio

Son 495,80 m2 de terreno X UF/m2 7,53 promedio valor del suelo X 0,38

Residual para lo edificado

Valor promedio de lo edificado = UF 4.090,72 : 187,60

• Tasación casa problema

Son 560 m2 de terreno X UF/m2 7,53 X 0,38Son 169 m2 edificados X UF/m2 21,81

= UF 5.509,40

= UF 1.418,68

= UF 4.090,72

= UF 21,81

= UF 1.602,38= UF 3.685,89

= UF 5.288,19

Documents

Primera, Segunda, Tercera y Cuarta Clase