Présentation de la réforme du permis de construire aux élus du Puy de Dôme

Présentation de la réformedu permis de construire

aux élus du Puy de Dôme

(Entrée en vigueur le 1er octobre 2007)

Sommaire Introduction.

1. Les réflexions qui ont précédé la réforme.

2. Les textes de la réforme.

3. Les objectifs de la réforme :

3.1 Clarifier le code de l’urbanisme,

3.2 Améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus,

3.3 Préciser les responsabilités respectives.

4. Le dispositif de formation et d’information.

5. Questions et réponses.

6. Conclusion.

1 - Les Réflexions qui ont précédé la

réforme

1- Les réflexions qui ont précédé la réforme

Juin 2003 : rapport d’évaluation de l’intervention des services du ministère de l’Équipement dans le domaine de l’ADS, rapport de Fleurieu

Dès 2004 : concertation avec les élus locaux, les DDE et les professionnels

Janvier 2005 : rapport PELLETIER. Propositions pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d’urbanisme

Avril 2005: enquête TNS SOFRES sur la pratique de l’ADS

Étude de perception auprès des élus 2006 ADS – INit Satisfaction

2 - Les textesde la réforme

2- Les textes de la réforme

L’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme

La loi n°2006- 872 du 13 juillet 2006 portant engagement nationalpour le logement • Ratifie l’ordonnance du 8 décembre 2005• Améliore la sécurité juridique du permis (ex : harmonisation du délai de

retrait fixé à 3 mois, possibilité pour le juge de prononcer une annulation partielle…)

• Le décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 relatif aux règles de caducité du permis de construire et modifiant le code de l’urbanisme

• Le décret n°2006-1220 du 4 octobre 2006 relatif aux permis de construire délivrés à titre précaire

• Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 (modifié le 11 mai 2007) pris pour l’application de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations

3 - Les objectifsde la réforme

3 - Les objectifs de la réforme

3.1- Clarifier le code de l’urbanisme : 1. Rendre le code de l’urbanisme plus lisible2. Regrouper les autorisations d’urbanisme et les procédures3. Unifier les règles d’instruction et les règles de fond

3.2- Améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus :1. Définir de façon précise et exhaustive le contenu du dossier2. Garantir les délais

3.3- Préciser les responsabilités respectives de l’autorité qui délivre le permis et des autres acteurs (constructeurs, architectes…) de façon à limiter l’insécurité juridique :

1. Les vérificationsPropriété du terrainRespect de certaines normes techniques : les étudesPlans intérieurs et surface

2. L’achèvement et la conformité des travaux

3.1 - Clarifier le code de l’urbanisme

3.1Clarifier le code de l’urbanisme

1- Rendre le code de l’urbanisme plus lisible

Des champs d’application mieux définis

• Trois activités sont contrôlées : La construction L’aménagement La démolition

• Une définition claire de ce qui est soumis à permis de construire, d’aménager ou de démolir, à déclaration préalable ou réalisable sans formalité au titre de l’urbanisme


1- Rendre le code de l’urbanisme plus lisible CONSTRUCTIONS NOUVELLES

Principe

● soumises à permis de construire

Exceptions prévues au code● soumis à déclaration préalable● soumis à aucune formalité


1- Rendre le code de l’urbanisme plus lisible TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES ET

CHANGEMENT DE DESTINATIONPrincipe

● aucune formalité

Exceptions prévues au code● projet soumis à permis de construire● projet soumis à déclaration préalable


1- Rendre le code de l’urbanisme plus lisible AMENAGEMENT

Principe


Exceptions prévues au code● projet soumis à permis d'aménager● projet soumis à déclaration préalable


1- Rendre le code de l’urbanisme plus lisible DEMOLITION

Principe


Exceptions prévues au code● Permis de démolir :

● institution par DCM sur tout ou partie de la commune● secteurs et bâtiments protégés


2- Regrouper les autorisations d’urbanisme et les procédures

Des autorisations moins nombreuses

• 3 permis remplacent 11 régimes d’autorisation Le permis de construire Le permis d’aménager Le permis de démolir

• 1 régime déclaratif remplace 4 régimes de déclaration La déclaration préalable

3.1Clarifier le code de l’urbanisme 2- Regrouper les autorisations d’urbanisme et les procédures

3.1Clarifier le code de l’urbanisme 2- Regrouper les autorisations d’urbanisme et les procédures

11 régimes d’autorisations :1. Le permis de construire2. Le permis de démolir,3. L’autorisation pour les installations et travaux

divers4. L’autorisation d’aménager un terrain de

camping5. L’autorisation de stationnement de caravanes6. L’autorisation d’aménager un parc résidentiel

de loisir7. L’autorisation de coupe et abattage d’arbres8. L’autorisation de lotir9. L’autorisation spéciale de travaux dans les

secteurs sauvegardés10. L’autorisation spéciale de travaux dans les

périmètres de restauration immobilière11. L’autorisation des remontées mécaniques et

d’aménagement des pistes de ski

5 régimes de déclarations :1. La déclaration de travaux2. La déclaration de clôture3. La déclaration en cas de division de terrain

non soumise à autorisation de lotir4. La Déclaration en cas de division de terrain

non destinés à l’implantation des bâtiments5. La déclaration de camping de moins de 6

tentes

3 régimes d’autorisations :

1. permis de construire2. permis d’aménager3. permis de démolir

1 régime de déclaration :une déclaration préalable


2- Regrouper les autorisations d’urbanisme et les procédures

Lorsqu’un projet prévoit à la fois des démolitions, des aménagements et des constructions, le demandeur peut choisir de demander un seul permis :

• Le permis d’aménager peut autoriser les démolitions et les constructions

• Le permis de construire et la déclaration péalable peuvent autoriser les démolitions


Le certificat d'urbanisme

Validité portée à 18 mois

Possibilité de tacite portant uniquement :● règles d'urbanisme ;● régime taxes et participations ;● servitudes administratives

Suppression de la copie au propriétaire



Le CU de simple information

● Ne contient plus d'information sur les réseaux ;● Délai d'instruction de 1 mois ;● Avis du maire : délai 15 jours ;● Dépôt en 2 ex.



Le CU opérationnel

● Ajout de la localisation approximative de la construction ;● Suppression de la surface projetée ;● Délai d'instruction de 2 mois ;● Avis du maire : délai 1 mois ; (après consultation des

gestionnaires de réseaux si nécessaire)● Dépôt en 4 ex.


3 - Unifier les règles de procédure

Une procédure unique d’instruction

• fin des différentes procédures d’instruction

• Amélioration de la sécurité juridique en évitant les erreurs de procédure

3.2-Améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus

3.2Améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus

1 - Définir de façon précise et exhaustive le contenu du dossier

Le contenu des pièces jointes aux demandes est mieux précisé

Une liste exhaustive et réglementaire des pièces à fournir est annexée aux imprimés de demande

Ces précisions ont été établies pour inciter à une meilleure réflexion sur la qualité de l’architecture et l’intégration dans les paysages (déclinaison précise du contenu de la notice du projet architectural)

3.2Améliorer la qualité du service rendu aux usagers et aux élus 1 - Définir de façon précise et exhaustive le contenu

du dossier

Elaboration de nouveaux imprimés avec bordereau des pieces jointes ;

Nombre d’exemplaire à fournir adapté aux projets ;• PC-PA-PD : 4 ex. + 1 ex si ABF • DP : 2 ex + 1 ex si ABF• + 5 ex d’un extrait du dossier (plan de situation, plan de

masse et coupe) pour consultation des services (gestionnaires réseaux, servitudes…)


2- Garantir les délais

Des délais garantis par 4 moyens :

1. Un délai de droit commun est notifié au demandeur lors du dépôt de la demande ou de la déclaration

2. Ce délai est modifié dans les cas prévus par le code

3. La modification de délai doit impérativement être notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la demande ou de la déclaration

4. Les demandes de pièces manquantes ultérieures sont sans effet sur le délai

Des délais de droit commun fixés a priori

Des majorations motivées par la nature, la situation ou l'importance du projet, régies par le code

3 mois2 mois1 mois

Autres constructions

et aménagements

Maisons individuelles et

permis de démolir

Déclarations




2- Garantir les délaisLe dépôt du dossier

Dès le dépôt, la réglementation prévoit que le maire :

1. délivre le récepissé de demande, qui précise le délai de droit commun et les conditions dans lesquelles il peut être modifié ;

2. Consulte si nécessaire l'Architecte des Bâtiments de France ;3. transmet sans délai les dossiers au service instructeur ;



Au dépôt du dossier le maire :

1. Délivre le récepissé…• Vérifie la présence des pièces requises au dossier (à l'aide de la check-

list)• Encourage les pétitionnaires à ne déposer que des dossiers

« complets »



Au dépôt du dossier le maire;

2. Consulte …• localise les projets au regard des périmètres MH, ZPPAUP,

PSMV, ...existants sur la commune• transmet sans délai un exemplaire du dossier à l'ABF


2- Garantir les délaisAu dépôt du dossier le maire ;

3. transmet sans délai…• Conserve un exemplaire et transmet les autres , sans délai, au

service instructeur • transmet son avis au service instructeur :

dans un délai de 15 jours (si DP) dans un délai d'1 mois (si Permis, et après consultation des

gestionnaires de réseaux)


2- Garantir les délaisAu dépôt du dossier le maire ;

Dans le premier mois :

Le cas échéant le maire adresse au demandeur en LR avec AR :

soit, la notification de la modification du délai de droit commun

soit, la notification d’une demande de produire une pièce manquante

soit, les deux dans le même courrier



Le dépôt du dossier

Afin de garantir l'opposabilité :• des notifications de demande de pièces manquantes • et/ou de prolongation du délai d'instruction

le demandeur doit être averti avant la fin du 1er mois suivant le dépôt de son dossier.


2- Garantir les délaisLe dépôt du dossier

Pour respecter la contrainte forte de ce délai :➔ le service instructeur, pour les communes compétentes, transmettra au plus

tard fin de 3ème semaine, et par messagerie électronique, les projets de lettre de notification ;

➔ il relève de la responsabilité du maire, compétent au nom de la commune, de s'assurer de la notification avant l'échéance du 1er mois.



Des délais garantis pour :

le demandeur :

• il connaît, dès le dépôt de la demande, le délai de droit commun qui lui est applicable et les conditions dans lesquelles il peut être modifié

l’autorité compétente :

• elle sait qu’elle aura un délai de l’ordre d’un mois pour prendre sa décision une fois la phase d’instruction terminée

3.2Améliorer la qualité de service rendu aux usagers et aux élus


Le délai total d’instruction a été fixé par le décret de telle sorte qu’il reste à l’autorité compétente, dans la quasi-totalité des cas, et dès lors qu’elle a saisi les services consultés dès le premier mois, au moins un mois pour prendre sa décision après qu’elle a reçu tous les avis

3.2Améliorer la qualité de service rendu aux usagers et aux élusConditions de retrait et sécurisation des autorisations

Délai de retrait :• DP : retrait impossible• Permis tacite ou explicite : 3 mois maximum

Annulation partielle des décisions par le juge ;Suspension de la durée de validité des autorisations en cas de recours contentieux ;Prescription administrative des constructions illégales :10ans (sauf exceptions : absence de PC, risque…) Délai maximun de recours des tiers : 1an après le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux

3.3 - Préciser les responsabilités

respectives

L’instructeur doit actuellement vérifier en cas de contestation, si le demandeur qui se déclare propriétaire l’est effectivement

Il doit vérifier si la copropriété a bien autorisé les travaux…

Il doit vérifier en cas d’indivision si tous les co-indivisaires ont bien donné leur accord • Tout cela relève des relations privées entre les personnes, que

l’instructeur de permis ne peut pas contrôler et qu’il n’aura plus à faire

3.3Préciser les responsabilités respectives1- Les vérifications

Au 1er octobre, l’instructeur n’aura plus à assurer la vérification d’éléments qu’il peut difficilement contrôler :

• Propriété du terrain

• Études concernant la sécurité

• Plans intérieurs et SHON

3.3Préciser les responsabilités respectives 1- Les vérifications


Propriété du terrainA l’avenir, c’est le demandeur qui certifiera qu’il remplit bien les conditions pour demander un permis

Études de sécuritéDans des cas spécifiques, le dossier de demande doit être complété par une attestation d'un professionnel

• normes parasismiques : attestation contrôleur technique sur la prise en compte des normes

• études imposées par un PPR : attestation architecte ou expert agréé certifiant la réalisation de l’étude et la prise compte du risque par le projet


Plans intérieurs et SHONLe dossier ne comprendra plus de plan intérieur : la demande porte sur l’aspect extérieur et le volume du bâtiment • Le demandeur déclarera la SHON qu’il souhaite construire et le permis de

construire autorisera la construction d’une surface de plancher dans le volume du bâtiment, dans la limite de la surface demandée

Le constructeur et son architecte seront responsables de ne pas construire plus que ce qui sera autorisé par le permis de construire. Dans le cas contraire ils seront en infractionDes vérifications pourront être effectuées en cours de chantier ou une fois la construction achevée, mais l’instructeur n’a pas à vérifier les plans lors de l’examen de la demande de permis

3.3Préciser les responsabilités respectives

2- L’achèvement et la conformité des travaux

Le constructeur, ou son architecte, atteste la conformité des travaux au permis qu’il a obtenu :

• Le constructeur ou son architecte attestent de cette conformité sous leur responsabilité

• Le maire peut faire procéder aux contrôles de la véracité de cette déclaration

• Dans les sites protégés, la vérification est obligatoire

3.3Préciser les responsabilités respectives

2- L’achèvement et la conformité des travaux

Le bénéficiaire de l’autorisation pourra demander à l’administration une attestation de non contestation de la conformité

Un an après la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, si la conformité des travaux n’est pas contestée les tiers ne pourront plus demander l’annulation du permis

4 - Le dispositif de formation et d’information


Dispositif conjoint avec le CNFPT

Formation des Instructeurs ADS ETAT/COMMUNES en juin 2007

Formation des secrétaires de mairies (CNFPT) septembre 2007

Formation continue à partir de septembre 2007

Information des élus en juin/juillet 2007

Information des professionnels en septembre 2007


Documentation en ligne sur INTERNET :

• www.urbanisme.equipement.gouv.fr• www.puy-de-dome.equipement.gouv.fr

Diffusion annoncée d’une plaquette par le Ministère à l’automne ;

Mise en ligne du diaporama en juillet avec les réponses aux questions.

5 - Questions et Réponses

5 - Questions-Réponses1. Le délai d’obtention d’une autorisation est-il connu dès le dépôt du dossier en mairie même si la commune n’instruit pas elle-même le dossier ?

Les délais d’instruction sont fixés par le droit commun dès le dépôt de la demande, que la commune instruise ou non directement le dossier :

1 mois pour les déclarations préalables2 mois pour les permis de construire de maison individuelle3 mois pour les autres demandes

Lors du dépôt de son dossier en mairie, le demandeurreçoit un récépissé qui lui indique le délai d’instruction de droit commun.

5 - Questions-Réponses

2. La réforme de l’ADS augmente-t-elle les délais d’instruction du permis de construire ?

Certains délais, difficilement respectés aujourd’hui, sont augmentés pour être plus réalistes.

En contrepartie, le délai maximal d’instruction est désormais connu et garanti, au plus tard un mois après le dépôt d’un dossier complet en mairie.


3. Le maire peut-il garder les dossiers de demande d’autorisation le temps de se faire un avis sur le projet ?

Non.

Le maire garde l’exemplaire qui lui est destiné mais doit transmettre sans délai les autres exemplaires au service instructeur.(respecter le délai du 1er mois).

Le maire transmettra ensuite son avis au service instructeur (en tenant compte du délai maximal d’instruction).


4. À partir de quand le délai d’un mois court-il, pour les communes n’instruisant pas elles-mêmes ? Est-ce à partir de la réception du dossier par le service instructeur (DDE, EPIC) ?

Le délai d’instruction court à partir du moment où le dossier complet du demandeur est déposé ou reçu en mairie. Lors du dépôt de son dossier, le demandeur reçoit un récépissé qui lui indique le délai d’instruction de droit commun.

La commune doit alors transmettre sans délai le dossier au service chargé d’instruire les demandes.

La commune doit saisir directement l’ABF lorsqu’il doit se prononcer sur dossier.


5. Le maire ou son service instructeur pourra-t-il demander toutes les pièces qu’il juge nécessaires à l’instruction du dossier ?

Les pièces obligatoires sont précisément et limitativement fixées dans une «check-list», le bordereau des pièces.

Aucune autre pièce ne peut être réclamée.

Les délais ne peuvent être suspendus que s’il manque une pièce de la liste.

5 - Questions-Réponses6. Les demandes des pièces manquantes prolongeront-elles systématiquement le délai d’instruction ?

Seules les demandes de pièces manquantes prévues par le code de l’urbanisme et notifiées dans le délai d’un mois après dépôt du dossier suspendent le délai d’instruction.

Passé le délai du 1er mois, les pièces manquantes peuvent être demandées au pétitionnaire mais les délais ne sont pas suspendus pour autant.


7. Est-il possible de faire oppositionà une déclaration préalable ?

Le maire peut, comme aujourd’hui, s’opposer au projet ou l’assortir de prescriptions dans un délai d’un mois, si le projet ne respecte pas les règles en vigueur

Cependant, si le maire ne s’est pas opposé aux travaux déclarés dans un délai d’un mois, il ne pourra revenir sur sa décision et le demandeur pourra exécuter son projet


8. Que se passe-t-il si le demandeur affirme n’avoir jamais reçu dans les délais le refus de la commune pour son permis de construire ?

Quand un permis est accordé avec des prescriptions ou bien refusé, la mairie doit faire la preuve de l’envoi de la décision dans les délais pour éviter tout risque de contestation.( utilisation de la lettre recommandée)


9. Que se passe-t-il si un service consulténe rend pas son avis dans le délai qui lui est imparti ?

Son avis sera alors tacite et réputé favorable.

5 - Questions-Réponses10. Un demandeur a bénéficié d’un permis tacite alors que le maire voulait s’opposer à son projet… Que se passe-t-il ?

Si le permis tacite est légal, l’opposition du maire n’était pas fondée et il n’y a pas de recours possible.

Si le permis tacite est illégal (par exemple, non respect de la carte communale, construction en zone inondable…) il est alors possible de retirer ce permis dans les trois mois qui suivent la date de la décision (après procédure contradictoire)

Importance d’être vigilant sur la date de notificationdes décisions pour savoir dans quels casil y a autorisation tacite


11. Après la réforme, le maire n’a donc plus l’obligation de délivrer un certificat de conformité ?

Il appartient désormais au bénéficiaire du permis, dans sa déclaration d’achèvement de travaux, de certifier qu’il a bien respecté l’autorisation qui lui a été délivrée.

Aucun certificat de conformité ne lui sera délivré.

En revanche, le maire peut décider d’une visite de récolement. Le non respect du permis doit entraîner, s’il n’est pas régularisé, procès-verbal.


12. Après la réforme, il n’y a donc plus d’obligation de procéder au contrôle sur place ?

Dans la plupart des cas le contrôle sur place ne sera plus systématique.

En revanche, il demeure obligatoire dans les secteurs à risques, ou bénéficiant de protections particulières.

Par ailleurs, le constat d’une infraction est toujours possible dans le cadre du droit pénal.

Il appartient donc à chaque commune de définir sa politique de contrôle des travaux en fonction des caractéristiques locales et des risques.

6 - Conclusion

6 - ConclusionsNécessité d’anticiper les délais prévus par la réforme

En particulier, le délai d’un mois, pour notifier les majorations de délai et les pièces manquantes

Nécessité de réviser les conventions de mise à disposition pour tenir compte des modifications dues à la réforme

Merci de votre attention

Documents

Présentation de la réforme du permis de construire aux élus du Puy de Dôme