Preparing for a TID ClosureGreg Johnson, Ehlers

Project plan amendments prior to expenditure period.• Technique can be used to incur project costs after period ends if sufficient cash

is available.

One‐time levy limit adjustment year after closure.• A base building adjustment that can increase your allowable levy going forward.

Using additional year of tax increment for housing initiatives• Using increment to support affordable housing and housing stock initiatives.

Plan for benefit of Increment value added to the tax base.• Provides an opportunity for potential tax rate reduction even if expenditures increase.

Key Messages

Ends five years prior to the end of a TID’s maximum life.

An extension does not change the expenditure period.

Existing projects may be finished, but no new projects during last five years.• Existing project costs must have established financing; or signed contract, or a

signed developer’s agreement.

Debt service, repayment of advances/other liabilities allowed after expenditure period.  

TID Expenditure Periods

2/3/2019 3

If cash is available in the TID fund, cash can be deposited into an escrow account to fund specific projects until maximum life ends.

Deposit to escrow fund is considered the “expenditure” if made prior to expenditure period ending.

Project plan amendment must specify how funds will be used.

Consider final project plan amendment

2/3/2019 4

2/3/2019 5

Economic development fund• Cost of staff required to administer the outstanding contract management and 

administrative requirements associated with approved development agreements 

Retail incentive program• Incentives are available for all new retail or existing, relocated retail taking 

occupancy in new construction, mixed‐use projects sponsored or approved by the CDA and located within the Lakeside Commons district.

Summary of Cudahy initiatives

2/3/2019 6

Include specific narrative describing what future costs will be permitted.

Need to find a financial institution to hold the funds in escrow and approve expenditures from escrow account.

Consider internal controls.• Staff not involved in project management submit invoices to escrow agent for

payment.

Project Plan Amendment & Administration

2/3/2019 7

1. Municipality receives aggregate tax increments in an amount equal to theaggregate of all project costs under the project plan and any amendments to theproject plan.

2. TID reaches its maximum life. Maximum life varies and is determined by the TIDtype and resolution date.

3. Municipality chooses to dissolve the district early.

Municipality Governing Body must then approve termination resolution

When does a TID close/terminate? (1 of 3 occurs)

2/3/2019 8

2/3/2019 9

Importance of April 15th

Source: Wisconsin DOR

Written notice within 60 days of the termination resolution ‐ complete Form PE‐223 (final accounting and termination agreement) and send a copy along with the resolution to:

• DOR• County Property Lister• Municipal Assessor• Overlying taxing jurisdictions

On or before the agreed upon submission date, the municipality must e‐file the PE‐110 (TID Final Accounting Report) and e‐mail DOR the TID Final Accounting Excel spreadsheet or Final Audit Report/Financial Statements.

Documents provided to DOR upon closure

2/3/2019 10

If a shortfall exists the municipality must absorb the shortfall.

If excess funds exist paid out to taxing jurisdictions.  DOR recommends distribution be based on most recent levy proportions (Column A of tax increment calculation worksheet)

Shortfalls or Excess Funds

2/3/2019 11

Levy limit adjustment

2/3/2019 12

It is base building, is not subtracted out the next year.

Use it or lose it: only appears on worksheet year after closure.  

Only claim if needed, but use it before adjustments that are subtracted out the following year (like adjustment E for debt service).

Considerations for levy limit adjustment

2/3/2019 13

Are there larger road, equipment, park, or facility improvements that could be introduced when TID closes?

Multiple funding sources evaluated:• Introduction of capital levy upon TID closure to cash finance some items.• Debt financing with payments structured to take into account TD closure.

Inventory operational costs paid by TID that will be absorbed elsewhere.

Planning for capital items and operational costs

2/3/2019 14

Sample levy and tax rate projection

2/3/2019 15

Levy Year 2017 2018 2019 2020 2021Calendar/Budget Year 2018 2019 2020 2021 2022

Actual Actual Projected Projected ProjectedAmount Levied for General Fund 6,263,335         6,376,594         6,440,360          6,504,764         6,569,811         Amount Levied for Library 685,980            685,980            685,980             685,980            685,980            Amount Levied for Roads and Equipment 450,000            450,000            450,000             450,000            450,000            Amount Levied for Debt Service 1,549,279         1,790,450         1,791,192          1,789,863         1,782,499         Total Levy 8,948,594         9,303,024         9,367,532          9,430,607         9,488,290         

TID OUT Equalized Value 944,345,800    960,825,800    977,640,252      994,748,956    1,207,251,263 Equalized Tax Rate 9.48  9.68  9.58 9.48  7.86

TID CLOSURE

If TID is successful there’s a one year extension for affordable housing.• At least 75% of the final increment must benefit affordable housing.• Remaining 25% must be used to improve housing stock.

Affordable housing is defined as housing costing no more than 30% of the household’s gross monthly income

A household consists of an individual and his or her spouse and all minor dependents

Governing Body must adopt a resolution describing programs.  Only approval required. 

Resolution must be forwarded to the Department of Revenue (DOR).

TIF Extensions  ‐ Housing

2/3/2019 16

City of Monona• Housing stock renewal program created by its CDA and administered by the City• Program offers 0% interest loans to those purchasing or residing in a home in the City to

make energy efficiency improvements and bring up to modern standards

City of La Crosse• Used a combination of CDBG grants and TIF dollars from the affordable housing

extension for purchase and resale of five energy efficient homes• Homes were in a struggling neighborhood and were sold to low‐moderate income

households at an average sale price of $154,000

Examples of housing programs

City of Racine• Homeowner code compliance grants

City of Appleton• Used to pay for street repairs in a low‐moderate income neighborhood

City of Oshkosh• Created a Healthy Neighborhood Imitative• Utilized TIF revenue along with other revenue sources to help maintain or increase

property values in transitional and distressed neighborhoods

Examples of housing programs

2/3/2019 18

Standard Extension:• Blight and rehabilitation/conservation TID’s created between 10/1/1995 and

9/20/2004 eligible for a 4 year extension.

• 3 year extension for TID’s created after 10/1/2004 that are blight,rehab/conservation, industrial, and mixed use.

Exclusions for standard extension:• TID created before 10/1/1995.• Industrial TID created from 10/1/1995 to 9/30/2004.• Environmental TID created under 66.1106 before 11/29/2017.• Any donor industrial or mixed use TID created after 10/1/2004.

TIF extensions: underperforming TID’s

2/3/2019 19

Required Approvals• Documents show TID cannot repay the project costs within maximum life,

extension at discretion of Joint Review Board (“JRB”).

• If an independent audit is provided JRB must grant extension.

Standard TID Extension

2/3/2019 20

Any TID created before 10/1/2014 under Statutes 66.1105 (does not include environmental TID’s).• 3 year extension if adversely impacted by reduction in statewide tax rates for

technical colleges (occurred in 2013).

Required ApprovalsDocuments show TID increments were negatively impacted by technical college tax rate change, extension at discretion of Joint Review Board (“JRB”).

• If an independent audit is provided JRB must grant extension.

Technical College Extension – 3 years

Municipality is responsible for making up the shortfall.

Any surplus funds distributed to all taxing jurisdiction proportionally based on most recent apportionment of taxes.

Consider celebrating your TID closure!

Final TID Closeout

Project plan amendments prior to expenditure period.• Technique can be used to incur project costs after period ends if sufficient cash

is available.

One‐time levy limit adjustment year after closure.• A base building adjustment that can increase your allowable levy going forward.

Using additional year of tax increment for housing initiatives• Using increment to support affordable housing and housing stock initiatives.

Plan for benefit of Increment value added to the tax base.• Provides an opportunity for potential tax rate reduction even if expenditures

increase.

Key Messages

2/3/2019 24

Greg JohnsonSenior Municipal Advisor/Vice Presidentgjohnson@ehlers‐inc.com