PRAKTEK JUAL BELI TANAH TANPA SERTIFIKAT MENURUT …repository.uinjambi.ac.id/512/1/SHE141581 HAIRUL ADKAN... · 2019. 12. 4. · praktek jual beli, Islam juga mengatur tata cara

1

PRAKTEK JUAL BELI TANAH TANPA SERTIFIKAT MENURUT HUKUM

ISLAM DAN UNDANG-UNDANG NO 5 TAHUN 1960 TENTANG

PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA

(Studi Kasus Di Desa Muara Belengo Kabupaten

Merangin Provinsi Jambi)

Skripsi

Diajukan Untuk Melengkapi Syarat-Syarat Guna

Memperoleh Gelar Sarjana Strata Satu (S1)

Dalam Ilmu Syariah

Oleh:

HAIRUL ADKAN

NIM: SHE. 141581

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH

FAKULTAS SYARIAH

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SULTHAN THAHA SAIFUDDIN JAMBI

1439H / 2018M

6

MOTTO

Artinya:”Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta

sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang

berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. dan janganlah kamu

membunuh dirimu. Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu.

Larangan membunuh diri sendiri mencakup juga larangan membunuh orang

lain, sebab membunuh orang lain berarti membunuh diri sendiri, karena umat

merupakan suatu kesatuan”.1

1 Q.S An-Nisa’ : 29

7

PERSEMBAHAN

السالم عليكن ورحمتاهلل وبركاته

Segala puji dan syukur kupanjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan

limpahan rahmat, kenikmatan, anugrah, kesempatan, dan kemudahan bagi

saya sehingga saya bisa menyelesaikan skripsi ini dengan baik.

Sholawat dan salam selalu tercurahkan kepada panutan seluruh ummat manusia yaitu

nabi besar Muhammad SAW yang telah menuntun dan memberikan pengetahuan

sehingga kita bisa lebih dekat kepada Allah SWT.

Kupersembahkan skripsi ini kepada:

Ibundaku Tersayang Hazizah

Ayahandaku tecinta Samsuri

Untuk kakak dan adikku, Faisal Zahri, Marwanzi Dan Siti Mukarromah Terima kasih

selalu memberi semangat dan dukungan sehingga membuat saya

selalu tersenyum menghadapi getirnya rintangan ini semua.

Untuk dosen pembimbing dan dosen yang ada di fakultas syari’ah terkhusus jurusan

Hukum Ekonomi Syari’ah yang telah memberikan kontribusi

besar atas kesuksesan penulisan skripsi ini yang tidak bisa saya

sebutkan satu persatu, terima kasih untuk semuanya.

Untuk semua sahabat dan teman tidak lupa pula saya ucapkan terimakasih khususnya

Jurusan Hukum Ekonomi Syari’ah angkatan 2014 yang

penulis banggakan dan sayangi. Dan pada umumnya

seluruh teman seperjuangan.

Semoga cinta dan kasih sayang kalian semua akan dibalas oleh Allah SWT sebagai

amal ibadah dan mampu membawa manfaat bagi saya dalam

menjalani gelombang hidup dikemudian hari.

Amiin Ya Robbal Alamiin

Saya Hairul Adkan mengucapkan banyak terima kasih.

السالم عليكن ورحمتاهلل وبركاته

8

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr, Wb.

“Alhamdulillahi Robbil Aalamiin” dengan segala kerendahan hati, izinkan

penulis memanjatkan rasa syukur yang mendalam kepada Allah SWT yang senantiasa

membukakan pikiran dan hati untuk terus berjuang dalam menegakkan agama-Nya

serta memampukan penulis dalam menyelesaikan skripsi yang membahas tentang

“Praktek Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Menurut Hukum Islam Dan

Undang-Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria (Study Khasus Di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin Provinsi

Jambi” Sholawat dan salam tak pernah putus penulis sampaikan kepada pimpinan

sekaligus guru peradaban dunia Nabi Muhammad SAW yang telah banyak

memberikan keteladanan dalam berfikir dan bertindak.

Kemudian dalam penyusunan skripsi ini, penulis akui, tidak sedikit hambatan

dan rintangan yang penulis temui baik dalam pengumpulan data maupun dalam

penyusunannya. Dan berkat adanya bantuan dari berbagai pihak, terutama bantuan

dan bimbingan yang diberikan oleh dosen pembimbing, maka skripsi ini dapat

penulis selesaikan dengan baik. Oleh karena itu, hal yang pantas penulis ucapkan

adalah kata terima kasih kepada semua pihak yang turut membantu penyelesaian

skripsi ini, terutama sekali Yang Terhormat:

1. Bapak Dr. H. Hadri Hasan, MA. Selaku Rektor UIN STS Jambi.

9

2. Bapak Dr. A.A. Miftah, M.Ag. Selaku Dekan Fakultas Syariah UIN Sulthan

Thaha Saifuddin Jambi.

3. Bapak H. Hermanto, Lc., M. HI., P.h.D. Dr. Rahmi Hidayati, S.Ag., M.HI dan Dr.

Yulianti, S.Ag., M.HI. Selaku Wakil Dekan I, II dan III di Lingkungan Fakultas

Syariah Universitas Islam Negeri (UIN) Sulthan Thaha Saifuddin Jambi.

4. Ibu Mariani, S.Ag., M.HI. Selaku Ketua Jurusan Hukum Ekonomi Syariah

Fakultas Syariah UIN Sulthan Thaha Saifuddin Jambi.

5. Ibu Pidayan Sasnifa, S.Ag., M.E.Sy. Selaku Sekretaris Jurusan Hukum Ekonomi

Syariah Fakultas Syariah UIN Sulthan Thaha Saifuddin Jambi.

6. Bapak Drs. Bakhtiar L., M.HI. Selaku Dosen Pembimbing I yang telah

memberikan pencerahan dalam penyelesaian skripsi ini.

7. Bapak Fauzi Muhammad S.Ag., M.Ag. Selaku Dosen Pembimbing II yang telah

membimbing, memberikan pemikiran, arahan, koreksi serta saran hingga

penulisan skripsi ini selesai.

8. Bapak dan Ibu dosen, asisten dosen, dan seluruh karyawan dan karyawati di

lingkungan Fakultas Syariah UIN STS Jambi.

9. Bapak dan Ibu pengawai Perpustakaan UIN STS Jambi dan Perpustakaan

Wilayah Provinsi Jambi atas segala bantuan dalam menyelesaikan skripsi ini.

10. Orang tua yang saya sayangi hormati dan sangat saya sayangi yang telah

mengasuh, memelihara, mendidik dan membesarkan penulis hingga seperti

sekarang ini.

10

11. Kakak dan adik tersayang, serta keluarga tercinta yang telah membantu dan

memberikan dorongan kepada penulis untuk menyelesaikan perkuliahan ini.

12. Rekan-rekan seperjuangan khususnya Jurusan Hukum Ekonomi Syariah prodi

Hukum Ekonomi Syariah angkatan 2014 yang telah memberikan motivasi, saran

dan kritikan dalam pembuatan skripsi ini.

13. Semua pihak yang telah begitu banyak membantu penulisan skripsi ini yang tidak

dapat penulis tuliskan satu persatu.

Semoga Allah SWT memberikan imbalan pahala dan dicatat sebagai amal

ibadah atas jasa bantuan yang telah diberikan oleh semua pihak yang ikut membantu

dalam penyelesaian skripsi ini.

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan skripsi ini masih jauh dari

kesempurnaan. Baik dari segi penulisan, penyusunan kata maupun penggunaan

bahasanya. Oleh karena itu penulis mengharapkan pada semua pihak untuk

memberikan sumbangan pemikiran saran maupun kritikan, yang bersifat membangun

demi kesempurnaan dan guna meningkatkan kualitas dari skripsi ini.

Demikianlah semoga Allah SWT senantiasa memberi hidayah-Nya kepada kita

semua Aamiin ya robbal’alamin.

Wasssalamu’alaikum Wr, Wb.

11

ABSTRAK

Jual beli pada hakikatnya tentulah bukan sesuatu yang dilarang dalam Islam apapun

bentuk dan objeknya, sebelum ada dalil yang melarangnya. Selain memperboleh

praktek jual beli, Islam juga mengatur tata cara jual beli yaitu dengan unsur suka

sama suka akan tetapi tidak boleh merugikan pihak lain. Sedangkan menurut

ketentuan yang berlaku jual beli dalam UUPA untuk menjamin kepastian hukum hak

atas tanah haruslah dilakukan dihadapan PPAT, akan tetapi terjadi di Desa Muara

Belengo ternyata masih banyak terjadi peralihan hak atas tanah yang dilakukan

dibawah tangan dalam arti tidak dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku, hal yang

demikian tentulah akan sangat merugikan pihak pembeli, karena dia hanya dapat

menguasai hak atas tanah secara fisik saja secara hukum kepemilikan atas tanah

tersebut adalah tetap pada penjual. Begitupun bila dikaitkan dengan Hukum Islam

praktek jual beli seperti ini tentu sesuatu yang dilarang, karena dalam praktek jual

beli tersebut ada pihak yang dirugikan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat ditinjau dari Hukum Islam dan Undang-

Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dalam

penyusunan skripsi ini, jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian lapangan

deskriptif kualitatif, dengan teknik mengumpulkan data interviu, dokumentasi dan

observasi. Penelitian ini deskriptif yaitu mengambarkan pokok masalah yang ada

dalam pokok bahasan secara kritis analitis apakah masalah itu sesuai dengan hukum

islam dan UUPA atau tidak, dengan pendekatan normative yaitu pendekatan melalui

norma-norma Hukum Islam berdasarkan nash Al-Qur’an, Hadits maupun Ijthad para

ulama serta undang-undangan yang berlaku dalam UUPA. Setelah melakukan

penelitian di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi dapat diambil

kesimpulan antara lain: Pengetahuan serta pemahaman masyarakat terhadap praktek

jual beli tanah tanpa sertifikat, masih sangat-sangat kurang, sehingga mereka tidak

memikirkan dampak dari jual beli yang dilakukan. Sedangkan menurut Hukum Islam,

tidak boleh merugikan pihak lain dalam praktek jual beli, begitupun dengan kepastian

hukum yang sudah diatur secara jelas dalam UUPA.

12

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ................................................................................... i

PERNYATAAN KEASLIAN ..................................................................... ii

NOTA DINAS ............................................................................................. iii

PENGESAHAN PANITIA UJIAN ............................................................. iv

MOTTO ....................................................................................................... v

PERSEMBAHAN ........................................................................................ vi

KATA PENGANTAR ................................................................................. vii

ABSTRAK ................................................................................................... x

DAFTAR ISI ................................................................................................ xi

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ................................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ............................................................................ 5

C. Batasan Masalah .............................................................................. 5

D. Tujuan Penelitian ............................................................................. 5

E. Manfaat Penelitian ........................................................................... 6

F. Kerangka Teori ................................................................................ 6

G. Tinjauan Pustaka .............................................................................. 19

BAB II METODE PENELITIAN

A. Pendekatan Penelitian ...................................................................... 21

B. Jenis dan Sumber Data ..................................................................... 22

C. Unit Analisis Data ............................................................................ 23

D. Instrumen Pengumpulan Data .......................................................... 23

E. Teknik Analisis Data ........................................................................ 25

F. Sistematika Penulisan ...................................................................... 26

13

BAB III GAMBARAN UMUM TEMPAT PENELITIAN

A. Histori, Geografi dan Demografi ..................................................... 28

B. Struktur Desa ................................................................................... 30

C. Keadaan Penduduk ........................................................................... 31

D. Keadaan Agama dan Adat Istiadat ................................................... 33

BAB IV PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN

A. Praktek Jual Beli Tanah Di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin

Provinsi Jambi ..................................................................................

35

B. Status Hukum Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Di Desa Muara

Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi menurut Hukum Islam

dan Undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-pokok Agraria .......................................................................

42

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ...................................................................................... 52

B. Rekomendasi .................................................................................... 53

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

CURRICULUM VITAE

14

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Tanah sangat erat sekali hubunganya dengan kehidupan manusia. Setiap orang

tentu memerlukan tanah bahkan bukan hanya dalam kehidupan, untuk matipun

manusia masih memerlukan sebidang tanah.

Jumlah luas tanah yang dapat dikuasai oleh manusia terbatas sekali,

sedangkan jumlah manusia yang berhajat terhadap tanah senantiasa bertambah. Selain

bertambahnya jumlah manusia yang memerlukan tanah untuk tempat tinggal, juga

kemajuan dan perkembangan ekonomi, sosial, budaya dan teknologi menghendaki

pula tersedianya tanah yang banyak, umpamanya untuk perkebunan, peternakan,

pabrik-pabrik, perkantoran, tempat hiburan dan jalan untuk sarana perhubungan.2

Oleh karena itu, bertambah lama dirasakan seolah-olah tanah menjadi sempit,

sedangkan permintaan selalu bertambah. Maka tidak heran kalau nilai tanah jadi

meningkat tinggi. Tidak seimbangnya antara persediaan tanah dengan kebutuhan

akan tanah itu telah menimbulkan berbagai persoalan. Saat ini, untuk memperoleh

tanah dapat diperoleh dengan beberapa cara, yaitu dengan permohonan hak ataupun

dengan pemindahan hak.

2 John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, (Jakarta: Sinar Grafika, 1987), hlm.

37.

15

Dalam masyarakat untuk memperoleh hak atas tanah lebih sering dilakukan

dengan cara pemindahan hak yaitu dengan jual beli.

Pemindahan hak atau peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang

bertujuan memindahkan hak, antara lain: jual beli, hibah, tukar menukar, pemisahan

dan pembagian harta bersama dan pemasukan dalam perusahaan.

Perkataan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan, di mana

seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara

sukarela.

Dalam Hukum Islam jual beli tanah atau transaksi jual beli tanah tentulah

bukan sesuatu yang di larang, asalkan memiliki kejelasan hak milik, kewajiban yang

dilakukan dipenuhi, serta tidak berefek kepada sosial masyarakat dan juga jual beli

atau transaksi tersebut haruslah sesuai dengan syariat Islam.3 Sebagaimana di

jelaskan dengan firman Allah SWT:

. . .

Artinya:“. . .Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. . .”.4

Selain menegaskan tentang kebolehan transaksi jual beli, dalam Al-Qur’an

juga menjelaskan tentang cara berlangsungnya transaksi jual beli tersebut, jual beli

atau transaksi didalam Al-Qura’an diartikan dengan Tijarah, cara berlangsungnya

3 Hasbi Umar, Filsafat Fiqh Muamalat Kontemporer, (Jakarta: Rajagrapindo Persada, 2014),

hlm. 207-208.

4 Al-Baqarah (2): 275.

16

Tijarah ini menurut Al-qur’an, harus ada prinsip suka sama suka dan bebas dari unsur

penipuan untuk mendapatkan sesuatu yang ada manfaatnya.

Jadi dapat disimpulkan bahwa yang menjadi kriteria suatu transaksi yang hak

dan sah dalam Islam adalah adanya prinsip suka sama suka serta bebas dari unsur

penipuan didalamnya. Dengan demikian, segala bentuk transaksi yang tidak terdapat

pada prinsip suka sama suka serta terdapat unsur penipuan, maka transaksi tersebut

adalah batil, dalam artian memakan harta orang lain secara tidak sah. Statemen ini

sesuai dengan penjelasan Al-Qur’an yang berbunyi:

Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta

sesama dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku

dengan suka sama suka diantara kamu. Dan janganlah kamu membunuh

dirimu, sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang bagimu”.5

Sedangkan menurut Undang-Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan

Dasar Pokok-Pokok Agraria, transaksi jual beli tanah serta peralihan hak milik atas

tanah dijelaskan dalam pasal 26 ayat 1 yaitu jual beli, penukaran, penghibahan,

pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain

yang di maksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur

dengan peraturan pemerintah.6

5 An-Nisaa’ (4): 29.

6 Iman Sjahputra Tunggal, Dkk, Peraturan Perundang-undangan Pertanahan Di Indonesia,

(Jakarta: Harvindo, 1997), hlm. 704.

17

Adapun untuk menjamin kepastian hukum diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu

untuk menjamin kepastian hukum, oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di

seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan

peraturan pemerintah. Pendaftaran tersebut meliputi pengukuran, pemetaan, dan

pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan haknya, serta

pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) yang berlaku sebagai alat pembuktian

yang kuat.7

Dalam praktek transaksi jual beli tanah yang terjadi di Desa Muara Belengo,

Kabupaten Merangin, Provinsi Jambi. Si penjual dalam hal ini pihak pertama tidak

memiliki bukti apapun baik itu sertifikat atau pun yang lainnya, yang menjadi tolak

ukur bahwa tanah tersebut miliki nya (si penjual) hanya keyakinan saja begitu pun

dalam menentukan luas serta batas-batasan tanah tersebut.

Si pembeli dalam hal ini pihak kedua menyetujui jual beli tersebut tanpa bukti

yang kuat dari status tanah tersebut, yang menjadi pegangan si pembeli yaitu surat

jual beli yang di setujui kedua belah pihak dan ada juga yang hanya sebatas akad saja.

Akan tetapi yang sering dilakukan masyarakar Desa Muara Belengo dalam transaksi

jual beli tanah tanpa sertifikat hanya sebatas akad saja.

Hasil grandtour terhadap transaksi jual beli tanah ini di mana masih

banyaknya ditemukan permasalahan yaitu: pertama, tidak adanya kepastian hukum

terhadapat status tanah yang di perjualbelikan sebagimana dijelaskan dalam pasal 19

UUPA, untuk menjamin kepastian hukum, tanah tersebut harus terdaftar atau

7 Ibid., hlm. 705.

18

mempunyai sertifikat sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam peraturan

pemerintah. Kedua, dari sudut pandang Hukum Islam, dijelaskan bahwa jual beli

harus didasari dengan prinsip suka sama suka serta bebas dari unsur penipuan

didalamnya atau merugi kan pihak lain. Dalam praktek jual beli diatas tentu ada pihak

yang dirugikan yaitu apabila terjadi sengketa terhadap hak kepemilikan atas tanah

tersebut, pihak kedua tentu tidak bisa berbuat apa-apa karena tidak ada bukti yang

kuat secara hukum.8

Sehingga hal ini menjadi sebuah permasalahan yang penulis ingin untuk

mengkaji dan mengangkat menjadi sebuah penelitian. Oleh karena itu penulis tertarik

untuk melakukan penelitian yang berjudul. “Praktek Jual Beli Tanah Tanpa

Sertifikat Menurut Hukum Islam Dan Undang-Undang No 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Studi Kasus Di Desa Muara

Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi)”.

B. Rumusan Masalah

Adapun yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian dan penulisan

skripsi ini antara lain adalah:

1. Bagaimana praktek jual beli tanah di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin

Provinsi Jambi ?

2. Bagaimana status hukum jual beli tanah tanpa sertifikat di Desa Muara Belengo

Kabupaten Merangin Provinsi Jambi menurut Hukum Islam dan Undang-undang

No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria ?

8 Observasi, 22 Juni 2017.

19

C. Batasan Masalah

Sebagaimana telah ditemukan terdahulu dalam latar belakang masalah serta

dari pengamatan awal (grand tour) ditemukan fenomena-fenomena yang dipilih

sebagai objek perhatian untuk dikaji secara ilmiah. Penelitian ini di fokuskan pada

kajian Praktek Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Menurut Hukum Islam Dan Undang-

Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

D. Tujuan Penelitian

Bertolak dari latar belakang diatas, tujuan dari penulisan skripsi ini adalah:

1. Untuk mengetahui praktek jual beli tanah di Desa Muara Belengo Kabupaten

Merangin Provinsi Jambi.

2. Untuk mengetahui status hukum jual beli tanah tanpa sertifikat di Desa Muara

Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi menurut Hukum Islam dan

Undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria.

E. Manfaat Penelitian

Apabila tujuan-tujuan diatas sudah terlaksana dengan baik, maka penelitian

ini akan dipergunakan sebagai berikut:

1. Memberi sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum pada umumnya,

dan pengetahuan di bidang Hukum Ekonomi Syari’ah khususnya mengenai

hukum praktek jual beli tanah tanpa serifikat.

20

2. Penelitian ini diharapkan dapat menambah kajian keilmuan dan pengetahuan

dalam studi Hukum Ekonomi Syari’ah yang berkaitan dengan transaksi jual beli.

3. Penulisan karya ilmiah ini berguna untuk menyusun skripsi yang menjadi salah

satu persyaratan dalam memperoleh gelar Sarjana Strata Satu (S-1) pada jurusan

Hukum Ekonomi Syari’ah Fakultas Syari’ah Universitas Islam Negeri Sulthan

Thaha Saifuddin Jambi.

F. Kerangka Teori

Landasan berfikir dalam menganalisis, menelaah dan mengkaji serta

menjabarkan permasalahan yang diteliti maka diperlukan suatu rujukan dan konsep

para ahli atau pakar dalam bidang sesuai dengan masalah yang diteliti.

Bertolak dari permasalahan yang diteliti tentang “Praktek Jual Beli Tanah

Tanpa Sertifikat Menurut Hukum Islam dan Undang-undang No 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria di Desa Muara Belengo Kabupaten

Merangin Provinsi Jambi”.

Maka teori yang di kembangkan dalam kerangka berfikir ini adalah tentang

Praktek Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Menurut Hukum Islam dan Undang-undang

No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria di Desa Muara

Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi, diantaranya sebagai berikut :

1. Pengertian jual beli secara umum

21

Perjanjian jual beli merupakan perjanjian penting yang kita lakukan sehari-

hari, namun kita kadang tidak menyadari bahwa apa yang kita lakukan merupakan

suatu perbuatan hukum yang tentu saja memiliki akibat hukum.

Akan tetapi perjanjian jual beli yang berlansung tidak antara penjual dan

pembeli tidak selamanya merupakan perjanjian jual beli yang sederhana bahkan tidak

jarang menimbulkan masalah, diperlukan aturan hukum yang mengatur tentang

berbagai kemungkinan yang dapat timbul dalam perjanjian jual beli.

Oleh karena itu, masalah jual beli secara cermat dalam peraturan perundang-

undangan merupakan suatu kebutuhan yang mendasar karena jual beli yang terjadi di

masyarakat sangat beragam, baik dari jenis objek yang di perdagangkan maupun cara

membayarnya.9

Adapun pengertian jual beli secara umum yaitu suatu persetujuan dengan

mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan

pihak yang lain untuk membayar pihak lain yang telah di janjikan (pasal 1457 BW).

Dari pengertian diatas, dapat dikemukakan lebih lanjut bahwa:

a. Terdapat 2 (dua) pihak yang saling mengikat dirinya, yang masing-masing

mempunyai hak dan kewajiban yang timbul dari perikatan jual beli tersebut.

b. Pihak yang satu berhak untuk mendapatkan/menerima pembayaran dan

berkewajiban menyerahkan suatu benda, sedangkan pihak yang lainnya berhak

9 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, (Jakarta: Rajawali Press 2014),

hlm. 125-126.

22

atas mendapatkan atau menerima suatu kebendaan dan kewajiaban menyerahkan

suatu pembayaran.

c. Hak bagi pihak yang satu merupakan kewajiban bagi pihak lainnya, begitupun

sebaliknya, kewajiban bagi pihak yang satu merupakan hak bagi pihak lainnya.

d. Bila salah satu pihak tidak terpenuhi atau kewajiaban tidak terpenuhi oleh salah

satu pihak, maka tidak akan terjadi perikatan jual beli.10

2. Jual beli tanah tanpa sertifikat menurut Undang-undang No 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

a. Pengertian jual beli tanah

Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26 ayat 1 dan 2

yang berbunyi sebagai berikut:

1) Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut

adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak

milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.11

2) Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan

perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung

memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang

disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan asing atau

kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud

10

Daeng Naja, Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis, (Bandung:

Citra Aditya Bakti 2006), hlm. 34.

11

Undang-Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal

26 Ayat 1 dan 2.

23

dalam pasal 21 ayat 2, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada

Negara, dengan ketentuan, bahwa pihak-pihak lain yang membebaninya tetap

berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat

dituntut kembali.

Sedangkan yang dimaksud dengan jual beli tanah itu sendiri UUPA tidak

menerangkan secara jelas, akan tetapi hal tersebut dikaitkan dengan pasal 5 UUPA

yang menyatakan Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, berarti kita

menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem hukum adat.

Hukum adat yang dimaksudkan dalam pasal 5 UUPA tersebut adalah hukum

adat yang telah di hilangkan dari cacat-cacatnya atau hukum adat yang sudah di

sempurnakan atau hukum adat yang sudah di hilangkan sifat kedaerahannya dan di

beri sifat nasional.12

Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan perbuatan

pemindahan hak, yang sifatnya tunai, riil dan terang. Sifat tunai berarti bahwa

penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil

berarti bahwa dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belum lah terjadi

jual beli. Jual beli tersebut di anggap sah apabila di lakukan secara tertulis atau

kontrak jual beli di hadapan kepala desa serta penerimaan harga penjual, meskipun

tanah yang bersangkuatan masih dalam penguasaan si penjual. Sifat terang berarti

12

Andrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika,

2013), hlm. 76-77.

24

jual beli di lakukan menurut peraturan tertulis yang berlaku. Hal ini di kuatkan

dengan putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971.

b. Syarat-syarat jual beli tanah menurut UUPA

1) Syarat materil

Syarat materil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara

lain sebagai berikut:

a) Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan, maksudnya adalah pembeli

sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan di

belinya. Sebagaimana di jelaskan dalam pasal 21 UUPA, yaitu yang dapat hak

milik atas tanah hanya warga negara Indonesia dan badan hukum yang di

tetapakan oleh pemerintah. Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing atau

kepada suatu badan hukum yang di kecualikan oleh pemerintah, maka jual beli

tersebut batal karena hukum dan tanah jatuh pada negara (pasal 26 ayat 2

UUPA).13

b) Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan, akan tetapi apabila pemilik

tanah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang tersebut

secara bersama-sama.

c) Tanah hak yang bersangkuatan boleh di perjual belikan dan tidak sedang dalam

sengketa, hal ini diatul dalam UUPA (pasal 20) hak milik, (pasal 28) hak guna

usaha, (pasal 35) hak guna bangunan, (pasal 41) hak pakai.

2) Syarat formal

13

Ibid., hlm. 78-79.

25

Untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas

tanah, sebagaimana yang di jelaskan dalam PP No. 24 Tahun 1997 sebagai pengatur

pelaksana dari UUPA telah menentukan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud

memindahkan hak atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh

dan di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk

menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, yaitu:

a) Jika tanahnya sudah bersertifikat: sertifikat tanah yang asli dan tanda bukti

pembayaran biaya pendaftaranya.

b) Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa tanah tersebut belum

bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh kepala

desa dan camat, dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas

penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah

selesai dilakukan jual beli.

c. Tata cara jual beli tanah dalam pelaksanaannya menurut UUPA dengan

peraturan pelaksaannya

Tata cara dalam pelaksanaannya menurut UUPA dengan peraturan

pelaksaannya, secara sederhana dapat diuraikan sebagai berikut:

1) Calon pembeli dan penjual sepakat untuk melakukan jual beli menentukan sendiri

segala sesuatunya, tentang tanah dan harganya.14

14

Harun Al–Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan–Peraturanya),

(Jakarta: Ghalia Indonesia, 1986), hlm 51.

26

2) Calon pembeli dan penjual datang sendiri atau mewajibkan kepada orang lain

dengan surat kuasa, menghadap kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

(Kepala Kecamatan, Notaris atau lainnya yang diangkat oleh pemerintah).

3) Dalam hal tanah yang akan dijual itu belum dibukukan (belum bersertifikat),

maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau seorang anggota Pemerintah Desa

yang disamping akan bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa tanah yang

akan dijual itu memang betul adalah milik penjual dan ia berwenang untuk

menjualnya.

4) Dalam hal tanah yang akan dijual itu sudah dibukukan (sudah ada sertifikat)

dihadiri dua orang saksi, tidak harus Kepala Desa dan anggota pemerintah desa.

Tetapi apabila Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menganggap perlu (jika ada

keraguan tentang wewenang orang yang melakukan jual beli itu), maka PPAT

dapat meminta kehadiran Kepala Desa dan seorang anggota Pemerintah Desa dari

tempat letak tanah yang akan dijual.

5) Kalau tanah yang dijual telah dibukukan, penjual harus menyerahkan sertifikat,

tetapi kalau belum di bukukan sebagai gantinya harus dibuat surat keterangan dari

Kepala Kantor Pertahanan yang menyatakan bahwa tanah itu belum dibukukan.

6) Setelah PPAT merasa cukup persyaratan, tidak ada halangan (umpamanya ada

persengketaan) dan tidak ragu-ragu lagi, maka PPAT membuat Akta Jual Beli

Tanah tersebut.

27

7) Selanjutnya dengan telah adanya akta tersebut, maka PPAT menguruskan

pendaftaran sampai mendapat sertifikat.

3. Jual beli tanah tanpa sertifikat menurut Hukum Islam

a. Pengertian jual beli

Jual beli menurut bahasa artinya pertukaran atau saling menukar. Sedangkan

menurut pengertian fiqih, jual beli adalah menukar suatu barang dengan barang yang

lain dengan rukun dan syarat tertentu. Jual beli juga dapat diartikan menukar uang

dengan barang yang diinginkan sesuai dengan rukun dan syarat tertentu.15

Setelah

jual beli dilakukan secara sah, barang yang dijual menjadi milik pembeli sedangkan

uang yang dibayarkan pembeli sebagai pengganti harga barang, menjadi milik

penjual.

Jual beli yang dilakukan tidak boleh bertentangan dengan syariat agama

Islam. Prinsip jual beli dalam Islam, tidak boleh merugikan salah satu pihak, baik

penjual ataupun pembeli. Jual beli harus dilakukan atas dasar suka sama suka, bukan

karena paksaan.16

Hal ini dijelaskan oleh Allah SWT dalam firman-Nya:

Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta

sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang

berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu”.17

15

Abdul Rahman Ghazaly, Fiqh Muamalat, cet. Ke-2 (Kencana 2012), hlm. 68-69.

16

Lihat Juga, Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalat cet. Ke-2, (Jakarta: Amzah 2013), hlm.

184.

17

An-Nisa (4): 29.

28

b. Hukum jual beli

Hukum jual beli ada 4 macam, yaitu:

1) Mubah (boleh), merupakan hukum asal jual beli.

2) Wajib, apabila menjual merupakan keharusan, misalnya menjual barang untuk

membayar hutang.

3) Sunah, misalnya menjual barang kepada sahabat atau orang yang sangat

memerlukan barang yang dijual.

4) Haram, misalnya menjual barang yang dilarang untuk diperjualbelikan. Menjual

barang untuk maksiat, jual beli untuk menyakiti seseorang, jual beli untuk

merusak harga pasar, dan jual beli dengan tujuan merusak ketentraman

masyarakat.

c. Rukun jual beli

Jual beli dinyatakan sah apabila memenuhi rukun dan syarat jual beli. Rukun

jual beli berarti sesuatu yang harus ada dalam jual beli. Apabila salah satu rukun jual

beli tidak terpenuhi, maka jual beli tidak dapat dilakukan. Menurut sebagian besar

ulama, rukun jual beli ada empat macam, yaitu:

1) Penjual dan pembeli

2) Benda yang dijual

3) Alat tukar yang sah (uang)

4) Ijab Kabul

d. Syarat-syarat jual beli

http://basicartikel.blogspot.com/2013/07/rukun-jual-beli-dalam-islam.html

29

1) Berdasarkan Subjeknya:

a) Orang yang mengadakan transaksi jual beli seseorang yang dibolehkan untuk

menggunakan harta, yaitu orang yang baligh, berakal, merdeka dan rasyid

(cerdik bukan idiot).

b) Dengan kehendaknya sendiri (bukan dipaksa).

c) Keduanya tidak mubazir.

d) Baligh.

2) Berdasarkan Obyeknya:

a) Bersih barangnya

Bukan barang najis atau digolongkan sebagai benda yangdi haramkan.

b) Dapat dimanfaatkan

Dapat digunakan atau di konsumsi.

c) Milik orang yang melakukan akad

Pemilik sah barang tersebut atau telah mendapat izin dari pemilik sah barang.

d) Mampu menyerahkan

Penjual dapat menyerahkan barang yangdi jadikan sebagai objek jual beli.

e) Mengetahui

Mengetahui jumlah dan harga barang.18

f) Barang yang di akadkan di tangan

18

Suhrawardi K. Lubis, Hukum Ekonomi Islam, (Jakarta Timur, Sibar Grafika, 2012), hlm.

141-146.

30

Menjual barang yang belum di tangan dilarang, sebab bisa jadi barang

tersebut rusak atau tidak dapat di serahkan sebagaimana yang telah

diperjanjikan.

e. Macam-macam jual beli

Jual beli ada tiga macam yaitu sebagai berikut:

1) Jual beli barang yang dapat disaksikan langsung, seperti jual beli pulpen, tanah,

motor, mobil dal lain-lain yang jelas. Hukumnya boleh berdasarkan kesepakatan

para ulama.19

Jual beli seperti inilah yang umum terjadi dalam transaksi jika

syarat-syarat barang yang diperjual belikan dan syarat serta rukun jual beli telah

dipenuhi.

2) Jual beli sesuatu yang ditentukan sifat-sifatnya dalam tanggungan. Jual beli

seperti ini disebut akad salam atau pemesanan, yaitu jual beli barang yang tidak

langsung diserahkan dengan pembayaran secara tunai. Jual beli seperti ini

hukumnya boleh, menurut ijma’ ulama dengan syarat pembeli menyebutkan ciri-

ciri barang yang diperjual belikan yang akan diserahkan pada waktu itu juga

ditempat perjanjian.20

3) Jual beli yang tidak dapat disaksikan langsung. Jual beli demikian tidak sah,

menurut jumhur ulama dari kalangan sahabat dan tabi’in selain mazhab hanafi.

19

Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalah. . ., ( Jakarta, Sinar Grafika, 2010), hlm. 177.

20

Altriani, Jual Beli Kulit Binatang Selain Anjing Dan Babi Setelah Disamak Menurut

Hukum Islam, (IAIN STS Jambi 2013), hlm. 7.

31

Sebab, Rasulallah melarang jual beli gharar. Sebagaimana yang dijelaskan dalam

hadistnya:

رواهمسلن () َعْنَأِبيُهَرْيَرَةَقاَلَنَهيَرُسىُلاللَِّهَصلَّياللَُّهَعَلْيِهَىَسلََّمَعْنَبْيِعاْلَحَصاِةَوَعْنَبْيِعاْلَغَرِر

Artinya:“Dari Abu Hurairah ra, bahwasanya Rasulullah Saw melarang jual beli

hashah (yaitu: jual beli dengan cara melempar batu) dan beliau juga melarang

jual beli gharar”.21

f. Jual beli tanah tanpa sertifikat menurut Hukum Islam

1) Dasar hukum

Pada hakikatnya Islam memperbolehkan jual beli apapun bentuk dan

objeknya, sebelum ada dalil yang melarangnya. Begitupun dengan jual beli tanah atau

transaksi jual beli tanah tentu bukan sesuatu yang di larang didalam islam,

sebagaimana di jelaskan dengan firman Allah SWT:

. . .

Artinya:“Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. . .”.22

Selain ayat diatas yang memperbolehkan perihal jual beli, Islam juga

mengatur transaksi jual beli secara tunai maupun tidak tunai. Hal ini sebagaimana di

jelaskan dalam firman Allah SWT yang berbunyi:

21

Ishamas Shababaty, Shahih Muslim jilid ke-4, (Darul Hadits, 1994), hlm. 64.

22

Al-Baqarah (2) 275.

32

Artinya:”Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu'amalah tidak secara

tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya. Dan

hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar”.23

Selain dalil yang terdapat dalam Al-qur’an, kebolehan terhadap jual beli juga

dijelaskan dalam Hadits Rasulullah SAW sebagaimana sabda nya yang berbunyi:

Artinya:“Diriwayatkan Al Bazzar, Hakim, dinukil dari Taudhihul Ahkam bahwa

Rasulullah SAW bersabda: emas ditukar dengan emas, perak dengan perak,

gandum dengan gandum, kurma dengan kurma, garam dengan garam, sama

beratnya dan langsung diserah terimakan. Apabila berlainan jenis, maka jual

lah sesuka kalian namun harus langsung diserah terimakan atau secara

kontan”.

Berdasarkan dalil-dalil di atas menunjukkan bahwa jual beli itu mubah

(boleh). Terkadang hukum mubah ini bisa berubah menjadi sunat bahkan wajib, jika

itu satu-satunya cara untuk mewujudkan kemaslahatan. Namun terkadang juga,

berubah menjadi haram karena ada persyaratan yang kurang atau terkadang

persyaratan jual beli sudah lengkap, namun tetap terlarang dalam syari’at.24

1) Kaidah jual beli tanah menurut Hukum Islam

Dari penjelasan diatas dapat dipahami bahwa jual beli tanah dalam Islam tentu

bukan sesuatu yang dilarang, asalkan memiliki kejelasan hak milik, kewajiban yang

dilakukan dipenuhi, serta tidak berefek kepada sosial masyarakat. Misalnya saja

23

Albaqarah (2) 282.

24

Zainuddin Ali, Hukum Ekonomi Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika 2008), hlm. 4.

33

dengan pembelian tanah tersebut, rumah warga miskin menjadi tergusur, hak air

mereka terkurangi, dan sebagainya.

Dalam hal jual beli tanah, maka ada beberapa hal yang harus

dipertimbangkan. Hal-hal ini biasanya sering kali menjadi masalah ketika kita akan

membeli tanah. Untuk itu, sebelum melakukan transaksi jual beli tanah, maka perlu

adanya pertimbangan tersendiri untuk kejelasan tanah yang diperjual belikan.25

Berikut ini adalah beberapa kaidah jual beli tanah dalam Islam didasarkan

pada prinsip-prinsip kejelasan dan keseimbangan dalam transaksi antara penjual dan

pembelinya:

a) Jelas batasnya

Dalam pembelian tanah maka kejelasan batas harus menjadi hal yang utama.

Hal ini untuk menjelaskan mana hak tanah yang nantinya akan menjadi milik kita dan

bukan setelah pembelian. Jika tanah tidak jelas batasannya di kemudian hari biasanya

akan terjadi konflik atau sengketa tanah karena proses klaim antara dua belah pihak

lain. Tentu dalam hal ini harus diperjelas dulu antara penjual dan pembeli tanah.

Kasus yang terjadi sering kali terdapat penipuan batas tanah yang akhirnya

merugikan salah satu pihak di waktu depan.26

b) Tidak menjual tanah yang tidak jelas kepemilikannya

25

Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih

Muamalah, (Jakarta: PT Raja Grafindo 2007), hlm. 83.

26

Chairuman Pasaribu, Suhrawardi K. Lubis, Hukum Perjanjian Dalam Islam, (Jakarata:

Sinar Grafika 1996), hlm. 22-23.

34

Hendaknya kita pun tidak menjual atau membeli tanah yang tidak jelas

kepemilikannya. Hal ini pun berefek kepada jangka panjang akan menjadi masalah

dan konflik pula. Untuk itu sebelum proses jual beli tanah dilakukan hak kepemilikan

harus diperjelas terlebih dahulu.

c) Bukan tanah sengketa

Dalam proses jual beli tanah hendaknya kita pun memperhatikan apakah tanah

tersebut tanah sengketa. Jika tanah sengketa hendaknya tidak diperjual belikan karena

tentu merugikan salah satu pihak jelas akan terjadi. Tanah sengketa artinya tanah

yang bermasalah, jika diperjual belikan tentu masalahnya akan bertambah banyak.

Tanah sengketa ini tidak diperjual belikan sebelum nantinya adanya status

kepemilikan serta dinaungi oleh hukum yang berlaku.

d) Bukan tanah wakaf

Tanah wakaf tidak boleh diperjual belikan, hal ini dikarenakan sudah

dititipkan oleh nazir atau pemberi wakaf yang bersangkutan. Dalam hal ini tanah

wakaf adalah milik ummat, sehingga tidak ada penjual belian.27

e) Tanah yang berasal dari proses riba atau proses haram

Sebelum melakukan proses jual beli tanah, hendaknya memahami terlebih

dahulu apakah tanah tersebut terdapat uang riba atau uang yang haram. Karena riba

adalah larangan Allah dan tentu akan dilaknat Allah jika dilakukan oleh manusia.

Untuk itu, perlu memeriksa adakah riba disana dan apakah proses tanah tersebut

didapatkan dengan jalan yang halal.

27

Ibid., hlm. 24.

35

f) Kelengkapan dokumen dan tata aturan hukum dalam Negara

Dokumen adalah alat hukum yang sangat penting. Untuk itu dalam proses jual

beli tanah hendaknya ada dokumen terkait bagaimana tanah itu dijual, dibeli,

statusnya, harga, luas tanahnya, serta kepemilikannya. Untuk itu, ada sertifikat tanah

yang berarti sang pemilik sertifikat berhak dan boleh mendayagunakan tanahnya

selagi masih dalam ukuran hukum yang berlaku.

g) Mengolah dan Memberikan Manfaat

Setelah tanah diperjual belikan jangan sampai kita hanya membiarkannya

menjadi tidak terawat. Tentu harta tersebut menjadi tidak mengalir manfaatnya dan

berkahnya serta sia-sia saja. Maka hendaklah mengolahnya agar mendapatkan

manfaat dari tanah tersebut.

G. Tinjauan Pustaka

Tinjauan pustaka adalah uraian hasil-hasil penelitian terdahulu (penelitian-

penelitian lain). Terdapat penelitian judul skripsi yang berjudul “Praktek Jual Beli

Tanah Yang Belum Bersertifikat dan Pendaftarannya Menurut Peraturan Pemerintah

No 24 Tahun 1997 (Studi Kasus Dikantor Pertanahan Pati)”. bertujuan untuk

mengetahui Praktek Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat dan Pendaftarannya

yang di lakukan masyarakat di kantor pertanahan pati berdasarkan peraturan

pemerintah no 24 tahun 1997.

Skripsi yang berjudul “Jual Beli Tanah Yang Dilakukan Tanpa Akta Jual Beli

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Studi Kasus Perkara Nomor

36

220/Pdt.G/2006/PN.BKS)”. bertujuan untuk mengetahui Untuk mengetahui status

jual beli tanah yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Khususnya Dalam Perkara Nomor: 220/Pdt.G/2006/ PN.Bks dan cara

penyelesaiannya.

Sedangkan penulisan skripsi ini membahas tentang Praktek Jual Beli Tanah


Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (studi kasus Desa Muara Belengo

Kabupaten Merangin Provinsi Jambi). Perbedaannya adalah penulis membahas

tentang pandang Hukum Islam dan Undang-undang No 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria terhadap praktek jual beli tanah tanpa

sertifikat.

37

BAB II

METODE PENELITIAN

A. Pendekatan Penelitian

Pendekatan penelitian yang digunakan adalah deskriftif kualitatif. Deskriftif

kualitatif merupakan metode yang digunakan untuk membedah suatu phenomena

dilapangan. Metode ini hanya memaparkan situasi atau peristiwa.28

Penelitian kualitatif dalam mengumpulkan dan menganalisa data tidak

berdasarkan angka-angka, tetapi bukan berarti tidak boleh memakai angka dalam

menerangkan gejala.29

Menurut Soejono Soekanto, penelitian deskriftif adalah

penelitian yang bermaksud memberikan data yang seteliti mungkin tentang manusia,

keadaan, atau gejala-gejala.

Berkaitan dengan penelitian yang mencoba menjelaskan Praktek Jual Beli

Tanah Tanpa Sertifikat Menurut Hukum Islam dan Undang-undang No 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Maka jenis penelitian ini adalah jenis

kualitatif. Metode ini ditekankan pada proses analisis yang mana untuk memaparkan

data untuk melihat praktek jual beli tanah tanpa sertifikat yang dilakukan oleh

masyarakat tersebut.

B. Jenis dan Sumber Data

1. Jenis Data

28

Iskandar, Metode Penelitian Kualitatif, (Jakarta: Gaung Persada,2009), hlm. 11.

29

Sayuti Una, Pedoman Penulisan Skripsi Revisi, (Jambi: Syariah Press, 2014), hlm. 31-32.

38

a. Data Primer

Data primer adalah data penelitian yang dikumpulkan dan diolah sendiri oleh

suatu organisasi atau perorangan langsung dari objeknya.30

Data primer biasanya

disebut dengan data asli atau data baru yang mempunyai sifat untuk emperoleh data

primer, peneliti wajib mengumpulkannya secara langsung.dalam penelitian ini terdiri

dari data-data hasil wawancara dengan sumber data (narasumber).

b. Data Skunder

Data sekunder adalah sumber data yang telah lebih duhulu dikumpulkan dan

dilaporkan oleh orang di luar penyelidikan sendiri walaupun yang dikumpulkan itu

sesungguhnya data asli. Data sekunder dalam penelitian ini diperoleh dari sumber

lain, jenis data sekunder dalam penelitian ini berupa data-data tentang profil lokasi

penelitian yang telah terdokumentasi.

2. Sumber Data

Sumber data dalam penelitian ini adalah subjek dimana data diperoleh.

Sumber data dalam kualitatif ini adalah orang atau narasumber. Posisi narasumber

sangat penting, bukan sekedar memberi respon melainkan juga sebagai pemilik

informasi. Jadi sumber data dalam penelitian ini adalah orang atau narasumber di

Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi.

C. Unit Analisis

30

Sugiono, Memahami Penelitian Kualitatif, (Bandung: Alfabeta, 2008), hlm. 102.

39

Unit Analisis adalah satuan tertentu yang di perhitungkan sebagai subjek

penelitian.31

Dengan sampling kita memilih objek (individu) atau benda yang diambil

dari satu kesatuan atau keseluruhan untuk mendapatkan gambaran mengenai kesatuan

atau keseluruhan tersebut.

Untuk menentukan unit analisis data peneliti menggunakan sistem purposive

sampling yaitu subjek dari penelitiannya sudah ditentukan dan hanya diambil pada

orang-orang tertentu atau orang-orang yang mendalami bidang penelitian ini, yaitu

tokoh-tokoh masyarakat desa seperti tokoh lembaga adat, tokoh agama, kepala desa

dan masyarakat.

D. Instumen Pengumpulan Data

Dalam mendapatkan data, terdapat beberapa teknik pengumpulan data,

diantaranya:

1. Observasi (Pengamatan)

Observasi adalah metode pengumpulan data dimana peneliti atau

kaloboratornya mencatat informasi sebagaimana yang mereka saksikan selama

penelitian.32

Observasi adalah pemilihan, pengubahan, pencatatan serangkaian perilaku

dan suasana yang berkenaan dengan organisasi yang sesuai dengan tujuan empiris.

Akan tetapi, observasi atau pengamatan disini diartikan lebih sempit yaitu

pengamatan dengan menggunakan indera penglihatan dan menanyakan beberapa

31

Suharsimi Arikunto, Metode Penelitian, hlm. 143.

32

W. Gulo, Metode penelitian, (Jakarta: Grasindo,2002), hlm. 116.

40

pertanyaan. Sebagai objek penelitian ini dengan menggunakan observasi partipatif,

dimana peneliti melakukan interaksi secara langsung dalam situasi sosial dengan

subjek penelitian, teknik ini digunakan untuk mengamati, memehami peristiwa yang

terjadi di lapangan tentang Praktek Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Menurut Hukum

Islam dan Undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin Provinsi Jambi.

2. Wawancara

Wawancara adalah bentuk komunikasi langsung antara peneliti dengan

responden. Komunikasi berlangsung dalam bentuk tanya jawab dalam hubungan tatap

muka, sehingga gerak dan mimik responden merupakan pola media yang melengkapi

kata-kata secara verbal. Oleh karena itu, wawancara tidak hanya menangkap

pemahaman atau ide, tetapi juga dapat menangkap perasaan, pengalaman, emosi,

motif, yang dimiliki oleh responden yang bersangkutan.

Dalam penelitian ini wawancara dilakukan dengan pihak-pihak terkait yang

berhubungan dalam permasalahan ini dan beberapa masyarakat yang mengerti.

Wawancara yang penulis maksud disini adalah penulis akan menanyakan langsung

kepada responden yang telah penulis tentukan sebagai narasumber dalam penelitian

ini.

3. Dokumentasi

Dokumentasi adalah sejumlah dokumen-dokumen tentang berbagai kegiatan

atau peristiwa pada waktu yang lalu. Dokumentasi merupakan teknik pengumpulan

41

data dengan memanfaatkan data sekunder yang telah tersedia dalam perpustakaan,

surat kabar, majalah, notulen, dan sebagainya. Dokumentasi penulis gunakan untuk

memperoleh semua data-data menggunakan analisa langsung yang terjadi dalam

masyarakat yang sudah menjadi suatu kebiasaan.

E. Teknik Analisis Data

Dalam penelitian ini teknik analisa data yang digunakan adalah teknik

deskriftif dengan pendekatan kualitatif yaitu dengan menjabarkan hasil penelitian

sebagaimana adanya dengan tahap-tahap sebagai berikut:

1) Mentelaah data yang telah dikumpulkan melalui wawancara, observasi, pustaka

dan pendokumentasian mengikuti teknik pengumpulan data.

2) Setelah data ditelaah, kemudian data dicoba untuk direduksi dengan membuat

rangkuman-rangkuman yang dapat menggambarkan keutamaan data.

3) Setelah data di reduksi, kemudian data disusun melelui pengkategorisasian

dengan melihat kesamaan-kesamaan data.

4) Selanjutnya adalah memeriksa kembali keabsahan data yang telah dikategorikan

dengan mencocokkan dan membandingkaan dengan data-data yang telah

dirangkum sebelumnya ataupun dengan rekaman-rekaman dari teknik

pengumpulan data awal.

5) Yang terakhir adaalah mencoba menafsirkan data dengan cara membuat

kesimpulan data yang diperoleh dengan berdasarkan pada pertanyaan rumusan

masalah.

42

Data-data yang sudah di transkip ini, kemudian disajikan dengan cara

dipetakan data-data yang serupa kedalam bagian-bagian tertentu yang telah diberi

tanda. Langkah selanjutnya adalah membuat sesuatu rangkuman inti mengenai aspek

yang diteliti. Langkah terakhir adalah membuat suatu kesimpulan sementara dari

data-data yang terkumpul, sehingga dapat diambil langkah-langkah awal untuk

penelitian lanjut dan mengecek kembali data-data asli yang telah diperoleh.

F. Sistematika Penulisan

Sistematika penelitian skripsi ini adaalah terjadi dari lima bab pembahasan

dengan sub-sub bahasan sesuai dengan kebutuhan:

1. Bab I tentang pendahuluan yang terdiri dari latar belakang masalah, rumusan

masalah, batasan masalah, tujuan dan kegunaan penelitian, kerangka teori, dan

tinjauan pustaka.

2. Bab II tentang metode penelitian, yakni tentang tempat dan waktu penelitian,

pendekatan penelitian, sumber data dan jenis data, unit analisis, instrument

pengumpulan data, teknik analisis data, sistematika penulisan, dan jadwal

penelitian.

3. Bab III tentang kondisi obyektif penelitian yakni letak geografis, struktur

organisasi, keadaan penduduk, keadaan sosial masyarakat.

4. Bab IV tentang pembahasan dan hasil penelitian tentang (Praktek Jual Beli Tanah


43

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria di Desa Muara Belengo

Kabupaten Merangin Provinsi Jambi).

5. Bab V tentang penutup yaitu terdiri dari kesimpulan dan saran-saran.

44

BAB III

GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN

A. Historis, Geografis Dan Demografi

1. Historis

Menurut sejarah, Desa Muara Belengo merupakan bagian dari Desa

Pamenang. Terbentuknya Desa Muara Belengo dan Desa Pamenang diawali dengan

kisah 7 kepala keluarga. Pada masa itu, untuk bertahan hidup mereka selalu

berpindah-pindah dalam memenuhi kebutuhan sehari-hari. Dikarenakan kehidupan

yang berpindah-pindah, singkat cerita pada suatu malam mereka melakukan

musyawarah untuk membentuk pemungkiman atau desa agar dapat menetap.

Hasil musyawarah pada malam itu diputuskan bahwa 3 dari mereka akan

menuju ke hulu dan membentuk sebuah desa yang meraka namakan Teluk Balango

(sekarang dinamakan Desa Muara Belengo). Sedangkan sisanya menuju ke hilir dan

membentuk desa yang dinamakan Teluk Sungai Lintang (sekarang di namakan Desa

Pamenang).33

Peristiwa ini terjadi diperkirakan pada abad ke 16 M, daerah ini juga menjadi

wilayah jajahan belanda pada masa itu, hal ini dibuktikan dengan banyaknya

ditemukan peninggalan-peninggalan pada masa itu seperti jembatan beton sebagai

penghubung tranportasi darat, batu batulis, dan bendungan air, serta pemakaman

33

Wawancara Dengan Datuk Jenah, Ketua Lembaga Adat Desa Muara Belengo Kecamatan

Pamenang Kabupaten Merangin, 4 juli 2018.

45

sesepuh yang di percaya masyarakat sebagai batas wilayah antara Desa Muara

Belengo dan Desa Pamenang.

2. Geografis

Secara geografis Desa Muara Belengo terletak pada skala 2,5000 Lintang

Selatan (LS) sampai dengan garis 102,200 Bujur Timur (BT). Desa Muara Belengo

berada di ketinggian terendah 200 meter dan permukaan laut, serta pada umumnya

wilayah Desa Muara Belengo merupakan daerah dataran rendah. Secara administrasi

Desa Muara Belengo berbatasan dengan:

a) Sebelah Timur dengan : Kelurahan Pamenang

b) Sebelah Utara dengan : Desa Mentawak

c) Sebelah Selatan dengan : Desa Meranti (Trans B3)

d) Sebelah Barat dengan : Desa Jelatang

Desa Muara Belengo berada di pinggir jalan lintas Sumatra Merangin Jambi

dan dipinggiran Sungai Merangin. Secara orbitirasi Desa Muara Belengo sejauh 0.3

KM dari pusat Kecamatan dan 27 KM dari pusat Kabupaten, serta 295 dari pusat

Ibukota Provinsi.

3. Demografi

Jumlah penduduk Desa Muara Belengo cenderung meningkat yaitu 1281

dengan jumlah Kepala Keluarga 325 KK.34

Tabel I

34

Arsip Desa Muara Belengo Tahun 2017.

46

Laki-Laki Perempuan Jumlah Total

654 627 1281

B. Struktur Desa

Sebuah lembaga atau Organisasi tidak akan berjalan dengan baik, bahkan

dapat mengalami keruntuhan atau kekacauan dalam mencapai tujuan, apabila

lembaga atau organisasi tidak terkoordinir dengan baik maka dibutuhkan struktur

organisasi pemerintah yang baik agar tujuan dapat tercapai. Desa Muara Belengo

menganut sistem kelembagaan Pemerintahan Desa dengan pola minimal,

selengkapnya sebagai berikut:

BPD KEPALA DESA

ANWAR

SEKRETARIS DESA

MARHALIM

KAUR KEUANGAN

SRI HURNIATI

KAUR UMUM

ALIS ANDIKA

KASI PEMERINTAHAN

HUSNI MUBARAK

KASI KESEJAHTERAAN

SINTA NAPIRI

KADUS I

BAHARI

KADUS II

ALI USMAN

KADUS III

SUKARDI

KADUS IV

SUTIKO

47

C. Keadaan Penduduk

1. Pendidikan

Pendidikan adalah suatu hal paling penting dalam memajukan tingkat

kesejahteraan pada umumnya dan tingkat perekonomian pada khususnya. Dengan

tingkat pendidikan yang tinggi maka akan mendongkrak tingkat kecakapan.

Pendidikan merupakan faktor utama dalam pembentukan pribadi manusia,

pendidikan sangat berperan dalam membentuk baik buruknya pribadi mausia menurut

ukuran normatif.

Tingkat kecakapan juga akan mendorong keterampilan kewirausahaan. Dan

pada gilirannya mendorong munculnya lapangan pekerjaan baru. Dengan sendirinya

akan membantu program pemerintah untuk pembukaan lapangan pekerjaan baru guna

mengatasi pengangguran. Pendidikan biasanya akan dapat mempertajam sistematika

pikir atau pola pikir individu, selain itu mudah menerima informasi yang lebih maju.

Dibawah ini tabel yang menunjukan tingkat rata-rata pendidikan warga Desa Muara

Belengo.

Tabel II

No Keterangan Jumlah

1 Tamatan SD/Sederajat 361 Orang

2 Tamatan SMP/Sederajat 278 Orang

3 Tamatan SMA/Sederajat 125 Orang

4 Tamatan Diploma 18 Orang

48

5 Tamatan Peguruan Tinggi 56 Orang

Dari tabel diatas bisa kita amati bahwa tingkat pendidikan sangatlah minim

hampir 70% masyarakat Desa Muara Belengo tingkat pendidikan mereka hanya

sebatas SD/Sederajat, bahkan banyak juga masyarakat yang tidak pernah menyecam

dunia pendidikan.35

2. Ekonomi

Ekonomi merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan dari kehidupan manusia.

Seiring perkembangan zaman, tentu kebutuhan manusia bertambah oleh karena itu

ekonomi secara terus-menerus mengalami pertumbuhan dan perubahan.36

Pertumbuhan ekonomi masyarakat Desa Muara Belengo secara umum

mengalami peningkatan setiap tahunnya, hal ini tidak terlepas dari dukungan berbagai

pihak khususnya perusahan kelapa sawit yang berada di kecamatan pamenang. Selain

dari hasil kelapa sawit, penghasilan lainnya diperoleh dari hasil perkebunan karet.

Serta dengan bertambahnya jumlah penduduk yang memiliki usaha atau pekerjaan

walaupun jenis pendapatan tersebut pada umumnya belum dapat dipastikan

bersumber dari usaha yang dilakukan atau bisa juga diperoleh dari pinjaman modal

usaha dari pemerintah, seperti dari program PNPM mandiri. Berikut ini tabel mata

pencarian masyarakat Desa Muara Belengo:

35

Arsip Desa Muara Belengo Tahun 2017.

36

Syafrudin99.blogspot.co.id diakses pada 29 Mei 2018.

49

Tabel III

No Mata Pencarian Penghasilan

1 Karet 2.500 Ton/Tahun

2 Kelapa Sawit 12.000 Ton/Tahun

Dilihat dari potensi diatas maka rata-rata penduduk di Desa Muara Belengo

berpenghasilan dari perkebunan karet dan kelapa sawit sebagai mata pencaharian

sehari-hari.

D. Keadaan Agama dan Adat Istiadat

1. Keadaaan Agama

Penduduk Desa Muara Belengo 97% memeluk agama Islam dan sisanya

memeluk agama Kristen. Dalam kehidupan beragama kesadaran melaksanakan

ibadah keagamaa sangat berkembang dengan baik terbukti dengan banyaknya Masjid

dan Mushalla setiap RW bahkan ada juga di setiap RT.

Aktifitas pendidikan keagamaan di Desa Muara Belengo sangatlah beragam

mulai dari TK sampai tingkat SD, MTS dan MAS serta belajar di madrasah pada

siang hari dan juga belajar ngaji di malam hari.37

Selain itu juga ada kgiatan-kagiatan keagamaan yang bersifat kesenian seperti

kaligrafi, shalawat, dan pidato yang dilakukan oleh anak-anak dalam memperingati

hari besar Islam atau hanya sekedar berlatih saja. Antusias masyarakat dalam hal

37 Profil Desa Muara Belengo Kecamatan Pamenang Kabupaten Merangin Tahun 2017.

50

keagamaan sangatlah tinggi bisa dilihat dari acara keagamaan seperti peringatan

Maulid Nabi Muhammad SAW dan hari besar Islam lainnya yang selalu ramai oleh

penonton dan peserta dari kegiatan tersebut.

2. Adat Istiadat

Pada bidang budaya masyarakat Desa Muara Belengo menjaga dan

menjunjung tinggi budaya dan adat istiadat yang diwarisi oleh para leluhur, hal ini

terbukti masih berlakunya tatanan budaya serta kearipan lokal pada setiap proses

pernikahan, khitanan, nubo serta proses cuci kampung jika salah seorang warga dari

masyarakat melanggar ketentuan hukum adat.

Lembaga yang paling berperan dalam melestarikan dan menjaga tatanan adat

istiadat dan budaya lokal ini adalah Lembaga Adat Desa Muara Belengo (LAD),

lembaga ini masih tetap aktif, baik dalam kepengurusan maupun dalam menjalankan

tugas- tugasnya.38

38

Profil Desa Muara Belengo Kecamatan Pamenang Kabupaten Merangin Tahun 2017.

51

BAB IV

PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN

A. Praktek Jual Beli Tanah Di Desa Muara Belengo Kabupaten Merangin

Provinsi Jambi

Jual beli tanah tanpa bukti kepemilikan berupa sertifikat tanah, merupakan

masalah pelik yang sering menjadi sumber konflik masyarakat kita. Ada yang

melakukan transaksi jual beli tanah berdasarkan kesepakatan lisan saja antara penjual

dan pembeli. Bahkan ada orang yang nekat menjual tanah yang sudah dijualnya,

istilah kampungnya, jual di atas jual.39

Di kemudian hari muncul masalah, tanah yang dijual atau dibeli itu digugat

keabsahannya. Ada yang kemudian diselesaikan secara musyawarah atau

kekeluargaan, ada yang dibawa ke pengadilan, adapula lewat jalan pintas pertikaian

bahkan pertumpahan darah. Jual beli tanah merupakan proses peralihan hak atas

tanah yang sudah ada sejak zaman dahulu, dan diatur dalam hukum adat, dengan

prinsip “terang” dan “tunai.” Terang artinya dilakukan dihadapan pejabat umum

berwenang. Tunai artinya tanah dibayarkan secara tunai. Apabila harga belum lunas,

maka belum dapat dilakukan proses jual beli tanah.

Sebagian besar sistem yang dilakukan masyarakat Desa Muara Belengo dalam

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat ini adalah ada secara lisan, ada dengan sistem

39

Urip Santoso, Perolehan Hak Atas Tanah, (Jakarta: PT kharisman putra utama 2015), hlm.

25.

52

kekeluargaan, dan ada juga yang diketahui oleh pemerintah setempat. Hal ini telah di

observasi penulis sejak lama dan peristiwa ini terjadi di tempat kelahiran penulis,

selain itu penulis juga perkuat dengan wawancara kepada tokoh-tokoh masyarakat

dan pihak-pihak baik itu penjual maupun pembeli yang melakukan jual beli tanah

tanpa sertifikat.

Seperti wawancara penulis dengan Kepala Desa Muara Belengo mengatakan

bahwa:

Praktek jual beli tanah tanpa sertifikat masih terjadi di Desa Muara Belengo

sampai saat ini, untuk sistem jual beli tanah tanpa serifikat tersebut dimana

pihak penjual membuat surat jual beli tanah dengan ketahui oleh pihak saksi,

saksi ini yaitu orang-orang yang tanahnya berbatasan dengan tanah yang akan

dijual, baru saya selaku Kepala Desa menyetujui surat jual beli tersebut.

Apabila tidak ketahui saksi-saksi ini maka saya tidak berani menyetujui surat

jual beli tersebut. Selama saya menjabat sebagai Kepala Desa kurang lebih

berjalan 6 bulan Alhamdulillah belum pernah terjadi permasalahan. Dan kami

juga dari pemerintahan desa telah bekerjasama dengan pemerintahan kab.

merangin untuk pembuatan sertifikat, harapan kami agar semua masyarakat

Desa Muara Belengo dapat mempunyai atau memiliki sertifikat.40

Dari wawancara diatas dapat disimpulkan bahwa praktek jual beli tanah tanpa

sertifikat di Desa Muara Belengo hingga saat ini masih terjadi, untuk sistem jual beli

tanah tanpa sertifikat tersebut mengunakan surat jual beli yang disetujui oleh kepala

desa dan diketahui oleh saksi-saksi yang berbatasan langsung dengan tanah yang

diperjual belikan. Pada tahun 2018 barulah ada upaya Pemerintah Desa untuk

mensertifikasi tanah milik masyarakat Desa Muara Belengo.

40

Wawancara dengan Bapak Anwar, Kepala Desa Muara Belengo Kecamatan Pamenang

Kabupaten Merangin, 04 Juli 2018.

53

Selanjutnya wawancara dengan masyarakat Desa Muara Belengo yang

melakukan praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (pembeli), mengatakan bahwa:

Jual beli tanah tanpa sertifikat masih berlaku hingga saat ini, ditahun 2000

keatas itu sistemnya menggunakan segel tanpa materai, sedangkan di tahun

2000 kebawah hanya menggunakan akad tanpa surat jual beli. Saya pernah

membeli tanah di tahun 1988, pada waktu itu harga tanah Rp. 450.000 per-

hektar tanpa surat jual beli, dan sistem pembayarannya tidak tunai tapi dengan

sistem kredit. Pada waktu itu transaksi jual beli tanah yang saya lakukan

hanya sebatas akad saja tidak ada surat jual beli tanah. Sekarang baru saya

buat surat jual belinya setelah adanya program sertifikat gratis dari

Pemerintah. Pada saat itu untuk menentukan batas tanah di rintis atau di

terbas, yang penting jelas batasan nya saat di perjualbelikan. Untuk masalah

atau sengketa jual beli tanah tanpa sertifikat ini sering kali terjadi, 4 tahun

yang lalu pernah si pembeli harus membeli kembali tanah yang dulunya sudah

diperjual belikan, karena tidak memiliki surat jual beli tanah dan sertifikat,

apabila terjadi sengketa penyelesaiannya hanya sistem kekeluargaan.41

Dari wawancara diatas dapat di simpulkan bahwa jual beli tanah tanpa

sertifikat sudah terjadi dari tahun 1988 hingga sekarang. Ada dua sistem penjualan,

yang pertama yaitu hanya dengan akad, dan yang kedua yaitu mengunakan surat jual

beli yang tidak dikuatkan oleh materai. Untuk menentukan batas tanah, tidak ada

batasan yang bersifat permanen hanya dengan analisa saja oleh sipemilik tanah.

Dikarenakan masih kurangnya pemahaman masyarakat Desa Muara Belengo

terhadap pentingnya sebuah sertifikat tanah dan juga sistem jual beli tanah, baik itu

penjual maupun pembeli sehingga jual beli tetap di lakukan tanpa

mempertimbangkan akibatnya dikemudian hari. Serta masih ada juga masyarakat

yang menjual tanahnya tanpa sepengetahuan Kepala Desa.

41

Wawancara dengan Bapak Jalil, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan praktek

jual beli tanah tanpa sertifikat (pembeli), 4 Juli 2018.

54

Kemudian wawancara dengan Tokoh Lembaga Adat Desa Muara Belengo,

mengatakan bahwa:

Sistem jual beli tanah itu ada yang tersirat dan ada yang tersurat. Perpindahan

hak milik di dalam adat itu ada 4 macam yaitu: pertama tertulis diatas kertas

terlukis diatas batu maksudnya miliki surat jual beli, kedua lah nyato dialam

lah terang deklareh maksudnya semua orang tau bahwa kita yang membeli

tanah tersebut, ketiga diketahui oleh pemerintah desa, keempat yaitu saksi

dalam bahasa adat kok kaayek tahan diendam kok kaateh tahan di ampa tahan

di nantajam tahan di enjek dengan sumpah. Hak milik atas tanah didalam adat

dibagi menjadi 2 macam yaitu hak allah dan hak manusia. Untuk masalah jual

beli tanpa sertifikat yang terjadi didesa in, ada yang ter sirat ada yang ter

surat, yang memiliki sertifikat itu pun masih jarang. Proses jual beli untuk

yang tersurat diketahui oleh pemerintah desa dan saksi-saksi batasan tanah.

Selama ini terdapat permasalahan yang timbul dari jual beli tersebut, tetapi

tidak begitu banyak. Untuk penyelesaiannya, kedua belah pihak yang

bersangkatan menyelesaikan dengan cara kekeluargaan saja. Menurut adat

jual beli seperti ini sah, baik tersirat maupun tersurat karena sudah ketahui

oleh orang banyak. Akan tetapi menurut pemerintah tidak sah karena tidak

miliki sertifikat apalagi jual beli yang tersirat.42

Dari wawancara diatas dapat disimpulkan bahwa jual beli tanah tanpa

sertifikat di Desa Muara Belengo dibagi menjadi 2 macam yaitu: ada yang tersirat

dan ada yang tersurat, yang diketahui oleh pemerintah desa dan saksi-saksi batasan

tanah. Masyarakat Desa Muara Belengo masih jarang yang miliki sertifikat,

Perpindahan hak milik di dalam adat itu ada 4 macam yaitu: pertama tertulis diatas

kertas terlukis diatas batu maksudnya miliki surat jual beli, kedua lah nyato dialam

lah terang deklareh maksudnya semua orang tau bahwa kita yang membeli tanah

tersebut, ketiga tau pemerintah desa, keempat yaitu saksi dalam bahasa adat kok

kaayek tahan di endam kok kaateh tahan di ampa tahan di nantajam tahan di enjek

42

Wawancara dengan Datuk Ali Jennah, Tokoh Lembaga Adat Desa Muara Belengo

Kecamatan Pamenang Kabupaten Merangin, 4 Juli 2018.

55

dengan sumpah. Dari segi adat jual beli yang seperti itu hukumnya sah karena ketahui

oleh orang banyak, tetapi menurut Hukum Pemerintah tidak sah dikarenakan tidak

adanya bukti tertulis yang di sahkan oleh pemerintahan desa setempat.

Selanjutnya wawancara dengan Tokoh Masyarakat Desa Muara Belengo,

mengatakan bahwa:

Masalah jual beli tanah tanpa sertifikat ini sebenarnya sudah terjadi sejak

dulu, dikarenakan sertifikat ini baru terealisasi di masa presiden jokowi. Saya

sudah 10 tahun memimpin desa ini, pada saat itu sering kali terjadi masalah

akibat dari jual beli tanah tanpa sertifikat ini. Karena pada saat itu ada yang

melapor kepada kami untuk memintak surat jual beli dan ada juga yang tidak

melapor atau tanpa sepengetahuan kepala desa. Permasalahan yang sering

terjadi itu justru ada pada masalah batasan tanah, walaupun sebelum tanah di

jual saksi batas tanah sudah mengetahui batasanya, tetapi sering kali terjadi

perebutan batas tanah. Hal ini terjadi dikarenakan batasan tanah tersebut

merupakan benda yang tidak permanen, seperti kalau dalam adat kita

namanya tunggul pemareh. Apabila tunggul pemareh ini hilang, maka akan

berubah pula batasan tanahnya. Untuk menyelesaikan masalah tersebut hanya

dilakukan dengan sistem kekeluargaan, karena memang dari segi adat kita

tidak ada yang mengatur masalah jual beli tanah tanpa sertifikat.43

Dari wawancara di atas dapat disimpulkan bahwa akibat dari praktek jual beli

tanah tanpa sertifikat di Desa Muara Belengo banyak sekali menimbulkan masalah

terutama terhadap batasan tanah, hal ini dikarenakan bukti batasan yang tidak secara

tertulis atau tidak bersifat permanen. Serta masih banyak masyarakat yang melakukan

jual beli tanah tanpa sepengetahuan Kepala Desa atau tanpa surat jual beli tanah.

Selanjutnya wawancara dengan Tokoh Agama Desa Muara Belengo,

mengatakan bahwa:

43

Wawancara dengan Bapak Mustafa.,S.E, Tokoh Masyarakat Desa Muara Belengo

Kecamatan Pamenang Kabupaten Merangin, 5 Juli 2018.

56

Kalau untuk masalah jual beli tanah tanpa sertifikat ini masih sangat sering

terjadi, hal tersebut dikarenakan masyarakat yang mempunyai sertifikat

tersebut masih sangat-sangat minim. Untuk masalah proses jual tanah tanpa

sertifikat di desa muara belengo ini yaitu ada 2 sistem, yang pertama ada yang

menggunakan surat jual beli dan yang menggunakan akad dan kuitansi saja.

Dan masalah perbatasan tanah yang diperjual belikan itu dibunyikan dalam

surat jual beli bagi yang menggunakan surat jual dan bagi yang tidak

perbatasannya seperti pohon yang di anggap batasan tanahnya oleh sipenjual.

Akibat dari jual beli tanah seperti ini sangat banyak sekali timbul masalah di

kemudian hari dan yang banyak di rugikan yaitu pihak kedua atau sipembeli.

Kalau menurut pandangan saya jual beli seperti ini tidak sah sama dengan

zholim, merampas hak orang lain dan itu sangat dilarang dalam agama

Islam.44



Untuk jual beli tanah tanpa sertifikat masih terjadi sampai sekarang terkhusus

di Desa ini, proses atau sistem jual beli tanah tersebut menggunakan surat jual

beli yang ketahui oleh Kepala Desa serta saksi-saksi batasan dan ada juga

yang hanya sebatas akad saja atau jual beli tanah dengan sistem kekeluarga.

Biasanya yang menjadi saksi itu dari pihak penjual, 1 tahun yang lalu saya

pernah membeli 1 hektar tanah milik masyaratkat Desa Muara Belengo tanah

tersebut tidak memiliki sertifikat. Oleh karena itu pada waktu transaksi jual

beli saya meminta kepada penjual untuk membuat surat jual beli tanah yang

diketahui oleh Kepala Desa dan saki-saksi. Karena saya tidak mau dirugikan

sebagaimana yang sering terjadi di Desa Muara Belengo ini. Harapan saya

semoga kedepannya semua masyarakat desa muara belengo sudah memiliki

sertifikat tanah semua.45

Dari hasil wawancara tiga narasumber diatas dapat disimpulkan bahwa

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat yang terjadi didesa muara belengo terdapat 2

sistem: yang pertama praktek jual beli tersebut hanya di lakukan dengan akad,

44

Wawancara dengan Ustadz Hudri, Tokoh Agama Desa Muara Belengo Kecamatan

Pamenang Kabupaten Merangin, 7 Juli 2018.

45

Wawancara dengan Bapak Arfan, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (pembeli), 8 Juli 2018.

57

sedangkan yang kedua dengan cara menggunakan surat jual beli, dalam menentukan

batas tanah hanya dengan keyakinan dan kepercayaan dari sipenjual. Prakter jual

semacam ini sudah terjadi sejak dahulu, efek dari jual beli tersebut seringkali terjadi

dengan berbagai macam permasalahan sedangkan untuk penyelesaian permasalahan

tersebut hanya dengan sistem kekeluargaan.


melakukan praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (penjual), mengatakan bahwa:

Jual beli tanah tanpa sertifikat di Desa Muara Belengo ini memang sudah

terjadi sejak dulu. Sistemnya ada yang mengunakan surat jual beli tanah dan

ada yang hanya sebatas akad saja, di tahun 2008 saya pernah menjual

sebidang tanah kepada masyarakat Desa Muara Belengo. Pada saat itu saya

menjual tanah tersebut tidak mengunakan surat jual beli tanah artinya hanya

mengunakan akad saja, karena pada waktu itu kebetulan pihak pembeli masih

famili saya. Kalau untuk menentukan batas waktu proses jual beli kita ajak

saja orang-orang yang berbatas lansung dengan tanah yang saya jual beserta

dengan pihak pembeli juga.46

Kemudian wawancara dengan masyarakat Desa Muara Belengo yang


Sistem jual beli tanah di Desa Muara Belengo ini ada 2 sistem, pertama ada

yang mengunakan surat jual beli serta ada juga yang hanya sebatas akad saja

artinya yang kedua ini sama dengan sistem kekeluargaan. Beberapa tahun

yang lalu saya pernah membeli tanah yang di jual oleh masyarakat Desa ini,

pada saat itu jual beli yang kami lakukan hanya sebatas akad saja dengan

pembayaran secara kredit. Yang menjadi pegang saya karena pihak penjual

masih famili atau masih keluarga saya.47

46

Wawancara dengan Bapak Mustakim, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (penjual), 10 Juli 2018.

47

Wawancara dengan Bapak Heri, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan praktek


58

Dari hasil wawancara diatas dapat di atas dapat disimpulkan bahwa sistem

jual beli tanah tanpa sertifikat yang terjadi di Desa Muara Belengo ada 2 sistem,

pertama mengunakan surat jual beli tanah sedangkan yang kedua hanya sebatas akad

saja. Akan tetapi yang sering dilakukan masyarakat Desa Muara Belengo jual beli

tanah hanya sebatas saja, dengan alasan karena ikatan kekeluargaan.

Wawancara dengan masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan praktek

jual beli tanah tanpa sertifikat (pembeli), mengatakan bahwa:

Sekitar ditahun 2009 saya pernah membeli tanah tanpa sertifikat yang di jual

oleh masyarakat Desa Muara Belengo. Pada saat itu transaksi jual beli tanah

yang saya lakukan tanpa mengunakan surat jual beli tanah yang di ketahui

oleh Kepala Desa, maksudnya jual beli yang kami lakukan tersebut hanya

sebatas akad saja. Karena pada saat itu pelayanan Pemerintah Desa kurang

baik, kalau mau buat surat jual beli tanah itu sangat di persulitkan, nunggu

waktu selesai nya juga lama. Jadi jual beli tanah yang kami lakukan hanya

sebatas akad saja, kebetulan yang pihak penjual juga masih keluarga saya.48



Dalam praktek jual beli tanah tanpa sertifikat di Desa Muara Belengo ini,

Yang mengunakan surat jual beli tanah dalam transaksi jual belinya menurut

saya baru beberapa tahun terakhir ini saja, kalau dulunya hanya dengan sistem

kekeluargaaan tanpa surat jual beli tanah. Dan beberapa tahun terakhir ini

saya pernah membeli tanah, yang menjual tanah tersebut yaitu masyarakat

Desa Muara Belengo ini sendiri. Pada saat proses jual beli saya meminta

kepada penjual untuk membuat surat jual beli tanah, kalau tidak mau si

penjual membuatnya saya tidak akan jadi membeli tanah tersebut. Karena

sekarang sudah bisa memiliki sertifikat dengan gratis, salah satu syarat untuk

membuat sertifikat tanah adalah surat jual beli tanah.49

48

Wawancara dengan Ibu Yunni, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan praktek


49

Wawancara dengan Bapak Yoga, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan

praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (pembeli), 13 Juli 2018.

59

Dari hasil wawancara di atas dapat di simpulkan bahwa sistem jual beli tanah

tanpa sertifikat yang terjadi di Desa Muara Belengo ada 2 sistem, pertama

mengunakan surat jual beli tanah sedangkan yang kedua hanya sebatas akad saja.

Yang mengunakan surat jual beli dalam melakukan praktek jual beli tanah tanpa

sertifikat ini, hanya beberapa tahun terakhir ini saja. Karena sekarang sudah ada

program Pemerintah untuk membeli sertifikat kepada masyarakat yang mempunyai

hak milik atas tanah secara gratis.



Jual beli tanah tanpa adanya sebuah sertifikat di Desa Muara Belengo ini

memang sangat sering terjadi, termasuk saya pun pernah melakukan praktek

tersebut. Praktek atau sistem yang dilakukan itu ada 2, ada yang mengunakan

surat jual beli tanah dan ada yang hanya sebatas akad saja. Saya pernah

menjual tanah saya, pada saat itu saya buatkan surat jual beli tanah yang

ketahui oleh kepala desa dan saksi-saksi. Karena saya berpikir kalau tanpa ada

surat jual beli tentu si pembeli ini sangat di rugikan. Apalagi mau buat

sertifikat harus ada surat jual beli tanah.50

Kemudian wawancara dengan masyarakat Desa Muara Belengo yang


Beberapa tahun terakhir ini saya pernah menjual sebidang tanah, yang

membeli tanah tersebut adalah masyarakat Desa Muara Belengo ini. Jual beli

tanah yang kami lakukan tanpa mengunakan surat jual beli tanah dengan kata

lain hanya sebatas akad saja, memang pada saat itu yang membeli tanah saya

adalah menantu saya. Jadi saya rasa tidak perlu dibuatkan suarat jual beli

karena masih ada ikatan kekeluargaan yang erat.51

50

Wawancara dengan Ibu Elma, masyarakat Desa Muara Belengo yang melakukan praktek

jual beli tanah tanpa sertifikat (penjual), 14 Juli 2018.

51

Wawancara dengan Bapak Nanang Kosim, masyarakat Desa Muara Belengo yang

melakukan praktek jual beli tanah tanpa sertifikat (penjual), 14 Juli 2018.

60

Dari beberapa hasil wawancara di atas penulis berkesimpulan bahwa

terjadinya praktek jual beli tanah tanpa sertifikat di desa muara belengo disebabkan

kurangnya pemahaman masyakat tentang aturan atau tata cara serta sistem jual beli

tanah tersebut dan kurangnya perhatian dari pemerintah desa maupun kabupaten

kota. Disini penulis juga melihat banyak sekali masyarakat yang dirugikan akibat dari

praktek jual beli semacam ini terutama sipembeli, dan apabila terjadi masalah

penyelesaiannya hanya sistem kekeluargaan tanpa campur tangan dari pemerintah

desa dalam masalah tersebut, hal ini terjadi dikarenakan masyarakat desa muara

belengo tidak tahu penyelesai sengketa jual beli tanah dengan proses hukum di

pengadilan.

Kemudian penulis juga melihat masyarakat desa muara belengo masih kurang

paham dengan hukum jual beli tanah baik dari segi hukum islam maupun dengan

undang-undang yang berlaku, padahal dalam hukum islam di jelaskan jual beli harus

dilakukan dengan unsur suka sama suka dengan tidak saling merugikan sedangkan

sudah jelas diatur dalam undang-undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria, pasal 26 ayat 1 yaitu jual beli, penukaran, penghibahan,

pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain

yang di maksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur

dengan peraturan pemerintah.

61

B. Status hukum jual beli tanah tanpa sertifikat di Desa Muara Belengo

Kabupaten Merangin Provinsi jambi menurut Hukum Islam dan Undang-

Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

Setelah mengetahui praktek dan pemahaman masyarakat tentang jual

Documents

PRAKTEK JUAL BELI TANAH TANPA SERTIFIKAT MENURUT …repository.uinjambi.ac.id/512/1/SHE141581 HAIRUL ADKAN... · 2019. 12. 4. · praktek jual beli, Islam juga mengatur tata cara