PrachtpandenVerkoop gemeentelijk vastgoed in beeld

ColofonUitgave: Prachtpanden. Verkoop gemeentelijk vastgoed in beeld

Redactie: Bureau Communicatie, gemeente Leiden

Fotografie: Hielco Kuipers, gemeente Leiden

Tekst: Nienke Ledegang

Druk: Grafisch Productie Centrum, gemeente Leiden

www.gemeente.leiden.nl/vastgoed

Vastgoed in beeld

Parels

Wauw, wat heeft de gemeente Leiden eigenlijk veel mooie

panden in haar bezit. Dat was mijn eerste reactie bij het

doorbladeren van dit magazine met de toepasselijke titel:

Prachtpanden; Verkoop Gemeentelijk Vastgoed in Beeld.

Monumentale panden, molens, historische gebouwen: we hebben er veel van.

Toch gaan we verkopen. Juist omdat we denken dat de stad daar beter van

kan worden. Veel van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit diamanten die

nog geslepen moeten worden. Ons ontbreekt het geld, en eerlijk gezegd ook de wil om

dat te doen. We zijn als gemeente immers geen belegger. Maar als ik de foto’s bekijk,

dan zie ik parels die kunnen gaan schitteren.

Verkopen is dus de opgave. En de gemeente is nauw betrokken bij de bestemming van

het te verkopen vastgoed. Zo is er het pand aan het Rapenburg 48, waar een viersterren-

hotel moet komen. En de Haven, waar wij graag horeca zien verschijnen. Een levendige

stad waar het aangenaam verblijven is, daar werken we aan. Door een bestemming te

koppelen aan de verkoop, bereiken we meer. Eén plus één is in dit geval drie.

Behalve de wens om te investeren in kwaliteit, is er nog een reden om te verkopen.

We hebben geld nodig. De gemeente Leiden heeft ambities op het terrein van nieuw-

bouw, restauratie en infrastructuur. We kunnen het geld om daar in te investeren goed

gebruiken. Ook dat komt uiteindelijk de stad als geheel ten goede.

Vaak zijn we wat beschroomd om dit soort dingen hardop te zeggen. Zeker als het over

(veel) geld gaat. Het is daarom goed dat dit e-magazine er is. Iedereen die verder leest zal

straks onze trots op het Leidse vastgoed met ons delen, daar ben ik van overtuigd. Laten

we er met elkaar voor zorgen dat dit vastgoed het tafelzilver van de stad Leiden blijft.

Pieter van Woensel

Wethouder Stedelijke Ontwikkeling

1

Prachtpanden

De Breestraat ter hoogte van het stadhuis

2

Vastgoed in beeld

PrachtpandenVerkoop gemeentelijk vastgoed in beeld

Met dit e-magazine wil de afdeling Vastgoed en Grondzaken u als lezer informeren

over het vastgoedbezit.

In hoofdstuk 1: worden de hoofdlijnen van het vastgoedbeleid geschetst en wordt duidelijk gemaakt hoe de gemeente omgaat met haar vastgoedbezit. Bijvoorbeeld door een bestemming te koppelen aan de verkoop. Zo krijgt een pand een tweede leven en wordt er geïnvesteerd in de stad.

In hoofdstuk 2: wordt iets verteld over de geschiedenis van het vastgoedbeleid. Van een periode van economische stagnatie en stilstand tot een periode van bloei. Dit is interessant omdat in deze tijd de vastgoedportefeuille van de gemeente erg is gegroeid. Na de oorlog wordt het vastgoedbeleid compleet bepaald door het tekort aan woonruimte.

In hoofdstuk 3: komen twee van de drie makelaars aan het woord die vastgoed verkopen in opdracht van de gemeente. Zij vertellen enthousiast over hun werk: van vastgoedadvies en taxatie tot verkoop.

Op pagina 32 staan de netto verkoopresultaten vermeld.

De tekst wordt afgewisseld met blauwe kaders met een toelichting of interview

en groene projectpagina’s.

Wij wensen u veel leesplezier!

3

Prachtpanden

1. Een ander beleid, een ander geluidDe gemeente Leiden verkoopt een deel van het eigen vastgoed. Niet alleen

om geld te verdienen, maar ook om een impuls te geven aan de stad.

“Money making is het middel, niet het doel. Leiden wordt hier echt beter van.”

Jaren- nee, zelfs decennialang was de gemeente Leiden eigenaar van een groot

aantal gebouwen waaronder een aantal monumenten in de stad, zonder dat deze

goed in kaart waren gebracht. Door de jaren heen was een tamelijk diverse vastgoed-

portefeuille ontstaan. Deze was bij elkaar verkregen door aankopen van de gemeente,

bijvoorbeeld met het doel er nieuwbouw te realiseren of voor huisvesting van

4

Vastgoed in beeld

gemeentelijke diensten. Maar een duidelijke koers of onderbouwd vastgoedbeleid

was er nauwelijks. Dat had als trieste bijkomstigheid dat verspreid over de stad

diverse, vaak monumentale panden niet goed onderhouden werden. Veelal werd

dit veroorzaakt door panden die werden aangekocht voor een project en dat project

vertraagde vervolgens of ging uiteindelijk helemaal niet door.

Dat moest anders, besloot het Leidse college van burgemeester en wethouders

een aantal jaren geleden. Dus gaf het in 2005 de afdeling Vastgoed en Grondzaken

(VAG) de opdracht het bezit van de gemeente in kaart te brengen. Vervolgens werkte

de afdeling VAG aan een nieuw beleidskader waarin werd vastgesteld hoe de

gemeente precies omgaat met haar vastgoedbezit. In dit beleidskader is nogal wat

veranderd ten opzichte van de situatie van vóór die tijd. Tussentijds werd aangegeven

welke panden verkocht konden worden om zo financiële middelen vrij te maken

voor ontwikkelingen in de stad.

5

Prachtpanden6

Het tafelzilver van Leiden, worden ze wel liefkozend

genoemd: de vele prachtige monumentale panden die

de stad rijk is. Ook hiervan heeft de gemeente Leiden er

een flink aantal in bezit. Sommige partijen vinden het

ondenkbaar dat de gemeente afstand wil doen van deze

parels. De ervaring heeft echter geleerd dat externe

partijen prima in staat zijn om monumenten goed

te onderhouden. Dit is immers in ieders belang. De gemeentelijke rol kan

dan zijn dat zij de randvoorwaarden schept voor het behoud van monumenten.

Net zoals dat elders in de stad ook al gebeurt. Daarnaast zijn externe partijen

beter en sneller in staat om de monumenten een nieuw leven te geven ■

Het voormalige politiebureau Zonneveldtstraat 10

Pieterskerkgracht 5

Vastgoed in beeld

Nieuwe spelregels

De willekeur rondom het eigen vastgoed werd de gemeente Leiden de afgelopen jaren

steeds meer een doorn in het oog. De honderden panden die zij in haar bezit heeft,

kennen allemaal hun eigen geschiedenis en dynamiek. Sommige worden tijdelijk in

gebruik gegeven in afwachting van een project, in andere zijn sinds jaar en dag

maatschappelijke organisaties gevestigd. Organisaties die een niet marktconforme

huur betaalden, kregen op deze manier feitelijk een verkapte subsidie. Niks mis met

een subsidie aan een voor de stad belangrijke organisatie, maar het is wel zo netjes als

het geld uit het juiste potje komt. Voornemen is daarom om van alle gemeentelijke

panden de marktconforme huur inzichtelijk te maken. Met als uiteindelijk doel om

alle huurders marktconforme prijzen te laten betalen. Het college behoudt dan

de mogelijkheid om een eventuele “huursubsidie” toe te kennen. Voordeel hiervan

is dat de huur die de gemeente ontvangt, gebruikt kan worden voor het goed

onderhouden van het vastgoed.

Webster University

(Lees verder op pagina 10)

7

Aalmarkt 9

Project

Ooit stond op Aalmarkt 9de Aalmarktschool, een lagere school in

het hartje van de Leidse binnenstad. Maar kinderen kwamen

de afgelopen jaren al lang niet meer. De school werd onderdeel van

de plannen om het Aalmarktgebied te herontwikkelen. En dus was zij een

belangrijke troef in handen van de gemeente. In 2007 ging de school tegen

de vlakte en de afgelopen jaren werd een geheel nieuw pand neergezet.

Op de eerste verdieping kwam, volgens de afspraken, een nieuwe zaal

van de Stadsgehoorzaal. Beneden was er ruimte voor een winkel.

Dat verhuren bleek nog niet mee te vallen. Via de bekende wegen kwam er

geen belangstellende op af. Toen medewerker Ed van der Nat van

de afdeling VAG op een avond een reportage over Suit Supply op televisie

zag, belde hij eigenaar Fokke de Jong. Een dag later kwam hij kijken en nog

iets later was de deal rond. In combinatie met McGregor opende hij begin

2011 de deuren. Ed van der Nat: “Wat hen triggerde zijn de toekomst­

mogelijkheden van de locatie. Er moet daar nog veel ontwikkeld worden,

maar zij hebben hun vertrouwen getoond. Dat is voor ons ook weer van

belang. Immers: op deze manier is de Aalmarktwinkel een landmark voor

het Aalmarktproject geworden. Hiermee zeggen wij: dit is de kwaliteit die

wij voor dit gebied willen, voor minder doen wij het niet. En minder kun je

er ook niet meer neerzetten. Dat is gunstig. Het is een ijkpunt voor

het Aalmarktproject, een soort ‘eerste paal’ voor een project waar al heel

lang over gesproken wordt.” ■

Vastgoed in beeld 9

Prachtpanden

Behalve dat huurders marktconforme prijzen betalen en willekeur hiermee bij de

wortel wordt aangepakt, draagt deze aanpak bij aan de door de gemeente zo

gewenste transparantie rondom het eigen vastgoed. Hierdoor is het voor iedereen

duidelijk wat de spelregels zijn rondom het vastgoed van de gemeente. Daar passen

geen onduidelijke afspraken of verkapte subsidies bij - hoe sympathiek die misschien

ook overkomen en hoe goed deze ook zijn bedoeld.

Naast een beleid waarin het maken van heldere afspraken en transparantie belangrijk

is, streeft de gemeente ook naar meer efficiency. Eén van de maatregelen om die

efficiency te bereiken, is het in kaart brengen van informatie over welke huurder in

welk gebouw zit. Zo kan in één oogopslag worden bekeken of het gebouw optimaal

in gebruik is. Het idee hierachter is dat panden soms efficiënter gebruikt kunnen

worden, door meer dan één organisatie op een plek onder te brengen, of doordat

sommige organisaties met een kleinere ruimte af kunnen dan zij nu huren.

Een andere grote operatie die het college onderneemt met het oog op efficiency,

is het afstoten van vastgoed dat niet meer nodig is voor gemeentelijke (beleids)

Wagenmakersmuseum aan de Varkensmarkt Rapenburg 48

10

Vastgoed in beeld

doeleinden. Het verkopen van een deel van het vastgoed heeft een aantal voordelen.

Enerzijds houdt de gemeente een beter beheersbare vastgoedbestand over, die

bovendien beter onderhouden kan worden dankzij de opbrengsten van verkoop.

Anderzijds krijgen verkochte panden de kans op een tweede leven, iets wat het

college buitengewoon toejuicht.

Verkopen gebeurt overigens niet zomaar. Er wordt getracht bij te dragen aan een

optimaal voorzieningenniveau, aan de invulling van ‘Leiden stad van ontdekkingen‘

en aan de oplossing van maatschappelijke problemen. Hierbij past dat de gemeente

zich opstelt als opdrachtgever en onderhandelt met partners.

De markt op

Het spreekt voor zich dat de gemeente niet al haar vastgoed wil afstoten. Denk

alleen al aan het stadhuis, dat zo beeldbepalend voor de stad is en historisch

verweven met het bestuur van de gemeente. Maar ook andere gemeentelijke

huisvesting komt in aanmerking om ‘te blijven’, net als vastgoed ter ondersteuning

Leonarduskerk Haagweg Molen Oegstgeesterweg

(Lees verder op pagina 14)

11

Breestraat 19

Project

Vastgoed in beeld 13

Tot aan het begin van het nieuwe millennium was in het Rijksmonu ment

aan de Breestraat 19 een jongerensociëteit gevestigd. De jongeren

bleven echter weg, het pand bleef verwaarloosd achter. Toen er

ook nog asbest in het pand aanwezig bleek, is het van binnen helemaal

leeg getrokken. De gemeente hield het nog tien jaar in haar vastgoedbestand

als mogelijk ruilobject voor het Aalmarktproject. Uiteindelijk bleek het

voor dat doel niet nodig en bracht de gemeente het in de vrije verkoop.

Een belegger kocht het pand op en realiseerde er een aantal appartementen

in en een winkelruimte. Walter van den Bergh van de afdeling VAG: “Dat heeft

de nieuwe eigenaar heel goed gedaan. Het is een schoolvoorbeeld van hoe

de gemeente graag haar vastgoed wil verkopen. Binnen een half jaar nadat

wij het verkocht hadden, stonden de steigers voor de deur. Ondanks de staat

van het pand is daar in korte tijd iets prachtigs van gemaakt. In het verleden

was het te vaak zo dat een pand, als het eenmaal verkocht was, nog lange tijd

leeg stond voordat er iets gebeurde. Daar hebben we van geleerd, we nemen

in voorkomende gevallen een ontwikkel­ en verbeterverplichting op bij

de verkoop. Het is jammer dat de winkelruimte in het pand nog steeds leeg

staat. Wij hopen dat daar op korte termijn verandering in komt.” ■

Prachtpanden

van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Hetzelfde geldt voor ander vastgoed dat

een bijzondere functie huisvest, bijvoorbeeld bepaalde onderwijs- en sportfuncties.

De verkoop van vastgoed kan de gemeente veel opleveren, zo is de overtuiging van

het Leidse college. Verkoop vindt plaats onder strikte voorwaarden en onder

begeleiding van onafhankelijke makelaars zodat transparantie is gegarandeerd.

De gemeente Leiden ontwikkelde een procedure voor de verkoop van het gemeente-

lijk vastgoed. Allereerst is er een lijst van te verkopen objecten (gebouwen en grond)

opgesteld. Deze objecten worden stukje bij beetje op de markt gebracht. Indien er

sprake is van een huurder, wordt het betreffende pand in eerste instantie aan

deze aangeboden. Als de huurder niet op het aanbod ingaat, wordt het pand door

een van de drie makelaars die voor de gemeenten werken, te koop aangeboden.

In sommige gevallen vindt verkoop plaats middels onderhandse verkoop. In bijzondere

gevallen kan gekozen worden voor een prijsvraag of een kwalitatieve voorselectie.

In andere gevallen vindt verkoop plaats tegen marktwaarde via een openbare

inschrijving. Dit betekent dat het te verkopen pand door een makelaar op de markt

wordt gebracht voor een marktconforme vraagprijs. Als er in een te verkopen

pand een huurder zit, zal de gemeente daar waar mogelijk en gewenst assistentie

verlenen bij het vinden van nieuwe huisvesting voor deze huurder. Het is dus niet

zo dat de gemeente lukraak eigendom wil afstoten. Over het op de markt brengen

van gebouwen en de bijhorende grond is lang nagedacht, een evenwichtige en

doordachte vastgoedportefeuille komt steeds dichterbij. Het maakt wel nieuwsgierig:

Welke panden gaat de gemeente afstoten? Verderop in dit e-magazine kunt u lezen

welke panden de gemeente te koop aanbiedt.

14

Vastgoed in beeld

Gezonde financiële situatie

Natuurlijk hebben we het graag over de mogelijkheden die het beleidskader vastgoed

de stad biedt. Over hoe monumenten in volle glorie hersteld kunnen worden en hoe

vergeten panden een mooie bestemming krijgen. Maar money making is in dit geval

het middel, niet het doel. Zij het een doel waarmee veel geld gemoeid is. In het PRIL

(het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden) is tot en met 2011 een taakstelling

verkoop vastgoed opgenomen van netto 15,4 miljoen euro en vanaf 2012 13,8 miljoen

euro, in totaal 29,2 miljoen euro. Dit is het bedrag dat de gemeente wil ontvangen

met de verkoop van vastgoed. Daarnaast wil het college de geldstromen rond het

gemeentelijk vastgoed beter in kaart brengen en aansturen.

Met de operatie moet een gezonde financiële situatie ontstaan om de panden

die in bezit blijven bij de gemeente op een inzichtelijke manier te financieren en

te onderhouden.

Voormalig weeshuis Middelweg 38 Hooglandse Kerkgracht, hoek Koppehinksteeg

(Lees verder op pagina 19)

15

Burgsteeg 13

Project

Vastgoed in beeld 17

Het bij veel Leidenaren bekende Koetshuis de Burcht heeft een geheel

eigen vastgoedgeschiedenis. Jarenlang verhuurde de gemeente

het pand aan uitbater Tom Holswilder. Tot zij besloot om dit pand,

als een van de eerste in een hele reeks, te verkopen. Dat had nogal wat

voeten in aarde. De gemeente vond huurder Holswilder de eerste en meest

aangewezen kandidaat om te kopen. Over de prijs konden de twee partijen

het echter niet eens worden. Er zijn heel wat sessies geweest waarbij beide

partijen om de tafel zaten om overeenstemming te bereiken. Uiteindelijk

lukte dat. Ed. van der Nat: “Hij is echt trots op het Koetshuis en doet er alles

aan om het pand en de omgeving netjes te houden.

Dat is ons heel wat waard. Vanaf begin af aan was duidelijk dat hij onze

koper was. Maar wij hadden wel bepaalde uitgangspunten waaraan we

moesten en wilden voldoen. Zoals Transparantie. We zijn er trots op dat

er uiteindelijk een voor alle partijen bevredigende oplossing is.” ■

Prachtpanden18

Van stadsbouwmeester tot architect: Leidse meestersSpraakmakende stadsarchitecten waren Arent van ’s Gravenzande, die in de eerste helft

van de zeventiende eeuw veel bouwde in Leiden, en iets later Jacobus Roman, die ook

hofarchitect van de koning van Engeland was. Zij ontwierpen bijvoorbeeld de Lakenhal,

de Visfontein - bedoeld om de vis schoon te spoelen - en de Marekerk.

Later, tijdens de tweede bouwgolf, waren de stadsbouwmeesters Salomon van

der Paauw en Jan Willem Schaap met zijn tweeën verantwoordelijk voor vrijwel

alle kenmerkende gebouwen uit de negentiende eeuw, zoals stadsparken, bruggen,

vishuisjes en scholen. Matthijs Burger: “Het waren echte vaklui, maar niet zo hip.

Hun ontwerpen waren bijna altijd een vreemd mengsel van alle stijlen uit

de geschiedenis. Typerend voor hun stijl zijn bijvoorbeeld de Webster University en

de Garenmarktschool. Behoorlijk veel van hun werk is afgebroken, met name bruggen.

Die konden het toenemende verkeer niet dragen. Zo is een schitterende brug met

smeedijzeren werk en stenen leeuwen jammerlijk gesneuveld.”

Begin twintigste eeuw begon een toen nog jonge Willem Dudok als plaatsvervangend

directeur gemeentewerken in Leiden. Hij liet zijn sporen na in de stad, bijvoorbeeld

met de bouw van het Bonaventura College, het oude Leidsch Dagblad gebouw en

het Kooipark. Ook werkte hij aan wat de grootste opdracht van de twintigste eeuw

in Leiden zou worden: de nieuwbouw van het Stadhuis, dat in 1929 grotendeels

door brand verwoest werd. Echter, het voltallige gemeentebestuur keurde het ontwerp

van Dudok af. Het zou te modern zijn. Waarop Dudok met het stoom uit de oren de stad

verliet en er nooit meer terugkeerde. ■

Vastgoed in beeld

2. Leids vastgoedbeleid bestaat al eeuwen

Gemeentelijk vastgoed is eigenlijk zo oud als de stad Leiden zelf, vertellen

Matthijs Burger en Esther Starkenburg van de afdeling Monumenten en

Archeologie.

De twee weten veel over de panden die de stad door de eeuwen heen in haar bezit

had en kunnen er enthousiast over vertellen.

Burger: “In de zeventiende eeuw begon de gemeente met het uitgeven van bouw-

kavels. Daarbij legde zij behoorlijk precies vast waar nieuwbouw aan moest voldoen.

De stad kreeg na 1850 behoefte aan allerlei nieuwe instellingen zoals scholen,

de schouwburg en de Stadsgehoorzaal. De overheidstaken breidden zich uit en

er ontstonden nieuwe functies. In deze periode is de vastgoedportefeuille van

de gemeente erg gegroeid.”

(Lees verder op pagina 22)

Rapenburg 48

19

Lage Morsweg 102

Project

Vastgoed in beeld 21

Een boerderij in de stad, dat maakt het pand aan de Lage Morsweg 102

op zichzelf al bijzonder. Tot een jaar of vijf geleden was hier

de afdeling Beheer van de gemeente Leiden gehuisvest. Maar door

een reorganisatie van deze afdeling werd de boerderij overbodig vastgoed.

En dus ging het pand in de verkoop. Eén van de geïnteresseerde partijen was

Vulpen Beheer BV, die op zoek was naar een locatie voor kinderopvang voor

kinderen met een medische beperking. Zij waren de hoogste bieder bij

inschrijving, Nu worden in de oude, opgeknapte stadsboerderij kinderen

met een zogeheten rugzakje opgevangen. Walter van den Bergh:

“Maatschappelijk gewenste zorgvoorzieningen zijn niet per se afhankelijk

van gemeentelijke steun. Het blijkt dat je maatschappelijke partijen

best geïnteresseerd kunt krijgen voor een pand dat voor een marktconforme

prijs in de verkoop gaat. Iets vergelijkbaars hebben we op de Oude

Herengracht meegemaakt, waar de Stichting Haardstee nadat zij het van

ons gekocht hadden een zelfstandig wonen­project voor jongeren heeft.

Dat zijn invullingen die laten zien dat de markt prima in staat is om zaken zelf

op te pakken en uit te voeren.” ■

Boekje VAG

Makelaars:

‘Parels verkopen altijd’Joost Verbaas van De Leeuw makelaardij en Sander Zwaan van Basis

Bedrijfshuisvesting hebben allebei een zwak voor de Leidse architectuur.

Verbaas en Zwaan zijn twee van de drie makelaars (Loek van der Kroft

van DTZ Zadelhoff is de derde) die vastgoed verkopen in opdracht van

de gemeente.

V.l.n.r. Sander Zwaan, Loek van der Kroft en Joost Verbaas

22

Vastgoed in beeld

Joost Verbaas: “Ik werk sinds een jaar of vijf voor de gemeente Leiden en heb

inmiddels heel wat panden voor hen verkocht. Het zijn stuk voor stuk bijzondere

objecten. Dat maakt dit werk leuk. Panden krijgen een tweede leven.

Aan de Haagweg ligt het laatste pand dat ik heb verkocht, daar kwamen op

één middag vijftig mensen op af. Zo’n pand gaat dan voor de hoogste prijs weg.

En dat geldt voor bijna alle panden die ik heb verkocht: de Oude Vest, waar ooit

een oude kolenhandel zat, de Endegeesterstraatweg, de Oude Singel en een woning

aan de Pieterskerkgracht, daar zit een binnentuin bij zo groot als een voetbalveld.

Fantastisch! Waar vind je dat midden in de stad?

Ook Sander Zwaan van Basis Bedrijfshuisvesting kan enthousiast vertellen over

zijn werk voor de gemeente Leiden. De twee partijen tekenden in 2006 een over-

eenkomst. Inhoud van de overeenkomst: Basis voorziet de gemeente van vastgoed-

advies, taxaties en verkoopt. Sindsdien heeft Basis een flink aantal gemeentelijke

panden getaxeerd en vele verkocht. “Wij houden ons vooral bezig met bedrijfs-

onroerend goed. Het leuke is dat de panden die de gemeente aanbiedt vaak heel

bijzonder zijn, dikwijls monumentaal. Het gaat om oude scholen of kantoorgebouwen.

Wat dit werk voor de gemeente bovendien bijzonder maakt, is de politieke dynamiek

die eromheen hangt. Dat is iets anders dan ‘puur stenen’ verkopen.”

Transparantie

Verbaas: “De reden dat de gemeente een makelaar in de hand neemt, is drieledig.

Allereerst nemen wij ze werk uit handen, in de tweede plaats is het goed om met

een expert de markt op te gaan. Ook transparantie is ongelofelijk belangrijk voor

(Lees verder op pagina 27)

23

Oudendal

Zeevaartschool aan het Noordeinde

Rembrandtplaats, Noordeinde

Voormalig transformatorgebouw aan de Cobetstraat

Project

Boekje VAG 25

Oudendal is een echte vastgoedhandelaar en eigenaar van heel wat

panden in de stad, hoeveel is niet precies bekend. Wel is bekend

dat hij in het gebied rondom de Burcht en de Nieuwe Rijn

schitterende restauraties uitvoerde. Net zoals hij bijvoorbeeld een oud

transformatorgebouw aan de Cobetstraat in de Burgemeesters­ en

Professorenwijk omtoverde tot kinderdagverblijf, hij sociëteit de Burcht

overnam, de kerk aan de Haagweg kocht en een monumentaal pand aan

het Noordeinde bezit. Wat Oudendal kenmerkt is zijn enorme liefde voor

stenen en monumenten. Alle projecten die hij aanpakt worden tot in

de details onder handen genomen. En gebeurt het niet goed, dan moet

het gewoon over. Walter van den Bergh: “Voor een gemeente is het heel

prettig zaken doen met een investeerder als Oudendal. Hij voegt kwaliteit

toe, en wat ook fijn is: als je afspraken met hem maakt, dan komt hij ze na.

Voor ons is dat genoeg reden om hem optimaal te faciliteren. Wij zorgen

ervoor dat hij goed zaken kan doen. Zo snijdt het mes aan twee kanten.” ■

Prachtpanden

Het Stadhuis aan de Breestraat

Blauwpoortsbrug Zicht op Korenbrug en Hooglandsekerk

26

Vastgoed in beeld

de gemeente. Je wilt niet dat er verhalen in de wereld komen dat de gemeente partijen

voortrekt. Dat voorkom je onder meer door een onafhankelijke partij in te schakelen.”

Dat beaamt Zwaan. “Transparantie is de belangrijkste reden om ons in te schakelen.

De gemeente wil niet de schijn wekken dat zij zelf een pand verkoopt, zonder dat

de markt daarover op de juiste wijze is geïnformeerd. Daarbij hebben wij veel meer

marktkennis dan de gemeente. De gemeente wil tegen marktwaarde verkopen, het is

dan belangrijk dat alle middelen goed worden ingezet. Wij hebben daar ervaring mee.

Panden worden te koop aangeboden via de traditionele wegen - publicaties in

de lokale media, funda en onze website - , maar we zoeken ook potentiële kopers in

ons eigen netwerk. Daarin proberen we ook de eventuele verkoper en koper samen

te brengen. Dat is onze meerwaarde: we zijn een bindende factor.”

Ook Verbaas zet alle middelen in om de beste deal te sluiten. “In overleg met

de gemeente wordt de marktstrategie bepaald: welke prijs hang je aan een pand?

Hoe zet je het in de markt? Hoe vind je je publiek? In grote lijnen gaat dat hetzelfde

als bij ieder ander pand. We hebben in ons netwerk heel wat partijen die mogelijk

interesse hebben in een gemeentelijk object. Wij kennen hun wensen en kunnen

direct het lijntje leggen als er iets nieuws op de markt komt- iets dat overigens

door de gemeente wordt bepaald.

Sander Zwaan Joost VerbaasLoek van der Kroft

27

De Watertoren Hoge Rijndijk

Project

Vastgoed in beeld 29

De meeste Leidenaren kennen hem wel, de markante watertoren

aan de Hoge Rijndijk. In 2002 kocht de gemeente Leiden de toren,

gebouwd in 1908, van de Leidse Duinwatermaatschappij.

De gemeente was blij met de aankoop van dit bijzondere rijksmonument van

dertig meter hoog, maar wist lange tijd niet goed wat ze ermee aanmoest.

Daarom schreef het Leids architectuurcentrum RAP in 2008 in opdracht van

de gemeente een ideeënwedstrijd uit. Architect Peter van Swieten won

het geldbedrag dat aan de ideeënwedstrijd verbonden was. Met al die

ideeën, meer dan vijftig ontwerpen, in het achterhoofd zette de gemeente

de toren in 2009 te koop. Uit alle belangstellenden selecteerde de gemeente

één partij, die de watertoren wilde ombouwen tot restaurant met kantoor­

functie. Uiteindelijk bleek dat plan niet haalbaar en was de gemeente

genoodzaakt de verkoopprocedure te stoppen. Een jaar later werd de toren

opnieuw te koop gezet, deze keer volgens het principe: de hoogste bieder

mag de toren hebben en zelfstandig een plan ontwikkelen. Het pand is

nu eigendom van een glaskunstenaar die er gaat wonen en werken.

Janneke Moors van de Afdeling VAG: “Deze verkoop heeft uiteindelijk

positief uitgepakt. De markt bleek leuke initiatieven te hebben.

De nieuwe eigenaar die de toren nu heeft gekocht, wilde heel graag op

deze plek gaan wonen en werken. Dat gegeven draagt ook bij aan

de kwaliteit van de stad.” ■

Prachtpanden30

‘De gemeente heeft mij heel netjes behandeld’Tom Holswilder is eigenaar van Koetshuis de Burcht en kocht zijn karakteristieke pand

vier jaar geleden van de gemeente Leiden. Hij kijkt tevreden terug op het koopproces.

“Achtentwintig jaar geleden begon ik hier in de keuken. Veertien jaar geleden nam ik

de leiding van het restaurant over en vier jaar geleden werd ik eigenaar van het pand.

Mijn ziel en zaligheid zit in Koetshuis de Burcht”, vertelt Holswilder. Het koetshuis ligt

dan ook op een van de mooiste plekken van de stad, aan de voet van de Burcht. Het

initiatief om te kopen, nam Holswilder zelf toen hij in de wandelgangen hoorde dat de

gemeente het pand wilde verkopen.“ Het bleek al snel dat ze mij de enige aangewezen

koper vonden. De gemeente wilde als eerste met mij om tafel. Daar hebben we de

bokshandschoenen aangetrokken”, lacht Holswilder. Aanvankelijk lagen vraagprijs en

het bod van Holswilder nogal ver uit elkaar, maar na een reeks gesprekken kwamen de

twee partijen steeds dichter bij elkaar.“ Hoewel de onderhandelingen er stevig aan toe

gingen, bleef het altijd fair en werd er nooit op de man gespeeld”, blikt Holswilder

terug.

Terras Koetshuis De Burcht

Vastgoed in beeld 31

Holswilder is nu ontzettend blij dat hij het koetshuis zelf gekocht heeft.“ De gemeente

is altijd een goede huurbaas geweest. Dat hadden ze van mij tot in lengte van dagen

mogen blijven. Maar ik had wel één visie: als het pand ooit verkocht zou worden, dan

wilde ik het zelf hebben.”

Holswilder is zeer te spreken over de manier waarop de gemeente hem heeft behan-

deld.“ Ik vond het heel netjes dat ze er echt met mij uit wilden komen. Ze hadden ook

blind voor het hoogste bod kunnen gaan, maar dat is dus niet gebeurd. Ik hoop voor

andere mensen in een vergelijkbare situatie dat de gemeente met hen precies zo

omgaat. Overigens kan ik die mensen wel van wat tips voorzien: Zorg dat je een goede

adviseur hebt. In het begin heb je er wel tien, want iedereen denkt verstand van vast-

goed te hebben en wil je helpen. Allemaal goed bedoeld, maar kies voor één iemand

die je vertrouwt.”

Nu is Koetshuis de Burcht Holswilders’ investering voor zijn oude dag. “En daar ben ik

heel happy mee. Dit is echt mijn plek. Als kleine jongen beklom ik al de trappen van de

Burcht. Ik ken het hier als mijn broekzak.” ■

Koetshuis De Burcht vanuit de lucht

Prachtpanden

Netto verkoopresultaten2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Totaal

planning planning planning planning planning

Aantallen verkopen 2 13 6 14 5 16 12 3 4 4 79

Totale verkoopwaarde € 793.392 € 12.562.923 € 7.929.137 € 5.490.197 € 2.001.099 € 9.239.827 € 7.391.726 € 9.410.45 € 1.604.100 € 2.905.950 € 59.328.800

Boekwaarde € 643.763 € 3.189.635 € 868.910 € 2.113.894 € 1.434.005 € 2.447.503 € 2.967.785 € 5.059.653 € 23.582 € 5.713

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

2006 2007 2008 2009 2010Planning

2011Planning

2012Planning

2013Planning

2014Planning

2015

Aan

tal

Jaar

In totaal zij er sinds de invoering van het project verkoop gemeentelijk vastgoed 46 objecten van eigenaar gewisseld.

De totale (bruto) verkoopwaarde bedraagt circa 30 miljoen euro. De taakstelling voor de komende jaren is dat er

nog 35 objecten verkocht moeten worden met een verwacht verkoopwaarde van 9,5 miljoen euro. De historische

boekwaarde bedraagt circa 19 miljoen euro.

32

Vastgoed in beeld 33

Prachtpanden34