Poskytování hypotečních úvěrů a rizika pro finanční stabilitu v ČR

Jan Frait

ředitel samostatného odboru finanční stability

Prezentace pro Euro Business Breakfast „Budoucnost hypoték v ČR“

Praha, 29. červen 2017

2

Ceny nemovitostí – „média“ vs. ZFS 2016/2017 (1)

• „Média": • Ceny bytů letí nezadržitelně vzhůru. ČNB se snaží krotit bobtnající

realitní bublinu. Avšak zatím bezúspěšně. Zdroj: zprostředkovatelský server, 22.6.2017.

• V Česku je hypoteční bublina! ČNB vysílá k trhu s bydlením jednu katastrofickou zprávu za druhou. Realita je zcela jiná. Příspěvek na FaktorS, 22.6.2017.

• Prezentace ČNB k ZFS 2016/2017, 12.6.2017: • Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 2016

mírně nadhodnocené. • Ukazatele dostupnosti koupě bydlení se v roce 2016 mírně zhoršily,

zůstávají však výrazně pod předchozími maximy. • Systémová rizika zůstávají ve všech oblastech pouze potenciální, tj.

žádné není bezprostřední.

Aktuální vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí

3

• Ceny bytů jsou podle metod používaných ČNB ke konci roku 2016 mírně nadhodnocené. • Rostoucí nadhodnocení signalizuje indikátor porovnávající nárůst cen

bytů s nárůstem mezd od posledního cenového dna. Mezery cen bytů podle různých metod(v %)

Pramen: ČSÚ, IRI, MMR, EK, výpočty ČNB

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

12/02 12/04 12/06 12/08 12/10 12/12 12/14 12/16

Model nabídky a poptávky

Upravený poměr ceny bytu a mzdy

Upravený poměr ceny bytu a nájemného

Model akcelerátoru

Alternativní odhad nadhodnocení cen bytů a limity LTV(nadhodnocení v %; pravá osa: LTV v %)

Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB

80

85

90

95

1000

5

10

15

20

03/13 12/13 09/14 06/15 03/16 12/16 09/17

Nadhodnocení cen bytů

Agregátní limit LTV (pravá osa)

Individuální limit LTV (pravá osa)

Vyhodnocení cen rezidenčních nemovitostí v minulosti

4

• Zprávy o finanční stabilitě dlouhodobě poskytují cenné a nevychýlené pohledy na trh nemovitostí.

• ZFS 2007– červen 2008: • Na trhu nemovitostí pokračují trendy, které předchozí Zpráva o finanční

stabilitě 2006 označila za rizikové. • Vysoká rozestavěnost bytového fondu může znamenat rizika pro sektor

developerů. • ZFS 2008/2009 – červen 2009:

• Zhoršení makroekonomického prostředí může vést k poklesu cen nemovitostí…,

• … vzhledem ke konzervativnímu chování bank a nízkým LTV v minulosti bude dopad do bilancí bank malý.

• ZFS 2012/2013 – červen 2013: • Ukazatele udržitelnosti cen nemovitostí… naznačují spolu s jinými odhady

mírné podhodnocení cen nemovitostí.

5

Hlavní „domácí“ riziko prezentované v ZFS 2016/2017

• Pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení – dynamika cen bydlení a úvěrů na bydlení.

Ceny bytů, nové úvěry na bydlení

Pramen: ČSÚ, ČNB, výpočty ČNB

(levá osa: meziroční změny v %; pravá osa: čtvrtletní úhrny v mld. Kč)

Pozn.: Nové úvěry domácnostem na nákup bytových nemovitostí.Řada vyhlazena pololetními klouzavými průměry.

0

20

40

60

80

100

-10

-5

0

5

10

15

20

03/10 03/11 03/12 03/13 03/14 03/15 03/16 03/17

Ceny bytů Nové úvěry na bydlení (pravá osa)

6

Riziková spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry

• Riziko má potenciální a střednědobý charakter – nacházíme se stále daleko od období 2008-2009!

Pozn.: Body na spirále jsou získány na základě kombinace odhadu míry nadhodnocení bytů odvozeného z poměru ceny bytu a mzdy a rozdílu mezi reálným meziročním zvýšením objemu úvěrů na bydlení a jeho dlouhodobým průměrem. Pro daný rok je zvolena hodnota ke konci 1. čtvrtletí (pro letošní rok jde zatím o expertní odhad).

Expanze

Oživení

Normální vývoj

Útlum

Propad

7

Doporučení ČNB – „média“ vs. ZFS 2016/2017 (1)

• Prezentace ČNB k ZFS 2016/2017, 12.6.2017: • ČNB v tuto chvíli nepovažuje na nezbytné snížit platné limity

ukazatele LTV. • ČNB prozatím nestanovuje horní hranice ukazatelů DTI (debt-to-

income) či DSTI (debt service-to-income). • ČNB zodpovídá za stabilitu finančního sektoru jako celku, za řízení

rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů včetně rizik spojených s distribučními kanály zodpovídají banky.

• „Média": • ČNB tvrdě omezuje hypotéky. Zdroj: server IHned, 14.6.2017. • Hypotéku už možná nedostanete. Reflex.cz, 22.6.2017. • …na nové hypotéky nedosáhne čtvrtina klientů, kteří by ji nyní

dostali. Vyjádření zástupce zprostředkovatelské firmy na IHned, 14.6.2017.

8

• Výrazné snížení nadlimitního objemu úvěrů bylo zaznamenáno v prosinci, tj. dva měsíce po zahájení platnosti přísnějšího limitu.

• Postupné snižování limitu LTV vedlo ke zpomalení růstu podílu úvěrů s LTV 80–90 % a snížení podílu úvěrů s LTV nad 90 %.

Vývoj podílu úvěrů s LTV nad doporučenými limity (LTV v %, osa y: podíl úvěrů v %)

Pramen: ČNB

0

5

10

15

20

25

30

7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

3Q/15 4Q/15 1Q/16 2Q/16 3Q/16 4Q/16

LTV nad 100 LTV 90–100

LTV nad 95 LTV 85–95

Individuální limit Agregátní limit

Individuální limit Agregátní limit

2. Oznámení o zpřísněníLTV:

Začátekplatnosti zpřísnění

1. Oznámení a začátek platnosti limitů LTV:

max 100 %90-100 % - max 10 % úvěrů

max 95 %85-95 % - max 10 % úvěrů

Rozdělení nových úvěrů podle LTV(osa x: LTV v %; osa y: podíl úvěrů v %)

Pramen: ČNB

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

pod 50 50–60 60–70 70–80 80–90 90–100 nad 100

2014 H1 2014 H2 2015 H1

2015 H2 2016 H1 2016 H2

Vyhodnocení dodržování Doporučení ČNB: limity LTV

9

Změny v Doporučení v oblasti LTI/DTI, DSTI

• Poskytovatelé by měli sledovat ukazatele DTI a DSTI, stanovovat si pro ně interní limity a na jejich základě obezřetně posuzovat žádosti o úvěr. • Obzvláště obezřetně by poskytovatelé měli posuzovat žádosti o

poskytnutí úvěru u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 % (zejména u úvěrů s vysokým LTV, které jsou předmětem agregátního 15% limitu).

• Doporučení ČNB nijak nebrání poskytovatelům vyhovět žádosti o úvěry i v případě, kdy DTI přesahuje 8 a DSTI 40 %. • Poskytovatelé musí být schopni prokázat, že kladné rozhodnutí

bylo založeno na konkrétních a dokladovaných skutečnostech. • DTI 8 a DSTI 40 % nepředstavují indikaci nastavení horních

hranic ukazatelů v případě schválení novely zákona o ČNB!

10

LTI a DSTI podle umístění úvěrované nemovitosti

• Rizikovější profil z hlediska LTI a DSTI mají úvěry poskytované v Praze než ve zbytku ČR. • Mimo velká města by limity na DTI či DSTI (pokud by byly

zavedeny) nepředstavovaly významné omezení. Podíl úvěrů s rizikovými hodnotami LTI a DSTI

(osa y: podíl úvěrů v %; DSTI v %)

Pramen: ČNB

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Praha Zbytek ČR

DSTI > 40, LTI > 8 DSTI > 40, LTI < 8

DSTI < 40, LTI > 8 DSTI < 40, LTI < 8

11

Kombinace vysokých hodnot LTI a DSTI

• Relativně malá část nových úvěrů má souběžně vysoké hodnoty obou ukazatelů (LTI, DSTI).

Rozdělení nových úvěrů podle LTI a DSTI(osa x: DSTI v %, osa y: LTI, velikost bublin: podíl úvěrů)

Pramen: ČNB

< 10 10–20 20–30 30–40 40–50 50–60 > 60

> 12

10–12

8–10

6–8

4–6

2–4

< 2

12

Rizikovost úvěrů s vysokými hodnotami LTI/DTI, DSTI

• Zátěžové testy domácností a citlivostní analýzy indikují u úvěrů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %, vysoké riziko napříč příjmovými kategoriemi dlužníků. • Při DSTI nad 40 % dlužníci zpravidla nedisponují dostatečnou

finanční rezervou pro zachování schopnosti splácet úvěr v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb.

• Poskytovatelé musí prověřovat, zda žadatele půjčením peněz nevystavují riziku předlužení. • Mohou poskytnout úvěr pouze těm žadatelům, u kterých lze

předpokládat, že budou úvěr schopni splácet i pokud se zhorší ekonomická situace.

• Nemohou půjčovat s tím, že když nastanou problémy, tak dlužníkovi nemovitost jednoduše „zabaví“.

(v %)

Pramen: ČNB

Pozn.: Do analýzy bylo zahrnuto devět bank a stavebních spořitelen,které alespoň pro část svého úvěrového portfolia používají kestanovování rizikových vah IRB přístup. Z analýzy byly vynechánybanky, které mají v dané kategorii expozice v hodnotě menší než 1mld. Kč

Rizikové váhy dle kategorií expozic u bank s IRB přístupem

0

20

40

60

80

100

3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16 3/14 12/16

Minimum Maximum Median

Podnikové expozice

Expozice vůči retailu zajištěné

nem. (mimo SME)

Ostatní expozice vůči retailu (mimo SME)

Expozice vůči

cenrálním Vládám a centrálním bankám

Expozice vůči

institucím

13

Hypoteční úvěry a kapitál bank

• ČNB musí dbát na to, aby banky měly podstupovaná rizika dostatečně pokryty kapitálem.

• U bank využívajících interní modely se rizikové váhy u hypotečních úvěrů významně snížily.

• Mediánová riziková váha již jen mírně přesahuje 20 %.

• Hypotéky tak banky financují zpravidla z 96 % z vypůjčených zdrojů.

14

• V dobrých časech mohou i bankéři podléhat sebeuspokojení a zavírat oči před méně příznivými scénáři ekonomického vývoje. • Dlouhodobě příznivý ekonomický vývoj může vést k podhodnocení

úvěrového rizika hypotečních úvěrů a nedostatečné tvorbě kapitálu.

• Soulad kapitálu a podstupovaných rizik je základem stability bank i jejich hodnoty pro akcionáře. • Kapitál není něco, co „leží někde ladem“. • Kapitálový požadavek (včetně proticyklické rezervy) není trestem. • Nedostatečně kapitalizované banky nejsou odolné vůči šokům a

v nepříznivých obdobích ztrácí schopnost udržet rozsah svých služeb a v důsledku toho i tržní podíly oproti kapitálově lépe vybaveným konkurentům.

Hypoteční úvěry a kapitálové požadavky

15

• Poskytovatelé musí respektovat pravidlo, že žadatel o úvěr na nákup nemovitosti použije alespoň z části vlastní zdroje.

• Dlužníci musí disponovat finanční rezervou nezbytnou pro splácení úvěrů v případě nepříznivých změn v jejich příjmové situaci nebo v úrovni úrokových sazeb.

• Všichni tržní účastníci musí mít na mysli, že hospodářské a úvěrové cykly existují, ceny nemovitostí v některých obdobích klesají a dlužníci mohou své úvěry v některých dobách splácet mnohem hůře než dnes.

• Společnost by měla konat na základě poznatku, že základem dostupnosti bydlení nejen pro mladé rodiny je cena nemovitosti: a ta je dána zejména dostupností pozemků a schopností státu i trhu reagovat na demografické či podobné změny výstavbou bytů.

Předpoklady zachování zdravého hypotečního trhu

Děkuji za pozornost

Více informací o nové Zprávě o finanční stabilitě 2016/2017 naleznete na stránkách

http://www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/

Jan Frait E-mail: Jan.Frait(at)cnb.cz

Příloha pro případnou diskusi

Částky úvěrů a doba splatnosti úvěrů

18 Pramen: ČNB

Rozdělení nových úvěrů podle splatností, průměrná úroková míra a výše úvěru ve 2H 2016(osa x: splatnost v letech; levá osa: podíl úvěrů v %, pravá osa: úr. míra v %, výše úvěru v mil. Kč)

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

0

10

20

30

40

50

60

70

pod 8 8–16 16–24 24–32 nad 32

Podíl úvěrů s danou splatností

Průměrná úroková míra (pravá osa)

Průměrná výše úvěru (pravá osa)

• Rostou prům. částky úvěrů a ještě rychleji prům. výše jejich zástavní hodnoty (ve 3Q a 4Q 2016 se zvýšila nejvíce u úvěrů s LTV 90–100 %).

• S růstem prům. výše úvěru klesá úroková sazba („sleva“ za výši úvěru?), limit splatnosti je dodržován.

Vývoj průměrné výše úvěru a zajištění u nových úvěrů (osa x: LTV v %; osa y: meziroční změny v %)

Pramen: ČNB

0

5

10

15

20

25

16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4 16/Q3 16/Q4

0–80 80–90 90–100

Výše úvěru Výše zajištění

Podíl úvěrů podle DSTI a finanční rezervy v zátěži(osa x: DSTI v %; osa y: podíl úvěrů v %; rezerva v % čist. příjmů)

Pramen: ČNB

0

5

10

15

20

25

30

35

40

pod 10 10–20 20–30 30–40 40–50 50–60 nad 60

Rezerva pod 0 0–5 5–10 10–15 15–20 nad 20

19

Citlivostní analýza (pro nové hypoteční úvěry) – DSTI

• Podíl úvěrů poskytnutých v 2H 2016, u kterých finanční rezerva v zátěži FRS klesá pod hodnotu minimální rezervy, se u úvěrů s DSTI nad 40 % výrazně zvyšuje.

20

Vývoj rizik spojených s nemovitostmi v minulosti

• Úvěry na financování nemovitostí i jejich ceny podléhají cyklickému vývoji. • „This time is different“ je zpravidla sebeklamem.

Vývoj podílu úvěrů v selhání na celkových úvěrech obyvatelstvu(v %)

Pramen: ČNB

5

6

7

8

9

10

11

12

13

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

1/07 1/08 1/09 1/10 1/11 1/12 1/13 1/14 1/15 1/16 1/17

Úvěry na bydlení Spotřebitelské úvěry (p.o.)

(v % dané kategorie)

Pramen: ČNB

Podíl úvěrů se selháním v sektoru nefinančních podniků a segmentu developerů

0

2

4

6

8

10

12

14

16

03/03 03/05 03/07 03/09 03/11 03/13 03/15 03/17

Nefinanční podniky celkem

Developeři (NACE 68+411)

21

Struktura úvěrů na bydlení

• Struktura úvěrů na bydlení je v čase dosti stabilní. • Podíl refinancovaných úvěrů nevykazuje tendenci k růstu.

Nové úvěry na bydlení domácnostem(podíl v %)

Pramen: ČNB

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

03/15 09/15 03/16 09/16 03/17

Spotřebitelské úvěry na bytové nemovitosti

Hypoteční úvěry na bytové nemovitosti

Úvěry ze stavebního spoření

Nové hypoteční úvěry na bytové nemovitosti(podíl v %)

Pramen: ČNB

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

03/15 09/15 03/16 09/16 03/17

Ostatní nová ujednání o stávajících smlouvách

Refinancované úvěry

Navýšení úvěrů

Skutečně nové úvěry