Porovnávací způsob Porovnávací způsob oceňování majetkuoceňování majetku

Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku AOceňování majetku A

Statek movitý a nemovitýStatek movitý a nemovitý

Nemovitost: Pozemky a stavby spojené Nemovitost: Pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.se zemí pevným základem.

Pozemek: Část zemského povrchu Pozemek: Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí. oddělená od sousedních částí hranicí.

Stavba: Je výsledek stavební činnosti, Stavba: Je výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu který lze individualizovat podle druhu a účelu využití.a účelu využití.

Porovnávací metoda použitíPorovnávací metoda použití

Homogenní statekHomogenní statekExistence trhuExistence trhuČasová aktuálnostČasová aktuálnost

Co ovlivňuje hodnotu u věcí Co ovlivňuje hodnotu u věcí movitých:movitých:

Výrobní materiálVýrobní materiálKvalita provedeníKvalita provedeníTechnický stavTechnický stavOpravitelnostOpravitelnostDostupnost náhradních dílůDostupnost náhradních dílů

Co ovlivňuje hodnotu u věcí Co ovlivňuje hodnotu u věcí nemovitých:nemovitých:

MístoMístoVyužitelnostVyužitelnostOpotřebeníOpotřebeníDopravní dostupnostDopravní dostupnostVelikost stavby (pozemku)Velikost stavby (pozemku) Infrastruktura atd.Infrastruktura atd.

PrincipPrincip

Pro použití srovnávací metody Pro použití srovnávací metody musíme mít minimálně 2 nemovitosti musíme mít minimálně 2 nemovitosti (nemovitost A, nemovitost B)(nemovitost A, nemovitost B)

U nemovitosti A (nemovitost U nemovitosti A (nemovitost oceňovaná) neznáme cenu, ale oceňovaná) neznáme cenu, ale známe její technické a jiné parametryznáme její technické a jiné parametry

U nemovitosti B (nemovitost U nemovitosti B (nemovitost srovnávací) známe cenu a známe srovnávací) známe cenu a známe také její technické a jiné parametrytaké její technické a jiné parametry

MetodyMetody

Metoda porovnání odbornou Metoda porovnání odbornou rozvahourozvahou

Metoda zjištění hodnoty pomocí Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnostikoeficientu prodejnosti

Metoda přímého porovnáníMetoda přímého porovnáníMetoda nepřímého porovnáníMetoda nepřímého porovnání

Metoda porovnání odbornou Metoda porovnání odbornou rozvahourozvahou

PH1 = 1/n x SUM PCPH1 = 1/n x SUM PCii

Vhodnost a výhodnost využitíVhodnost a výhodnost využití

Jednoduchá metodaJednoduchá metodaNutnost vysoké homogennosti statkuNutnost vysoké homogennosti statkuNutnost časové aktuálnostiNutnost časové aktuálnostiNapř. Bytová jednotkaNapř. Bytová jednotka

Metoda zjištění hodnoty pomocí Metoda zjištění hodnoty pomocí koeficientu prodejnostikoeficientu prodejnosti

PH = Cc x KpPH = Cc x Kp

Kp = (1/n x SUM CpKp = (1/n x SUM Cpii) / (1/ x SUM Cc) / (1/ x SUM Ccii))

Nevýhoda metodyNevýhoda metody

Kombinace s nákladovou metodouKombinace s nákladovou metodou

Nutnost zjištění věcné hodnotyNutnost zjištění věcné hodnoty

Metoda přímého porovnáníMetoda přímého porovnání

1.1. Přímým přičítáním nebo odečítáním Přímým přičítáním nebo odečítáním částky formou přirážek nebo srážek částky formou přirážek nebo srážek podle odlišnosti jednotlivých podle odlišnosti jednotlivých položekpoložek

1.1. Pomocí koeficientů odlišnosti na Pomocí koeficientů odlišnosti na základě jejich multiplikačního efektuzákladě jejich multiplikačního efektu

Metoda přímého přičítání nebo Metoda přímého přičítání nebo odečítáníodečítání

PH2a = PH2a = [[((CA +/- sum PSACA +/- sum PSAii) x V) x V11 + (CB + (CB +/-sumPSB+/-sumPSBii) x V) x V22 +….+(CX +/- sum +….+(CX +/- sum PSXPSXii) x V) x Vzz] /] / V V11 + V + V22+ … + V+ … + Vzz

Pomocí koeficientu odlišnostiPomocí koeficientu odlišnosti

PH2b = sum ITCsPH2b = sum ITCsii / n / n

ITCSi = TCsITCSi = TCsii / Is / Isii

IsIsii = k1 x k2 x k3 x…..x kn = k1 x k2 x k3 x…..x kn

PostupPostup

1.1. Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými parametry jako nemovitosti oceňovanéobdobnými parametry jako nemovitosti oceňované

2.2. Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně Ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně realizované ceny násobíme korekčním koeficientemrealizované ceny násobíme korekčním koeficientem

3.3. Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty kJednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k4.4. Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro

každou srovnávací nemovitostkaždou srovnávací nemovitost5.5. Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem

odlišnosti odlišnosti 6.6. Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní Průměr upravených cen o index odlišnosti nám dává tržní

hodnotu oceňované nemovitostihodnotu oceňované nemovitosti

Metoda nepřímého porovnáníMetoda nepřímého porovnání

Data o srovnávacích nemovitostech Data o srovnávacích nemovitostech transformujeme do jedné průměrné transformujeme do jedné průměrné nemovitostinemovitosti

Následně srovnáváme oceňovanou Následně srovnáváme oceňovanou nemovitost pouze s jednou nemovitost pouze s jednou průměrnou nemovitostíprůměrnou nemovitostí

Metody nepřímého porovnáníMetody nepřímého porovnání

Přímým přičítáním nebo odečítáním Přímým přičítáním nebo odečítáním přirážek a srážekpřirážek a srážek

Pomocí koeficientů odlišnostiPomocí koeficientů odlišnosti

Pomocí koeficientu odlišnostiPomocí koeficientu odlišnosti

PH3 = JTCPH3 = JTC00 x Vým x Vým00

JTCJTC00 = SJTC x I = SJTC x I00

II00 = k1 = k100 x k2 x k200 x …xkn x …xkn00

SJTC = sum IJTCsSJTC = sum IJTCsii / n / n

IJTCsIJTCsii = JTCs = JTCsii / Is / Isii

ISISii = k1 x k2 x … x kn = k1 x k2 x … x kn

PostupPostup1.1. Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými Získáme dostatečný soubor srovnávacích nemovitostí s obdobnými

parametry jako nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou parametry jako nemovitosti oceňované a převedeme je na jednotkovou cenucenu

2.2. Zvolíme si parametry průměrné nemovitostiZvolíme si parametry průměrné nemovitosti3.3. Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně Jednotkové ceny srovnávacích nemovitostí pokud neznáme skutečně

realizované ceny násobíme korekčním koeficientemrealizované ceny násobíme korekčním koeficientem4.4. Jednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty kJednotlivým hodnotícím znakům přiřadíme koeficienty k5.5. Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací Součinem koeficientů získáme index odlišnosti I pro každou srovnávací

nemovitostnemovitost6.6. Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti Hodnotu srovnávací nemovitosti vydělíme indexem odlišnosti 7.7. Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní Průměr upravených jednotkových cen o index odlišnosti nám dává tržní

hodnotu průměrné nemovitostihodnotu průměrné nemovitosti8.8. Určíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitostUrčíme koeficienty odlišnosti pro oceňovanou nemovitost9.9. Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme Součinem koeficientů odlišnosti pro oceňovanou nemovitost určíme

index odlišnostiindex odlišnosti10.10. Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti Součinem indexu odlišnosti s jednotkovou cenou průměrné nemovitosti

dostaneme tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitostidostaneme tržní jednotkovou hodnotu oceňované nemovitosti11.11. Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované Vynásobením tržní jednotkové hodnoty nemovitosti a výměry oceňované

nemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitostinemovitosti dostaneme tržní hodnotu oceňované nemovitosti

Datbáze – zdroje informacíDatbáze – zdroje informací

Kupní smlouvyKupní smlouvyÚdaje finančních úřadůÚdaje finančních úřadůÚdaje realitních kanceláříÚdaje realitních kanceláříDatabáze jednotlivých znalců a Databáze jednotlivých znalců a

odhadcůodhadců InzerceInzerce

Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost