INDICE

Póliza de seguro en construcción. 2

Modalidad básica Modalidad amplia

Garantía de seriedad de oferta. 3

Leasing inmobiliario. 4

Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda

Gastos generales. 6

Tazas de interés en el sector inmobiliario. 7

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1. POLIZA DE SEGURO EN CONSTRUCCIÓN

MODALIDAD BÁSICA

Daños materiales: Esta cobertura garantiza el conjunto de trabajos de obra civil e instalaciones que formen parte en la realización de la obra, contra cualquier daño material directo accidental e imprevisible, no excluidos. Como ejemplos de ello podemos citar:

Riesgos de la naturaleza (viento, inundación, terremoto, hundimientos de tierra, etc.) Incendio, rayo y explosión. Robo. Daños a consecuencia de errores de diseño, de ejecución o defectos de los materiales. Actos vandálicos. Daños provenientes del exterior, como la caída de una grúa, choque de vehículos. Roturas de colectores ajenos que causen daño a la obra.

MODALIDAD AMPLIA

Cobertura de mantenimiento y conservación:

Si el contrato de obra incluye un período de mantenimiento en la obra realizada para realizar trabajos de reparaciones o ajustes necesarios, puede optarse por esta ampliación del seguro, que cubre los daños ocasionados por el contratista durante la ejecución de dichos trabajos.

Esta cobertura puede ampliarse garantizando también los daños en la construcción que tuvieron su origen durante el período de ejecución y se manifiestan posteriormente durante el período de mantenimiento.

Maquinaria y equipos de construcción:

Se cubren los daños por las mismas causas que pueden afectar a la propia construcción, sobre la maquinaria tal como grúas, excavadoras, hormigoneras, palas cargadoras, etc, y a los equipos como andamiajes, bombas, montacargas, tanques de agua, silos de cemento, etc.

Gastos de remoción y demolición de escombros:

Se cubren los gastos necesarios para demoler y retirar los escombros de la propia obra causados por un siniestro indemnizable por la póliza.

Gastos adicionales por horas extraordinarias:

Un siniestro puede causar el retraso de las obras de construcción. Mediante esta cobertura, se garantizan los costes extraordinarios que suponen el empleo de trabajadores fuera de su horario habitual para acometer los trabajos de reparación de los daños producidos por un siniestro cubierto permitiendo con ello, evitar el retraso y cumplir con el calendario previsto de finalización de la obra.

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Bienes adyacentes:

Esta cobertura garantiza a los bienes o propiedades preexistentes o adyacentes en los que se llevan a cabo los trabajos de la obra asegurada (obras de reforma, ampliación, modificación o rehabilitación), siempre que sean propiedad o se encuentren bajo custodia del contratista asegurado. Para que el siniestro sea indemnizable la causa debe ser proveniente de la ejecución de las obras de construcción aseguradas.

Responsabilidad civil:

La Responsabilidad Civil garantiza el pago de las indemnizaciones por las que el asegurado pueda ser responsable frente a terceros, por los daños corporales o materiales que pueda causar involuntariamente originados en la ejecución de la obra asegurada.

También quedan incluidas la constitución de finanzas y las costas judiciales.

Esta garantía puede ser ampliada mediante la inclusión de la denominada Responsabilidad Civil Cruzada, en la que se da carácter de asegurados a todas y cada una de las empresas implicadas en la obra, como si éstas hubieran suscrito un seguro por separado. También puede contratarse la Responsabilidad Civil Patronal mediante la cual se hace cargo del pago de las indemnizaciones por los daños que sufra el personal de obra incluido en nómina a causa de accidentes de trabajo.

2. GARANTIA DE SERIEDAD DE OFERTA

Los procesos de Licitación Pública, Concurso Público y Adjudicación Directa, los postores deberán presentar la garantía de seriedad de oferta que tiene como finalidad garantizar la vigencia de la oferta hasta la suscripción del contrato. El postor que resulte ganador de la Buena Pro y el que quedó en segundo lugar están obligados a mantener su vigencia hasta la celebración del contrato.

De otro lado, las adjudicaciones de menor cuantía o en los procesos de selección según relación de ítems, cuando el valor referencial del ítem corresponda a una adjudicación de menor cuantía, bastará que el postor presente en su propuesta técnica una declaración jurada donde se comprometa a mantener vigente su oferta hasta la suscripción del contrato.

En consecuencia, si bien la normativa de contratación pública no establece expresamente que la garantía de seriedad de oferta deberá ser presentada en las adjudicaciones de menor cuantía derivadas de procesos declarados desiertos, debe entenderse que subsiste la exigencia en su presentación toda vez que constituye un mecanismo de protección que permite disuadir algún incumplimiento del postor hasta la formalización del contrato proveniente de un proceso de licitación pública, concurso público o adjudicaciones directas.

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3. LEASING INMOBILIARIO

El ejecuto publico el decreto legislativo que crea las modalidades de compra de inmuebles a través del alquiler-venta y del leasing inmobiliario, además de crear un entorno legal que protege a las personas y empresas que desean alquilar un inmueble, facilitando el desalojo en caso de incumplimiento, exonerando el alquiler por tres años del pago del IGV y ordenando que los alquileres sean depositados en un banco. Llama la atención que, en el caso del alquiler-venta, la norma no hace ninguna referencia a un pago adicional al alquiler para reunir la cuota inicial, como había adelantado el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, en diversas oportunidades. Sin embargo, se espera que este detalle pueda ser definido en el reglamento de la norma, pues en esta facilidad residía gran parte de la expectativa que ha generado este decreto. Tal como había indicado el ministro de Vivienda en la ceremonia de promulgación de la norma el viernes, el Decreto Legislativo que Establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda genera tres modalidades nuevas para el mercado inmobiliario. Existen tres modalidades:

1. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda En esta modalidad, el arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario para vivienda, por una renta convenida y un plazo pactado. Para este caso, es necesario firmar el FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda) e inscribirlo en el Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda (RAV) que es creado también por este decreto y que está a cargo del fondo mi vivienda. 2. Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra En el llamado alquiler-venta, el arrendador cede temporalmente un inmueble de su propiedad al arrendatario por una serie de pagos convenidos y un plazo determinado, al final del cual el inquilino tiene derecho de ejercer la opción de compra del inmueble. Para ello, es requerido firmar el FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y registrarlo en Registros Públicos. Además, el contrato debe consignar un cronograma de pagos y el precio de la opción de compra del inmueble. Como en es el caso en las tres modalidades, la renta convenida deberá depositarse en una cuenta en una entidad financiera. Sin embargo, en este caso, no constituye pagos a cuenta para la adquisición del inmueble, por lo que el inquilino no podrá solicitar la devolución de ninguno de los pagos realizados. Para ejercer la opción de compra, el Arrendatario debe haber cumplido el pago de las rentas mensuales y cualquier otro pago o intereses que estén consignados en el FUAO. Si decide hacerlo antes de la fecha pactada, deberá pagar las cuotas que falten. Según la norma, para los casos en que se financie el ejercicio de la opción de compra del inmueble a través del sistema financiero, el banco debe tener en cuenta en la evaluación el comportamiento de pago del arrendatario.Asimismo, si se cumplen los requisitos del Crédito Mi vivienda o del Programa Techo Propio, el comprador del inmueble podrá acceder al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional. El Bono del Buen Pagador va desde los S/.12 500 hasta los S/.17 000, dependiendo del valor del inmueble.

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3. Contrato de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda En esta modalidad, una entidad financiera supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para vivienda, recibiendo a cambio un pago de cuotas periódicas y con opción a compra a un valor previamente pactado. El inmueble es de propiedad de la entidad financiera, quien debe firmar con el arrendatario el FUAL -Formulario Único de Arrendamiento - financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda- e inscribirlo en el Registro de Predios de Registros Públicos.

Este arrendamiento financiero puede ser financiado con el Bono del Buen Pagador o un Bono Familiar Habitacional, si se cumplen los requisitos, de modo que las cuotas sean menores. Si ha cumplido con sus pagos y obligaciones, el inquilino puede ejercer la opción de compra pagando el precio pactado entre ambos en el FUAL. Al igual que en el anterior caso, si decide comprarlo antes de la fecha pactada, deberá cancelar las cuotas por vencer.

FormulariosComo ya se mencionó, acceder a estas modalidades requiere la firma del formulario correspondiente (FUA, FUAO o FUAL) que hacen la vez de contratos y cuyo contenido será definido en el reglamento de esta norma. Estos deben suscribirse ante un notario o un juez de paz letrado y son registrados en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV y, de ser el caso, en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. 

Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAVEl RAV es el registro donde se inscribirán todos los FUA, FUAO y FUAL y será administrada por el Fondo Mi vivienda. Asimismo, también hará una recopilación de las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo que se emitan en los Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo, que también son creados por este decreto. La información del RAV es pública y podrá ser usada por entidades financieras para evaluar a un solicitante a un crédito hipotecario, así como para que futuros arrendatarios o arrendadores verifiquen los antecedentes de la otra parte en caso quieran firmar un contrato.

Cuentas de abonoSi una empresa o persona alquila un inmueble, debe definir una cuenta en una empresa del sistema financiero al que se deben abonar el importe por la garantía al comienzo del contrato y la renta convenida mensualmente, así como los gastos de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdidas y cualquier otro concepto previamente acordado.

La garantía se mantendrá depositada hasta el fin del contrato y podrá ser usada por el arrendador para reponer las condiciones del inmueble o para el pago de sumas adeudadas de renta. El remanente, será devuelto al inquilino.

Desalojo En cualquiera de los contratos regulados por esta norma, el dueño del inmueble puede iniciar un Proceso Único de Ejecución de Desalojo para recuperarlo, cuando concluya el contrato, ambas partes lo acuerden, el inquilino deje de pagar la renta o la cuota convenida por dos

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meses consecutivos, no cumpla con abonar los complementarios (mantenimiento, agua, seguro y otros) por seis meses o lo use para un fin distinto a vivienda.

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o el juzgado que haga sus veces, en la jurisdicción donde se encuentre el inmueble. El inquilino tendrá cinco días hábiles para allanarse o acreditar que no se cumplen los requisitos para el desalojo. Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar en máximo tres días hábiles y, de ordenar el desalojo, la Policía Nacional del Perú tiene tres días hábiles para para ejecutarlo. Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el juez pondrá en conocimiento de tal hecho al fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan. El desalojo deberá ser registrado también en el RAV.

El arrendatario puede apelar la decisión de desalojarlo en un plazo de tres días hábiles, la cual deberá ser remitida al juez superior en máximo dos días hábiles y este deberá notificar su decisión en un plazo no mayor de tres días hábiles. Si se confirma el desalojo, los costos del proceso son asumidos por el arrendatario.

Régimen Tributario Especial Las personas jurídicas (empresas) que se dediquen a ofrecer estas tres modalidades, gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento previsto en esta norma.

Asimismo, las empresas financieras que ofrezcan inmuebles bajo el marco del leasing inmobiliario, no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos.

 

4. GASTOS GENERALES

Los gastos generales, según la definición que el propio reglamento recoge, son aquellos costos indirectos que el contratista debe efectuar para la ejecución de la prestación a su cargo, derivados de su propia actividad empresarial, por lo que no pueden ser incluidos dentro de las partidas de obras o de los costos directos del servicio. La norma no explica cuáles son esos costos indirectos ni en obras, ni en servicios. Los gastos generales están representados por un porcentaje que se aplica sobre el costo directo o sobre parte de él; en obras se aplica sobre el integro.

En las bases de los procesos de selección que se convocan tanto para la ejecución de obra como para la prestación de servicios, específicamente de consultoría de obras eso por fortuna está claro. Falta precisar conceptos y fijar porcentajes.

El reglamento incluye las definiciones de gastos generales fijos y variables. Pero se limita a señalar que los primeros son aquellos que no están relacionados con el tiempo de ejecución de la prestación a cargo del contratista, en tanto que los segundos son aquellos que están directamente relacionados con el tiempo de ejecución de la obra y por lo tanto puede incurrirse a lo largo de todo el plazo de ejecución de la prestación a cargo del contratista. De ambos conceptos se puede colegir que estos últimos, o sea los gastos generales variables, solo se aplican en la ejecución de obras en tanto los otros, o sea los gastos generales fijos se aplican en todos los casos.

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Ello no obstante ni estas definiciones ni ninguna otra disposición identifican los gastos generales ni permiten descubrir la forma de acreditarlos con lo que el reconocimiento de aquellos en la ampliación del plazo contractual se torna aún más complicado. La solución naturalmente es, en primer término, regresar a la redacción del anterior reglamento que no los restringía, al menos para bienes y servicios y que abría la posibilidad al reconocimiento de todos los gastos generales comprendidos en la extensión, en forma proporcional a su respectiva duración. En segundo término, determinar cuáles son y establecer un porcentaje aplicable a todos los casos, o establecer como se calculan y con qué porcentajes tanto en obras como en los demás contratos para cuyo efecto será de mucha utilidad el estudio que el colegio de ingenieros del Perú ha difundido este año sobre el particular y del que nos hemos ocupado ampliamente.

En ese documento se demuestra que el contratista reparte sus gastos generales entre todas sus operaciones de forma tal que, según su volumen tiene un porcentaje fijo que habitualmente carga en cada uno de sus presupuestos y aplica a sus clientes. ¿Cómo probarlo?

Es virtualmente imposible hacerlo, salvo que presente toda su contabilidad y todas las operaciones matemáticas que conducen a ese porcentaje y eso no es lo que pretende la norma porque tal obligación constitucionalmente solo cabe en materia tributaria y laboral y en circunstancias perfectamente establecidas en la ley.

5. TAZAS DE INTERES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario se convirtió en un tema de amplio interés para la economía mundial, entre otras razones, por la alta participación que tiene la cartera hipotecaria en las cuentas financieras de algunos países, y también, por la alta correlación existente entre el mercado inmobiliario y el ciclo económico de un país, y más aún tras la reciente crisis sub-prime, la más grande después de la Gran Depresión de los años 30.

En los años previos a la crisis sub-prime se registraron enormes auges en los precios inmobiliarios en muchas economías desarrolladas, lo que en algunos medios especializados se calificó como la mayor burbuja de activos en la historia, y una vez ocurrida, las consecuencias en los países desarrollados parecen aún no terminar de manifestarse. Por esta razón, bancos centrales, entidades financieras, gobiernos y entes reguladores se preocupan por la evolución del mercado inmobiliario, en especial del mercado de vivienda, y al seguimiento de sus precios, adquiriendo una gran importancia para la implementación de políticas económicas en el mundo. El sector inmobiliario ha adquirido un importante dinamismo en Latinoamérica, donde nuestro país no ha estado al margen de este fenómeno, caracterizado por un incremento continuo en el nivel de precios de las viviendas.

Este comportamiento plantea la interrogante sobre la posible existencia de una burbuja en el mercado de viviendas. Pero que es una burbuja inmobiliaria. Es el crecimiento sostenido en el precio de una vivienda que excede largamente su valor intrínseco, el cual depende de fundamentos macroeconómicos como PBI, empleo, ingresos de las familias, tasas de interés, etc. El desempeño del mercado de viviendas es importante para la economía en su conjunto. Las viviendas representan el principal activo para una gran cantidad de hogares por lo que

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cambios en su valoración afectan la economía familiar y por ende sus decisiones de gasto. A su vez, los activos inmobiliarios son relevantes dentro del balance de las entidades financieras por lo que su evolución influye en la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. Por último, los precios de los activos inmobiliarios, al igual que otros activos, pueden ser afectados por las tasas de interés, estableciéndose de esta forma un eventual canal de transmisión de la política monetaria. Para promover una expansión en un mercado de financiamiento hipotecario es importante que éste tenga ciertos fundamentos establecidos de forma clara y consistente.

Entre estos fundamentos que deben existir son una oferta y demanda sostenible y factores que promuevan su dinamismo como condiciones económicas estables, regulación financiera clara, y condiciones políticas. La existencia de dichas condiciones dentro del mercado hipotecario es quizás aún más importante que en otros mercados, debido a que el financiamiento en activos de largo plazo necesita estabilidad en aspectos políticos, económicos, etc. El mercado hipotecario debe tener un mecanismo de financiamiento que vaya acorde con la realidad del mercado, logrando alinear los intereses de los participantes de manera que todos obtengan beneficio. Es decir las familias deben obtener su vivienda; las reguladoras, un adecuado funcionamiento del mercado y el sector privado, una rentabilidad adecuada.

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La dinámica del mercado inmobiliario El sector construcción influye significativamente en el crecimiento económico del país, pues se encuentra muy correlacionado con otros sectores productivos. En los últimos años, el crédito hipotecario ha mostrado un crecimiento sostenido dentro de la estructura del crédito peruano, sin embargo existe gran diferencia frente a los niveles en este tipo de crédito de otros países de la región y del mundo.

Al analizar el comportamiento del crédito para vivienda y su participación dentro del PBI, es evidente que se ha vivido un período de auge a inicios de los años 90 hasta un poco antes del final de esa década; un posterior declive a inicios de la década anterior y luego una recuperación muy clara a partir del 2005 hasta la actualidad, donde la participación del crédito para vivienda sobre el PBI alcanzó el máximo histórico de 5.4%.

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