Politiques du logement et
territoires
Acquis et perspectives pour la recherche
X a v i e r D e s j a r d i n s S e p t e m b r e 2 0 1 3
Rapport de recherche
Le contexte du rapport
Ce travail de recherche a t ralis dans le cadre de lvaluation de la territorialisation de lapolitiquedu logementdcidepar lecomit interministrieldemodernisationde l'actionpubliqueendcembre2012.
A la demande du lamission en charge de lvaluation, le PUCA a eupourmissiondapporterunclairagedecettequestionparlarecherche
XavierDesjardins,matredeconfrencesParis1PanthonSorbonneetdirecteurduCRIA,Centrede recherche sur les rseaux, lindustrie et lamnagement (CRIA), quipe de lUMRGographieCits,sestvuconfierleprojetdunesynthseproblmatisedesrsultatsderecherchesrcentesensciencessociales(conomie,sociologie,sciencepolitique,gographieetautressciences).Cetravailatmenentreavriletjuillet2013.Ilsagitdefaireressortirlesacquisdelarecherche,lesquestionsvivesdans lemondeacadmiqueetaussi leszonesdombreouencore lesquestionsdont leschercheurssesontpeusaisies.
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Sommaire
Lecontextedurapport............................................................................................................................ 2
Introduction............................................................................................................................................. 6
Laterritorialisationdespolitiquesdulogement:cinqfonctionsdiffrentes..................................... 6
Uneterritorialisationentrompelil? .............................................................................................. 7
Objetetmthodedetravail ................................................................................................................ 8
1) Lesrecompositionssocioterritorialesdunedcenniedinflationimmobilire .......................... 10
1.1) Lahaussedespriximmobiliers.............................................................................................. 10
Unehaussegnraleduprixdeslogementssurtoutleterritoire ............................................... 10
Desaugmentationsdeprixtrsdiffrencies,lchellergionaleeturbaine........................... 12
1.2) Dequelqueseffetssociauxetterritoriauxdelahaussedespriximmobiliers...................... 13
Unetransformationdesprofilsdesacheteurs.............................................................................. 13
Unefragilisationdesclassesmoyennes ........................................................................................ 14
1.3) Lagentrificationenquestion................................................................................................. 15
Leprocessusdegentrification....................................................................................................... 15
Lagentrification :horizondespolitiquespubliquesdhabitat? ................................................... 16
1.4) Despolitiquespubliquesquiamplifientlahaussedesprix?................................................ 18
Lesaideslapierre:uneffetmatrisablesurlesprix? ............................................................... 19
Lesaidespersonnelles:incertitudesurlelongtermeetlarversibilitdesprocessus .............. 19
Despolitiquesdamnagementquivalorisenttroplescentres?................................................. 22
2) Lesacteursdelaterritorialisationdespolitiquesdulogement .................................................... 24
2.1)LEtatfaceauterritoire .............................................................................................................. 24
Lepilotagecentralisdespolitiquesterritorialesdulogement.................................................... 24
Pourlarnovationurbaine,unecentralisationaccepteetadapte .......................................... 26
UnEtatdconcentrrduitlaportioncongrue ......................................................................... 27
GrandParis:chantducygneouprmicesdunnouveaupositionnementdelEtatlocal?......... 28
2.2)Lespolitiquesdescommunesetdeleursgroupements............................................................ 29
Lintercommunalit:serviceextrieurdelEtat? ........................................................................ 29
Lerlerduitdesintercommunalitsdanslefinancementdespolitiquesdulogement ............ 30
Desintercommunalitsaucentredujeu ...................................................................................... 32
Lesintercommunalits:quellecapacitpolitique?..................................................................... 34
2.3)Lesdpartements:toujoursprsents ....................................................................................... 35
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2.4)Lesassociationsetlasocitcivile:uneimplicationrduite.................................................... 37
2.5)Lespromoteurs:desprofilsdiversifis,ingalementrguls................................................... 38
Lamiseenuvredesdispositifsfiscauxenfaveurdelinvestissementlocatifpriv. ................. 38
Leszonagesenquestion................................................................................................................ 39
Lmergencedepromoteursdfiscalisateurs............................................................................... 40
Uneproductionmallocaliseparrapportauxbesoins ................................................................ 40
Largulationlocaledelactivitdespromoteurs ......................................................................... 41
2.6)Ladisparitionprogressivedesinvestisseursinstitutionnels ...................................................... 42
2.7)LeshybridationsentrelapromotionimmobilireetlemondeHLM ........................................ 43
3) Quelestlebutdespolitiquesterritorialesdulogement?............................................................ 46
3.1)Destentativesdelecturesglobalesdesdynamiquesdespolitiquesdulogement ................... 46
Lespolitiquesdulogementfaceunenouvelleformedecapitalisme ........................................ 46
Unenouvellegouvernementalit? ............................................................................................... 48
3.2)Articulerpolitiquesdulogementeturbanisme ......................................................................... 49
Undveloppementrsidentielpriurbainetruralhorscontrle?.............................................. 49
Lafluiditduparcdelogement,lmentdelarussitedespolitiquesdetransport .................. 51
3.3)Quelleestlambitionsocialedespolitiquesterritorialesdulogement? .................................. 51
Lesvolutionsdelapolitiqueenfaveurdeslogementsdespluspauvres ................................... 51
Demultiplessasentrelarueetlelogement........................................................................... 52
Lessourcesduproblme:lelogementetaudeldulogement .................................................. 53
Lamixitsociale:lesraisonsdusuccsdunenotionmallable.................................................. 54
Mixit:lesquotassontilsutiles? ................................................................................................ 55
Larnovationurbaineproduitelledelamixit? ......................................................................... 56
4) Pistesderecherche:zonesdombreetnouveauxquestionnements .......................................... 59
41)Eclairerlesensdespolitiquesdulogement............................................................................... 59
4.2)Leszonagesnationaux:derrirelatechnique,desenjeuxpolitiquesetsociaux ..................... 60
4.3) Lesmarchs locaux du logement: quelles interactions entre les politiques nationales dulogementetladiversitdesmodesdergulationlocaledufoncier? ............................................. 60
4.3)Lesacteurs:laterritorialisationauconcret............................................................................... 61
4.4)Politiquesdu logementetquestionsociale:duneapprochesegmente lacomprhensiondesdynamiquesrsidentielles .......................................................................................................... 62
45)Desterritoireshorschamp:territoiresendclin,petitesvillesetterritoiresruraux............... 62
Bibliographie ......................................................................................................................................... 64
Annexe:cadragefinancierdespolitiquesdulogementenFrance ...................................................... 73
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Introduction
La territorialisation des politiques du logement : cinq fonctions diffrentes
Lanotiondeterritorialisation aconnuunefortunecertainedepuislesannes1980.Alasuitedelapremire dcentralisationetdanslesillagedelapolitiquedelaville,ilsagissaittraverscettedmarchedadapter lorganisationdediffrentsservicespublics,notammentdesant,dducationouencoredescurit,ladiversitdessituationsterritoriales.Enmatiredepolitiquedulogement,laterritorialisationrecouvrecinqralitsdiffrentes.
Lapremiredimensionde la territorialisationestuneadaptation,dfinie lchelonnational,desrgles juridiqueset financiresde lapolitiquedu logementen fonctiondesspcificits locales.Cesadaptationsterritorialessonttrsnombreuses.Certainessontlieslapriseencomptedelingaletension sur lesmarchsdu logement. Lesplafondsde loyerspar catgoriede logement socialcomme lesplafondsdes loyersdes logements locatifsprivs,financsgrceuneaidefiscale,sontdfinisselondeszonagesnationaux.Dautresadaptations
