Michal Smolny

Pods taw owe obowi(!zkiinwestora zwi(!zanez zakonczeniem budowyoraz konsekwencje ichniewykonania

Zakonczenie budowy jest jed- stwierdzil wyst~pienie nieprawi-nym z najbardziej oczekiwanych dlowosci w budowie obiektu wyma-przez inwestora momentow w pro- gaj~cych wprowadzenia zmian lubcesie budowlanym. ]ednakze jego przerobek w celu doprowadzenianadejscie Die zwalnia go z okreslo- obiektu do stanu zgodnego z prze-nych obowi~zkow, a wr~cz przeciw- pisami. Sytuacja ta stopniowo ule-Die, naklada na Diego nowe zobo- gala zmianie od momentu wejs:ciawi~zania. I tak, gdy do wzniesienia w zycie obecnej Ustawy, gdzie stop-obiektu budowlanego inwestor niowo ograniczana byla "uznanio-zobowi~zany byl uzyskac pozwo- wosc" organu w zakresie wydawa-lenie na budow~, wowczas przed nia pozwolenia na uzytkowanie,rozpocz~ciem uzytkowania tego az do obecnej sytuacji prawnej,obiektu musi zawiadomic powiato- w ktorej do rozpocz~cia uzytkowa-wego inspektora nadzoru budow- nia obiektu budowlanego pozwo-lanego 0 zakonczeniu budowy, lenie na uzytkowanie wymaganea w przypadkach wskazanych wart. jest w sytuacjach scisle okreslonych55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku w Ustawie.- Prawo budowlane (tekst jednolity: Zatem, w obecnym stanie praw-Oz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 nym prawo budowlane Die nakladaz pozn. zm.) ("Ustawa") - uzyskac na inwestora generalnego obo-ostateczn~ decyzj~ 0 pozwoleniu na wi~zku zawiadomienia wlasciwegouzytkowanie. organu nadzoru budowlanego, a do

Generalny obowi~zek zawia- uzyskania pozwolenia na uzytko-domienia wlasciwego terenowego wallie inwestor zobowi~zany jestorganu administracji panstwowej tylko w przypadkach wskazanych0 oddaniu obiektu do uzytku obci~- w Ustawie.zal inwestora (z pewnymi wyj~t- W przypadku koniecznoSci zawia-kami) juz pod rezimem ustawy domienia, inwestor more przyst~picz dnia 24 pazdziernika 1974 r. - do uzytkowania obiektu, jezeli w ter-Prawo budowlane (Oz. U. z 1974 r., minie 21 dni od dor~zenia zawiado-Nr 38, poz. 229 z pozn. zm.), jed- mienia powiatowy inspektor nadzorunakze organ ten mogl rowniez nalo- budowlanego nie zglosi sprzeciwu.zyc obowi~zek uzyskania pozwole- Do takiego zawiadomienia nalezynia na uzytkowanie wybudowanego dol~czyc stosowne dokumenty tj.obiektu budowlanego, gdy bylo to dziennik budowy, oSwiadczenie kie-uzasadnione wzgl~dami bezpie- rownika budowy, stwierdzaj~ceczenstwa ludzi lub mienia, ochrony zgodnosc wykonania obiektu z pro-srodowiska albo innymi wzgl~dami jektem budowlanym, pozwoleniemblizej nieokreslonego interesu spo- na budow~ oraz przepisami prawa,lecznego. Opr6cz tego inwestor a takze oswiadczenie 0 upr~tni~ciumusial uzyskac pozwolenie na uzyt- terenu i odpowiednim zagospodaro-kowanie w przypadku, gdy organ waniu terenow przylegiych, proto-

koty adbioru rnediow oraz inwenta-ryzacj~ geodezyjn~ powykonawc~ tj.naniesienie przez uprawnionego geo-det~ wzniesionego obiektu na rnap~.

W pewnych przypadkachzawiadornienie jest niewystarcza-j~ce i nalezy uzyskac pozwole-nie na uzytkowanie. Sytuacja tarna rniejsce, gdy: na wzniesienieobiektu budowlanego jest wyrna-gane pozwolenie na budow~ i jeston zaliczony do stosownej katego-rii obiektow wskazanych art. SSpkt 1 ustawy - Prawo budowlane,a takZe rozpocz~cie uzytkowaniaobiektu budowlanego rna nast~picprzed wykonaniern w nirn wszyst-kich robot budowlanych lub w przy-padku sarnowoli budowlanej, gdyorgan prowadz~cy post~powanielegalizacyjne natozy na inwestorataki obowi~zek, a ponadto w przy-padku wstrzyrnania robOt budow-lanych z uwagi na istotne odst~-pienie od zatwierdzonego projektubudowlanego lub innych warunkowpozwolenia na budow~. Oprocztego, gdy inwestor zobowi~zany jestdo uzyskania pozwolenia na uzyt-kowanie, wowczas rnusi rowniezzawiadornic 0 zakonczeniu budowyobiektu i zarniarze przyst~pienia dojego uzytkowania stosowne organytj. Inspekcj~ Ochrony Srodowiska,Panstwow~ Inspekcj~ Sanitarn~,Panstwow~ Inspekcj~ Pracy orazPanstwow~ Straz Pozarn~. Organyte zajrnuj~ stanowisko w spra-wie zgodnosci wykonania obiektubudowlanego z projektern budowla-nyrn, a jesli w ci~gu 14 dni ad dniazawiadornienia nie zgtosz~ sprze-ciwu lub nie zajrn~ stanowiska,co traktowane jest jak niezgtosze-nie sprzeciwu lub uwag, wowczasprzyjrnuje si~, ze organy te wyra-zity rnilcz~c~ zgod~ na uzytkowanieobiektu. Stron~ w post~powaniuw sprawie pozwolenia na uzytko-wanie jest wyt~cznie inwestor.

Zawiadornienie 0 zakonczeniubudowy obiektu budowlanego lubwniosek 0 udzielenie pozwoleniana uzytkowanie stanowi z rnocyUstawy wezwanie skierowane dowtasciwego organu do przeprowa-dzenia obowi~zkowej kontroli.

Sankcj~ za przyst~pienie douzytkowania obiektu budowlanego

Ponadto, zgodnie z art. 93 pkt 7ustawy - Prawo budowlane wynika,ze kto uzytkuje obiekt budowlanybez zawiadomienia 0 zakoncze-niu budowy lub bez wymaganegopozwolenia na uzytkowanie popel-nia wykroczenie podlegaj~ce karzegrzywny.

rze pomi~dzy 5 000 a 10 000 mJwynosi 150 000 zl. Przedmiotow~kar~ wymierza wlasciwy organw drodze postanowienia, na kt6reprzysluguje zazalenie. Wplywyz kar stanowi~ doch6d budretupanstwa. Wymierzon~ kar~ nalezywniesc w terminie siedmiu dni oddnia dor~czenia wyzej wskazanegopostanowienia w kasie wlasciwegourz~du wojew6dzkiego lub na rachu-nek bankowy tego urz~du, a w przy-padku nieuiszczenia jej w terminiepodlega ona Sci~gni~ciu w trybieprzepis6w 0 post~powaniu egzeku-cyjnym w administracji.

lub jego cz~sci bez zawiadomieniawtasciwego organu lub bez wyma-ganego pozwolenia na uzytkowa-Die, w przypadku stwierdzenia tegofaktu przez wtasciwy organ, jestkara pieni~zna za nielegalne uzyt-kowanie obiektu. Przedmiotowakara stanowi iloczyn dziesi~cio-krotnosci stawki optaty, kt6rawynosi obecnie 500 zt, wsp6tczyn-nika kategorii obiektu budowla-nego oraz wsp6tczynnika wielkosciobiektu budowlanego. Przyktadowo,kara pieni~zna za samowolne przy-s!,\pienie do uzytkowania budynkucentrum handlowego 0 kubatu-

Autorem artykulu jestMichal Smolny,prawnik w Kancelarii"Miller, Canfield ~ BabickJi Wspalnicy" Sp.k.teL +4822 447 43 00fax +48 22 447 43 01

wi~zywac 22% podatek. Jednakzew czasie negocjacji akcesyjnych rz~dwywalczyl okres przejsciowy nawprowadzenie podstawowej stawkipodatku na budownictwo miesz-kaniowe do konca 2007 r. Sprawawydawala si~ juz przes~dzona, alewed lug informacji gazety przyj~ciewniosku 0 bezterminowe wydluze-nie preferencyjnego okresu nie jestbel szans. Z podobnymi wnioskamiw czasie spotkania szef6w resort6wfinans6w Unii w dniach 7-8 czerwcamialy wyst~pic tez inne kraje.Hynek budowla, przebudowa) , dodano

rowniez przepisy okreslaj(J;ce uzy-skiwanie uprawnien budowlanych.

Ponadto, zgodnie z projektem,osoby posiadaj(J;ce odpowiedniewyksztatcenie techniczne i praktyk~zawodow(J;, potwierdzone "upraw-nieniami budowlanymi" wydanymiprzez organ samorz(J;du zawodowego,b~d(J; mogiy wykonywac samodzielnefunkcje techniczne w budownictwie.Warunkiem uzyskania uprawnienbudowlanych b~dzie procz tego zda-Die egzaminu ze znajomosci pro-cesu budowlanego oraz umiej~tnoscipraktycznego zastosowania wiedzytechnicznej.

Przygotowano nowelizacj~Prawa budowlanego

Gazeta Wyborcza podala infor-macjit 0 przyjitciu przez sejmow(t;komisjit infrastruktury rz(t;do-wego projektu nowelizacji Prawabudowlanego. Gazeta cytuje prze-wodnicz(t;cego komisji JanuszaPiechocinskiego, kt6ry uwaia, iedo 15 lipca ustaw~ powinien podpi-sac prezydent.

Wed lug Piechocinskiego, przy-jitty przez komisj~ projekt ma cha-rakter porz(t;dkuj(t;cy przepisybudowlane. Zgodnie z rum znie-siony zostaje m.in. obowi(t;zek uzy-skania przez inwestora decyzji0 pozwoleniu na budowit lub zglo-szenia budowy niekt6rych przy-l(t;czy do zbiorowej infrastruktury(elektroenergetycznych,wodoci~go-wych, kanalizacyjnych, gazowych,cieplnych i telekomunikacyjnych).Znalazly si~ tam takie poprawionedefinicje niekt6rych poj~c uiywa-nych w prawie budowlanym (m.in.

Fundusze na drogi i wagonyPuIs Biznesu poinformowai

0 podpisaniu przez MinisterstwoInfrastruktury 19 umow 0 dofinan-sowanie projektow budowy dr6gw ramach Sektorowego ProgramuOperacyjnego Transport. Funduszew wysokosci 1,16 mId zi pochodz~z Europejskiego Funduszu RozwojuRegionalnego. Jedenascie umawdotyczy doinwestowania drag krajo-wych przebiegaj~cych przez miastana prawach powiatu. I:.~czna war-tosc tych kontraktaw wynosi pra-wie 540 mIn zi. Z pieni~dzy skorzy-staj~ nast~puj~ce miasta: Gdynia,Gliwice, Gorzaw WieIkopoIski,Jaworzno, Plock, Rybnik, Toruil,Warszawa i Zielona Gara. Pracztego Gdynia otrzyma 84,9 mIn zi napopraw~ dost~pu do portu.

Blisko 328 mln zi otrzymatez Generalna Dyrekcja DragKrajowych i Autostrad (GDDKiA)na budow~ i przebudow~ drag krajo-wych. Pieni~dze te zostan~ przezna-

Beztenninowy 7% VAT nabudownictwo mieszkaniowe?

Parkiet poinformowat, ze rz~dzgtosi do Brukseli wniosek 0 bez-terminowe obj~cie budownictwamieszkaniowego niis~, 7% stawkl!podatku VAT.

W UE sektor budowlany obj~tyjest podstawow" stawk" VAT, cooznacza, ze w Polsce powinien obo-

Michal Smolny

Main duties of the investor inconnection with completionof construction, andconsequences of failure toerform themThe completion of construc-

tion work is one of the most eagerlyawaited moments in the construc-

~ tion process for the investor.Nevertheless, this moment does notfree him from certain obligations;in fact, it brings new duties. Whenin order to erect the building theinvestor had to obtain a construc-tion permit, in order to take occupa-tion of it he is bound to inform thedistrict [poviat] building inspectorof the completion of the construc-tion work and, in cases listed inart. 55 of the act of 7 July 1994 -the Construction Law (unified text:Journal of Laws 2003, No. 207, item2016 with subsequent amendments)("the Act"), to obtain a final use andoccupancy permit.

The general obligation to informthe relevant local public administra-

n tive body of completion of the facilityis the investor's (with some excep-tions), and was already so underthe act of 24 October 1974 - theConstruction Law Uoumal of Laws1974, No. 38, item 229 with subse-quent amendments). However, thisbody could also impose the obliga-tion to obtain a use and occupancypermit for the completed facilityif doing so was in the interests ofhuman or material safety, environ-mental protection, or other aspectsof the broader social interest.Moreover, the investor also had toobtain a use and occupancy permitwhere that body found irregularitiesin the construction of the facilitythat required changes or altera-tions in order to bring the facility in

occupancy permit is required. Thisis the case when a constructionpermit was required for the erec-tion of the facility and the facilityfalls within the relevant category offacilities as indicated in art. 55 pt.1 of the Construction Law Act, andwhen occupancy of the facility is tocommence before all constructionwork on it is completed. It is also thecase for illegal construction projects,where the body conducting the legal-isation proceedings imposes such anobligation on the investor; and incases where construction work wastemporarily halted owning to signif-icant deviations from the approvedplans or other conditions of theconstruction permit. Moreover, ifthe investor is under obligation toobtain a use and occupancy permit,he must also inform other rele-vant bodies of the completion ofconstruction work and the intentionto take occupancy. These bodiesare as follows: the EnvironmentalProtection Inspectorate, the StateSanitary Inspectorate, the StateLabour Inspectorate and the StateFire Service. These bodies adoptofficial positions with regard tothe conformity of the facility to theconstruction plans, and if within 14days of the notification date theyhave not reported their objection oradopted an official position, whichis treated as non-reporting of objec-tions or comments, they are thenconsidered to have expressed theirtacit consent to occupancy of thefacility. The only party to occupancypermit proceedings is the investor.

Notification of completion ofthe construction of the facility orapplication for the issue of an occu-pancy permit statutorily constitutesa summons to the relevant body toconduct the compulsory inspection.

The sanction for taking occu-pancy of a facility or part thereofwithout informing the relevant bodyor without the requisite use and occu-pancy permit, if this fact is discov-ered by a relevant body, is a fine forillegal use of the facility. This fine isthe product of ten times the fee rate,which is currently PLN 500, theconstruction category factor, andthe facility size factor. For instance,

line with regulations. This situationchanged gradually from the timethat the current Act came into force;the discretionary powers of the bodywith regard to the issue of the useand occupancy permit were gradu-ally curtailed until the present legalsituation was achieved, whereby useand occupancy permits are requiredin order to take occupancy of a struc-ture in situations defined in detail inthe Act.

As the law stands at present,then, the investor is not undera general obligation to inform therelevant building inspector, andis only bound to obtain a use andoccupancy permit in cases listed inthe Act.

Where there is an obligation toinform the building inspector, theinvestor may take occupancy of thefacility if within 21 days of deliveryof that notification the buildinginspector has not reported anyobjec-tion. The notification itself shouldbe accompanied by the requisitedocuments, i.e. the site log; a decla-ration by the site foreman that thefacility has been erected in accord-ance with the construction plans,the construction permit and thelaw; a declaration confirming thatthe site has been tidied up and thesurrounding land developed appro-priately; service utility acceptanceprotocols; and an as-built survey-or's inventory, i.e. the alteration byan authorised surveyor of maps toinclude the new facility.

In some cases such notifica-tion is not sufficient and a use and

without the required use and occu-pancy permit is committing a misde-meanour subject to a fine.

the fine for illegal occupancy ofa shopping centre building of 5,000-10,000 mJ is PLN 150,000. This fineis levied by the relevant body in thefonn of a decision, which can beappealed against. Revenues fromsuch fines constitute state budgetrevenue. The fine is payable withinseven days of delivery of this deci-sion at the cashier's office of therelevant voivodship administrative

offices or into the bank accountof those offices. If payment is notmade on time it is subject to collec-tion in accordance with regulationsgoverning execution proceedings inadministration.

Moreover, pursuant to art. 93pt. 7 of the Construction Law Act,whoever takes occupancy of a facilitywithout having submitted notifica-tion of completion of construction or

~

The author of this article isMichal Smolny.a lawyer in the practice of"Miller, Canfield,~ Bobicki i Wspolnicy" Sp.k.tel. no. +48 22 447 43 00fax +48 22 447 43 01

paper there is a chance that Poland'srequest to extend the preferentialperiod indefinitely will be accepted.Other countries were planning tosubmit similar requests during themeeting of EU finance ministers on7-8 June.

Market priate technical qualifications andprofessional experience certified inthe form of "construction rights andlicenses" issued by a self-governingprofessional body, will be able toperform independent technical func-tions in the field of construction.Moreover, to obtain the appropriateconstruction rights and licensesa candidate will have to pass anexam demonstrating their knowl-edge of construction process andtheir skills in the practical applica-tion of their technical knowledge.

Funds for roads and railroad

carriagesPuIs Biznesu has announced

that the Ministry of Infrastructurehas signed 19 contracts providingfinancial aid for road constructionprojects within the framework ofthe 'fi"ansport Sector OperationalProgramme. Sums in the regionof PLN 1.16bn have been allo-cated from the European RegionalDevelopment Fund. Eleven of thesecontracts provide financial aid fornational roads running through citiesthat are governed by poviat laws. Thecombined value of these contactsamounts to almost PLN 540m. Thefollowing cities will make use of themoney: Gdynia, Gliwice, GorzowWielkopolski, }aworzno, Plock,Rybnik, Torun, Warsaw and ZielonaGora. Gdynia will also receivePLN 84.9m to improve access to itsport.

Close to PLN 328m will also beallocated to the General Directorateof National Roads and Motorways(GDDKiA) to build and redevelopnational routes. The GDDKiA hasstated that the money in questionwill be assigned to redevelop theJazowa-Elblag section of NationalRoad No.7, as well as to construct theKoby lanka - Morzyczyn - Zieleniewo

stretch of National Road No. 10,together with ring-roads in threelocalities, and also to build the

7% VAT in housingconstruction to be imposedindefinitely?

According to Parkiet, the govern-ment is to ask Brussels if it may beallowed to maintain the lower 7%VAT rate in housing constructionfor an indefinite period of time.

In the EU construction industryis a subject to the basic VAT rate,which in the case of Poland meansthat 22% should be paid. However,during the accession negotiationsthe government managed to securea transition period whereby thebasic rate will not be introduced inhousing construction until the endof 2007. The matter had appeared tobe settled, but according to the news-

Construction law amendmentprepared

Gazeta Wyborcza has announcedthat the Sejm Committee forInfrastructure has approveda government draft amendment tothe country's Construction Law.The newspaper cites chairman of theCommittee, Janusz Piechocinski, assaying that the President should signthe statute into law by 15 July.

According to Piechocinski, thedraft bill adopted by the Committeeis intended to set in order the coun-try's construction laws and regu-lations. Among other things, thebill does away with the obligationrequiring an investor to seek permis-sion to construct or announcethe construction of certain publicinfrastructure facilities (electricity,water-supply, sewage, gas, heatingand telecommunications). The billalso provides a clearer definition ofcertain concepts used in construc-tion law (including "building","modernisation", etc.), and hasalso added a number of provisionsdefining how construction rights areto be acquired.

Moreover, in accordance with thebill, people possessing the appro-