PODATKI ZA MNOŽIČNO VREDNOTENJE

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

Podatki za množično vrednotenje

Kakovost sistema množičnega vrednotenja je od-visna od kakovosti razpoložljivih podatkov o ne-premičninah in kakovosti modelov vrednotenja. Posebno pozornost je torej potrebno ves čas posvečati zagotavljanju in tudi izboljšanju kako-vosti podatkov o nepremičninah.

Množično vrednotenje nepremičnin se izvaja v več fazah. Za vsako fazo imajo podatki, potrebni za množično vrednotenje, svoje značilnosti in merila.

Prva faza določanja modelov vključuje oprede-ljevanje modelov vrednotenja (določanje katere lastnosti in kako bodo vključene v model) in umerjanje modelov vrednotenja (določevanje vplivov posameznih lastnosti na vrednost). V okviru prve faze organ vrednotenja opravlja zbiranje in analiziranje podatkov o trgu nepremičnin. V evidenci trga nepremičnin se sistemsko zbirajo vsi podatki o dejansko doseženih tržnih dogodkih na območju Republike Slovenije (t.j. vse prodaje in najemi nepremičnin). Osnovo za oblikovanje modelov vrednotenja predstavljajo kakovostni

podatki o realiziranih cenah. Organ vrednotenja vse podatke o prodajah nepremičnin (okoli 23.000 podatkov letno) pregleda in izloči vse tiste, ki ne odražajo tržnih cen. Namen množičnega vrednotenja je kar najbolje oceniti tržno vrednost nepremičnin, zato je potrebno temu primerno iz nadaljnje obravnave izločiti vse tiste dogodke, ki bi končni rezultat lahko izkrivile. Izločijo se torej vsi pravni posli, ki ne ustrezajo tržnim principom. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) tržno vrednost označujejo kot ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile. Izločijo se torej vsi posli, sklenjeni med povezanimi osebami, sklenjeni na javnih dražbah, ter tudi tisti, pri katerih ni mogoče jasno definirati predmeta pogodbe in njegove cene (sestavljene prodaje). Tako oblikovana baza tržnih dogodkov predstavlja bazo za oblikovanje in določitev modelov vrednotenja.

V nadaljevanju GURS za vsak posamezen pravni posel, ki je prestal prvo presojo (t.j. ugotovljeno je bilo, da pravni posel predstavlja tržno transak-cijo), pregleda tudi dejansko stanje nepremičnine. Vsako nepremičnino, ki je bila predmet pravnega posla, organ vrednotenja pregleda na terenu ali z uporabo tehnik daljinskega zaznavanja (uporablja se tudi aplikacija Google Street view) in izsledke primerja s podatki, vpisanimi v evidencah o ne-premičninah. Če organ vrednotenja ugotovi, da podatki v nepremičninskih evidencah ne izka-zujejo dejanskega stanja nepremičnine, o tem opozori pristojni organ (ki nato izvede potrebne predpisane postopke za popravke podatkov), pri oblikovanju modelov vrednotenja pa upošteva

Podatki o lastnostih nepremičnin za modeliranje inpodatki za pripis vrednosti

Množično vrednotenje

PRVA FAZA DRUGA FAZA

določanje modelov vrednotenja

pripis posplošene vrednosti vsaki posamezni nepremičnini

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 1

pravilne podatke (torej ne tistih iz evidenc o ne-premičninah, temveč tiste, ki jih je zaznal sam pri pregledu nepremičnine). Modeli vrednotenja so torej vedno oblikovani in določeni na podlagi podatkov o nepremičninah, ki ustrezajo dejan-skemu stanju le te.

S statistično obdelavo podatkov o trgu in pre-verjenih podatkov o lastnostih nepremičnin se ugotovi, katere lastnosti nepremičnin vplivajo na njihovo tržno vrednost in kolikšen je ta vpliv. Tak način posnema delovanje ponudbe in pov-praševanja na trgu nepremičnin. V postopku nakupa se cena za obravnavano nepremičnino oblikuje glede na stanje nepremičnine v naravi, ne glede na to, kakšni podatki so o tej nepremičnini vpisani v evidencah o nepremičninah.

Po določitvi modelov vrednotenja z uredbo vlade v sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin sledi druga faza - pripis posplošene vrednosti nepremičninam. V tej fazi se za določanje vrednosti nepremičnin uporabijo podatki o lastnostih vsake posamezne nepremičnine, ki so sistemsko zbrani in vpisani v uradnih evidencah o nepremičninah na dan pripisa posplošene vrednosti. Podatek, ki se uporabi za pripis vrednosti, mora biti na voljo za vse istovrstne nepremičnine, saj se le tako lahko zagotavlja spoštovanje enake obravnave istovrstnih nepremičnin. Ob tem je potrebno opozoriti, da je za pravilno izvedbo faze pripisa posplošene tržne vrednosti pomembno, da so v evidencah o nepremičninah za vsako posamezno nepremičnino vpisani pravilni in ažurni podatki. Četudi sta v naravi dve nepremičnini povsem enaki, bosta (kljub povsem pravilno in korektno oblikovanemu modelu vrednotenja) ovrednoteni različno, če so v evidencah o nepremičninah zanju evidentirani različni podatki. Model vrednotenja

je namreč zgolj orodje, ki je sicer samo po sebi pravilno, a da napačen rezultat, če se vanj vne-sejo napačni podatki.

Razpoložljivost in kakovost podatkov o nepremič-ninah je torej bistvena za kakovost pripisanih posplošenih vrednosti. Lastniki nepremičnin morajo poskrbeti, da podatki o njihovih nepremičninah odražajo dejansko stanje, prav tako pa morajo za kakovost evidenc o nepremičninah po uradni dolžnosti skrbeti tudi država in občine.

Spreminjanje podatkov o lastnostih nepremičnin

Sistem množičnega vrednotenja je glede po-datkov, ki se uporabijo za pripis posplošene vrednosti, vezan na evidence o nepremičninah – to so evidence, ki jih po predpisih o evidentiranju nepremičnin vodi Geodetska uprava RS. Glede na sedanje predpise o evidentiranju nepremičnin je enotna zbirka podatkov o nepremičninah register nepremičnin, kjer se zbirajo podatki iz drugih evidenc oziroma iz drugih virov: zemljiškega katastra, katastra stavb, s strani lokalnih skupnosti ter javnih in drugih zbirk podatkov. Poleg teh pa se nekateri podatki vpisujejo neposredno v register nepremičnin neposredno s strani lastnikov na podlagi vprašalnikov.

Postopek priprave modelov

UMVN na podlagi mednarodnih standardov in strokovnih meril izdela modele vrednotenja za vsako vrsto nepremičnin posebej na podlagi cen na trgu nepremičnin

uporabljajo se samo javno razpoložljivi podatki o nepremičninah

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 2

REGISTER NEPREMIČNIN

ZEMLJIŠKI KATASTER

- površina parcele- boniteta zemljišča- dejanska raba

zemljišča- delež površine

dejanske rabe

KATASTER STAVB

- površina zemljišča pod stavbo

- dejanska raba dela stavbe

- neto tlorisna površina

- uporabna površina

- površina prostora- prostori

stanovanja

VPRAŠALNIKI (POPIS NEPREMIČNIN)

- dvigalo- elektrika- kanalizacija- leto izgradnje stavbe- leto obnove fasade- leto obnove strehe- material nosilne konstrukcije- vodovod- vplivno območje- število stanovanj v stavbi- industrijski tok- posebna kanalizacija ali čistilna

naprava- lega dela stavbe v stavbi- leto obnove instalacij- leto obnove oken- razdalja med nosilnimi elementi- višina etaže

LOKALNE SKUPNOSTI

- namenska raba zemljišč

- delež površine namenske rabe

- »komunalno opremljena nezazidana stavbna zemljišča«

JAVNE IN DRUGE ZBIRKE PODATKOV

- dostopnost zemljišča z gozdnimi cestami

- rastiščni koeficient

GURS, MKGP (dejanska raba)

GURS

občine

Zavod za gozdove

Spreminjanje podatkov zemljiškega katastra in katastra stavb poteka po pravilih, ki jih določa Zakon o evidentiranju nepremičnin. Vsi podatki, ki so vpisani v obeh katastrih (z izjemo dejanske rabe zemljišč), se določajo v upravnem postop-ku. Za vodenje obeh katastrov je pristojna GURS, zato je potrebno postopke v zvezi s spreminjan-jem podatkov sprožiti pri tem organu. Izjema velja le za podatek o dejanski rabi zemljišč, ki se ne vpisuje v upravnem postopku. Trenutno je v Sloveniji vzpostavljena le evidenca dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč, za kar pa ni pristoj-na Geodetska uprava Republike Slovenije, ampak Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. Določanje dejanske rabe urejata Zakon o kmetijst-vu in Pravilnik o evidenci dejanske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč. Pravilnik ureja tudi neformalni postopek usklajevanja dejanske rabe zemljišča z lastnikom nepremičnine. Podatek o dejanski rabi zemljišča mora lastnik nepremičnine (za razliko od

ostalih katastrskih podatkov, ki jih ureja pri GURS) torej urejati in usklajevati na Ministrstvu za kmetij- stvo, gozdarstvo in prehrano.

So pa v pripravi tudi vodni kataster kot vir podat-kov o dejanski rabi vodnih zemljišč, za kar je pris-tojno Ministrstvo za okolje in prostor, evidenca de-janske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture, ki je v pristojnosti Ministrstva za in-frastrukturo, ter evidenca poseljenih zemljišč, ki je v pristojnosti Ministrstva za okolje in prostor. Pravne podlage, ki te evidence urejajo, urejajo tudi posto-pek sodelovanja lastnikov.

Množično vrednotenja uporablja tudi podatke, za katere so zadolžene občine. Gre za podatke o namenski rabi zemljišč. GURS sicer te podatke evi- dentira v registru nepremičnin, spreminjati pa jih ne sme. Podatek namreč lahko spremeni le organ, ki je izvorno odgovoren za nastanek tega

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 3

podatka – za podatek o namenski rabi zemljišč so to občine. Ko občina podatek spremeni, ga po us-taljeni poti spremeni tudi v registru nepremičnin. Posledično se sprememba odrazi tudi v posplošeni vrednosti. Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2) je uvedel način sistemskega pridobivanja podatkov o namenski rabi prostora neposredno iz prostorsko informacijskega sistema v trenutku vsakokratne uveljavitve sprememb občinskih prostorskih načr-tov, v prehodnem obdobju pa način pridobivanja tega podatka ostaja enak kot doslej – občine po-datek na parcelo natančno posredujejo GURS v register nepremičnin.

Podatke o odprtosti zemljišč z gozdnimi cestami in rastiščnem koeficientu v register nepremičnin sporoča Zavod za gozdove Slovenije, ki je za ta dva podatka tudi odgovoren. Morebitno spreminjanje podatkov morajo lastniki nepremičnin urediti pri tem organu.

Končno pa so v registru nepremičnin vpisani tudi določeni podatki, za katere je register nepremičnin matična oziroma izvorna evidenca. To so podatki o nepremičninah, ki so se izvorno zbrali na podlagi vprašalnikov ob popisu nepremičnin ter se kasne-je spreminjali s strani GURS po uradni dolžnosti oziroma na podlagi sprememb, ki so jih predlaga-li lastniki nepremičnin sami. Za spreminjanje teh podatkov je pristojna GURS, spreminjanje pa je bilo do sedaj mogoče na manj formalen način kot pa spreminjanje podatkov v obeh katastrih. Seveda pa mora lastnik nepremičnine v vsakem primeru za svoje trditve predložiti dokaze, ki z veliko verjetnos-tjo izkazujejo pravilnost njihove izjave o spremembi podatka.

Pomembno vlogo pri preverjanju podatkov, ki se vpisujejo neposredno v register nepremičnin im-ajo občine, ki so v preteklosti za potrebe odmere nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ust-varile svojo bazo podatkov o nepremičninah ter jo celo uskladile z lastniki nepremičnin. Izmenjava teh

Manj formalno spreminjanje bistvenih podatkov o nepremičninah (npr.: podatki o površini stavb), če je stavba vpisana zgolj v register nepremičnin, se je izkazalo za problematično, zato se je z uveljavitvijo sprememb Zakona o evidentiranju nepremičnin v letu 2018 (ZEN-A) spreminjanje bistvenih podatkov o nepremičninah izenačilo, ne glede na to, ali je stavba vpisana v kataster stavb ali le v register nepremičnin. Po novi ureditvi je bistvene podatke o nepremičninah mogoče urejati le na način, ki velja za kataster stavb – torej na podlagi izmere in elaborata pooblaščenega geodeta. S tem se uvaja nadzorovano spreminjanje in s tem večja kakovost bistvenih podatkov o nepremičninah.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 4

preverjenih podatkov med občinami in GURS bi pomembno izboljšala kakovost sistema evidenti-ranja nepremičnin in njegovo učinkovitost.

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018