PLAN LOCAL d URBANISME - challans.fr de modification n9 - PLU... · Modification n°9 du PLU CITADIA CONSEIL Mai 2017 5 Commune de Challans 2.2 Introduction de prescriptions relatives

Modification n°9 du PLU

CITADIA CONSEIL Mai 2017 1

Commune de Challans

SOMMAIRE

0 | PREAMBULE ........................................................................... 1

1 | CHOIX DE LA PROCEDURE ................................................... 2

2 | PRESENTATION DES MODIFICATIONS APPORTEES AU PLU ...................................................................................................... 3

2.1. Intégration de l’inventaire des zones humides et définition des outils règlementaires à mettre en œuvre

pour les préserver ............................................................................................................................................ 3

2.2 Introduction de prescriptions relatives aux zones inondables ................................................................... 5

2.3 Les rectifications d'erreurs matérielles dans le règlement et sur les plans de zonage .............................. 6

2.4 Le reclassement de secteurs urbanisés de zone 1AUh en zone U .............................................................. 9

2.5 La suppression d’emplacements réservés ............................................................................................... 14

2.6 Modification du règlement de la zone UTa ............................................................................................. 18

2.7 Modification des règles applicables dans la zone 1AUEzr ....................................................................... 20

2.8 Adaptation du règlement du PLU dans le but de maîtriser la qualité du processus de densification

urbaine et de division parcellaire .................................................................................................................. 26

2.9 L’intégration de deux nouveaux secteurs faisant l’objet d’Orientations d’Aménagement et de

Programmation sur les sites dits « Bois Soleil » et « Caiveau » ..................................................................... 33

PLAN LOCAL d’URBANISME

MAÎTRISE D’OUVRAGE : CHALLANS GOIS COMMUNAUTE

OBJET : Modification n°9 du Plan Local d’Urbanisme de la Ville de Challans

Mai 2017



Commune de Challans

0 | PREAMBULE

Le Plan Local d’Urbanisme est un document évolutif qui doit s'adapter aux modifications des textes législatifs et réglementaires. Le PLU de Challans, approuvé le 19 juillet 2006, a connu cinq modifications :

• Modification n°1 : approbation en date du 26 février 2008

• Révision simplifiée n°1 : approbation en date du 9 novembre 2009

• Modification n°2 : approbation en date du 28 juin 2010

• Modification n°3 : approbation en date du 14 novembre 2011

• Modification n° 4 : approbation en date du 23 juillet 2012

• Modification n°5 : approbation en date du 1er octobre 2012

• Mise en compatibilité avec le projet de mise en 2fois2 voies de la RD 948 : approbation en date du 1er

octobre 2012



• Modification n°8 : approbation en date du 23 mars 2017

Par arrêté du 2 décembre 2015, Monsieur le Maire de Challans a décidé d’engager la procédure de modification

n°9 du PLU communal en vue de :

• inventorier les zones humides et définir les outils règlementaires à mettre en œuvre pour les préserver ;

• définir des prescriptions particulières aux secteurs soumis à risque d’inondation ;

• adapter le règlement du PLU dans le but de maîtriser la qualité du processus de densification urbaine et

de division parcellaire dans le cadre de la démarche dite « BIMBY » (« Construire au fond de mon jardin

») ;

• prendre en compte le volet urbanisme de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement

et un urbanisme rénové ;

• rectifier des erreurs matérielles dans le règlement et sur les documents graphiques du plan local

d’urbanisme ;

• reclasser certains terrains maintenus en zone 1AUh et aujourd’hui entièrement urbanisés en zone U.

En cours d’étude, des besoins supplémentaires ont été identifiés. Ces derniers concernent :

• la suppression des emplacements réservés 6, 26, 27 et la modification de l’emplacement réservé 29k ;

• la modification de la zone Uta (dispositions règlementaires)

• des évolutions règlementaires à apporter au sein de la zone 1AUezr (ZAC de la Romazière) ;

• Passage d’un secteur UE en UB (secteur dit « Cavoleau »)

• l’intégration de deux nouveaux secteurs faisant l’objet d’Orientations d’Aménagement et de

Programmation sur les sites dits « Bois Soleil » et « Cavoleau »

Les élus du territoire intercommunal ont souhaité que la compétence en matière de PLU soit exercée par la

Communauté de communes du Pays de Challans (CCPC), devenue Challans Gois Communauté (CGC) au 1er

janvier 2017 en lieu et place de ses communes membres. Cette évolution des compétences statutaires de la

Communauté de communes, approuvée par délibérations concordantes du Conseil communautaire et des six

conseils municipaux du territoire a été entérinée par arrêté préfectoral du 26 janvier

2016. Depuis cette date, la commune de Challans n’est plus compétente pour poursuivre les procédures

d’évolution de son PLU qu’elle avait décidé d’engager fin 2015.



Commune de Challans

Néanmoins, les dispositions de l’article L. 153-9 du code de l’urbanisme prévoient que l’établissement public de

coopération intercommunal devenu compétent en matière de PLU « peut décider, après accord de la commune

concernée, achever toute procédure d’élaboration ou d’évolution d’un PLU ou d’un document en tenant lieu,

engagée avant la date de sa création, y compris lorsqu’elle est issue d’une fusion ou du transfert de cette

compétence. Il se substitue de plein droit à la commune dans tous les actes et délibérations afférents à la

procédure engagée avant la date de sa création, de sa fusion, de la modification de son périmètre ou du transfert

de la compétence. »

Par délibération du 10 mars 2016, le Conseil communautaire de la Communauté de communes a décidé d’achever

la procédure de modification n°9 du PLU de Challans. Le Conseil municipal de Challans a donné son accord par

délibération du 21 mars 2016.

Dans ces conditions, la Communauté de communes se substitue de plein droit à la commune de Challans dans

tous les actes et délibérations afférents à la présente procédure de modification n°9 du PLU.

1 | CHOIX DE LA PROCEDURE

Le présent projet d’adaptation du document d’urbanisme s’inscrit dans le champ d’application de l’article L.153-31 du Code de l’urbanisme et donc de la procédure de modification « de droit commun » du document d’urbanisme. En effet, les modifications envisagées et exposées ci-après :

1. ne portent pas atteinte aux orientations définies par le PADD ; 2. ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et

forestière ; 3. ne réduisent pas une protection édictée en raison des risques de nuisances, de la qualité des

sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;

4. ne concerne pas une ouverture à l’urbanisation



Commune de Challans

2 | PRESENTATION DES MODIFICATIONS APPORTEES AU PLU

2.1. Intégration de l’inventaire des zones humides et définition des outils

règlementaires à mettre en œuvre pour les préserver

Un inventaire des zones humides a été réalisé sur la commune de Challans, dans le cadre de la mise en application des dispositions du Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) du Marais Breton et du bassin versant de la baie de Bourgneuf. Le rapport qui décrit la méthodologie employée pour mener cet inventaire est annexé à la présente notice.

Les zones humides jouent un rôle essentiel dans le fonctionnement des écosystèmes. Elles présentent notamment des fonctions de régulation hydraulique, de régulation biogéochimique et présentent généralement une biodiversité caractéristique.

Elles font partie de plus de notre patrimoine commun et constituent des éléments structurant du paysage. Pourtant, les zones humides comptent parmi les écosystèmes les plus menacés. On estime en effet que la moitié des zones humides ont disparu au cours des 30 dernières années, alors que, ces dernières ont un intérêt primordial pour le maintien de l’équilibre hydrologique du bassin versant et pour l’atteinte de l’objectif de la Directive Cadre sur l’Eau, à savoir un bon état écologique des masses d’eau d’ici 2015. Elles ont en effet un rôle important pour la gestion qualitative et quantitative de l’eau à l’échelle du bassin versant.

Face à ce constat, la réglementation en faveur de la préservation des zones humides s’est renforcée ces dernières années. Les critères définissant une zone humide ont ainsi fait l’objet d’un arrêté ministériel en date du 24 juin 2008 modifié au 1er octobre 2009 (c’est sur la base de ces critères que l’inventaire avait été réalisé).

Par ailleurs le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion de l’Eau du bassin Loire-Bretagne (SDAGE) fixe la préservation des zones humides comme une priorité.

Il demande ainsi aux Schémas d’Aménagement de Gestion des Eaux (SAGE) à travers la disposition 8E-1 la réalisation d’un inventaire précis des zones humides, inventaire qui sera intégré aux documents d’urbanisme (disposition 8A-1).

La présente modification du PLU permet donc de se conformer aux dispositions du SDAGE et du SAGE, en intégrant l’inventaire des zones humides au PLU. Ceci passe par deux points :

� Le report des zones humides inventoriées sur les plans de zonage du PLU

Un nouvel élément de légende est ajouté aux plans de zonage du PLU, pour y faire figurer les zones humides inventoriées.

� L’intégration d’une disposition règlementaire dans le règlement écrit du PLU

Un nouvel article 10 est intégré dans les dispositions générales du règlement (voir ci-dessous). Ainsi, l’ensemble des zones humides repérées aux documents graphiques, indépendamment de leur zonage initial, sont concernées par la règle suivante :

« Les zones humides avérées identifiées au plan de zonage doivent être préservées.

Les affouillements et exhaussements du sol liés à la conservation, la restauration, la mise en valeur ou la création des zones humides sont autorisés.

Les constructions, installation, aménagement susceptibles de compromettre leur conservation, leur qualité, leur équilibre hydraulique et biologique ne peuvent être autorisé qu’en l’absence d’alternatives avérées et après avoir réduit au maximum leur atteinte. La mise en œuvre de mesures compensatoires doit s’opérer selon les dispositions du SAGE Loire Bretagne, du SAGE applicable et des dispositions du Code de l’Environnement

Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogés en phase opérationnelle ».

En bleu sur la carte ci-dessous, les secteurs concernés par l’inventaire des zones humides*



Commune de Challans

*Pour une localisation précise, se référer aux documents graphiques modifiés, annexées au présent dossier de modification



Commune de Challans

2.2 Introduction de prescriptions relatives aux zones inondables

La commune de Challans est désormais concernée par l’atlas des zones inondables de l’étier de Sallertaine.

En bleu sur la carte ci-dessous, les secteurs concernés par l’atlas des zones inondables sur la commune de Challans*

*Pour une localisation précise, se référer aux documents graphiques modifiés, annexées au présent dossier de modification

Dans le PLU actuel, aucune prescription règlementaire ou informations graphiques ne font mention des zones inondables sur la commune de Challans. Il est proposé d’intégrer les secteurs concernés par l’atlas des zones inondables sur les documents graphiques du PLU et de le décliner par des prescriptions dans le règlement.

La présente modification du PLU permet donc d’intégrer des dispositions liées à la prise en compte du risque d’inondation sur les parties du territoire concernées par l’atlas sus-mentionné au PLU. Ceci passe par deux points :

� Le report des zones inondables sur les plans de zonage du PLU

Un nouvel élément de légende est ajouté aux plans de zonage du PLU, pour y faire figurer les zones inondables inventoriées.

� L’intégration d’une disposition règlementaire dans le règlement écrit du PLU

Un nouvel article 11 est intégré dans les dispositions générales du règlement (voir ci-dessous). Ainsi, l’ensemble des zones inondables repérées aux documents graphiques, indépendamment de leur zonage initial, sont concernées par la règle suivante :

« Dans les zones inondables repérées sur les documents graphiques du PLU, tout projet est susceptible de faire l’objet de prescriptions particulières visant à limiter l’exposition au risque d’inondation. Les constructions nouvelles pourront être interdites ».



Commune de Challans

2.3 Les rectifications d'erreurs matérielles dans le règlement et sur les plans de

zonage

2.3.1. Modification du périmètre de protection des monuments historiques

La modification porte sur une erreur matérielle due à une différence entre le périmètre de protection historique du service départementale de l’Architecture et Patrimoine de la Vendée et le zonage de la commune. Les plans de zonage ne prennent pas en totalité le périmètre de protection des abords du monument « Menhir dit pierre du diable » situé sur le territoire de la commune limitrophe de la Garnache.

→ Extrait de la fiche du Menhir dit la pierre du Diable-Périmètre de protection historique



Commune de Challans

→ Périmètre de protection historique avant rectification d’une erreur matérielle

→ Périmètre de protection historique après rectification d’une erreur matérielle



Commune de Challans

2.3.2. Remise à jour du périmètre de « zone non aedificandi » supprimé lors de la mise en compatibilité du PLU de 2012

Lors de la mise en compatibilité du PLU qui a eu lieu en 2012 (approbation le 1er octobre), le périmètre de la zone non aedificandi, à proximité du chemin de la Bardonnière, avait été supprimée sur quelques parcelles. Lors de la modification n°6, ce périmètre de zone non aedificandi est réapparu par erreur sur les plans. La modification n°9 du PLU est l’occasion de corriger cette erreur matérielle.

→ Zone non aedificandi après la mise en compatibilité de 2012

Sur les parcelles qui apparaissent en jaune sur le plan ci-dessus, la zone non aedificandi est retirée. Elle était réapparue suite à une erreur matérielle. 2.3.3. Rétablissement d’un secteur d’intérêt paysager route d’Apremont

Lors de la modification n°6 du PLU, les enveloppes constructibles situées route d’Apremont, avaient été supprimées et remplacées par un secteur d’intérêt paysager. Les enveloppes constructibles ont été rétablies par erreur lors de la modification n°7. La modification n°9 du PLU est l’occasion de corriger cette erreur matérielle. 2.3.4. Rétablissement de l’emplacement réservé n°10

Cet emplacement réservé a été supprimé par erreur lors de la modification n°7. La modification n°9 du PLU est l’occasion de corriger cette erreur matérielle.



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2.4 Le reclassement de secteurs urbanisés de zone 1AUh en zone U

Selon les dispositions du code de l’urbanisme (articles R. 151-18 et 20) :

� Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

� Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Ainsi, les secteurs qui avaient été classés en zones « 1AUh » au moment de l’élaboration du PLU, et qui ont fait l’objet d’opérations d’aménagement répondent désormais aux critères de définition des zones « urbaines » classiques du PLU. La modification n°9 du PLU est donc l’occasion de remettre à jour ces différents zonages. Dans certains cas, seule la partie ayant réellement été urbanisée au sein de la zone 1AUh préexistante fait l’objet d’un reclassement en zone « urbaine ». Ces modifications concernent plusieurs secteurs de la ville, présentés sur les extraits cartographiques suivants.

Il est à noter le fait que ces évolutions entrainent également une modification des périmètres des secteurs de mixité sociale issus de la modification n°8 (voir le nouveau plan fourni en annexe à la présente modification).

→ Extrait du zonage avant modification n°9 → Extrait du zonage après modification n°9

Les terrains reclassés en zone UC au nord-est de la zone 1AUh correspondent aux lotissements réalisés des « Violettes du Gué au Moine » (2007) et du Landa Sud (2015). Ces deux secteurs se trouvent dans le quart sud-est de la zone agglomérée, au sud de la route de Saint-Jean-de-Monts.



Commune de Challans


Les terrains reclassés en zone UC au nord de la route de Saint-Jean-de-Monts correspondent au lotissement de la ville aux Roses (2015). La grande zone 1AUh au sud de la route de Saint-Jean-de-Monts correspond au secteur dit « du Bois Soleil ». La partie est de cette zone fait par ailleurs l’objet d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation dans le cadre de la présente modification du PLU.


Les terrains reclassés en zone UD au nord de la zone correspondent au lotissement du Sloï (2010). Le reste de la zone 1AUh reste à aménager.



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Les terrains reclassés en zone UDa au sud-ouest de la zone agglomérée correspondent aux lotissements de la Terre Franche et des Robines (2004).


Les terrains reclassés en zone UC au sud de l’hippodrome correspondent aux lotissements réalisés du domaine de l’hippodrome, et des Tamaris. Seuls les reliquats de zone 1AUh, n’ayant à ce jour pas fait l’objet d’opérations d’aménagement, sont maintenus.


La zone dite du Fief Bottereau se trouve le long de la route des Sables d’Olonne. Cette dernière étant désormais entièrement urbanisée, elle est reclassée pour totaloité en zone UC.



Commune de Challans


La zone de la Bloire a fait l’objet de plusieurs lotissements, qui sont reclassés en zones UC (Les Hautes de la Bloire 1, 2 et Est et les Balcons de la Bloire Ouest).


A l’est de la zone agglomérée, à proximité du contournement, plusieurs secteurs ont fait l’objet de lotissements (le Clos des Tournesols, le Chambourg et le Jardin d’Ariane). Ces derniers font l’objet d’un reclassement zones UC. Un peu plus à l’ouest, le lotissement du Domaine du Moulin fait également l’objet d’un reclassement en zone UC.



Commune de Challans


Au nord de la commune, de part et d’autre de la route de Bois de Céné et de la route de Nantes, plusieurs secteurs ont fait l’objet d’opérations d’aménagement et sont donc reclassé en zones UC (le Clos des Grands Chênes, le Coteau du Prévert, la Terrière, le Grand Patureau)



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2.5 La suppression et la modification d’emplacements réservés

2.5.1. La suppression des emplacements réservés n°26 et 27

Les emplacements réservés numéro 26 et 27 du PLU de Challans, d’une surface, respectivement de 960 m² et de 3 070 m², sont réservés pour la création de parcs publics et de stationnement. Ils ont été délimités au PLU, en 2010, à la suite de la modification n°2 du PLU, pour permettre d’accroître l’offre de stationnement sur la voirie dans le centre-ville.

Soucieuse de conforter le caractère de centralité et l’attractivité de son cœur de ville, la commune de Challans a veillé à ce que l’offre de stationnement s’adapte aux besoins des accueillis en centre-ville (commerces, administrations, logements, équipements culturels, etc.

Au cours des dernières années l’offre de stationnement sur voirie s’est sensiblement accrue : en 2012, création du parking Dodin et réaménagement de la place de l’Europe, en 2016, agrandissement du parking Victor Hugo. Pour chaque commerce du centre-ville on compte aujourd’hui près de quatorze places de stationnement alors que la moyenne nationale se situe à six.

La nécessité de créer, en centre-ville, des parcs publics de stationnement de grande capacité est donc beaucoup moindre qu’en 2010

De plus, chacun de ces deux emplacements se situe à l’intérieur des périmètres d’intervention dans lesquels l’établissement public foncier (EPF) de la Vendée est habilité à procéder, pour le compte de la ville, à des acquisitions foncières pour permettre d’y engager des opérations de requalification urbaine destinées principalement à densifier l’habitat.

Ces opérations de requalifications urbaines se traduiront par la réalisation de programmes de logement : le maintien d’emplacements réservés pour la création de parcs publics de stationnement à l’intérieur de ces périmètres interdit de réaliser, sur les terrains concernés, les programmes de logements envisagés dans le cadre de la convention de maîtrise foncière passée avec l’EPF de la Vendée. )

Les périmètres d’intervention de l’EPF Emplacement réservés 26 et 27



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2.5.2. La suppression de l’emplacement réservé n°6

L’emplacement réservé n°6 du PLU de Challans, situé sur les parcelles CE 173 et 174 et d’une surface de 642m², est réservé pour un désenclavement de voirie

Il avait été délimité au PLU en 2006 pour permettre de désenclaver les parcelles situées à l’époque en zone 1Auh (cf plan ci-dessous).

Cependant, un permis d’aménager a été accordé en 2010 sur l’ensemble de cette zone. Aujourd’hui, cette dernière est entièrement urbanisée (Lotissement du Fief Bottereau) et ne souffre donc plus d’aucun enclavement. De plus, dans le cadre de la présente modification n°9 du PLU, ce secteur fait partie de ceux qui sont reclassés en « zones urbaines » (UC en l’occurrence) (cf chapitre 2.4).

Il apparaît donc souhaitable de supprimer cet emplacement réservé pour plusieurs raisons :

� Les parcelles situées en zone 1AUh ne sont désormais plus enclavés, objectif de l’emplacement réservé n°6

� Cet emplacement réservé situé sur une partie des parcelles CE173 et CE174, situées en zone UC, bloque un futur aménagement possible.



Commune de Challans

2.5.3. La modification de l’emplacement réservé n°29k

L’emplacement réservé n°29k du PLU de Challans, avait été réservé pour un élargissement de voirie. Il s’intègre dans le cadre de l’emplacement réservé n°29 (cf plan ci-dessous).

Après une analyse précise des besoins en matière d’aménagement du carrefour concerné, cet emplacement réservé est revu à la baisse (cf plan ci-dessous).



Commune de Challans

La superficie totale de l’emplacement réservé n°29 passe ainsi de 20 504 m² à 20 244 m².



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2.6 Modification du règlement de la zone UTa

La zone UT (qui comprend une zone UTa) est une zone urbaine destinée à l’accueil d’activités principalement tertiaires et de service. La zone UTa correspond aux parcs 1, 2 et 4T2 du Pôle Activ’Océan. Dans ces trois parcs d’activités le nombre de niveaux des constructions est limité à R+1. Par ailleurs, l’article 12 du règlement applicable à la zone UTa ne prévoit aucune obligation en matière de création d’emplacement de stationnement à l’intérieur des lots constructibles dès lors que les parkings ont été créés par l’aménageur avant commercialisation des lots. Ces parkings créés au moment de l’aménagement des parcs ne sont pas dimensionnés pour répondre à tout type d’activité et particulièrement celle de restauration au moment du service des repas.

Or le règlement du PLU applicable à la zone UTa ne comprend aucune disposition y interdisant l’activité d’hôtellerie et de restauration. De tels projets, s’ils devaient se réaliser, seraient de nature à générer des difficultés de stationnement et de circulation dans ces parcs. Il convient, dès lors, d’ajouter à la liste des occupations et utilisations du sol interdites en zone UTa, « les hôtels et les restaurants ».



Commune de Challans

→ Extrait du règlement UT avant la modification

ARTICLE UT 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL I NTERDITES

Sont interdites les constructions et activités qui par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec les dispositions définies à l'article UT 2 et notamment :

- les constructions isolées, et les opérations susceptibles de compromettre un aménagement cohérent de la zone,

- les dépôts de ferrailles, de déchets, de véhicules et engins hors d’usage et de tous biens de consommation inutilisables,

- l'ouverture de carrière ou gravière, les affouillements et exhaussements de sol visés au paragraphe c de l’article R.442.2 du Code de l'Urbanisme s’ils ne sont pas liés à une opération d’ensemble telle que définie à l’article UT 2,

- l'implantation des bâtiments agricoles et des élevages,

- les établissements industriels,

- les dépôts de matériaux et matériels, les terrains de camping-caravanage, ainsi que la pratique du camping-caravanage et le stationnement des caravanes quelle qu'en soit la durée.

→ Le règlement UT après la modification

ARTICLE UT 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sont interdites les constructions et activités qui par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec les dispositions définies à l'article UT 2 et notamment :

- les constructions isolées, et les opérations susceptibles de compromettre un aménagement cohérent de la zone,

- les dépôts de ferrailles, de déchets, de véhicules et engins hors d’usage et de tous biens de consommation inutilisables,

- l'ouverture de carrière ou gravière, les affouillements et exhaussements de sol visés au paragraphe c de l’article R.442.2 du Code de l'Urbanisme s’ils ne sont pas liés à une opération d’ensemble telle que définie à l’article UT 2,

- l'implantation des bâtiments agricoles et des élevages,

- les établissements industriels,

- les dépôts de matériaux et matériels, les terrains de camping-caravanage, ainsi que la pratique du camping-caravanage et le stationnement des caravanes quelle qu'en soit la durée.

- les hôtels et les restaurants dans le secteur UTa



Commune de Challans

2.7 Modification des règles applicables dans la zone 1AUEzr

La zone 1 AUezr, créée par la modification nº6 du PLU en 2015, correspond au périmètre de la ZAC de La Romazière sur le territoire de Challans.

Une modification des règles applicables dans cette zone est envisagée de manière à faire concorder les règles du PLU et celle du projet de règlement de la ZAC.

Les points suivants sont concernés :

� l'extension des habitations existantes ;

� la hauteur des constructions ;

� les règles en matière de réalisation d'aires de stationnement.

Il est proposé :

1) à l’article 2 du PLU : d'admettre l'extension des habitations et de leurs annexes, sans création de logement supplémentaire et dans la limite de 250 m² de surface de plancher globale après extension et sous réserve du respect des règles de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime.

2) à l’article 10 du PLU : de limiter la hauteur des constructions, sauf équipements publics, à 13 mètres.

3) à l’article 6 du PLU : que le retrait par rapport à la voirie soit porté à 10 mètres dans le cas d’un bâtiment dépassant les 9 mètres de haut.

4) à l’article 12 du PLU : de préciser que l'emprise au sol des surfaces affectées aux aires de stationnement ne pourra dépasser les 3/4 de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce (conformément à l’article L.111-9 du code de l’urbanisme).

Toutefois, les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l'auto-partage et les places de stationnement destinées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement. La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.



Commune de Challans

5) à l’article 11 du PLU : de préciser les règles relatives aux clôtures, en indiquant que les clôtures ne sont pas obligatoires.

En cas de clôture : Elles seront obligatoirement doublées d'une haie bocagère. Elles seront réalisées en barreaudage vertical bois ou treillis galvanisé (mailles rigides) non peint ou teintes de gris. La haie pourra être composée d’Aubépine, Merisier, Charme, Noisetier. A cette palette pourra s’associer des arbustes persistants tels que les Laurier Tin et du Portugal, le Troène, le houx et l’Osmanthe. Le mélange d'essences est à préférer, sans dépasser 5 essences.

La hauteur maximale des clôtures est fixée à 1,5m.

→ Extrait du règlement (zone 1AUezr, article 2) avant la modification

ARTICLE 1 AUe 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SO L ADMISES

→ Le règlement 1AUEzr, article 2, après la modification

ARTICLE 1 AUe 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SO L ADMISES



Commune de Challans


ARTICLE 1 AUe 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PA R RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES.


ARTICLE 1 AUe 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT A UX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES.



Commune de Challans


ARTICLE 1 AUe 12 - STATIONNEMENT



Commune de Challans


ARTICLE 1 AUe 12 - STATIONNEMENT



Commune de Challans


ARTICLE 1 AUe 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIO NS


ARTICLE 1 AUe 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIO NS



Commune de Challans

2.8 Adaptation du règlement du PLU dans le but de maîtriser la qualité du

processus de densification urbaine et de division parcellaire

La ville de Challans souhaite adapter plusieurs dispositions règlementaires du PLU afin de maîtriser la qualité du processus de densification urbaine et de division parcellaire. Ces adaptations apparaissent nécessaires afin :

� de faciliter la réalisation d’opérations de densification maîtrisée des zones urbaines existantes dont le potentiel a été révélé par la démarche « BIMBY » mise en place sur la commune

� de tenir compte des dispositions de la loi dite ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de mars 2014), qui a notamment entrainé la suppression de la possibilité de règlementer le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et la superficie minimale des terrains pour que ces derniers soient constructibles.

Seules les zones urbaines à vocation majoritaire d’habitat sont concernées par ces adaptations du règlement (zones UA, UB, UC et UD). Ces différentes zones présentent des caractéristiques particulières. La présente modification pose pour orientation générale une volonté de favoriser une densification « douce » des zones UA, UB, UC, et de limiter les possibilités de densification des zones UD. En effet, ces zones UD correspondent à des secteurs de la ville qui sont éloignés du cœur de ville, et sont souvent peu équipés.

2.8.1. Les adaptations du règlement liées à la démarche BIMBY

Les adaptations apportées portent sur :

� les articles 3 (accès et voirie) des zones UA, UB et UC :

o en zone UA, il est uniquement précisé que : en cas de voie en impasse de faible longueur, la réalisation d’une palette de retournement peut ne pas être imposée. Dans ce cas, l’aménagement en entrée d’impasse de zones de collecte des conteneurs ménagers sera exigé.

En effet, le fait d’imposer systématiquement une palette de retournement pour les voies est fortement consommateur d’espace, et empêche certaines opérations de densification en zone urbaine.

o en zone UB, la largeur minimale des voies est abaissé à 3 mètres (au lieu de 4 actuellement). Il est par ailleurs précisé qu’une largeur plus importante peut être imposée à partir d’une desserte de 2 logements, et la précision sur les palettes est apportée de manière similaire à la zone UA.

o en zone UC, les largeurs minimales sont maintenues, et la précision sur les palettes est apportée de manière similaire à la zone UA.

Là encore, cette adaptation vise à faciliter des possibilités de construction en second rideau, aujourd’hui bloquées par les critères de largeur des accès imposés.

� La suppression des articles 8 des zones UA, UB, UC et UD, qui imposent des retraits entre les constructions sur une même propriété. Cette disposition représente en effet un frein aux possibilités de densification.



Commune de Challans

→ Extrait du règlement (zones UA) avant la modification

ARTICLE 3 - ACCÈS ET VOIRIE

→ Le règlement UA, article 3, après la modification




Commune de Challans

→ Extrait du règlement (zones UB et UC) avant la modification


→ Le règlement UB, article 3, après la modification




Commune de Challans

→ Le règlement UC, article 3, après la modification




Commune de Challans

2.8.2. Les adaptations du règlement suite à la loi ALUR

Les adaptations apportées portent sur :

� La suppression des articles 5, règlementant la superficie minimale des parcelles en zones UC et UD. Dans le PLU de la ville de Challans, seules les zones UC et UD étaient règlementées en fonction de la superficie minimale des parcelles. Depuis la loi « ALUR », cette possibilité de règlementer la superficie minimale des parcelles a été supprimée. Aussi, seul un rappel est maintenu, pour indiquer que « lorsque les terrains ne sont pas desservis par l’assainissement collectif, leur configuration doit permettre l’installation d’un dispositif d’assainissement non collectif adapté ».

� L’évolution des coefficients d’emprise au sol, règlementés aux articles 9 des zones UD. Comme évoqué ci-avant, les zones UD correspondent à des secteurs de la ville qui sont éloignés du cœur de ville, et sont souvent peu équipés. C’est pourquoi le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) des zones UD passe de 35 à 25% dans le cadre de cette modification. Les CES des sous-secteurs UDa et UDb sont eux maintenus respectivement à 25 et 20 %.



Commune de Challans

→ Extrait du règlement (zone UC, article 5) avant la modification

ARTICLE UC 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES PARCELLES

→ Extrait du règlement (zone UD, article 5) avant la modification

ARTICLE UD 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES PARCELLES

→ Le règlement UC, UD, article 5, après la modification

ARTICLES UC/UD 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES PARCELLE S



Commune de Challans

→ Extrait du règlement (zone UD, article 9) avant la modification

ARTICLE UD 9 - EMPRISE AU SOL

→ Le règlement UD, article 9, après la modification

ARTICLE UD 9 - EMPRISE AU SOL



Commune de Challans

2.9 L’intégration de deux nouveaux secteurs faisant l’objet d’Orientations

d’Aménagement et de Programmation sur les sites dits « Bois Soleil » et «

Cavoleau »

2.9.1. Le secteur Bois Soleil : Passage en UC avec OAP

Le garage Ford situé Boulevard Schweitzer a un projet d'extension vers la zone 1AUh. L'objectif serait donc de permettre son extension tout en le combinant avec un projet d'habitat sur le reste des parcelles restantes. Afin de rendre possible l’aménagement de ce secteur, deux évolutions sont apportées au PLU :

� Une évolution du périmètre de la zone 1AUh, pour permettre le développement d’une activité économique dans le respect d’une future zone d’habitat.

� L’intégration d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation qui vient préciser les conditions d’aménagement de la zone.

→ Extrait du zonage avant modification n°9

→ Extrait du zonage après modification n°9



Commune de Challans

→ L’Orientation d’Aménagement et de Programmation du secteur



Commune de Challans

2.9.2. Le secteur « Cavoleau » : Passage en UB avec OAP

Le secteur en question est une dent creuse actuellement classée en zone UE. 2 projets ont été présentés à la commune pour permettre la réalisation d'un permis groupé d'un côté et d'un lotissement de l'autre côté. Aucune liaison n'est prévue entre les 2 projets que ce soit pour les piétons ou les véhicules. L'orientation d'aménagement vient donc imposer une liaison dans le secteur, ainsi que l’atteinte d’objectifs communs en matière de création de logements.

Afin de rendre cohérent l’aménagement de ce secteur, deux évolutions sont apportées au PLU :

� Une évolution du périmètre de la zone UE, pour en sortir la partie qui sera concernée par les créations de logements (zonage passé en UC)

� L’intégration d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation qui vient préciser les conditions d’aménagement de la zone.

→ Extrait du zonage avant modification n°9

→ Extrait du zonage après modification n°9



Commune de Challans

→ L’Orientation d’Aménagement et de Programmation du secteur

A noter : Il est précisé dans l’OAP que l’atteinte de l’objectif de logements sociaux sur cette zone sera apprécié à l’échelle de l’ensemble du secteur faisant l’objet d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation, et non par opération.



Commune de Challans

CITADIA Conseil

37 avenue Patton

49 000 Angers

Tel : 09 65 10 52 24

Documents

PLAN LOCAL d URBANISME - challans.fr de modification n9 - PLU... · Modification n°9 du PLU CITADIA CONSEIL Mai 2017 5 Commune de Challans 2.2 Introduction de prescriptions relatives