PERTUMBUHAN EKONOMI

Perekonomian Indonesia di pada tahun 2019 di

proyeksi masih positif. Bank Dunia memperkirakan

sepanjang 2018 pertumbuhan ekonomi Indonesia

mencapai 5,3% yang bersumber dari peningkatan

permintaan domestik. Tetapi pemerintah

memperkirakan pertumbuhan mungkin berada pada

rentang 5,14 % – 5,21 %, lebih rendah dari proyeksi

APBN yang mencapai 5,4%. Berdasarkan data Badan

Pusat Statistik pada bulan Oktober 2018

menunjukkan terlihat neraca perdagangan sebesar

230 juta dollar, akan tetapi ekspor mengalami

penurunan sebesar 6,8 %.

Grafik 1 Pertumbuhan Ekonomi dan Pertumbuhan

Ekspor Indonesia 2013-Q3 2018

Sumber : BPS

INFLASI

Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat inflasi Indonesia

terjaga sebesar 0,18 % pada September 2018. BPS

optimis inflasi tahunan akan terjaga sebesar 3,5%

pada 2018, atau tetap terjaga di bawah rata-rata

inflasi 10 tahun yang mencapai 5,4%. Data 10 tahun

inflasi Indonesia juga menunjukkan bahwa Indonesia

pernah mengalami inflasi dua digit yakni 11,1% pada

2008 dan terendah sebesar 2,8% tahun berikutnya.

Grafik 2. Inflasi Indonesia 2014-2018

Sumber : BPS

INTEREST RATE

Grafik 3. BI Rate 2012-2018

Ket : sampai Oktober 2018

Pada April 2015 BI rate turun menjadi 7,5%. Selama

tahun 2016 suku bunga acuan BI ada di rentang 4,75%

sampai dengan 7,5%, posisi Desember 2016 ada di

4,75%. Suku bunga acuan BI sampai dengan Juli 2017

tetap berada di 4,75%, kemudian turun menjadi

4,50% di bulan Agustus 2017 dan kembali turun

-40

-20

0

20

0

2

4

6

Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan Ekspor

8.4

3.3 3.6 3.6 3.5

0

2

4

6

8

10

2014 2015 2016 2017 2018In

flas

iTahun

5.757.5 7.75 7.5

4.75 4.256

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

menjadi 4,25% sampai dengan bulan Q1 2018.

Selanjutnya, perkembangan BI rate meningkat karena

Bank Indonesia terus menaikkan BI rate mengikuti

perkembangan global. Analyst memperkirakan tahun

2019 The Fed akan menaikkan suku bunga sebanyak

dua kali, yang akan direspons oleh pemangku

kebijakan moneter.

INVESTASI Sepanjang 2010-2017, investasi di Indonesia

mengalami tren yang meningkat. Pada tahun 2018

target investasi asing dan dalam negeri yang

dicanangkan pemerintah adalah mencapai Rp765

triliun. Sayangnya, Sampai dengan kuartal ke-3 2018,

nilai investasi yang masuk baru mencapai 535 triliun

atau 70% dari target tahun ini.

Grafik 4. Investasi Asing dan Dalam negeri Indonesia

Sumber : BKPM

DEMOGRAFI

Jumlah penduduk Indonesia mencapai 261,9 juta

pada 2017, dengan laju pertumbuhan penduduk

adalah 1,34 %. Dengan demikian diperkirakan

penduduk Indonesia tahun 2018 bertambah 3,5 juta.

Itu berarti akan ada permintaan baru untuk sarana

pendidikan, kesehatan maupun tempat tinggal.

Penduduk Indonesia yang bekerja mencapai 66,7%

dari total penduduk dengan tingkat pengangguran

mencapai 5,5%.

Grafik 4. Demografi dan Partisipasi Kerja

Sumber : BPS

Aspek lain demografi yang memengaruhi sektor

properti adalah migrasi. Dalam kurun waktu lima

tahun terakhir telah terjadi perpindahan penduduk

dari satu wilayah ke wilayah lain. Dengan mengukur

migrasi risen, kita mengetahui kemana saja penduduk

berpindah pasca pencacahan terakhir.

Tabel 1. Migrasi Netto 5 Provinsi Terbesar

Sumber : BPS

Gambar di atas menunjukkan data migrasi risen netto

penduduk di mana domisili pencacahan berbeda dari

saat dicacah terakhir. Terlihat Provinsi Jawa Barat

pada 2015 mengalami tambahan penduduk sebanyak

244.426 jiwa, diikuti Yogya (123.342 jiwa), Riau

(121.978), Banten (117.087) dan Bali (88.962).

Migrasi risen bisa mengindikasikan tambah

permintaan tempat tinggal akibat dari perpindahan

penduduk.

Salah satu faktor demografi yang memengaruhi

permintaan properti adalah banyaknya tenaga kerja

66

66.5

67

240

250

260

270

2013 2014 2015 2016 2017

%

Juta

Axis Title

Jumlah Penduduk Partisipasi Kerja

asing di Indonesia. Bertambahnya TKA akan

memengaruhi permintaan hunian khususnya bagi

expatriate. Terlihat dalam Grafik 5, jumlah pekerja

asing trennya terus menanjak.

Grafik 5. Jumlah TKA di Indonesia

IHSG

Perusahaan berstatus terbuka (tbk) sering kali

memanfaatkan pasar modal untuk memperkuat atau

mendapatkan dana murah dari pasar modal, tidak

terkecuali para pengembang yang bergerak dalam

bidang properti.

Indeks saham properti di bursa Indonesia

menunjukkan rebound terbatas sejak penurunan

awal Januari.

Grafik 5. Indeks Saham Properti di Bursa

Angka indeks tertinggi berada di 540,43 yang jatuh

pada periode Januari 2018. Sedangkan terendah

dalam 2018 terletak pada Oktober 2018 dengan

angka indeks senilai 404,53.

KINERJA PROPERTI

JULIZAR memperkirakan sektor properti Indonesia

diperkirakan masih akan mendapat tantangan pada

2019. Faktor-faktor yang mendorong ketidakpastian

antara lain pemilihan presiden 2019, suku bunga, dan

depresiasi rupiah.

Data penjualan properti beberapa perusahaan di

Indonesia, yang diestimasi dari 10 perusahaan

properti yang listing di bursa efek Jakarta dengan

penjualan 2017 di atas Rp2500 miliar menunjukkan

tren yang meningkat. Tahun 2015 total sales

mencapai Rp49 triliun, sementara tahun 2017 total

sales mencapai 58,9 triliun. Data sales kuartal 3 tahun

2018 menunjukkan penjualan properti baru

mencapai Rp39,3 triliun. Masih di bawah dari

penjualan 2017 yang mencapai 58,9 triliun. Data juga

menunjukkan secara y-o-y total penjualan properti

pada kuartal 3 tahun 2018 turun 3,1 % dan tetapi naik

53,1 % pada q-o-q.

Grafik 6. Tren Sales Properti di 10 Perusahaan

Terbuka di Indonesia

Grafik 6 menunjukkan tren sales properti 2015-2017

mengalami meningkatkan dari 49 triliun (2015)

menjadi 58 triliun (2017). Sayangnya tren positif

belum diikuti dengan penjualan pada Q3 2018 yang

baru membukukan Rp39,2 triliun. Artinya masih ada

pekerjaan rumah untuk meningkatkan sales minimal

sama dengan end years sales 2017 yang mencapai 58

triliun.

Beberapa kinerja perusahaan properti akan dibahas

di bawah ini.

Bumi Serpong Damai, Tbk

Target sales BSDE tahun 2018 adalah 7,2 triliun, di

mana menurut rilis perusahaan, penerimaan sales

pada Q3 2018 mencapai 5,4 triliun pada Q3 tahun ini.

Dengan demikian sales BSDE telah mencapai 72 %

dari target yang ditetapkan korporasi pada tahun ini.

Sesuai rilis korporasi, mayoritas penjualan BSDE

didukung dari sektor residensial di mana sampai Q3

penjualan mencapai 49,1%. BSDE berhasil menjual

1205 unit rumah. Sektor kedua tertinggi dicatat dari

penjualan lahan komersial di mana korporasi berhasil

membukukan penjualan senilai Rp1,4 triliun atau 26%

dari total sales yang dibukukan pada Q3 2018 yang

berasal dari penjualan lahan.

Grafik 7. Kontribusi Sales BSDE Menurut Tipe Produk

Q3 2018

Sumber : rilis perusahaan

Sektor lain yang mendukung sales adalah sektor

apartemen di mana membukukan penjualan sebesar

17,8 % dari total sales perusahaan.

Bila dilihat dari lokasi produk, maka penjualan

terbesar berasal dari BSD City. Sebesar 49 %

marketing and sales korporasi bergantung dari

penjualan di BSD. Sisanya nampak dari Grafik 8.

Grafik 8. Penjualan Produk Berdasarkan Lokasi Q3

2018

Sumber : rilis perusahaan

Lippo Karawaci, Tbk Lippo Karawaci sebagai salah satu developer besar

milik Grup Lippo mencatatkan sales pada Q3 2018

senilai 8,6 triliun, seperti JULIZAR kutip dari rilis

korporasi.

Sesuai dengan sumber resmi tersebut, keberhasilan

perusahaan membukukan penjualan yang begitu

tinggi bersumber dari sektor healthcare dan

residential and urban development. Grafik 9

memperlihatkan proporsi masing-masing produk.

Grafik 9. Kontribusi Produk dari Total Sales

Sumber : rilis perusahaan

Pakuwon Jati, Tbk Pakuwon Jati, Tbk membukukan sales yang baik pada

Q3 2018. Korporasi berhasil meningkatkan sales

menjadi Rp5,2 triliun atau tumbuh 19% dari tahun

sebelumnya. Sumbangan terbesar sales Pakuwon

berasal dari ritel leasing yang mencapai 37,6 %.

Sedangkan bila melihat dari project dengan

penghasilan terbaik, Kota Casablanka (jakarta) dan

Tunjungan City adalah dua project dengan kontribusi

masing-masing sebesar 28,1% dan 20%.

Grafik 10. Penerimaan Berdasarkan Segmen Produk

Grafik 11. Penerimaan Berdasarkan Project

Sumber : rilis perusahaan

ARAH INDUSTRI PROPERTI 2019 Arah industri properti Indonesia diperkirakan

belum akan bergerak terlalu tinggi tahun 2019.

JULIZAR memperkirakan properti masih

menunggu 3 faktor yakni pemilihan presiden

2019, suku bunga acuan dan depresiasi rupiah.

Sejauh ini masyarakat Indonesia bukan tidak

memiliki daya beli mengingat bila

membandingkan total transaksi di bursa efek per

hari mencapai Rp 9 triliun. Itu pun tergolong

transaksi sepi mengingat pasar belum bergairah.

Suku bunga acuan juga diperkirakan akan

menjadi kendala mengingat Bank Indonesia akan

terus merespons kenaikan suku bunga The Fed.

Dampaknya akan memengaruhi suku bunga

properti secara umum. Dari sisi permintaan akan

menghambat demand dari konsumen karena

suku bunga kredit akan merangkak naik. Dari sisi

supply akan menjadi beban bagi pengembang

terutama mereka yang mengandalkan kredit

perbankan. Khusus di kota penyangga seperti

Bogor, Depok Bekasi pertumbuhan properti

diperkirakan akan meningkat sejalan dengan

tumbuhnya transportasi baru seperti MRT.

Sementara di pusat kota Jakarta pasar properti

khususnya untuk primary market diperkirakan

stagnant mengingat lahan yang terbatas dan

harga tanah yang cukup tinggi. Khusus untuk

Jakarta bagian utara dan timur di masih

bergairah seperti di kawasan Cakung, Kelapa

Gading dan sekitarnya.

Commercial (CBD) Supply & Deman

Permintaan akan hunian dan kantor di kawasan CDB

di perkirakan meningkat pada Q2 tahun 2019

terutama untuk kelas menengah bawah. Ini di

sebabkan karena pemilu yang sudah usai dan investor

sudah mulai kembali masuk ke pasar.

Untuk hunian sewa di Jakarta Selatan dan Jakarta

Pusat sudah mulai meningkat namun harga masih

belum stabil seperti beberapa tahun sebelumnya.

Harga sewa untuk area komersial di perkirakan mulai

stabil pada Q2 2019. Terutama untuk kawasan

perkantoran ada kemungkinan peningkatan sewa

namun bukan berasal dari permintaan baru yang

meningkat melainkan dari relokasi kantor yang ada

saat ini.

Untuk pasokan hunian baru khususnya landed house

hanya akan tumbuh di Jakarta Timur, Jakarta Utara

dan sebagian kecil di Jakarta Selatan. Sementara

untuk Jakarta Barat dan Jakarta Pusat di dominasi

oleh hunian vertikal. Investor masih melihat kota

penyangga seperti Tangerang, Bekasi, Depok,

Cikarang dan Karawang untuk melengkapi

kekurangan supply di Jakarta Pusat dan Barat

khususnya untuk hunian vertikal.

Apartment Supply

Apartemen di Jakarta diperkirakan akan bertambah

sebanyak 8,3 % atau 16.000 unit. Tahun 2019

diproyeksikan akan bertambah 20.234 dan 14.324

Demand

Permintaan apartemen diperkirakan akan tetap

lemah sampai masa pemilihan presiden usai. JULIZAR

memperkirakan pasar akan bergairah pasca

pemilihan umum di mana permintaan akan membaik

namun tidak melebihi 30% dari data 2018.

Rumah Sewa Untuk Expatriate Supply

Supply rumah untuk kelompok expatriate umumnya

terbatas di beberapa wilayah tertentu dengan

infrastruktur yang sudah lengkap seperti Cikarang,

Bofor, Bekasi, Karawang, Tangerang. Untuk wilayah

Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat yang biasanya di

minati oleh expatriate di perkirakan supply rumah

baru tidak lebih dari 5% begitu juga untuk wilayah

Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk. Namun untuk

kota penyangga seperti Cikarang, Bekasi, Karawang,

Tangerang, Bogor di perkirakan bertambah di atas

5%.

Demand

Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat adalah lokasi paling

favorit bagi expatriate karena akses yang mudah dan

lahan yang besar. Selain itu sekolah internasional juga

menjadi daya pikat tersendiri bagi ekspatriate. Selain

Jakarta Selatan Lippo Karawaci, BSD, Bintaro dan

Cikarang diperkirakan akan menarik untuk

ekspatriate karena mampu menjangkau komunitas

mereka.

Untuk wilayah Jakarta permintaan rumah sewa

diperkirakan tumbuh dan bergerak naik pada Q2 2019

setelah pemilihan umum usai. Namun permintaan

tersebut tidak akan tumbuh signifikan seperti

beberapa tahun sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh

kebijakan pemerintah untuk sektor minerba yang

sudah boleh di export kembali.