Upload
trannhi
View
265
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
1
PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN
BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN
RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang
Medan Bukit Barisan)
TESIS
Oleh
PANARY SITOPU
087011148/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2010
Universitas Sumatera Utara
2
PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN
BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT
PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB
Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar
Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Magister Kenotariatan
Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
PANARY SITOPU
087011148/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2010
Universitas Sumatera Utara
3
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal Lulus : 31 Agustus 2010
Judul Tesis : PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA
DEVELOPER DENGAN BANK DALAM
PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN
RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga
Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)
Nama Mahasiswa : Panary Sitopu
Nomor Pokok : 087011148
Program Studi : Kenotariatan
Universitas Sumatera Utara
4
Telah diuji
Pada Tanggal : 31 Agustus 2010
____________________________________________________________________
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota : 1. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum
Universitas Sumatera Utara
5
ABSTRAK
Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara bank dengan developer adalah untuk
memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam pemberian fasilitas kredit pemilikan
rumah. Dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana
reputasi developer tersebut dan dari sisi legal, diharapkan bank terlindungi karena adanya
kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya di
dasari oleh perjanjian kerjasama. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata,
tetapi terdapat di dalam masyarakat.
Penelitian ini dilakukan dengan metode penelitian bersifat deskriptif. Deskriptif
dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian
developer dan implikasinya bagi debitur selaku end user, secara khusus dalam pelaksanaanya
di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, beralamat di Jalan Pos No.7 dahulu
Jalan Bukit Barisan No.5 Medan. Pendekatan yang digunakan adalah bersifat yuridis
normatif yang mengutamakan tinjauan dari segi peraturan hukum yang berlaku serta data
maupun dokumen-dokumen yang mempunyai kaitan dengan permasalahan dalam penelitian
ini.
Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa bentuk kerjasama antara developer
dengan bank dalam pemberian fasilitas KPR menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama.
Hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama
yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan yang ditandatangani diatas meterai. Isi
perjanjian kerjasama disesuaikan dengan keadaan status tanah dan bangunan, kelengkapan
dokumen, reputasi owner/developer, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk
Sertipikat induk maka dalam Perjanjian kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang
harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT ditandatangani oleh debitur. Setelah
fasilitas kredit diberikan kepada debitur maka bank sesuai perjanjian kerjasama akan
mengatur mengenai skema pencairan dana, yang akan disesuaikan dengan kondisi tanah dan
bangunan atau berdasarkan progress report penyelesaian perumahan sesuai ketentuan yang
telah ditetapkan sebelumnya. Secara teori, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama
ini adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika
dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Namun, hal ini
dimaksudkan, untuk melindungi debitur selaku konsumen perumahan, jika developer lalai
dalam memenuhi kewajibannya. Berbagai masalah yang ada pada kerjasama antara developer
dengan bank, terutama dalam proses pengurusan dokumen jaminan sertipikat belum dipecah
ataupun dokumen tanah dan bangunan yang masih dalam proses pengurusan, masalah dalam
penyelesaian bangunan seperti, bangunan belum selesai melewati jangka waktu yang telah
ditetapkan sebelumnya, spesifikasi bangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan
dan lain sebagainya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi bank dan debitur selaku konsumen
perumahan.
Kata Kunci : Perjanjian Kerjasama; Developer; Bank
Universitas Sumatera Utara
6
ABSTRACT
The purpose of an agreement between a bank and a developer is to make it
easy for the bank to cooperate in providing a credit facility on house ownership. With
the agreement, the bank can understand the reputation of the developer and can be
legally protected by the agreement. As such, written agreements which are usually
based on mutual agreements, need to be made. While this agreement is not specified
in the Civil Code, it exists in the society.
This research was conducted using a descriptive method. The word
‘descriptive’ here was meant to give a description of the data on the implementation
of a developer agreement and its implication for the debtor as an end user, more
precisely in its implementation at the CIMB Niaga Bank Medan Bukit Barisan
Branch, located at Jl. Pos no. 7 Medan (previously Jl. Bukit Barisan No. 5 Medan).
The approach used was juridical-normative which emphasized the use of the
prevailing laws and regulations as well as data and documents that were related to
this research to form a point of view.
From the discussion, it was found out that the form of agreement made
between a bank and a developer in house ownership credit was partnership. The
legal relationship between the bank and the developer was specified in an agreement
made in a written act which was signed on a seal. The content of the agreement was
made in accordance with the status of land and building, documents,
owner/developer reputation, and others. If the security status was still in the form of a
Master Certificate, then it was implied in the agreement that buy back guarantee
should have been put into effect after AJB, APHT and SKHMT had been signed by the
debtor. Once the credit facility was given to the debtor, the bank would proceed to
the funding scheme in accordance with the land and building status or based on the
progress report of the housing construction as stated in the agreement. Theoretically,
there was an imbalance in the position of the two parties involved in this agreement
as the bank held too many rights and responsibilities in comparison to the developer
as a house provider. However, this was meant to protect the debtor as a house
consumer in case the developer did not carry out its duties. There were some
problems found in the agreement between a bank and a developer, among others: the
process of unsplit certificate security document, the land and building documents
which were in process, building construction matters such as unfinished buildings
exceeding the time limit agreed before, building specifications mismatching the
agreement agreed earlier, etc. These problems caused losses to the bank as well as
the debtor as a house consumer.
Key Words: Agreement; Developer; Bank
Universitas Sumatera Utara
7
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas kasih
dan anugerahNya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PERJANJIAN
KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN
FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB
Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan)”. Penulis menyadari bahwa bantuan dan
dorongan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung sangat
membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, maka penulis ingin mengucapkan
terima kasih disampaikan kepada :
1. Rektor I Universitas Sumatera Utara yang amat terpelajar Prof. Dr. dr. Syahril
Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K) dan para pembantu Rektor Universitas
Sumatera Utara.
2. Yang amat terpelajar Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Prof.
Dr. Runtung, SH, MHum, beserta para Asisten, Sekretaris dan Staf serta seluruh
jajarannya.
3. Ketua Program S2 Magister Kenotariatan yang amat terpelajar Prof. Dr.
Muhammad Yamin, SH, MS, CN sekaligus sebagai Ketua Pembimbing yang
telah memberi kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan dalam
program S2 Magister Kenotariatan yang sangat berharga ini.
4. Yang amat terpelajar Notaris/PPAT H. Syahril Sofyan SH, MKn dan
Notaris/PPAT Syafnil Gani SH, MHum, sebagai Anggota Pembimbing,
walaupun di tengah tengah kesibukan beliau, namun telah memberikan perhatian
yang terbaik dalam melakukan bimbingan baik yang diterima melalui materi
perkuliahan maupun bahan-bahan lainnya dan melakukan bimbingan dengan
penuh disiplin kepada penulis dalam rangka menyelesaikan penelitian ini pada
Sekolah Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara di
Medan.
Universitas Sumatera Utara
8
5. Yang amat terpelajar Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, dan Dr.
Mahmul Siregar, SH, MHum sebagai Tim Penguji walaupun ditengah tengah
kesibukan beliau, namun tetap memberikan perhatian dan bantuan, dan
memberikan saran dan masukan kepada penulis dalam rangka menyelesaikan
tesis ini.
6. Seluruh Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan dan bimbingan kepada penulis
selama menjalani pendidikan di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
7. Seluruh Staf Akademik, Staf Sub Bagian Akademik dan Sub Bagian
Administrasi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara.
8. Kedua orangtua penulis, Pdt. Jatalim Sitopu dan Rasianna Purba. Rasa
terimakasih yang sungguh luar biasa atas doa dan dorongan yang tak henti-
hentinya baik secara moral dan materiil, dukungan yang tak pernah putus dan
kepercayaan yang penuh dari beliau berdua adalah motivasi yang menguatkan
bagi penulis.
9. Keempat kakak dan abang penulis Kak Melda Ery Rusmawi Sitopu dan
Keluarga, Bang Elisamark Sitopu dan Keluarga, Kak Sanny Sofia Cronika Sitopu
dan Keluarga, dan Kak Rismaya Sitopu dan Bang Yosra yang selalu mau
mendoakan, mendengarkan, menghibur, dan mengingatkan penulis.
10. Ayahanda Pdt. Jatalim Sitopu dan Ibunda Rasianna br Purba, yang telah
memberikan doa, dorongan dan motifasi baik secara lahiriah dan batiniah, serta
didikan yang amat sangat berguna sehingga dapat menyelesikan program studi
ini dengan baik.
11. Management PT. Bank CIMB Niaga Tbk Medan, baik di cabang Bukit Barisan
maupun di Cabang Juanda, serta teman-teman di Bank CIMB Niaga yang telah
memberikan dukungan kepada penulis, baik dalam memberikan bahan-bahan dan
data selama penelitian ini berlangsung hingga tesis ini dapat diselesaikan.
Universitas Sumatera Utara
9
12. Terima kasih juga kepada rekan-rekan Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah
banyak membantu dalam menyelesaikan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa dalam penulisan hukum ini masih banyak kekurangan
dan kekeliruan yang disebabkan keterbatasan pengetahuan penulis. Oleh karena itu
apabila ada kritik dan saran yang membangun guna menyempurnakan penulisan ini
maka akan penulis terima dengan senang hati.
Medan, Agustus 2010
Penulis
Panary Sitopu
Universitas Sumatera Utara
10
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. Identitas Pribadi
Nama : Panary Sitopu, SH
Tempat Tanggal Lahir : Tiga Runggu, 23 Desember 1983
Alamat : Jalan Menteng VII Gg Simalungun No.11, Medan.
II. Orang Tua
Nama Ayah : Pdt. Jatalim Sitopu
Nama Ibu : Rasianna br Purba
III. Pendidikan
SD RK Serdang Murni I, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1989
SMP Negeri 2, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1998
SMA Santa Maria, Medan Tamat Tahun 2001
S-1, Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran,
Bandung Tamat Tahun 2005
S-2, Magister Kenotariatan (MKn) USU Tamat Tahun 2010
Universitas Sumatera Utara
11
DAFTAR ISI
Halaman
INTISARI ........................................................................................................ i
ABSTRACT ...................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR ..................................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ....................................................................... vi
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR ISTILAH ASING ........................................................................... x
BAB I : PENDAHULUAN ......................................................................... 1
A. Latar Belakang .......................................................................... 1
B. Permasalahan ............................................................................. 8
C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 8
D. Manfaat ...................................................................................... 9
E. Keaslian Penelitian ................................................................... 10
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 11
G. Metode Penelitian ...................................................................... 30
1. Spesifikasi ........................................................................... 30
2. Lokasi Penelitian.................................................................. 31
3. Sumber Data Penelitian ....................................................... 32
4. Teknik Pengumpulan Data .................................................. 34
5. Alat Pengumpulan Data ...................................................... 34
6. Analisis Data ...................................................................... 35
BAB II : KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG
DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB
NIAGA DALAM RANGKA PEMBERIAN KREDIT
PEMILIKAN RUMAH ................................................................ 36
A. Ketentuan Tentang Perjanjian .................................................. 36
Universitas Sumatera Utara
12
1. Pengertian Perjanjian .......................................................... 36
2. Subjek dan Objek Perjanjian ............................................... 39
a. Subjek Perjanjian .......................................................... 39
b. Objek Perjanjian .......................................................... 42
3. Syarat Sahnya Perjanjian. .................................................... 43
4. Asas-asas Perjanjian ............................................................ 50
5. Macam-macam Perjanjian .................................................. 53
6. Akibat Perjanjian Hukum Yang Sah ................................... 54
B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada
PT.Bank CIMB Niaga Tbk ...................................................... 56
1. Ketentuan Pemberian KPR ................................................. 56
2. Ketentuan Kerjasama Developer......................................... 60
2.1 Tipe Kerjasama Dengan Developer ............................ 65
1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan
Jual Beli .................................................................. 65
2) Dokumen Kerjasama dengan Akta Jual Beli ......... 68
2.2 Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang
Dapat Diterima ............................................................ 68
C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga
dalam rangka pemberian fasilitas KPR .................................... 71
BAB III : HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK TERKAIT DALAM
PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER
DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN
FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH ....................... 79
A. Ruang Lingkup Kerjasama ...................................................... 79
B. Hak dan Kewajiban Bank dalam Perjanjian Kerjasama .......... 81
C. Hak dan Kewajiban Developer dalam Perjanjian Kerjasama .. 89
BAB IV : BEBERAPA KELEMAHAN YANG TIMBUL DALAM
PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN
BANK CIMB NIAGA ................................................................ 98
Universitas Sumatera Utara
13
A. Wanprestasi ........................................................................... 98
B. Ganti Rugi .............................................................................. 107
C. Penyelesaian Perselisihan ........................................................ 114
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................116
A. Kesimpulan ............................................................................. 116
B. Saran ........................................................................................ 118
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 119
LAMPIRAN
Universitas Sumatera Utara
14
DAFTAR ISTILAH ASING
Appraisal : Proses pekerjaan seorang penilai dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapat atas
sesuatu barang berdasarkan hasil analisa
terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan
dengan menggunakan metode penilaian yang
berlaku.
Bank Checking/BI Checking : Tindakan untuk mencari informasi mengenai
calon debitur pada bank-bank yang pernah atau
sedang berhubungan dengan calon debitur pada
saat pengajuan pinjaman dan pemeriksaan ini
juga dilakukan kepada Bank Indonesia sebagai
pusat informasi
Banker’s Clause : Klausula Bank adalah suatu klausula yang
tercantum dalam Polis yang hanya dicantumkan
atas permintaan pihak Bank dimana dalam polis
secara tegas dinyatakan bahwa pihak Bank
adalah sebagai penerima ganti rugi atas peristiwa
yang terjadi atas obyek pertanggungan
sebagaimana disebutkan dalam perjanjian
asuransi (polis)
Business Unit : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur
kepada Developer sebagai pembayaran awal
Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan
Checking : Penyelidikan yang dilakukan kepada nasabah
dengan mendapatkan informasi melalui pihak
ketiga untuk mengetahui kondisi nasabah
Credit Committee : Pejabat kredit yang ditunjuk oleh Direksi untuk
mengevaluasi dan menyetujui atau menolak atas
permohonan kredit sesuai dengan batas
wewenangnya
Creditworthiness : Diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi
Popular, sebagai Layak Kredit yaitu kelayakan
seseorang, perusahaan atau lembaga, atau negara
untuk memperoleh kredit. Untuk individu atau
perorangan biasanya Kreditur menilainya dari
4C : Character, Capacity, Capital dan Collateral.
Cover Note Notaris/PPAT : Pernyataan Jaminan dan pernyataan dari
Notaris/PPAT yang menjelaskan bahwa agunan
masih dalam proses pengurusan oleh
Universitas Sumatera Utara
15
Notaris/PPAT dan apabila telah selesai akan
diserahkan kepada Bank
Down Payment (Uang Muka) : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur
kepada Developer sebagai pembayaran awal
Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan
End User : Customer/pemohon/penerima pinjaman/Debitur
Kredit Pemilikan Rumah
Escrow Account : Rekening penampungan untuk dana yang
dipercayakan kepada Kustodian berdasarkan
perjanjian tertulis untuk tujuan tertentu, biasanya
diberikan bunga yang sama dengan tabungan,
deposito atau simpanan lain, bertindak sebagai
kustodian umumnya adalah bank, sejumlah dana
yang disetorkan oleh pemilik baru suatu bank
dan ditanamkan kedalam rekening yang dibuka
secara khusus untuk keperluan penyelamatan
kredit; bunga yang diperoleh digunakan untuk
membayar pelunasan kredit yang diselamatkan
tersebut.
Exception : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan
yang tidak dapat dipenuhi karena adanya
pelanggaran covenant atau yang telah
diupayakan pemenuhannya namun tetap tidak
tersedia atau yang sudah melewati jangka waktu
to be obtained (TBO).
Outstanding : Saldo debet dari fasilitas yang telah ditarik
debitur
Purchase Order : (Surat Pesanan) Surat pemesanan tanah dan/atau
tanah dan bangunan sebagai objek kredit yang
dibuat Debitur kepada Developer berdasarkan
persetujuan Bank.
Retail Banking : Bank yang mengkhususkan usahanya pada
produk jasa yang ditawarkan, baik kepada
nasabah perorangan maupun badan usaha
berskala kecil
Revolving : Fasilitas Kredit yang dapat ditarik berulang kali
hingga batas plafond yang ditentukan. Setiap ada
pembayaran sebagian/seluruhnya untuk melunasi
outstanding fasilitas kredit maka jumlah fasilitas
kredit yang bersangkutan dapat ditarik kembali
hingga batas plafond yang ditentukan.
Site Plan : Rencana Tapak/Gambaran/peta rencana
peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur
Universitas Sumatera Utara
16
penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan
tertentu
Standard Operating Prosedure : Pedoman tertulis yang berisi ketentuan
pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to
end process untuk menjalankan produk dan atau
aktivitas tertentu termasuk didalamnya
mekanisme kontrol.
To Be Obtained (TBO) : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan
yang belum dapat dipenuhi karena masih dalam
proses pengurusan dan/atau berdasarkan kondisi
tertentu (sifat transaksi) belum dapat dipenuhi,
sejak fasilitas dibukukan atau sejak tanggal
tertentu yang disyaratkan.
Universitas Sumatera Utara