Embed Size (px)
Citation preview
i
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN
PERUMAHAN SELUAS 7990 m2 DI DESA JANTIHARJO
KECAMATAN KARANGANYAR KABUPATEN KARANGANYAR
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan
mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh :
AAN DENISKA
NIM : D 100 130 094
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2017
Scanned by CamScanner
PRAKATA
هتاگربوهللاةمحرومکيلعملاسلا
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, yang telah
melimpahkan karunia, rahmat, nikmat dan hidayah-Nya sehingga punulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir untuk diseminarkan pada Sidang Pendadaran Tugas
Akhir dengan judul yaitu ”PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN
PERUMAHAN SELUAS 7990 m2 DI DESA JANTIHARJO KECAMATAN
KARANGANYAR KABUPATEN KARANGANYAR” dengan baik.
Tugas Akhir ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar
kesarjanaan pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas
Muhammaadiyah Surakarta.
Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan
terima kasih kepada semua pihak yang telah ikut serta membantu penulis baik
secara langsung maupun tidak langsung, secara moril maupun materiil selama
penulis belajar sampai terselesaikannya Tugas Akhir ini.
Dengan terselesainya Tugas Akhir ini, penulis ingin mengucapkan terima
kasih atas bantuan, petunjuk, arahan, bimbingan dan kerjasamanya kepada yang
terhormat :
1). Bapak Sri Sunarjono, Ph.D., selaku Dekan Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2). Bapak Mochamad Sholikin, Ph.D., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3). Bapak Budi Priyanto, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing Tugas Akhir
yang telah memberikan bimbingan sehingga selesai Tugas Akhir ini.
4). Bapak Anto Budi Listyawan, S.T., MSc., selaku Dosen Penguji I.
5). Bapak Ir. Muhammad Nur Sahid, M.M., M.T., selaku Dosen Penguji II.
6). Bapak Kuswartomo, S.T., M.T., selaku Dosen Pembimbing Akademik.
7). Rekan-rekan kelompok Tugas Akhir Manajemen yang tidak bisa saya
sebutkan satu persatu terima kasih atas kesetiaannya belajar bersama.
iii
8). Serta teman-temanku angkatan 2013 senasib seperjuangan, yang telah banyak
membantu dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini.
9). Kedua orang tua yang telah memberikan dorongan, semangat, dan doa yang
senantiasa mengiringi setiap langkah saya.
Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, oleh
karena itu kritik dan saran yang membangun sangat penulis harapkan guna
kesempurnaan laporan ini. Akhirnya penulis berharap semoga Tugas Akhir ini
dapat bermanfaat bagi penulis pada khususnya dan pada pembaca pada umumnya.
هتاکربوهللاةمحرومكياعملاسلاو
Surakarta, 9 Agustus 2017
Penulis
iv
MOTTO
”Sesungguhnya bersama kesulitan ada kemudahan. Maka apabila engkau telah
selesai (dari sesuatu urusan), tetaplah bekerja keras (untuk urusan yang lain).
Dan hanya kepada Tuhanmulah engkau berharap.”
(Q.S. Al-Insyirah : 6-8)
”Allah SWT adalah pelindung orang-orang yang beriman, Dia mengeluarkan
mereka dari kegelapan (kekafiran) kepada cahaya (iman).”
(Q.S. Al-Baqarah : 257)
”Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah
engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan
bukan pula jalan mereka yang sesat.”
(Q.S. Al-Fatihah : 6-7)
....”Kepada Allah-lah kami bertawaqal : Ya Tuhan kami, janganlah Engkau
jadikan sasaran fitnah bagi kaum yang zalim....”
(Q.S. Yunus : 85)
”Allah SWT akan meninggikan orang-orangyang beriman dan berilmu sampai
beberapa derajat.”
(Q.S. Al-Mujadilah : 11)
”Mengaku kekurangan diri adalah tangga untuk mencapai cita-cita, berusaha
terus-menerus untuk mengisi kekurangan adalah kebenaran luar biasa.”
(Hamka)
v
PERSEMBAHAN
Setelah engkau berkorban demi diriku….
Kini saatnya kupersembahkan karyaku buat dirimu….
Inilah jerih payahku….perjunganku….
Diriku sadar, semua ini berkat motivasi dan do’amu….
Serta ridho dari Allah SWT….tanpa ridho-Nya, semua akan sia-sia….
Teruntuk : Ayah dan Bunda….
Masih tersimpan di dalam memoriku setiap nasehatmu….
Nasehatmu tidak hanya kudengar, tetapi sebagai inspirasi serta motivasi buat
ananda….
Ayah dan Bunda…. setiap petuahmu akan selalu ku ingat seiring detak
jantungku….
Ayah dan Bunda…. atas do’amulah ananda dapat menghadapi rintangan ini….
Maafkan ananda…. ananda hanya bisa mengucapkan terima kasih….
Akan ananda ingat slalu…. bahwa perjalanan ananda masih panjang….
Teruntuk : Sahabat-sahabat Terbaikku
Inilah karaku…. Terimakasih atas motivasi dan do’amu….
Tak ada yang bisa kuberikan selain ucapan terimakasih….
Engkaulah inspirasiku…. kamu engkaulah aku berpacu….
Akan selalu kuingat didalam memoriku atas hari-hariku bersama kalian….
Ya Allah…. engkau telah mengabulkan do’aku…. hamba memohon semoga karya
hamba ini mendapat ridho dari-Mu….. Aamiin….
vi
vii
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ........................................................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... ii
PRAKATA ....................................................................................................... iii
MOTTO ........................................................................................................... v
PERSEMBAHAN ............................................................................................ vi
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ............................................................................................ x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv
ABSTRAKSI ................................................................................................... xv
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ............................................................. 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 3
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 4
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 4
E. Batasan Masalah.......................................................................... 5
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .................................................................. 6
A. Perencanaan ................................................................................ 6
B. Investasi ...................................................................................... 6
C. Studi Kelayakan (Feasibility Study) ........................................... 7
D. Perumahan .................................................................................. 7
E. Penilaian Proyek (Appraisal Project) ......................................... 8
F. Periode Pengembalian Investasi (Payback Period)..................... 8
G. Analisis Biaya ............................................................................. 9
BAB III LANDASAN TEORI ...................................................................... 10
A. Proyek Konstruksi ...................................................................... 10
B. Aspek Pasar Dan Pemasaran ....................................................... 10
C. Permintaan Pasar ......................................................................... 11
viii
D. Analisa Kebutuhan Pasar ............................................................ 11
1. Uji Kecukupan Data ................................................................ 12
2. Validitas dan Reliabilitas ........................................................ 12
a). Uji Validitas ...................................................................... 12
b). Uji Reliabilitas .................................................................. 13
3. Uji Korelasi ............................................................................. 14
F. Kajian Ekonomi ........................................................................... 14
1. Periode Pengembalian (Payback Period) ................................ 15
2. Return of Investment (ROI) ..................................................... 16
3. Net Present Value (NPV) ........................................................ 16
4. Internal Rate of Return (IRR) ................................................. 17
5. Indeks Profitabilitas (IP) ........................................................ 18
6. Benefit Cost Ratio (BCR) ....................................................... 18
7. Break Even Point (Titik Impas) .............................................. 19
BAB IV METODE PENELITIAN ................................................................ 20
A. Objek dan Lokasi Penelitian ....................................................... 20
B. Waktu Penelitian ......................................................................... 21
C. Metode Penelitian ....................................................................... 21
D. Pengumpulan Data ...................................................................... 21
E. Tahapan Penelitian ...................................................................... 22
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN ....................................................... 26
A. Pengolahan Data ......................................................................... 26
B. Perencanaan Jumlah Rumah ....................................................... 31
C. Rencana Anggaran Biaya ............................................................ 37
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ................................................ 39
E. Analisa Ekonomi ......................................................................... 49
F. Penilaian Kelayakan Ekonomi .................................................... 52
BAB VI PENUTUP ....................................................................................... 59
A. Kesimpulan ................................................................................. 59
B. Saran ........................................................................................... 60
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
ix
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian ................................................................. 20
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian ............................................................... 25
Gambar V.1 Site Plan ............................................................................... 32
Gambar V.2 Master Plan ......................................................................... 33
Gambar V.3 Rumah Tipe 50 / 105 ........................................................... 34
Gambar V.4 Rumah Tipe 60 / 112 ........................................................... 35
Gambar V.5 Rumah Tipe 70 / 136 ........................................................... 36
x
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner ................................................ 26
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas ............................................................... 28
Tabel V.3 Hasil Uji Reliabilitas ............................................................ 29
Tabel V.4 Hubungan Antara Subjek Dengan Hasil Uji Korelasi
Terhadap Pemilihan Tipe Rumah ........................................ 30
Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ..................................... 31
Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 50 ............... 37
Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 60 ............... 38
Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 70 ............... 38
Tabel V.9 Fixed Cost ............................................................................ 39
Tabel V.10 Variabel Cost ....................................................................... 40
Tabel V.11 Total Cost ............................................................................. 40
Tabel V.12 Penggunaan Lahan Perumahan ............................................ 41
Tabel V.13 Perhitungan Harga Pokok Pembelian Kavling
Siap Bangun ......................................................................... 41
Tabel V.14 Perhitungan Harga Jual Seluruh Unit .................................. 42
Tabel V.15 Aliran Kas Masuk Yang Diharapkan ................................... 43
Tabel V.16 Bunga Per Bulan .................................................................. 46
Tabel V.17 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-4 dan Ke-8 ................ 47
Tabel V.18 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-12 dan Ke-16 ............ 47
Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-20 dan Ke-24 ............ 47
Tabel V.20 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (cashflow)
Bulan Ke-4 Sampai Bulan Ke-32 ........................................ 48
Tabel V.21 Nilai Sekarang (lumpsum) Arus Kas Masuk ....................... 50
Tabel V.22 PV Cost Out ......................................................................... 52
Tabel V.22 PV Cost In ............................................................................ 52
Tabel V.23 PV Cost Out ......................................................................... 53
Tabel V.24 PV Cost In ............................................................................ 53
xi
Tabel V.25 PV Cost Out ......................................................................... 54
Tabel V.26 PV Cost In ............................................................................ 54
Tabel V.27 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap .............. 56
Tabel V.28 PV Cost In ............................................................................ 57
xii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
NPV = Net Present Value
IRR = Internal Rate of Return
BCR = Benefit Cost Ratio
BEP = Break Even Point
IP = Indeks Profitabilitas
PP = Payback Period
ROI = Return on Investment
N’ = Jumlah pengamatan yang diperlukan
k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
s = Tingkat ketelitian
N = Jumlah data yang didapat
Xi = Data pengamatan
H0 = Hipotesis pertama
H1 = Hipotesis kedua
A (sig) = Taraf signifikansi
r tabel = Tabel koefisien relasi “r” momen produk
Cf = Biaya pertama
A = Aliran kas bersih (netto) per tahun
An = Aliran kas pada tahun ke-n
n = Tahun pengembalian
(C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t
(C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t
i = Bunga arus pengembalian
t = Waktu
(PV)B = Nilai sekarang benefit
(PV)C = Nilai sekarang biaya
R = Nilai sekarang pendapatan
(C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
xiii
Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas
FC = Biaya tetap
P = Harga penjualan per unit
VC = Biaya tidak tetap per unit
PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 50 / 105, Gambar Rumah Tipe 60 / 112,
Gambar Rumah Tipe 70 / 136
Lampiran 2 Volume dan RAB Rumah Tipe 50 / 105, Volume dan RAB
Rumah Tipe 60 / 112, Volume dan RAB Rumah Tipe 70 / 136,
Volume dan RAB Fasilitas Umum
Lampiran 3 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten
Karanganyar
Lampiran 4 Output SPSS
Lampiran 5 Kuesioner
Lampiran 6 Surat Tanah (AKTA)
Lampiran 7 Lembar Konsultasi
xv
ABSTRAKSI
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN SELUAS
7990 m2
DI DESA JANTIHARJO KECAMATAN KARANGANYAR
KABUPATEN KARANGANYAR
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan
berkumpul suatu keluarga. Setiap manusia pasti membutuhkan tempat untuk
tinggal dan menghabiskan waktu bersama orang-orang tercinta, itulah mengapa
rumah menjadi kebutuhan pokok manusia. Maka dari itu perumahan adalah salah
satu solusi yang diharapkan dapat memenuhi kebutuhan masyarakat terhadap
tempat tinggal. Kabupaten Karanganyar termasuk salah satu kota yang letaknya
strategis berada di perbatasan antarkota dan antarprovinsi yang memiliki
pertumbuhan ekonomi dan penduduk yang cukup tinggi. Dari faktor tersebut
menjanjikan para pengembang untuk membuka sebuah peluang yang berupa
investasi pembangunan perumahan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui
berapa besar permintaan rumah, berapa besar total rencana investasi perumahan di
Desa Jantiharjo, Kecamatan Karanganyar, Kabupaten Karanganyar dan layak
tidaknya perencanaan investasi pembangunan perumahan tersebut dilihat dari segi
aspek finansial dan aspek ekonomi. Alat analisis yang digunakan untuk mengukur
tingkat kelayakan adalah NPV,IRR,BCR,IP,PP,ROI dan BEP.
Dari hasil analisis ekonomi yang digunakan didapatkan hasil nilai NPV
sebesar Rp 689.461.138,39., nilai IRR sebesar 12,1687% > 12 %, nilai BCR
sebesar 1,04 > 1, nilai IP sebesar 1,04 > 1, nilai PP selama 21 bulan 18 hari
dengan aliran kas tahunan jumlah tetap sdangkan nilai PP dengan aliran kas
tahunan jumlah tidak tetap selama 27 bulan 28 hari, nilai ROI sebelum pajak
sebesar 4.69% per bulan = 56,26% per tahun sedangkan nilai ROI sesudah pajak
sebesar 4,17% per bulan = 50,00%, nilai BEP akan tercapai pada saat penjualan
unit rumah laku terjual sebanyak 35 unit. Dengan demikian dapat disimpulkan
bahwa investasi pembangunan perumahan di Desa Jantiharjo, Kecamatan
Karanganyar, Kabupaten Karanganyar dapat diterima dan dilaksanakan.
Kata Kunci: Analisis Ekonomi, Investasi, Perumahan
