PAPER SEMINAR PASAR MODAL

PERBANDINGANEFEK BERAGUN ASET

DI AMERIKA SERIKAT DANINDONESIA

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARAROHMAD ADI SIAMAN

IXD/ 22

1

DAFTAR ISI

halaman

Abstraksi 2

Bab I Pendahuluan 3

A Latar Belakang 3

B Tujuan Penulisan 4

C Manfaat Penulisan 4

D Metode Penulisan 4

E Sistematika Penulisan 4

Bab II Landasan Teori 6

A Pengertian Efek Beragun Aset 6

B Jenis Efek Beragun Aset 7

C Tahapan Umum Proses Sekuritisasi 8

D Manfaat dan Keunggulan Efek Beragun Aset 9

E Resiko Efek Beragun Aset 11

Bab III Pembahasan 13

A Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat 13

B Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia 20

C Perbandingan Praktek di Amerika Serikat dan Indonesia 25

Bab IV Simpulan 27

Daftar Pustaka 28

2

Abstraksi

Efek Beragun Aset bukan merupakan instrumen keuangan yang baru bagi pasar modal

di Amerika Serikat. Pertama kali diperkenalkan pada tahun 1970-an, Efek Beragun Aset

sekarang menjadi salah satu instrumen keuangan yang ramai diperdagangkan di lantai

bursa Amerika Serikat, baik di pasar modal utama maupun pasar sekunder. Manfaat

dan keunggulan yang dimiliki oleh instrumen ini membuat banyak pelaku pasar tertarik

untuk memperdagangkannya, baik sebagai seller maupun sebagai investor.

Keadaan ini sangat berbeda dengan keadaan di pasar modal di Indonesia. Baru

pertama kali diperdagangkan pada tahun 1990-an, perkembangan praktek

perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia bisa dibilang masih sangat terbatas.

Bahkan setelah peraturan-perundangan yang secara komprehensif mengatur mengenai

Kontrak Investasi Kolektif- Efek Beragun Aset (KIK-EBA) disahkan pada tahun 2003,

baru terdapat satu seller yang menjual efek berjenis ini. Hal ini terutama disebabkan

kurangnya sosialisasi terhadap apa dan bagaimana proses sekuritisasi aset bisa

dijalankan.

Selain itu, kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat yang nota bene sebagai

pemain lama yang telah berpengalaman, semakin membuat beberapa pelaku pasar di

Indonesia mempunyai pandangan yang negatid terkait instrumen keuangan ini. Tapi hal

itu bukan berarti bahwa Efek Beragun Aset tidak bisa berkembang di Indonesia.

Buktinya pada saat Bank BTN sebagai seller EBA pertama meluncurkan efek ke lantai

bursa, sambutan dari pelaku pasar cukup positif dengan. Efek yang dijual oleh Bank

BTN laris-manis dibeli oleh para investor baik pada peluncuran efek pertama maupun

pada peluncuran tahap kedua. Hal ini membuktikan bahwa pasar modal Indonesia

masih cukup potensial bagi praktek perdagangan instrumen keuangan ini.

3

Bab IPendahuluan

A. Latar BelakangBanyak jalan menuju Roma. Mungkin itulah ungkapan yang tepat untuk

menggambarkan banyaknya cara untuk memperoleh tambahan modal bagi para

emiten maupun cara untuk berinvestasi bagi para pemodal. Salah satu cara yang

akan dibahas dalam paper ini adalah Efek Beragun Aset (EBA).

Di Amerika Serikat, perdagangan Efek Beragun Aset atau yang lebih dikenal

sebagai Asset-Backed Securities sudah dimulai sejak tahun 1970-an, dengan

dikeluarkannya Mortgage-Backed Securities dari Ginnie Mae. Tidak heran jika 3

dekade lebih setelahnya, Asset-Backed Securities telah menjadi salah satu

instrumen keuangan yang cukup diminati baik oleh seller (penjual EBA) maupun

oleh investor. Mungkin salah satu “bukti” cukup diminatinya instrumen ini adalah

analisis para ekonom yang menyatakan bahwa instrumen inilah salah satu

penyebab timbulnya subprime mortgage yang diklaim sebagai pemicu krisis

keuangan di Amerika dan akhirnya berdampak ke seluruh dunia.

Sementara di Indonesia, meskipun peraturan perundangan yang mengatur telah

ada sejak tahun 2003, namun baru pada awal tahun 2009 instrumen ini pertama

kali diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia. Sehingga praktek

perdagangannya-pun masih seumur jagung.

Melalui paper ini, akan dibahas mengenai praktek perdagangan Efek Beragun

Aset baik di Amerika Serikat dan Indonesia. Setelah menjabarkan praktek di

kedua negara, akan dihasilkan suatu perbandingan yang obyektif mengenai

perbedaan praktek perdagangan yang mungkin ada. Dari hasil perbandingan ini

nanti, diharapkan dapat menjadi suatu pengetahuan berharga bagi

perkembangan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia pada

masa-masa yang akan datang.

4

B. Tujuan PenulisanTujuan dari penulisan paper ini adalah memberikan perbandingan yang obyektif

atas praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat dan Indonesia.

C. Manfaat PenulisanSementara manfaat penulisan paper ini adalah sebagai berikut :

1. Memberikan gambaran yang jelas mengenai instrumen keuangan Efek

Beragun Aset

2. Menggambarkan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat

3. Menggambarkan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia

4. Memberikan gambaran perbandingan atas praktek perdagangan Efek

Beragun Aset di kedua negara

5. Memberikan pengetahuan baru atas pengalaman praktek perdagangan Efek

Beragun Aset di negara lain, sehingga dapat diterapkan di Indonesia.

D. Metode PenulisanDalam penulisan paper ini, penulis menggunakan metode pengumpulan data

sekunder dari hasil studi terdahulu, peraturan perundangan yang ada dan hasil

penulisan lain yang dapat dipercaya.

E. Sistematika PenulisanSistematika penulisan paper ini adalah sebagai berikut :

Bab I Pendahuluan

Bab ini akan berisi mengenai latar belakang, tujuan, manfaat, metode

dan sistematika penulisan.

Bab II Landasan Teori

Bab ini akan menjelaskan mengenai pengertian dari Efek Beragun

Aset, tahapan umum proses sekuritisasi aset, manfaat dan keunggulan

Efek Beragun Aset, serta resiko dari instrumen Efek Beragun Aset

Bab III Pembahasan

Bab ini akam membahas mengenai praktek perdaganan Efek Beragun

Aset di Amerika Serikat dan Indonesia. Setelah itu, dari hasil

penjelasan praktek perdagangan tersebut, akan dianalisis melalui suatu

perbandingan yang obyektif.

5

Bab IV Simpulan

Pada bab terakhir ini akan dibuat suatu simpulan yang memuat hal-hal

yang telah dipaparkan pada bab-bab sebelumnya.

6

Bab IILandasan Teori

A. Pengertian Efek Beragun AsetSebelum kita mendalami lebih lanjut mengenai Efek Beragun Aset, hendaknya

kita mengetahui terlebih dahulu pengertian dari Efek Beragun Aset. Berikut

beberapa pengertian dari Efek Beragun Aset.

Menurut the United States Securities and Exchange Commission (SEC) dalam

Regulation AB yang dimaksud dengan Asset-Backed Security adalah “a security

that is primarily serviced by the cash flows of a discrete pool of receivables or

other financial assets, either fixed or revolving, that by their terms convert into

cash within a finite time period plus any rights or other assets designed to assure

the servicing or timely distribution of proceeds to the security holders.”

Sedangkan menurut Keputusan Ketua Bapepam dan LK Nomor : Kep-

493/BL/2008 Tanggal : 25 Nopember 2008, yang dimaksud dengan Efek

Beragun Aset adalah Efek yang diterbitkan oleh Kontrak Investasi Kolektif Efek

Beragun Aset yang portofolionya terdiri dari aset keuangan berupa tagihan yang

timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, tagihan yang timbul di

kemudian hari (future receivables), pemberian kredit termasuk kredit pemilikan

rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh Pemerintah,

Sarana Peningkatan Kredit (Credit Enhancement)/Arus Kas (Cash Flow), serta

aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset

keuangan tersebut.

Berdasarkan dua pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa Efek Beragun

Aset adalah efek yang portofolionya terdiri dari aset keuangan seperti tagihan

yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit, future

receivables, tagihan dari kredit pemilikan rumah dan aset keuangan lain yang

berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

7

B. Jenis Efek Beragun AsetAda berbagai jenis Efek Beragun Aset. Berdasarkan sifat penghasilan yang akan

diterima investor, Efek Beragun Aset dibagi menjadi dua, yaitu :

1. Efek Beragun Aset Arus Kas Tetap

Yaitu Efek Beragun Aset yang memberikan pemegangnya penghasilan

tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat hutang.

2. Efek Beragun Aset Arus Kas Tidak Tetap

Yaitu Efek Beragun Aset yang menjanjikan pemegangnya suatu penghasilan

tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat ekuitas.

Sedangkan berdasarkan asset yang dijadikan agunan, Efek Beragun Aset dibagi

menjadi :

1. Home equity loans

Efek Beragun Aset ini merupakan jenis instrument dengan portofolio berupa

tagihan kepemilikan rumah. Jenis Efek Beragun Aset ini adalah jenis

instrumen yang paling banyak ditemui.

2. Auto loans

Efek jenis ini merupakan Efek Beragun Aset dengan jaminan berupa tagihan

atas kredit kendaraan bermotor.

3. Credit card receivables

Jenis ketiga ini menggunakan tagihan kartu kredit sebagai agunannya.

4. Student loans

Berbeda dengan jenis sebelumnya, Efek Beragun Aset ini merupakan efek

dengan jaminan berupa tagihan atas biaya pendidikan.

5. Stranded cost utilities

Jenis Efek Beragun Aset ini mungkin akan sulit ditemui di Negara selain

Amerika Serikat, karena Efek Beragun Aset terkait dengan tagihan atas biaya

pemasangan jaringan listrik, yang tertuang dalam Energy Policy Act pada

tahun 1992

6. Jenis lain

Sebenarnya masih banyak asset keuangan lain yang dapat dijadikan sebagai

agunan dalam penerbitan Efek Beragun Aset ini, namun karena

8

presentasenya yang tidak signifikan, maka tidak akan dijabarkan satu-persatu.

Contohnya tagihan atas sewa peralatan, royalty, tagihan atas sewa pesawat

terbang, dan lain-lain.

C. Tahapan Umum Proses SekuritisasiSeperti telah dijelaskan dalam bagian sebelumnya, bahwa Efek Beragun Aset

adalah efek yang timbul sebagai upaya untuk membuat asset yang tidak likuid

menjadi likuid. Dalam hal ini aset yang dimaksud contohnya berupa tagihan atas

kredit kepemilikan rumah. Proses mengubah aset keuangan menjadi surat-surat

berharga yang dapat diperdagangkan ini dikenal dengan istilah sekuritisasi.

Karena peraturan-perundangan yang mengatur mengenai penerbitan Efek

Beragun Aset adalah berbeda antara satu Negara dengan Negara yang lain,

maka tahapan atas proses sekuritisasi aset juga secara teknis akan berbeda.

Namun, secara umum proses sekuritisasi dapat digambarkan dalam diagram

sebagai berikut :

Diagram alur di atas dapat dijelaskan sebagai berikut :

1. Pembentukan efek beragun aset merupakan suatu proses pembentukan efek,

dari sekumpulan aset yang biasanya merupakan aset keuangan dan berupa

9

tagihan atau dikenal sebagai Mortgage Loan yang telah diberikan kepada

borrower atau debitur.

2. Sekumpulan tagihan tadi oleh pihak originator/ seller/ penjual EBA akan dijual

dalam bentuk kontrak investasi kolektif dengan investor, dimana investor

diwakili oleh suatu Special Purpose Vehicle (SPV).

3. Pengembalian atas investasi dalam Efek Beragun Aset berasal dari likuidasi

atas sekumpulan aset yang menjadi jaminan (asal) pembentukannya, yang

dapat juga berasal dari peningkatan kredit (credit enhancement) yang

disediakan baik secara internal maupun eksternal.

Konsep pengembalian investasi dalam Efek Beragun Aset ini ada 3, yaitu:

1. Amortizing Assets Backed Securities

Yaitu bila pengembalian pokok dan bunganya dilakukan secara bersamaan

dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu

2. Non-amortizing Assets Backed Securities

Yaitu bila pembayaran bunga (return investasi) dilakukan secara periodik

sedangkan pelunasan atas pokoknya dilakukan pada akhir periode

3. Combination

Yaitu bila metode pengembalian yang digunakan merupakan kombinasi dari

ke dua metode tersebut, dimana dalam kurun waktu tertentu hanya dibayar

bunganya saja, selanjutnya pembayaran mencakup unsur pokok dan

bunganya.

D. Manfaat dan Keunggulan Efek Beragun AsetSuatu instrument pasar modal tidak akan menarik jika tidak menguntungkan

kedua belah pihak, baik penjual maupun pemodal. Dalam hal ini Efek Beragun

Aset memiliki manfaat dan keunggulan baik bagi penjual dan pemodal.

1. Manfaat Efek Beragun AsetManfaat Efek Beragun Aset bagi penjual adalah :

1. Memperbaiki struktur permodalan

2. Mengatasi mismatch antara aset & liabilities

10

3. Pembiayaan proyek2 yang prospektif dan membutuhkan dana besar, seperti

sektor transportasi, eksplorasi minyak dan proyek financing (alternatif

pembiayaan).

4. Diversifikasi sumber pendanaan dengan memperoleh dana dari Pasar Modal.

Sedangkan manfaat Efek Beragun Aset bagi pemodal/ pembeli EBA adalah :

1. Alternatif lain untuk mengoptimalkan idle money yang dimiliki.

2. Resiko investasi kecil.

3. Mendapat imbal hasil yang menarik

2. Keunggulan Efek Beragun AsetKeunggulan Efek Beragun Aset bagi penjual EBA dibanding instrument yang lain

adalah :

1. Mengubah aset yang tidak likuid ke aset yang likuid, dimana Penjual/ Kreditur

Awal, sudah dapat menguangkan hak tagihannya sebelum jatuh tempo.

2. Sumber pendanaan KPR jangka panjang

3. Mengurangi resiko kredit atas KPR

4. Biaya dana yang murah seiring dengan meningkatnya rating atas kualitas

piutang yang dijaminkan yang berarti terjaminnya pasokan arus kas dari EBA

sehingga dapat ditawarkan dengan tingkat pengembalian rendah untuk

investor.

5. Efisiensi penggunaan modal karena struktur neraca perusahaan akan semakin

besar daya ungkitnya (leverage) dimana pengelolaan manajemen keuangan

perusahaan akan semakin pruden, taat azas dan efisien dalam menggunakan

dana yang dimiliki karena relatif tingginya struktur daya ungkit (leverage)

sebagai akibat dari adanya EBA tersebut.

6. Sumber likuiditas khususnya untuk perusahaan menengah kecil yang sering

menghadapi masalah peminjaman.

7. Keterbukaan informasi publik yang lebih minim daripada metode pembiayaan

lain, dimana meskipun EBA ditawarkan untuk umum, sisi keterbukaan dari

penerbit (issuer) tidak dituntut seperti halnya tuntutan keterbukaan pada

emiten dari efek yang lain.

11

Sedangkan keunggulan Efek Beragun Aset bagi pihak investor, dibanding

berinvestasi pada instrumen yang lain adalah :

1. Meski penjual EBA (originator) pailit, tagihannya akan senantiasa tetap ada.Ini

berbeda dari pembeli obligasi atau promes, yang akan kehilangan dananya

kalau perusahaan penerbit obligasi atau promes yang bersangkutan

mengalami kepailitan.

2. Alternatif investasi pada surat berharga yang menawarkan rating terbaik,

Tenor Jangka Panjang dan Aman

3. Minimum resiko dengan cara pemilihan KPR yang hanya berkualitas dan

diversifikasi wilayah originasi KPR

4. Kontribusi langsung kepada sektor riil secara umum dan sektor perumahan

secara khusus

E. Resiko Efek Beragun AsetSetiap investasi, walaupun memiliki keunggulan yang lebih banyak disbanding

jenis investasi yang lain, akan selalu mengandung resiko yang hendaknya

dipertimbangkan oleh kedua pihak.

Resiko yang mungkin dihadapi oleh pihak penjual EBA dalam usaha menjual

efek ini adalah :

1. Resiko suku bunga, dimana EBA akan mengalami penurunan harga akibat

pengaruh dari peningkatan suku bunga.

2. Risiko hukum, sehubungan dengan belum pernah adanya struktur transaksi

sekuritisasi serupa di Indonesia.

3. Risiko hukum yang dapat terjadi sehubungan adanya perselisihan di antara

para pihak dan perselisihan dengan para debitur.

4. Risiko operasional karena tidak berfungsinya sistem, prosedur dan

pengawasan dalam lingkungan. tenaga yang terampil dan berpengalaman

serta sarana komunikasi atau infrastruktur yang kurang menunjang jaringan

operasi.

Sedangkan risiko yang mungkin dihadapi oleh pihak investor adalah :

1. Pelunasan lebih awal (early call) akan mempengaruhi yield yang diterima.

12

2. Pemegang EBA akan mengalami kerugian apabila debitur dari aset jaminan

mengalami kebangkrutan atau tidak mampu membayar tepat pada waktunya

atas bunga dan pinjaman pokok.

13

Bab IIIPembahasan

A. Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat1. Sejarah

Bicara mengenai sejarah Efek Beragun Aset tidak akan terlepas dari Amerika

Serikat. Karena dari Negara inilah jenis Efek Beragun Aset pertama kali

diperkenalkan dalam dunia pasar modal.

Pada tahun 1934 di Amerika Serikat telah disahkan Undang-undang mengenai

Perumahan (Housing Act) yang diantaranya berisi dasar pendirian dari Federal

Housing Administration (FHA). Undang-undang ini mengatur tentang asuransi

dari kredit kepemilikan rumah yang didanai oleh kreditur swasta dan asosiasi

hipotik nasional. Undang-undang ini juga mendasari terbentuknya National

Mortgage Association of Washington pada tahun 1938, yang kemudian berganti

nama menjadi Federal National Mortgage Association.

Merujuk kepada amandemen dari Housing Act pada tahun 1968, Federal

National Mortgage Association dipecah menjadi dua entitas yang berbeda yaitu

the Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) dan Federal

National Mortgage Association (Fannie Mae). Ginnie Mae tetap menjadi milik

pemerintah Amerika Serikat, sementara Fannie Mae berubah menjadi milik

swasta, dan dimiliki sahamnya oleh dana pensiun pegawai pemerintah.

Sekuritisasi Aset kemudian diperkenalkan pada awal 1970 melalui penjualan

mortgage loans oleh Ginnie Mae. Misi dari Ginnie Mae adalah untuk memberikan

bantuan perumahan yang terjangkau dengan memberikan wadah bagi pasar

sekunder yang dijamin secara efisien oleh pemerintah dan menghubungkan

dengan Federal housing markets.

Kedudukan Ginnie Mae di sini bukan sebagai pihak yang mendanai hipotik,

melainkan berperan sebagai pihak penjamin. Ginnie Mae juga tidak

mengeluarkan, menjual dan membeli Mortgage-Backed Securities atau membeli

Mortgage Loans. Ginnie Mae mengatur program mortgage-backed securities,

14

dimana program ini menjamin efek dengan sekumpulan hipotik. Efek inilah yang

kemudian disebut sebagai Mortgage- Backed Securities (MBS).

MBS dikeluarkan oleh entitas swasta yang telah memperoleh ijin dari Ginnie

Mae. Hipotik ini diasuransikan oleh Federal Housing Administration (FHA), Rural

Housing Service (RHS) ataupun oleh Department of Veterans Affairs (VA).

Karena Mortgage Backed Securities dijamin oleh Ginnie Mae, maka investor

diberikan kepastian bahwa mereka akan menerima pembayaran dari pokok

maupun bunga secara tepat waktu dan terjadwal. Pembayaran ini pun dijamin,

walaupun pihak yang mengeluarkan MBS telah gagal melunasi hutang maupun

obligasinya. Melalui investasi di mortgage backed securities, investor dapat

membantu menambah ketersediaan dari kredit hipotik, yang dengan kata lain

dapat membantu warga Amerika yang lain untuk dapat memiliki rumah mereka

sendiri.

Perkembangan selanjutnya, pada tahun 1980-an pasar modal diperkenalkan

dengan transaksi yang dilakukan oleh institusi semi-pemerintah yaitu Federal

Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) dan Federal National Mortgage

Association (Fannie Mae). Freddie Mac dan Fannie Mae membeli hipotik dari

bank komersial, bank hipotik dan lembaga pemberi kredit lainnya. Setelah itu,

Freddie Mac dan Fannie Mae, menyimpan hipotik ini sebagai protofolio mereka

atau membuat pemaketan portofolio menjadi mortgage-backed securities untuk

kemudian dijual kembali kepada investor.

Operasional dari pasar sekunder hipotik memegang peranan yang penting dalam

menciptakan suplai dana hipotik bagi warga Amerika yang ingin membeli rumah.

Dalam perkembangannya pasar modal semakin mencari instrument keuangan

baru yang dapat memuaskan permintaan investor, yang akhirnya memberikan

andil pada munculnya evolusi pada produk hipotik yang lebih beragam yaitu

Asset Backed Securities (ABS).

2. Tahapan Proses Sekuritisasi AsetMeskipun instrument Efek Beragun Aset pertama kali diperkenalkan di Amerika

Serikat, namun bukan berarti praktek perdagangan instrument ini di seluruh

dunia berkiblat ke Amerika Serikat. Setiap Negara memiliki peraturan teknis

15

perdagangan yang mungkin berbeda satu sama lain. Di Amerika Serikat sendiri

tahapan proses Sekuritisasi Aset secara sederhana digambarkan sebagai

berikut:

Dari diagram alur di atas, dapat dipecah menjadi empat tahapan utama dalam

proses sekuritisasi aset, yaitu :

a. Pemisahan aset oleh seller/ originator.

b. Pembuatan Special Purpose Vehicle (SPV).

c. Memberikan peningkatan kredit (credit enhancement) untuk meningkatkan

nilai jual.

d. Mengeluarkan besaran bunga dalam kumpulan aset (asset pool)

Masing-masing dari proses di atas akan dijelaskan sebagai berikut :

a. Pemisahan aset oleh seller/ originator.Pada proses awal ini terdapat dua langkah penting yang harus dilakukan oleh

seller, yaitu pertama menentukan akun piutang atas tagihan yang mana yang

akan disekuritisasi. Sebagai contoh, akun piutang yang telah dianggap gagal

bayar atau telah di write-off hendaknya tidak diikutsertakan. Langkah kedua,

adalah seleksi aset, ke dalam pool-pool aset yang dapat dilakukan secara

random ataupun teratur. Secara random artinya aset-aset dipilih secara acak

dan dimasukkan dalam pool-pool dari yang mempunyai kualifikasi bagus

hingga kualifikasi di bawahnya. Sedangkan secara teratur artinya aset dipilih

secara teratur menurut tingkat kualifikasinya. Cara yang kedua ini akan

16

memudahkan investor untuk memilih efek dengan pool aset mana yang akan

dibeli dengan memperhatikan tingkat resikonya.

b. Pembuatan Special Purpose Vehicle (SPV).Special Purpose Vehicle adalah entitas yang bertindak sebagai mediator

antara pihak yang membutuhkan dana dengan investor (pihak-pihak yang

bersedia menyerahkan dana). Jadi pihak inilah yang akan mengeluarkan efek

hasil dari sekuritisasi.

Di Amerika Serikat dikenal terdapat tiga macam SPV yaitu :

Grantor trust

Dalam SPV ini, investor diperlakukan sebagai pemilik yang menjual aset.

Agar dapat dikualifikasikan sebagai grantor trust, struktur dai perjanjian

haruslah pasif, artinya grantor trust tidak dapat mengajak investor untuk

melakukan aktivitas yang menguntungkan. Kemudian tidak diperkenankan

juga adanya kelas-kelas dalam pembayaran bunga.

Owner trust

Dalam owner trust, asetnya biasanya berupa hak gadai. Keuntungan dari

penggunaan owner trust sebagai SPV adalah adanya sertifikat yang dapat

dijual atau ditahan oleh bank.

Revolving asset trusts

Revolving asset trust merupakan SPV yang bias dikatakan berdiri sendiri

karena terdiri dari kelompok akun individu dimana tagihan piutangnya terjual

kepada trust dan digunakan sebagai jaminan dari efek tunggal, meskipun

terdapat beberapa kelas dalam efek.

c. Memberikan peningkatan kredit (credit enhancement) untukmeningkatkan nilai jual.Di samping pembayaran bunga kepada investor, biaya terbesar dalam struktur

Efek Beragun Asset adalah biaya peningkatan kredit. Secara umum

peningkatan kredit dibagi menjadi dua jenis, yaitu :

Credit Enhancement oleh pihak eksternal, dalam bentuk yaitu :

Third-party letter of credit.

Recourse to seller.

17

Surety bonds.

Credit Enhancement oleh pihak internal, dalam bentuk yaitu :

Excess spread.

Spread account.

Cash collateral accounts

Collateral invested amount (CIA)

Subordinate security classes.

d. Mengeluarkan besaran bunga dalam kumpulan aset (asset pool)Ada dua jenis bunga bagi investor dalam sekuritisasi aset, yang pertama

adalah bunga yang dicocokkan dengan jatuh tempo dan karakteristik aliran

kas dari efek yang dikeluarkan. Jenis bunga yang kedua adalah bunga yang

biasanya didapatkan sebagai hasil dari sekuritisasi aset jangka pendek seperti

kartu kredit.

18

Secara lebih terinci, diagram alur dari proses sekuritisasi aset di Amerika Serikat

disajikan sebagai berikut :

19

3. Kasus Subprime MortgageMeskipun praktek perdagangan Efek Beragun Aset telah cukup lama dilakukan

di Amerika Serikat dan merekalah yang pertama kali memperkenalkan kepada

dunia pasar modal, namun bukan berarti praktek perdagangan Efek Beragun

Aset di sana berjalan sempurna. Bukti paling mutakhir dan cukup terkenal adalah

adanya kasus Subprime Mortgage.

Kasus Subprime Mortgage diawali dengan maraknya Subprime Lending, yaitu

pinjaman kepada debitur yang sebenarnya tidak memenuhi syarat karena

memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang baik. Peminjaman kepada debitur

yang tidak memenuhi kualifikasi ini dikenakan suku bunga yang lebih tinggi

daripada prime-rate karena adanya risiko tambahan. Tagihan-tagihan yang

kemudian dikenal sebagai Subprime Loans ini kemudian disekuritisasi dalam

bentuk asset-backed securities kemudian dijual di pasar modal.

Selain faktor utama yang telah dijelaskan di atas, terdapat faktor-faktor pencetus

yang lain, yaitu :

a. Kebijakan suku bunga rendah, setelah equity bubble burst tahun 2000.

Kebijakan ini membuat investor tidak menyimpan uangnya di bank, namun

menginvestasikannya ke instrument yang lebih menguntungkan dengan bunga

yang lebih tinggi yaitu Subprime Mortgage.

b. Kenaikan harga rumah dan kemudahan dalam pemberian kredit.

Kebijakan suku bunga rendah memengaruhi peningkatan harga rumah yang

tidak terelakkan. Peningkatan harga rumah tentunya bisa menurunkan

permintaan akan rumah. Untuk itu, lembaga pemberi kredit melihat peluang ini

untuk kemudian memberikan kemudahan pemberian kredit dengan syarat

yang mudah.

c. Debitur subprime meminjam dana diluar batas kemampuan mereka.

Sebenarnya kesalahan tidak bisa melulu kita tuduhkan kepada pihak pemberi

kredit, namun debitur juga hendaknya mawas diri bahwa pinjaman dana yang

mereka peroleh adalah di luar batas kemampuan mereka untuk membayar.

d. Standar underwriting yang longgar, tidak ada doc loans, tidak ada income

verification.

20

e. Adjustable rate mortgages (ARMS)

Yaitu tingkat bunga dari hipotik yang dapat berubah sesuai dengan indeks.

Akibat dari Subprime Mortgage mulai terlihat ketika siklus bunga berubah. Ketika

suku bunga naik, para kreditur menurunkan harga properti untuk menjaga tingkat

permintaan hipotik. Namun kenaikan suku bunga ini mengakibatkan debitur tidak

mampu membayar tagihan hipotiknya. Akibatnya kasus gagal bayar/kredit macet

di pasar Subprime Mortgage meningkat tajam.

Akibat domino dari debitur yang tidak mampu membayar mengakibatkan banyak

Subprime Mortgage Lenders yang kemudian dinyatakan bangkrut. Dan akhirnya

pengaruh negative dari pasar Subprime Mortgage ini pun menular pada hedge

funds, investment funds dan commercial paper market. Melihat keadaan

perekonomian yang semakin menurun ini memaksa intervensi dari Bank Sentral

untuk meningkatkan likuiditas pasar.

B. Praktek Perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia1. Sejarah

Meskipun peraturan perundangan yang secara komprehensif mengatur

mengenai Efek Beragun Aset di pasar modal Indonesia baru disahkan pada

tahun 2003, namun sebenarnya pada tahun sebelumnya telah terdapat praktek

perdagangan Efek Beragun Aset oleh perusahaan Indonesia. Di antaranya

dengan diperkenalkannya transaksi sekuritisasi aset untuk kartu kredit pada

tahun 1995 dan auto loan oleh Astra Sedaya Finance pada tahun 1996.

Bahkan pada periode 1990-an sudah cukup banyak seller perusahaan Indonesia

yang menjual Efek Beragun Aset-nya di pasar modal Negara lain. Berdasarkan

data dari PT Kresna Graha Sekurindo Tbk dan ABS Finance, perusahaan-

perusahaan di Indonesia yang telah menjadi seller namun disekuritisasi di luar

negeri, antara lain:

a. Citibank NA, Cabang Jakarta telah melakukan sekuritisasi atas tagihan kartu

kreditnya pada tahun 1995 sampai dengan 1997

b. PT Astra Sedaya Finance melakukan sekuritisasi tagihan kredit kendaraan

bermotornya pada bulan Juni 1996

21

c. PT Bunas Finance Indonesia Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit

kendaraan bermotornya pada bulan Februari 1997

d. PT Astra International Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit mobilnya

pada bulan Juni 1997

e. PT Bank Bira Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit kendaraan

bermotornya pada bulan Maret 1997

f. PT Bank International Indonesia melakukan sekuritisasi tagihan kartu kredit

mendatangnya pada bulan Juli 1997

g. PT Putra Surya Multidana Tbk melakukan sekuritisasi tagihan kredit mobil

dan sepeda motornya pada bulan Oktober 1997.

Setelah peraturan perundangan pertama yang secara rinci mengatur tentang

Efek Beragun Aset disahkan, ternyata belum mampu menarik perhatian seller

untuk melakukan sekuritisasi aset. Baru pada bulan Januari 2009 Bank BTN

menjadi seller pertama setelah disahkannya peraturan perundangan yang

menjual Efek Beragun Aset.

Profil dari EBA Bank BTN tersebut adalah sebagai berikut :

a. Nama : EBA DSMF 1 -KPR BTN

b. Manajer Investasi : Danareksa Investment Management

c. Bank Kustodian : BRI

d. Efektif : 29 Januari 2009

e. Tercatat : di Bursa Efek Indonesia

f. Mekanisme perdagangan: Over the Counter

g. Underlying : 5060 KPR BTN

h. Sifat EBA : Arus Kas Tetap

Peluncuran EBA pertama oleh Bank BTN ini mendapat apresiasi yang cukup

baik oleh para pelaku pasar. Buktinya produk kontrak investasi kolektif ini laris di

pasaran dan disusul dengan peluncuran EBA yang kedua. Tahun ini pun Bank

BTN berencana mengeluarkan lagi EBA tahap ketiga. Hal ini membuktikan

bahwa instrument Efek Beragun Aset memiliki prospek yang cukup cerah ke

depannya.

22

2. Tahapan Proses Sekuritisasi AsetProses Sekuritisasi Aset di Indonesia berdasarkan Keputusan Ketua BAPEPAM

dan LK Nomor: Kep- 493/Bl/2008 dapat digambarkan dalam sebuah diagram alur

sebagai berikut :

Proses Sekuritisasi Aset di Indonesia secara garis besar dibagi menjadi tiga

tahap yaitu :

a. PersiapanDalam tahap ini, pihak originator melakukan identifikasi terlebih dahulu atas

kebutuhan dan tujuan transaksi. Dari hasil identifikasi ini akan didapat berapa

kebutuhan dana yang ingin didapat dan apakah tujuan transaksi dapat

terpenuhi setelah kebutuhan dana terpenuhi.

Setelah itu dilakukan analisa awal atas Kreditur Awal/originator oleh penyedia

jasa. Dari hasil analisa didapat simpulan apakah pihak originator layak

melakukan sekuritisasi atas aset-asetnya. Dan langkah terakhir dari tahapan

persiapan ini adalah penunjukkan partisipan terkait seperti Penata

Sekuritisasi, Konsultan Hukum dan Notaris, Konsultan Akuntansi dan Pajak,

serta Auditor Independen.

23

b. StructuringPada tahap kedua ini akan dilaksanakan Due Diligence sesuai peraturan yang

berlaku. Setelah itu akan dilakukan pengumpulan data terkait aset keuangan

yang akan disekuritisasi. Setelah data mengenai aset yang akan dijaminkan

terkumpul dengan lengkap maka disusul kemudian pembentukan EPA

(eligible pool of assets) yaitu pengelompokan aset keuangan yang akan

dijaminkan berdasarkan kriteria seleksi tertentu. Langkah selanjutnya adalah

penyiapan dokumen transaksi dan akhirnya langkah terakhir dari tahap kedua

yaitu pembentukan struktur EBA.

c. PenutupanPada tahap terakhir ini akan dimulai dengan langkah finalisasi dokumen.

Setelah dokumen terkait sekuritisasi aset telah lengkap dan akurat maka

originator dapat melakukan proses sosialisasi dan pemasaran. Penerbitan

Efek Beragun Aset dapat dilakukan melalui Penawaran Umum dan dapat juga

diterbitkan melalui private placement.

Apabila Efek Beragun Aset ditawarkan melalui Penawaran Umum, maka

Manajer Investasi wajib menyampaikan Pernyataan Pendaftaran kepada

Bapepam. Sebaliknya apabila Efek Beragun Aset tidak ditawarkan melalui

Penawaran Umum maka Manajer Investasi hanya diwajibkan untuk

menyampaikan dokumen kepada Bapepam paling lambat 10 hari sejak

ditandatangani Kontrak Investasi Kolektif berupa dokumen keterbukaan,

Kontrak Investasi Kolektif yang bersangkutan dan spesimen sertifikat Efek

Beragun Aset.

Originator sebagai Kreditur Awal mengadakan transaksi jual beli aset dengan

Manajer Investasi untuk kemudian dicatatkan atas nama Bank Kustodian

berdasarkan kontrak Investasi kolektif. Selanjutnya Kreditur Awal dapat

melaksanakan fungsi sebagai Penyedia Jasa. Penyedia Jasa adalah Pihak

yang bertanggung jawab untuk memproses dan mengawasi pembayaran yang

dilakukan debitur, melakukan tindakan awal berupa peringatan atau hal-hal

lain karena debitur terlambat atau gagal memenuhi kewajibannya, melakukan

negosiasi, menyelesaikan tuntutan terhadap debitur dan jasa lain yang

24

ditetapkan dalam kontrak. Untuk hal tersebut penyedia jasa mendapat fee atas

jasanya tersebut.

Dalam hal penerbitan Efek Beragun Aset dilakukan melalui Penawaran

Umum, Manajer Investasi wajib menyampaikan Pernyataan Pendaftaran

kepada Bapepam dengan menyertakan dokumen antara lain:

Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang dibuat dalam akta notariil

oleh Notaris yang terdaftar di Bapepam

Rancangan akhir propektus (diberi materai dan ditandatangani para Pihak)

Sertifikat Efek Beragun Aset

Contoh formulir pemesanan pembelian Efek Beragun Aset

Perjanjian berkaitan dengan Efek Beragun Aset

Laporan pemeriksaan hukum (legal Audit) dan pendapat hukum (legal

opinion)

Proyeksi arus kas Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset

Laporan Keuangan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset yang telah

diaudit Akuntan

Hasil pemeringkatan

Dokumen tentang Manajer Investasi

Dokumen Bank Kustodian

Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal.

Adapun dokumen yang harus disampaikan dengan cara private placement

dalam penerbitan Efek Beragun Aset adalah sebagai berikut:

Dokumen Keterbukaan Efek Beragun Aset

Kontrak Investasi Kolektif

Spesimen sertifikat Efek Beragun Aset.

Dana yang terkumpul dari penerbitan Efek Beragun Aset digunakan untuk

membeli aset keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga

komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian

pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit

pemilikan rumah atau apartemen, Efek bersifat hutang yang dijamin oleh

Pemerintah, Sarana Peningkatan Kredit/Arus Kas, serta aset keuangan setara

25

dengan aset lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut dari pihak

Kreditur Awal (Originator).

3. Apakah KIK-EBA sama dengan Subprime Mortgage?Salah satu yang menjadi hambatan bagi berkembangnya perdagangan Efek

Beragun Aset di Indonesia adalah adanya kekhawatiran para investor bahwa

kejadian Subprime Mortgage yang terjadi di Amerika Serikat akan terulang di

Indonesia. Padahal praktek perdagangan EBA di Indonesia berbeda dengan di

Amerika Serikat.

Efek Beragun Aset yang diperdagangkan di Indonesia dengan portfolio KPR

yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi. Hal ini diperkuat

dengan adanya persyaratan sekuritisasi yang cukup ketat, yaitu :

a. Dokumentasi legal dari aset yang akan disekuritisasi adalah lengkap dan

diaudit oleh notaris yang kredibel

b. Debitur elah mempunyai credit history yang baik dan cukup panjang (min 18

bulan)

c. Dipilih dari kumpulan portfolio dengan menggunakan seperangkatkriteria

seleksi yang sangat ketat. Penentuan kriteria seleksimerupakan kesepakatan

antara SMF, arranger dan lembagapemeringkat internasional.

d. Karakteristik portfolio KPR dipilih dari segmen yang mempunyai non-

performing loan rendah.

e. Mempunyai peringkat tinggi dan diproteksi dengan struktur yang

memungkinkan investor terhindar dari risiko default apabila tidak terjadi

kondisi yang sangat ekstrim

C. Perbandingan Praktek di Amerika Serikat dan IndonesiaDari pembahasan subbab sebelumnya diketahui bahwa terdapat beberapa

perbedaan praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Indonesia dan Amerika

Serikat, yaitu :

1. SejarahPraktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat telah dikenal sejak

tahun 1970-an, sementara di Indonesia praktek perdagangan instrument ini baru

dikenal pada tahun 1990-an.

26

2. Tahapan Proses Sekuritisasi AsetProses sekuritisasi di Amerika Serikat secara umum dibagi menjadi empat tahap,

sementara di Indonesia hanya menjadi tiga tahap, yaitu sebagai berikut :

Tahapan Sekuritisasi Aset

Amerika Serikat Indonesia

Pemisahan aset oleh seller/ originator. Persiapan

Pembuatan Special Purpose Vehicle

(SPV)

Structuring

Memberikan peningkatan kredit (credit

enhancement) untuk meningkatkan

nilai jual

Penutupan

Mengeluarkan besaran bunga dalam

kumpulan aset (asset pool)

3. Subprime MortgageDi Amerika Serikat terjadi kasus Subprime Mortgage terutama dikarenakan

maraknya Subprime Lending, yaitu pinjaman kepada debitur yang sebenarnya

tidak memenuhi syarat karena memiliki sejarah sebagai debitur yang kurang

baik. Sementara di Indonesia kasus serupa sangat kecil kemungkinan terjadinya

karena Efek Beragun Aset yang diperdagangkan di Indonesia dengan portfolio

KPR yang disekuritisasi merupakan asset dengan kualitas tinggi.

27

Bab IVSimpulan

Dari pembahasan bab-bab sebelumnya diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1. Efek Beragun Aset adalah efek yang portofolionya terdiri dari aset keuangan

seperti tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, tagihan kartu kredit,

future receivables, tagihan dari kredit pemilikan rumah dan aset keuangan lain

yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut.

2. Praktek perdagangan Efek Beragun Aset di Amerika Serikat telah berlangsung

sejak tahun 1970-an sehingga instrument keuangan ini telah berkembang begitu

pesat. Berbeda dengan di Indonesia yang baru terdapat satu seller EBA yaitu

bank BTN. Untuk itu diperlukan sosialisasi oleh pihak BAPEPAM dan LK kepada

masyarakat pengusaha maupun calon investor sehingga ketertarikan akan

instrument keuangan ini semakin besar.

3. Tahapan sekuritisasi aset di Amerika Serikat terdiri dari empat tahap, sementara

di Indonesia hanya tiga tahap. Meskipun begitu, berdasar hasil sekuritisasi aset

yang dilakukan oleh Bank BTN membuktikan bahwa hanya dengan tiga tahap

sekuritisasi pun proses sekuritisasi tetap berjalan dengan baik.

4. Kasus Subprime Mortgage di Amerika Serikat hendaknya bisa dijadikan pelajran

berharga agar criteria ketat yang diterapkan dalam proses sekuritisasi aset di

Indonesia tetap harus dipertahankan.

Demikian simpulan dari paper ini,semoga dapat memberikan manfaat bagi

perkembangan pasar modal di Indonesia.

28

Daftar Pustaka

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage-backed_security,Mortgage-backed security,

diakses pada tanggal 13 Mei pukul 8:59

Tim Studi Perdagangan Efek Beragun Aset, Studi Tentang Perdagangan Efek

Beragun Aset, Proyek Peningkatan Efisiensi Pasar Modal, BAPEPAM, Depkeu,

Jakarta : 2003

http://en.wikipedia.org/wiki/Asset-backed_security, Asset-Backed Security,

diakses pada tanggal 13 Mei pukul 13:28

http://id.wikipedia.org/wiki/Efek_beragun_aset, Efek Beragun Aset, diakses pada

tanggal 13 Mei pukul 14:35

Cairo and Alexandria Stock Exchange, Asset Backed Securities, Cairo and

Alexandria Stock Exchange, Cairo.

Tara E. Gaschler, Esq., Understanding the Securitization Process and the

Impact on Consumer Bankruptcy Cases, American Bankruptcy Institute 2008.

Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Dan Lembaga Keuangan

Nomor: Kep- 493/Bl/2008 Tentang Perubahan Peraturan Nomor Ix.K.1 Tentang

Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities)

PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero), Efek Beragun Aset, Oktober 2008

BAPEPAM dan LK, Pengelolaan Investasi

Di Pasar Modal, Departemen Keuangan RI, BAPEPAM dan LK.