PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI …

143

PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI AKIBAT WANPRESTASI

(Studi Kasus Putusan Nomor: 200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel)

Retno Puspo DewiMahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta

E-mail : [email protected]

[email protected]

Hari PurwadiE-mail : [email protected]

Dosen Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

AbstractThis article was made to analyze the reasons (ratio decidendi) decision on the cancellation of the Deed of Sale and Purchase Agreement of land by the judge. Writing this law using non-doctrinal approach or normative research. The results showed that the defendant did not pay the remaining price of the land until the promised time period, the defendant is not good intention to pay off with no immediate sign the deed of sale of land, the act of default by the defendant, the judges indicated their assessment Deed Sale and Purchase Agreement No. 12 dated September 12, 2011 has qualified the validity of an agreement pursuant to Article 1320 of the Civil Code. The court decision stated the defendant to pay compensation of material does not meet the values of justice because they do not pay attention to faith buyer that will pay off through giro and buyers have never enjoyed such land either physically or use thisKey Words : cancellation of the Deed,Binding sale and Purchase Agreement, Tort, Reason of Judges

AbstrakArtikel ini di buat untuk menanalisis (ratio decidendi) pengambilan keputusan atas pembatalan Akta perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah oleh hakim.Penulisan hukum ini menggunakan metode pendekatan non doctrinal atau penelitian normatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa tergugat tidak melunasi sisa harga tanah sampai jangka waktu yang dijanjikan, tergugat tidak beriktikad baik untuk melunasi dengan tidak segera menandatangani akta jual beli tanah, tindakan wanprestasi oleh tergugat, ditandai adanya Penilaian Majelis Hakim Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12 tanggal 12 September 2011 telah memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata. Keputusan hakim yang menyatakan tergugat harus membayar gantirugi materiil kurang memenuhi nilai keadilan karena tidak memperhatikan iktikad pembeli yang akan melunasi lewat bilyet giro serta pembeli belum pernah menikmati tanah tersebut baik menguasai secara fisik maupun menggunakannya.Kata kunci: Pembatalan Akta, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Wanprestasi, alasan pertimbangan hakim

A. Pendahuluan

PPJB adalah perjanjian antar pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut. Dalam hal PPJB tanah permasalahan yang mungkin akan muncul akibat belum terpenuhinya unsur unsur jual beli antara lain adalah sertifikat tanah yang belum ada karena masih dalam proses, atau belum terjadi pelunasan harga atau

pajak pajak yang dikenakan terhadap jual beli tanah tersebut yang belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli. Pada PPJB tersebut para pihak yang akan melakukan jual beli sudah terikat serta sudah mempunyai hak dan kewajiban untuk memenuhi perjanjian sebagaimana yang di sepakati dalam PPJB.

Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-

Jurnal Repertorium Volume IV No. 2 Juli - Desember 2017

144

undang yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah. Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani. Pada umumnya persyaratan yang sering timbul adalah persyaratan yang lahir kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli, misalnya pada waktu akan melakukan jual beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertipikat hak atas tanah yang akan dibelinya sedangkan hak atas tanah yang akan dijual belum mempunyai sertipikat, dan di sisi lain misalnya, pihak pembeli belum mampu untuk membayar semua harga hak atas tanah secara lunas, sehingga baru dibayar setengah dari harga yang disepakati.(Rusdianto, 2009;41)

Dalam hal jual beli tanah, pembeli dan penjual mengadakan peralihan hak atas tanah dengan didasarkan pada kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian jual beli. Perjanjian jual beli ini berdasarkan pada Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata tentang syarat sahnya suatu perjanjian yang menentukan :Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;Suatu hal tertentu;Suatu sebab yang halal.

Kitab Undang Undang hukum Perdata mengenal berbagai perjanjian contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari hari antara lain seperti : jual beli, sewa emnyewa, tukar menukar, pinjam meminjam, dan lain lain. (Mariam Badruljaman,2001;66) Untuk tetap dapat melakukan jual beli maka para pihak sepakat bahwa jual beli akan dilakukan setelah sertipikat selesai di urus, atau setelah harga dibayar lunas dan sebagainya. Untuk menjaga agar kesepakatan itu tetap terlaksana dengan baik sementara persyaratan yang diminta bisa tetap dapat di urus, maka biasanya pihak yang akan melakukan jual beli menuangkan kesepakatan awal tersebut dalam bentuk perjanjian yang kemudian dikenal dengan nama perjanjian pengikatan jual beli. Dalam prakteknya, perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan notaris lazim disebut dengan akta pengikatan jual beli (PJB).(Setyawan, 1987;36)

Pengikatan jual beli tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang mendahului proses peralihan

hak atas tanah. Perjanjian tersebut bersifat mengikat sehingga menimbulkan hak dan kewajiban dari para pihak yang membuatnya. Pasal 1234 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menentukan macam-macam prestasi yaitu bahwa “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu dan untuk tidak berbuat sesuatu. Ketika pihak yang dibebani kewajiban tidak melaksanakan kewajibannya maka hal tersebut dapat dikatakan telah terjadi wanprestasi. Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur.(Salim HS, 2006;98) Akibat dari wanprestasi tersebut akan menimbulkan kerugian bagi pihak lainnya.(Yunita Nerissa,2014;3)

Penulis melakukan kajian terhadap direktori Putusan Nomor 200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel, dengan menekankan pada alasan( ratio decidendi) pengambilan keputusan yang menyebabkan pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli Tanah, dengan kasus sebagai berikut :WS bertempat tinggal di Jalan Pecah Kulit Nomor 6 RT 006/Rw 01, Kelurahan Pinangsia, Kecamatan Tamansari, Jakarta Barat sebagai Penggugat. YS bertempat tinggal di Four Seasons Apartment, Tower 2 Summer, Lt.3-AC, Jalan Setia Budi, Jakarta Selatan sebagai tergugat. Notaris dengan inisialAD selaku Notaris/ PPAT yang beralamat di Jalan Dharmawangsa Raya Nomor 8, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan sebagai turut tergugat.

Penggugat merupakan pemilik sebidang tanah dengan sertipikat Hak Milik Nomor 2695/Grogol Utara seluas 2333 m2 atas nama William Supit terletak di Jalan Permata Hijau Raya Blok AA Persil Nomor 8, Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kotamadya Jakarta Selatan. Sekitar awal bulan September 2011, Penggugat hendak menjual tanahnya tersebut untuk modal usaha, maka penggugat menghubungi agen property agar tanah tersebut cepat terjual. Pada Tanggal 10 September agen property telah mempertemukan penjual (penggugat) dan pembeli (tergugat) untuk membicarakan harga tanah maupun tenggang waktu pembayarannya.

Harga tanah tersebut sebesar Rp 49.000.000.000 (empat puluh sembilan milyar rupiah). Setelah mereka sepakat mengenai harga dan ctahap pembayarannya maka penggugat dan tergugat sepakat pada tanggal 12 september 2011 bertemu di kantor Notaris & PPAT AD untuk melaksanakan dan menandatangani

145

Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Sebelum membuat Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, pihak turut tergugat melakukan pengecekan terlebih dahulu terhadap sertipikat Hak Milik Nomor 2695/Grogol Utara, ternyata tanah tersebut pernah diblokir dan Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah tersebut belum dibayar oleh Penggugat selama 10 (sepuluh) tahun, maka sebelum agen property mempertemukan penggugat dan tergugat untuk memberitahukan terlebih dahulu bahwa tanah tersebut pernah diblokir dan belum dibayar Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah tersebut selama 10 (sepuluh) tahun.

Pembayaran pertama sebesar Rp 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah) pada saat penandatanganan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Kemudian sisanya akan dibayar tunai dan sekaligus pada saat penandatanganan Akta Jual Beli dengan syarat Pajak Bumi dan Bangunan telah lunas, penggugat berjanji untuk menyelesaikannya paling lambat 1 (satu) bulan. Kemudian pada tanggal yang sama (12 September 2011) terbitlah Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 12 yang dibuat dihadapan AD, Notaris & PPAT di Jakarta.

Setelah Akta Perjanjian Pengikatan selesai dan ditandatangani, tetapi tergugat tidak langsung melakukan pembayaran uang tahap pertama sebagaimana yang telah diperjanjikan di dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 12 September 2011. Kemudian pada tanggal 13 September 2011 baru dilakukan pembayaran oleh tergugat. Kemudian dalam waktu 1 (satu) minggu penggugat dapat menyelesaikan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah tersebut, sehingga pada tanggal 21 September 2011 penggugat mengajak tergugat untuk ke kantor turut tergugat (notaris & PPAT) untuk melakukan penandatanganan Akta Jual Beli dan melakukan pelunasan pembayaran, namun tergugat menolak untuk menandatangani Akta Jual Beli dikarenakan neneknya tergugat akan segera dioperasi di Australia pada tanggal 03 Oktober 2011 dan tergugat berjanji akan menandatangani Akta Jual Beli sekitar 05 Oktober 2011 atau tanggal 07 Oktober 2011, dalam Akta Perjanjian pengikatan jual beli tidak ditentukan batas waktu pelaksanaan pembuatan Akta Jual Beli dan pembayarannya.

Tuntutan pembatalan hanya dapat dilakukan terhadap perjanjian timbal balik. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang masing-masing pihak mengikatkan diri untuk melakukan prestasi dan sebaliknya pihak lawan berhak atas prestasi. Dalam perjanjian sepihak tidak dapat dituntut pembatalan

berdasarkan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Perdata (KUH Perdata) karena dalam perjanjian sepihak kewajiban melakukan prestasi hanya ada pada salah satu pihak dan tuntutan pembatalan justru merupakan cara untuk membebaskan diri dari kewajiban melakukan prestasi bagi pihak yang tidak melakukan wanprestasi.

Suatu akta otentik mempunyai suatu kekuatan pembuktian yang sempurna, artinya apabila salah satu pihak mengajukan suatu akat resmi, Hakim harus menerimanya dan menganggap apa yang dituliskan di dalam akta itu sungguh sungguh telah terjadi, sehingga Hakim tidak boleh memerintahkan penambahan pembuktian lagi.

Mengutip dari Journal of law, policy and globalization “which became the main base or core in the manufacture of a notary deed, is there must be the desire or the will and requests of the parties. If the wishes and request of the parties does not exist, will not make a notary deed in question.To meet the demand of the parties wishes and notaries can advice to remain grounded in the rule of law(Toby Wakarmanu, 2015; 135)Dari pernyataan ini dapat disimak bahwa yang menjadi basis utama atau inti dalam pembuatan akta Notaris, yaitu harus ada keinginan atau kehendak dan permintaan dari para pihak. Jika keinginan dan permintaan dari para pihak tidak ada, tidak akan membuat akta notaris yang bersangkutan. Untuk memenuhi permintaan dari keinginan pihak pihak tersebut, Notaris dapat menyarankan untuk tetap mengikuti aturan hukum.

Berdasar kajian tersebut di atas, dapat difahami bahwaperjanjian pengikatan jual beli tanah dalam prakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh para pihak untuk lebih memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya.Karena notaris dalam membuat suatu akta tidak berpihak danmenjaga kepentingan para pihak secara obyektif. Dengan bantuan notaris para pihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak.

Berdasarkan uraian diatas maka penulis tertarik untuk meneliti dan mengkaji lebih dalam mengenai

Retno Puspo Dewi. Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Akibat Wanprestasi ...


146

Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Akibat Wanprestasi. Berdasarkan hal hal yang diuraikan diatas, maka dalam tulisan ini akan dikaji : apakah yang menjadi alasan (ratio decidendi) pengambilan keputusan atas pembatalan akta perjanjian pengikatan jual beli tanah oleh pengadilan dan apakah akibat aukum dari pembatalan akta tersebut telah memenuhi nilai keadilan.

B. Metode Penelitian

Penelitian ini merupakan jenis penelitian doktrinal atau dikenal juga sebagai penelitian hukum normatif. Mengenai istilah penelitian hukum normatif, tidak terdapat keseragaman diantara para ahli hukum.Diantara pendapat beberapa ahli hukum, yakni Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, menyebutkan dengan istilah metode penelitian hukum normatif atau metode penelitian hukum kepustakaan. (Soerjono Soekanto, 2001:13) Soetandyo Wignjosoebroto, menyebutkan dengan istilah metode penelitian hukum doctrinal. Sunaryati Hartono, menyebutkan dengan istilah metode penelitian hukum normativedan Ronny Hanitjo Soemitro menyebutkan dengan istilah metode penelitian hukum yang normatif atau metode penelitian hukum yang doktrinal.Pendekatan yang dipakai dalam menjawab persoalan yang telah dirumuskan adalah menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach)

C. Hasil Penelitian dan Pembahasan1. Alasan (Ratio Decidendi ) Penyebab

Pembatalan Akta Perjajian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Oleh Pengadilan

Dalam menggunakan pendekatan kasus, yangperlu dipahami adalah perihal Ratio Decidendi, yaitualasan hukum yang digunakan oleh Hakim untuksampai kepada putusannya. Menurut Goodheart sebagaimana dikutip oleh Peter Mahmud, Ratio Decidendi dapat diketemukan dengan memperhatikanfakta materiil.

Transaksi tanah merupakansuatu perbuatan hukum yang sering dilakukanmasyarakatuntuk memenuhi kebutuhan tersebut.Peralihan hak atas tanah yang dilakukan dengan carajual beli tanah harus dilakukan dihadapan pejabat umumyang berwenang. (Zefaya, 2013;72)

Melalui pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah dihadapan Notaris, seorang penjual maupun pembeli hak atas tanah akan terjamin kepastian hukumnya atas kepemilikan obyek jual beli (tanah), karena dari setiap pelaksanaan jual beli hak atas tanah akan diterbitkan risalah jual beli yang merupakan akta otentik dari pembelian suatu barang melalui proses jual beli, sehingga dengan alat bukti risalah jual beli tersebut hak kepemilikan atas obyek jual beli (tanah), meskipun belum secara sempurna mendapat hak atas tanah tersebut, karena hak atas tanah tersebut harus didaftarkan, guna memperoleh legitimasi yang sempurna akan hak atas tanah tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat.

a. Tergugat tidak melunasi sisa harga tanah sampai jangka waktu yang di janjikan

Isi dari perjanjian pengikatan jual beli berupa janji-janji dari para pihak yang mengandung ketentuan tentang syarat-syarat yang disepakati untuk sahnya melakukan perjanjian pokoknya. Perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah, dalam klausul perjanjiannya berisi janji-janji baik dari pihak penjual hak atas tanah maupun pihak pembelinya tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat agar perjanjian pokoknya yaitu perjanjian jual beli dan akta jual beli yang ditanda tangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun dalam prakteknya perjanjian jual beli hak atas tanah ini, belum sampai pada tingkat pelunasan pembayaran oleh pembeli. Dan pelunasan itu seharusnya dilakukan sesuai isi perjanjian pengikatan jual beli. Kasus perkara ini sebagaimana kutipan pertimbangan hakim sebagaimana di bawah ini :

M e n i m b a n g , b a h w a s e t e l a h mempelajari dengan seksama dalil-dalil gugatan Penggugat dan dalil-dalil jawaban tergugat maupun dalil-dalil jawaban TURUT tergugat, Majelis Haki menilai bahwa yang menjadi pokok permasalahan antara Penggugat dan tergugat dalam perkara a quo adalah tindakan tergugat yang menolak untuk melunasi sisa harga dan menandatangani akta jual beli atas sebidang tanah dengan Sertifikat Hak

147

Milik No. 2695/Grogol Utara tertanggal 03 September 2007 seluas 2.333 M2 (dua ribu tiga ratus tiga puluh tiga meter persegi) atas nama WILLIAM SUPIT yang terletak di Jalan Permata Hijau Raya Blok AA Persil No. 8, Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kotamadya Jakarta Selatan, dengan alasan bahwa dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12 tanggal 12 September 2011 tidak ditentukan waktu pembayaran/pelunasan sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah tersebut ;

Fakta menunjukan bahwa tergugat melakukan tindakan menolak melunasi sisa harga dan tidak menandatangani akta jual beli atas sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik No. 2695/Grogol Utara tertanggal 03 September 2007 seluas 2.333 M2 (dua ribu tiga ratus tiga puluh tiga meter persegi) atas nama William Supit yang terletak di Jalan Permata Hijau Raya Blok AA Persil No. 8, Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kotamadya Jakarta Selatan. Alasan penolakan tergugat tidak bersedia melunasi sisa harga tanah yang dibeli itu karena dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12 tanggal 12 September 2011 tidak ditentukan mengenai waktu pembayaran/pelunasan sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah tersebut merupakan suatu perbuatan Wanprestasi.

Oleh karena tergugat tidak mau melunasi sisa harga berarti tergugat telah melakukan wanprestasi, yaitu tidak memenuhi kewajibannya membayar sisa harga yang telah disepakati.Kewajiban tergugat untuk membayar sisa harga yang disepakati sebenarnya harus ditergantung pada perjanjian tertentu; akibatnya terjadi masalah yang dapat dilihat bahwa meskipun kebendaan yang harus diserahkan berdasarkan suatu prestasi (dalam hal ini telah dibayar lunas sisa harga atan tanah tersebut.

b. Tergugat tidak mempunyai itikad untuk menyelesaikan perjanjian

Perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai

perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas.Isi dari perjanjianpengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan untuk lahirnya perjanjian pokok/ utama, biasanya berupa janji-janji dari para pihak yang mengandung ketentuan tentang syarat-syarat yang disepakati untuk sahnya melakukan perjanjian pokoknya. Klausul perjanjiannya berisi janji-janji baik dari pihak penjual hak atas tanah maupun pihak pembeli tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat agar perjanjian jual beli dan akta jual beli tersebut dapat ditanda tangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. (Budi Sunanda, 2013: 5)

Janji untuk melakukan pembayaran oleh penjual sebagai syarat akta jual beli dapat ditandatangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Selanjutnya calon pembeli pada umumnya perlu melakukan cek bersih ke kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada, sementara calon penjual perlu meminta uang muka (DP) sebagai tanda keseriusan pembelian tanah tersebut dari calon pembeli.

Tindakan tidak membayar sisa harga atas tanah dan tidak menandatangani akta jual beli itu menunjukan tergugat telah mengenyampingkan ketentuan dalam Pasal 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12, tanggal 12 September 2011 dan menentukan batas waktu bagi tergugat untuk melunasi sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah tersebut (bukti PK/TR-10 dan bukti PK/TR-14) sehingga ketentuan Pasal 2 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12, tanggal 12 September 2011.

Tergugat telah menentukan batas waktu sendiri untuk melunasi sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah tersebut tanggal 08 Nopember 2011 namun kenyataannya sampai batas waktu yang ditentukan tersebut, tergugat tidak juga melaksanakannya sehingga saksi Sandrawaty Djuanda, selaku broker/agent property dalam jual beli tersebut telah menyurati kepada tergugat /Suryantoro Siswanto sebanyak 9 (Sembilan) kali agar tergugat melunasi sisa harga dan menandatangani akta jual beli atas tanah



148

tersebut (bukti PK/TR-13 dan bukti PK/TR-13H) namun sampai gugatan ini diajukan ke pengadilan, tergugat tidak juga melunasi sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah dimaksud ; Menimbang, bahwa oleh karena sampai batas waktu tanggal 08 Nopember 2011

c. Tindakan Wanprestasi

Bentuk-bentuk wanprestasi yang dapat terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli:1) Pembelimenunda-nunda pembayaran

harga tanah yang seharusnya telah dibayar.

2) pembeli melakukan pembayaran tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan.

3) Pembeli tidak membayar denda atas keterlambatannya membayar harga tanah itu atau terlambat membayar denda itu.

Tindakan wanprestasi tergugat adalah tergugat telah menentukan bataswaktu sendiri untuk melunasi sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah tersebut tanggal 08 Nopember 2011 namun kenyataannya sampai batas waktu yang ditentukan tersebut, tergugat tidak juga melaksanakannya (saksi Sandrawaty Djuanda, selaku broker/agent property dalam jual beli tersebut telah menyurat kepada tergugat/Suryanto Siswanto sebanyak 9 (Sembilan) kali agar tergugat melunasi sisa harga dan menandatangani akta jual beli atas tanah tersebut), namun sampai gugatan ini diajukan ke pengadilan, tergugat tidak juga melunasi sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas tanah dimaksud.

Uraian pert imbangan tersebut jika dihubungkan dengan pengertian wanprestasi sebagaimana yang telah diuraikan diatas, Majelis Hakim menilai bahwa tindakan tergugat yang tidak membayar sisa harga dan penandatanganan akta jual beli atas sebidang tanah dengan Sertifikat Hak Milik No. 2695/Grogol Utara tertanggal 03 September 2007 seluas 2.333 M2 (dua ribu tiga ratus tiga puluh tiga meter persegi) atas nama William Supit yang terletak di Jalan Permata Hijau

Raya Blok AA Persil No. 8, Kelurahan Grogol Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kotamadya Jakarta Selatan sampai dengan tanggal 8 Nopember 2011 adalah merupakan suatu perbuatan Wanprestasi.

Perjanjian pengikatan jual beli yang terhambat, terdapat beberapa faktor yang menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang ada dalam akta pengikatan perjanjian jual beli tersebut berupa kesepakatan para pihak yang akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari undang-undang mengenai jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli (AJB) dapat di tandatangani. Dengan keadaan tergugat tidak melunasi sisa harga yang harus dibayar tergugat, tentunya akan menghambat pembuatan akta jual belinya, karena pejabat pembuat akta tanah tentu akan menolak untuk membuatkan akta jual belinya karena belum selesainya semua persyaratan tersebut. Untuk menjaga agar kesepakatan itu terlaksana dengan baik sementara persyaratan yang diminta bisa di urus maka pihak yang akan melakukan jual-beli menuangkan kesepakatan awal tersebut dalam bentuk perjanjian yang kemudian dikenal dengan nama perjanjian pengikatan jual beli.

2. Akibat Huum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah Tidak Memenuhi Nilai Keadilana. Sanksi hukum berupa ganti rugi atau denda

Akibat hukum pembatalan akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah adalah berupa sanksi hukum yaitu ganti rugi pembatalan perjanjian, dan pembatalan disertai ganti kerugian..Para pihak dapat dikenakan denda yang besarnya telah disepakati dari jumlah yang harus dibayar pembeli kepada penjual atau pembeli, untuk tiap tiap hari keterlambatan. Denda tersebut harus dibayar dengan seketika dan sekaligus.

Menurut saya putusan tersebut merupakan Putusan yang kurang lengkap atau kurang cukup dipertimbangkan (onvoeldoende gemotiverd) dalam konteks pemenuhan nilai keadilan dikarenakan :

149

1) Perkara tersebut merupakan kasus wanprestasi bukan merupakan perbuatan melawan hukum, sehingga harus d ikembal ikan pada i s i perjanjian, hal ini terkait dengan pacta sunservanda dimana perjanjian lahir sebagai aturan bagi para pihak yang membuatnya

2) Ada iktikad dari pembeli untuk melakukan pembayaran dengan Bilyet Giro namun ditolak oleh penjual dan hal tersebut dikesampingkan oleh hakim. Padahal dalam perjanjian tidak dicantumkan sama sekali kalau pelunasan harus melalui uang langsung atau cash money, dan didalam aturan yang ada pembayaran melalui bilyet giro dapat disahkan a) Bahwa bentuk bilyet giro telah

dibakukan/diseragamkan dengan keluarnya SE BI No. 4/670 tahun 1972.

b) Pembayaran dengan Bilyet Giro merupakan pembayaran secara pemindahbukuan dari bank peny-impan dana milik penerbit kepada bank penerima dana milik pihak lain yang namanya disebut dalam Bilyet Giro ini.

c) Bilyet Giro tidak dapat dibayar secara tunai dan hanya dapat dibayarkan kepada orang yang namanya sudah tercantum dalam Bilyet Giro tersebut, sekalipun bank penerima dana dapat bank yang sama maupun bank yang berbeda.Pembayaran dengan Bilyet Giro, antara pihak pem-bayar sebagai penerbit dan pihak penerima masing-masing harus sebagai nasabah suatu bank, baik bank sejenis maupun berbeda, Bilyet Giro juga dapat dialihkan kepada orang lain.

3) Hakim kurang jeli dalam pembuktian mengenai adanya kerugian hingga memuncu lkan bunga da l am Wanprestasi dan akibat-akibatnya

Apabila si berutang (debitur) tidak melakukan apa yang dijanjikannya, maka dikatakan ia melakukan

“wanprestasi”. Wanprestasi seorang debitur dapat berupa empat macam :a) tidak melakukan apa yang disang-

gupi akan dilakukannya; b) melaksankanapa yang dijanjik-

annya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;

c) melakukanapa yang dijanjikan-nya tetapi terlambat;

d) melakukansesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan-nya.

M e n g e n a i p e r j a n j i a n u n t u k menyerahkan suatu barang atau untuk melakukan suatu perbuatan, jika dalam perjanjian tidak ditetapkan batas waktunya tetapi si berutang akan dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan, pelaksanaan prestasi itu harus lebih dahulu ditagih. Apabila prestasi tidak seketika dapat dilakukan, maka si berutang perlu diberikan waktu yang pantas.

Ganti rugi sering dirinci dalam tiga unsur: biaya, rugi dan bunga. (1) Biaya adalah segala pengeluaran

atau perongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Contoh nya jika seorang sutradara mengadakan suatu perjanjian dengan pemain sandiwara untuk mengadakan suatu pertunjukan dan pemain tersebut tidak datang sehingga pertunjukan terpaksa dibatalkan, maka yang termasuk biaya adalah ongkos cetak iklan, sewa gedung, sewa kursi dan lain-lain.

(2) Rugiadalahkerugiankarena kerusakan barang-barang kepunyaan kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian si debitur. Misalnya rumah yang baru diserahkan oleh pemborong ambruk karena salah konstruksinya, hingga merusak perabot rumah.

(3) Bungaadalahkerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur. Misalnya, dalam hal jual beli barang, jika barang tersebut sudah mendapat tawaran yang lebih tinggi dari harga pembeliannya.



150

Code Civil memperinci ganti rugi itu dalam dua unsur, yaitu dommages et interests. Dommages meliputi biaya dan rugi seperti dimaksudkan di atas, sedangkan interest adalah sama dengan bunga dalam arti kehilangan keuntungan.

Dalam soal penuntutan ganti rugi, oleh undang-undang diberikan ketentuan-ketentuan yang merupakan pembatasan dari apa yang boleh dituntut sebagai ganti rugi.

Pasal 1247 KUHPer menentukan :

“Si berutang hanya diwajibkan mengganti biaya rugi dan bunga yang nyata telah atau sedianya harus dapat diduga sewaktu perjanjian dilahirkan, kecuali jika hal tidak dipenuhinya perjanjian itu disebabkan karena sesuatu tipu daya yang dilakukan olehnya”.

Pasal 1248 KUHPer menentukan :

“Bahkan jika hal tidak dipenuhinya perjanjian itu disebabkan karena tipu daya si berutang, penggantian biaya, rugi dan bunga, sekedar mengenai kerugian yang diderita oleh si berpiutang dan keuntungan yang terhilang baginya, hanyalah terdiri atas apa yang merupakan akibat langsung dari tak dipenuhinya perjanjian”.

Suatu pembatasan lagi dalam pembayaran ganti rugi terdapat dalam peraturan mengenai bunga moratoir. Apabila prestasi itu berupa pembayaran sejumlah uang, maka kerugian yang diderita oleh kreditur kalau pembayaran itu terlambat, adalah berupa interest, rente atau bunga.

Perkataan “moratoir” berasal dari kata Latin “mora” yang berarti kealpaan atau kelalaian. Jadi bunga moratoir berarti bunga yang harus dibayar (sebagai hukuman) karena debitur itu alpa atau lalai membayar utangnya, ditetapkan sebesar 6 persen setahun. Juga bunga tersebut baru dihitung sejak dituntutnya ke pengadilan, jadi sejak dimasukkannya surat gugatan.

Ketika hal tersebut dikatakan sebagai kerugian maka penulis melihat belum adanya satu hal pun yang dapat dinikmati oleh si calon pembeli yaitu antara lain tanah yang menjadi obyek sengketa belum dikuasai dan dimanfaatkan oleh pembeli, sertipikat tanah sebagai obyek perjanjian tidak berada dalam kekuasaan calon pembeli, sehingga menurut penulis kurang tepat jika hal tersebut menjadi hal yang masuk

pertimbangan hakim untuk mengabulkan gugatan pemberian ganti rugi dalam kasus tersebut

D. Simpulan

Alasan (ratio decidendi) yang menyebabkan pembatalan Akta perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah oleh pengadilan, yaitu : tergugat tidak melunasi sisa harga tanah sampai jangka waktu yang dijanjikan, tergugat tidak beriktikad baik untuk melunasi dengan tidak segera menandatangani akta jual beli tanah, tindakan wanprestasi oleh tergugat, ditandai adanya Penilaian Majelis Hakim Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 12 tanggal 12 September 2011 telah memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai ketentuan Pasal KUHPerdata dan sah menurut hukum dan mengikat penggugat dan tergugat untuk melaksanakannya. Namun tergugat tidak menjalankannya baik, melunasi sisa harga tanah dan penandatanganan akta jual beli atas tanah dimaksud, sehingga dinyatakan melakukan wanprestasi. Kemudian alasan lain yang menyebabkan pembatalan tersebut adalah dokumen-dokumen tanah yang diperlukan untuk proses peralihan hak atas tanah (jual beli tanah dihadapan PPAT) belum selesai sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan, Perjanjian Pengikatan jual beli tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak, dan Karena pembatalan oleh pengadilan atas tuntutan dari salah satu pihak. Alasan ini dirasa kurang adil dikarenakan pihak yang membatalkan adalah pihak penjual padahal dalam fakta yang tertulis dalam putusan ada penawaran dari pihak pembeli untuk membayar dalam bentuk biro gilyet.

E. Saran

Hendaknya para pihak dalam membuat akta pengikatan jual beli dihadapan notaris, benar-benar memahami klausul yang diperjanjikan, sehingga semua isi akta pengikatan jual beli tersebut benar-benar dapat diketahui dan dipahami oleh kedua belah pihak, sehingga dapat diminimalisir hal-hal yang bersifat perbedaan pendapat (perselisihan) dalam menafsirkan akta pengikatanjual-beli tersebut.Peran Notaris dalam pembuatan akta pengikatan jual beli tanah diharapkan dapat mengacu kepada peraturan perundang-undangan yang berlaku dan tidak berpihak, agar akta yang dibuat dapat menjadi alat bukti yang sempurna.

151

F. Daftar Pustaka

Abdulkadir Muhammad. 1990. Hukum Perikatan. Bandung: Citra Aditya Bakti.

Agus Yudha Hernoko.2014. Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial, Jakarta, Kencana

Alfitra, 2011. Hukum Pembuktian dalam Beracara Pidana, Perdata, dan korupsi di Indonesia, ctk. Pertama, Jakarta, Raih Asa Sukses.

Bernard Limbong. 2012, Hukum Agraria Nasional.ctk. Pertama , Jakarta, Margaretha Pustaka

Boedi Harsono. 2005, Hukum agrarian Indonesia. Jakarta, Djambatan

Dardji Darmodihardjo. 1981. Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Jakarta, Penerbit Buku Kompas.

Darwanto Gadiman. 2008. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Tanah Bersertipikat, Jakarta, Sumber Ilmu

Djaja S. Meiliana, SH., MH. 2007. Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan, Cet. 1, Bandung, Nuansa Aulia.

E. Sumaryono. 1995, Etika Profesi Hukum : Norma Norma bagi Penegak Hukum, Yogyakarta, Kanisius.

Fuady Munir. 2001. Hukum Kontrak: Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, Bandung, PT Citra Aditya Bakti

Harijanto Ramdan. 2010. Kewajiban-Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Bersertifikat. Jakarta, Pustaka Ilmu.

Herlien Budiono. 2007, Kumpulan tulisan Hukum Perdata di Bidang kenotaritan. Bandung, Citra Aditya Bakti.

Hyronimus Rhiti. 2011. Filsafat Hukum: Edisi lengkap, Yogyakarta, Penerbit Universitas Atmajaya Yogyakarta, hlm. 159

J. Andi Hartanto. 2012, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum bersertifikat, Laksbang, Yogyakarta , Mediatama.

Mariam Darus Badrulzaman. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan, Bandung, Citra Aditya Bakti

Jurnal Nasional

Nita Dyah Ayuningtyas. 2015. “ Akibat Hukum terhadap Pematalan Akta Pengikatan Jual Beli tanah ”, Naskah Publikasi. Universitas Muhammadiyah Surakarta. Volume 2 Nomor 5.

Priadi Darmaputra. 2015, “Tanggung Jawab Notaris atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat Berdasarkan atas Kuasa yang Bermasalah”, Makalah, Program Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Narotama, Surabaya.

Yunita Nerissa Wijaya. 2014. “Perlindungan Hukum bagi Konsumen atas Wanprestasi dari Pengembang.” Jurnal Ilmiah Mahasiswa, Universitas Surabaya, Volume 3 Nomor 1.

Jurnal Internasional

Sri Muryanto, Koesno Adi, Rubai . 2014.“ The Principle of Justice In The Sentencing Of Corruption Offenders”. Artikel pada Journal Of Law, Policy and Globalization, Vol 27, hlm.57

Thobby Wakarmamu. 2015 ,” Legal Protection For Creditors in Credit bank Agreement With Guarantee on The Liability Rights That have Not been officialy Registered”, artikel pada Journal of law, Policy and globalization. Volume 44


Documents

PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI …