PREGUNTAS FRECUENTES

Las respuestas a las consultas más frecuentes sobre los alcances de la Ley de Administradores de Consorcios .

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(Ley 3254 presentada por el Diputado de la Ciudad de Buenos Aires, Sergio Abrevaya)

¿CUÁL ES LA DURACIÓN MÁXIMA DE UN ADMINISTRADOR EN UN CONSORCIO?

1 AÑO. Salvo mención expresa de duración en el Reglamento de Copropiedad de su consorcio, el plazo máximo de duración es de 1 año.

Vencido este plazo, el consorcio puede renovar o designar a otro administrador, siempre por el período máximo indicado anteriormente. Esta renovación o elección de otro administrador se da en la asamblea ordinaria anual o extraordinaria convocada a estos efectos.

¿NECESITO 2/3 DEL TOTAL DEL CONSORCIO PARA RENOVAR AL AÑO?

NO. Para la renovación (o designación de nuevo administrador) aplica los 2/3 de los presentes en la asamblea. Los 2/3 del total del consorcio (según figura en la mayoría de los reglamentos) aplica sólo para los casos de revocación y/o remoción (antes de vencido el año)

NO ES LO MISMO “RENOVAR” QUE “REVOCAR” O “REMOVER”.

La gran mayoría de los reglamentos de copropiedad mencionan como requisito para la REMOCIÓN o REVOCACIÓN los 2/3 del consorcio. Esto aplica sólo en los casos en que se desee remover al administrador antes de vencido el año.La nueva Ley ingresa el caso de la RENOVACIÓN (o nueva designación) anual. Al no mencionarse este caso (renovación) en los reglamentos de copropiedad, la mayoría necesaria para esto es la que dicta la nueva norma (2/3 de los presentes de la asamblea).

MI ADMINISTRADOR DICE QUE EL AÑO DE DURACIÓN NO APLICA EN NUESTRO CONSORCIO ¿ES CIERTO?

SI SU REGLAMENTO DE COPROPIEDAD NO MENCIONA DURACIÓN ALGUNA, APLICA EL AÑO.

O sea: Si su reglamento no indica un plazo de duración del administrador, la duración será de 1 año tal como lo indica la Ley, y para renovar anualmente o designar un nuevo administrador se requerirá de los 2/3 de los presentes de la asamblea.

MI ADMINISTRADOR DICE QUE PARA DESIGNAR A OTRO ADMINISTRADOR SE NECESITAN LOS 2/3 DEL TOTAL DEL CONSORCIO Y NO 2/3 DE LA ASAMBLEA ¿ES CIERTO?

NO. Se requieren los 2/3 del total del consorcio en los casos en los cuales se desee remover o revocar al administrador (antes de vencido el año).

Vencido el año se requieren los 2/3 de la asamblea para renovarlo o designar a otro.

MI ADMINISTRADOR DICE QUE ESTA LEY NO APLICA EN NUESTRO CASO AL HABER SIDO DESIGNADO ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA LEY ¿ES CIERTO?

NO. Al regular la ACTIVIDAD, esta norma aplica desde su puesta en vigencia para todas las administraciones de la Ciudad.

¿CÓMO SE DECIDEN LOS HONORARIOS DEL ADMINISTRADOR? ¿PUEDE MI ADMINISTRADOR IMPONERME UN MONTO?Los honorarios de administración son acordados libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios. Ninguna entidad está autorizada a fijar dichos montos.

Así lo indica el artículo 14º de la Ley.

¿ESTA LEY ENCARECE LAS EXPENSAS?

NO.

Toda obligación que podría significar un aumento en los gastos del consorcio es de carácter optativo. Es el caso de la obligación de la cuenta bancaria a nombre del consorcio, que en el inciso h del artículo 9º obliga al administrador a: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios."

¿PUEDO CONOCER LOS ANTECEDENTES DEL ADMINISTRADOR?

SI, mediante el certificado de acreditación de inscripción en el Registro de Administradores detallado en el artículo 6º de la Ley.

Esta información también deberá está disponible en la sede del Registro, como asimismo en la página web del Gobierno de la Ciudad, según figura en el artículo 7º de la Ley.

¿QUE SUCEDE SI MI ADMINISTRADOR NO CONVOCA A ASAMBLEA O LO HACE DE FORMA IRREGULAR?El administrador puede ser denunciado en el Registro de Administradores, ya que fue agregado como una obligación.

Así lo indica el inciso j del artículo 8º.

¿EN EL CASO DE INCUMPLIMIENTOS DEL ADMINISTRADOR, TIENE ALGÚN TIPO DE SANCIÓN?SI, según indica la Ley en su artículo 16º, el Registro de Administradores puede sancionar al administrador de la siguiente forma:Las infracciones a la presente ley se sancionan con:a.- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda. b.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro; c.- Exclusión del Registro. Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los incisos b) y c)En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.”

¿CUÁLES SON LAS INFRACCIONES SOBRE LAS CUALES SE PUEDE DENUNCIAR Y SANCIONAR A UN MAL ADMINISTRADOR?En el Capítulo IV de Régimen de Infracciones se detalla en el artículo 15° de la Ley: Son infracciones a la presente ley:

- No estar inscripto en el Registro de Administradores de Consorcios (inc. a). - La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º (inc. b). - El falseamiento de los datos de inscripción en el Registro (inc. c). - El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º (obligaciones del Administrador) y 10º (liquidación de expensas), cuando fuera por razones atribuibles al administrador (inc. d). - El incumplimiento de la presentación del certificado de acreditación en los consorcios (inc. e). - Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro (inc. f). - La falta de presentación de la Declaración Jurada descripta en el artículo 12º (inc. g).

¿DÓNDE PUEDO DENUNCIAR AL MAL ADMINISTRADOR?

En el Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, quien atiende al público en su sede ubicada en la calle Patricias Argentinas 277, Piso 1º, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La atención se efectúa de lunes a viernes de 10 a 14 hs. Para cualquier consulta, el teléfono de contacto del registro es el 4958-6504.

¿CÓMO SE RESGUARDA PATRIMONIALMENTE UN CONSORCIO ANTE UN POSIBLE MAL ADMINISTRADOR?Los administradores deben presentar una declaración jurada patrimonial al consorcio que vayan a administrar para que sea aprobada en asamblea. Dicha declaración puede ser sustituida (a cargo del administrador) por la contratación de un seguro de responsabilidad profesional a favor del consorcio.

Anualmente los administradores deben presentar al Registro una declaración jurada dentro de la cual debe incluir la declaración jurada patrimonial aprobada por el consorcio (o la contratación del seguro).Así lo indica el inciso e del artículo 12º.

¿SE DEBEN INSCRIBIR EN EL REGISTRO LAS ADMINISTRACIONES GRATUITAS?

En el Registro de Administradores deben inscribirse tanto las administraciones onerosas como las gratuitas. Para las gratuitas, sin embargo, sólo se requiere como requisito original y copia del DNI y copia certificada del acta de asamblea de designación o simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Para estas administraciones sólo se impone como infracción la no registración, como indica el inciso f del artículo 15º: "Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro."