Paper SEMNAS 2009 - Integrasi Kebijakan an Dan Desain Rumah Susun

1

Integrasi Kebijakan Perencanaan dan Desain Rumah Susun yang Berkelanjutan, dalam Konteks

Pembangunan Kota yang Berkelanjutan

Oleh:

Tanuwidjaja, Gunawan.1, Mustakim.

2, Wangsadirja, Maman Hidayat.

3, Sudarman,

Agus.4

1

MSc. Environment al Management (NUS), S. T. (ITB) Urban Planner & Researcher

Green Impact Indonesia Integrated Urban, Drainage and Environmental Planning and Design Email: [email protected] http://greenimpactindo.wordpress.com/about/

2 Arsitek dan Desainer, Alumni Arsitektur I TB

Email: [email protected]

3 Ahli Pemberdayaan Masyarakat (Community Development)


4 Research Assistant


ABSTR AK

Pembangunan kota – kota besar di Indonesia yang menampung lebih dari 43%

penduduk Indonesia (2000) didorong oleh urbanisasi yang begitu cepat. Laju urbanisasi

membuat besarnya kebut uhan akan perumahan yang terjangkau bagi seluruh masyarakat di

kota-kota besar telah menjadi masalah yang serius karena praktek spekulasi lahan dan

keterbat asan subsidi pemerintah unt uk rumah – rumah sederhana dan sangat sederhana.1

Kembali ke kota – kota besar di Indonesia, pengadaan perumahan yang terjangkau

telah menjadi sebuah kebijakan yang dit erapkan oleh Pemerintahan SBY-JK. Kebijakan ini

diterapkan dengan pengadaan 1000 tower rusun di kota – kota besar Indonesia.

Dari pengamatan kami, program ini mengalami keterlambatan karena beberapa isu.

Sul itnya peri jinan untuk rumah susun, sulitnya mendapatkan tanah yang cukup murah dan

lemahnya kont rol Pemerint ah t erhadap kepemilikan Rumah Susun Milik (Rusunami).

Permasalahan ini menunjukkan perlunya sebuah s istem perencanaan, desain dan

manajemen rumah susun yang lebih berkelanjutan.

Sementara it u belajar dari Singapura, kami melihat pentingya menempatkan

perencaan rumah susun at au perumahan dengan densitas tinggi (High Density Living)

terint egrasi dalam perencaan kota di Singapura yang telah dimulai tahun 1960-an.2

Awalnya Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan at au

Dewan Pengembangan Perumahan Rakyat. HDB dibent uk untuk mengatasi kebut uhan

2

rumah murah awalnya untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal di kawasan kumuh.

Tetapi kemudian lembaga ini terus dikembangkan secara profesional untuk merencanakan,

membangun dan mengat ur menajemen perumahan – perumahan susun di Singapura.

Singapura telah memulai pembangunan perkot aannya dengan menyusun sebuah

rencana t ata ruang yang berkelanjutan untuk mengat ur penggunaan lahan secara ef ektif dan

ef isien. Selain itu Pemerintah Singapura juga mengambil prinsip keseimbangan Ekonomi,

Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan perumahan densitas tinggi. Selain itu, Kebi jakan

Perumahan juga diarahkan menjadi pemacu kegiat an ekonomi terkait di industr i bangunan

seperti permint aan bahan bangunan, pelayanan prof esi dan sub-prof esi baik secara

permanen maupun kontraktual.

Semuanya ini menunjukkan bahwa kebijakan Perumahan Susun perlu di integrasikan

dengan kegiatan Tat a Ruang dan Pembangunan Ekonomi yang terintegrasi. Selanjutnya 2

elemen penting dalan Perumahan Rakyat yang baik ialah faktor Keterjangkauan secara

Finansial (Affordabi lity) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sust ainable

Social Living Environment).

Tetapi t entu saja konsep f asilitas sosial ini bisa disempurnakan untuk Rumah Susun

Indonesia dengan konsep pembangunan berbasis komunit as dan prilaku warga kota yang

berkelanjutan. Proses pembangunan Rumah Susun yang berkelanjutan sesuai dengan

konteks I ndonesia dapat dilihat pada contoh desain Rumah Susun yang cocok di Indonesia

pada konsep Rumah Susun yang kami kembangkan dalam penelitian Rumah Susun.

Sebagai kes impulan, program pengadaan Rumah Susun di Singapura dapat menjadi

inspiras i untuk penerapan program serupa di Indonesia. Tetapi pengembangan dan

penerapan Rumah Susun harus disesuaikan dengan kont eks masyarakat Indonesia yang

notabene mayorit as masyarakat ekonomi lemah dan berbasis agraria.

Kata kunci: Integrasi, Perencanaan, Pemerintah, Keberlanjutan, Sustainable High-Density ,

Latar Belakang Masalah Perumahan dan Pem bangunan Perkotaan yang Tidak Berkelanjutan di Indonesia

Rumah merupakan kebut uhan dasar dari umat manusia selain sandang dan pangan.

Kebut uhan perumahan yang layak merupakan isu ut ama yang sulit dipecahkan bagi negara

berkembang seperti Indonesia. Hal ini disebabkan karena besarnya jumlah penduduk

Indonesia, lebih dari 200 juta jiwa sedangkan tingkat ekonomi masyarakat yang mayoritas di

bawah garis kemisk inan. Bahkan diperkirakan bahwa jumlah penduduk Indonesia akan

mencapai 260 jut a jiwa di tahun 2020, dengan laju pertumbuhan saat ini.

Pembangunan kota – kota besar di Indonesia yang menampung lebih dari 43%

penduduk Indonesia (2000) didorong oleh urbanisasi yang begitu cepat. Laju urbanisasi

membuat besarnya kebut uhan akan perumahan yang terjangkau bagi seluruh masyarakat di

3

kota-kota besar telah menjadi masalah yang serius karena praktek spekulasi lahan dan

keterbat asan subsidi pemerintah unt uk rumah – rumah sederhana dan sangat sederhana. 3

Sebaliknya pembangunan perkot aan di Indonesia semakin hari mengalami

perkembangan yang tidak berkelanjut an karena perlombaan spekulasi tanah dan

pembangunan perumahan horizontal menyebabkan konvers i lahan dari hut an, sawah, rawa

menjadi perumahan dan industri. Hal ini terl ihat di antaranya pada perubahan t ata guna lahan

di kawasan Jakarta-Bogor-Depok-Tangerang-Bekasi Cianjur (JABODETABEKJUR) dari

tahun 1972 – 2005 yang tidak berkelanjutan.4

Gambar 1. Perubahan tata guna lahan di kawasan JABODETABEKJUR dari tahun 1972 – 2005. 5

Perkembangan perkot aan ini mengakibatkan banyak hal di antaranya meningkat nya

kemacetan karena tersebarnya perumahan ke daerah suburban, maraknya banjir perkotaan

serta kekurangan air bersih di perkot aan. Selanjut nya dengan banyaknya lokasi perkotaan

yang berada di kawasan tepi air at au “waterfront city”, ekstraksi air tanah ekstrim telah

menyebabkan penurunan permukaan tanah yang juga signif ikan mengurangi kondisi

keberlanjutan perumahan. Yang terakhir maraknya permukiman kumuh di lahan-lahan

kosong, Ruang Terbuka Hijau (RTH), bantaran sungai dan bantaran rel kereta api juga

mengindikasikan ketidak-berlanjutannya pembangunan perumahan di Indonesia.

Menurut hemat kami, penyebab utama dari masalah di atas ialah:

• Lemahnya v isi pembangunan jangka panjang

• Tidak adanya studi kelayakan lahan (evaluasi lahan) yang komprehensif sebelum

perencanaan dan pembangunan

• Tidak adanya studi kelayakan ekonomi dalam pembangunan

• Pendekat an pembangunan secara sektoral

4

• Lemahnya instit usi dan manajemen pembangunan

• Rendahnya partis ipasi masyarakat

Dapat disimpulkan bahwa diperlukan sebuah solusi Perencanaan Tata Ruang

Komprehensif berbasi s Ekologis untuk memecahkan masalah-masalah umum dari

pembangunan perumahan di Indonesia. Definisi asli Perencanaan Ekologis (Ecological

Planning) menurut Ian McHarg, ialah proses perencanaan tata ruang komprehensif yang

mempertimbangkan f aktor sosial, hukum, ekonomi, kebut uhan, keinginan, dan persepsi

penghuni perumahan di masa depan. 6

Selanjut nya kami mengembangkan def inisi di at as menjadi Per encanaan Tata

Ruang Komprehensif berbasis Ekologis yaitu: “Perencanaan yang mempertimbangkan

kondisi keanekaragaman hayati (kondisi ekologi), kapasitas atau daya dukung lingkungan

(kondisi f isik lainnya) serta kondis i sosial-ekonomi yang mempengaruhi kawasan. Kemudian

di dalam prosesnya perencanaan inf rastrukt ur lainnya seperti t ata air, transport asi masal,

pengelolaan limbah dan sampah, konservasi energi, dan lain-lain harus di integrasikan. Serta

melibatkan peran serta para pemegang kepentingan (stakeholders) dlm penentuan tata ruang

tsb.”

Kemudian metode perencanaan yang ada juga akan t erjadi sebagai berikut:

Gambar 2. Metode Perencanaan Tata Ruang Komprehensif berbasis Ekologis

Salah sat u komponen penting dalam metode di atas ialah komponen survai dan

analisa kelayakan lahan multidisiplin. Hal ini yang dapat didef inisikan sebagai Evaluasi

Lahan. Evaluasi Lahan ini dapat digunakan untuk menentukan kecocokan lahan untuk suatu

5

jenis pembangunan untuk mendapatkan keuntungan ekonomi tanpa menghancurkan kondisi

lingkungan yang ada. 7

Salah sat u metode analisa ini ialah dengan Evaluasi Lahan Adaptif ALiT (Adaptive

Landscape Evaluation Tool). Met ode ini didesain untuk untuk menghas ilkan rekomendasi

kelayakan lahan berbasis ekologi dengan pendekatan multidisplin, tetapi didesain untuk

kecepat an eksekusi dan dana yang terbatas. Sehingga diharapkan met ode ini tetap dapat

diimplementasikan untuk daerah dengan keterbatasan data serta dana. Hal ini telah kami

terapkan sebelumnya dalam Simulas i Perencanaan Kota Bandar Seri Bintan di Kabupat en

Bint an. 8

Diharapkan dengan menerapkan metode perencanaan komprehensif di atas maka

perencanaan perkotaan I ndonesia juga perencanaan perkotaan dapat menjadi lebih

berkelanjutan. Selanjut nya, kami akan membahas pengadaan perumahan yang oleh

Pemerint ahan SBY-JK dalam Kebijakan dan Rencana Strategis Pembangunan Rumah Susun

di Kawasan Perkotaan Tahun 2007-2011. Kebijakan tersebut dipersiapkan untuk memberikan

pedoman bagi seluruh pemangku kepentingan (stakeholders ) dalam penyelenggaraan

pembangunan Rusun di kawasan perkot aan dengan 3 tujuan, sbb:

• Memberikan arah kebijakan, strategis dan rencana tindak pembangunan rumah susun di

kawasan perkot aan;

• Menc ipt akan keterpaduan dan keseras ian gerak para pemangku kepentingan dalam

pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan; serta

• Memberikan indikator kinerja pembangunan rumah susun di kawasan perkotaan.

Selanjut nya, secara umum kebijakan ini dikenal dengan dengan pengadaan 1000 tower

rusun di kota – kota besar Indones ia. 9

Kami mengamati bahwa program pembangunan rusun – rusun ini mengalami

keterlambat an real isasi karena beberapa isu di antaranya: sulit nya perijinan, sulit nya

mendapatkan tanah yang harganya cukup murah dan lemahnya kontrol Pemerintah terhadap

kepemil ikan Rumah Susun Milik (Rusunami) atau penyewaan Rumah Susun Sewa

(Rusunawa). Kami memandang bahwa kesatuan visi pemerintahan pusat dan daerah sangat

diperlukan dalam kebijakan perencanaan, pembangunan serta manajemen rumah susun.

Sementara itu kami ingin membahas contoh kasus yang berhasil pembangunan perumahan

dengan densit as tinggi (high dens ity living) terintegrasi dari negara tetangga k ita di Singapura

dalam bagian berikutnya sebagai bahan pembelajaran menuju pembentukan institusi

perencana, pembangun dan manajemen perumahan yang berkelanjutan.

Kajian Implementasi Perumahan Kepadatan Tinggi a tau “High Density Living” di Singapura

Salah sat u contoh kasus implement asi perumahan dengan densit as tinggi at au “High

Dens ity Liv ing” yang diakui berhasil dan terintegrasi ialah Singapura. Awal langkah

6

penerapan “High Density Liv ing” dimulai dengan kampanye bahwa “Singapura tidak memiliki

lahan yang cukup untuk menampung semua populasi penduduk ideal Singapura di masa

depan, yang diperk irakan mencapai 6 jut a j iwa. ” Karena itulah maka tidak ada pil ihan lain

untuk mewadahi perumahan warga Singapura selain menerapkan perencanaan rumah

susun. 10

Pemerint ah Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan at au

BUMN yang menangani Perumahan Rakyat. Organisasi ini dibentuk awalnya untuk

mengatasi kebut uhan rumah murah unt uk 30. 000 masyarakat Singapura yang tinggal di

kawasan kumuh. Hal ini dit empuh dengan merelokas i berbagai perumahan kumuh dan

mengakuisisi kurang lebih 80% lahan di Singapura oleh pemerint ah. Selanjutnya lembaga ini

berkembang secara prof esional untuk merencanakan, membangun dan mengatur

menajemen perumahan – perumahan susun di Singapura pada t ahun dari 1970 sampai

1980an

Kat a kunci sukses lainnya penerapan “High Density Liv ing” di Singapura ialah

perencanaan kot a Singapura yang dimulai tahun 1955. Pada tahun tsb sebuah Draf t Master

Plan dipers iapkan oleh Pemerintah Singapura dibantu tim ahli dari PBB (UN) untuk

menghindari perkembangan kota yang tidak teratur. Selain itu “Land Acquisition Ordinance”

atau peraturan akuisisi lahan secara wajib juga dipersiapkan untuk mencegah spekulasi

lahan dan menjaga kepastian supplai lahan yang terjangkau bagi rumah susun.

Kemudian Master Plan Singapura direv isi kembali secara berkalasesuai dengan

keadaan yang ada kemudian dikembangkan sesuai visi negara sebagai ”Global City” at au

”International and Regional Cent er” untuk Asia Tenggara. Master Plan Singapura terbaru saat

ini ialah yang disahkan pada t ahun 2008. 11

Penyusunan master plan ini kemudian dilanjutkan

dengan perencanaan HDB Town di berbagai Lokasi di Singapura yang t erintegrasi dengan

sistem transport asi masal MRT (Mass Rail Transit) pada tahun 1970-1980.

Keberhasilan ini juga ditunjang dengan integras i perencanaan “H igh Density Liv ing”

dengan kebijakan pembangunan ekonomi. Maksudnya pemerint ah menerapkan prinsip

keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan pembangunan rumah

susun. Dengan memperhatikan Keterjangkauan secara Finansial (Affordability) dan

Pengadaan Lingkungan Sosial yang berkelanjutan (Sust ainable Social Living Environment).

Untuk menc ipt akan perumahan yang terjangkau, HDB (Housing Development

Board), memberikan dua jenis pinjaman sbb:

• Pinjaman Pembangunan Perumahan, untuk program dan operasi

• Pinjaman Keuangan Sistem Kredit , untuk memberikan pinjaman kredit kepada pembeli

7

Sedangkan dalam pengadaan l ingkungan sosial yang berkelanjutan (Sust ainable

Social Living Environment) HDB melengkapi f asilit as sos ial (f asos) di dalam lingkungan

perumahan HDB seperti:

• Plaza dan Ruang Terbuka Hi jau

• Tempat duduk - duduk

• Warung dan Toserba

• Pasar tradis ional dan Supermarket

• Kaf etaria (Hawker Center)

• Gedung Serba Guna (GSG) dll.

Hal inilah yang menyebabkan nyamannya tinggal di Rumah Susun HDB dengan segenap

kelengkapan f asilitas sosialnya yang t erletak dalam jarak 400 m atau dapat ditempuh dengan

berjalan kaki.

Selain it u, HDB mengelola penjualan unit, penyewaan unit untuk masyarakat

ekonomi lemah dan manajemen paska huni. Dan juga mengelola penyewaan unit pert okoan,

industri ringan dan park ir mobil. Dapat dilihat bahwa keberhas ilan pengadaan perumahan

juga harus terkait dengan pengadaan lapangan pekerjaan bagi penghuni di sek itar

perumahan.

HDB juga menerapkan subs idi silang dengan program HUDC. Program tersebut

mempersiapkan perumahan untuk golongan menengah. Kemudian keuntungan dari program

ini dijadikan sumber pemasukkan untuk HDB dalam penyediaan perumahan bagi golongan

bawah. Selain itu juga untuk keadilan sos ial, HDB tidak melayani masyarakat ekonomi atas

untuk membeli dengan sistem subsidi di atas. Hal ini menyebabkan terjaminnya supplai

perumahan bagi masyarakat menengah ke bawah di Singapura.

HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material unt uk menjamin

keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan. Selanjutnya pada era 1990-an,

untuk konstruksi, kontraktor – kont raktor lokal ditunjuk dengan sist em tender publ ik yang

selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal. HDB juga

meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru disek itarnya

terut ama unt uk f asilitas sosial. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura,

pengadaan perumahan susun at au permukiman dens itas tinggi dapat dicapai dengan baik.

Selanjut nya pada era 1990-an, HDB juga berf ungsi sebagai suplier kunci untuk

berbagai mat erial untuk menjamin ket erjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan

untuk Rumah Susun. Selanjut nya untuk konst ruksi, kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk

dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapat an bagi

masyarakat lokal sekaligus mendorong kegiatan ekonomi (ef ek ganda dalam pembangunan

perkotaan).

8

HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan yang baru

disek itarnya. Kemudian HDB juga memperbaik i dan meningkatkan pengadaan f asilitas

rekreasi dan aktiv itas komunal secara berimbang dan terintegras i. Dapat disimpulkan dengan

konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun at au permukiman densitas tinggi

dapat dicapai dengan baik. Terbukti dengan keberlanjutan program HDB hampir selama 40

tahun.

Sebagai kes impulan, program pengadaan Rumah Susun di Singapura dapat menjadi

inspiras i untuk penerapan program serupa di Indonesia. Tetapi pengembangan dan

penerapan Rumah Susun harus disesuaikan dengan kont eks masyarakat Indonesia yang

notabene mayoritas masyarakat ekonomi menengah ke bawah, memiliki prilaku sosial yang

berbeda dan relatif berbasis agraria at au sangat menghargai nilai properti tanah.

Kajian Kebijakan Perumahan dan Implementasi Rumah Susun yang ada di

Indonesia

Menurut Tjuk Kuswartojo, seharusnya tahapan yang harus ditempuh dalam

pembangunan perumahan itu didasarkan kepada analisa terhadap kebutuhan perumahan

dan demograf i yang ada. Kemudian dit uangkan dalam kebijakan perumahan dan instrumen

penerapannya agar sesuai sasaran.

Tetapi ternyata terdapat perbedaan yang sangat jelas ant ara tatanan ideal dan

kenyataan pembangunan perumahan di I ndonesia. Pembangunan yang ada telah mengalami

involusi atau dapat diartikan bahwa institusi pengatur perumahan tidak dapat berf ungsi

mengatur pembangunan karena lemahnya pendat aan, lemahnya penegakkan hukum dan

tidak jelasnya proses pengat uran. Sedangkan kebut uhan dan pembangunan perumahan di

lapangan t ernyata t erjadi lebih cepat terjadi daripada kebijakan dan pengaturan oleh

Pemerint ah. 12

9

Gambar 3. Tataran Ideal Implementasi Kebijakan Perumahan

Gambar 4. Kenyataan Implementasi Kebijakan Perumahan 13

Hal ini juga diperkuat dengan fakta – fakta kurang berlanjutnya implement asi seperti

banyak Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang tidak dipakai karena dibeli

sebagai investasi atau lokasi terlau terlalu jauh dan banyak Rusun yang tidak terawat at au

tidak tepat sasaran. Hal inilah yang sesungguhnya perlu diperhatikan dalam perencanaan

pembangunan perumahan berikut nya.

Selanjut nya membahas hambatan implementasi rumah susun, kami menemukan banyak

f aktor teknis seperti

• Kemiskinan warga masyarakat sehingga tidak mampu membeli unit Rusun

• Kredit kepemil ikan rumah termasuk rumah susun yang rumit persyarat annya

• Harga lahan yang terlalu mahal di tengah kot a menyebabkan harga Rusun melonjak

10

• Jumlah rata-rata anggot a keluarga (KK) yang termasuk besar (lebih dari 4 orang)

menyebabkan kebut uhan unit Rusun yang juga besar

• Sifat kurang menghargai f asilitas umum sehingga f asilitas – f asilit as Rusun yang ada

kondisinya kurang baik (misalkan koridor yang kot or dan semerawut)

• Budaya warga masyarakat Indonesia yang tidak terbiasa tinggal di bangunan berlantai

tinggi

• Tipe prof esi warga Indonesia yang sebagian besar berkaitan dengan kegiatan Usaha

Keci l (pert ukangan) atau pert anian/ agrikultur sehingga membutuhkan tempat usaha di

dalam rumah atau setidaknya berdekatan dengan rumah

• Rendahnya partis ipasi masyarakat yang jelas dalam perencanaan Rusun dalam kasus

penat aan kawasan kumuh

• Fasilit as Umum dan Sos ial yang tidak memadai dalam Rusun

• Terbatasnya manajemen lembaga pengelola Rusun

• Lemahnya hak pemilik/ penyewa Rusun terutama dalam penyusunan perjanjian jual beli (

juga berdasarkan pengalaman pribadi penulis pertama)

Kami melihat pentingnya partisipasi masyarakat dalam pembangunan Rusun yang

berkelanjutan karena banyak kegagalan pembangunan rumah susun terjadi karena

rendahnya pelibatan masyarakat calon penghuni (terutama masyarakat yang direlokasi dari

kampung inf ormal) untuk memberikan masukkan dalam perencanaan dan desain Rusun. Hal

ini biasanya didasari karena kebut uhan kecepat an dalam desain dan pembangunan

menggunakan dana pemerint ah.

Di masa depan, untuk kasus – kasus relokasi at au revitalisasi kawasan kumuh kami

menyarankan untuk dapat melibatkan masyarakat dalam konsep Partisipasi Masyarakat

dalam Perencanaan dan Desain Rusun yang serupa dengan kasus perbaikan kampung

dengan tahapan sbb: 14

1. Penjajakan Awal

2. Sosialisasi

3. Survey Kampung Sendir i & Lokakarya Mini

4. Perencanaan Partisipatif

5. Lokakarya Antar Pelaku

6. Implementasi Penanganan Masalah

7. Pengelolaan Pembangunan

Saran – Saran Perencanaan dan Desain Perumahan Kepadatan Tinggi/ Rumah Susun yang Berkelanjutan

Memahami permasalahan di atas, kami mengusulkan sebuah konsep Rusun yang

berkelanjutan dan bagaimana penerapannya. Selain itu kami juga akan menyajikan sebuah

konsep Rusun yang berkelanjut an yang memperhatikan pola prilaku masyarakat perkotaan.

11

Pertama-tama, konsep Rumah dan Rumah Susun yang ideal perlu didef inisikan

ulang untuk konteks I ndonesia. Jika disajikan maka Konsep Rumah Yang Berkelanju tan

atau “Sustainable Home” dapat didefinisikan sebagai berikut:

1. Aspek Ekonomi

• Harganya terjangkau

• Dekat atau aksesibel ke tempat kerja at au aktiv itas sehari-hari

• Dekat dengan Sumber Daya Alam atau Inf rastrukt ur

2. Aspek Sosial

• Status Kepemilikan yang jelas

• Dekat dengan tempat Ibadah dan tempat berinteraksi Sosial (a.l. pendidikan, olahraga

dll. )

• Aman dari gangguan

3. Aspek Lingkungan

• Tempat yang sehat dan aman dari polusi dengan I nfrastruktur yang memadai (air

bersih, sampah, limbah dll.)

• Aman dari bencana alam seperti banjir, gempa dll.

• Dapat mengurangi dampak t erhadap lingkungan sekit arnya (a.l. hemat energi,

pengelolaan sampah)

Kami memahami bahwa tidak seluruh konsep ini dapat dit erapkan tet api tetap harus

diperhatikan kondisi optimal yang masih dapat dicapai dalam implementasi Rusun. Hal ini

sedanda dengan sebuah alternatif alat ukur perf orma Rusun sesuai dengan Konsep Rumah

Susun yang berkelanjutan sebagai berikut.

Gambar 5. Konsep Rumah Susun yang Berkelanjutan

12

Gambar 6. Antara Rumah Susun Yang Ideal dan Kenyataan

Secara ideal, seharusnya Perencanaan dan Desain Rusun harus memenuhi aspek-

aspek perencanaan secara ideal, tapi kenyataannya keterjangkauan harga rusun seringkali

mengalahkan faktor-f aktor yang lain dalam perencanaan dan desain rumah susun.

Berikutnya apakah krit eria Rusun yang terpenting dalam desain Rusun yang

berkelanjutan? Menurut hemat kami terdapat beberapa krit eria terpenting yang dapat

diintegras ikan dalam Rusun di antaranya:

1. Aspek Fungs ional

• Mewadahi f ungsi minimum rumah secara memadai

• Mewadahi f asilitas sosial

• (Musholla, tempat bermain anak, tempat usaha kecil, pos jaga keamanan, lapangan

olah raga, parkir, masjid, GSG, Puskesmas)

2. Aspek Ekonomi & Konst ruksi Pemeliharaan Bangunan

• Unit rumah harus terjangkau tapi juga sebal iknya bangunannya tahan lama dengan

bahan yang memenuhi SNI

• Bangunan harus mudah dibersihkan dan diperbaik i

• Biaya pemeliharaan harus dapat dibayar oleh pemilik/ penyewa

3. Aspek Sosial/ Perilaku

• Sub-Aspek Kepastian Hukum

o Kepemilikan yang jelas (milik atau sewa) diharapkan oleh pemilik rusun

o Perjanjian jual beli harus mewadahi aspirasi kedua pihak (pembeli dan penjual)

Di samping krit eria tersebut t erdapat kriteria-kriteria lainnya yang dapat diterapkan.

Hal ini merupakan hasil penelitian kami pribadi pada t ahun 2001. Krit eria – kriteria ini lah yang

lebih detail akan kami sajikan dalam Model Rumah Susun Yang Berkelanjutan yang

memperhatikan pola pri laku masyarakat perkotaan. 15

13

Model Rumah Susun Yang Berkelanjutan yang Memperhatikan Pola Prilaku

Masyarakat Perkotaan

Mengamati kebutuhan Perumahan untuk masyarakat ekonomi menengah ke bawah,

kami mengusulkan usulan T24, T36 dan T42 untuk implementas i Model Rumah Susun. Tipe

ukuran rumah inipun sebenarnya tidak dapat disamakan unt uk setiap lokasi, karena

mempertimbangkan kegiatan ekonomi warga dan kondisi sosial-ekonomi yang ada. Hanya

pendekat an f ungsional mungk in dapat diadaptasi.

Sedangkan mas ih ada alt ernatif Perumahan Berkepadatan Tinggi jika Model Rusun

ditolak oleh Warga setempat. Model ini selanjut nya dapat dikembangkan melalui pendekat an

KIP (Ka mpung I mprovement Program) yang bert umpu kepada Masyarakat.

Pendekat an yang kami gunakan ialah mendef inisikan ulang Pola Clust er yang

diperlukan dalam menciptakan lingkungan Rusun yang berkelanjutan. Hal ini berasal dari

studi banding Rusun, pengamat an kami di kampung inf ormal di Kot a Bandung serta kajian

dari keduanya. Elemen-Elemen Clust er tersebut ialah:

A. Rusun

B. Lapangan Bersama

C. Parkir Motor/ Becak di Lt 1 dan Ruang Serba Guna (RSG) di Lt

D. Warung atau Tempat Usaha

E. Tempat Bermain Anak -Anak

F. Parkir Mobil

G. Tangki Air

H. Septik Tank

Gambar 8. Contoh Konsep Cluster

14

Gambar 9. Contoh T36

Kesimpulan

Dapat disimpulkan bahwa perencanaan dan pembangunan Rumah Susun perlu

diintegras ikan dengan perencanaan tata ruang perkotaan yang berkelanjutan. Hal ini terlihat

dari kisah sukses Singapura dalam penerapan “High Dens ity Living.”

Selain itu kami melihat bahwa pemberdayaan institusi pembangun perumahan

seperti HDB di Singapura dan pemberdayaan masyarakat juga perlu dilakukan untuk

menjamin keberhas ilan konsep di atas. Hal ini menyangkut prof esionalitas institusi dan

sumber daya manusia serta transparansi proses penentuan kebijakan serta implementasi

pembangunan.

Selain it u Rumah Susun bukanlah sat u-satunya solusi terhadap masalah perumahan

di Indonesia karena tipe ekonomi dan sosial yang tidak benar – benar cocok dengan pola

Rusun. Di antaranya adanya ikatan ant ara masyarakat dengan t anah milik atau pola usaha

kecil menengah (pertukangan dan pertanian) mayorit as warga Indonesia yang sangat

mengandalkan penguasaan lahan horisont al.

Proses yang lebih komprehensif dalam perencanaan dan desain Rumah Susun ini

yang melibatkan studi ekonomi dan demografi kawasan serta kelayakan Rusun yang dapat

dibant u konsultan profesional agar berhasil dalam mencapai tujuan pengadaan perumahan

berkelanjutan di Indonesia.

15

The Writer’s Description I. Personal Information

Full name : Gunawan Tanu widjaja

e-mail : [email protected] om

website : http://greenimpacti ndo.wordpress.com/

Mobile Phone : +62 812 212 208 42 (Indonesia)

Place of Birth : Bandung

Date of Birth : 08 of August 1978

Sex : Male

Nationality : Indonesian

Mother Language : Indonesian

Language Skill : Indonesian, English

II. Education Backgrounds

Formal Educ ation

Name of Institution

City/Countr y Study T ime

(Months/Years) Graduated from

(Month and Year) Specializ ation GPA

National Universit y of

Singapore

Singapore 1 year October 2006 MSc

Environment

Management

3.86

from scale of 5

Bandung Institute of Technolog y

(Institut

Teknologi Bandung)

Bandung / Indonesia 5 year s July of 2001

Bachelor of Architecture

2.73

from scale

of 4

III. Informal Education

Study T ime (Year s) Name of Institution Course Nam e & Specialization

2008 Singapore Ins titute of Planner Spati al Planning for a Sustainable Singapore (1-day seminar)

2008 Lee Kuan Yew School Of Public Polic y "Lessons Not to Learn from American Cities" by Prof Alan Altshuler (Half-day seminar)

2007 National Uni versity of Singapore, Fac ulty of Engineering, PAC (Professional Acti vities Centre)

Short Course On "A – Z Of Oil & G as To Petrochemicals ( 3-days semi nar)

2007 Singapore Ins titute of Planner Destinati on Res orts, T he Next Wave

(1-day seminar)

2007 Singapore Ins titute of Planner, Malaysia Institute of Pl anner and Uni versiti Kebangsaan Malaysi a

Semi nar of Planning of Is kandar Development R egion (1-day seminar)

2001 The British Institute IELTS Preparation Course

2000 Language Center ITB English Writing Course

1999 Gradasi Bulletin Student Union of Architecture G unadharma ( IMA-Gunadharma)

Journalistic Traini ng

1997 Architecture Department ITB AutoC ad R 14 Traini ng

1993-1995 Saint Angela’s English Course English Course level C6 to C11

1990-1992 Saint Angela’s English Course English Course l evel J 2 to J5

IV. Working Exper ience

Name of Institute/Companies City/ Countries Position Job Description

Contract Periods

16

Name of Institute/Companies

City/ Countries Position Job Description Contract Periods

Green Impact Indonesia

Integrated Urban, Drainage and

Environmental Planning Consultant

Bandung Manager Team Leader and

Urban Pl anner

March 2003 to

now

Agency for Research and Development, Institu te of Water

Resources, Ministry of Public Wor ks, Republic of

Indonesi a,

Bandung Urban Pl anni ng and Management

Expert

Assistant October 2008 to now

Jurong Consultants P te Ltd. , Planning Division

Singapore Planner Physical Planner November 2006 to October 2008

National Par ks Boar d,

Republic of Singapore

Singapore Intern Researcher July 2006 to

Aug 2006

Agency for Research and Development, Institu te of Water

Resources, Ministry of Public Wor ks, Republic of

Indonesi a,

Bandung/ Indonesia Junior Researcher

GIS Expert Assistant (Arc View 3.2), in Pol der Team

Jan 2005 - Aug 2005

Satyamitra J asapuri Engineering

Bandung/ Indonesia Junior Architect, Estimator

House, Factory and Café Design

Aug 2003 - Dec 2004

PT. Trinitas Buana Utama Bandung/ Indonesia Junior Architect Apartment Design Aug 2002 - Aug 2003

PT. Imesco Dito Jakarta/ Indonesia Junior Architect Junior Architect Jan 2002 – Aug 2002

COMBINE Bandung/ Indonesia Junior Researcher

Urban Development Research,

especi ally on Urban Garbage

Management

Aug 2001 - Jan 2002

CV. Cipta Bina Sar ana Bandung/ Indonesia Wor k Trainee Junior Architect May - J uly 2001

ASPEK Bandung/ Indonesia Program Facilitator

Community Recover y

Program (CRP-HUI) in RW 11,

Cibangkong District

Garbage Management ,

Mechanis m Making and Contr olling of Cooperati ve Credit

Unit

Jan 2000 - Aug 2001

V. Resear ch, Planning & Design Works

Name of Project Position Year

Under Green Impact Indonesia

Assistance for Directorate of Spati al Planning, Public Wor ks

Department (2009), Sus tainable Urban Improvement Program

(SUSIP) - Exec utive Presentation

Team Leader and Urban Planner Dec 2009

Drainage Master Plan Revitalisation in Summarecon,

Kelapa Gading, J akarta, Indonesia

Team Leader and Urban Planner Apr – D ec 2009

Hospital Pr eliminar y Design and Study in Pangalengan, West J ava, Indonesi a (Proposal to KPBS, Milk

Produc er Cooperative in

Pangalengan)

Team Leader and Senior Architect Apr – Aug 2009

Community Bas ed Development Revitalisation in PT Newmont

Nusa Tenggara, Sumba, Nusa

Team Leader and Environmentalist Aug 2009

17


Tenggara Barat, Indonesia (Proposal)

Traditional Market Mapping, GIS Database and Anal ysis in the framework of Implementing

Presidential Decree No 112/2007 on Development of Traditional

Market and Rel ocati on of Modern Market in Indonesia (Proposal to Ministry of Trade of Republic of

Indonesi a)

Team Leader and Urban Planner Aug 2009

Integrated Water Resources

Management Plan for Bar ang kal River, s ub catchment of Brantas

River Basin, i n relati on with Soci al Aspect and Institution Capacity

Building (Proposal to JICA)

Team Leader and Environmentalist Aug 2009

“9 Pearl” Elementary School in Bandung

Team Leader and Architect 2003

Propos al 99’ers Radio School (Proposal)

Team Leader and Architect 2003

Under Jurong Consultants Pt e Ltd.

Preliminary Study and Brief Development C oncept of QEZ3, Petrochemical Complex, Qatar

Planner 2007 to 2008

Dera Bassi Detailed Master Plan, Greater Mohali Area, Punjab, India


Libya Africa Economic City Planner 2007 to 2008

Wonogiri Indus trial Park, Indonesia (Guanxi State Far m - Biofuel Plant)


Master Plan An Tay Industrial

Servic e Centre

Planner 2007

Master Plan Zhangzhou Waterfront City, Chi na

Assistant Planner 2006-2007

Master Plan AMRL Internati onal Tech City, T amil Nadu, India

Assistant Planner 2007

W ith MSc Environmental Management Program

“Neotiewpia” Ec o Village Mas ter Plan in Kranji Singapore

Planner & Environmentalist 2006

Under SJP Engineering

BTC Café Junior Architect 2004

Kopomas Fac tor y Junior Architect 2004

Private Houses Bandung Junior Architect, Design Development

2003 – 2004

Under PT. Trinitas Buan a Utama

Rental Houses in Bandung Studi o Coordinator 2002 – 2003

Bukit Resi k Exclusi ve Aparment Studi o Coordinator 2002 – 2003

Site Pl an “S. Par man” Elite Housing

Studi o Coordinator 2002

Under PT. Imesco Dito

Private Houses i n Jakarta Junior Architect 2002

Freelance Project

18


Cibangkong Low Cost H ousing, Bandung Indonesia

Final Year Student 2001

Design Development of KARANG SETRA Hotel, Spa and Cot tages, Bandung Indonesia under Cipta

Bina Sarana

Junior Architect, Design Development

2001

Master Plan of Cipulir Housing Site Plan, J akarta under Prof Ir.

Danisworo

Junior Architect 2001

VI. Awards, Prestige, Activities, and Publication

Awards/ Prestig e

Best Dissertation Prizes from Shell, MEM National Uni versity of Singapore, 2006-2007

Shell Grant Bursar y Holder in MEM National Uni versity of Si ngapore, 2005-2006

Second Champion of Design Competition of Infor mal Traders Stand held by The Municipal\ Government of Kota Bandung, Praksis dan IMA-Gunadharma IT B Year 2001

Activities Bandung Independent Living Center (B ILIC)

2003 - 2004 : Vol untary Attendant for Difabl e (Disable) Person

2003 : Coordi nator Research T eam in Accessibility Issue for Difable (Disabl e) Person in Several Location in Bandung

Forum Gelar Kota Bandung (City Devel opment Discussion Forum)

2002 : F orum Gel ar Kota Secretariat

2001 : J uni or Researcher

Ikatan Mahasiswa Arsitektur Gunadhar ma IT B (Gunadhar ma Student Uni on of Architecture Department of ITB)

2001 Member of Legislative Bodies of IMA - Gunadharma

Member of Sus tainable Human Settlement Discussi on Group

Coordinator of TOR T eam of Sustainable Human Settl ement Seminar

1999 – 2000 Coordinator of Gradasi (Architecture Bulletin of IMA-G)

OSIS SMAK I BPK Penabur (Student Union of BPK Penabur Senior High School)

OSIS SMP St Aloysius (Student Uni on of St Al oysius Junior High School)

Publication s Integration of Sustainable Pl anni ng Policy and D esign of Low-Cost Apartment , in the Context of Sustai nable Urban Development, National Seminar of Low-Cost Apartment, Maranatha University, Bandung, Indonesia, 2009.

Bamboos as Sus tainabl e and Affordable Material for Housing as one of alternatife material o f Low-Cost Apartment, Nati onal Seminar of Low-Cost Apartment, Maranatha U niversity, Bandung, Indonesi a, 2009.

Guidelines for Developing Polder System in Indonesia, Agenc y for Research and Development , Institu te of Water Resources, Ministr y of Public Wor ks, Republic of Indonesia, 2008-2009.

Developi ng a Landscape Evaluation Tool for Developing Countries, Cas e S tudies Bi ntan Island, Indonesi a, MSc Environment M anagement Program, National Uni versity of Singapore (Bes t Dissertation Award)

Report of Resear ch in Accessibilit y Issue for Difab le (Disable) Person in Several Location in Bandung

Reports of Bandung Urban Discussion Forum on Urb an Solid W aste Managem ent, January 2002.

Reports of Bandung Urban Discussion Forum in Housing Needs, August 2001.

Thesis of Design Studio, Cas e of Low Economy Flat for Cibang kong Village, Bandung, Indonesia (Kelurahan Cibang kong), Theme Pat tern Language Arc hitecture

Semi nar Report of Housing Devel opment Based on Low Ec onomy People.

1 Kus wartojo T dkk., Perumahan dan Per mukiman Indonesia, Peneribit ITB, Bandung 2005

2 Wong T-C., Yuen B., and Goldblum C. (Eds.), Spati al Planning for a Sustainable Singapore, Springer in Associ ation

with the Singapore Institute of Planners. Singapore, 2008

3 Kus wartojo T dkk., Perumahan dan Per mukiman Indonesia, Penerbit ITB, Bandung 2005

19

4 Sosialisasi Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 oleh A. H ermanto Dardak and Dr Poerwo – Direktor at Jenderal

Tata Ruang Dept. PU

5 ibid

6 McHarg I. (1992), Design With Nature, J ohn Wileys & Sons, Inc, New York.

McHarg I. (1998), Steiner Frederic k R. (ed) To Heal the Earth, Selec ted Writings of Ian L. McHarg, Island Press,

Washi ngton D.C.

7 McHarg I. (1992), Design With Nature, J ohn Wileys & Sons, Inc, New York

Rossiter D.C. (1994), Lecture Notes “Land Evaluation”, Cornell University, College of Agriculture and Life Sciences,

Department of Soil, Crop, and Atmospheric Sciences. 8 Tanuwidjaja G. (2006), Pengembangan Perang kat Evaluasi Lahan (Alit) Untuk Negara-Negara Berkembang,

Dengan Studi Kasus Pulau Bintan, Indonesia. Ringkasan Disertasi Master of Science Environmental

Management, National Uni versity of Si ngapore. 9 Kebijakan Dan Renc ana Strategis Pembangunan Rumah Susun Di Kawas an Per kotaan T ahun 2007-2011

10 Wong T-C., Yuen B., and Goldblum C. (Eds.), Spatial Planni ng for a Sustainable Si ngapore, Springer in

Association with the Singapore Ins titute of Planners. Si ngapore, 2008 11

http://www.ura.gov.sg/MP2008/ 12

Kus wartojo B (Tjuk),PPT Dari Involusi ke Reformulasi: Upaya M embangun Institusi Pembangunan Perumahan dan

Pengembangan Permuki man

13 Kus wartojo B (Tjuk), PPT Dari Involusi ke Reformulasi: Upaya Membangun Institusi Pembangunan Perumahan

dan Pengembangan Permukiman. Kemudian dis empurnakan oleh G unawan untuk peran Pemerintah, Swasta dan

Masyarakat 14

Wangsadirja M.H. dkk, PPT Pemberdayaan Mas yarat di Kelurahan Cibang kong, Kec amatan Batununggal,

Bandung, Jawa Barat .

15 Tanuwidj aja G . (2006), R umah Sus un di Bandung, dengan Tema Arsitektur Bahasa Pola.

Documents

Paper SEMNAS 2009 - Integrasi Kebijakan an Dan Desain Rumah Susun