我們對於社會住宅的主張與推動建議

社會住宅推動聯盟2010.09.29

基本背景

背景 1:當前房價與所得趨勢• 高房價問題再次浮現並成為首要民怨。 2009 年台北市中位數房價所得比 14.1 ，房貸負擔率 58% 。（「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」研究，營建署）

• 社會極化嚴重，貧富差距最高 5 ％與最底層 5 ％從十年前 32 倍擴大至 66 倍（行政院主計處 99 年 8 月資料）。

背景 2:台灣的住宅現況

有自有住宅•60% 有一房約•7% 有二房•3% 有三房以上

無自有住宅•12% 出租或配住•18% 與親友共住

70%30%

16.5%弱勢人民•自有率遠低於70%(ex: 低收入32%)

背景 3:台灣的住宅政策

住者有其屋•貸款補貼•興建國宅

70%30%

16.5%買不起？租不起？進不了？住不了？

0.08%公有出租住宅

3.5% 國宅

「… . 人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利…」。

背景 4:政府的承諾

聯合國「經濟社會文化權利國際公約」第 11 條第 1 款，該公約於98.12.10 起生效為我國國內法。

背景 5 ：弱勢人民的居住權照顧 政府應扮演市場以外的救濟角色，針對被排除於住宅市場之外的經濟與社會弱勢團體，要求政府提出更具體、直接的住宅補助。

一般經濟弱勢者•租金補貼•健全租屋市場政策•住宅歧視排除

絕對弱勢者•提供只租不售的社會住宅•配套社福照顧

社會住宅

租金補貼

社會住宅推動聯盟的主張 •為維護弱勢人民居住人權，應優先協助位於社會底端被住宅市場排除的絕對弱勢，將「只租不售」的「社會住宅」列為當前住宅政策必要且重要項目。

•以全國住宅總量 5%為現階段推動目標。（估算依據為：弱勢家戶比率（ 16.5%） ×無自有住宅比率（ 30%，事實上弱勢居民無自有住宅比率應高於此值）≒ 5%）

。

北市與新北市相關資料

台北市與國際的比較

10

公有出租住宅 私人出租 出租住宅

臺北市 0.6%(5771） 13%(126,169) 13.6% (131,840)

東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98%

阿姆斯特丹(2005)

50% 22% 72%

日本(2010)

6.06% 29.77% 35.83%

美國 (2007) 6.2% 25.5% 31.7%

英國 (2001-02)

20%(註 3) 10% 30%

荷蘭 (2005) 35% 11% 46%

台北市公有出租住宅占全國總量達八成五，然以國際標準來看，仍是遠遠落後，屬低度標準！

11

類型 供給狀況 坪數規劃 管理費 月租金 管理單位 法源依據

出租國宅

23 處3,833 戶

20~45 坪 300~1300元

180~500元 / 坪

發展局 臺北市政府國民住宅出租及管理要點

平價住宅

4 處1,544 戶

8~14 坪 100~400 元 免租金 社會局 臺北市平價住宅分配及管理辦法

中繼住宅

2 處394 戶

22 坪 約 10000 元 ( 含租金及管理費 )~15000 元

發展局 臺北市中繼國宅短期出租方案作業規定

目前主要有三類，辦理目的、法源、管理單位不一，總數為 5771戶，佔臺北市總住宅存量 0.64%。

台北市公有出租住宅現況

郝龍斌的政策目標

• 99 年 6 月 4 日郝市長在議會報告，指出：「將提高公有出租住宅總量，目標從總量的 0.65%提高為 5%，方式包括在文山區興建 15坪出租住宅、整建閒置校舍等，提供青年、學生、弱勢家庭租用。 」（聯合晚報、經濟日報等）

•目前由發展局進行「青年出租住宅公私合作策略規劃」。

　分回原因 / 年份 99 100 101 102 103 104 105 合計

捷運聯合開發 ( 北縣 ) 164 0 615 0 0 0 146 925臺北縣合計 164 0 615 0 0 0 146 925捷運聯合開發 ( 北市 ) 37 109 10 0 0 0 0 156

北市自建中繼住宅 0 115 0 200 0 0 0 315廣慈 BOT 案 ( 台北市 )

0 0 0 170 0 0 0 170

都市更新分回 7 39 54 0 0 195 0 295

財政局價購首長宿舍 10 0 0 0 0 0 0 10

臺北市合計 54 263 64 370 0 195 0 946

小計 218 263 679 370 0 195 146 1871

單位：戶

北市近年預期分回住宅單元

北市閒置公有土地開發與戶數建議

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地點 基地面積(m2)

可建築面積 (坪 )

年期 預估戶數

備註

1 士林區福林段等 7 筆 10787.8 10442.6 101 418 重劃區保留地、區段徵收分配賸餘可供建築土地2 南港區向陽段等 5 筆 9013.14 9542.6 101 382

3 內湖區文德段 155 等 4,874 10615.6 101 354 瑞光市場

4 北投區立農段等 8 筆 1,187 2154.4 105 86 吉利市場

5 大安區瑞安段等 5 筆 1,824 2482.9 106 99 停車場用地

6 中正區南海段等 2 筆 1,076 1464.7 106 59 停車場用地

7 內湖區康寧段等 5 筆 2,672 3636.9 106 145 停車場用地

8內湖區石潭段 281 等 2筆 31,600 43015.5 108 1721 學校用地

9 中山區北安段等 19 筆 33,000 44921.3 108 1797 學校用地

10 南港區向陽段 17 地 號 19,900 27088.9 108 1084 學校用地

11 內湖區段四小段 280 號 19,600 26680.5 108 1067 學校用地

合計 7,211

短期 99-101 計 1154 戶長期 105-108 計 6057 戶備註： 以每戶 25 坪估算

北市規劃藍圖15

預計新增戶數 2294 935 1619

累積戶數 8065 9000 10619

佔住宅存量比例 0.898％ 1.002％ 1.18％

總住宅存量 (99Q2住宅資訊統計網 )

897,941戶

公有出租住宅存量

5,771戶

公有出租住宅佔總存量比例

0.64%

與目標尚有3.82%（ 3.4 萬戶）的差距

第二任

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公有出租住宅 私人出租 出租住宅

新北市 0.02%(322)註 1

13.88%(190,887)

13.9% (191,162)註 2

東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98%

阿姆斯特丹 (2005)

50% 22% 72%

日本(2010)

6.06% 29.77% 35.83%

美國 (2007)

6.2% 25.5% 31.7%

英國 (2001-02)

20%( 註 3)

10% 30%

荷蘭 (2005) 35% 11% 46%

註 1322=56( 新店中正出租國宅 )+126(汐止花東新村臨時安置住宅 )+140(隆恩埔文化部落 )註 213.9% 比例參考89 年戶口及住宅普查報告新北市戶數： 1,375,268戶(98 年住宅資訊統計網 )註 3地方機關租賃 :14%  註冊的社會房東(RSL):6%  私人租賃 (無家具 7%  有家具 3%)

新北市與國際的比較

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類型 供給狀況 坪數規劃 月租金 租期 管理單位 法源依據

新店中正專案出租國宅

56戶 31.9~32.5坪

約 4,600元 ( 含管理費 )

3 年一期 ,無違規可辦續約

台北縣政府

臺北縣政府新店市原住民專案出租住宅管理要點

汐止花東新村臨時安置

住宅

126戶 14~45 坪 每坪 100元

2 年一期 ,續約不得超過 2次

行政院原住民委員會

花東新村原住民臨時安置駐所分配出租管理要點

三峽隆恩埔文化部落

140戶 9.08~24.2坪

2,000~6,000 元

3 年一期 ,得續約 1次

台北縣政府

臺北縣原住民出租住宅出租及管理要點

目前僅提供原住民出租住宅，總數為 322戶，佔新北市總住宅存量 0.02%，但其住宅形式不符原民文化需求，致使出租率低。

新北市公有出租住宅概況

我們對社會住宅推動建議

對象與目標釐清• 社會住宅照顧對象包括經濟與社會弱勢，「青年」含括其中但不能僅只於此，就對象部分之認定（含「青年出租住宅」名稱）應參照住宅法（草案）內容予以檢討。

• 為真正掌握社會住宅需求概況，應優先針對北市弱勢族群居住現況與需求進行調查（ ex: 社會局必需積極參與），據此從新檢討 5%政策目標是否足夠。

推動基本原則與價值觀點• 社會住宅應視為社會福利之公共投資，不應以財務獲利（平衡）或民間投資與否為主要考量，政府必須承擔主導推動興建之責任。

• 社會住宅為照顧經濟與社會弱勢之居住權，應建立合宜標準，如對象認定、租金標準、續住評估等。（ ex:既有出租國宅對象與續住規定不合理）

• 社會住宅應採「集體但分散」模式，並結合社福照顧體系，以及引入第三團體建立永續經營模式。（ ex:既有平宅標籤化與低度管理問題）

制度調整與創新• 社會住宅推動包括工程、都市計畫、社福、土地、財政等不同局處業務之整合，不可能單由發展局負責，例如發展局在業務上如何能管房（硬體）又管人（社福照顧），因此，建議應由副市長召集成立跨局處專責推動小組，方能有效整合協調各局工作來推動落實。

• 長遠來看，基於台北市社會住宅推動制度化之「百年大計」，應積極推動「台北市公有出租住宅自治條例」（名稱暫訂）之立法，也做為全國之示範。（ ex ：高雄市也在評估中）

資源整合（除市府既有評估可能作法外）比照「大台北黃金雙子城」之雙城合作模式，積極與新北市合作（ ex: 北市出錢、北縣出地），以整個都會區治理的高度來規劃推動社會住宅政策。

積極協調爭取台北都會區國有土地，委由市府推動社會住宅興建運營。（ ex: 財政部 BOT 興建公益住宅、國防部眷改用地標售）

充分運用未來都市土地新增供給取得社會住宅用地。 (ex: 目前新北市計畫中的市地重劃與區段徵收面積達 5099.31 公頃 )

土地資源盤點全面檢討並爭取公有非公用土地，優先運用於社會住宅興建。 (ex: 財政部釋出土地興建公益住宅、國防部眷改用地標售 )

因應都市社會變遷，調整部分設施用地（如學校 、市場）用於社會住宅興建。

針對中央「合宜住宅」的政策，積極爭取提供適當比例社會住宅。（ ex: 新北市林口 A7 、浮洲等地）

評估利用民間空餘屋，做為社會住宅資源。（營建署專案估計新北市空屋率約為 13.5% 至 16.5% ，住展雜誌 98 年 8月公布新北市餘屋數量約 15,634 戶 ）