Kommunale boligstrategier – muligheter for nytenking

Bolig og boligpolitikk – behov for nye løsninger

26. mars 2012

Rådmann Osmund Kaldheim, Drammen kommune

Oppsummering:

1. Strakstiltak 2011: Boligløft i 10 punkter – gjennomført.

2. Boligsosial handlingsplan: fremmes i april 2012

3. Boligstrategi – egen analyse og temaplan i

Bystrategien: høst 2012 – vår 2013

4. Tett samarbeid med utbyggere om større prosjekter

Disposisjon:

• Bolig – bakgrunnsdata

• Byggemodent areal

• Boligpolitikk

• Kvalitet

• Boligsosialtarbeid

Boligmengde (før boligavgang) fordelt på boligtyper

1990 - 2009 - Drammen

Boligmarkedet i Drammen er delt i tre omtrent like

deler mellom leiligheter, rekkehus og eneboliger

Antall og andel leiligheter økte mest i Drammen fra

1990 til 2010

2007: ca 700 fullførte boliger

2010: ca 150 fullførte boliger

Datagrunnlag fra SSB, for 2011 er bare ¾ av året tatt med, tallene fra siste kvartal 2011 foreligger ikke

Saksbehandlingstid byggesak 2011 – Drammen kommune

Relativt sett lavere boligpriser i Drammen

Rimeligere boliger i Drammen enn i Oslo og Asker,

litt dyrere enn i Vestfold (utenom byene): Kilde Norges eiendomsmeglerforbund

Boligprisutvikling

1986-2011

Variasjon i

boligpriser årsskiftet

2011/2012 (basert på et kort tidsrom og få

boliger)

Brukte boliger er billigere enn nye boliger, kvm-pris (mer enn halve prisen)

Småhusbebyggelse (eneboliger og to-mannsboliger samt rekkehus) er billigere enn leiligheter (unntak er leiligheter på Fjell)

Leiligheter i bydelene er billigere enn i sentrum

Sammensetning av befolkningsveksten i Drammen

for årene 2000 til 2010 og fram til 1.10.2011

Balansen mellom boligtyper/husholdningsstørrelser

påvirker potensialet for flyttekjeder

Åssiden

Øren-Underlia

Bragernes sentrum

FjellheimGulskogen-Sundhaugen

Konnerud

Skoger

Tangen-Åskollen

Danvik-Fjell

Strømsø

Enpersonhusholdninger i bydeler

60.656.7

49.545.3

44.940.9

37.737.6

27.220

Kilde: Folke- og boligtellingen 2001

Disposisjon:

• Bolig – bakgrunnsdata

• Byggemodent areal

• Boligpolitikk

• Kvalitet

• Boligsosialtarbeid

STRØMSØ

BRAGERNES

TRAVBANEN

SUNDLAND NYBYEN

TOLLBUKAIA

BRAKERØYA

TANGEN/ NØSTED

Transformasjons- og fortettingsområder

Tomtepotensialet i sentrale strøk

Dette er en grov gjennomgang av arealene i sentrale

strøk med vekt på:

• Ubebygde tomter som kan bebygges

• Gjenbruk med høyere utnyttelse av lavt utnyttede tomter

• Høyest utnyttelse i de mest sentrale strøkene

• Tilpasning til omgivelsene

Beregningen basert på:

• Tomtas areal

• Eksisterende bygninger er ikke regnet med

• BYA (bebygd areal i % av tomta) og etasjetall foreslått

• Areal potensialet grovt beregnet:

(tomt x BYA x etasjer)

• Arealet forslagsvis fordelt på næring og bolig.

• Tallene direkte fra regneark (ikke avrundet)

Byggeklarhet

Tomtenes grad av byggeklarhet er vurdert utfra:

1. Arbeid med byggmelding kan starte umiddelbart (evt. parallelt

med detaljregulering)

2. Arbeidet med regulering og utbygging antas å kunne

gjennomføres i løpet av 5 år.

3. Større utviklingsarbeider kreves, som antas å ta mer enn 5 år.

Mye byggemodent areal i Drammen (Avrundet til nærmeste 1000m2)

Tomteareal: Næring Bolig

Nå 323.000 m2 731.000 225.000

0-5 år 554.000 m2 987.000 118.000

Lengre enn 5 år 788.000m2 826.000 769.000

SUM 1.665.000 m2 2.544.000 1.112.000

Oppsummering

• Beregningene er grove

• Fordeling bolig-næring kan endres mye

• Framdriften tar erfaringmessig lengre tid en anslått ved oppstart

• Kommunen har få virkemidler som kan påvirke utviklingen mht, framdrift, boligfordeling, rekkefølge med mer.

• UTBYGGINGPOTENSIALET ER STORT!

Disposisjon:

• Bolig – bakgrunnsdata

• Byggemodent areal

• Boligpolitikk

• Kvalitet

• Boligsosialtarbeid

Boligpolitiske skisser – nytt forslag til boligpolitikk

utarbeides i tilknytning til Bystrategi 2013-2036

• Legge til rette for betydelig vekst over tid

(ca 400 boliger pr år i 25 år)

• Sikre variert boligtilbud tilpasset ulike typer behov og ønsker, ulike

livsfaser mv.

• Veksten skal skje i sentrale områder som trenger og tåler det.

• Boligveksten skal bidra til økt, ikke redusert område- og

omgivelseskvalitet.

Analyser av lokal situasjon, utviklingstrekk, muligheter (1)

• Kort historikk: utvikling av boligområdetyper i by(del)en. (Ulike

kvaliteter, redskap for ulik livsførsel)

• Hvordan er sammensetningen av boligtyper, boligstørrelser,

husholdningsstørrelser, aldersstruktur i Drammen (grunnkrets –

skolekrets – bydel) i dag, og hvordan har dette endret seg de siste

ti årene

(Folke og boligtelling 2001 og 2011).

Analyser av lokal situasjon, utviklingstrekk, muligheter (2)

• Hvordan har Drammens boligproduksjon de siste ti år endret dette

og hvor?

• Hva karakteriserer infrastrukturen i de ulike bydelene (uterom,

grønnstruktur, sosial infrastruktur, transport). Hvilke muligheter og

utfordringer er knyttet til planlagt og mulig boligutbygging i de ulike

områdene i byen?

• Hva sier markedsprisutviklingen om etterspørsel etter ulike

boligtyper og beliggenhet?

Hva kan kommunen påvirke/styre:

Gjennom plan- og bygningsloven:

• Utforming av nye boligområder

• Sammensetning av boligstørrelse/type

• Utbyggingsrekkefølge

• Samarbeidsavtaler om finansiering/utbygging uteområder

• Kommunisere

Disposisjon:

• Bolig – bakgrunnsdata

• Byggemodent areal

• Boligpolitikk

• Kvalitet

• Boligsosialtarbeid

Hvordan kan kommunen sikre kvalitet?

• Det kreves høy kvalitet om fortetting skal bli vellykket. Derfor vil

kommunen i reguleringsplanen knytte høy utnyttelse sammen

med krav til høy kvalitet (kvalitet i uterom, arkitektonisk kvalitet,

osv).

• Kommunen vil inngå utbyggingsavtaler som sikrer kvalitet i

prosjektenes omgivelser

Samhandling med kvalitet

Utbygger

Drammen kommune, operative hovedaktører:

KOORDINERING

- kontroll

- kreativitet

- kontinuitet

- kompetanse

- konsensus…

Grunneier, investor, rådgivere (prosjekterende, utførende, adv. mfl)

Byplan Myndighet

- plan

- byggesak

Kompetansesent.

- byform/estetikk

- transport/bymiljø

Byprosjekter Prosjektutvikler

- utbyggingsavtaler

- grunnerverv

- gjennomføringsavt.

Byggherre

- investeringer

Vei/natur/idrett Myndighet

- veiloven

- veitrafikkloven

Infrastruktureier

- forvaltning

- drift

- vedlikehold

VA Myndighet

- forurensing

Infrastruktureier

- forvaltning

- drift

- vedlikehold

Drammen

Eiendom Eiendomsutvikler

Byggherre

Byggeier/-utleier

- forvaltning

- drift

- vedlikehold

K

Samspill bidrar til flere boliger

Kommunen ønsker å bli utfordret:

• Samarbeidspartner

- generelt

- konkrete prosjekter

• Investor

- infrastruktur (vei, va, idrett,

gang- og sykkel, park, osv.)

- eiendomsutvikling

• Myndighet

- byggesak/byprosjekter

- plansamarbeid

• Nye roller

- urbant jordskifte

- tilrettelegging

Disposisjon:

• Bolig – bakgrunnsdata

• Byggemodent areal

• Boligpolitikk

• Kvalitet

• Boligsosialtarbeid

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 31

Bolig sosial utfordringer:

- mange fattige – lavere boligpriser

Bolig sosiale utfordringer i Drammen

anno 2010

For fragmentert

Utydelig ledet

Skyveeffekter mellom virksomheter

Akuttsaker

Felles mål?

Kommunen som nabo

Kriterier for å bo kommunalt

Er bolig et mål eller et virkemiddel?

Hvor skal krevende brukere bo?

Hus- og utleiepriser

Økte utgifter til midlertidige boliger

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 35

Befolkningssammensetning

Innbyggertall: 64.597

(SSB 1.1.2012)

Andel innbyggere med

innvandrerbakgrunn er

22,6% (SSB 1.1.2011)

140 land er representert

1125 utleieboliger til kommunal utleie -

1030 eid av Drammen kommune

Hvem bor i kommunal utleiebolig?

• Ca 25 % bor i en tilpasset bolig, som regel med

stasjonær eller ambulant bemanning (omsorgsboliger,

boliger for utviklingshemmede, psykisk syke)

lange/varige kontrakter

• Ca 75 % har kommunal utleiebolig fordi de av ulike

årsaker ikke lykkes å finne bolig i markedet -

husleiekontrakter på 3 år

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 39

Boligløft for vanskeligstilte

• Strategi:

- Strakstiltak våren 2011

- Boligsosial handlingsplan

(BASIS) høsten 2011

- Boligbygging –

kommuneplan

• Investeringer til boligformål på

60 mill. kr:

- 45 mill. kr til kjøp av nye

boliger

- 15 mill. kr til oppgradering av

kommunale boliger

Kommunale boliger i Stiboltsgate

Boligløft for vanskeligstilte: Strakstiltak (1)

1. Utvide investeringsrammen til Drammen Eiendom til kjøp og vedlikehold

av boliger til 60 mill kr under forutsetning av at Drammen Eiendom også

selger boliger til leietakere til ”markedspris”.

2. Leietakere, som har økonomisk mulighet til det, gis tilbud om å kjøpe den

kommunale boligen de leier. Dette gjelder i første rekke leietakere i

borettslagsleiligheter. 550 av de kommunale boligene er i borettslag.

Leietakerne gis veiledning og oppfølging av ”boligteamet”

3. Bystyret gir rådmannen fullmakt til å fastsette vilkår for startlån og tildeling

av etableringstilskudd

4. Det legges til rette for å øke tjenestetilbudet i form av bo-oppfølgning og

bo-veiledning etter kartlegging. Kostnader i denne forbindelse vil bli

vurdert i 2. tertial 2011.

Boligløft for vanskeligstilte: Strakstiltak (2)

5. Det settes av 15 mill. kr til opprusting av kommunale boliger med behov

for akutt vedlikehold.

6. Styrke informasjon og veiledning slik at leietakere i større omfang selv

kan ta ansvaret for ordinært vedlikehold av boligen.

7. Det søkes Husbanken om utvidet ramme til kjøp av boliger, tilskudd til

etablering og til kjøp av utleieboliger.

8. Det legges til rette for utvidet samarbeid med private utleiere og

boligbyggelag.

9. Det legges til rette for å øke samarbeidet med banker om finansiering av

boligkjøp.

10. Strakstiltakene gjennomføres i perioden 1.06.2011 til 31.12.2012

Årsrapport 2011 - Boligløft

Boligløftet 2011 Antall Budsj. i mill. kr.

Status 31.12..11

i mill. Kr.

Antall nye boliger til kommunalt utleie som er kjøpt 15 29 28,0

Antall omsorgsboliger som er kjøpt 4 6 2,6

Innløsning av boliger Smithestrømveien 1 4 10 11,0

Sum Kjøp leligheter 23 45 42

Kjøp av bofelleskap for mindreårige flyktninger 3 15 12,0

Oppgradering av boliger (28 stk) 15 -

Sum investering 75 54,0

Salg av boliger fra LEIE til EIE 6 9,0 6,6

Flere tildelinger av kommunale boliger

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 45

Organisering av boligsosialt arbeid 2010

NAV

Senter for

Rusfore- bygging

Introduksjonssenteret

Senter for oppvekst

DE KF

Omsorgstil-takene

Tjeneste-tildeling

Ny organisering av boligsosialt arbeid 2011

Bolig-tjenesten

NAV

Senter for

Rusfore- bygging

Introduksjonssen

teret

Senter for

oppvekst

DE KF

Omsorgstil-takene

Tjeneste-tildeling

Kommuneplan/ planverk

Økonomiplan

Virksomhetsplan

Brukere

Med-arbeidere

Økonomi

Folkehelse

Samfunnssikerhet

Mangfold og inkludering

Lover og regler

Miljø

Premisser

Mål og resultatstyring (MRS)

Balansert målstyring (BMS)

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 49

Økt utbetaling av startlån

Frarådningsplikten (1)

Frarådningsplikten (2)

Til vurdering:

Økonomisk støtte til personer i stedet for boliger

• Husleiesubsidiering 2011 ifht. kost: 5,7 mill. kr

- Gjennomsnittlig subsidiering pr. bolig pr. år ca 5 200 kr/

ca 500 kr/md

• Husleiesubsidiering ifht. markedsbasert leie: 15 – 20 mill. kr

- Gjennomsnittlig subsidiering pr. bolig pr. år ca 15. 000 kr/

ca 1 300 kr/md

• Boligpolitikken anbefaler omlegging til personstøtte

• Vurdere økt tilskudd og kostnadsbasert leie

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 54

1030 boliger: markedsverdi høyere enn bokført verdi

• Bokførte verdier 31.12 290 mill. kr

• Eide eiendommer 150 mill. kr

• Borettslag 140 mill. kr

• Markedsverdi ca. 600 – 700 mill. kr

- Anslag 17 000 kr/m2

2011: Pusser opp 1 leilighet pr. dag

Aktivitet Drammen Eiendom KF:

• 6 mill. kr til oppussing

• 30 000 kr pr. leilighet

• 800 driftsoppgaver

Behov for redusert botid

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 58

”Leie til eie” – prosjekt/eierskap til bolig som sosialpolitisk løft!

Monika Margit Strøm Anne Tina Tellefsen

”Leie til eie”-prosjektet

Formålet:

• Flere skal eie egen bolig

Målgruppe:

• Leietakere i kommunal boliger (borettslagsleiligheter) og de som

leier privat som ønsker å bli vurdert

Finansiering:

• Startlån

• Etableringstilskudd

• Utprøving av fleksibilitet i startlånordningen

• Salgsinntektene går til innkjøp av nye kommunale leiligheter

”Leie til eie”- prosjektet

Hva innebærer en vurdering av eierpotensiale?

• Møter og telefonsamtaler med husstanden

• Innhenting av dokumentasjon

• Økonomisk kartlegging

• Søknad om startlån og boligtilskudd

• Veiledning og økonomisk rådgivning ved avslag om startlån

• Veiledning og praktisk bistand i videre kjøpsprosess

”Leie til eie”- prosjektet

Hvor mange blir vurdert?

• Tilnærmet 550 husstander vil bli

vurdert som en del av prosjektet

• De man hittil har jobbet med er

plukket ut fra systemdata og via

tips fra virksomhetene

• De resterende 385 er gitt tilbud

om å fremsende sine

økonomiske opplysninger og

om å møte opp i et fellesmøte

Aktivitetstabell ”Leie til eie” - prosjektet (pr 23. mar 2012)

Antall kartlagte og vurderte leietakere (av 550) 159

Herav avsluttede saker (kjøp ikke realisert) 39

Herav realiserte kjøp av kommunal eller annen bolig 24

Herav uavklarte leietakere prosjektet bistår per tiden 97

Økonomi - per februar 2012

Startlån tilsagn totalsum 24,3 mill

Tilsagn etableringstilskudd totalsum 2,7 mill

”Leie til eie” – prosjektet: Barrierer (1)

• Gjeldssituasjon, kredittgjeld er et

spesielt gjentakende problem

• Inntektsnivå (svært mange har

lave NAV stønader), det veiledes

derfor mot hvordan man kan øke

inntekt via arbeid

• Å kvalifisere for et stort nok lån til

en stor nok bolig gitt husstandens

plassbehov

”Leie til eie” - prosjektet: Barrierer (2)

• Å mestre markedssystemet

for kjøp og salg av bolig

• Religiøse/kulturelle barrierer –

ikke alle muslimer ønsker å ta

opp lån selv om de kan

• Ikke alle ønsker å eie sin

egen bolig

Hva skjer med de som ikke får lån i første omgang?

• De som er vurdert – men som per tiden ikke kan kjøpe får hjelp til sine utfordringer, for eksempel gjeldsrådgivning

• De får tydelig beskjed om hvorfor de ikke er i posisjon for et lån per i dag og hva som må til for å komme i posisjon

Oppfølging som risikoreduserende tiltak for lånetakerne:

• Det har ikke vært mislighold hos noen av lånetakerne

• Lånetakere får oppfølging i form av telefonsamtaler og møter med en individuelt tilpasset frekvens

”Leie til eie” - prosjektet

Hva har prosjektet betydd for husstandene?

• Det en drøm som går i oppfyllelse for de som realiserer et kjøp

• Stabilitet og trygghet for husstanden

• En ny interesse for å ivareta boligen

• Det å kunne eie egen bolig er en tung motivasjonsfaktor for arbeid og aktivitet – dette dreier seg om mer enn å bo

• Det at man har endret virkemiddel bruken har gjort noe umulig mulig

• De som ikke er i posisjon får helt nødvendig bistand til gjennomgang av sin økonomi og hva de må gjøre med sin økonomi

• De som ikke er i posisjon får konkret veiledning, rådgivning og hjelp – dette kan dreie seg om alt mellom himmel og jord, etter den enkeltes behov

”Leie til eie” - prosjektet

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 68

Bosatt i 2011: 102 personer = 102 % måloppnåelse

• 85 voksne

• 42 ungdommer under 20 år i barneverntjenesten

• 14 plasser fordelt på 3 bofellesskap

• Gjennomsnittstid i bofellesskap 10 måneder

• 5 bor i fosterhjem/familieplasseringer

• 2 alternative botilbud til enslige mødre med barn

• Ca 20 bor i egne hybler skaffet på det åpne marked

• Ingen bor i kommunale boliger

Boligsosialtarbeid:

• Utfordringer

• Fakta

• Boligløftet

• Organisering

• Økonomiske virkemidler

• Formuesforvaltning

• ”Leie til eie”-prosjektet

• Bolig til flyktninger

• Boligsosial handlingsplan

28.03.2012 70

Tettere organisatorisk integrering

Boligutfordringer har fått en tydelig adresse ved opprettelse av boligtjenesten. Felles

boligtildelingsarena gjør at virksomhetene ser helheten. Det settes tydeligere krav til

virksomhetene ved bosetting og tilhørende tjenestetilbud for å få til vellykkede bosettinger.

Krevende brukere

Enkelte av de vanskeligstilte står for en stor del av ressursuttaket. I flere tilfeller er det nå

fått til gode løsninger med case basert innsats fra boligtjenesten og virksomhetene i

samarbeid.

Færre barn uten fast bopel

En utfordring som ble satt på dagsorden våren 2011 var antall barn uten fast bopel. Denne

utfordringen er nå betydelig redusert i Drammen.

Fremtidige utfordringer – kursen er staket ut

De boligsosiale utfordringene blir ikke borte i årene som kommer. Imidlertid er det satt en

stø kurs mot målet som kommunen samler seg om til det beste for brukerne.

Noen effekter:

Å jobbe mot et felles mål : Alle skal bo trygt og godt

Boligsosialt arbeid før Boligsosialt arbeid nå

Ingen felles strategi Tydelig forankring av arbeidet hos

ledelsen / i planarbeidet

Lav grad av boligkjøp Høy grad av boligkjøp og

oppussing

Skyveeffekter Tydelig operativ

ansvarsplassering

Ingen felles mål Felles målbilde for virksomhetene

Fragmentert boligsosialt arbeid Etablert boligtjenesten med tydelig

knytning til virksomhetene

Lav bruk av økonomiske

virkemidler

Delegert fullmakter for fleksibilitet

ut i linjen

Lab gjennomstrømming i boliger Etablert leie til eie