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聯和墟:由下而上的城市規劃典範 A Bottom Up Planning Case: Luen Wo Hui
研究團隊:姚松炎,姚偉彤,陳淑美,劉仕豪,鄭雪妍,姚葦杭
研究資助機構:文化葫蘆 Organizer: Hulu Culture
24/1/2014
CUHK Urban Forum 5 April 2013
兩河匯聚,二路相連 Two Rivers, Two Roads
上梧桐河 Indus River
麻芴河 Ma Wat River
聯和墟 LWH
戰前,稻米之鄉 Before WWII, Rice Fields
圖片來源:政府檔案
圖片來源:政府檔案
墟不應求 Lack of Markets
清朝嘉慶年間,
新安縣志記載香港三個墟市:
*元朗大橋墩墟
*上水石湖墟
*大埔舊墟
大埔墟概覽
墟市地圖
資 料 來 源 : 吳 倫 霓 霞 , 〈 香 港 新 界 墟 市 之 興 起 與 衰 落—大 埔 墟 研 究 〉 , 《 漢 學 研 究 》 第 3 卷 , 第 2 期 (1985年),頁633-653,頁640。
1595
1892
1898
1898年石湖墟 Shek Wu Hui
1898年《展拓香港界址專條》附圖中的石湖墟(Shek-u-hü)
1927年,沙頭角公路開通 Sha Tau Kok Road
圖片來源:政府檔案 粉嶺交通便利 Fanling became more convenient
聯和墟建墟起因 Why a New Bazaar?
1. 不滿石湖墟多收秤佣 Discontent with the commission charges of Shek Wu Hui (參考《聯和風采》);
2. 政府不滿舊墟衛生情況 Discontent with the hygienic conditions of other bazaars (參考政府年報,1946);
3. 新界農地用途急遽改變 abrupt change of agricultural land uses (參考陳國成,2008);
4. 政府農業政策 government agricultural policy change
(參考陳國成,2008)。
1950s年代石湖墟 Shek Wu Hui
1964年石湖墟 Shek Wu Hui
戰後,菜農湧現 After WWII, Vegetable Fields
1950年,70萬中國難民湧入香港;
難民掌握種植蔬菜技術,在新界種菜;
收入比種米多達3.5倍,地主多願意租田種菜;
令菜田面積在短短7年間增加3倍。
農地面積 (公頃) 1954年 1961年
米田 (Rice Fields) 20,191 16,796
菜田 (Vege Fields) 2,254 6,172
共 22,445 22,968
香港糧荒,米價限制 Famines: Rice Price Control
香港糧荒 1940 - 1960
1942年4月,日治時期,限購6兩4錢食米
1945年7月,二戰尾聲,每日70-80人餓死
1950年3月,70萬難民湧入,發配米證
1956年10月,石硤尾騷亂,米價高漲
農業政策形成墟市雛型 Agriculture Policy
戰後,政府嚴格控制食米價格,實行配米證制度;
蔬菜方面,政府只統籌收集、營銷,並收取佣金;
故此,雖然1950年粉嶺安樂村已設立農作物收集站,很多農民仍然將收割的蔬菜帶到當時仍未建墟的這個地方買賣,免除政府食佣,形成聯和墟的前身。(selling the produces at farmers’bazaars can save the commissions to the government) 圖片來源:政府檔案
新界首個由村民規劃發展項目 The 1st Bottom Up Planning Project
村民不滿石湖墟多收秤佣 (參考《聯和風采》);
政府不滿舊墟衛生情況 (參考政府年報,1946);
鄉紳提出發展新墟市,政府全力支持;
原以全私人發展新市鎮設計模式。
由下而上的新市鎮發展,由村民規劃、設計、建造、出售、管理。(the villagers plan, design, build, sell and manage)
圖片來源:政府檔案
新市鎮發展規劃 - 市 (Bazaar) 整項發展佔地600,000呎sf(230x250m)
分為市、鎮兩部分。
墟市包括:
有蓋街市18,000呎sf(60x30m),提供60檔,一層新式建築;
露天街市24,000呎(60x40m),提供100多檔乾貨,中間有井;
以農產品為主。
《聯和風采》
新市鎮發展規劃 - 鎮 (Town)
城鎮部分包括:
周圍商鋪324,000呎sf(10x20m),提供90間鋪位,兩層新式建築,鋼筋混凝土,臨街懸臂式大騎樓(Tong Laus);
主要銷售農業工具及相關行業;
共設有誤樂場所,包括戲院 (cinema);
住宅佔地60,000呎,提供100間小白屋,樓高15呎、長30呎、闊13呎;兩層(地下連閣仔)設計,一廳兩房,有廚房及小天井(small houses);
中間分成多6條街道(原為私家街),原設計還有公共設施,如消防局、警署、公廁浴室、停車場、公共空間等(public facilities)。
鎮中有市,中西合璧 Town Country – East meets West
圖片來源:陳國成 (2008) 粉嶺
聯和墟街市 LWH Bazaar
全項目以中軸對稱平衡為主調,街市座落正中,建築物本身亦以中軸對稱平衡為設計特色;
全項目講求比例與工能配合,2:1為主要比例格局,街市亦以闊200呎,深100呎設計,為全項目中最大規模之地標建築;
正門裝飾以Art Deco風格,配合戰後簡約白色設計,建築師為YC Mok。
商鋪唐樓設計 Tong Lau Design
2:1 (240' x 120') 地盤面積,臨街露台,圓角對街,下鋪上居,相連閣樓。
街市西式建築設計 Western Style Bazaar
西式教堂、港式戲院 Western Style Church, Hong Kong Style Cinema
圖片來源:心繫香江 - 重溫往日情及粉嶺聖約瑟堂
聯和新村 - 百間簡約白屋住宅 Luen Wo Sun Chuen
100間小白屋,樓高15呎、長30呎、闊13呎; 兩層(地下連閣仔)設計,一廳兩房,有廚房及小天井;
政府提供土地優惠 Government’s Concessions 1954年7月12日
政府賣出流經小涌土地 land sale;
免補地價(農地轉屋地[商住用地]) waived land premium for modifications;
批准規劃建築設計 approved town planning and design;
提供基建設施及免息貸款等 provided infrastructure and interest-free loans。
但政府並沒有提供區內公共設施 but no provisions for amenities within the site;
並在新契內加入新增屋地條款 and some new clauses。
政府提供土地優惠 Land Premium Concession
優化合作模式,政府收回土地 Land Resumption & Regrant
因為公共設施有爭議,政府於1961年1月指發展項目未符地契條款:
建築契諾 (Building Covenants);
轉售限制 (Alienation Clause);
改建申請 (Prior Approvals on Alterations and Additions);
道路維修 (Road Maintenance)。
政府出價60萬賠償已建築成本 (land resumed);
允許繼續第三期建設,但政府要求補繳地價每方呎六元,以為區內建路築渠 (premium $6/sf was charged)。
聯和墟發展費用 Development Costs
建造費 Cost 數量 Qty 合共 Total
聯和新村 Housing
2,000 100 200,000
鋪位 Tong Lau
(連地價) 22,000 - 28,000
90 1,980,000 - 2,520,000
街市 Bazaar 2,000? 60 120,000?
合共 Total 2,300,000 - 2,840,000 (未計公共設施,已超支10% - 30%?!)
集資 Shares 100 21,918股 2,191,800
(預售樓花?!)
補地價令白屋成本大升3倍 300% cost increase
建造費 Cost 數量 Qty 合共 Total
聯和新村 Housing
2,000 100 200,000
地價 Land Cost
4,800 100 480,000
每呎計 psf $2.5($6地價) 800 呎 $2,000 ($4,800)
已預售24間 Sold price
$3 / 呎 (因而改為20年期?)
合共 Total 6,800 100 680,000
土地三權分立 3 Types of Ownership
地盤面積60萬平方呎(6公頃);
地價:每呎2.67元(16萬元向政府及私人買入);
後因公共設施建造成本高昂(單計排污渠一項,政府收取十二萬元,等於8年項目利潤),聯和置業把街市和商鋪的地權歸還政府,但保留聯和新村地權;
形成聯和墟三(地)權分立:
政府把商鋪唐樓地契重新批出給買家 (tong lau);
政府重新批出街市營運權給聯和置業,繼續管理秤佣制 (management rights of the bazaar);
聯和置業把聯和新村以20年期佔用權賣出 (20-year leasehold interests)。
聯和置業股份 LW Company Shares
圖片來源:陳國成 (2008) 粉嶺
聯和置業股份 LW Company Shares
圖片來源:政府檔案
聯和墟街市租金 LWH Market Rent
有蓋街市 Covered Bazaar
肉檔 (meat stalls)
魚雞鴨檔(fish, chicken, duck stalls)
鹹魚檔 (salt fish stalls)
菜豆腐檔 (vege stalls)
共 Total
數量 16 16 14 14 60檔stalls
1951租金rent $48/月mon $48/月mon $48/月mon $48/月 $34,560/年yr
露天街市 open bazaar 128檔stalls
1951租金rent $10/月 $15,360/年yr
資料來源: 政府檔案
聯和墟每月秤佣收入 LWH Monthly Weighing Commissions
年份 Period 共 Total
1960 - 1968 $5,000 - $9,000
1969 > $20,000
1977 - 1981 $100,000
1983 - 1988 $120,000 – $160,000
1989 - $40,000 (a new market was built)
* 秤佣以專利權出售予競投者 (限創辦股原居民,承辦1年)
圖片來源:陳國成 (2008) 粉嶺
聯和墟公秤收費表 Fee Scale of the Commission
貨物類別 Type
重量 Weight 秤費 Fee 備註 Remarks
大豬 L Pig 50斤以上 每隻5元 買賣各半
小豬 S Pig 50斤以下 每隻3元 買賣各半
雞、鴨、鵝 - 每隻2元 買賣各半
蔬菜 Vege 每秤50斤以下 每秤3元 買賣各半
超過50斤 每秤4元 買賣各半
* 至1980年代,秤佣仍是每秤4元。(資料來源:陳漢林)
資料來源:陳國成 (2008) 粉嶺
完
資助機構:文化葫蘆
研究、文字:姚松炎
繪圖、製片:姚葦杭
日期:2014年1月24日