OPH Montelimar Habitat (26)-Juin2013

Rapport dfinitif n 2012-101 Juin 2013 tabli conjointement avec la direction dpartementale des finances publiques de la Drme

Office public de l'Habitat de Montlimar

({Montlimar Habitat))

Montlimar (26)

Document administrntif caractre nOlllinatifdontla diffusion est rgie par les articles 2 el6 de la loi n078-753 du 17 juillet 1978

l\li il os Mission inlcnllnslcrelle d nspeeton du logemem social

FICHE RCAPITULATIVE DU RAPPORT DFINITIF N 201 2-101 OPH DE MONTELIMAR - 26

Prsidente: Patric ia Brunel-Maill el Direcleur gnra l : Ahmed Diaf Adresse: 3 Place Georges Clmenceau

26200 Monllimar

Nombre de logements famil iaux grs : 1948

Nombre de logements familiaux en propril : 1948

Nombre d'qui valents logements des foyers en propri t: 130

In d icateurs Orga ni s m e Rf. nat. R f. rgion

vol ution du pare gr depui s 5 ans (% annuel) 8nlic iaires d'a ide au logement (%)

-0.6

5 1.2

0.87

1. 17 1.04

46.7 48

lA 1.3 Logemen ts v,tcants plus de 3 Illois, hors vac, (cchn, (%) Loyers mcnsuels (E/m' de su rl~lcc corrige) ne 2.99 2.93 Loyers mensue ls (E/m' de surface habi table) 4.48

3.5

5.4 Quart ile : 3

Fonds de roulement net global tcrm, des op, (mois dc dpenses) Fonds de roulement nel global (mois de dpenses) 4.1 8

A utofi nancement net / ch iffre d'affaires (%) -0. 1 Q uarti le : 1

12.94

Taux d'impays inscrit a u bilan (% des loyers e t charges) 13 Quart ile: 2

13.42

l"l rsentat ion gnra le de l'o rga nisme

Poi nts forts

Montlimar Habi tat intervient uniquement sur le territoire de la communaut de commune de Mont li mar Ssame dont la popu lat ion se carac trise par la fa ib lesse de ses ressources. Le march immobilier tendu ncessite une production importante de logements sociaux, notamment ceux accessibles aux mnages les plus dmunis (PLAI ). Il vient d 'engager, dans le cadre d' un proj et urbain global avec la Ville de Montlimar et un autre bailleur, un important programme de rhabi litation/rs ident ialisation du quartier de Pracomt'a l (hors Anru) concentrant la mo iti de ses logements,

Occupation sociale marque avec une implication forte pour l' accueil des mnages priorita ires (PDALPD et DALO)

Bonne accessibili t des loyers rsultant de l' anciennet d u parc Situation fin ancire satisfaisante renfo rce par la cession de deux btiments

Vaucluse Logement en 20 I l

OPI-I de Montl imar - 26 - Rapport d ' nspeclion na 20 12-101 Fiche rcapitulative 1

Points faibles

Anomalies ou irrgularits particulires

Conclusion

~ l i ilos Mission intcrministercl1c d"inspection du logement social

Entretien des voiries et des espaces extrieurs du quartier de Pracomtal largement perfectible

Attributions de logements (interventions dans les attributions conduisant une iniquit du traitement des candidats, 2 dpassement de plafond de ressources, 1 passage en Cal avant enregistrement de la demande)

Absence de dlibration du conseil d 'administration sur la politique de ventes en 2011.

Les anomalies rgles en cours de contrle ne sont pas mentionnes dans la version dfinitive

Avec prs de 2000 logements familiaux, Montlimar Habitat est le quatrime bailleur social de la Drme. Son parc ancien, situ principalement dans la Zus de Pracomtal, va faire l'objet d'importants travaux de rhabilitation, en partenariat avec la Ville de Montlimar qui interviendra sur la requalification des espaces publics. LI doit poursuivre sa production de nouveaux logements compte tenu des besoins locaux identifis, en particulier des logements accessibles aux mnages disposant de faibles ressources ligibles aux PLAI.

Avec des niveaux de loyers l'eu levs et une gestion de proximit efficace, l'office joue bien son rle social et le service rendu aux locataires est satisfaisant. La rhabilitation de l>racomtal, avec le souci du dvelopl)ement durable, devrait permettre d'amliol'er son attractivit jusqu'alors moindre que pour le reste du l)arc. Grce la cession de 161 logements un autre bailleur social, Montlimar Habitat a renforc en 2011 sa surface financire. Les simulations financires prvisionnelles 1II0ntrent cependant que la ralisation de son programme de rhabilitation et la poursuite de son dveloppement ncessiteront un niveau de fonds propres suprieur l' autofinancement dgag sur cette priode. L' office devra donc s'attacher bien matriser l'quilibre de ses oprations d ' investissement, ses cots de fonctionnement et poursuivre l'effort de rsorption de la vacance locative.

L'organisme doit mettre fin aux irrgularits constates dans les attributions de logements, non conformes aux dispositions du CCH et veiller respecter la rglementation applicable concernant le contrat et la rmunration du directeur gnral.

Inspecteurs-auditeurs Miilos : Jo~ 1 Vieille, Philippe Poudev igne Charg de miss ion d 'inspection : Jean-Claude Roffet

Inspecteurs princ ipaux auditeurs : G ildas Hnou, C laude Guillaume Direction dpanementale des fin ances publiques de la Drme

Prcdent rappon Miilos: n 2008-024 d'Aot 2008 Contr le effectu du 18 juin 20 12 au 5 Octobre 20 12

Diffusion du rappon dfin itif: Juin 20 13

Conformment l'article R.451 -6 du code de la constmction el de l' habitation (CCH), cc rapport dfinitif de contrle comprend le rapport provisoire, les observations du pres ident ou dirigeant de l'organisme produites dans le dlai et les cond itions mentionns J'arti cle R.451 -5 du CC H CL Cil tant que de besoin, 1t."S rponses apportes par la Miilos.

QPI-{ de Montlimar - 26 - Rapport d'inspection n 2012-10 1 Fiche rcapitulat ive - 2

Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social

RAPPORT D'INSPECTION N 2012-101 OPH DE MONTELIMAR - 26

SOMMAIRE

1. PRAMBULE . .. ......... ................................ .......... .... ...... ........ ........ .............. 2

2. PRSENTATION GNRALE D E L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE . 2 2 .1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE OE L'ORGANISME .......... ............. ..... .... ..................... ....... ......... .. .. 2 2 .2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT ... ..... ............................ ............... ... .................................. ......... .. 3 2 .3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE ................. ... ......... .... .. .. ............................... ........ ... 7

3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCiALE ...... ................................................................. 7 3 .1 OCCUPATION DU PARC ................ .. .................................. ............. ..... .. .. ................................. .. .... ... 7 3.2 A CCES AU LOGEMENT ................. ... ......... ........................ ... .......... ..... .. .. ................................. .. ... ... . 8 3.3 LOYERS ET CHARGES ..... ................................................. .. .. .......... ..... .... .... .............. ............. .... ..... II 3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES .......... .... ................................ .. .......... .... .. .. ............ ............................ . 12 3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES ............................................................................ 13 3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ....................................................... 14

4. PATRIMOINE .................................................................................................................................... 14 4 . 1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE ......................................... ........ ....... .. ............ ..................... 14 4 .2 STRATEG IE PATRIMONIALE ........ ......................................................... .......................................... J 5 4.3 D EVELOPPEMENT DU PATRIMOINE ................................................................................................ J 5 4.4 M AINTENANCE DU PARC ...................................................... ......................................................... J 7 4 .5 VENTE DE PATRIMOINE .............. ....................................... .... ...... ................. ... ....... .... ... ................ J 7 4.6 RENOVATION URBAINE ...... .. .... .... ..................................... ... ....... .. ............. ..... .... ... .... ... .. .............. J 8 4 .7 CONCLUS ION DE LA POLITIQUE PATRIMONIALE.. .............. ............ .. ............... ...... .. ........ .. .............. J 8

5. TENUE D E LA COMPTABILITE ET ANALYSE FIN AN CLERE ............................................... 19 5. 1 TENUE DE LA COMPTABILITE .. .. ............ .... .. ........................ .. ....................... .... .. .......... .. .. .............. J 9 5.2 ANALYSE F1NANCIERE ................................................................................................................... 2 1 5.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ........................................................................................................... 25 5.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE F1NANCIERE ................................................................................. 26

6. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .................................................... 26 6. J PERIODE VERIFIER ...................................................................................................................... 26 6 .2 CONTENU DE LA VERIFICATION ...................................................................... ............................... 26 6.3 CONCLUSION SUR LE CALCU L DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .... ...... ....................... 26

7. CONCLUSION ................................................................................................................................... 27

OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection nO 2012- 101 1 - 1

Miilos Mission intenninistrielle d' inspection du logement social

1. PRAMBULE La Miilos exerce le contrle de l'office public de l' habitat (OPH) de Montlimar Montlimar-Habitat en application de l' artic le L. 451-1 du code de la construction et de l' habitation (CCH). Le dernier rapport de la Miilos' avait soulign son rle social vident au regard de la population loge disposant de faib les ressources et de l'efficacit de sa gestion de prox.imit. Il tait relev cependant la ncessit d ' amliorer les procdures internes (politique d 'achats, procdures mtiers) et le suivi des locataires en situation d'impays. Ce contrle est ralis conjointement par les inspecteurs-auditeurs de la Miilos et de la Direction dpartementale des finances publiques (DDFIP) de la Drme (Mission dpartementale d'audit).

2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE

2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME L'OPH de Montlimar, cr en 1931, intervient exclusivement sur le terntOlre de la communaut d 'agglomration (CA) de Montlimar-Ssame regroupant 15 communes . Fin 2011 , son patrimoine s'levait 1 948 logements familiaux (hors foyers), localiss plus de 80 % sur la vi lle centre. En octobre 2009, il a pris la dnomination de Montlimar Habitat.

La communaut d'agglomration compte 49 885 habitants (population municipale lgale 2008), dont plus de 35 000 (70 %) vivent sur la commune de Montlimar : 3 habitants sur 4 de la CA habitent la vi lle centre. Le taux de croissance annuel de la population depuis 1999 s'lve 1,3 % (1 % dans le dpartement). Les mnages aux ressources les plus faibles sont plus reprsents dans la ville centre, et inversement, en corrlation avec la part de propritaires occupants, les mnages les plus aiss sont plus reprsents sur le reste de la communaut d 'agglomration . Les deux tiers de la population de la CA Montlimar-Ssame peuvent prtendre un logement HLM ordinaire, et prs de 40 % un logement en PLAI.

Le territoire compte 3 450 logements sociaux conventionns (logements foyers y compris), dont 90 % sont situs sur Montlimar. Le Conseil gnral de la Drme ne bnficie pas de la dlgation des aides la pierre.

Le march immobilier de la communaut de communes demeure le plus tendu de la Drme. Il se caractrise par une forte demande en habitat individuel, oriente la hausse. LI ex.clut de fait une partie croissante des mnages, notamment les jeunes en dbut de parcours rsidentiel. On observe, sur la vi lle centre en particul ier, une demande de mnages dont les enfants ont pri s leur autonomie et de personnes ges, dsireux de se rapprocher des services et de retrouver un logement de taille plus rduite que la maison familial e. Ces clientles recherchent plutt un produit neuf, dans une rsidence avec ascenseur et parking. Les prix dans le neuf connaissent une monte continue. Enjuin 2012, le prix au m' atteignait 1 956 Montlimar (prix suprieur de 5 % la moyenne dpartementale') et le cot moyen des transactions de maisons individuelles s 'levait 265 634 pour une surface de 127 m' .

L Rapport dfinitif n 2008-024 d ' avriI 200H, prsent au conseil d 'administration du 31 octobre 2008

2 Source EtTtcity.com juin 20 12

2 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d ' inspection nO 2012-1 01

Miilos Mission intenninislcricl le d"inspection du logement soc ial

Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos

OPH DE ~"10NTELIMAR - 26 - Rapport d"inspection n 2012- 101 2-2

Miilo5 Mission intenninisttricllc d'inspection du logement social

Le march locatif priv qui concerne essentiellement la ville centre, semble insuffisamment dvelopp ailleurs. Malgr les actions menes sur le parc priv, les professionnels de l'immobilier constatent une plus forte attractivit des produits locatifs neufs bien conus et proposant des facilits de parking. La demande porte essentiellement sur les logements de taille moyenne (T3 et T4 en collectif et petites maisons avec petit jardin). L' un des objectifs du plan local de l' habitat (PLH) est la production diversifie de logements mieux oriente vers les besoins, notamment sociaux, avec la ralisation de 475 logements sociaux. Ce plan vise galement rpondre la demande des mnages en situation de prcarit dans les parcs public (PLAI) et priv (PST) et viter l'engorgement des structures d' accueil temporaire et d ' insertion, en favorisant les possibilits de parcours rsidentiel. Pour ce faire, il prvoit la ralisation de 110 logements PLAI dans le parc public et de 24 logements d'insertion dans le parc priv (PST).

2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT

2.2.1 Gouvernance La Ville de Montlimar est la collectivit territoriale de rattachement de l'OPH, qui est prsid depuis avril 2008 par Patricia Brunei-Maillet, adjointe au maire de Montlimar charge du logement et des politiques contractuelles. Elle a succd Jean-Marcel Drouhot qui prsidait l'office depuis mai 2003.

Compos de 17 membres, le conseil d'administration (CA) dfinit la politique et les grandes orientations de l' office (acquisitions foncires, travaux de rhabilitation ... ).

En 2011 , le CA de Montlimar Habitat s'est runi 4 reprises.

Conformment l' article R. 421-16 du CCH, le bureau bnficie de dlgations de comptences (actes de disposition, acquisitions, ventes, placements ... ). Ces dernires ont t adoptes l' unanimit lors du CA du 6 fvrier 2009. Le bureau est compos de la prsidente, du directeur gnral, et de quatre autres membres lus au scrutin majoritaire. Il rend compte de son activit au CA.

Le dfraiement des administrateurs pour leur participation aux runions du CA, du Bureau et des commissions spcifiques s'effectue sur la base d'une indemnit de dplacement de 68,61 en vertu de la dlihration du CA du 30 juin 2008.

2.2.2 Organisation et management

2.2.2.1 Organisation

Suite la dmarche qualit initie en 2006, un nouvel organigramme a t mis en place Il s' articule autour de trois ples: le ple affaires gnrales compos du service

communication et responsabilit sociale et environnementale (2 agents) et de la direction des ressources humaines (2 agents) ; le ple finances et marchs qui comprend la direction financire (6 agents) et la direction montage d 'oprations et marchs (2 agents) ; et enfin le ple proximit-relations clients compos de la direction technique (21 agents) et de la direction de la gestion locative (8 agents). Depuis le dernier contrle, l'organisme s 'est dot de tableaux de bord couvrant les diffrents mtiers et a mis en place des procdures internes (achat publics, pr-contentieux, attributions ... ). Un rfrentiel des emplois a t ralis, ainsi qu ' une classification des postes qui a t valide par un accord avec les reprsentants du personnel en 201\.

3 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection n 20 12- 101

Miiloll Mission intcnninistriel1e d'inspection du logement social


OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-101 3 - 2

Miilos M ssion intenninistrielle d'inspecton du logement social

Obs 1: Des amliorations doivent tre apportes dans la qualit de l'information.

Malgr l' amlioration notable des procdures depuis le dernier contrle de la Mission, des disparits ont t constates entre les diffrentes sources d'informations patrimoniales. Les nombres de logements mis en service ou mis en chantier une date donne sont sensiblement diffrents selon qu' il sont issus des rapports d'activit, des annexes rglementaires, des dclarations CGLLS ou encore de la base de donnes du service gestion locative.

2,2,2,2 Personnel Au 31 dcembre 2011, l'office comptait un effectif salari de 46 personnes, avec 43 ,8 quivalents temps plein (ETP), Le ratio pour 1 000 logements s' tablit 22,1 ETP, ce qui situe l'office dans la moyenne haute des OPH (mdiane de 20,2 ETP pour 1000 logements en 2010), Aprs avoir connu une diminution notable jusqu' en 2009, les effectifs ont retrouv leur niveau de 2007 malgr une baisse du parc de logements de 2,8 % sur la mme priode, rsultant de la vente de 162 logements en 2010 (cf ,5), L'accroissement concerne essentiellement le personnel de proximit (gardiens et employs d ' immeubles) et le personnel administratif Le personnel charg de l'entretien a fortement diminu, la politique de maintenance de l'office tant dsormais majoritairement externalise , L'volution du personnel par catgorie est prsente dans le tableau ci-dessous,

Effectifs 2009 2010 2011 Rpartition en % volution 2009/2011 % Personnel administratif 17,0 18,4 24,7 57,2 % + 40 % Personnel de maintenance 9,5 8,9 6,0 13,9% 37 % Personnel de proximit 10,9 14,2 13, 1 28,9% + 14 % Total ETP 37,3 41,5 43,8 100% + 13 % Part du personnel d'encadrement 16 % 17% 18 % Part du personnel de matrise 10 % 16 % 21 % Part des employs 74 % 67 % 61 %

La proportion des fonctionnaires territoriaux, mme si elle connat une lgre rosion depuis 2009, demeure prpondrante (28 fonctionnaires, 18 contrats de droit priv fin 2011), 4 dparts en retraite ayant eu lieu au cours du premier semestre 2012, l' effectif total s' tablit 40, 1 ETP l't 2012 ,

L'examen des diffrents indicateurs du bilan social de la socit n'appelle pas de remarques particulires en dehors du niveau d'absentisme du personnel , particulirement lev avec un taux fin 2011 de 15,7 % qui correspond 7,2 ETP sur l' anne, Ceci s' explique notamment par la longue maladie de quatre agents absents durant douze mois et par deux accidents du travail survenus au dernier trimestre, L' office, qui respecte ses obligations d'emploi des travailleurs handicaps, n' a vers aucune contribution l' Agefiph3,

2,2,2,3 Directeur gnral

2,2 ,2.3,1 Contrat pour la priode 2007 2009 Ahmed Diaf a t nomm directeur de l' OPHLM de Montlimar le 1" janvier 2005, A la suite de la transformation de l' office en OPH et en application de l'article 8 de l'ordonnance n02007-137 du 1 er fvrier 2007 relative la cration des OPH, Ahmed Diaf a t nomm, sur proposition de la prsidente, directeur gnral de l' OPH par le CA du 12 dcembre 2008 qui a autoris la prsidente signer son contrat et fixer sa rmunration conformment aux dispositions applicables aprs avis de monsieur le Prfet ,

l Association pour la gestion du fonds pour l'insenion des personnes handicapes

4 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rappon d'inspection n 2012101

Rponses de l'organisme

Obs 1 : Malgr l'amlioration des procdures et la misc en place de tableaux de bords, la MIILOS indique que des diffrcnccs sensibles ont t enregistres pour ce qui concerne le nombre de logements mjs en service ou mi s en chantier une date dOllne selon les sources.

Montlimar Habitat est surpns de cette remarque qui n'est pas appuye par des donnes prcises, d'autant que les alillexes rglementaires et les dclarations CG LLS Ile concernent pas le nombre de logements nu s en service ou mis en chantier.

Nanmoins, Montlimar poursuivre le travail engag des procdures.

Habitat va d l amlioration

OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012-101

Millos Mission inlenniniSlricl lc d'inspection du logement social

No uvelles observations de la Miilos

La Mission a effecti vement constat des divergences de donnes chiffres selon la source d'information utili se. A titre d 'exemple, le dnombrement du nombrc de logements familiaux fin 20 Il est chiffr :

1949 dans le tableau gestion patrimoniale ;

1944 dans le tableau volution du patrimoine;

1937 dans le tableau gestion locative; 1948 dans le tablcau dcs loyers; 1945 dans Ic bilan d'activit de la Cal

201 1 ;

195 1 dans l' annexe rglementai re {( informations gnrale des comptcs 201 1 .

Pour ce qui concerne les logements li vrs en 20 Il , le rappon d'activit indique Ic ch iffre de 72 (page 32 du rappon), alors que l'annexe cite ci-dessus Cil comptabilise 76. Mme si les carts demeurent minimes scion les sources, il est impratif que l'organisme dispose de donnes fiabili ses et paltages par l 'ensemble des services.

4 - 2

Miilos Mission intemlinistrielle d ' inspection du logement social

En sa qualit de fonctionnaire titulaire de la fonction publique territoriale, Ahmed Diaf a t recrut par la voie du dtachement de longue dure. Son contrat de droit public a donc t conclu pour la dure du dtachement et sign le 30 janvier 2009 11 a fix sa rmunration annuelle et n 'a pas prvu d'avantages annexes, l ' exception d'un vhicule de fonction (article 4.3-3).

2.2.2.3.2 Contrat actuel Conformment aux nouvelles mesures du dcret 2009-1218 du 12 octobre 2009, relatif aux directeurs gnraux des OPH, le contrat de travail d' un DG d'OPH est un contrat de droit public en vertu d'une jurisprudence constante (cf. notamment CE, 14 juin 2004, Leplatre c/Opac de Dreux, nO 250695).

5 - 1 OPH DE MONTElLMAR 26 Rapport d' inspection n 2012 101

Miilos Mission imcmli nislriel1e d'insl>cclioli du logement social


OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rappor1 d'inspection nO 2012-101

Nouvelles observations de la MiHos

5-2

M.ii1os Mission intemlinstrielle d'inspection du logement social

2.2.2.4 Politique d'achat

En 2009, l'office s'est dot d'un guide interne de la commande publique valid par le CA le 9 fvrier 2009. En application du nouvel article L. 421-26 du CCH cr par l'article 132 de la loi 201 1-525 du 17 mai 20 II , l'office a actualis ce guide, les marchs passs par les OPH tant dsormais soumis aux rgles fixes par l' ordonnance 2005-649 du 6 juin 2005. La mission constate cependant que si ce guide a bien t prsent au CA, ce dernier ne l' a pas encore valid formellement. Dbut 2012, les volutions rglementaires lies la parution du dcret nO 20 J 1-2027 du 29 dcembre 20 II modifiant les seui ls applicables aux marchs et contrats relevant de la commande publique ont t intgres.

Ce guide instaure trois paliers:

de 0 J 9999 HT (tous types de marchs) : publicit faite sur le site internet de l'office, consultation de 3 fournisseurs avec description des prestations et travaux faisant l'objet de la consultation et dfinition d'une date unique de remise des devis; phase de ngociation des devis (procdure crite pilote par le DG) ; de 20 000 39 999 HT (tous types de marchs) : publication d ' un avis d ' appel public la concurrence sous la rubrique marchs publics du site internet de l'office aprs information dans des journaux locaux d ' annonces lgales, consultation de 3 fournisseurs avec description des prestations et travaux faisant l' objet de la consultation et dfinition d ' une date unique de remise des devis; phase de ngociation des devis (procdure crite pilote par le DG) ; de 40 000 200 000 HT (marchs de fournitures et services) ou 5000000 HT (marchs de travaux) : publication obligatoire d ' un avis d ' appel public la concurrence sous la rubrique marchs publics du site internet de l' office et dans un journal d ' annonces lgales (critres de slection des candidatures et des offres prdfinis et publis au pralable dans le rglement de la consultation) ; phase de ngociation des devis (procdure crite pilote par le DG) ; prsentation du march et du rapport d ' analyse des offres avec classement des soumissionnaires par le directeur du service la commission de choix, compose du DG et de deux membres de la CAO.

au del de ces seuils, application des procdures formalises en conformit avec les textes.

6 - 1 OPH DE MONTELiMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101

Miilos Mission inlenninistrielle d'inspection du logement socia l

Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la MiiJos

OPB DE MONTELIMAR - 26 - RapPOr1 d'inspection nO 2012-101 6 - 2

Miilos Mission interministrielle d ' inspection du logement social

2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE

Montlimar Habitat intervient uniquement sur le territoire de la communaut de communes de Montlimar Ssame dont la population se caractrise par la faiblesse de ses ressources. Son march immobilier tendu ncessite une production importante de logements sociaux, dont une part leve accessible aux mnages les plus dmunis (PLAl)'. Le contrat et les conditions de rmunration de son directeur gnral doivent tre mi s en conformit avec le CCH.

Son organisation a t renforce depuis le dernier contrle. Des amliorations restent apporter la qualit de l' information produite.

3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE

3.1 OCCUPATION DU PARC Ressources Ressources Ressources Part Fa milles

Part en % < 20 % du < 60 % du > IOO % du mono ptafond ptafond ptafond d'APL parentales

OPH en 20 12 (tous mnages) 24,5 % 71,2% 6,7% 51,2% 19,2% OPH en 20 12 (emmnags rcents) 30,2 % 78, 1 % 1,9% 66,5% 27,8 % OPH en 2009 (tous mnages) 25,5 % 77,5 % 2,8 % 60,7% 16,6% Moyenne Drme en 2009 26,2 % 78,6% 2,3 % 60,8% Moyenne rgionale en 2009 19,2 % 64,5 % 7,3% 48,0 % 18,3 %

L'occupation sociale du parc de l' OPH diffre peu de celle des autres bailleurs sociaux intervenant dans le dpartement. Les enqutes OPS (occupation du parc social) 2009 et 2012 montrent que 7 1,2 % des mnages disposent de ressources infrieures 60 % des plafonds Plus. En dessous de 20 % des plafonds, ce taux est de 24,5 % en 2012. En 2009, ce taux s'tablissait 25 ,5 %, lgrement en dessous des moyennes drmoise (26,2 %) et rgionale (19,2 %). Le tableau ci-dessous compare les rsultats de l'office avec les moyennes rgionales et dpartementales tires des enqutes ralises en 2009 et 2012.

L'analyse des emmnags rcents 2012 (entrs dans le parc depuis moins de trois ans) montre une accentuation de la pauprisation des nouveaux entrants. Plus de 30 % des nouveaux locataires disposent d' un reven u infrieur 20 % des plafonds et 78, 1 %, de ressources infrieures 60 % des plafond s. Depuis 2009, le pourcentage de bnficiaires de l'aide personnalise au logement (APL) est en diminution tout en demeurant dans les moyennes rgionale et dpartementale. Il attei nt 76 % pour les emmnags rcents en zones urbaines sensibles (Zus). Les mnages bnficiant de minima sociaux (RSA, AP I et AAH) sont galement sur-reprsents parmi les nouveaux entrants. Sur l'ensemble du parc, 41 % des locataires ont un emploi stable. En Zus, ce rapport descend 30,6 %.

Montlimar Habitat (MH) est partie prenante de l'accord collectif dpartemental pour l' accueil des mnages cumulant les difficu lts conomiques et sociales. Compte tenu de son parc, son objectif annuel d 'accueil s'lve 9 mnages. Son implication relle est nettement suprieure comme le montre le tableau ci-dessous.

~ Prt locatif aid d ' intgration

7 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d ' inspection nO 20 12- 101

Miil os Mission intenninistrielle d'inspection du logement soc ial


OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspect ion n0 20 12- 101 7 - 2


2009 2010 2011 1er sem 2012 Objectifs de relogement accord co llectifs 9 9 9 9 Relogement effectifs par MH 12 18 49 ne Demandes de relogement DALO 6 5 3 2 Relogements DALO effectifs par MH 2 2 2 Refus du logement propos par demandeur 4 2 0 Absence de demande de logement 0 2 0 0

L'office est galement partenaire de l' association d'intenndiation locative Entraide protestante . Il met sa disposition Il logements sur 4 groupes distincts, qui sont ensuite sous-lous des mnages en grande difficult sociale (sortie CHRS', PARSA' . .. ). Aprs avoir connu une relative stabilit jusqu 'en 2010, la vacance totale est en augmentation et atteint 5, 1 % fin 20 Il. Ce taux est nettement suprieur au taux rgional (3,2 %) et dpasse de peu le taux drmois (4,4 %). Si l'on neutralise la vacance technique, le taux de vacance commerciale se situe 3,6 %. La vacance plus de trois mois, longtemps nulle, s'tablit en fin d'anne 0,9 %.

Cette vacance technique est la rsultante directe de l'absence de dcision pendant une longue priode quant au devenir des deux btiments Ibis et Jacos (cf. 4.6) dont les locataires partants n'taient pas remplacs. Cette situation n'tait pas sans influence sur les comptes de l' office et la dcision de rhabiliter ces btiments prise en aot 20 12 devra tre rapidement traduite d'effet pour en inverser la tendance.

Le taux de rotation connat une relative stabilit (10,4 % fin 2011). Il est infrieur la moyenne dpartementale (11,3 %). La rotation la plus forte est localise dans le quartier de Pracomtal.

3.2 ACCES AU LOGEMENT

3.2.1 Connaissance de la demande Les demandeurs de logement rcuprent gnralement un dossier de candidature au sige de l'organisme ou sur le site internet. L'office utilise le formulaire prvu par le dcret 2010-431 du 29 avril 2010. La saisie sous Aravis (progiciel ACG) est effectue au retour des pices par le charg de clientle qui vrifie si la demande est correctement remplie et si les pices rclames ont t fournies. L' enregistrement des demandes au titre du numro unique, qui est effectu concomitamment, n'appelle pas de remarque particulire. Le demandeur est systmatiquement convi un entretien avec un charg de clientle pour vrifier ses souhaits et lui prsenter l 'organisme.

La rfonne du systme d 'enregi strement des demandes de logement locatif social conscutive la loi du 25 mars 2009 a entran de nombreux dysfonctionnements informatiques (numro unique erron, doublon de demandes, effacement de saisies antrieures 2010) depuis le second semestre 20 Il , qui ont ncessit des vrifications approfondies des dossiers par le service locatif avant passage en commission d 'attribution . L'office a conserv sa base de demandes qui perdurera jusqu 'au rodage complet du nouveau systme. Une consultation est actuellement en cours dan s le dpartement de la Drme pour choisir l'organi sme qui sera charg de la gestion de la base dpartementale. En attendant cette mi ssion est assure par les services de la DDCS'.

6 Centre d'hbergement et de rinsertion sociale

7 Plan d'action renforc en direction des personnes sans abri

B Direction dpartementale de la cohsion sociale

8 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspection n 2012101

Miilos Mission intcn nnistericl le d'inspeclion du logement soc ial


OP H DE MONTELI MAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-10 1 8-2


3.2.2 Politique d'occupation du parc de l'organisme En janvier 2012, le CA a fix les grandes orientations de sa politique d 'attribution et adopt l' unanimit le nouveau rglement intrieur de la commission d 'attribution de logements (Cal) (CA du 27 janvier 2012). En introduction de ce rglement, l'office met en avant son rle et ses missions de bailleur social, en particulier pour:

d ' une part, loger les personnes aux ressources modestes et les personnes dfavorises,

d'autre part, favoriser l'galit des chances des demandeurs, en veillant la mixit sociale des villes et des quartiers.

Ce rglement intrieur prcise les critres d 'attribution et met en place un processus rationnel de slection des candidats bas sur des critres de priorit (niveau de ressources du demandeur 1 taux d 'effort, type de logement attribuer, conditions de logement actuelles du mnage, loignement du lieu de travail , proximit des quipements rpondant aux besoins du demandeur, activit professionnelle des membres du mnage lorsqu'il s'agit d'assistants maternels ou d'assistants familiaux agrs). Des rgles spcifiques sont mises en uvre pour les demandes de mutation l' intrieur du parc (bon entretien du logement occup, comportement correct du locataire et absence de dette locative). La prparation de la Cal est galement formalise : A partir du logiciel Aravis, la responsable de la Cal procde la prparation de la Commission. Elle recherche pour chaque logement disponible les candidats correspondants, l'objectif est de concilier au mieux les attentes des demandeurs et les critres prciss par le rglement de la Cal (article 4.2) . Le bilan annuel des attributions est prsent au CA.

Le tableau ci-dessous prsente les contingents de logements par rservataire:

Rservataire tat Collecteurs ou employeurs

Total 90 118 Pourcentage du parc 4,6% 6, 1 %

Collectivits

o 0,0%

Non rserv

1740 89,3 %

Total

1948 100,0%

Montlimar Habitat envisage, dans la convention d ' utilit sociale (Cus) sib'lle le 30 juin 2011 avec les services de l'Etat, de rduire d ' ici 2016 de 68 % 61 % l'accueil dans son parc de locataires trs modestes en Zus et en zone tendue. Hors Zus, il est prvu de maintenir le taux actuel qui est de 63 %. Cette volution peut s' interprter par la volont de l'office d ' amliorer la mixit sociale dans les diffrents segments de son parc ; elle ne doit toutefois pas conduire le bailleur mener une politique d'attribution excluant de fait les plus dmunis (une compensation est trouver hors Zus).

3.2.3 Gestion des attributions La Cal se runit en moyelme une fois par mois, sauf durant la priode estivale ( Il runions par an). Sa composition est confonne aux dispositions des articles L 441-2 et R 441-9 du CCH. Elle est prside par la prsidente de l'OPH. Son activit est retrace dan s le tableau ci-dessous:

2009 20tO 2011 Demandes de logement reues par l'office 628 682 1012 Propositions prononce par Cal 599 569 563 Propositions acceptes par les demandeurs 220 205 255 Taux de refus 63,3% 64,0% 54,7%

L'examen des dossiers de locataires a montr que les diagnostics de performance nergtique (DPE) ne sont pas annexs aux baux des nouveaux locataires en mconnaissance des dispositions de l' article L.134-3 du CCH. L'office travaille toutefois sur un nouveau formulaire de bail qui devrait contenir, terme, l'ensemble des pices rglementaires.

9 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rapport d'inspection n 20 12101

Miilos Mission inlcnninistriclle d'inspection du logemenl social

Rponses de l'orga nisme Nouvelles observations de la Miilos

OPI I DE MONTELIMAR - 26 Rapport dnspelion nO 2012- 101 9-2

Miilos Miss ion intenninisterielle d'inspection du logement social

Obs 3: Malgr un rglement intrieur de la Cal particulirement prcis, certaines demandes de relogement prioritaire manant d'lus empchent la commission de jouer pleinement son rle et entranent une iniquit de traitement des demandes.

La Miilos a constat que de nombreuses interventions sont transmises l'office: elles manent soit du dput-maire de Montlimar, so it de la prs idente de l'office agissant en sa qualit d 'lue municipale. Ces demandes qui se caractrisent par des courriers ou des listes de personnes loger en priorit sont transmises au service qui prpare la Cal. Mme si la situation de ces mnages est compatible avec l' attribution d ' un logement social, la mi ss ion d ' inspection ne peut que relever l' iniquit de traitement en rsultant, notamment vis vis des demandes de logement les plus anciennes. De telles pratiques qui peuvent conduire la Cal des attributions discrtionnaires sont proscrire.

En attendant que la base dpartementale de la demande soit vritablement oprationnelle, la li ste des demandes de l'office en instance est un outil sur lequel le service gestion de la demande pourrait s' appuyer pour assurer une meilleure quit de traitement entre les diffrentes candidatures en vitant que les demandes rcentes et particulirement signales ne soient privilgies. Ainsi, l'analyse de la base des demandes de logement en instance montre que si 12 % des demandes sont antrieures 3 mois, plus du tiers datent de plus de 18 mois.

Obs 4: Une part insuffisante des attributions concerne des demandes anciennes.

L'analyse exhaustive des attributions 2009-20 11 montre que l'examen des dossiers en Cal est fortement corrl la proximit de la date de dpt de la demande comme le montre le tableau ci-dessous. Ainsi, dans prs de 30 % des cas, les attributions concernent des demandes faite s dans les 3 mois prcdents et plus de la moiti des demandes infrieures 6 mois, ce qui n'est pas cohrent avec l' analyse de la base des demandes (64 % de demandes datant de plus d ' un an) . L'examen d'un chantillon de dossiers passs en Cal moins d ' un mois aprs avoir fait l'objet d ' une demande y a montr des interventions rcurrentes de la prsidente. Anciennet de

< 1 mois t

Rponses de l'organ isme

Obs 3 : L'quipe des contrleurs n 'a rencontr aucun membre de la CAL. Montlimar Habitat ne peut donc pas accepter la remarque qui consiste stipuler que des demandes manant d'lus empchent la CAL de jouer pleinement son rle.

La Cal est trs active, puisqu'elle se runit une fois par mois sauf en priode estivale. (Cf. rapport de la MIlLOS.) La situation des mnages bnficiant d ' une intervention est compatible avec les rgles d 'attribution d 'un logement social. Les interventions des lus sont signifies aux membres de la CAL, qui garde son pouvoir de dlibration . Ces interventions concernent:

Des situations fa miliales diffici les. Des personnes en mutation professionnelle.

Des personnes mal loges (Iogemelll insalubre, inadapt). Les intclvcntions voques concernent l'ensemble des bailleurs sociaux agissant sur le territoire de la commune de Montlimar. Ces interventions font suites aux permanences de M. le Dput Maire, et de ses adjoints. Les admi nistrs qui rencontrent les lus ont trois types de difficults, la recherche d'un emploi, d 'un logement ct un problme de scurit. L'intervention po litique traduit la proximit avec les administrs, elle a pour objectif de sensibiliser une administration une situati on particulire. Ainsi , les bailleurs sont ensuite libres de dcider de suites donner.

Miilos Mission intcnninistrielle d'inspection du logement social

Nouvelles observations de la Miilos

En pralable, la Mii los tient prciser qu 'elle effectue ses diligences selon les modalits qu 'elle estime les plus pertinentes.

En consquence, l'argument scion lequel l'absence de rencontre entre l' quipe d ' inspection et les membres de la Cal nuirait la bonne comprhension du fonctionnement de la Cal par la Mission est totalement infond. Sur le fond , l 'quipe d' inspection a tudi l'ensemble des attributions ralises par l'organi sme en 2009, 20 10 et 20 11. Pour ce fa ire, elle s'est fait communiquer par le service gestion locative la li ste exhaustive des attributions sur la priode, les documents prparatoires aux Cal tablis par le service et les procs verbaux dfinitifs des Cal. Ell e a constat des incohrences entre ces documents et t amene en consquence dema nder leur expli cation l 'organisme. fi apparat' qu'elles rsultent maj oritairement de demandes rcurrentes de la prsidente de l 'office , agissant en qualit de prsidente de la Cal.

La Midos n 'a pas contest dans son rapport le respect des rgles d'attribution au niveau des plafonds de ressources. Elle ne remet pas en cause non plus le rle des lus auprs de leurs admin istrs.

Ell e rappelle par contre l'organisme la ncessit de s' inscrire strictement dans le cadre prvu par le CCH en matire d 'attribution pour s'assurer de l'quit de traitement entre tous les candidats: dfinition de la politique d 'attribution par le CA avec la fixation de critres objectifs de priorit conformes au CCH ; proposition la Cal d'au moins 3 candidatures par logement tablies partir de ces priorits ; examen des candidatures par la Cal.

Si des cas particuliers doivent fa ire l'objet d'un signalement au service en cbarge de prparer la Cal, ils doivent l'tre en amont et classs selon les priorits tablies par le rglement intrieur de la Cal.

OPI-! DE MOI TEll MAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012-10 1 ID2


Obs 4 : La part des attributions au bnfice des demandes de moins de Ileuf mois tend diminuer depuis 2009. EUe reprsentait ainsi: - En 2009, 61.2% - En 2010, 50.7% - En 2011, 47.8%

Dans le mme temps, la part des attributions au bnfice des demandes de plus de quinze mois tend augmenter depui s 2009. E lle reprsentait ainsi : - En 2009, 16.8 %

- En 2010, 19.3% - En 201 l , 19.2%

La stratgie d'attribution mi se cn uvre tente de trouver le juste quil ibre entre plusieurs axes:

La sati sfaction de la demande qui ncessite l'arbitrage enue les demandes urgentes et les demandes de mutations lies des critres de eo"fort qui caractrisent en gnral les demandes de parcours rsidentiel. Et enfin les demandes relatives mutations professionnelles, ou problmes fami liaux.

des des

A ce titre, le critre de l 'rulciennet est bien videment pris en compte.

La gestion de la vacance impose par exemple de limiter les mutations de confort. L'ensemble de cc travail ne peut sc limiter une priorit donne exclusivement aux demandes les plus anciennes.

Dans le cadre de sa politique d'anribution, Montlimar Habitat rpond ainsi pleinement sa mi ss ion sociale COllllne l'indique le rapport de la Mil LOS. Notre office rpond ainsi au-del des objectifs fixs au titre des accords collectifs.

OPH DE MONTELLMAR - 26 - Rapport d'inspelion nO 2012-10 1

l'HUos Mission intemlnistrielle d'inspcction du logement social


Les attributions doivent rsulter de l'application de ces cri tres non nominati fs ct non de propositions nominatives d'un membre de la Cal.

Ces chiffres ne sont pas confonnes ceux constats par la Mii los.

Les attributions au bnfice des demandes de moins de neuf mois s'tabli ssent en fait 71,8 % en 2009, 63,8 % en 20 10 et 63,2 % en 20 Il.

Quant aux attributions au bnfice des demandes de plus de 15 mois, elles passent effectivement de 16,8 % en 2009 19,2 % en 2011.

La Mission ne mconnat pas la difficu lt de l'exercice des attributions, elle souhaite simplement attirer l' attention de l'office sur la ncessit de prendre en considration l 'ensemble des demandes en stock et ne pas cder la facilit cn traitant prioritairement les dernires demandes arrives.

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Obs 5: Effecti vement, en 2009 deux erreurs relati ves au respect des plafonds de ressources, et une attribution avec anticipation de l' enregistrement ont t pointes par l'quipe MIlLOS. En 2010 ct 2011 , aucune difficult n 'a t rel eve montrant ainsi les efforts de Montlimar Habitat en tenne de scurisation de ses procdures.

OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d"inspection nO 2012- 101

Miil os Mission interministriel le d"i nspection du logement social


La Miilos rappelle la ncessit d'un strict respect des rgles par l'organisme. Elle confirme qu 'aucun manquement n'a t constat en 2010 et 201 1 .

10 - 4

Miilos Mission intennin istrielle d'inspection du logement social

3.3 LOYERS ET CHARGES

3.3.1 Les loyers La structure des loyers mensuels pratiqus pour les logements conventionns de l'office' (au m' de surface habitable, hors loyers accessoires) est compare dans le tableau ci-aprs l' ensemble des bailleurs sociaux.

Comparaison des loyers 2011 (en au ml de surface babitable) avec les valeurs de rfrence *

Organisme : Montlimar Habitat

Agglomration: Montlimar

Dpartement : Drme

Rgion : Rhne-Alpes

France continentale

minimum Ifr quartile

2,05 3,86 3,9 1

4, 10 4,38 4,36

mdiane 3t quartile maximum moyenne

4,20 5,09 8, 11 4,48 4,52 5, 12 4,60 4,68 5,43 4,82 5, 13 5,9 1 5,25 5,26 6,30 5,30

Rfrence : SOcS. RPLS au 011011201 1

Le loyer moyen pratiqu par l'office est infrieur la moyenne des loyers constats chez les bailleurs sociaux de 10,2 % dans la Drme et de 7 % dans l' agglomration de Montlimar.

Plus d' un logement sur trois a un loyer infrieur 4 E par m' de surface habitable et 1,5 % ont un loyer infrieur 3 E/m'. La rpartition des loyers est largement dcale vers le bas par rapport l' ensemble des bailleurs du dpartement et de la rgion. Cette offre en bas loyers est de fait bien adapte aux besoins et de nature faciliter l' accs des mnages aux ressources modestes . Avec ULle surface habitable des logements pourtant consquente (73 m'en mdiane contre 66 m'en France continentale), les loyers mensuels demeurent accessibles. Les loyers mdians des logements vont de 212 E pour un 1'2 424 E pour un T5.

Depuis le dernier contrle, les augmentations annuelles de loyers votes par le CA ont t suprieures aux recommandations gouvernementales, sauf en 2008. Ces augmentations ont systmatiquement t justifies par la prise en compte des beso ins financiers de l'organisme en tennes d 'entretien, de dveloppement et de service rendu aux locataires. Pour 201 j , l'office a respect le maximum lgal de 1,1 %. Hausse des loyers

Dcision du CA

Recommandations gouvernementales

2007 2,05 %

1,8%

2008 1,96%

2,7%

2009 3%

2,38%

2010

1,5%

1%

2011

1, 1%

1, 1%

Les loyers plafonds conventionnels sont respects sur l'ensemble du parc. La marge d 'augmentation thorique se situe globalement environ Il % et concerne majoritairement les logements ayant bnfici des anciens financements .

Le supplment loyer de solidarit (SLS) a t mis en place confonnment la rglementation . Par dlibration du 17 septembre 20 10, le CA a dcid d ' utiliser le barme de droit commun fix l'article R.441-21 du CCH, retenant la modulation minimale du coefficient de dpassement. L'incidence de ce surloyer est anecdotique (4 mnages concerns au 31/12/20 Il avec un montant moyen mensuel de 10,52 E).

3.3.2 Les charges

L'examen de la rgu larisation des charges 20 Il montre un excdent de provision de Il ,3 %. De faon gnra le, la Mission attire l' attention de l'organisme sur la ncessit d'ajuster au mieux

, Pour les logements dont le loyer est connu, hors cas particuliers

Il - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection na 2012-101

Miilos Mission inlcnnnslerelle d"i nspection du logelllent socia l


OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - RapPor1 d"inspection nO 2012- 101 I l - 2

MUlos Mission inten11 inistrielle d'inspection du logement soc ial

les provi sions afin de ne pas dsquilibrer le budget de ses locataires, notamment des mnages les plus dmunis.

50 % du parc est chauff collectivement (18 groupes reprsentant 948 logements). L'analyse des charges de chauffage au titre de l' exercice 2011 montre un cot moyen de 6,2 E au m' de surface chauffe qui situe l'office dans la moyenne basse des bailleurs sociaux de la rgion". La dispersion du parc en fonction du cot au m' de surface et du cot des charges rapportes au logement est prsente dans les deux tableaux ci-dessous: CoOl du chauffage collectif % des logements % des logements % des logements % des logeme.nu CoOl moyen en2010 < 3,1 lm' 3,1 6,2 Im1 6,2 9,3 Im 1 > 9,3 Im1 Im1 SC

944 logements concerns 9. 1 % 43,1 % 41 ,9% 5,9% 6,2 au m' de surface chauffe

Rapport au logement, le cot des charges de chauffage est matris. Avec un cot moyen de 436 E, il se situe dans le quatrime dcile de l'chantillon de l' observatoire rgional (mdiane 486 E). CoOl du chauffage collectif au logement en 2010

944 logements concerns

< 218,1 218,.

MiilO$ Mission inl cnni nistriclle d'inspection du logemcnt social

Rponses de l'organisme NouveUes observations de la Miilos

OPII DE MONTELIMAR ~ 26 R:lppol1 d'inspection nO 2012-101 12 - 2

Miilo5 Mission intemlinistrielle d'inspection du logement social

3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES

Montlimar Habitat s'est engag depuis 2007 amliorer la qualit de service rendu ses locataires. Cette volont s'est traduite par la rdaction en interne d'une charte de qualit en vigueur depuis 2009, dont les principaux objectifs rsident dans l'accue il, l'coute, la ractivi t des quipes techniques (demandes d'intervention), l'amlioration de la qualit du cadre de vie des locataires (parties communes, espaces verts), le respect des rgles d'attribution des logements sociaux et la qualit des logements proposs la location.

L' office ralise rgulirement des enqutes de satisfaction auprs de ses locataires. La dernire a t effectue en 2009 par la socit Soft Concept. Le taux de satisfaction est d ' un trs bon niveau : 93 % des locataires sont globalement satisfaits ou trs satisfaits des services de l'office ; en Zus, ce taux descend toutefois 88 %. Les mnages enquts sont trs attentifs la tranquillit du quartier : le taux de satisfaction sur ce point est beaucoup plus faible et prs de 37 % des sonds estiment que la qualit de vie se dgrade dans leur quartier.

Les locataires sont globalement satisfaits du traitement des rclamations techniques, de la ralisation du mnage dans les parties communes et de l' entretien des espaces extrieurs. Il s sont demandeurs de plus d ' informations concernant les travaux envisags dans leur btiment.

En complment de la concertation et de l' information institutionnelles, l'office dite une lettre trimestrielle d'infonnation l'attention de ses locataires. Chaque trim estre sont prsents, en deux pages, les projets de l'offi ce (travaux, services) ainsi que des sujets d ' actualit (l'entretien du logement, les charges locatives, les impays, .... ). L'office dispose en outre d'un site internet. Montlimar Habitat a mis en place une action d 'adaptation des logements aux besoins spcifiques des personnes ges vieillissantes et des personnes mobilit rduite. Les travaux prennent en compte deux critres : la faisabilit technique et le confort long tenne du bnficiaire. Une dizaine d ' adaptations de logements est ainsi ral ise chaque anne (8 en 2011). En outre, l'office poursuit sa participation la base de donnes Adalogis 26 cre par le Centre d 'amlioration du logement de la Drme (Ca Id). Cette base de donnes rpertorie plus de 1 000 logements adapts ou adaptables sur le dpartement. Elle pennet une mise en relation entre les demandeurs et les bailleurs.

La visite de patrimoine effectue sur un chantillon reprsentatif (neuf, acq ui sition-amlioration et ancien) a montr des niveaux d ' entretien trs diffrents entre le centre ville et le quartier de Pracomtal.

On notera d 'abord la qualit des oprations rcemment mises en service, tant en construction neuve qu ' en acq uisition-amlioration. Dans le centre ancien de Montlimar, la restructuration d ' immeubles dgrads et insalubres contribue grandement la requalification urbaine. Si l'intrt de te lles oprations n'est plus dmontrer aux niveaux social et urbanistique, leur cot de revient lev doit condu ire l' office slectionner avec soin les oprations sur lesquelles il souhaite intervenir afin de ne pas obrer ses possibilits de dveloppement. De surcrot, l'absence d ' ascenseurs dans ces btiments peut tre un frein la relocation, notamment pour les personnes mobi lit rduite. Les accs des immeubles sont scuriss, tout comme les accs aux caves.

Obs 6: Un retard d'entretien manifeste et uo manque de suivi oot t constats dans le quartier de Pracomtal qui reprsente 50 % du patrimoine de l'office et dont les travaux de rhabilitation dbutent:

espaces verts peu entretenus, prsence de nombreux dtritus et de voitures gares sur pelouse ;

13 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-10 1


Obs 6 : Le quartier de Pracomtal est situ en Z.U.S. Cct environnement gnre en gnral des difficults pour aboutir un entretien de qualit du fa it de nombreux comportements inciviques relevs par l'quipe MIILOS. De plus depuis plusieurs mois, Montlimar-Habitat do it fa ire face des dgradations rcurrentes sur SOIl parc. Ces actcs de dlinquances ont faits l'objct de multiples dpts de plaintes, les faits sont d ' une

OP I] DE MONTELIMAR ~ 26 ~ Rapport d'inspect ion n 201 2- 101

Miilos Mission intenninislricllc d'inspcction du logemen t soc ial


Lors du contrle sur place, la Mission a effectivement constat lc comportement incivique de certains rsidents et les dgradations conuni ses sur le parc.

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Miilos Mission intemli nistricllc d'i nspect ion du logement social


gravit telle qu ' ils sont voqus en C.L.S.P.D et que M. le Prfet de la Drme et M. le Procureur ont t alert par courrier.

Enfin, les quipes de Montlimar Habitat sont prsentes au quotidien, a insi que les services de la commune. Ces actions sont compltes pour la commune par une entreprise d ' insertion et pour Montlimar-Habitat par une association d ' insertion en charge du mnage. Ces deux structures bnficient de conventions qui permettent de favori ser l'emploi de publics dfavoris. Comme le souligne la MllLOS, l'orientation du projet urbain port par la commune et Montlimar Habitat est d 'aboutir une amlioration de la qualit du cadre de vie des locataires. Ce proj et est en cours, la rhabilitation des bt iments a dmarr cn juin 20 12. Elle va se poursuivre jusqu 'en juillet 2014.

La ville a galement programm un progranune de reconqute des espaces publics; ce dernier va dmarrer en septembre 2013. n concernera dans sa premire phase l' alle des coles. En parallle, une action de fond est mene en partenariat avec le Centre Socia l Colucci (structure municipale) dans le cadre du comit des acteurs pour sensibili ser les enfants et les habitants du quartier au respect de leur cadre de vic.


La forte implication du personnel de nenoyage a effectivement t constate lors du contrle sur place.

La Miilos a longuement voqu le projet de rhabilitation du quartier, tant dans sa composante office que dans sa composante ville . Elle ne doute pas de l' intrt manifeste de cene opration.

C'est effecti vement un aspect jug indispensable par l'quipe d ' inspection.

L' ambition de Montlimar Habitat est de Au vu de la visite effectue dans le qual1ier, favori ser la mixit soc iale au sein du qual1icr de Pracomtal, la plus grande attention est donc appol1e l' entretien de ce quartier. La MIILOS voque un retard d'entretien pour qualifier des dgradations et les consquences de comportements inciviques : interrupteurs brls, jets d 'ordures par les fentres. La maintenance suite aux dgradations mobilise les qu ipes de l'office. Montlimar Habitat ne peut pas accepter que les problmes rencontrs soient quali fis de retard de maintenance, alors qu'un programme de plus de 6 millions d'euros de travaux est en cours sur ce quartier.

OP' I DE MONTELIMAR - 26 . RUPIl0rt d' inspection na 2012-10 1

la plus l'entretien observe.

grande atten ti on porte n'a pas t vritabl ement

La Mission a simplement constat que lors du dernier contrle, un constat simjlaire avait t dress par l' ancienne quipe d ' inspection et que c inq ans ont t ncessaires au lancement effectif d'une opration de requalification d'envergure.

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Miilos Mission intenninistriclle d'inspection du logement social

installations non autorises d 'antennes paraboliques ;

dgradation de dispositifs de scurit (BABS" arrach, fils lectriques apparents dans un local vlo, incendie volontaire d ' interrupteurs de cave) ;

jet d ' ordures par les fentres dans certaines alles.

Lors du dernier contrle, la Mission avait constat que dans les quartiers ouest les espaces extrieurs, en grande partie proprit de la commune, ainsi que la voirie n 'avaient fait l'objet d'aucun embellissement depuis des a.mes. Ce constat demeure d'actualit. Il est souhaitable que l'organisme obtienne une implication plus affirme de la Ville de Montlimar dans l'entretien de ces voiries et espaces extrieurs qui ne fait pas partie du cur de mtier de l'office . C'est assurment l' une des conditions de la russite du projet urbain de Pracomtal. Il serait judicieux pour cela que l'office rtrocde la commune un maximum d'espaces verts et de voiries pour que l'entretien en soit assur par les services municipaux dont la qualit d'intervention a largement t constate sur d 'autres quartiers de la ville.

3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE Avec des niveaux de loyers peu levs, rsultant de l' anciennet de son parc, l'office remplit son rle social de faon satisfaisante. L'efficacit de sa gestion de proximit assure aux locataires une qualit de service satisfaisante. L'office devra toutefoi s mettre un terme aux manques de rigueur constats dans les attributions de logements. La rhabilitation du quartier en Zus de Pracomtal, qui vient d ' tre engage, devra viser changer son image de quartier dgrad et enrayer sa vacance locative, dans le cadre d ' un projet urbain global avec la Ville de Montlimar et un autre bailleur.

4. PATRIMOINE

4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE Le patrimoine de l'OPH est ancien: l'ge moyen du parc est de 35 ans et plus de 60 % des logements ont t construits avant 1975. Rparti sur neuf communes de la CA Montlimar-Ssame, il se compose majoritairement de logements collectifs (83 %) et est concentr 80 % dans la commune de Montlimar. L 'office est galement propritaire de sept rsidences sociales (247 lits correspondant l30 quivalents-logements) et de 23 locaux commerciaux. La rpartition par type de financement du patrimoine gr par l'organisme au 31/12/2011 est la suivante:

Non Anciens PLAI PLUS " conventionns financements

Nombre de logements 0 1 11 9 729 % 0% 57,5 % 37,4 %

Il Bloc autonome d'clairage de scurit.

12 Prt Locati f Aid (neuf Ou acquisition amlioration) ou Prt Locati f Usage Social 13 PLA Loyer Infrieur : Trs Social , {{ Loyer Minor , ( d ' Intgration )} U Prt Locatif Social

PLAI u

94 4,8 %

PLS 1~

6 0,3 %

Total

1948 100 %

14 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 Rappon d' inspection n 2012 101

MiiJos Mission int cmli nistcriellc d' inspection du logernent soc ial


OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - !tappon d'inspection na 2012-101 14 - 2

Miilos Mission intcmlinisterielle d'inspection du logement social

4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE

4.2.1 La stratgie gnrale Le plan stratgique de patrimoine (PSP) adopt par le CA en juillet 2007 dresse un diagnostic sur la base de l' historique des interventions teclmiques ralises et de l' attractivit des groupes, Il s'accompagne d'un diagnostic de qualit environnementale et d 'accessibilit aux personnes ges et handicapes, La rentabilit conomique de chaque groupe y est value. Dans le cadre de l' laboration de la convention d ' utilit sociale (Cus), ce PSP a t ractualis et approuv par le CA du 29 mars 2010.

Dans ce diagnostic, le patrimoine de l' office est jug dans l'ensemble de bonne qualit et attractif. Des travaux d'entretien et de rparation (en priorit sur la scurit, l'tanchit et les conomies d'nergie) sont envisags dans le cadre d ' une dmarche de dveloppement durable. Le quartier de Pracomtal (cf. 5) est identifi comme devant faire l' objet d'un projet urbain pour une meilleure intgration .

Outre la production de 375 logements, ramene 349 logements dans la Cus sur la priode 2011-2016, et la poursuite du plan de vente concernant les 50 pavillons Les fourches 1 (cf. 4.5), ce plan prvoit un investissement de 3,8 M pour le projet urbain de Pracomtal et n ' envisage pas de dmolitions. En termes financiers, l' investissement s'lve sur la priode 14,7 M (dont 2 M de fonds propres) pour l'accroissement de l'offre nouvelle et 9,5 M (dont 4,5 M de fonds propres) pour la rhabilitation des btiments.

4.2.2 La politique de dveloppement durable Outre l'installation d'eau chaude sanitaire (ECS) solaire sur certaines de ses oprations neuves (27 logements La Nitrire ), l'office a prvu pour l'opration de rhabilitation de Pracomtal de viser un niveau de performance de type BBC rnovation (80kWh/m' SHON/an). Les travaux envisags comprennent, outre un complment d'isolation thermique et d'tanchit des terrasses, une isolation thennique par l ' extrieur, le remplacement des bardages, celui des menuiseries d'origine par des menuiseries isolantes en PVC et une installation solaire photovoltaque raccorde au rseau .

L'office s'est engag depuis dbut 2012 dans une dmarche de responsabilit socitale des entreprises (RSE)". 11 est actuellement en phase de dfinition de son plan d'actions qui devra dcliner les questions centrales de la nonne ISO 26000 : la gouvernance de l'organisation, les Droits de l' Homme, les relations et conditions de travail, l'environnement et le dveloppement durable, les bonnes pratiques des affaires, les questions relatives aux consommateurs et l' engagement socital.

4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRiMOINE

4.3.1 Rythme de construction depuis les 5 dernires annes et objectifs de production Ces 5 dernires annes, l' office a mis en service en moyenne 18 logements familiaux par an ainsi que le montre le tableau ci-dessous. Ces mises en service se dcomposent en 56 logements Plus, 22 logements PLAI et 9 logements PLS.

L' concept dans lequel les entreprises intgrent les proccupations sociales, environnementales, et conomiques dans leurs activits et dans leurs interactions avec leurs parties prenantes sur une base volontaire.

15 - 1 OPH DE MONTE LIMAR - 26 Rapport d'inspection n 2012-101

Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social


OPII DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012-101 15 - 2

Miilos Mission interministrieUe d ' inspection du logement social

Logements familiaux mis en service 2007 2008 2009 2010 2011 Total Moyenne/an Total 6 7 22 3 54 92 18 dont transfonnation d'usage 2 0 0 0 4 6 dont neuf 4 3 4 0 44 55 Il

dont acquis ition amlioration 0 4 18 3 6 31 6

Sur la dure de la Cu s, Montlimar Habitat envisage de mettre en service 350 logements familiaux (26 % de PLAl) selon la rpartition suivante: Type de financement 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sur 6 ans PLAI 9 15 19 16 16 16 91 Plus 35 47 56 40 40 40 258 PLS 0 0 0 0 0 0 0 Total 44 62 75 56 56 56 349

La mise en service de 58 logements locatifs sociaux par an prvue sur 2011-2016 est en forte hausse par rapport aux annes antrieures. Cet investissement doit tre facilit par la cession d'immeubles trs dgrads, dans le cadre d' un partenariat avec la Ville de Montlimar, en lien avec l'opration programme d'amlioration de l'habitat.

Toutefois, cette offre nouvelle, bien qu'en augmentation sensible, ne suffira pas rpondre aux importants besoins locaux existants, notamment dans la commune de Montlimar soumIse depuis le 1er janvier 201 0 l'obligation lgislative de l'article 55 de la loi SRU.

4.3.2 Capacit de l'organisme construire ou acqurir des logements Depuis la rorganisation des services intervenue en 20 Il , l'ensemble des missions relatives aux btiments (dveloppement de l'offre, rhabilitation, maintenance) relve de la direction technique. L' ingnierie financire, assure jusqu 'en dbut d ' anne 2012 par la direction montage d'oprations et marchs est dsormais rattache la direction financire .

La prospection foncire relve de la direction gnrale. Les sollicitations manent principalement de la communaut de rattachement et des communes o intervient dj l' office. Tous les projets font l'objet d'une pr-tude foncire, puis d'une tude financire. Aprs validation par la direction gnrale, les projets sont soumis pour approbation au CA. On notera toutefois l' absence de comit d'engagement.

Le suivi des oprations est assur au moyen de tableaux de bord rgulirement mis jour. La faisabilit interne des oprations est retenue sur la base d ' analyses globales prenant en compte les taux d ' intrt, la vacance (auparavant non prise en compte), les impays prvisionnels et les fonds propres. L'quilibre financier prvisionnel est tudi avec des paramtres prcis et actualiss au moyen d ' une application dveloppe en interne. Il apparat toutefois que les cots de gestion pris en compte ressortent 800 par logement dans les hypothses retenues, alors qu ' ils se sont levs en fait 1010 en 2010 et 1051 en 20 Il (calcul effectu par la Mission). L'quilibre des oprations s'en trouve compromis.

L'examen des oprations livres depuis 2007 montre des cots de production trs fluctuants: de 1 585 2 453 au m', avec un apport en fonds propres variant de 2,4 % (opration La Bastide Neuve) 34 % (opration Le Plan 3) .

Cot au m2 SH CoOt au logement en k

16 - 1

2006 1 584,7

112

2007 2453,4

179

2008 1 639,9

104

2009 1 746.3

162

2010 1901 ,7

143

QPH DE MONTELJMAR 26 Rapport d 'inspection n" 2012 101

Mi ilos Mission intenninistricllc d' inspection du logement social

Rponses de l' organisme NouveUes observations de la Miilos

OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d'inspection nO 2012101 16 - 2

Miilos Mission intcnninistrielle d ' inspection du logement social

L'examen du suivi de la programmation des annes antrieures montre un rythme erratique. En 2011, l'office n' a dpos qu'un seul dossier de financement pour 1 logement, alors que la programmation des aides la pierre prvoyait le financement de 41 logements familiaux. L'atteinte des objectifs ambitieux prvus par la Cus (multiplication par trois du nombre de logements financs) ncessitera une monte en puissance du service technique, fortement impact par la rorganisation de 20 Il , et le recours des oprations en Vefa". En 2012, le dpt des dossiers de financement des 27 logements inscrits en programmation devrait tre assur.

4.4 MAINTENANCE DU PARC La politique de maintenance du parc s'appuie sur le PSP dclin dans un plan d'entretien glissant en fonction des besoins et urgences identifis.

Les diagoostics de performance nergtique sont raliss hauteur de 66 %, essentiellement sur le patrimoine collectif. La Cus prvoit leur ralisation complte d' ici fin 2014.

DPE Nombre de logements %

A

o 0,0%

B

o 0,0%

C

112 8,8%

D E 556 588

43 ,6% 46,1%

F

19

1,5%

G Total o 1275

0,0% 100,0%

Les diagnostics amiante ont t raliss et sont consultables sur demande, tout comme les diagnostics plomb. Ils sont systmatiquement fournis aux entreprises appeles intervenir dans les btiments.

Concernant les ascenseurs (14 appareils), les contrats d'entretien ont t passs avec la socit SOREA en 2010 pour une dure de 5 ans. Ces contrats sont de type tendus et prvoient des visites de chaque appareil toutes les 6 semaines, l'entretien, la maintenance et la rparation des dfauts constats lors de ces visites. lis comportent une clause d ' intervention 7j17 et 24H124 pour le dblocage des personnes et 6j17 de 8 H 17 H pour le dpannage.

Conformment au dcret 2004-964 du 9 septembre 2004 (articles R. 125-1-2 R. 125- 1-4 du CCH), la mise aux normes des ascenseurs a t ralise pour l'chance 2013 sur l'ensemble des appareils, au regard des objectifs de scurit figurant l'article R. 125-1-1. L' ensemble des chaudires individuelles (qui concernent 50 % du parc) fait l 'objet d ' un contrat d ' entretien auprs de deux socits, Savelys et DGS. Conclus pour une dure de 10 ans en 2002, ils arrivent chance en fin d 'anne. Une consultation en vue du renouvellement de ces contrats est en cours. Elle prvoit une dure de 5 ans, qui correspond mieux l'exigence de leur remise en concurrence priodique.

4.5 VENTE DE PATRIMOINE

Ob.7: Le conseil d'administration n'a pas dlibr en 2011 sur les orientations de sa politique de vente de logements, contrairement l'article L. 443-7 du CCH. L' article L. 443-7 du CCH prcise que le conseil d'administration de chaque OPH dlibre annuellement pour dfinir les orientations de sa politique de vente de logements. La dernire dlibration gnrale remonte au CA du 17 septembre 2010. Aucune dlibration n' a t produite en 20 Il . Cette lacune avait dj t releve lors du dernier contrle. Depuis 2002, l'office a engag la vente des 50 pavillons du groupe les Fourches 1 . Le bilan des ventes ralises fait apparatre que cette activit reste trs anecdotique (1 vente par an en moyenne). A ce jour, 37 pavillons ont t vendus. Le volet vente aux locataires de la Cus n'est pas considr comme un enjeu prioritaire puisque cette dernire ne prvoit pas d 'ouvrir d ' autres groupes la vente.

16 Vente en l'tat futur d 'achvement

17 - 1 OPH DE MONTELIMAR 26 ~ Rapport d' inspection nO 20 1 2~ 1 01


Obs 7 : Montlimar Habitat prend note de la remarque. Cette dlibration sera dsormais plani fie annuellement.

OPII DE MONTE LIM AR - 26 - Rappon dnspcclion nO 2012-10 1

1ii1os Mission intemlinislricllc d' inspection du logement social


La Mission prend acte de l'engagement de l'Office.

t 7 - 2

Miilos Mission intenninislrielle d'inspection du logement social

4.6 RENOVATION URBAINE

La ville de Montlimar comprend un quartier en Zus, Pracomtal, comptant 841 logements appartenant l'office. La municipalit n'a pas souhait l'origine s' engager dans une dmarche de renouvellement urbain de type Anru. Cependant une rflexion sur la mise en oeuvre d ' un projet urbain a t initie. En octobre 2009, le CA de Montlimar Habitat a valid le principe de vente de quatre immeubles de 229 logements localiss sur ce quartier (immeubles Fauvette, Goland, Ibis et Jacos). Cette dcision avait deux objectifs: permettre l' apport de fonds propres indispensable la mise en oeuvre du PSP de Montlimar Habitat;

acclrer la rhabilitation et la rsidentialisation du quartier de Pracomtal en largissant le partenariat Ville/ Montlimar Habitat un autre bailleur.

Une quipe de matrise d 'uvre a t dsigne fin 2010, en vue d'tablir un programme de rsidentialisation et de rhabilitation thermique des immeubles de Pracomtal.

Suite la dlibration du 17 septembre 2010, les btiments Golands et Fauvettes (161 logements et 2 commerces) ont t vendus Vaucluse Logement pour un montant de 7,7 M. Ce bailleur en est devenu propritaire au 1 er mars 201 1. Il est actuellement en phase d ' identification des actions entreprendre sur ces deux immeubles .

Le devenir des deux btiments Ibis et Jacos a t arrt en aot 2012. Ils seront vendus Vaucluse Logement une fois rhabilits et rsidentialiss, l' instar des autres immeubles du quartier. Les premiers travaux ont commenc mi juillet 2012. Enfin, la Ville souhaite rtrocder des terrains Montlimar Habitat afin d 'tendre l' offre de logements un produit intermdiaire (maisons en bande ou pavillonnaire ou petits collectifs). Les autres btiments proprit de l'office (A, C, 0 et H) feront l' objet d ' un projet de rhabilitation/rsidentialisation pour un cot prvisionnel estim 7,3 M TTC par l'office. Le bouclage financier, en cours de finalisation , ncessitera un apport minimum de 1,4 M de fonds propres par l'office.

En accompagnement de ce projet, la Ville a entrepris de lancer une opration de requalification des espaces publics et de dveloppement de l' offre conomique, en redployant des commerces en bordure de la RN 102 et en implantant une zone artisanale.

12 M d' investissements sont programms sur le quartier pour financer la mise en uvre du projet urbain . Le plan de financement reste toutefois finaliser.

4.7 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRlMONIALE

Montlimar Habitat dispose d'un parc ancien situ pour moiti dans le quartier en Zus de Pracomtal qui doit faire l'objet d ' un projet global de rnovation urbaine avec la Ville de Montlimar et un autre bailleur. La vente en bloc en cours de 229 logements de ce quartier dans ce cadre devrait apporter l' office une partie des fonds propres ncessaires son financement, ainsi qu ' celui des autres investissements prvus dans son plan stratgique de patrimoine en rhabilitation et en production d'offre nouvelle. Le fort accroissement de son effort de dveloppement devrait tre facilit par la mise en place d' un nouveau partenariat avec la Ville de Montlimar. Il ne suffira toutefois pas rpondre aux importants besoins locaux identifis.

18 - 1 OPH DE MONTEliMAR - 26 - Rapport d'inspection n"20 12-101

Millos Mission intemlinistricllc d'inspcction du logemcnt soc ial


OPH DE MONTELIMAR - 26 Rappon d' insptttion n 2012- 101 18 - 2

Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social

S. TENUE DE LA COMPTABLLITE ET ANALYSE FINANClERE

5.1 TENUE DE LA COMPTABILITE

Le changement de statut de l'office n'a pas entran de modification de son rgime financier et comptable. Il demeure soumis aux rgles de la comptabilit publique avec une gestion assure par la trsorerie municipale de Montlimar. Le contrle des rles respectifs du comptable et de l'ordonnateur est ralis dans le cadre du contrle conjoint, l'examen de la comptabilit du receveur relevant exclusivement de la DDFIP.

5.1.1 Organisation des relations entre l'OPH et la trsorerie Les relations entre l'office et la trsorerie sont rgulires, notamment travers les vISites hebdomadaires du directeur financier la trsorerie. Une charte de partenariat signe en 2005 encadre galement ces relations. Celle-ci est en cours de renouvellement, sous la fonne d'un engagement partenarial. Cet outil est un lment prpondrant dans l'amlioration du fonctionnement de l'ensemble de la chane comptable et financire, dans la mesure o il coordonne les interventions de chacun et pennet ainsi d'optimiser les diffrentes procdures, tant chez l'ordonnateur que chez le comptable. Celui-ci devra contenir les lments d'amlioration attendus au cours du prsent audit, en particulier sur la chane de recettes.

5.1.1.1 Con/rle des comptes

Les travaux d'audit conduisent attester de la qualit des comptes de l'office. Ainsi , le suivi rigoureux des comptes de tiers par la trsorerie permet de limiter le nombre et l'anciennet des sommes en solde, et de justifier les mouvements sur les comptes sensibles (excdents de versement, virements r-imputer, retenues de garantie, oppositions sur sa la ire). De plus, les comptes de bilan, l'actif comme au passif, sont correctement suivis par l'office et la trsorerie. La comptabilit reflte une image fidle du patrimoine de l'OPH. Nanmoins, un inventaire physique plus rgulier et des dures d'amortissement des composants plus en cohrence avec leurs dures d'utilisation pourraient encore amliorer la sincrit des comptes.

5.1. 1.2 Organisation de la dpense Le traitement de la dpense est rapide et fiable sur l'ensemble de la chane, avec un dlai global de paiement de 18 jours sur l'chantillon de mandats examin et un taux d'erreur patrimonial de 1 % en 20 Il comme en 2012. L'application d'un contrle hirarchis de la dpense pertinent par la trsorerie permet de scuriser le dispositif tout en acclrant le visa. Le dlai de paiement du comptable est ainsi de 3 jours en moyenne en 2012. Il a t constat que les pices justificatives jointes aux mandats ayant fa it l'objet d'un paiement sont confonnes la rglementation.

En revanche, le visa de la paye devra tre amlior, quelques erreurs ayant t dtectes sur le montant des indemnits. L'office devra fomlaliser ses contrles sur les pices fournies la trsorerie, qui devra pour sa part programmer un contrle par sondage annuel approfondi sur certains lments de paye.

Enfin, si le visa des marchs publics est pertinent, le dlai de paiement dpasse rgulirement le dlai lgal de 30 jours, gnrant ainsi des intrts moratoires qui ne sont pourtant pas liquids. La trsorerie devra surveiller le respect de ce dlai, et demander le dcompte de ces intrts le cas chant, tandis que les services de l'office devront limiter le dlai imparti au matre d' uvre et viter que le dcompte gnral et dfmitif soit galement utilis comme dernier acompte, tant donn les dlais longs qu'impose cette procdure .

19 - 1 QPH DE MONTELiMAR 26 Rapport d'inspection n 2012- 101

Miilos Mission i nlemlin i~l ricll c d'inspeclion du logcrnclll soc ial

Rponses de l'orga nisme 'ouvclles observations de la Miilos

OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rappol1 dnspt.'Clion nO 2012-101 19 - 2

Miilos Mission intermini striell e d'inspection du logement social

5. / . /.3 Contrle du quiltoncemenl Les contrles oprs par la trsorerie sur le quittancement permettent de s'assurer de la cohrence des lments intgrs dans l'appli cation OTR", et de la liquidation des nouveaux loyers et des rvisions annuelles. En revanche, les lments variables ne peuvent tre contrls par les serv ices de la trsorerie, faute de rfrence au bail.

Par ailleurs, une rflexion pourrait tre engage sur l'adoption par la trsorerie de l'application ordonnateur Aravis pour la gestion du recouvrement, afin d'amliorer le partage de l'information et d'viter les contrles de cohrence lors de l'intgration du quittancement dans OTR.

5.1.2 Comptabilit de l'ordonnateur La fonction comptable est assure au sein de la direction finaocire comprenant six agents dont le responsable du service, titulaire du DESCF", en fonction depui s 2006. Dans le cadre de la nouvelle organisation de Montlimar Habitat (cf. paragraphe 2.2.2.1), le service montage oprations et marchs sera rattach en fin d 'anne la direction financire, suite au dpart en retraite de sa responsable. Les tches sont rparties dans quatre ples: comptabilit d ' investissement, comptabilit gnrale, suivi des charges locatives rcuprables et suivi de la rgie (approvisionnements, gestion des stocks). Le responsab le du service est charg de l' laborat ion du budget et du compte financier, de toutes les enqutes et de l'analyse financire jointe au rapport financier prsent au conseil d 'admini stration.

Le sui vi budgtaire se fait sur le logiciel Aravis. Les dpenses sont intgres dans ce logiciel ds leur engagement par saisie des ordres de service par les services dpensiers de l'office. Le mandatement est effectu par la suite via ce mme logiciel (dlai infrieur 10 jours). L'analyse des diffrents documents comptables et les contrles effectus sur l'exercice 20 11 tmoignent d ' une gestion rigoureuse. Quelques remarques peuvent toutefois tre faites: en annexe au compte fmancier, un document succinct, ne rpondant pas aux obj ectifs de l'i nstructi on codificatrice du 14 dcembre 2006 prvoyant l' tabli ssement d'une annexe littraire, prsente les rgles et mthodes comptables retenues par l'office. Il pourrait indiquer notamment les raisons pour lesquelles l'office ne constitue pas de provision pour gros entretien (dpenses essentiellement de remise en tat des logements ne pouvant tre intgres dans un programme pluriannuel justifiant les dpenses) ; les remboursements des excdents de provisions des charges locatives lors de la rgularisation annuelle sont enregistrs en utili sant un compte de charges exceptionnelles (compte 673 titres annuls) ; il serait prfrable de comptabili ser ces remboursements selon le commentaire de l' instruction comptable du 13 novembre 2006, par le dbit du compte 703 rcupration des charges locatives ;

l' office ne va lorise pas au titre de sa production immobilise (compte 722) ses cots de production interne de matrise d'ouvrage locative ; cette comptabi lisation permettrait d ' intgrer dans le cot des immeubles les charges affrentes la conduite d' opration effectue par l'organisme (le taux applicable dans le secteur HLM est gnralement de 2,3 % du cot de production, hors foncier) sans toutefois excder les cots rels ; cette absence de comptabili sation conduit majorer le cot de gestion locatif;

11 OTR : application Office TRsor

I I DESCP : diplme d'tudes suprieures comptables et financires

20 - 1 OPH DE MONTELIM AR - 26 - Rapport d'inspection n 20 12- 101

Miilos Mission intennnistcricllc d ' inspect ion du logement soci al


OPII DE MONTELIMAR - 26 - Rappon d'inspection nO 2012101 20 - 2

Miilo5 Mission llterministrieUe d'inspection du logement social

l' affectation des charges des agents de la rgie assurant une grande partie des tches de nettoyage et d 'entretien des espaces verts est faite globalement au titre de l'entretien courant ; pour galement L1ne juste apprciation du cot rel de gestion qui inclut ces dpenses et du cot rel de l'entretien courant, il conviendrait de procder une analyse dtaille de ces dpenses permettant de complter l'annexe relative la maintenance (un mme agent peut raliser des tches de nettoyage, mai s galement d ' entretien courant, notamment de petits travaux de peinture, de vitrerie ou de serrurerie). li convient de noter que suite au dernier contrle, il est tenu depui s 2009 une comptabilit des stocks d' approvisionnements.

5.2 ANALYSE FINANCIERE

5.2.1 Analyse de l'exploitation volution de l'autofinancement net de 2008 201 1 En k 2008 2009 2010 2011 Loyers 7590 7856 8017 7728 CoOt de gestion hors entretien - 1 355 - 1 189 - 2 048' - 2 051' Maintenance - 1 492 - 1 901 - 1 420' - 1 486' TFI'B -7 17 - 741 - 792 - 85 1 Flux fi nancier 100 86 11 2 144 Flux exceptionnel - 19 - 33 - 31 - 88 Autres produits d'exploitation 19 24 64 61 Pertes crances irrcouvrables - 67 - 82 - 91 - 92 Intrts oprations locatives - 1 503 - 1 34 1 - 1 001 - 1 328 Remboursements d'emprunts locatifs - 1 870 - 1 799 - 2 02 1 - 2 043 Autofinancement net l9 685 880 785 -7 En % du chiffre d'affaires 9% Il ,2% 9,8% - 0, 1 % Rsultat net 575 687 691 7692

aprs retratement du cot de gestion

La rentabilit de Montlimar Habitat qui se situait un niveau correct lors du dernier contrle (autofinancement net moyen de 7,3 % des loyers pour la priode 2002 2006), s'est amliore jusqu'en 2010 avant de chuter en 20 11 en raison principalement de la perte de loyers conscutive la cession de patrimoine Vaucluse Logement. Ces ventes ont permis par contre de dgager sur cet exercice un rsultat net comptable trs important (7,7 ME). La structure des charges (cf. graphique c i-aprs retraant les principales charges de l'organisme par logement et les comparant avec les md ianes constates pour l' ensemble des OPH de province en 201 OM) a peu volu par rapport au dernier contrle, avec des charges de fonctionnement suprieures aux charges constates en moyenne dans les offices (7 % en 20 10 et 12 % en 20 1 l , aprs retraitement tenant compte des charges de la rgie imputables la gestion locative et non pas l'effort de maintenance - cf. remarque prcdente). La forte augmentation de la charge financire reflte le dveloppement patrimon ial sur le dernier exercice.

19 L'autofinancement net est la mesure pour un organisme des ressources tires de son activit d'exploitation au cours d'un exercice (excdents des produits encaissables sur les charges dcaissables) restant sa disposition aprs remboursement des emprunts lis l'activit locative ( t'exclusion des remboursements anticips)

2tl Ratios Bolero

21 - 1 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101

Miilos Mission intenninistcrielle d'inspection du logtmtnt social

Rponses de l'orga nisme Nouvelles observations de la Miilos

OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101 2 1 - 2

t\tiilos Mission intemlini striell e d'inspection du logement social

4500

4000

3500

3000

2500

2000 t 1 500

1 000

500

o

1 ] 10

OAnnuit O Cot de gestion OMaintenance .TFPB

... . . .

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Mdiane P H 2010 (Province) Montlimar Habitnt2010 Mont limar Habitat 20 11

5.2.1.1 Charges financires Exercices 2008 2009 2010 2011 Annuits en milliers d'curos 3394 3 165 3051 3844 Annuits en % des loyers appels 44,7% 40,3 % 38,1 % 49,7 %

L' annuit locative rapporte aux loyers appels qui se situait en 20 10 un niveau proche de la mdiane des offices (38,5 %) a progress de plus de 30 % en 2011 , principalement en raison de l' impact des emprunts mobiliss sur les oprations nouvelles et de la baisse des loyers conscutive aux cessions de logements. Ds 2012, le ratio annuit/loyers appels devrait cependant redescendre 40 % (analyse prvisionnelle 5.3). L' office n' a souscrit ni emprunts structurs, ni produits de couverture.

5.2.1.2 Taxefoncire slir les proprits bties (TFPB) La TFPB, s'levant 0,8 M, absorbe Il % des loyers, soit un niveau trs proche de la mdiane des OPH (11,5 %). Ce niveau modr provient d ' une part de la valeur cadastrale lie l' anciennet du parc (34 ans) et de la part importante de logements (47,5 %) assujettis bnficiant d ' un abattement de 30 % (129 k en 2011) en raison de leur situation en Zus.

5.2.1.3 Charges de gestion Pour une juste apprciation des charges de gestion calcules au logement gr, il convient de tenir compte d'une part du flux entre les ventes et les mises en service, soit un solde ngatif de 82 logements entre 2011 et 2010, et d 'autre part de l'absence de comptabilisation de la production immobilise voque au paragraphe 5.1.2. Les charges de gestion de l'office, aprs retraitement ralis partir de la ventilation des charges de la rgie voques prcdemment, sont de 1 051 par logement en 20 Il , soit environ 10 % de plus que la mdiane des OPH. Dans ces charges, celles de personnel non rcuprables reprsentent une dpense de 740 au logement, suprieures la (mdiane 675 ), en cohrence avec les effectifs (cf. paragraphe 2.2.2.2 - personnel). Les autres dpenses d' exploitation non rcuprables (607 k) sont de 311 par logement. Leur progression par rapport 2010 provient principalement de l'augmentation des cotisations CGLLS de 120 k (dont le prlvement sur le potentiel financier de 88 k). Les autres charges d ' exploitation sont bien matrises. Elles comprennent principalement les assurances (113 k), des honoraires divers pour 84 k dont 24 k au titre des contentieux locataires, les redevances au GIE informatique pour 45 k.

221 OPH DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection n 2012-101

Miilos Mission interministrielle d'inspeclion du logemenl social


OPI-I DE MONTELIMAR - 26 - Rapport d'inspection nO 2012- 101 22 - 2

Miilos Mi ssion intenninistrielle d'inspection du logement social

5.2.1.4 Charges de maintenance

Les charges de maintenance (1 486

Documents

OPH Montelimar Habitat (26)-Juin2013