Ons Onderdak: Jaarverslag 2015

1

2015JAARVERSLAG

Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

1

2015JAARVERSLAG

Sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak

Voorgelegd aan de Algemene Vergadering der aandeelhouders op 10 juni 2016

22

Colofon

verantwoordelijke uitgever: Ons Onderdak - Peter Pillen – Ter Waarde 65, Ieper realisatie: otwee.be – druk: Cuvelier Graphics – Ieper

3

Inhoud

2015 4

2. Huurwoningen 9

3. Koopwoningen en sociale leningen 51

4. Onze klanten 73

5. Onze werking 89

6. Budgetten 111

7. Jaarrekening 2015 125

3

6

42

1

3

5

Inhoud

4

Sociale huisvesting is anno 2015 zoveel meer geworden dan de taak van “de bouwmaatschappij” van weleer: bouwen van woningen voor woonbehoeftigen.

Ons Onderdak is een sociale huisvestingsmaatschappij die het recht op betaalbaar wonen voor heel wat gezinnen op het terrein kwaliteitsvol aanbiedt, in een sterk wijzigende (demografische) omgeving en beleidscontext.

Gezinnen verdunnen

Dat het inwonersaantal in ons werkgebied amper stijgt, staat als een paal boven water. Toch wonen er meer dan 2.000 extra gezinnen ten opzichte van 2005. Ook het profiel van de kandidaat-huurder – onze toekomstige huurders – evolueert en wijkt significant af van het profiel van de zittende huurder. Een aantal grafieken verder in dit jaarverslag maken dit duidelijk. De toetredende huurder is jong, weinig bemiddeld, éénouder of alleenstaand, zorgbehoevend en vaker van allochtone afkomst.De zittende huurder veroudert, wordt minder mobiel en woont vaak te groot, dus onaangepast.Deze demografische uitdagingen nopen tot een vraaggestuurd “aangepast” woningaanbod.

Vervreemding

We zullen blijvend (meer) allochtone inwoners in ons land, de Westhoek en in de steden en gemeenten van ons werkgebied ontvangen. De humanitaire crisis die zich het voorbije jaar voltrok in (Zuid)-Europa laat zich ook bij ons voelen. De meeste allochtone gezinnen hebben vaak meer kinderen die terecht moeten kunnen in ons “groter”, maar ook ouder huurpatrimonium, waar onze oudere bewoners wijken.

Verarming

Ondanks de vaststelling dat Ons Onderdak samen met de andere aanbieders van sociale huurwoningen een hoog bereik heeft in de streek, blijft het aantal kandidaten hoog – zeker in stedelijk gebied – en zijn de wachttijden voor gezinnen in woningnood (te) lang. De groep kansarme gezinnen neemt toe, zij kunnen niet (meer) op de private huurmarkt terecht wat ongewild de druk op ons huurpatrimonium doet toenemen. We stellen vast dat de Vlaamse overheid (voorlopig) geen extra middelen naar de sector toeschuift, ondanks de vaststaande zekerheid dat de huurinkomsten zullen blijven dalen.

2015: een sleuteljaar vol verandering!

5

Nieuwe woonvormen

Ons Onderdak kiest er resoluut voor om in te spelen op nieuwe woonvormen die een antwoord moeten bieden op tal van uitdagingen. Een (sterk) verouderende bevolking behoeft zorg. Betaalbare zorg. Woonvormen zoals kangoeroewoningen, co-housing of zorgwonen bieden daartoe oplossingen. Verder blijft Ons Onderdak inzetten op het aanbod van woonformules ten gevolge van de beleidskeuze om de zorg te vermaatschappelijken. Ook de aangekondigde klimaatwijziging heeft zijn impact op woonconcepten. Het moet compacter, energievriendelijker (en daardoor technischer) maar bovenal sociaal sterk. In 2015 werd de infrastructurele basis gelegd voor de duurzame wijk De Vloei. In de komende jaren zullen individuele woningen en meersgezinswoningen er als paddenstoelen uit de grond schieten.

Nieuwe regels

Tot slot het immer wijzigende woonbeleid en zijn regelgevend kader: 2015 is op dat vlak een mijlpaal. De overgangsmaatregel met betrekking tot de afschaffing van de sociale koopverrichtingen kreeg verder zijn beslag. De meeste ontworpen bouwprojecten kunnen – hopelijk – tot een goed eind gebracht worden, ze werden niet geschrapt. Op 18 december 2015 keurde de Vlaamse regering een voorontwerp van decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen goed. Daarin zijn onder andere opgenomen: de tijdelijke huurcontracten (3-6-9), de opzeg omwille van ‘te hoog’ inkomen, de aanpak van sociale fraude en een regeling rond de onderbezetting,…

Dit Jaarverslag 2015 biedt een terugblik op een goedgevuld jaar. Ons Onderdak kijkt ook vooruit naar de toekomst, altijd onder het motto ‘Meer dan wonen’.

Dominique Dehaene Peter Pillenvoorzitter directeur

5

6

omzet: € 8.596.122,08huursector: € 5.214.321,12koopsector: € 3.381.800,96winst: € 678.803,00

1.020

452

€ 291,32

€ 238,37

woningen

appartementen

1.472

€ 275,06

huurwoningengemiddelde

huurprijs

16 medewerkers

16 bestuurders

78 vennoten

58 sociale leningentotaal bemiddeld leenbedrag: € 7.920.333,26gemiddeld:€ 136.557,47 / lening€ 545,46 / maand26 jaar2,02 % rente

1.108 opdrachten technische dienst694 aan woningen256 aan gemene delen66 aan voorbereiding plaatsbeschrijving92 aan plaatsbeschrijvingen

605 huisbezoeken of bureelcontacten

grondreserves: 17ha - goed voor ± 600 woningen

Ieperhuurkoop

Poperingehuurkoop

Heuvellandhuurkoop

Vleterenhuur

Zonnebekehuurkoop

Wervikkoop

Langemark-Poelkapellekoop

Houthulsthuur

4 gestarte werven

3 afgewerkte werven

2 huurprojecten

14 huurwonigen

15 koop-appartementen

6 koopwoningen

19 koopwoningen

1 koopprojecten 1 gemengd project

3 koopprojecten

565 kandidaat-huurders

129 kandidaat-kopers1 directeur10 bedienden5 arbeiders

12 openbare besturen51 particulieren15 organisaties

7 leden directiecomité

238 inschrijvingen kandidaat-huurders38 inschrijvingen kandidaat-kopers

2015... Ons Onderdak in één oogopslag

7

omzet: € 8.596.122,08huursector: € 5.214.321,12koopsector: € 3.381.800,96winst: € 678.803,00

1.020

452

€ 291,32

€ 238,37

woningen

appartementen

1.472

€ 275,06

huurwoningengemiddelde

huurprijs

16 medewerkers

16 bestuurders

78 vennoten

58 sociale leningentotaal bemiddeld leenbedrag: € 7.920.333,26gemiddeld:€ 136.557,47 / lening€ 545,46 / maand26 jaar2,02 % rente

1.108 opdrachten technische dienst694 aan woningen256 aan gemene delen66 aan voorbereiding plaatsbeschrijving92 aan plaatsbeschrijvingen

605 huisbezoeken of bureelcontacten

grondreserves: 17ha - goed voor ± 600 woningen

Ieperhuurkoop

Poperingehuurkoop

Heuvellandhuurkoop

Vleterenhuur

Zonnebekehuurkoop

Wervikkoop

Langemark-Poelkapellekoop

Houthulsthuur

4 gestarte werven

3 afgewerkte werven

2 huurprojecten

14 huurwonigen

15 koop-appartementen

6 koopwoningen

19 koopwoningen

1 koopprojecten 1 gemengd project

3 koopprojecten

565 kandidaat-huurders

129 kandidaat-kopers1 directeur10 bedienden5 arbeiders

12 openbare besturen51 particulieren15 organisaties

7 leden directiecomité

238 inschrijvingen kandidaat-huurders38 inschrijvingen kandidaat-kopers

2015... Ons Onderdak in één oogopslag

8

9

Inhoud

Project de Merellaan: sociaal wonen en groepswonen met ondersteuning 14

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.472 woningen 16

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning 32

2.3. De verkoop van huurwoningen 35

Tot uw dienst! 37

2.4. Renovatie van sociale huurwoningen 39

2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen 44

2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde

projecten 46

2. Huurwoningen

10

11

Kernversterkende inbreidingsgerichte projecten

in sociale woningbouw

In januari 2016 reikt VVH de Prijs Inspirerend Sociaal Wonen uit aan het meest inspirerende kernversterkende inbreidingsgerichte project. Een inbreidingsgericht woonproject wordt ontwikkeld in een bestaande woonkern op een ruimte die vrijgekomen is na sloop en/of herbestemming van bestaande gebouwen. Dit dossier gaat hier dieper op in. We laten ook de externe juryleden aan het woord: Hubert Lyben, Pascal De Decker en Bernard Hubeau. En we stellen de vier genomineerde projecten voor.

‘De verhouding tussen inbreidings- en uitbreidingsgerichte projecten varieert sterk volgens de ruimtelijke omgeving (vb. stad versus platteland)’, vertelt Hubert Lyben, voormalig gedelegeerd bestuurder van de VMSW. ‘Gemiddeld schat ik de verhouding op 50/50.’ ‘Bij Woonhaven is bijna 100% van de nieuwe huurprojecten inbreidingsgericht’, voegt Wouter Gehre, directeur van Woonhaven toe. ‘Ofwel worden de sociale huurwoningen opgenomen in nieuwe inbreidingsgerichte stadsprojecten, ofwel worden de projecten door Woonhaven zelf ontwikkeld met de aankoop van bestaande percelen.’ Georges Feucht, directeur van SHM Nieuw Sint-Truiden: ‘Op enkele uitzonderingen na heeft Nieuw Sint-Truiden de laatste jaren enkel nog inbreidingsgerichte nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten gerealiseerd.’ ‘Bij onze SHM’, aldus Peter Pillen, directeur Ons Onderdak in Ieper, ‘is 87% van alle nieuwe (vaak kleinschalige) projecten inbreidingsgericht. Via decretale voorkooprechten werd in een aantal gevallen ook aan krotopruiming gedaan.’

Is een quotum opleggen zinvol?Bernard Hubeau, voorzitter van de Vlaamse Woonraad: ‘Kernversterkende inbreidingsprojecten zijn vaak het gevolg van opportuniteiten in samenwerking met externe partners die niet altijd lang op voorhand kunnen voorzien worden. Een zekere flexibiliteit moet daarom behouden blijven. In Nederland werkt men met een streefdichtheid die niet verstikkend zou mogen werken. Stedelijke dichtheid is echter een relatief begrip, zo blijkt uit een artikel “Hoogstedelijk zonder stapelen” van Overdijk in het blad “Binnenlands Bestuur” van 1 mei 2009.’

Wanneer is een project kernversterkend?Lyben: ‘Een project is kernversterkend als het de (woon-)kwaliteit van de bestaande omgeving verhoogt, zeker als tegelijk ook gemeenschapsondersteunende functies worden aangeboden zoals bijvoorbeeld onderwijs (scholen), diensten (kinderopvang, winkels).’ Pascal De Decker, socioloog, ruimtelijk planner en doctor in de politieke en sociale wetenschappen: ‘Bij kernversterking komen er meer mensen in de kern wonen waardoor het draagvlak van de kern vergroot. Vaak kan ook de mobiliteit daardoor verbeterd worden. Inbreiding is cruciaal voor projecten voor ouderen, omdat de zorg dan geconcentreerd wordt. Dit levert schaalvoordelen op.’ Hubeau: ‘Kernversterking zou één van de basiscriteria moeten zijn voor inbreiding waarbij de woonkwaliteit van de bewoners moet gegarandeerd blijven, zowel van de nieuwe bewoners van het inbreidingsproject als van de omwonenden.

Een project van Ons Onderdak werd genomineerd…

1212

Hierbij speelt privacy en inkijk- of geluidsproblematiek een zeer belangrijke rol. Essentieel daarbij is het draagvlak bij beide groepen. Inbreiding en verdichting moeten met mate en op menselijke maat gebeuren. In de stad Antwerpen wordt dit “slim verdichten” genoemd. Het gaat om behoorlijk omgaan met groeiende steden aan de ene kant en schaarse ruimte aan de andere kant.’

Wat zijn de voordelen van een kernversterkend inbreidingsgericht project?Lyben: ‘De bewoner huurt of koopt een woning in een bestaande wijk waar diensten en collectieve voorzieningen aanwezig zijn. Zijn mobiliteitsproblemen worden beperkt. De herwaardering van de woonomgeving stimuleert private eigenaars om te renoveren en om extra dienstenaanbod te voorzien met weinig kosten voor nieuwe infrastructuur.’ Hubeau: ‘Inbreidingsgerichte projecten snijden geen nieuwe ruimtes aan. Dat is een groot voordeel in tijden van schaarse ruimte. Vaak is er bij vervangingsbouw ook een grotere integratie in een bestaand stedelijk of landelijk weefsel. De sociale mix wordt daardoor evidenter. Ten slotte is er ook meer nood aan gedifferentieerde voorzieningen en daar kan verdichting toe bijdragen. Of het nu gaat om stedelijke herverkavelingen, hergebruik of reconversie, maatwerk is alleszins aangewezen.’

Zijn er ook nadelen?Lyben: ‘Doordat het vaak om invulbouw gaat en het ontwerp stedenbouwkundig en technisch moet aansluiten op de bestaande bebouwing, zijn inbreidingsprojecten vaak complexer en meestal duurder. Dat is zeker het geval als de grond nog moet verworven worden en er sloopkosten moeten ingecalculeerd worden. Ook de bouwkost ligt vaak hoger. Hubeau: ‘Als het een bewuste en

kwaliteitsvolle keuze is, hoeft de prijs niet per se nadelig te zijn. Men mag wél de compactheid niet overdrijven en zoals in Nederland moet men opletten voor het “hoogstedelijk stapelen”. Daarom wordt er in sommige steden en gemeenten, zoals bijvoorbeeld Groningen, geinvesteerd in compacte laagbouw, vanuit het motto

“een stad moet ook herbergzaam zijn”. Dicht bouwen mag dus niet per se gelijkstaan met hoog bouwen. In Nederland wordt ook het voorstel gedaan “neem als eis in je stedenbouwkundige programma op dat woningen uitbreidbaar moeten zijn”. Opnieuw flexibiliteit als motto dus. Inbreidingsprojecten vereisen creatief maatwerk en een solide draagvlak bij bewoners en omwonenden.’

Is er nood aan extra communicatie met omwonenden?De Decker: ‘Draagvlak helpt het “nimby-syndroom” tegengaan, het “Not In My Back Yard”- principe, gebaseerd op de angst van mensen voor veranderingen bij hen in de buurt.’ Feucht: ‘Bij een inbreidingsgericht project zijn de omwonenden nauwer betrokken. Een goede communicatie, zowel voorafgaand bij de opmaak van de plannen als tijdens de werken zelf, kan heel wat problemen voorkomen.’

Zijn er voordelen bij een samenwerking met een externe partner?Hubeau: ‘Door de samenwerking met bijvoorbeeld een welzijnsorganisatie kan men meer oog hebben voor bepaalde doelgroepen. Vooral de uitwisseling van terreinkennis, de aandacht voor andere dimensies dan louter wonen is een extra troef.’ Lyben: ‘Een externe partner heeft zowel voor- als nadelen. De nog hogere complexiteit en het nog meer noodzakelijke overleg zijn zeker nadelig. Er is ook het risico dat de externe partner een andere visie heeft of de gemaakte

‘Voor een sociaal inbreidingsgericht woonproject ligt de meerwaarde in het (meestal) grotere draagvlak voor het bouwproject’

1313

afspraken niet nakomt (faling). Uiteraard zijn er ook voordelen. Met twee (of meer) heb je meer ideeën, zie je meer mogelijkheden en ook meer mogelijke valkuilen. De win-winsituatie vloeit vooral voort uit de gebundelde krachten, de kostendrukkende schaalgrootte van het project en de betrokkenheid van de andere partner (lokaal bestuur, overheidsinstantie, school). Voor sociaal wonen ligt de meerwaarde zeker in het (meestal) grotere draagvlak voor het bouwproject.’

Hoe kan je gedeelde financiering organiseren?Lyben: ‘Voor zover ik weet, bestaat er geen wettelijke regeling inzake externe projectfinanciering. Dat biedt opportuniteiten, maar kan ook risico’s inhouden. Een opportuniteit

is zeker dat het maatwerk toelaat want geen enkel dossier is identiek. Absoluut noodzakelijk in dergelijke projecten is een samenwerkings- en financieringsovereenkomst waarin afspraken en engagementen zijn vastgelegd, inclusief de eventuele compensatieregelingen. Mogelijke risico’s zijn de klassieke bouwrisico’s, verhoogd met het reeds eerder aangehaalde “partnerrisico” (faling, niet-tijdigheid subsidie, andere politieke inzichten). Gemakkelijk is het zeker niet, een uitdaging is het zeer zeker.’

Is inbreidingsgericht bouwen duurder?Feucht: ‘De aankoop van gronden en/of gebouwen voor een inbreidingsgericht project is duurder. Ook bij de uitvoering liggen de kosten vaak hoger (vb. overname van gemene muren, financiële kosten bij inname openbaar domein

voor werfinrichting). Ook zit je vaak met een meer complexe architectuur doordat het project op alle vlakken moet ingepast worden op de locatie. Meer dan bij klassieke nieuwe verkavelingen moet je dan rekening houden met de omgeving. Pillen: ‘Onze ervaring leert dat inbreidingsprojecten in een stedelijk gebied (vb. Ieper) of een dorp (vb. Passendale) niet noodzakelijk duurder zijn, integendeel. Tal van sites werden via het decretaal recht van voorkoop tegen (zeer) gunstige condities verworven .Ook de renovatiekost is niet altijd hoger. Wel is er het gegeven van het schaalnadeel en de complexiteit. Kleinere initiatieven zijn qua bouwkost per woongelegenheid relatief duurder.’

Is het complexer?Gehre: ‘Inbreidingsprojecten hebben door de bestaande context een hogere complexiteit. Het ontwerp op een harmonische manier in de aanwezige bebouwing inpassen, vereist aanpassingen naar bouwhoogte en -diepte. De aanwezige bebouwing zorgt soms voor verrassingen zoals bijvoorbeeld archeologische vondsten, grondvervuiling of onvoldoende fundering van de buurgebouwen. Voorafgaand onderzoek is geen overbodige luxe.’ Pillen: ‘Een inbreidingsproject vraagt aan een SHM geen andere aanpak. Voor de ontwerpers is de invloed

van de bestaande bebouwing een aandachtspunt (vb. architecturale benadering, privacy, stabiliteit, gemene muren). De nodige aandacht voor het juiste “fundament” en een nette werf zijn absoluut noodzakelijk. Als SHM hameren wij er voortdurend bij het bouwteam op dat de overlast voor de buurt tijdens de bouwwerken tot een minimum moet worden beperkt.’

Is er extra voorbereiding nodig?Gehre: ‘Bij inbreidingsprojecten is een doorgedreven analyse van de context volgens de bepaling van de randvoorwaarden noodzakelijk om niet tijdens het proces stappen te moeten terugzetten. Een nauwe samenwerking met bijvoorbeeld de dienst vergunningen van de gemeente vanaf de start van het proces is onontbeerlijk. Doe tijdig de noodzakelijke

‘Ik hoop dat uit de aanpak van deze genomineerden enkele beleidsaanbevelingenvoor de sector zullen volgen’

14

onderzoeken (vb. grondverzet, archeologie) om verrassingen te voorkomen.’ Pillen: ‘Wissel creatieve en grensverleggende ideeën uit met potentiële partners. Veranker deze beleidsmatig op verschillende niveaus (huisvestingsdienst, lokale overheid, raad van bestuur). Blijf alert voor moeilijkheden en valkuilen (intern en extern). Koppel terug naar vroegere afspraken en stuur deze desnoods bij.’

Project de Merellaan: sociaal wonen en groepswonen met ondersteuning

Het gemengde project in de Merellaan in Ieper biedt woonondersteuning aan de bewoners van 4 sociale appartementen en 7 kamerwoningen met gemeenschappelijke ruimtes. Peter Pillen, directeur van Ons Onderdak in Ieper: ‘Het project is het resultaat van een jarenlange samenwerking tussen Ons Onderdak en actoren uit de welzijnsector, waaronder vzw Den Ommeloop. Door zijn kleine schaal werkt dit woonproject sociaal integrerend in de gemengde Vogelzangwijk van de stad Ieper.

InbreidingsgerichtDe Merellaan ligt midden in de “Stadsverkaveling - Omloopstraat” die vijf jaargeleden tot stand kwam. ‘Dit centraal gelegen aanbod sprak vooral kleine gezinnen en alleenstaanden aan, een groep van kandidaat-huurders die jaarlijks toeneemt in Ieper. De stad Ieper wilde binnen deze stadsuitbreiding, naast sociale woningen, ook woongelegenheid voorzien voor personen met een problematiek. Dankzij dit inbreidingsgericht woonproject kwam sociaal wonen positief in de kijker en werkte het inspirerend voor andere ontwikkelingen in het centrum. Bouwenbinnen de bestaande bebouwing zorgde bovendien voor een opwaardering van het bestaande patrimonium (gemeentehuis, klooster, school).’

Externe partner: vzw Den Ommeloop‘We realiseerden, in overleg, in één project twee programma’s: één op maat van onze SHM (4 huurappartementen verhuurd binnen het sociaal huurstelsel) en één op maat van vzw Den Ommeloop (groepswonen met 7 kamerwoningen). Het unieke aan de samenwerking op het terrein is dat wij als

15

“klassieke bouwmaatschappij” het bouwen tegen de juiste prijs in de vingers hebben. Vzw Den Ommeloop daarentegen beheerst de woonbegeleiding en weet hoe ze moeten omgaan met personen met een beperking. Dit project leerde ons beter om te gaan met onze eigen kwetsbare sociale huurders. Doordat vzw Den Ommeloop in hetzelfde project gehuisd is, kunnen onze sociale huurders door de nabije begeleiding toch zelfstandig wonen.’

De win-win voor SHM en externe partner‘Dankzij de grotere schaal (11 woningen in plaats van 4) konden beide partijen een betere aanbestedingsprijs krijgen. De aannemer heeft de samenwerking nooit als vertragend ervaren. De projectleider onderhandelt met twee “gelijkgestemde” partijen.’

Financiering‘De financiering van dit samenwerkingsproject was simpel. We werkten samen, maar betaalden apart: één aanbesteding, twee rekeningen. De financiering van de 4 sociale woningen gebeurde met een NFS2-lening.’

Is er een collectieve grondinbreng?‘Ons Onderdak kocht van de stad Ieper tegen gunstige voorwaarden een kavel van 523 m2 om er 4 woongelegen op te bouwen. Vzw Den Ommeloop kocht aan dezelfde voorwaarden een aanpalende kavel van 497 m2 om er 7 kamerflats met gemeenschappelijke ruimten te bouwen. Er was een duidelijke boedelscheiding zonder erfpacht, zonder bouwrecht en zonder inbreng van een derde partij.’

Wat maakt dit project inspirerend?In dit project huren de cliënten rechtstreeks van de SHM binnen het sociaal huurstelsel via het lokale toewijzingsreglement van de stad Ieper. In tegenstelling tot andere samenwerkingsmodellen is gekend welke woningen binnen een inclusieve setting aan welke doelgroep worden toegewezen. Daardoor kan zorg en begeleiding op een efficiënte wijze worden aangeboden in de onmiddellijke omgeving van een steunpunt van de begeleidende organisatie.

Bron: ‘Fundamenten’, januari 2016. Auteur: Els Matthysen.

16

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Woning Appartement

Pennestraat 1 slaapkamer 2

3 slaapkamers 8

5 slaapkamers 3

Lindendreef 3 slaapkamers 7

4 slaapkamers 6

5 slaapkamers 5

Torrepoortlaan 1 slaapkamer 11

3 slaapkamers 11

4 slaapkamers 9

Nikolaas de Kanonnierlaan 3 slaapkamers 3

4 slaapkamers 7

Rozenlaan 3 slaapkamers 4

4 slaapkamers 1

5 slaapkamers 1

Brugseweg 4 slaapkamers 1

Basculestraat 3 slaapkamers 1

2.1. Ons Onderdak verhuurt 1.472 woningen

In april 2015 nam Ons Onderdak vier appartementen in de Nachtegaallaan te Ieper in gebruik. Projectontwikkelaar Hectaar nv uit Roeselare bouwde deze vier zorgappartementen samen met een reeks andere private woningen in het kader van het ondertussen opgeheven Grond- en Pandendecreet uit 2009. Dit decreet bepaalde dat bij elke private ontwikkeling van meer dan een halve hectare een zogenaamde ‘sociale last’ moest worden ingevuld. Na de voorlopige oplevering werden de appartementen verkocht aan Ons Onderdak en verhuurd als zorgwoningen aan Vondels, een centrum voor woonondersteuning voor volwassenen met een mentale problematiek.

Aantal woningen of appartementen in eigendom

Ieper centrum

GROEP 11 - RUITERSKWARTIER Woning Appartement

Tegelstraat, Ieperleestraat 1 slaapkamer 2

en Wateringstraat 2 slaapkamers 1 3

3 slaapkamers 10

16 13 3

17

GROEP 14 - POSTHOORNWIJK Woning Appartement

Azalealaan 1 slaapkamer 12

3 slaapkamers 42

4 slaapkamers 24

Posthoornstraat 1 slaapkamer 10 2

2 slaapkamers 3

Anjelierlaan 3 slaapkamers 11

5 slaapkamers 6

Viooltjeslaan 3 slaapkamers 13

Orchideeënlaan 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 2

De Sterre - Narcissenlaan studio 6

1 slaapkamer 13

2 slaapkamers 12

3 slaapkamers 6

164 64 100

GROEP 13 - LIGYWIJK Woning Appartement

Ligywijk 2 slaapkamers 4

3 slaapkamers 2

6 2 4

GROEP 12 – TORREPOORTWIJK/KALFVAARTWIJK Woning Appartement

Vrijheidsstraat 2 slaapkamers 1

3 slaapkamers 1

Rustenhove 1 slaapkamer 7

Kalfvaart 1 slaapkamer 3

2 slaapkamers 4

96 87 9

18

GROEP 15 - KALFVAARTWIJK Woning Appartement

Acacialaan 3 slaapkamers 13

4 slaapkamers 36

5 slaapkamers 5

Lindenhof 1 slaapkamer 3

2 slaapkamers 2

Beukenlaan 1 slaapkamer 4

2 slaapkamers 2

65 59 6

GROEP 16 - INTRA MUROS Woning Appartement

Bukkerstraat 25 - 33 - 35 1 slaapkamer 4

4 slaapkamers 1

Elverdingsestraat 91 4 slaapkamers 1

Molenwal studio 3

1 slaapkamer 35

2 slaapkamers 4

3 slaapkamers 5

ABC-straat 1 slaapkamer 7

Doorgangstraat 1 slaapkamer 4

2 slaapkamers 2

Augustijnenstraat 1 slaapkamer 5

2 slaapkamers 2

’t Houten Paard 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 14

Bukkerstraat 21 1 slaapkamer 1

2 slaapkamers 9

3 slaapkamers 2

Velodroomstraat 2 slaapkamers 11

3 slaapkamers 3

Sportstraat 1 slaapkamer 5

2 slaapkamers 5

3 slaapkamers 1

Westkaai 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 8

Werkhuizen Vansteenkiste/Weverijstraat 2 slaapkamers 17

Oude Veurnestraat 1 slaapkamer 4

2 slaapkamers 7

3 slaapkamers 1

165 2 163

19

GROEP 18 - EXTRA MUROS Woning Appartement

Fazantenlaan 2 slaapkamers 10

Leeuweriklaan 2 slaapkamers 10

Roodstaartplein en Zwaluwlaan 2 slaapkamers 11 6

3 slaapkamers 9 4

4 slaapkamers 1

Merellaan 1 slaapkamer 3

2 slaapkamers 1

Nachtegaallaan 1 slaapkamer 43

55 41 18

GROEP 17 - HOVELANDWIJK Woning Appartement

Robrecht van Bethunelaan 1 slaapkamer 8

2 slaapkamers 23

3 slaapkamers 38

4 slaapkamers 22

Kerselaar 2 slaapkamers 11

3 slaapkamers 8 42

Voedermonthoeve 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 2

3 slaapkamers 2

4 slaapkamers 1

Driemolenstraat 2 slaapkamers 21

Hovelandlaan 1 slaapkamer 14

3 slaapkamers 16

4 slaapkamers 12

Tramstraat 1 slaapkamer 3

2 slaapkamers 21

246 136 110

IEPER CENTRUM Totaal Woning Appartement

817 404 413

20

GROEP 22 - HOLLEBEKE Woning Appartement

Wielewaalstraat 3 slaapkamers 3

4 slaapkamers 4

7 7 0

GROEP 23 - VLAMERTINGE Woning Appartement

Streuvelswijk 3 slaapkamers 38

4 slaapkamers 19

5 slaapkamers 4

Kasteelweg 1 slaapkamer 9

2 slaapkamers 3

73 73 0

GROEP 24 - ZILLEBEKE Woning Appartement

Hoge Voute 2 slaapkamers 5

3 slaapkamers 7

4 slaapkamers 17

5 slaapkamers 6

L age Voute 2 slaapkamers 7

3 slaapkamers 18

Wulvestraat 2 slaapkamers 1

3 slaapkamers 2

Wervikstraat 3 slaapkamers 4

Vermotestraat 2 slaapkamers 8

75 75 0

GROEP 21 - DIKKEBUS Woning Appartement

Windeweg 4 slaapkamers 5

Berkenwijk 1 slaapkamer 4

3 slaapkamers 14

4 slaapkamers 8

Zorgvlietstraat 3 slaapkamers 3

4 slaapkamers 7

Hazenbilk 2 slaapkamers 4

3 slaapkamers 14

59 59 0

Ieper Deelgemeenten

21

GROEP 26 - BRIELEN Woning Appartement

Breydelhofstraat 1 slaapkamer 6

3 slaapkamers 15

4 slaapkamers 13

Veurnseweg 1 slaapkamer 6

40 40 0

GROEP 27 - BOEZINGE Woning Appartement

Diksmuidseweg - Boezingestraat 2 slaapkamers 5

3 slaapkamers 3

8 0 8

GROEP 31 - PROVEN Woning Appartement

Baron Mazemanlaan 3 slaapkamers 5

4 slaapkamers 4

Eekhoute 1 slaapkamer 8

3 slaapkamers 17

4 slaapkamers 10

44 44 0

IEPER DEELGEMEENTEN Totaal Woning Appartement

310 297 13

GROEP 25 - ELVERDINGE Woning Appartement

Sint-Jorisstraat 2 slaapkamers 13

3 slaapkamers 19

4 slaapkamers 4

Heidestraat 2 slaapkamers 1

3 slaapkamers 6

d’Ennetièresplein 1 slaapkamer 3

2 slaapkamers 2

48 43 5

Poperinge

22

GROEP 33 - ROESBRUGGE Woning Appartement

Dr. J. Gheysenstraat 3 slaapkamers 6

4 slaapkamers 5

Vandenbusschestraat 1 slaapkamer 4

3 slaapkamers 12

27 27 0

POPERINGE Totaal Woning Appartement

102 98 4

GROEP 41 - GELUVELD Woning Appartement

Tuinwijk 1 slaapkamer 8

2 slaapkamers 4

3 slaapkamers 4

4 slaapkamers 16

5 slaapkamers 3

Kouterstraat 3 slaapkamers 6

Polderweg 1 slaapkamer 4

2 slaapkamers 4

49 41 8

Zonnebeke

GROEP 32 - RENINGELST Woning Appartement

Koster Cuvelierwijk 1 slaapkamer 7

4 slaapkamers 12

Disbos 3 slaapkamers 8

Baljuwstraat 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 2

31 27 4

23

GROEP 51 - JONKERSHOVE Woning Appartement

Vinkeniersstraat 2 slaapkamers 5

3 slaapkamers 8

5 slaapkamers 4

Toekomststraat 3 slaapkamers 14

5 slaapkamers 2

33 33 0

GROEP 61 - DE KLIJTE Woning Appartement

Kleikouter 3 slaapkamers 24

2 slaapkamers 8

32 32 0

GROEP 42 - PASSENDALE Woning Appartement

Brouckhof-Noord 1 slaapkamer 8

2 slaapkamers 4

3 slaapkamers 5

4 slaapkamers 16

Schagegoed/Oude Moorsledestraat 1 slaapkamer 1

2 slaapkamers 3

Helminghe/ /Karabiniersstraat/ 1 slaapkamer 4

Passendaleplaats 2 slaapkamers 4 6

51 37 14

Houthulst

Heuvelland

HOUTHULST Totaal Woning Appartement

33 33 0

ZONNEBEKE Totaal Woning Appartement

100 78 22

24

GROEP 64 - NIEUWKERKE Woning Appartement

Vogelweelde 2 slaapkamers (senioren) 4

2 slaapkamers 3

3 slaapkamers 7

14 14 0

HEUVELLAND Totaal Woning Appartement

76 76 0

VLETEREN Totaal Woning Appartement

34 34 0

GROEP 71 - WOESTEN Woning Appartement

Groenerf 1 slaapkamer 2

2 slaapkamers 13

3 slaapkamers 12

4 slaapkamers 7

34 34 0

Vleteren

GROEP 63 - DRANOUTER Woning Appartement

Baroeneput 2 slaapkamers 2

3 slaapkamers 8

10 10 0

GROEP 62 - KEMMEL Woning Appartement

Willebeek 2 slaapkamers 6

3 slaapkamers 7

4 slaapkamers 3

Nieuwstraat 3 slaapkamers 2

4 slaapkamers 2

20 20 0

25

Totaal aantal woongelegenheden Totaal Woning Appartement

1.472 1.020 452

Algemeen totaal

Leegstaande woningen

Ieper – centrum – 9 woningen

Ieperleestraat 38 renovatie – verhuur januari 2016

Tegelstraat 47 renovatie

Wateringsstraat 12 renovatie

Pennestraat 11 opslagplaats technische dienst

Pennestraat 21 te verkopen – verkoopsovereenkomst 2016

Pennestraat 31 renovatie

Lindendreef 10 te verkopen – verkocht 2016

Nikolaas de Kanonnierlaan 9 renovatie – verhuur februari 2016

Torrepoortlaan 28 renovatie – verhuur februari 2016

Ieper – deelgemeenten - 6 woningen

Wielewaalstraat 22 + 24 Hollebeke deel van nieuw project

Veurnseweg 193 – 195 – 197 – 201 Brielen deel van nieuw project

Geluveld – 8 woningen

Tuinwijk

18 – 20 – 22 – 24 – 26 – 28 – 30 – 32

deel van nieuw project –

start van de werken in 2016

Woningen buiten sociaal huurstelsel

Ieper – centrum - 5 woningen

Lindendreef 26

Nachtegaallaan 38 – 40/1A – 40/1B - 42

Ieper – deelgemeenten - 2 woningen

Veurnseweg 199 – 203 Brielen

Poperinge – 2 woningen

Koster Cuvelierwijk 30 Reningelst

Eekhoute 43 Proven

26

Woningen voor de verschillende doelgroepen

Woongelegenheden voor senioren

IEPER CENTRUM Woning Appartement

Ruiterskwartier 1

Ligywijk 2

Posthoornwijk 30

Lindenhof en Beukenlaan 5 2

Molenwal – Bukkerstraat – ABC-straat - Doorgangstraat 49

Augustijnenstraat – Velodroomstraat – Sportstraat – Weverijstraat - Westkaai

13

Hoveland 20 14

Fazantenlaan - Leeuweriklaan 20

IEPER - DEELGEMEENTEN Woning Appartement

Dikkebus 6

Vlamertinge 12

Zillebeke 11

Elverdinge 5 2

Brielen 6

Boezinge 3

POPERINGE Woning Appartement

Proven 8

Reningelst 6

Roesbrugge 4

ZONNEBEKE Woning Appartement

Geluveld 8

Passendale 12 6

HOUTHULST Woning Appartement

Jonkershove 5

27

HEUVELLAND Woning Appartement

De Klijte 6

Kemmel 6

Dranouter 2

Nieuwkerke 4

VLETEREN Woning Appartement

Woesten 9

TOTAAL

277 155 122

Woongelegenheden voor alleenstaande senioren

IEPER - CENTRUM Woning Appartement

Torrepoortwijk 16

Posthoornwijk 9 11

Molenwal 3

39 25 14

Woongelegenheden voor personen met mobiliteitsbeperking


Posthoornstraat 49 1

Aalmoezeniersstraat 20 bus 6 1

Velodroomstraat 16A/GLB 1

Sportstraat 15A(17A) - 15 GLVA 2

Weverijstraat 11 1

Robrecht van Bethunelaan 200 – 202 – 204 – 206 - 148 5

Oude Veurnestraat 49 GLVA 1

Tramstraat 30 GLVA – 1A – 2A 3

Roodstaartplein 1 – 7 - 9 3

28

IEPER - DEELGEMEENTEN Woning Appartement

Dikkebus: Hazenbilk 9 – 15 2

Vlamertinge: Kasteelweg 20 1

Elverdinge: d’Ennetièresplein 32 GLVC 1

TOTAAL

22 12 10

Woongelegenheden voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen


Ruiterskwartier: Ieperleestraat 24 – 30 – 44 – 46 + Tegelstraat 26 – 41 – 47 - 51 + Wateringstraat 12 – 20,2A + Kanonweg 13 - 15

11 1

Torrepoortwijk: Pennestraat 9 - 25A - 25 1 2

De Sterre: 2 GLVL D – 1D – 2D – 3D – 4D – 5D 6

ABC-straat: 1.1.A - 2.1.A 2

Bukkerstraat: 21 2C 1

Velodroomstraat: 16A/1A – 16A/1B 2

Westkaai: 3/5B 1

Merellaan: 7 GLVL A - GLVL B - 1A - 1B 4

Nachtegaallaan 38 – 40,1A – 40, 1B - 42 4

35 12 23

Woongelegenheden voor dakloze personen/gezinnen

Wijk / Straat / Gemeente Woning Appartement

Ieperleestraat 20 1

Torrepoortlaan 12 – 13 - 45 3

Rustenhove 6 1

Pennestraat 31 1

Azalealaan 2 GLVL A - 8 GLVL B 2

Westkaai 3/5A 1

Brielen: Veurnseweg 197 1

10 7 3

29

Woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel voor personen met een problematiek die vallen onder het stelsel van zelfstandig of beschermd wonen

Wijk / Straat / Gemeente Woning Appartement

Veurnseweg 199 - 203 2

2 2 0

Groep Wijk/Straat/Gemeente Verhuurd Verkocht Totaal Woning Appartement

IEPER - CENTRUM

11 Ruiterskwartier 13 3 49 65

12 Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk 87 9 42 138

13 Ligywijk 2 4 6

14 Posthoornwijk 64 100 104 268

15 Kalfvaartwijk 59 6 57 122

16 Intra muros 2 163 165

17 Hovelandwijk 136 110 31 277

18 Extra muros 41 18 55

Totaal 404 413 283 1.100

IEPER - DEELGEMEENTEN

21 Dikkebus 59 38 97

22 Hollebeke 7 5 12

23 Vlamertinge 73 32 105

24 Zillebeke 75 7 82

25 Elverdinge 43 5 2 50

26 Brielen 40 2 42

27 Boezinge 8 8

Totaal 297 13 86 396

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens ligging

30

HEUVELLAND

61 De Klijte 32 4 36

62 Kemmel 20 1 21

63 Dranouter 10 10

64 Nieuwkerke 14 14

Totaal 76 0 5 81

VLETEREN

71 Woesten 34 1 35

Totaal 34 0 1 35

TOTAAL

Opgerichte verhuurbare woongelegenheden 1.908

Verhuurbare woongelegenheden 1.472

Verkochte woongelegenheden 436

POPERINGE

31 Proven 44 19 63

32 Reningelst 27 4 10 41

33 Roesbrugge 27 5 32

Totaal 98 4 34 136

ZONNEBEKE

41 Geluveld 41 8 16 65

42 Passendale 37 14 11 62

Totaal 78 22 27 127

HOUTHULST

51 Jonkershove 33 33

Totaal 33 0 0 33

31

Woningen Appartementen Totaal

Aantal slaapkamers 1 2 3 4 5 studio 1 2 3 4

Ieper 45 91 147 105 20 9 129 137 116 18 813

Dikkebus 4 4 31 20 59

Hollebeke 3 4 7

Vlamertinge 9 3 38 19 4 73

Zillebeke 21 31 17 6 75

Elverdinge 14 25 4 3 2 48

Brielen 12 15 13 40

Boezinge 5 3 8

Proven 8 22 14 44

Reningelst 7 8 12 2 2 31

Roesbrugge 4 18 5 27

Geluveld 8 4 10 16 3 4 4 49

Passendale 8 24 5 5 9 51

Jonkershove 5 22 6 33

De Klijte 8 24 32

Kemmel 6 9 5 20

Dranouter 2 8 10

Nieuwkerke 7 7 14

Woesten 2 13 12 7 34

Totaal 103 202 435 241 39 9 143 159 119 18

1.020 452 1.472

Samenvattende tabel patrimonium sociale huur volgens aantal slaapkamers

32

Wijk of gemeente of stad Straat Jaar

IEPER - CENTRUM

Ruiterskwartier Ieperleestraat, Tegelstraat, Kanonweg 1935

Wateringstraat 20 1994

Torrepoortwijk/Kalfvaartwijk Pennestraat 1953

Lindendreef 1956

Torrepoortlaan, Kanonnierlaan, Rozenlaan 1957

Brugseweg, Basculestraat, Vrijheidsstraat 1957

Rustenhove 1961

Torrepoortlaan (senioren) 1962-1963

Kalfvaart 2001

Ligywijk Ligywijk 1999

Posthoornwijk Azalealaan (woningen) 1966

Azalealaan (appartementen) 1967

Posthoornstraat (senioren) 1970

Viooltjeslaan 1973

Anjelierenlaan 1974

Posthoornstraat (hoek), Orchideeënlaan 1972

Azalealaan (appartementen 14 - 16) 1974

Narcissenlaan 2 (De Sterre) 1977

Kalfvaartwijk Acacialaan 1973-1974

Beukenlaan, Lindendreef (senioren) 1978

Intra muros Molenwal 1969 en 1989

Bukkerstraat 35 1991

2.2. Het huurpatrimonium volgens eerste bewoning

In de Ieperleestraat, Tegelstraat en Kanonweg in Ieper staan de oudste woningen van Ons Onderdak. De eerste bewoners trokken er al in 1935 in. Pas in de jaren ‘50 volgden er nog woningen in de Torrepoortwijk en de Kalfvaartwijk. In de daaropvolgende jaren breidde het patrimonium van Ons Onderdak fors uit dankzij nieuwe initiatieven.

De Molenwal in Ieper was het allereerste appartementsgebouw van de sociale huisvestingsmaatschappij. In de jaren ‘70 werden heel wat nieuwe sociale woningen gebouwd in de Posthoornwijk en de Kalfvaartwijk. De Hovelandwijk ontstond in dezelfde periode.

Na de Ieperse deelgemeenten breidde Ons Onderdak zijn actieterrein uit naar Proven, Reningelst, Roesbrugge, Geluveld en Passendale. Later volgden Heuvelland, Woesten en Jonkershove.

Na de millenniumwisseling breidde het patrimonium zienderogen uit. De focus lag ook vanaf toen ook meer op kleinere woningen en 2-slaapkamerappartementen. Hiermee speelde Ons Onderdak in op de demografische evolutie.

33

Intra muros Bukkerstraat 33 1998

ABC-straat 1992

Doorgangstraat 1996


ABC-straat 1992

Doorgangstraat 1996

Augustijnenstraat 1997

t Houten Paard 1999


Elverdingsestraat 91 2004

Velodroomstraat 2007

Sportstraat 2008

Westkaai 2009

Weverijstraat 2009

Oude Veurnestraat 2014

Hovelandwijk Bethunelaan (17 01) 1978

Kerselaar (17 02) (duplex) 1979

Bethunelaan (17 03) (senioren) 1980

Bethunelaan (17 04) 1981

Hovelandlaan (17 05) 1982


Kerselaar (17 07) (woning) 1989

Voedermonthoeve 1988

Driemolenstraat 1990-1991

Hovelandlaan (17 11) 2001


Tramstraat 2014

Extra muros Fazantenlaan, Leeuweriklaan 1993

Roodstaartplein 2012

Merellaan 2013

Nachtegaallaan 2015

IEPER - DEELGEMEENTEN

Dikkebus Berkenwijk, Zorgvlietstraat 1973-1974

Zorgvlietstraat (BA) 1987

Hazenbilk 2002

Hollebeke Wielewaalstraat 1971

Vlamertinge Streuvelswijk 1973-1974

Kasteelweg 1978

Streuvelswijk (bel-etage) 1981

Zillebeke Hoge Voute (24 01) 1979

Hoge Voute, Lage Voute, Wulvestraat 1983

Werviksestraat, Vermotestraat 2003

34

Elverdinge Sint Jorisstraat 1981-1982

Heidestraat 1983

d Ennetièreplein 2001

Brielen Breydelhofstraat 1982

Veurnseweg 2010

Boezinge Boezingsestraat, Diksmuidseweg 2003

POPERINGE

Proven Mazemanlaan 1971-1972

Eekhoute 1980

Eekhoute (31 05) 2000

Reningelst K. Cuvelierwijk 1974

K. Cuvelierwijk (32 02) 1979

K. Cuvelierwijk (senioren) 1980

Disbos 2007

Baljuwstraat 2012

Roesbrugge Dr. J. Gheysenstraat 1975

V. Vandenbusschestraat 1980-1981

ZONNEBEKE

Geluveld Tuinwijk 1973-1974

Kouterstraat, Tuinwijk (41 04) 1983

Polderweg (41 05) 2011

Passendale Brouckhof Noord 1978

Brouckhof Noord (senioren) 1979

Oude Moorsledestraat 2006

Helminghe 2009

HOUTHULST

Jonkershove Vinkeniersstraat, Toekomststraat 1980

Vinkeniersstraat (senioren) 1984

HEUVELLAND

De Klijte Kleikouter 1982

Kleikouter (senioren) 1996

Kleikouter 2009

Kemmel Nieuwstraat, Willebeek 1984

Willebeek (senioren) 1996

Dranouter Baroeneput 2002

Nieuwkerke Vogelweelde 2006

VLETEREN

Woesten Groenerf 1983

Groenerf (senioren) 2000

35

2.3. De verkoop van huurwoningen

Verkoop van huurwoningen aan de bewoner

Als een sociale huurder meer dan vijf jaar een woning betrekt en de woning ouder is dan vijftien jaar heeft de bewoner sinds 2006 de mogelijkheid om de woning aan te kopen. De vraag hiertoe komt van de huurder zelf. Ons Onderdak kan een huurder hier niet toe aanzetten.

In 2015 verkocht Ons Onderdak één huurwoning aan de huurder:

Ieper – Acacialaan 20• type woning: ééngezinswoning met vier slaapkamers• bouwjaar: 1973• verkoopprijs: 175.000 euro

De netto-opbrengt uit de verkoop van sociale huurwoningen moet verplicht worden geherinvesteerd. Gezien het ruime bouwprogramma van onze vennootschap wordt ruimschoots voldaan aan deze voorwaarde.

Behalve voor de verkochte woning, werden geen schattingen aangevraagd door huurders voor hun woning in 2015.

Vrijwillige verkoop van huurwoningen

Ons Onderdak organiseerde in 2015 ook een openbare verkoop van twee woningen, maar beide woningen werden niet verkocht omdat de openbare verkoop niet de venale waarde opleverde. Ook via de daaropvolgende procedure van de bieding onder gesloten envelop, werden de woningen niet verkocht. Beide woningen werden in het voorjaar van 2016 onderhands verkocht.

Ieper – Lindendreef 10• type woning: ééngezinswoning met 4 slaapkamers• bouwjaar: 1957

Ieper – Pennestraat 21• type woning: ééngezinswoning met 3 slaapkamers• bouwjaar: 1953

Het wettelijke kader

Besluit van de Vlaamse Regering dd. 29/09/2006 en zijn wijzigingen betreffende de voorwaarden

voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal

Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode.

36

37

Gino Matton, 53 jaarWoont in Ieper

Heeft één dochter

Filip Uzeel, 53 jaar Woont in Brielen

Heeft drie kinderen en vijf kleinkinderen

Tot uw dienst!

Gino en Filip… zonder hen zou Ons Onderdak niet zijn wat het is. Technisch medewerkers, manusjes-van-alles. Allicht is niemand meer vertrouwd met de meer dan 1.500 huurwoningen en de meer dan tien appartementsgebouwen van Ons Onderdak. En allicht is ook niemand van Ons Onderdak zo goed gekend bij de duizenden bewoners. Soms worden ze met open armen ontvangen, soms is ondank en bitterheid hun deel. Zo gaat dat. Welkom in het leven zoals het is… het leven van Gino en Filip.

Filip: “Onze werkdag start zoals die van veel mensen, om 8 uur. We krijgen onze werkopdrachten en gaan op weg. We rijden van woning naar woning om allerhande werken uit te voeren. Soms kleine klusjes, soms grotere werken. En dat tot omstreeks 16 uur. Het gebeurt dat we nadien nog worden opgeroepen voor noodgevallen, maar gelukkig zijn dit uitzonderingen. Mijn takenpakket bestaat vooral uit het opmaken van wat wij preconstats noemen. Dit is het oplijsten van de nodige herstellingswerken na een huurbeëindiging. Ik volg ook de renovatieprojecten op of ga de baan op met de Sociale Dienst. De tijd die overblijft, spendeer ik aan allerhande klusjes, net zoals Gino”

Gino: “Ik voer enkel klussen uit. En dit mag je echt ruim zien. Noem mij een klus en ik voer hem uit. Lood van een schoorsteen herstellen, lampen vervangen, scharnieren van ramen bijregelen, opzoeken van lekken in leidingen, enzovoort, enzovoort. Daarnaast zijn er seizoensgebonden klussen: in de winter ruim ik sneeuw en strooi ik zout bij onze appartementen. In het najaar reinig ik de goten en in het voorjaar verwijder ik groenaanslag van muren. Gaat een klus m’n petje te boven, omdat hij te technisch of te tijdrovend is, dan schakelen we onderaannemers in. We beschikken daarvoor over een uitgebreid netwerk van professionals.”

Als je takenpakket zo ruim is en de klanten zo divers, dan kom je vast wel verrassingen tegen?Gino en Filip: “Ja, verrassingen zijn er inderdaad. Soms leuke, maar helaas ook slechte. Het komt wel eens voor dat we iemand moeten bevrijden uit een lift bijvoorbeeld. Dan ben je natuurlijk de held, de redder in nood. Maar ook kleinere zaken, zoals ervoor zorgen dat een deur niet meer sleept of dat de kat veilig van het dak komt, kunnen veel voldoening geven, zowel voor de klant als voor mij. Helaas worden we ook met ellende en frustraties geconfronteerd. Opgeroepen worden om een deur te openen wanneer er een vermoeden van overlijden is, daar wen je nooit aan. Storend vinden we het als ik in het openbaar, tijdens m’n vrije tijd, wordt aangeklampt door huurders met klachten. En ronduit stuitend is het om met verbale agressie te maken te krijgen wanneer een klant niet tevreden is.”

38

Jullie hebben dus niet alleen kennis van talloze technieken, ook mensenkennis en diplomatie zijn essentiële kwaliteiten in dit beroep. Genoten jullie een opleiding in die richting?Filip: “Ik volgde de opleiding metser. Voor ik bij Ons Onderdak werkte, leverde ik timmerwerk af en was ik werkzaam in industriebouw en openbare werken. In de 14 jaar die ik voor Ons Onderdak werk heb ik gaandeweg de stiel geleerd.Gino: “Mijn verhaal is gelijkaardig. Voor ik 22 jaar geleden bij Ons Onderdak begon te werken deed ik schilderwerken. Gaandeweg groeide ik uit tot wie ik nu ben: iemand die voor tal van problemen de oplossing kent, iemand die heeft leren zwijgen wanneer klanten grof of onbeleefd zijn maar ook iemand die ervan geniet als zijn werk wordt gewaardeerd.”

Op aanwijzen van een huurder gaat Filip op zoek naar knaagdieren.

Daar komt in dit geval wat graafwerk bij kijken.

Aquadrains vereisen permanente aandacht.

Om de drie à vier maanden worden ze leeggeschept en gespoeld.

Zo vermijden we ondergelopen garages.

Slot kapot. Meestal repereren we zoiets zelf. Wordt het te moei-

lijk, dan schakelen we een slotenmaker in.

39

2.4. Renovatie van sociale huurwoningen

Zoals in het jaarverslag van 2014 reeds gemeld, is er voor renovatieprojecten momenteel geen tekort aan kredieten van de Vlaamse overheid. We kunnen onze planning van renovatieprojecten in de toekomst verder uitwerken. De twee grote renovatieprojecten waar Ons Onderdak in 2015 mee bezig was, zijn telkens een uitbreiding op een eerder project waardoor een langere duurtijd, door bijvoorbeeld aanbesteding of dergelijke, niet van toepassing was. Met betrekking tot de isolatieprojecten hebben we in 2015 onze doelstelling niet volledig bereikt. In 2016 zullen we hiervoor een inhaalbeweging doen. Consequenties tot de premies heeft dit niet. De extra dakisolatiepremie van 10 euro/m² die we in 2014 nog konden krijgen, bestaat niet meer. Enkel de REG-premie van de VMSW en de premie voor gewone dakisolatie bestaan nog. We hebben in 2015 wel een inhaalbeweging gedaan wat betreft het renoveren van leegstaande woningen. Maar liefst 5 leegstaande woningen werden gerenoveerd en een zesde werd aanbesteed via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking. De start is hier voorzien begin 2016.

Hieronder wordt een overzicht gegeven van de renovatieprojecten uitgevoerd in 2015 samen met deze die in de nabije toekomst gepland zijn.

Renovatieprojecten in 2015 Zillebeke – Hoge Voute

• project: vervangen buitenschrijnwerk 23 woningen

• architect: Pierre De Rynck uit Ieper

• aannemer: Cartoflex bvba uit Gent

• start der werken: 21 mei 2015

• voorlopige oplevering: 30 september 2015

• kostprijs: 324.101 euro

Dit project is een uitbreiding op de 1ste fase van het project Zillebeke (63 woningen uitgevoerd in 2014). De bestelbrief werd gericht op 23 maart 2015 om de werken aan te vatten op 21 mei 2015 met een uitvoeringstermijn van 120 kalenderdagen. De voorlopige oplevering vond plaats op 30 september 2015.

40

Jonkershove – Brielen – Roesbrugge

• project: renovatie gevels 28 woningen Toekomststraat en Vinkeniersstraat Jonkershove +

6 seniorenwoningen Brielen + 4 seniorenwoningen Roesbrugge


• aannemer: Desodt nv uit Ieper

• start der werken: 2 maart 2015

• gunningsbedrag: 807.217 euro

Dit project is een uitbreiding van de 2de fase van het project Brielen. De bestelbrief werd verstuurd op 19 januari 2015 om de werken aan te vatten op 2 maart 2015. De uitvoeringstermijn bedraagt 510 kalenderdagen. De 6 seniorenwoningen te Brielen en de 4 te Roesbrugge werden reeds afgewerkt in 2015. De werken aan de woningen in Jonkershove zijn in 2016 volop aan de gang. De voorlopige oplevering wordt verwacht in de 2de helft van 2016.

Isolatieprojecten 2015

In 2015 hebben we 1 isolatieproject uitgevoerd nl. de wijk Eekhoute in Proven. Het betreft het isoleren van de zoldervloeren en/of hellende daken. Via een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking werden een aantal firma’s aangeschreven en gevraagd hun offerte in te dienen. Het bestek werd opgemaakt door de technische dienst van Ons Onderdak, die ook de werken opvolgde.

Proven: Eekhoute (14 woningen) • aannemer: Goed Wonen uit Brussel (afdeling Westhoek)

• kostprijs: 14.605,43 euro

41

Kleine renovatieprojecten

renovatie leegstaande woning Kanonnierlaan 2 Ieper

• aannemer: Debovan uit Poperinge


• start der werken: 23 februari 2015

• voorlopige oplevering: 25 juni 2015




• start der werken: 23 februari 2015

• voorlopige oplevering: 25 juni 2015




• start der werken: 1 oktober 2015

• voorlopige oplevering: 26 januari 2016

renovatie leegstaande woning Torrepoortlaan 28 Ieper



• start der werken: 1 september 2015


renovatie leegstaande woning Ieperleestraat 38 Ieper

• aannemer: Mylleville bouwwerken bvba uit Beselare


• start der werken: 17 augustus 2015

• voorlopige oplevering: januari 2016

renovatie hellende daken garages Vinkeniersstraat Jonkershove

• aannemer: Desodt uit Ieper


• start der werken: 7 december 2015

• voorlopige oplevering: 11 maart 2016

42

Renovatieprojecten in de nabije toekomst Leegstaande woningen

De opmaak van de bestekken en opvolging van de werken gebeurt binnen de eigen technische dienst van Ons Onderdak.

• Tegelstraat 47 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2015 – start van de

werken begin 2016 – aannemer Bryon Dries

• Wateringstraat 12 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking midden 2016 – start van

de werken najaar 2016

• Pennestraat 31 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2016 – start van de

werken voorjaar 2017

• Torrepoortlaan 39 te Ieper: onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking najaar 2016 – start der

werken voorjaar 2017

Isolatieprojecten 2016

• project: isoleren van de hellende daken en/of zoldervloeren van de huurwoningen in Roesbrugge,

Reningelst, Passendale en Vlamertinge

• architect: technische dienst Ons Onderdak

• ontwerp: lastenboeken in opmaak

Grote renovatieprojecten

Vlamertinge – Stijn Streuvelswijk

• project: renovatie van de balkons (perceel 1), de trappen naar de tuin toe (perceel 2), de opritten

(perceel 3) van 24 bel-etagewoningen


• perceel 1: aanbesteding 1 oktober 2015 – aannemer PIC – bestelbedrag 82.548,82 euro – start van de

werken begin 2016 – 60 kalenderdagen uitvoeringstermijn

• perceel 2: aanbesteding 1 oktober 2015 – aannemer Lemahieu – bestelbedrag 160.568,86 euro – start

van de werken voorjaar 2016 – 90 kalenderdagen

• perceel 3: uitvoeringsdossier goedgekeurd door de VMSW – aanbesteding na werken perceel 1 & 2 in

de loop van 2016

Vlamertinge – Geluveld – Kemmel + Ieper (Robrecht van Bethunelaan)

• project: renovatie goten en afleiders woningen te Vlamertinge, Geluveld en Kemmel + vervangen

buitenschrijnwerk 14 woningen in de Robrecht van Bethunelaan te Ieper


• aannemer: Cartoflex bvba uit Gent

43

• ontwerp: uitbreidingsdossier op 1ste fase van het project Zillebeke – start van de werken in de loop

van 2016

• kostprijsraming: 253.068,92 euro

Elverdinge – Sint Jorisstraat-Heidestraat

• project: renovatie daken, geveldeel en buitenschrijnwerk 43 woningen

• architect: Stefan Feliers uit Ieper

• ontwerp: voorontwerp in opmaak

Ieper – Azalealaan

• project: studie in opmaak renovatie vervangingsbouw 54 appartementen

Ieper – Kerselaar

• project: studie in opmaak renovatie vervangingsbouw 44 appartementen

Ieper – Hovelandlaan

• project: renovatie daken, gaanderij en buitenschrijnwerk galerijwoningen

• architect: aan te stellen in 2016

De Klijte – Kleikouter

• project: renovatie buitenschrijnwerk 23 woningen


• ontwerp: schetsontwerp in opmaak

44

2.5. Bouwactiviteiten van huurwoningen

In deze rubriek vindt u de projecten met betrekking tot huurwoningen in uitvoering gedurende het jaar 2015.

Dikkebus - Neerplaats

• project: nieuwbouw vijf appartementen en één woning

• architect: Stefan Feliers – Ieper

• aannemer: Siemoens bvba – Aarsele

• start der werken: 20 oktober 2014

• uitvoeringstermijn: 420 kalenderdagen


Dit project, reeds gestart in 2014, bestaat uit het bouwen van zes woongelegenheden: vijf appartementen waarvan twee met één slaapkamer en drie met twee slaapkamers en één woning met drie slaapkamers. Gedurende het ganse jaar 2015 werd aan deze woongelegenheden gebouwd. De voorlopige oplevering zal plaatsvinden begin 2016.

Wulvergem - Hooghofstraat

• project: vervangingsbouw schoolgebouw tot drie huurwoongelegenheden waarvan twee met twee

slaapkamers en één met drie slaapkamers

• architect: DBArchitecten - Wevelgem

• aannemer: Verhelst Frans bvba – Koekelare




45

In 2007 kocht Ons Onderdak het oude schoolgebouw in de Hooghofstraat te Wulvergem aan. Op het perceel worden drie woongelegenheden gebouwd. Op 15 januari 2015 vond de aanbesteding plaats. De werken startten op 17 augustus 2015. Verwacht wordt dat de woningen kunnen bewoond worden eind 2016.

Westouter - Blauwpoortakker

• project: bouwen zes huurwoningen met drie slaapkamers in eerste fase verkaveling

• architect: Jean-Pierre Vanhamme - Westouter

• aannemer: Lemahieu bvba - Vlamertinge

• start der werken: 28 september 2015



Op nog twee resterende stukken grond in de eerste fase van de verkaveling Blauwpoortakker gerealiseerd door de WVI en de Zuid-Westhoek worden twee maal drie huurwoningen gebouwd met drie slaapkamers. De aanbesteding gebeurde op 24 april 2015, de werken werden besteld op 20 augustus 2015. In het najaar van 2016 zal het project voorlopig worden opgeleverd en de woningen verhuurd.

46

2.6. Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten

De komende jaren worden nog heel wat huurwoongelegenheden door Ons Onderdak gebouwd. Gezien in het huidige Vlaamse beleid de financiering voor koopwoningen wordt afgebouwd, ligt de nadruk in de toekomst op de bouw van huurwoningen. Gemengde projecten huur-koop worden nog wel gesubsidieerd door de Vlaamse overheid, vandaar dat onze maatschappij hier ook op inzet.

Ieper

Ieper - De Vloei • project: bouwen van zeven lage-energie huurwoningen – twee met één slaapkamer en vijf met drie

slaapkamers

• architect: Yves Catry - Ieper

• aanbesteding: 16 november 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba


Ieper - De Vloei • project: bouwen van twaalf huurappartementen – zeven met één slaapkamer en vijf met twee

slaapkamers


• ontwerp: uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW

• aanbesteding: voorjaar 2016

• kostprijsraming: 1.461.077 euro

Ieper - De Vloei • project: bouwen zes huurappartementen (4x1 en 4x2 slaapkamers) + één woning (hoeve) met vijf

slaapkamers

• architect: Toon Breyne architecten - Ieper


Ieper - De Vloei • project: bouwen van twaalf huurappartementen

• architect: Toon Breyne architecten - Ieper

• ontwerp: schetsontwerp in opmaak

Ieper - Goesdamstraat • project: bouwen van negen huurappartementen

• architect: Janis Filieux - Veurne

• ontwerp: negatief advies met betrekking tot stedenbouwkundige vergunning – nieuw ontwerp in

opmaak

47

Deelgemeenten Ieper

Vlamertinge - Du Parc • project: renovatie van schuur tot vier huurwoningen met twee slaapkamers

• architect: José Deschildre - Ieper


• aanbesteding: januari 2016


Vlamertinge - Du Parc

• project: nieuwbouw van zeven huurwoningen – drie woningen met twee en vier met drie slaapkamers

• architect: Eddy Demeyere - Ieper



• kostprijsraming: 1.083.813,56 euro

Vlamertinge - Westbrandhoek • project: gemengd project van vier huurwoningen en twee koopwoningen met doorsteek naar de

Poperingseweg

• architect: Karel Vandewynckel architecten - Poperinge

• ontwerp: voorontwerp goedgekeurd door VMSW

• kostprijsraming: 726.053 euro

Zuidschote - Relemeersstraat • project: gemengd project van drie huurwoningen (2x2 en 1x1 slaapkamer) en twee koopwoningen

met drie slaapkamers

• architect: Fien Vandenberghe - Ieper



• wegenis wordt uitgevoerd door bureau Cnockaert – Ons Onderdak opdrachtgever – voorontwerp

ingediend bij VMSW

Zonnebeke

Geluveld - Tuinwijk • project: bouwen tien huurappartementen (8x2 en 2x3 slaapkamers) na sloop van acht

seniorenwoningen

• architect: Mieke Gotelaere - Ieper

• aanbesteding: 1 oktober 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba

• kostprijs: 1.252.135,04 euro

48

Heuvelland

Westouter - Blauwpoortakker • project: bouwen acht huurwoningen met drie slaapkamers in tweede fase verkaveling

• architect: DB-Architecten - Wevelgem



Westouter - Hellegatstraat (Gemeenteschool) • project: vervangingsbouw school tot vijf huurwoningen met twee slaapkamers

• architect: Eddy Demeyere - Ieper


• aanbesteding: midden 2016


• stuk omgevingswerken ook aan te leggen – bureau Cnockaert ontwerper

Loker - Dikkebusstraat (de Galoye) • project: vervangingsbouw tot vier huurappartementen (1x2 en 3x2 slaapkamers)

• architect: Stefan Feliers - Ieper



Houthulst

Jonkershove – Merkemstraat • project: gemengd project van 8 huurwoningen (2x1 en 6x2 slaapkamers) en drie koopwoningen met 3

slaapkamers

• architect: Karen Willemyns – Merkem



Projecten op langere termijn

Van onderstaande projecten moet een ontwerper worden aangesteld.

• Elverdinge - Bourgondiëstraat: bouwen zes huurwoningen

• Brielen - Veurnseweg: sloop zes kleine woningen en nieuwbouw huurwoningen

• Hollebeke - Wielewaalstraat: bouwen vijf huurwoningen

• Roesbrugge - Bergenstraat: vervangingsbouw tot drie huurappartementen

• Poperinge – Krombekestraat: vervangingsbouw tot drie à vier huurappartementen

49

Ieper – De Vloei – 12 huurappartementen

Vlamertinge – Westbrandhoek – 7 huurwoningen

Loker – De Galoye – 4 huurappartementen Jonkershove – Merkemstraat – 3 koopwoningen + 8 huurwoningen

50

KOOPWONINGEN

51

Inhoud

Eén jaar later: koopwoningen in de kering 53

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning 57

3.3. Aanbod van 19 nieuwe koopwoningen in 2015 59

3.4. Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten 62

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen 65

3.6. Ons Onderdak verstrekt sociale leningen 69

3. Koopwoningen en sociale leningen

52

53

In het jaarverslag 2014 werd de toepassing van de regeerverklaring van 23 juli 2014 onder de aandacht gebracht. Ze luidde als volgt: “De Vlaamse regering blijft het realiseren van sociale koopwoningen belangrijk vinden, ook al wordt dit niet langer ondersteund met subsidies. Wel worden alle aangegane engagementen uit het verleden, vanaf het gunstig advies op het lokaal woonoverleg en de aanmelding bij de VMSW, verder nageleefd.”

Nu, een jaar later, werd alles in het werk gesteld om al de geplande en op stapel staande sociale koopprojecten tot een goed einde te brengen. In elk geval slaagden we erin de afgesproken engagementen vanwege de Vlaamse overheid te doen naleven voor wat betreft 9 van de 10 projecten, samen goed voor 56 woningen die werden aangekondigd ter gelegenheid van de jaarvergadering op 12 juni 2015. Voor wat betreft de SBE (=subsidie bouw en eigendomsverwerving) met betrekking tot het project van de 15 appartementen in de Steendam te Ieper bestaat nog - ten onrechte - twijfel.

Intussen zaten we niet stil. Ook de Vlaamse overheid niet. Bijkomende voorwaarden werden opgelegd. De trechter werd smaller, de kans dat een project aan de nieuw gestelde eisen voldeed, werd kleiner. Binnen de Vlaamse regering bestaat een akkoord (18/12/2015) om de overgang te begrenzen in de tijd. In het principieel goedgekeurde ontwerp van programmadecreet bij begrotingsopmaak 2016, werden de volgende punten aan de bestaande overgangsregeling (zie hoger) toegevoegd:

• “De werken moeten uiterlijk in 2018 besteld worden.

• De werken kunnen vanaf begin 2017 pas besteld worden nadat alle nodige vergunningen voor

het geheel (bouw en omgevingsaanleg) verkregen zijn. Deze voorwaarde geldt niet voor projecten

die een menging omvatten of realiseren van enerzijds sociale huurwoningen en anderzijds sociale

koopwoningen of sociale kavels. Als de werken voor de bouw van sociale koopwoningen in

verschillende fasen worden uitgevoerd, kan ook in afwijking hiervan de aanleg of aanpassing van

wooninfrastructuur besteld worden als voor ten minste één bouwfase de vergunning is afgegeven.

• De werken kunnen vanaf begin 2018 pas besteld worden als alle nodige vergunningen eind 2017 al

verkregen waren.

• Indien de beschikbare kredieten onvoldoende blijken te zijn voor de finaal voor subsidiëring in

aanmerking komende projecten zal het SSI-plafond per woning verminderd worden voor bepaalde

categorieën van projecten of van subsidieerbare werken (…).”

In essentie komt het er op neer dat met het besluit alle verwijzingen naar sociale koopwoningen en sociale kavels worden geschrapt. De minister van Wonen kan dus geen subsidies meer verlenen om initiatiefnemers in staat te stellen sociale koopwoningen of sociale kavels ter beschikking te stellen, m.i.v. de tussenkomst in de prefinanciering voor verwervingen.

Eén jaar later: koopwoningen in de kering

54

Na overleg en administratieve inzet werden knopen doorgehakt voor 2, wellicht 3 zeer belangrijke gemengde sociale woningbouwprojecten waarin Ons Onderdak voorziet in het aanbod van de koopwoningen, i.c. het Henri Permekeplein (Appelgoedje) te Poperinge (58 woningen), Bommelbilk te Poperinge (30 woningen) en de Stampkotstraat te Geluwe-Wervik (20 woningen).

Ons Onderdak start binnenkort (1 à 2 jaar) of middellange termijn (3 à 6 jaar) of lange termijn (> 6 jaar) volgende bouwwerken, samen goed voor 181 bijkomende sociale koopwoningen:

• Poperinge Boomgaardstraat 6 koopwoningen 2009/1574/03

• Westouter Blauwpoortakker 4 koopwoningen 2001/1101/05

• Zillebeke Taccoenstraat 8 koopwoningen 2010/0998/03

• Ieper De Vloei 4 koopwoningen 2010/1198/07

• Ieper De Vloei 7 koopwoningen 2010/1198/03

• Wijtschate Ieperstraat 5 koopwoningen 2014/0243/01

• Zuidschote 2 koopwoningen 2010/0956/02

• Jonkershove Merkemstraat 3 koopwoningen 2010/0999/02

• Wervik Kasteelstraat 11 koopwoningen 2014/0162/01

• Vlamertinge Westbrandhoek 2 koopwoningen 2010/0293/03

• Poperinge Appelgoedje 8 koopwoningen 2013/0325/03

• Poperinge Appelgoedje 11 koopwoningen 2013/0325/01

• Poperinge Appelgoedje 8 koopappartementen 2013/0325/02

• Poperinge Bommelbilk 9 koopwoningen 2013/0326/02

• Poperinge Bommelbilk 8 koopwoningen 2013/0326/01

• Geluwe Stampkotstraat 20 (2 X 10) koopwoningen 2009/1572

• 2de fase De Vloei Ieper: 6 koopwoningen + 5 koopwoningen

• 2de fase De Vloei Ieper: 10 koopappartementen

• 2de fase Appelgoedje Poperinge: 31 woningen

• 2de fase Bommelbilk Poperinge: 13 woningen

Het tot een goed einde brengen van deze ambities is een grote uitdaging die finaal haar beslag moet kennen met de verkoop van de kwalitatieve en betaalbare woningen aan de gelukkige gegadigden. Uit voorgaande blijkt dat de getroffen maatregel voor onze vennootschap al bij al meevalt en dat we de reserve aan projecten de volgende 10 jaar a rato van gemiddeld een 20-tal woningen per jaar hopen te realiseren en te verkopen. Immers kunnen sociaaleconomische omstandigheden ons dwingen de ambities naar beneden bij te stellen of in het slechtste geval bestaat een risico dat woningen niet verkocht geraken en bij leegstand “dood” kapitaal zijn waardoor de financiering van een volgend project in het gedrang komt.

Om alle kansen op een succesvolle verkoop gaaf te houden, is het besef gegroeid dat we ons als professionele bouwer van sociaal vastgoed, best verdiepen in een meer commerciële – maar correcte – benadering van de verkoop waarbij enerzijds ons aanbod zeker een ruimere bekendheid moet genieten en anderzijds de potentiële koper meer “goesting” moet krijgen om daadwerkelijk bij ons te kopen. Om deze dubbele doelstelling te halen werd het communicatiebureau O2 aangesproken. Ons Onderdak zal als verkoper van sociale koopwoningen meer dan vroeger zichtbaar zijn. Ook de ploeg binnen de organisatie die deze ambities moet waarmaken, wordt versterkt.

55

Wijk, straat of gemeente Aantal woningen

Witte huizen 187 Brugseweg 4 Grasmuslaan 23Pascarishof 8Dikkebus 53Voormezele 24Boezinge 3Totaal 302


Abeelseweg 8De Lijster 70Appelgoedje 56Sint-Sebastiaanshof 4Reningelst 14Watou 4Totaal 156

3.1. De realisaties van de Zuid-Westhoek en Ons Onderdak in de koopsector

In 2015 werden drie koopprojecten afgewerkt. De renovatie van het oude politiecommissariaat in de Rijselstraat te Ieper leverde acht aantrekkelijke stadswoningen op. Zeven woningen werden verkocht op het einde van 2015, de laatste woning werd verkocht begin 2016. Het project van zeven nieuwe duurzame woningen in de Grasmuslaan te Ieper werd ook opgeleverd. Alle woningen werden eind augustus 2015 verkocht. Verder waren er ook vier woningen in Sint-Sebastiaanshof te Poperinge in opbouw die op het einde van het jaar werden opgeleverd. De belofte van aankoop voor deze vier woningen werd eind 2015 getekend, de verkoop gaat door begin 2016. In Ieper is de bouw van de vijftien appartementen in Steendam volop aan de gang, evenals de bouw van de zes koopwoningen samen met vijf huurwoningen in de Heidestraat te Elverdinge.

Ieper

Poperinge

56


De Molenmeerschen 150Hansbeke- en Wallestraat 37Magdalenastraat 8Kruisekestraat 3Stationsstraat 3Geluwe 43Totaal 244

Stad of gemeente Woningen Totaal

Ieper 222 Dikkebus 53 Ieper 302 Voormezele 24 Boezinge 3 Reningelst 14 Poperinge 138 Poperinge 156 Watou 4 Dranouter 8 Nieuwkerke 21 Heuvelland 115 Westouter 82 De Klijte 4 Wervik 201 Wervik 244Geluwe 43

Totaal koopwoningen 817

Wervik

Samenvattende tabel volgens ligging

Gemeente Aantal woningen

Dranouter 8Nieuwkerke 21Westouter 82De Klijte 4Totaal 115

Heuvelland

57

Stad of gemeente Wijk Straat Jaar Sittingbournelaan, Siegenlaan 1972 Sittingbournelaan, Europalaan 1974 Witte Huizen Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan 1978 Sint-Omerlaan 1980 Sint-Omerlaan, Zesde Lansierslaan 1982Ieper Centrum Pascarishof 2015 Oost Brugseweg 2002 Grasmuslaan 2009 West Grasmuslaan 2011 Grasmuslaan 2015 Boezinge Diksmuidseweg 2012 Kalleputstraat 1990 A. Struyestraat 1999 Voormezele de Gheusstraat 2003 de Gheusstraat, Kalleputstraat 2007 Abeelseweg Abeelseweg 1950 De Lijster 1976 De Lijster De Lijster 1978 Appelgoedje 1985 Poperinge Appelgoedje 1990 Appelgoedje 1992 Appelgoedje Appelgoedje 1995 Appelgoedje 1999 Appelgoedje 2003 Appelgoedje 2007 Reningelst Disbos 2012 Dranouter Baroeneput 1983 Poperingestraat 1951 Begoniapark 1972 Viooltjesveld 1974 Viooltjesveld 1975 Heuvelland Westouter Viooltjesveld 1978 Begoniapark 1983 Begoniapark 1991 Blauwpoortakker 2004 Blauwpoortakker 2008

3.2. Het overzicht van koopwoningen volgens eerste bewoning

Sinds het ontstaan van sociale bouwmaatschappij Zuid-Westhoek die later opging in Ons Onderdak werden 817 sociale koopwoningen gebouwd. Ieper en Wervik namen het leeuwenaandeel voor hun rekening, gevolgd door Poperinge. Heuvelland sluit het rijtje af.

Ieper

58

Bloementuil 1977 Nieuwkerke Vogelweelde 1981 Molenmeersenstraat 1974 Molenmeersenstraat, Oorlogsduikerstraat 1975 Molenmeerschen Sint-Jansstraat 1978 Sint-Jansstraat 1980 Hansbekestraat 1991 Hansbekestraat 1992 West-Barrière Hansbekestraat 1996 Wervik Hansbeke- en Wallestraat 2002 Wallestraat 2010 Centrum Magdalenastraat 1999 Kruisekestraat 2005 Stationsstraat 2007 Derde Lansierstraat 1989 Derde Lansierstraat 1990 Moerput 1993 Geluwe Moerput 1997 Moerput 2001 Moerput 2003 Moerput 2005 Moerput 2009

59

3.3. Aanbod van 19 nieuwe koopwoningen in 2015 In de loop van 2015 werden 19 sociale koopwoningen succesvol afgewerkt en opgeleverd. Ons Onderdak organiseerde in hetzelfde jaar de verkoop van twee projecten, namelijk het Pascarishof te Ieper (8 stadswoningen) en de derde fase van de Grasmuslaan eveneens te Ieper (7 lage-energiewoningen).

Met betrekking tot het Sint-Sebastiaanshof te Poperinge (4 rijwoningen) werd het verkoopmoment gehouden in 2015, maar werd de verkoop gerealiseerd begin 2016.

Pascarishof Ieper – 8 stadswoningen

De ligging van het tot woningen verbouwde politiekantoor, vroeger een bejaardentehuis en aanvankelijk gebouwd als een godshuis ter ere van Onze Lieve Vrouw van Nazareth, is uniek. Het ligt binnen de stadswallen van Ieper (intra muros), op loopafstand van allerlei voorzieningen en de Grote Markt en heeft een rustige ligging aanleunend bij de groene gordel van de vesting en sportaccommodaties.

Op 15 januari 2015 vond een informatieavond plaats in het dienstencentrum ‘De Kersecorf’ waar 47 kandidaat-kopers aanwezig waren.

De verwelkoming gebeurde door Dominique Dehaene, voorzitter van Ons Onderdak. Architecten Steven Verbeke en Geert Bourdeaud’hui van het ontwerpbureau VOLT uit Gent gaven heel wat informatie zowel wat betreft de architecturale opvatting als over technische aspecten van de stadswoningen. Daarna gaf mevrouw Hilde Vandenbroucke, hoofd koop en sociale kredietverlening, uitleg over de praktische kant van de aankoop (wat moet er nog gebeuren vooraleer u eigenaar wordt; voorwaarden om een sociale koopwoning te kopen; uitleg over aankoopakte en financiering, i.c. de VMSW-lening).

Op zaterdag 17 en 24 januari vonden er kijkdagen plaats waarop er 19 kandidaat-kopers aanwezig waren. De geïnteresseerden kwamen meestal met familie: in totaal kwamen er 46 bezoekers de huizen bezichtigen.De verkoopakten voor zeven van de acht woningen werden verleden op 8 juni 2015 door de commissaris van de afdeling vastgoedtransacties van het Vlaams Gewest. De akte van de laatste woning werd begin 2016 verleden.

60

Grasmuslaan Ieper – 7 lage energiewoningen

De sociale koopwoningen in de Grasmuslaan zijn woningen gebouwd in houtskeletbouw met een laag E-peil. Dit project is de voorlaatste fase van de sociale koopverrichting in het gemeenschappelijke stadsontwikkelingsproject van de stad Ieper, Ons Onderdak en de cvba De Zuid-Westhoek aan de Omloopstraat te Ieper.

Op 16 maart 2015 vond de informatieavond plaats in het CC Het Perron te Ieper waar 25 kandidaat-kopers aanwezig waren.

Net zoals bij het project Pascarishof gebeurde de verwelkoming door de heer Dominique Dehaene, de voorzitter van Ons Onderdak.Door de architect Yves Catry uit Ieper en de heren Peter Soetaert en Luc Vandenabeele van de bouwfirma Kijk en Bouw uit Menen werd technische informatie over de woningen gegeven. Aan de hand van een presentatie werd een blik gegund in de fabriek alwaar de wanden van de woningen geprefabriceerd werden.

Ook mevrouw Hilde Vandenbroucke en de heer Eric Neels gaven nog duiding over de praktische kant van de aankoop en lichten kort de toekomstige projecten in Ieper toe.

Op 21 maart 2015 was er de kijkdag van de Grasmuslaan. Er waren 23 kandidaat-kopers aanwezig met hun familie, in totaal 56 mensen.Luc Vandenbeele van Kijk- en Bouw gaf meer uitleg over de woningen in houtskeletbouw. De vragen van de kandidaat-kopers werden ter plaatse beantwoord. Een klein jaar na de oplevering van de woningen werd een korte tevredenheidsenquête gedaan bij alle kopers. De resultaten waren positief. Elders in dit jaarverslag wordt daar dieper op ingegaan.

De verkoopakten voor deze zeven woningen werden pas ondertekend op 26 augustus 2015. Voor alle woningen werd een sociale lening aangegaan.

61

Sint-Sebastiaanshof Poperinge - 4 woningen

Deze vier woningen werden gebouwd op gronden van de WVI die later aan Ons Onderdak werden toebedeeld via een grondruil voor gronden aan het burgemeester Mahieuplein, eveneens te Poperinge. Ook dit project situeert zich zeer gunstig t.o.v. het voorzieningenapparaat en het stadscentrum van Poperinge.

De informatieavond voor dit project vond plaats op 19 oktober 2015 in CC Ghybe te Poperinge. Er waren 14 kandidaat-kopers aanwezig.De verwelkoming gebeurde door de voorzitter van Ons Onderdak de heer Dominique Dehaene. De technische informatie werd gegeven door architect Karel Vandewynckel uit Poperinge en Eric Neels, architect en hoofd technische dienst bij Ons Onderdak.Uitleg m.b.t. eventuele aankoop (voorwaarden, stappen om woning te kopen, uitleg omtrent de aangeboden sociale lening en tot slot de akte(n)) werd gegeven door mevrouw Hilde Vandenbroucke, diensthoofd koop en sociale kredietverlening Ons Onderdak.

Op 24 oktober vond de kijkdag op de werf plaats. Er waren acht kandidaat-kopers aanwezig.

62

3.4. Bouwactiviteiten van koopwoningen en gemengde projecten

Gedurende het jaar 2015 was onze maatschappij met verschillende projecten van koopwoningen bezig. Drie koopprojecten waarvan de bouwwerken reeds gestart waren in 2014 zijn in de loop van het jaar 2015 voorlopig opgeleverd.

Ieper – Grimminckstraat (Pascarishof) • project: renovatie oud politiekantoor tot acht koopwoningen

• architect: Volt architecten – Gent

• aannemer: Desodt nv – Ieper



Ieper - Grasmuslaan • project: nieuwbouw zeven duurzame lage-energie houtskeletwoningen

• architect: Yves Catry – Ieper

• aannemer: Kijk en Bouw nv – Menen

• voorlopige oplevering: 27 april 2015


Poperinge – Sint Sebastiaanshof

• project: nieuwbouw vier koopwoningen

• architect: Karel Vandewynckel - Poperinge

• aannemer: Catteeu bvba – Lo-Reninge

• voorlopige oplevering: 29 oktober 2015

• kostprijs: 526 698,37 euro

Ieper – Grasmuslaan Poperinge – Sint-Sebastiaanshof

63

U vindt hieronder een overzicht van projecten gebouwd en/of gestart in de loop van 2015.

Ieper – Steendam

• project: nieuwbouw appartementsgebouw met vijftien koopappartementen

• architect: Frederik Grimmelprez – Blankenberge

• aannemer: Damman nv – Deerlijk

• start van de werken: 1 april 2015



Voor de eerste keer bouwt Ons Onderdak een appartementsgebouw met vijftien koopappartementen. Acht appartementen hebben twee slaapkamers, zeven appartementen hebben er elk drie. De werken zijn gestart op 1 april 2015 en zullen vermoedelijk worden beëindigd in het najaar van 2016. Het appartementsgebouw heeft een ondergrondse garage met staanplaatsen.

Geluwe - Moerput

• project: bouwen van 10 koopwoningen

• architect: architectenburo Boens+Michiels - Wervik


• start der werken: 1 december 2014



De werken startten op 1 december 2014 en zullen het ganse jaar 2015 duren. Begin 2016 zullen de woningen met drie slaapkamers voorlopig worden opgeleverd en verkocht. Bij deze is de grondreserve in de Moerput uitgeput.

Ieper – Steendam

64

Elverdinge - Heidestraat

• project: nieuwbouw 6 koopwoningen en 5 huurwoongelegenheden

• architect: José Deschildere – Ieper





Dit betreft een gemengd project van vijf huurwoningen en zes koopwoningen op een stuk restgrond in de Heidestraat te Elverdinge. De zes koopwoningen beschikken over drie slaapkamers, de vijf huurwoongelegenheden bestaan uit twee huurwoningen met drie slaapkamers en een appartementsgebouw met drie appartementen (2x2 en 1x3 slaapkamers).De werken zijn gestart in de zomer van 2015 en zullen worden verkocht en verhuurd eind 2016.

Geluwe – Moerput

Elverdinge – Heidestraat

65

3.5. Projecten in de steiger: toekomstige bouwactiviteiten van koopwoningen In het artikel in het begin van dit hoofdstuk over de overgangsmaatregelen van de koopprojecten kreeg u reeds een duidelijk beeld hoe het beleid met betrekking tot koopwoningen wordt gevoerd. Hieronder vindt u een overzicht van koopprojecten in de nabij en verdere toekomst, de gemengde projecten huur-koop vindt u onder de rubriek Projecten in de steiger: bouwactiviteiten van huurwoningen en gemengde projecten.

Ieper

Ieper - De Vloei • project: bouwen van zeven lage-energie koopwoningen met drie slaapkamers


• aanbesteding: 9 november 2015 – start van de werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba


Ieper - De Vloei • project: bouwen van vier lage-energie koopwoningen met vier slaapkamers


• aanbesteding: 9 november 2015 – start van de werken voorjaar 2016 – aannemer Lemahieu bvba


Ieper - De Vloei – 4 koopwoningen

Ieper – De Vloei – 7 koopwoningen

66

Deelgemeenten Ieper

Zillebeke – Taccoenstraat • project: bouwen van acht koopwoningen met drie slaapkamers

• architect: Cottreel & Debrabander - Ieper


• aanbesteding: midden 2016


• aanleg wegenis in uitvoering

Poperinge

Poperinge – Burgemeester Mahieuplein (Boomgaardstraat) • project: bouwen van zes koopwoningen (3x3 en 3x4 slaapkamers)

• architect: Janis Filieux – Veurne




Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: Spoor 9 architecten – Poperinge


• aanbesteding: begin 2017

• wegenis start najaar 2016


Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: Janis Filieux – Veurne





Poperinge – Burgemeester Mahieuplein – 6 koopwoningen Poperinge – Henri Permekeplein – 11 koopwoningen

67

Poperinge – Henri Permekeplein (Appelgoedje) • project: bouwen van acht koopappartementen met 2 slaapkamers

• architect: Volt architecten – Gent





Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van acht koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: Filip De Leeuw – Poperinge





Poperinge – Bommelbilk (Proones II) • project: bouwen van negen koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: Spoor 9 architecten – Poperinge





Heuvelland

Westouter – Blauwpoortakker • project: bouwen van vier koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: Jean-Pierre Vanhamme – Westouter

• aanbesteding: 1 oktober 2015 – start der werken voorjaar 2016 – aannemer Verhelst Frans bvba


Poperinge – Bommelbilk – 8 koopwoningen

68

Wijtschate – Ieperstraat • project: bouwen van vijf koopwoningen (1x2 en 4x4 slaapkamers)

• architect: Karel Vandewynckel architecten – Poperinge


• aanbesteding: najaar 2016


Wervik

Wervik – Kasteelstraat • project: bouwen van elf koopwoningen met 3 slaapkamers

• architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik



• stukje wegenis nog aan te leggen

Geluwe - Stampkotstraat• project: bouwen van twintig koopwoningen met 3 slaapkamers (in 2 fasen)

• architect: architectenburo B+M (Boens & Michiels) - Wervik



• wegenis nog aan te leggen

Projecten op langere termijn

Voor deze projecten moet op langere termijn nog een ontwerper aangesteld worden.

• Boezinge – Vannestestraat: bouwen vijf koopwoningen

Wijtschate – Ieperstraat Wervik – Kasteelstraat

69

3.6. Ons Onderdak verstrekt sociale leningen

De Vlaamse woonlening wordt verstrekt door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. In 2015 werden er in de sector van de Vlaamse woonlening 2.427 leningen toegekend voor een totaalbedrag van 382.857.732 euro. Dit is een stuk minder dan in 2014, toen waren er 3.895 leningen voor een totaalbedrag van 622.929.724 euro. Er was ook gedurende één maand geen budget voor de sociale leningen waardoor er minder leningen waren in 2015 dan in 2014. Daarnaast was er de sterkere concurrentie van de private banken wat de intrest betreft.

Een aantal wijzigingen die doorgevoerd werden in de reglementering hadden ook hun invloed:

Voor 2015 stond de VMSW geen leningen meer toe voor:• De aankoop van een sociale kavel of een daarmee gelijkgestelde bouwgrond

• De bouw van een woning

• De terugbetaling van vroeger aangegane schulden voor de renovatie, de aankoop of de bouw van

een woning (herfinanciering)

De VMSW beleent wel nog:• De aankoop of het behoud van een woning

• De renovatie, de verbetering of de aanpassing van een woning

Het gemiddeld leningsbedrag was 157.749,00 euro. De gemiddelde duurtijd bedroeg 25,5 jaar.

Het grootste aandeel (39,14 %) aan sociale leningen wordt verstrekt voor aankoop en renovatie op de

privémarkt. Sinds twee jaar is het ook mogelijk een sociale lening te krijgen zonder dat er renovaties

nodig zijn, dit is nu goed voor 17,79 % van het totaal aantal leningen.

70

Onderstaande tabel toont de evolutie van het aantal leningen in de laatste jaren voor Ons Onderdak.

Procentueel stijgt het aantal sociale leningen bij Ons Onderdak tegenover het totaal van de sociale

leningen in West-Vlaanderen.

Aantal Ons

Onderdak

Aantal West-Vlaanderen

% Ons Onderdak

/West-Vlaanderen

Bedrag Ons Onderdak

Bedrag West-Vlaanderen

% Ons

Onderdak/

West-

Vlaanderen

2014 65 853 7,62 8.458.068 133.213.920 6,34

2015 58 456 12,7 7.920.333 66.422.066 11,92

Verschil -7 -397 5,08 -537.735 -66.791.584 5,58

2011 2012 2013 2014 2015

Leningen aankoop en renovatie / renovatie eigen woningBedragGemiddeldGroepsbouw / sociale koopwoningen / verkoop aan zittende huurderBedragGemiddeldTotaalBedragGemiddeld

25

3.595.304,00143.812,16

7

970.039,00138.577,00

324.565.343,00

142.666,97

23

2.457.755,00106.858,91

9

1.390.096,00154.455,11

323.847.851,00

120.245,34

55

7.120.820,00129.469,45

557.120.820,00

129.469,45

60

7.737.568,00128.959,47

5

720.500,00144.100,00

658.458.068,00

130.124,12

44

4.831.137,60109.798,58

14

3.089.195,66220.656,83

587.920.333,26

136.557,47

71

De onderverdeling van de leningen voor 2015 ziet er als volgt uit:

In 2015 werden er 14 koopwoningen gerealiseerd door Ons Onderdak. Voor de aankoop van deze

woningen, werd telkens een sociale lening verstrekt.

De onderverdeling van de leningen voor 2015 werd hieronder opgesplitst in alleenstaanden en koppels:

sociale leningen 2015

Aan-tal

gemiddeld belastbaar

inkomen

gemiddeld netto

inkomen

gemiddeld bedrag lening

totaal bedrag leningen

duurtijd lening

aflossing lening

gemiddelde rentevoet

Alleenstaanden 37 23.667,55 1.655,15 115.240,29 4.263.890,60 26,35 452,11 2,00 %

Koppels 21 34.380,28 2.474,25 174.116,32 3.656.442,66 25,38 709,94 2,05 %

Bij het totaal aantal sociale leningen van de VMSW, is 34 % alleenstaand, bij Ons Onderdak is dit 63,79 %.

sociale leningen 2015

Aankoop

Aankoop

en renovatie

Lening overname

onverdeelde helft +

herfinanciering

Renovatieleningen

Wederopname

Aankoop sociale

koopwoning

Totaal

aantal

10

17

2

12

3

14

58

gemiddeld belastbaar

inkomen

24.938,61

25.247,55

26.547,08

27.345,99

31.176,58

31.736,50

27.746,23

gemiddeld netto

inkomen

1.854,51

2.033,36

1.718,59

1.755,40

2.127,90

2.085,84

1.951,72

gemiddeld bedraglening

162.023,70

168.169,86

28.700,50

21.526,00

12.100,00

220.656,83

136.557,47

totaalbedraglening

1.620.237,00

2.858.887,60

57.401,00

258.312,00

36.300,00

3.089.195,66

7.920.333,26

duur-tijd

lening

27,90

26,06

18,00

23,42

21,33

28,93

26,00

aflos-sing

lening

638,21

693,50

157,85

102,72

58,71

838,61

545,46

ge-middeld

rentevoet

2,00 %

2,00 %

2,00 %

2,08 %

2,00 %

2,00 %

2,02 %

72

KLANTENONS ONDERDAK

73

4. Onze klanten

Inhoud

Ons opzet met houtskeletbouw werd een succes! 75

Hoe is het om te wonen in een houtskeletwoning in de Grasmuslaan? 76

4.1. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning 78

4.2. Het profiel van de huurders van een sociale woning 82

4.3. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning 85

74

Waarom kiest Ons Onderdak

voor houtskeletbouw?

Houtskeletbouw…

• maakt gebruik van ecologisch verantwoord,

energiezuinig, natuurlijk en recycleerbaar

materiaal.

• laat toe om CO2-neutrale, gezonde en

comfortabele woningen te bouwen op basis van

milieuvriendelijke materialen.

• laat toe om op een gemakkelijke manier

energiezuinige woningen te bouwen,

• is lichter, vereist dus een minder draagkrachtige

fundering en resulteert in een lagere bouwkost

voor de fundering.

• verkort de bouwtijd door prefabricatie

• en last but not least: onze kopers zijn tevreden

75

In de Ieperse Grasmuslaan bouwde Ons Onderdak zeven houtskeletkoopwoningen. Dit soort woning komt tegemoet aan de vraag naar duurzame, laag-energiewoningen. Omdat houtskeletbouw relatief nieuw is in de sociale woningbouw in Vlaanderen waren we erg geïnteresseerd in de verhalen van de bewoners. Benieuwd wat de resultaten van de bevraging waren, waarom Ons Onderdak voor houtskelet koos en hoe de bewoners van Grasmuslaan 7 hun woning ervaren? Lees dan vooral verder.

Eric Neels is architect van Ons Onderdak. Hij was getuige van de bouw van de zeven woningen. We vroegen hem waarom Ons Onderdak koos voor houtskeletbouw.Eric: “In eerste plaats om tegemoet te komen aan de steeds strenger wordende energieprestatienormen. In samenspraak met de aangestelde ontwerper kozen we voor de bouw van duurzame, laag-energiewoningen in de vorm van houtskeletbouw. Deze woningen bieden niet alleen voordelen voor Ons Onderdak, ook voor de bewoners is houtskeletbouw erg interessant. Zij genieten immers van een gezonde, ecologische woning met een hoog comfortniveau en een lagere energiefactuur.”

Houtskeletbouw is nieuw voor Ons Onderdak. Wat heb je geleerd uit deze uitdaging?Eric: “Bouwfysisch is houtskeletbouw helemaal anders dan het traditionele bouwen in baksteen. We moesten voor enkele aspecten, bijvoorbeeld de akoestische isolatie, bijzondere aandacht hebben. Dit was nodig omwille van de lichtheid van de constructie. Vochtweringen moesten ook met het nodige vakmanschap worden aangebracht. Niet verwonderlijk als je weet dat vocht de belangrijkste vijand is van hout. Ook vocht dat binnenin de woning ontstaat trouwens. Daarom zijn dampschermen aan de binnenzijde van de isolatie en een aangepast ventilatiesysteem onontbeerlijk – al moet ik eraan toevoegen dat dit laatste eigenlijk geldt voor alle goed geïsoleerde woningen. Waar we zeker extra moesten op inzetten was een aangepaste zonwering. Door het ontbreken van een grote bouwmassa – stenen muren – warmt een houtskeletwoning immers sneller op in de zomer.”

Hoe ziet het financiële plaatje eruit?Eric: “De meeste fabrikanten die houtskeletbouw aanbieden, ontwikkelden een eigen systeem voor opbouw, materiaalgebruik en afwerking. Daar hield het lastenboek, opgemaakt door onze ontwerper, onvoldoende rekening mee en de prijszetting na een eerste aanbesteding was bijgevolg veel te hoog. Door het lastenboek - geïnspireerd op de C2008 van de VMSW - te herwerken tot een resultaatbeschrijving konden aannemers hun eigen systeem toepassen en werd de kostprijs aanzienlijk gedrukt. Op het einde van de rit bleek dat de minderuitgaven voor fundering en de meeruitgaven voor zonnewering, dampschermen, etc. elkaar compenseerden. Houtskeletbouw kost dus ongeveer evenveel als traditioneel bouwen, maar de bewoners krijgen er wel een extra goed geïsoleerde woning voor met een perfect ventilatiesysteem.”

Ons opzet met houtskeletbouw

werd een succes!

76

Hoe is het om te wonen in een houtskeletwoning in de Grasmuslaan?

Houtskeletbouw biedt zowel voordelen voor Ons Onderdak als voor de bewoners. Maar wordt dit ook echt zo ervaren? Zijn de kopers tevreden? Hoe gaan ze om met het ‘anders zijn’ van hun woning? Om dit te weten te komen werd, in samenwerking met communicatiebedrijf O2, een korte bewonersbevraging opgezet waarin gepeild werd naar de ervaringen van de zeven gezinnen na één jaar wonen in hun houtskeletwoning in de Grasmuslaan te Ieper. En de resultaten zijn nog positiever dan we hadden verwacht, ook al detecteerden we enkele aandachtspunten.

Positief

Woont u graag in uw huis?

Vindt u de houten buitenmuren mooi?

Tevreden over de geluidsisolatie ten opzichte van de buren?

Tevreden over de geluidsisolatie ten opzichte van buiten?

Is het tijdens koude winterdagen aangenaam warm in huis?

Hebt u last van vocht in huis?

Hebt u voor de brandverzekering extra moeten betalen omdat u in een houtskelethuis woont?

Krijgt u positieve bemerkingen van anderen over uw huis?

“Mijn huis is goed voor het milieu, en daar voel ik me goed bij.”

Maar…

Op zonnige zomerdagen wordt het snel te warm in huis?

Ondervond u moeilijkheden bij het bedienen van verwarming en ventilatie?

Vindt u dat u teveel hebt betaald voor uw huis?

Uit onze ervaringen en uit de resultaten van deze bevraging leerden we dat houtbouw zowel vanuit maatschappelijk, technisch als uit belevingsoogpunt een aan te raden bouwtechniek is. De Grasmuslaan doet smaken naar meer. Wij gaan er dan ook van uit dat, mits een goede introductie en ondersteuning, de problemen met het correct gebruik van verwarming en ventilatie verholpen kunnen worden. Zonwering is een permanent aandachtspunt en wat de kostprijs betreft, dient extra uitleg inzake de prijsopbouw van het huis gecommuniceerd te worden, al dan niet inclusief een vergelijking met andere soorten woningen en de verwachte energiebesparing.

77

Annelies en Ben wonen samen met hun twee kindjes Lilith en Arden in de Grasmuslaan.

Annelies: “Vroeger woonden we in de Pilkemseweg, vlakbij het ziekenhuis. We zochten een nieuwe woning en vonden die in de Grasmuslaan. De eerlijkheid gebiedt ons te vermelden dat die keuze in de eerste plaats was ingegeven door de locatie: we wonen beiden in Ieper, ons dochtertje ging reeds naar school in de Capucienen hier vlakbij en ook onze familie woont niet ver. Toch hebben we nog geen moment spijt gehad van onze keuze. We vinden het huis met z’n houten buitenmuren mooi en we krijgen er ook positieve bemerkingen op.”

Ben: “Ons energieverbruik volgen we nauwgezet op. Nu al is duidelijk dat, dankzij de doorgedreven isolatie, we ons gasverbruik heel laag kunnen houden, zonder aan comfort in te boeten. Ons huis is goed voor het milieu, en daar voelen wij ons goed bij.”

We hebben er nog geen moment spijt van gehad!

78

4.1. Het profiel van de kandidaat-kopers van een sociale woning

De volgende grafieken geven een beeld van het sociaaleconomisch profiel van de kandidaat-kopers van Ons Onderdak. Eind 2015 stonden er 129 kandidaten op de wachtlijsten. Elke kandidaat-koper kan zich op verschillende wachtlijsten inschrijven.

Gezinstype

Gezinsgrootte

Alleenstaanden; 43 %

Koppels; 57 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

30 % 26 %

8 %9 %

28 %

15 %

7 %5 %

3 %

79

Gemiddelde leeftijd

Aantal jaren ingeschreven

Aantal kandidaten per wachtlijst

20

25

30

35

40

45

50

Alleenstaanden Koppels

36 jaar 35 jaar

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %21 %

24 % 25 %

12 %

9 %10 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

30 %

35 %

3 %1 %

8 % 8 % 9 %

33 %

14 %

1 % 2 %5 % 5 %

2 %

10 %

1 %

Er zijn in totaal 129 kandidaat-kopers, maar enkele van deze kandidaten zijn ook ingeschreven op meerdere lijsten. Dit geeft een totaal van 172.

80

Gezamenlijk belastbaar inkomen bij inschrijvingen

-

10.000,00

20.000,00

30.000,00

40.000,00

Alleenstaanden Koppels (gezamenlijk inkomen)

21.194,23

33.701,48

Conclusie

• Er zijn iets meer koppels als alleenstaanden ingeschreven op een register. In 2014 waren er

evenveel koppels als alleenstaanden ingeschreven. De grootste groep zijn alleenstaanden en

koppels zonder kinderen, gevolgd door koppels met 1 kind.

• De gemiddelde leeftijd van de kandidaat-kopers is 35 à 36 jaar.

• De meeste kandidaten zijn minder dan 3 jaar geleden ingeschreven.

• De meeste interesse gaat naar woningen in Ieper.

• De kandidaat-koper mag een maximuminkomen hebben van 36.121,00 euro (alleenstaanden)

en 54.176,00 euro (koppels). De kandidaten die ingeschreven zijn zitten een heel stuk onder

de maximale inkomensgrens.

81

4.2. Het profiel van de huurders van een sociale woning

De volgende grafieken geven een beeld van het sociaal-economisch profiel van onze huurders. Eind 2015 huisvestte Ons Onderdak 1.439 gezinnen.

Gezinsgrootte

Gezinstype

Nationaliteit

0 %5 %

10 %15 %20 %25 %30 %35 %40 %45 %50 %

46 %

18 %14 %

18 %

3 %

Belgische nationaliteit; 91 %

EU-burgers en niet Belgen; 3 %

Niet EU-burgers; 7 %

82

Aantal personen ten laste

Leeftijd

Netto belastbaar inkomen

0,00 %

10,00 %

20,00 %

30,00 %

40,00 %

50,00 %

60,00 %

70,00 %

80,00 % 73,04 %

11,95 %8,41 %

4,03 % 1,88 % 0,42 % 0,28 % 0,00 %

0,00 %

5,00 %

10,00 %

15,00 %

20,00 %

25,00 %

0,07 %

5,07 %

11,47 %

17,23 %

21,33 %20,01 %

24,81 %

0,00 %

5,00 %

10,00 %

15,00 %

20,00 %

25,00 %

30,00 %

35,00 %

1,60 %

5,77 %

31,62 %

28,56 %

11,05 %

7,23 %5,14 %

2,99 % 2,36 % 1,46 % 2,22 %

Reëel betaalde huurprijzen

0

50

100

150

200

250

2

100

202

162

216

141

8670

58 5333

45 38 4763

123

83

Vergelijking huurlast met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen

Vergelijking maandelijkse reële huur met aangrenzende sociale huisvestingsmaatschappijen

Woning

Woning

Appartement

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

Ijzer en Zee De Mandel De Mandelbeek Ons Onderdak

323,00

243,00

292,00 291,32

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00


22,00

12,0013,00 12,19

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00


323,00

212,00

335,00

238,37

84

Appartement

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00


69,00

46,00 44,00

35,56

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00


69,00

46,00 44,00

35,56

Conclusie

• Er zijn dit jaar ongeveer evenveel huurders als in 2014. De gezinsgrootte en het gezinstype

liggen in dezelfde lijn zoals vorig jaar, net zoals de nationaliteit. De huurders die geen

personen ten laste hebben zijn licht gedaald en de huurders met twee personen ten laste zijn

het meest gestegen sinds vorig jaar. Naarmate de leeftijd stijgt, stijgt ook het aantal huurders,

dit wijst op de vergrijzing. De meerderheid van de huurders hebben een netto belastbaar

inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro.

• De maandelijks te betalen huurprijs is de som van de reële huurprijs plus de huurlast. De

gemiddelde huur in 2015 voor een woning bedraagt 291,32 euro, voor een appartement is

dit 238,37 euro.

• De huurprijs wordt bepaald door het inkomen, de gezinsgrootte en de kwaliteit van de

woning.

• De gemiddelde huurlast voor een woning bij Ons Onderdak is ± 12 euro, voor een

appartement bedraagt de huurlast ± 35 euro. Het grote verschil tussen een woning en een

appartement is te verklaren doordat de huurders van een woning enkel huurlasten betalen

voor afstand van verhaal (huurdersaansprakelijkheid en brandverzekering) en het onderhoud

van de centrale verwarming en boilers. Voor huurders van een appartement komt hierbij nog

het groenonderhoud, de schoonmaak van gemene delen, het onderhoud van de liften…

• Wanneer we de reële huur vergelijken met de aangrenzende huisvestingsmaatschappijen

dan zien we bij de woningen dat Ons Onderdak de tweede laagste reële huur heeft. Voor de

appartementen is dit ook zo, maar het verschil met de hogere reële huren is redelijk groot.

85

4.3. Het profiel van de kandidaat-huurders van een sociale woning

Net zoals bij de huurders worden enkele grafieken afgedrukt die een beeld geven van onze 565 kandidaat-huurders per 31/12/2015.

Gezinsgrootte

Gezinstype

Nationaliteit

Appartement

86

Aantal personen ten laste

Leeftijd

Netto belastbaar inkomen

87

Netto belastbaar inkomen in vergelijking met de huurders (%)

Conclusie

• Eind 2015 zijn er 15 kandidaat-huurders minder dan vorig jaar (-2,5 %). De alleenstaanden

vormen de grootste groep (60 %).

• Dezelfde tendens zoals vorig jaar met betrekking tot de nationaliteit is ook op te merken.

Het aantal kandidaten uit niet-Europese landen blijft stijgen (20 % t.o.v. 17 % in 2014)

• In de leeftijdscategorie van 61 tot 71 jaar zijn het aantal kandidaten het sterkst gestegen.

• Ongeveer 60 % van de kandidaat-huurders heeft een inkomen onder de 15.000 euro.

Bij de huurders heeft de grootste groep (ongeveer 60 %) een inkomen tussen 10.000 en

20.000 euro wetende dat de armoedegrens voor een alleenstaande 12.880 euro bedraagt

en 27.072 euro voor een gezin met twee kinderen. 15 % van de Belgische bevolking

valt onder deze armoedegrens, zo ook meer dan 50 % van onze kandidaat-huurders.

Hieruit kan minstens worden afgeleid dat we onze maatschappelijke rol als sociale

huisvestingsmaatschappij invullen.

88

WERKINGONS ONDERDAK

89

5. Onze werking

Inhoud

Kansarmoede in de sociale huisvesting: analyse van huurinkomsten van

de laatste vijf jaren (2012 – 2016) 91

5.1. De werking van de sociale dienst 97

5.2. De beschikbare grondreserves 100

5.3. De klachtenbehandeling 102

5.4 Klachten 103

5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen 107

De raad van bestuur 107

5.6. De medewerkers 109

90

91

Ons Onderdak werd gevisiteerd in 2014 …

1. Vaststellingen en analyse

De huurinkomsten stijgen van jaar tot jaar minder. Bij bepaalde groepen (senioren, toetredende huurders…) evolueren deze inkomsten zelfs negatief. De mate waarin dit een structureel karakter heeft werd nader onderzocht.

Bij het statistisch onderzoek, werd telkens de huur op 1 april vergeleken. Immers, in het begin van het jaar worden nog een aantal huren meegeteld die te hoog zijn vanwege een dalend inkomen.

De volgende gegevens werden verzameld:• Het aantal huurders per leeftijdsklasse

• Het aantal huurders per inkomensklasse

• Het aantal huurders per nationaliteit

• Het aantal nieuwe huurders per inkomensklasse

• Het aantal vertrokken huurders per inkomensklasse

• Het uitgangspunt is het aantal bewoonde woningen die volgens het kaderbesluit sociale huur in het

betreffende jaar worden verhuurd.

Uit deze gegevens zijn m.b.t. een aantal items volgende vaststellingen en trends op de volgende pagina’s merkbaar.

Kansarmoede in de sociale huisvesting: analyse van huurinkomsten van de

laatste vijf jaren (2012 – 2016)

92

2. Verarming (basis = inkomen (nominaal))

Bekijken we de cijfers van het gezamenlijk netto belastbaar inkomen (of het leefloon wanneer het gezamenlijk netto belastbaar inkomen te laag is) dan valt het op dat het grootste aantal huurders (885 huurders op 1 april 2016) te vinden is in de klasse tussen 10.001 - 20.000 euro. Samen met de groep tussen 20.001 en 30.000 euro (273 huurders) vormen zij de grootste groep.Wat betreft de gemiddelde te betalen huur per maand, valt het op dat vooral de groep met een NBI tussen 20.001 en 30.000 niet veel toeneemt t.o.v. 5 jaar geleden: op 1/04/2016 (378,29 euro t.o.v. 375,99 euro op 1/04/2012). Het is vooral in het laatste jaar dat deze groep er op achteruit gaat. In reële cijfers (= rekening houdend met de muntontwaarding) kunnen we spreken van een terugval van 16,79 euro of 4,5 % tussen 2012 en 2016.

De stijging van de huurinkomsten over de jaren wordt grotendeels (voor 40 %) verklaard door de bij-drage van de groep tussen 30.001-40.000: op 01/04/2012 waren er 101 huurders met een gemiddelde huurprijs van 467,29 – op 1/4/2016 waren er 133 huurders met een gemiddelde huurprijs van 502,83 euro. Op jaarbasis geeft dit een meeropbrengst van ca 236.161 euro.

Om de inkomenscategorieën 10.001 - 20.000 euro en 20.001 en 30.000 euro verder te analyseren, hebben we deze opgesplitst per personen ten laste.

Hieruit blijkt dat bij de groep met een NBI tussen 10.001 - 20.000 euro de meerderheid gevormd wordt door huurders met 0 personen ten laste (348 huurders) en huurders met één persoon ten laste (368 huurders). De huurders met 0 personen ten laste zijn afgenomen van 371 huurders op 1/04/2012 naar 348 huurders op 1/04/2016.De huurders met één persoon ten laste zijn toegenomen van 336 huurders op 1/04/2012 naar 368 huurders op 1/04/2016 (= 9,5 %). Uit literatuur (EU-SILC 2013 / jaarboek armoede en sociale uitsluiting) leren we dat een éénoudergezin een risico van 38,3 % op armoede heeft. Een alleenstaande scoort 27,2 %.

Bij de groep tussen 20.001 - 30.000 euro bestaat de meerderheid eveneens uit huurders met 0 personen ten laste (100 huurders) en uit huurders met 1 persoon ten laste (90 huurders).

93

In de groep huurders met een inkomen onder de 10.000 euro (leefloon) is het zo dat de stijging ongeveer 10 % is tussen de gemiddelde huur in 2016 t.o.v. 2012. Dit komt omdat de minimumhuur ieder jaar geïndexeerd wordt.

Ook bij de huurders die de maximumhuur betalen is de indexering van de basishuur (=marktwaarde) een feit en verklaart dit deels het op peil blijven van de huurinkomsten van Ons Onderdak.

Het sociaaleconomisch profiel van de kandidaat huurder is significant zwakker dan dit van de zittende huurder (zie ook jaarverslagen 2013 en 2014). Ongeveer 60 % van de kandidaat-huurders heeft een inkomen onder de 15.000 euro (2015). Bij de huurders heeft de grootste groep (ongeveer 60 %) een inkomen tussen 10.000 en 20.000 euro, wetende dat de armoedegrens voor een alleenstaande 12.880 euro bedraagt en 27.072 euro voor een gezin met twee kinderen. 15 % van de Belgische bevolking valt onder deze armoedegrens, zo ook meer dan 50 % (!) van onze kandidaat-huurders. Hieruit kan minstens worden afgeleid dat we onze maatschappelijke rol als sociale huisvestingsmaatschappij invullen en dat deze belangrijker wordt in de toekomst.

De nieuwe huurders betalen voor 2015 gemiddeld 266,13 euro per maand terwijl de vertrokken huurders gemiddeld 294,97 euro per maand betaalden. In 2012 betaalden de nieuwe huurders gemiddeld 231,05 euro per maand terwijl de vertrokken huurders toen gemiddeld 257,63 euro betaalden. De opbrengstkloof tussen vertrokken huurders en nieuwe huurders wordt dus groter (in reële termen + 5,7 %).

De niet-senior uittredende huurder laat vaak (veel) schulden na en niet altijd een even goed onderhouden woning.

Uit bovenstaande blijkt duidelijk dat het risico op armoede bij de kandidaat-huurder groter is dan bij de zittende huurders. Deze laatste groep wijkt (geleidelijk) voor de toetredende huurder. De voorliggende statistische data zijn nog onvoldoende om eenduidige beleidsaanbevelingen te doen. Enerzijds staat vast dat het resultaat uit de gewone bedrijfsvoering van de huursector van jaar tot jaar afneemt en in zekere mate wordt dit beïnvloed door het (financieel) zwakkere profiel van de toetredende huurder.

Het valt wel op dat jongeren tussen 21 en 31 jaar gemiddeld niet veel meer huur (287,36 euro per maand) betalen dan de huurders van 70 jaar en ouder (284,43 euro per maand). Dat de kandidaat-huurder (vnl. alleenstaanden/éénouder gezinnen) solliciteert voor een kleine woning staat vast. Ook doelgroepen (senioren, begeleide bewoners en daklozen) kandideren voor dit woningtype.

3. Groeiende vergrijzing en intredende vergroening

Analyse van de leeftijdsklassen maakt duidelijk dat we procentueel geleidelijk meer oudere huurders hebben dan vijf jaar geleden. Eveneens is een stijging in de klasse tussen 21 en 30 jaar merkbaar.

In 2016 zijn er 949 huurders ouder dan 50 jaar dit is 65,85 % van het totale aantal huurders. In 2012 waren dit er 896 (of 64,69 %) op 1385 huurders. De meeste nieuwe woningen die sinds 2012 in gebruik zijn genomen zijn 2-slaapkamerappartementen (o.a. Baljuwstraat, Tramstraat en Oude Veurnestraat). Bij de eerste bewoning worden ze in de meeste gevallen betrokken door niet-senioren. M.a.w. mocht ons patrimonium niet zijn toegenomen, zou dit %-aandeel een andere verdeling geven, t.t.z. ± 68 %.

Op 1 april 2016 waren er 132 huurders ouder dan 80 jaar (9,2 %).

94

De huurders bij onze woonmaatschappij blijven er wonen. Zelden vertrekt een gezin of alleenstaande omdat aan de woonvraag (comfort, grootte,…) niet wordt voldaan. Op het eerste zicht is dit een positieve vaststelling. Doorgedreven tevredenheidsonderzoek kan hier wellicht meer inzicht bieden. De leeftijdsklasse van 21 tot 30 jaar is de laatste jaren gestaag toegenomen.

Flankerend aan het doelgroepenbeleid dat met o.a. de invoering (2009) van het lokaal toewijzingsreglement (Ieper) zijn uitvoering kreeg in o.a. de bouw van kleinere woningen – meestal appartementen – ten behoeve van het toenemend aantal alleenstaanden en gezinnen met één kind, werd dit kleine woningtype qua aantal op peil gebracht van de vraag.

Het aantal seniorenwoningen werd niet substantieel vermeerderd, enkele kleine projecten terzijde gelaten (Oude Moorsledestraat, Helminghe, Baljuwstraat, Weverijstraat, Polderweg, Neerplaats,…), wel integendeel in sommige gevallen (Tuinwijk). Anderzijds werd een (gedoog)beleid gevoerd waarbij

95

senioren konden blijven wonen in het “ouderlijke” huis, eens de kinderen het huis uit waren. De diagram op voorgaande pagina geeft expliciet de onderbezetting aan van de 38 gezinswoningen met 5 slaapkamers.

Gezien het aantal 80-plussers jaar na jaar toeneemt en er niet verwacht wordt dat dit op middellange termijn zal veranderen (41 % van de huurders is tussen de 51 en 70 jaar), moet nagedacht worden over (doorgedreven) aanpassing van het bestaande ontoereikende seniorenpatrimonium (grootte, comfort) en moet structureel gehandeld worden als het gaat over de onderbezetting van de (onaangepaste) woningen door senioren.

4. Vervreemding

Bij het aantal huurders per nationaliteit kunnen we ook zien dat er een procentuele stijging is in de categorie niet-Belgen (9,58 % op 1/04/2016 t.o.v. 8,25 % op 1/04/2012, 7,03 % in 2009 en 5,99 % op 1/04/2006). Het inkomen van de niet-EU-huurder is significant lager dan dit van de gemiddelde zittende huurder. Het effect op de huurinkomsten is niet zo groot als dit van de oudere leeftijdscategorieën, omdat er van deze laatste groep heel wat meer huurders zijn. Wel is een duidelijke trend merkbaar, vnl. ten gunste van de niet-EU-vreemdeling (van 2,92 % in 2006 tot 6,53 % in 2016).

Deze groep vertegenwoordigt in 2016 19,82 % van de kandidaat-huurders. Tevens is vast te stellen dat ten gevolge van de recente migratiegolf (najaar 2015) tot op vandaag amper “nieuwe” vreemdelingen zijn ingeschreven (Syrië 4). Verwacht wordt dat eens er erkenningen zijn, deze groep zich ook zal vestigen in onze streek.

96

5. Conclusie

Globale verarming leidt niet noodzakelijk tot een daling van de totale huurinkomst. Ook hier geldt de vuistregel dat alle huurders samen nog in staat zijn de huurinkomsten minstens op peil te houden (+ 3,15 % in reële termen op 5 jaar) en dit zal wellicht nog een paar jaar zo zijn. Maar eveneens staat vast dat de groep “armen” berekend op basis van het reële inkomen binnen het huurdersbestand jaar na jaar toeneemt, al is dat zeer geleidelijk.

De huurders die hun inkomen verwerven uit arbeid nemen af ten voordele van de groep gepensioneerde zittende huurders en intredende huurders (alleenstaanden, eenoudergezinnen, jongeren, doelgroepers,…) met vaak een vervangingsinkomen.

Een belangrijke vraag voor de nabije toekomst is: als de oudere huurders (>80 jaar) in de volgende jaren uitvallen, wie wordt de huurder in hun plaats? En hoe wordt de verlaten seniorenwoning ingevuld (opzeg – mutatie – intrede in ruimere woning?).

• CARTOON

• CARTOON

97

5.1. De werking van de sociale dienst

De sociale dienst van Ons Onderdak is bemand door twee maatschappelijk werkers (1,5 VTE). De basisbegeleidingstaken binnen de sociale huisvestingsmaatschappij vormen hun kernopdracht. Deze taken hebben betrekking op het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van kandidaat-huurders en huurders, het ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen, het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven.

De sociale dienst besteedt bijzondere aandacht aan de individuele begeleiding en ondersteuning van de (kandidaat-)huurders. De problematieken bij sociale huurders worden steeds complexer. Onze huurders zijn globaal genomen armer en de vaardigheden naar onderhoud en constructieve communicatie met derden nemen af.

Huurders en kandidaat-huurders vinden vaker de weg om per e-mail vragen te stellen, opmerkingen door te geven en meldingen te signaleren.

Inschrijvingen op de kandidatenlijst

De voorbije jaren was er een dalende trend van inschrijvingen merkbaar. De verklaring hiervoor is de striktere beoordeling van de mutatieaanvragen (verhuis van de ene sociale woning naar een andere). Sinds een drietal jaar lijkt het te stagneren.

In 2013 klopten we af op 224 inschrijvingen. Net zoals in 2014 landden we in 2015 op 238 inschrijvingen.

De toewijzing van een sociale woning

In 2015 kende het directiecomité 101 woningen toe.

Bij de toekenning van een woning kregen drie kandidaat-huurders die in een onbewoonbaar verklaarde woning woonden voorrang. Bij de doelgroep daklozen werd één versnelde toewijzing doorgevoerd. Bij de doelgroep “begeleid zelfstandig wonen” waren er acht toekenningen in 2015. Er waren in dit jaar geen toekenningen voor de doelgroep bijzondere jeugdzorg.Zeven toekenningen zijn het gevolg van een mutatie naar een aangepaste woning en twaalf zijn het gevolg van een voorrang voor mutatie rationele bezetting.

Drie opgezegde woningen werden niet meer ter beschikking gesteld van kandidaat-huurders. Eén woning zal na grondige renovatie terug worden toegekend, twee woningen zullen worden verkocht in 2016.

Het nieuwbouwproject Neerplaats te Dikkebus werd integraal (zes appartementen) verhuurd.

98

Opzeg van het huurcontract

In 2015 had Ons Onderdak 104 opzeggen. De overlijdens en de opnames in een rust- en verzorgingstehuis of een woonzorgcentrum zijn de vaakst voorkomende aanleidingen (28).

Er waren acht opzeggen door Ons Onderdak. Hiervan waren er twee omwille van aangetaste leefbaarheid, drie omwille van een vonnis verbreking huurcontract door huurachterstal, twee door niet-bewoning en één omwille van het slechte onderhoud van de woning.

De huisbezoeken door de sociale dienst

De kerntaak van de woonbegeleider is het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen. Het opvolgen van de huurachterstallen en leefbaarheidsproblemen, contacten met cliënten door huisbezoeken of bureelcontacten nemen de meeste tijd in beslag.

In 2015 vonden 605 huisbezoeken of bureelcontacten plaats. Er werd gewerkt in 336 gezinnen. De woonbegeleider ontving ook 246 meldingen rond overlast of onbehagen over huurders. Dit kon zijn tijdens een huisbezoek, via de telefoon, een brief, enz.

Er kwamen: • 193 meldingen via andere huurders

• 24 meldingen van niet-huurders (eigenaars uit de buurt, ex-partners,…)

• 16 meldingen van diensten (wijkagenten, andere sociale huisvestingsmaatschappij, milieudienst,…)

• 13 meldingen kwamen anoniem binnen

De problemen bij huisbezoeken

• Opvolgen van het onderhoud in 248 woningen:

• goed of voldoende onderhouden: 162 woningen (80 gezinnen nog in proefperiode)

• verdere opvolging nodig: 67 woningen (29 gezinnen nog in proefperiode)

• in 19 woningen was het onderhoud ondermaats (5 gezinnen nog in proefperiode)

• Huurachterstal bij 47 gezinnen:

• met 35 gezinnen werden tijdens een huisbezoek betaalafspraken gemaakt

• 12 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt

• Vermeende inwoning bij 25 gezinnen:

• met 14 gezinnen werden afspraken gemaakt of ze stelden zich in regel

• 2 gezinnen werden bij een huisbezoek niet bereikt

• bij 9 gezinnen kon geen inwoning vastgesteld worden of huurder ontkende

99

De huurachterstallen

De huurschuld in bovenstaande tabel betreft de totale huurschuld van de zittende huurders op de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag. De vervaldag is de tiende dag van de maand waarop contractueel de huur voor de lopende maand moet betaald zijn.

In het debiteurenreglement wordt als streefdoel vooropgesteld dat de totale huurachterstal van de zittende huurders de eerste dag van de tweede maand volgend op de vervaldag niet hoger mag zijn dan 0,5 % van de inkomsten uit de verhuring van de vennootschap.

In december 2015 haalden we 0,65 % op basis van het omzetcijfers uit verhuring van 2015 dat 5.214.321,12 euro bedroeg.

• Vermoeden van niet-bewoning bij 17 gezinnen:

• in 3 dossiers werd de niet-bewoning geobjectiveerd. Betreffende huurders verlieten

de woning of kregen opzeg

• in 7 dossiers kon de niet-bewoning niet geobjectiveerd worden

• in 4 dossiers werden afspraken gemaakt

• 3 dossiers waren nog in opvolging bij de jaarovergang

• Beluisteren van één of meerdere meldingen van overlast of onbehagen: 17 gezinnen

• Objectiveren of doorspreken van meldingen van overlast of onbehagen: 35 gezinnen, 10

gezinnen werden niet bereikt via huisbezoek

januarifebruarimaartaprilmeijunijuliaugustusseptemberoktobernovemberdecember

2015

30 568,6133 175,8335 108,6740 105,3235 203,3634 618,4636 410,2638 709,7538 071,4539 098,4436 092,3333 994,33

2010

42 831,3341 536,7335 964,5534 345,2232 526,0031 784,1930 169,5337 595,2235 017,3133 593,6635 261,84

2011

38 075,7542 544,4945 957,1837 269,1237 046,5337 217,1536 669,99

43 755,8039 433,57

27 300,18

2012

36 772,9743 727,7342 378,2940 456,0039 964,25 29 484,2330 723,8629 160,3627 704,0127 801,5526 238,0728 674,16

2013

34 123,2433 505,7629 812,9327 682,1323 532,5424 116,3622 030,0924 741,4024 390,1723 836,1120 140,5224 135,47

2014

27 760,9729 707,7028 804,1727 129,6925 461,1624 319,7626 501,8128 472,6627 730,6131 185,5630 117,8228 782,80

100

5.2. De beschikbare grondreserves

Het beschikken over voldoende grondreserve in de sector van de sociale huisvesting is een troef. Ons Onderdak heeft bijna 17 hectare grond die nog kan worden ontwikkeld, op korte en lange termijn. Daarop kunnen ± 600 woningen worden gebouwd. Voor een 180-tal woningen zijn de plannen al ver gevorderd.

Uitgeruste percelen (toestand per 31/12/2015)

Stad of gemeente

Ieper

Dikkebus

Brielen

Elverdinge

Voormezele

Vlamertinge

Westouter

Dranouter

Wervik

Geluwe

Wijtschate

Loker

Roesbrugge

Poperinge

Totaal

Wijk en/of straat

Grasmuslaan

Goesdamstraat

Neerplaats

Breydelhofstraat

Veurnseweg

Veurnseweg 3 woningen

Veurnseweg 3 woningen

Heidestraat

Bourgondiëstraat

Kalleputstraat

Westbrandhoekstraat

Blauwepoortstraat

Baroeneput

Wallestraat en

Kasteelstraat

Moerput

Ieperstraat

De Galoye

Bergenstraat 22

Krobekestraat 72

Stedenbouwkundige bestemming

woongebied (BPA)

woongebied (gewestplan)

woongebied (BPA)

woongebied (BPA)

woongebied (RUP)

woongebied (BPA)

woongebied (BPA)

woonuitbreidingsgebied (gewestplan)

woongebied (BPA)

woongebied

(gewestplan)

woongebied (BPA)

woongebied (gewestplan)

landelijk woongebied (gewestplan)

woongebied (BPA)

woongebied (BPA)

Oppervlakte in m²

2.255

303

450

1.393

1.637

1.170

210

267

2.355

838

185

1.036

1.911

3.659

4.072

3.945

1.375

250

136

171

27.618 m²

101

Niet-uitgeruste percelen (toestand 31/12/2015)

Stad of gemeente

Ieper

Elverdinge

Brielen

Zuidschote

Vlamertinge

Geluwe

Poperinge

Reningelst

Woesten

Totaal

Wijk en/of straat

Driemolenstraat

Zonnebeekseweg

Oude Kortrijkstraat

Breydelhofstraat

Relemeers (fase 2)

Du Parc

Moerput

Appelgoedje

Disbos

Groenerf

Soort gebied

woongebied (RUP)



woongebied (BPA)


woongebied (RUP)

woongebied (BPA)

woongebied (RUP)

woongebied (RUP)

woongebied (RUP)

Oppervlakte in m²

12.039

7.147

20.910

12.652

4.821

9.010

6.025

15.963

46.596

1.675

2.208

139.046 m²

102

5.3. De klachtenbehandeling

Ons Onderdak biedt huisvesting aan 1439 gezinnen. Dit zijn gezinnen met of zonder kinderen, senioren, jonge mensen, alleenstaanden, mensen met een beperking … Dag in dag uit zijn onze medewerkers in de weer om woningen en appartementen in de beste condities aan te bieden, alsook een goede service en begeleiding te geven. Soms gaat er iets verkeerd en blijven volgens de bewoners de zaken te lang op hun beloop. Elke bewoner beschikt over het wettelijke recht om in dit geval een klacht in te dienen.

Hoe bewoners en kandidaat-huurders een klacht kunnen indienen en de manier waarop Ons Onderdak die moet behandelen is geregeld via het zogenaamde ‘klachtendecreet’ van 1 juni 2001. Dit decreet geeft éénieder het wettelijke recht een klacht in te dienen bij een bestuursinstelling (in dit geval Ons Onderdak) over de handelingen en de werking van de organisatie.

Het is aan ons om dit klachtendecreet in de praktijk om te zetten en de klachten te registreren, te behandelen en er natuurlijk een passend gevolg aan te geven.

Waarover gaat het?

Bij Ons Onderdak is een klacht een manifeste uiting (mondeling, schriftelijk of elektronisch) van een ontevreden sociale huurder of kandidaat-huurder over een (al dan niet) verrichte handeling of prestatie door Ons Onderdak. Een klacht is niet gelijk aan een melding van een mankement in of rond de woning of een vraag om informatie.

Enkele noodzakelijke vormvereisten

Een klacht is ontvankelijk als: • De naam en het adres van klachtindiener gekend is. • De klacht een omschrijving van de feiten bevat waarover de bewoner misnoegd is. • De klacht aan één van de volgende voorwaarden voldoet:

• De bewoner gaat niet akkoord met de prestatie of de beslissing van de sociale huisvestingsmaatschappij. • De bewoner vindt dat een prestatie of een beslissing van Ons Onderdak te lang uit-

blijft. • De bewoner vindt de informatieverstrekking van Ons Onderdak ontoereikend. • De bewoner is ontevreden over de bereikbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappij. • De bewoner voelt zich onheus bejegend door Ons Onderdak.

103

Hoe gaat Ons Onderdak hiermee om?

Wanneer een ‘klacht’ wordt ingediend, stuurt onze klachtenbehandelaar de betrokkene binnen de tien kalenderdagen een brief waarin de ontvangst van de klacht wordt bevestigd. De klacht wordt ook gere-gistreerd.

Onze klachtenbehandelaar handelt de klacht af binnen vijfenveertig kalenderdagen na ontvangst en stelt de bewoner schriftelijk op de hoogte van de bevindingen van het onderzoek naar de klacht. Een duide-lijke motivering vormt hier een onderdeel van.

Op basis van alle gekende informatie en het wettelijk kader wordt maximaal gestreefd naar een vlugge en correcte afhandeling van de klacht. En gelukkig leert onze ervaring dat dit de huurder of kandidaat-huurder positief stemt.

In 2015 werden 4 klachten ingediend die volgens het klachtendecreet moesten worden afgehandeld. Het aantal klachten in 2015 ligt in de lijn van de voorbije jaren.

Klachten

Jaar

2011

2012

2013

2014

2015

Jaar

2010

2012

2013

2014

Gegronde klachten

1

2

2

Administratieve klachten

1

Ongegronde klachten

1

1

2

Sociale klacht

2

1

1

2

Totaal klachten

0

2

3

0

4

Technische klacht

1

Financiële klacht

2

1

104

5.4. De vennoten

De sociale huisvestingsmaatschappij Ons Onderdak heeft drie types van vennoten. Naast de openbare besturen die het overgrote deel van de aandelen in handen hebben, zijn ook nog particulieren en organisaties vennoot.

Nr.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Nr.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Naam

Vlaams Gewest

Provincie West-Vlaanderen

Stad Ieper

OCMW Ieper

Stad Poperinge

Gemeente Heuvelland

Gemeente Zonnebeke

Gemeente Vleteren

OCMW Poperinge

Stad Wervik

OCMW Wervik

Gemeente Langemark-Poelkapelle

Naam

Dhr. Henry J. de Cock

Dhr. Charles Vermeulen

Dhr. Philippe Donck

Erf O.Vanderghinste-Donck M.Louise

Dhr. Georges Carlier

Graaf H. d’Udekem d’Acoz

Mevr. R.Hoornaert Deweerdt

Dhr. Gilbert Roosebeke

Dhr. Georges Pareyn

Adres

Phoenixgebouw - Koning Albert II-laan 19 bus 40

Provinciehuis Boeverbos - Koning Leopold III-laan 41

Grote Markt 34

Rijselsestraat 38

Grote Markt 1

De Warande - Bergstraat 24

Langemarkstraat 8

Kasteelstraat 39

Veurnestraat 22

Sint Maartensplein 19

Steenakker 30

Kasteelstraat 1

Totaal openbare besturen

Adres

Korte Torhoutstraat 6

Diksmuidsestraat 82

“Greenpark” Buizenberglaan 14

p/a Burgemeester Pyckestraat 67

Brugseweg 67 glvl B

Couthoflaan 50

Poperingestraat 1

Saazlaan 12

L. van Merrisstraat 20

PC + Woonplaats

1210 Brussel

8200 Sint-Andries

8900 Ieper

8900 Ieper

8970 Poperinge

8950 Heuvelland

8980 Zonnebeke

8640 Vleteren

8970 Poperinge

8940 Wervik

8940 Wervik

8920 Langemark

PC + Woonplaats

8900 Ieper

8900 Ieper

9830 St. Martens-Latem

8500 Kortrijk

8900 Ieper

8972 Poperinge (Proven)

8954 Heuvelland (Westouter)

8970 Poperinge

8970 Poperinge

Blz. register

34

35

37

40

53

55

59

69

118

119

120

121

Blz. register

41

42

44

46

51

52

71

72

74

Aantal ingeschreven

aandelen

1.950

530

5.270

2.070

1.415

912

1.288

316

500

1.250

500

100

16.101

Aantal ingeschreven

aandelen

36

21

30

10

13

2

2

15

2

Kapitaalonder-tekend

4.836,00

1.314,40

13.069,60

5.133,60

3.509,20

2.261,76

3.194,24

783,68

1.240,00

3.100,00

1.240,00

248,00

39.930,48


89,28

52,08

74,40

24,80

32,24

4,96

4,96

37,20

4,96

Gestort

1.246,37

365,97

5.654,97

4.966,15

1.437,68

901,44

1.295,05

345,21

402,75

1.006,92

402,75

80,56

18.105,82

Gestort

22,35

13,04

18,62

6,21

8,07

0,99

1,24

37,20

1,24

Blijft te storten

3.589,63

948,43

7.414,63

167,45

2.071,52

1.360,32

1.899,19

438,47

837,25

2.093,08

837,25

167,44

21.824,66

Blijft te storten

66,93

39,04

55,78

18,59

24,17

3,97

3,72

0,00

3,72

1 - Openbare besturen

2 - Particulieren

105

Nr.

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

Naam

Dhr. Christophe Vandekerckhove

Dhr. Paul Robyn

Mevr. Nadine Berten

Dhr. André Danneels

Mevr. Agnes Duhayon

Mevr. Luc Vanraes - Tyberghien

Dhr. Jules Vansteenkiste

Dhr. Daniel Boudry

Dhr. Gunter Pertry

Dhr. Jef Pollee

Dhr. Noël Delaere

Dhr. Paul Wydoodt

Mevr. Brigitta Vandamme

Dhr. Jan Durnez

Dhr. Danny Nolf

Dhr. Hendrik Vervisch

Dhr. Patrick Donck

Mevr. Andréa Devos

Mevr. Anne Marie Haentjens

Dhr. Vital Verstraete

Mevr. Marieke Cloet

Dhr. Herman Baron

Mevr. Antoinette Leroy

Dhr. Wim Denhert

Dhr. Joseph Verschoore

Dhr. Frans Durnez

Dhr. Jan Laurens

Dhr. Lieven Stubbe

Dhr. André Verstraete

Dhr. Willy Denolf

Mevr. Roos Devos

Dhr. Jurgen Vanlerberghe

Dhr. Hendrik Ingelbeen

Dhr. Ives Goudeseune

Dhr. Raphaël Room

Mevr. Brigitte Dewulf

Dhr. Johan Vanhaverbeke

Dhr. Dominique Dehaene

Dhr. Paul Delanote

Dhr. Michel Deforche

Mevr. Lena Boeraeve

Mevr. Isabelle Gits

Adres

Elzerijstraat 18

Capucienestraat 103

St. Franciscusstraat 4

Klijtestraat 36

Boeschepestraat 11

Elverdingsestraat 44

Groenestraat 23

Wulvestraat 16

Eikenlaan 9

Jan Ypermanstraat 33

Drie Beloftenstraat 40

Steenstraat 22

Vijfwegenstraat 4

Capucienestraat 104

Wolnzachlaan 35

Fazantenlaan 36

Dorp 21

Vijverstraat 10

Kervynlaan 9

Fazantenlaan 2

Vaubanstraat 80

St. Livinusstraat 29

Werviksestraat 94

De Linde 21

Stationsstraat 9

Viooltjesveld 2

Bloemendale 25

Meenseweg 446

Pannenhuisstraat 27

Brielenstraat 117

Stoffelstraat 28 bus 5C

Ieperstraat 29

Beselarestraat 170

Zwarteleenstraat 81

Schietstraat 8

Sint Elooisweg 56

Oude Veurnestraat 39

Capucienenstraat 37

Boomgaardstraat 48

Jan Vanderghotelaan 7

Grote Branderstraat 25E

Ieperstraat 220

Totaal particulieren

PC + Woonplaats

8890 Moorslede

8900 Ieper

8940 Wervik

8906 Ieper (Elverdinge)


8900 Ieper

8900 Ieper (Sint-Jan)

8902 Ieper (Zillebeke)

8900 Ieper

8900 Ieper

8980 Zonnebeke (Geluveld)

8640 Vleteren (Woesten)


8900 Ieper

8970 Poperinge

8900 Ieper

8647 Reninge

8900 Ieper (Dikkebus)

8900 Ieper

8900 Ieper

8900 Ieper

8906 Elverdinge


8980 Zonnebeke (Geluveld)

8900 Ieper


8904 Ieper (Boezinge)


8900 Ieper

8908 Ieper (Vlamertinge)

8900 Ieper

8970 Poperinge

8940 Wervik


8900 Ieper (Dikkebus)

8902 Ieper (Voormezele)

8900 Ieper

8900 Ieper

8970 Poperinge

8900 Ieper

8908 Ieper (Vlamertinge)

8980 Zonnebeke

Blz. register

80

81

82

83

84

89

91

92

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

107

109

110

111

112

113

114

115

116

122

123

136

139

137

140

2

138

1

4

3

5

6

7

Aantal ingeschreven

aandelen

25

25

5

10

10

5

20

10

15

10

20

15

10

10

10

15

12

10

15

10

15

15

15

15

8

15

15

21

100

10

15

15

15

15

15

15

15

25

15

12

6

6

791


62,00

62,00

12,40

24,80

24,80

12,40

49,60

24,80

37,20

24,80

49,60

37,20

24,80

24,80

24,80

37,20

29,76

24,80

37,20

24,80

37,20

37,20

37,20

37,20

19,84

37,20

37,20

52,08

248,00

24,80

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

62,00

37,20

29,76

14,88

14,88

1.961,68

Gestort

12,42

15,52

12,40

24,80

6,21

3,10

49,60

6,21

37,20

6,21

49,60

37,20

6,21

6,21

6,21

9,31

7,45

6,21

9,31

6,21

37,20

37,20

37,20

27,91

19,84

37,20

37,20

52,08

83,24

8,06

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

37,20

62,00

37,20

29,76

14,88

14,88

1.222,80

Blijft te storten

49,58

46,48

0,00

0,00

18,59

9,30

0,00

18,59

0,00

18,59

0,00

0,00

18,59

18,59

18,59

27,89

22,31

18,59

27,89

18,59

0,00

0,00

0,00

9,29

0,00

0,00

0,00

0,00

164,76

16,74

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

738,88

106

Nr.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Naam

OKRA

VZW Wijkraad “Hoveland”

Stedelijke Seniorenraad Ieper

Vondels vzw

ABVV West-Vlaanderen

ACW afdeling Ieper

ACW afdeling Kemmel

ACW afdeling Poperinge

ACW West

SP.A afdeling Ieper

SP.A afdeling Poperinge

SP.A afdeling Wervik

SP.A Federatie Ieper

Open VLD Federatie Ieper

Beschut Wonen De Overweg

Adres

St. Jacobsstraat 24

Robrecht van Bethunelaan 7

Stadhuis - Grote Markt 34

Ter waarde 45

Conservatoriumplein 9

p/a Lombaardstraat 28

Reningelstraat 58

Haringestraat 37

Oude Burg 13

p/a Kalfvaart 24/2A

p/a Ieperstraat 29

Motestraat 48

p/a Torrepoortlaan 18

p/a Poperingseweg 73

Poperingseweg 71A

Totaal organisaties

PC + Woonplaats

8900 Ieper

8900 Ieper

8900 Ieper

8900 Ieper

8500 Kortrijk

8900 Ieper

8956 Kemmel

8972 Roesbrugge-Haringe

8000 Brugge

8900 Ieper

8970 Poperinge

8940 Wervik

8900 Ieper

8900 Ieper

8900 Ieper

Blz. register

75

78

108

117

124

125

126

127

129

131

132

133

134

135

136

Aantal ingeschreven

aandelen

2

2

62

10

50

100

10

10

300

100

50

100

100

50

10

956

17.848


4,96

4,96

153,76

24,80

124,00

248,00

24,80

24,80

744,00

248,00

124,00

248,00

248,00

124,0

24,80

2.370,88

44.263,04

Gestort

1,24

1,24

52,20

24,80

40,28

80,57

8,06

8,06

241,68

80,57

40,28

80,57

80,57

40,28

24,80

805,20

20.133,82

Blijft te storten

3,72

3,72

101,56

0,00

83,72

167,43

16,74

16,74

502,32

167,43

83,72

167,43

167,43

83,72

0,00

1.565,68

24.129,22

3 - Organisaties

Algemeen totaal

107

5.5. De raad van bestuur, het directiecomité en de statutaire benoemingen

Ons Onderdak wordt bestuurd door een raad van bestuur onder voorzitterschap van Dominique Dehaene. De raad komt elf maal per jaar samen. Het dagelijks bestuur is in handen van het directiecomité. Statutair wordt de raad van bestuur benoemd door de Algemene Vergadering.

De raad van bestuur

Voorzitter

Dominique Dehaene Capucienenstraat 37 8900 Ieper

Ondervoorzitter

Gunter Pertry Eikenlaan 9 8900 Ieper

Raadsleden

Hendrik Vervisch Fazantenlaan 36 8900 Ieper

Brigitte Dewulf St-Elooisweg 56 8902 Voormezele

Johan Vanhaverbeke Oude Veurnestraat 39 8900 Ieper

Lena Boeraeve Grote Branderstraat 25E 8908 Vlamertinge

Bert Verhaeghe Leiekaai 23 GV02 8940 Wervik

Bert Doise Begoniapark 18 8950 Westouter

Danny Nolf Wolnzachlaan 35 8970 Poperinge

Joseph Delalleau Oude Provenstraat 28 8978 Watou

Steven De Waele Vermeulenstraat 3 8900 Ieper

Katrien Descamps Posthoornstraat 36 8900 Ieper

Kristien Beyens Ypermanstraat 50 8900 Ieper

Frans Masson Oostvleterenstraat 53 8640 Woesten

Michiel Descheemaeker Lange Dreve 8F 8980 Zonnebeke

Marc Notredame Weverijstraat 1, 2B 8900 Ieper

Directeur

Peter Pillen Sint Omerlaan 7 8900 Ieper

Bestuurder Raphaël Matthijs nam ontslag uit de raad van bestuur. De heer Marc Notredame, werd in zitting van 20 januari 2016 aangeduid als bestuurder zodoende het mandaat van Raphaël Matthijs namens OCMW Ieper minstens tot 10 juni 2016 in te vullen.

108

Het directiecomité

Voorzitter

Dominique Dehaene

Ondervoorzitter

Gunter Pertry

Leden directiecomité

Steven De WaeleDanny Nolf Brigitte Dewulf Bert Verhaeghe

Directeur

Peter Pillen

De statutaire benoemingen

Om de continuïteit in de vennootschap te verzekeren is een mechanisme van uittreding van bestuurders statutair geregeld. Artikel 19 van de statuten bepaalt dat elk jaar tijdens de gewone Algemene Vergadering twee of drie bestuurders moeten aftreden. Ze zijn wel herverkiesbaar.

Jaar van uittreding

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Mandaat voorbehouden aan

privéaandeelhoudersprovincie West-Vlaanderenstad Wervikgemeente Zonnebekestad Ieperstad Ieperstad Poperingegemeente Vleterenstad IeperOCMW IeperOCMW IeperOCMW Ieperprivéaandeelhoudersgemeente Heuvellandstad IeperOCMW Poperinge

Uitgeoefend door

Johan VanhaverbekeGunter PertryBert VerhaegheMichiel DescheemaekerSteven De WaeleDominique DehaeneDanny NolfFrans MassonKatrien DescampsBrigitte DewulfRaphaël MatthijsHendrik VervischLena BoeraeveBert DoiseKristien BeyensJoseph Delalleau

109

5.6. De medewerkers

Het team van Ons Onderdak bestaat uit 16 medewerkers. Naast de directeur en het administratief personeel, beschikt onze organisatie over verschillende medewerkers die instaan voor de klantenbegeleiding en –ondersteuning. De technische dienst neemt het praktische werk voor zijn rekening.

V.l.n.r. Hilde Vandenbroucke, Griet Deschildre, Nancy Vandenbulcke, Nancy Slembrouck, Gino Matton, Ine Vandenberghe, Linda Strumane, Nelly Coffyn, Isabelle Meersseman, Liesbet Blanckaert, Martine Vangansbeke, Mariet Rapaevna Islamova, Filip Uzeel, Peter Pillen, Eveline Ferrest en Eric Neels.

110

BUDGETTENONS ONDERDAK

111

6. Budgetten

Inhoud

6.1. De financiën van Ons Onderdak in een notendop 112

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak 115

112

6.1. De financiën van Ons Onderdak in een notendop

De tabellen in deze rubriek bevatten de financiële kengetallen van Ons Onderdak over de laatste vijf jaren. Hieruit kunnen we enkele duidelijke evoluties en trends aflezen.

Overzicht resultaat van het boekjaar

Ons Onderdak verkocht 1 woning (Acacialaan 20 te Ieper) aan een zittende huurder waardoor er een uitzonderlijke opbrengst gerealiseerd werd van 161.510,00 euro.

Daarnaast werd er ook nog een grondruil gerealiseerd in uitvoering van het project in De Vloei te Ieper. Tussen de verschillende partners op De Vloei werden gronden geruild om de mix van sociale huur, sociale koop, privéverkopen van kavels en woningen mogelijk te maken. Voor Ons Onderdak ging dit om 8.641,32 m² grond die ze kreeg van de andere partners (Imfiro, Ieper, WVI) en om 8.292,53 m² die ze gaf aan de andere partners. Voor de gronden die gegeven werden, werd een meerwaarde geboekt van 2.178.898,32 euro. De gronden die we kregen, werden gedeeltelijk ingeboekt in de huursector bij het materieel vaste actief en gedeeltelijk in de koop bij de voorraad (35).

Overzicht van de opbrengsten

Resultaat v/h boekjaar

Aantal verkochte huurwoningen

Aantal verkochte grond:

Verkoopwaarde

Opbrengst

Aantal verkochte koopwoningen:

Verkoopwaarde

Opbrengst

Totaal opbrengsten door verkoop onroerend goed koopsector

Bedrijfsopbrengsten

Omzet

Verkopen koopsector

Omzet huursector

Andere bedrijfsopbrengsten

2015

3.338.405,08

1

14

3.381.800,96

482.648,70

482.437,00

2015

8.596.122,08

3.381.800,96

5.214.321,12

441.128,49

2011

-5.285.963,00

4

8

1.291.500,00

395.760,31

395.760,31

2011

5.573.243,42

1.127.188,83

4.446.054,59

346.318,72

2012

403.301,73

1

10

1.619.431,90

232.717,04

232.717,04

2012

6.311.274,17

1.619.431,99

4.691.842,18

323.838,86

2013

611.595,08

5

0

0

0

2013

4.914.306,79

0

4.914.306,79

345.781,54

2014

1.737.760,91

3

1

43.725,00

31.108,88

3

540.500,00

41.838,55

72.947,43

2014

5.733.249,63

586.304,73

5.146.944,90

568.166,18

113

Overzicht van de kosten

De liquide middelen zijn in 2015 toegenomen met 1.635.616,30 euro.

In de koopsector werden 14 woningen verkocht wat onder andere te zien is in de toename van de liquiditeiten.

Voor de koopsector wordt de bouw van de woningen nog voorgefinancierd met eigen middelen. In 2015 waren zo’n 35 woningen in opbouw.

Het ging om volgende projecten: • Poperinge - St. Andrieshof: 4 woningen

• Geluwe – Moerput: 10 woningen

• Elverdinge – Heidestraat: 6 woningen

• Ieper – Steendam: 15 appartementen

Overzicht van de financiële rekeningen

De onroerende voorheffing is toegenomen door nieuw in gebruik genomen woningen in de Tramstraat en Oude Veurnestraat, beiden te Ieper.

De personeelskosten zijn afgenomen: één van de poetsvrouwen is wegens ziekte niet komen werken en is vervangen geweest door een externe poetsfirma.

Kosten

Aantal woningen

Brandverzekering

Onroerende voorheffing

Onderhoudskosten

Personeelskosten

Full time equivalent

Rekeningen

550000 RC

531000 RC 1 J

550400 RC HWB

55 Andere

58 Intern

Totaal

2015

1.439

66.332,16

363.161,54

743 846,18

966.310,05

13,60

2011

1.383

76.245,06

307.516,57

625.290,05

941.466,25

13,60

31/12/2011

1.757.607,46

1.400.000,00

791.315,70

176.916,80

4.125.839,96

31/12/2015

3.393.891,48

946.414,75

472.945,75

4.813.251,98

2012

1.414

77.925,55

325.072,37

751.741,78

959.408,30

13,47

31/12/2012

1.502.066,40

1.700.000,00

863.848,09

571.106,21

4.637.020,60

2013

1.412

81.564,87

343.213,40

660.385,75

956.112,12

12,92

31/12/2013

3.344.621,50

877.738,46

390.324,14

4.620.624,45

2014

1.441

63.095,12

343.400,15

813.928,37

980.292,28

13,4

31/12/2014

1.618.811,92

932.630,32

626.193,40

3.177.635,64

114

Investeringen

Premies in verband met investeringen in rationeel energieverbruik

Een aantal premies inzake condensatieketels en grote renovaties dienden nog aangevraagd te worden voor het einde van het jaar 2015.

Investeringen

Terreinen en gebouwen

Installaties, machines,…

Meubilair en rollend materiaal

Vaste activa in aanbouw

Totaal

Premies

Premie condensatieketelsPremie super isolerend glasPremie dakisolatiePremie groendaken/groene energiePremies EPCTotaal

2015

1.840.588,00

0

5.501,00

2.751.966,00

4.598.055,00

31/12/2015

4.000,00

8.787,84

12.787,8412.787,84

2011

614.068,76

659,30

25.652,88

4.025.024,21

4.665.405,15

31/12/2011

10.425,0054.723,22

45,56

6.920,0072.113,78

2012

1.392.021,41

923,44

2.783,75

3.846.815,61

5.242.544,10

31/12/2012

29.850,005.228,80

4.000,00

39.078,80

2013

858.073,47

848,21

139.399,77

5.106.323,21

6.104.644,66

31/12/2013

7.200,00

45.702,00

762,0053.664,00

2014

1.241.440,53

0

11.582,32

1.064.074,18

2.317.096,90

31/12/2014

9.600,00

196.781,28

2.410,00208.791,28

115

6.2. De financiële gezondheid van Ons Onderdak

De Vlaamse overheid investeert veel middelen in sociale huisvestingsmaatschappijen. Ze hecht dan ook veel belang aan hun financiële toestand. De beschikbare middelen moeten immers optimaal ingezet worden voor de sociale huurder of koper. Met de zogenaamde Financiële Gezondheidsindex (FiGi) wordt de financiële toestand van een sociale huisvestingsmaatschappij in één cijfer samenvat.

De FiGi werd ontwikkeld door de VMSW en het agentschap inspectie RWO. Het systeem is uitgewerkt om alle administraties van “Wonen” van de Vlaamse overheid de mogelijkheid te geven om de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen op basis van dezelfde parameters te beoordelen. Tien financiële kengetallen die elk voor drie opeenvolgende jaren worden berekend, vormen het vertrekpunt. De FiGi’s worden ook opgenomen in de prestatiedatabank in het kader van de beoordeling door de visitatiecommissie.De gegevens die bij de financiële kengetallen worden gebruikt, komen uit de jaarrekening van de sociale huisvestingsmaatschappij en hebben betrekking op de liquiditeit, de solvabiliteit, de rentabiliteit en de kostenbeheersing van de organisatie.Het eindresultaat is een score op zestig punten. Er worden ook deelresultaten berekend zodat elke maatschappij kan zien waar ze goed en minder goed scoort.

De liquiditeit

Current ratioDeze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum voldoende liquide middelen of kortetermijnactiva heeft om de korte termijn schulden te betalen. Er wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

Formule: (3+40/41+50/53+54/58+490/1-178-4280-4281)/(42/48+492/3-4280-4281)

Beoordeling van deze ratio:< 1 voor verbetering vatbaar1-2 behoorlijk> 2 goed

Onmiddellijke liquiditeitsratio Deze ratio meet of de huisvestingsmaatschappij op balansdatum over voldoende liquide middelen beschikt om de korte termijn schulden te betalen. Ook hier wordt een correctie doorgevoerd om het effect van de waarborggelden voor de huur van woningen die gestort zijn aan de sociale huisvestingsmaatschappij te neutraliseren.

116

Formule: (54/58-178-4280-4281)/(42/48-4280)

Beoordeling voor deze ratio:< 1 voor verbetering vatbaar1-2 behoorlijk> 2 goed

Netto kaspositie bij de VMSW De gelden die de sociale huisvestingsmaatschappij buiten de VMSW aanhoudt, zijn in principe altijd een positief bedrag omdat een maatschappij steeds een bedrag voor de dagelijkse werking mag aanhouden. Wat ze niet nodig heeft, wordt doorgestort naar haar ‘rekening courant’ bij de VMSW. Op deze wijze is de rekening courant bij de VMSW de sluitpost van haar thesauriebeheer.

Een positief saldo betekent dat de sociale huisvestingsmaatschappij al haar verplichtingen van het voorbije boekjaar heeft kunnen betalen.

Formule: (5310+5500-4330)

Beoordeling voor deze ratio:< 0 voor verbetering vatbaar> 0 goed

De solvabiliteit

Graad van financële onafhankelijkheid Bij solvabiliteit wordt gemeten in welke mate een onderneming in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De graad van financiële onafhankelijkheid wordt gemeten door de verhouding te berekenen tussen het eigen en het totale vermogen.

Formule: (10/15)/(10/49)

Beoordeling van deze ratio:< 5 % voor verbetering vatbaar5 %-20 % behoorlijk > 20 % goed

117

Zelffinancieringsgraad Bij deze ratio wordt de verhouding genomen tussen de reserves (ook opgebouwd uit het verleden) en het totaal vermogen.

Formule: (13+140+141)/(10/49)

Beoordeling van deze ratio:< 0 % voor verbetering vatbaar0-10 % behoorlijk> 10 % goed

Dekking van het vreemd vermogen op lange termijn door cashflow uit gewone bedrijfsoefening Hier wordt een verband gelegd tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen af te lossen.

Formule: (16+17-178)/(70/74-60/64+630+631/4+635/7+75-75300-7532/5-65+653+6560-6561)

Beoordeling van deze ratio:> 33 jaar of > 0 jaar voor verbetering vatbaar< 33 jaar goed

De rentabiliteit

Netto vrije cashflow uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio is een breuk met in de teller de belangrijkste bedrijfs- en financiële kaskosten en in de noemer de belangrijkste bedrijfs- en financiële kasopbrengsten. Bedrijfseconomisch gaat het hier over de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via het beheer van de onderneming.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5)

Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen:> 70 % voor verbetering vatbaar50-70 % behoorlijk< 50 % goed

Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen:> 100 % voor verbetering vatbaar90-100 % behoorlijk< 90 % goed

118

Cost/income ratio uit de gewone bedrijfsoefening Bedrijfseconomisch wordt hier ook gestart vanuit een operationele marge, maar hier worden boekhoudkundige kosten zoals intresten, afschrijvingen en voorzieningen in mindering gebracht.

Formule: (60/64+65)/(70/74+75)

Beoordeling van deze ratio:> 100 % voor verbetering vatbaar85 %-100 % behoorlijk< 85 % goed

Operationele marge uit de gewone bedrijfsoefening Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de inkomsten en de uitgaven uit gewone bedrijfsuitoefening vooraleer het vreemd vermogen is vergoed (intresten) of de activa zijn afgeschreven.

Bedrijfseconomisch betreft het hier de inkomsten en uitgaven uit de operationele werking waar een onderneming greep op heeft via haar beheer van de onderneming.

Deze ratio is interessant omdat hiermee kan worden nagegaan of de oorzaak van de financiële problemen het gevolg is van de operationele werking dan wel van de zware leninglasten of afschrijvingen.

Formule: (60+61+62+64+65-650)/(70+71+74-74930+75-7532/5)

Beoordeling van deze ratio voor gemengde en zuivere huurmaatschappijen:> 70 % voor verbetering vatbaar50-70 % behoorlijk< 50 % goed

Beoordeling van deze ratio voor zuivere koopmaatschappijen:> 100 % voor verbetering vatbaar90-100 % behoorlijk< 90 % goed

119

De kostenbeheersing

Werkings- en onderhoudskosten t.o.v. bedrijfsopbrengsten Met deze ratio worden werkings- en onderhoudskosten gerelateerd aan de bedrijfsontvangsten van de klassen 70 en 74.

Formule: werkings- en onderhoudskosten/bedrijfsontvangsten

Beoordeling van deze ratio:> 35 % voor verbetering vatbaar25-35 % behoorlijk< 25 % goed

De financiële gezondheidsindex van Ons Onderdak

Na berekening van al de kengetallen komen we voor Ons Onderdak op de volgende resultaten:

Ratio’s FIGI

Liquiditeit

1. Current ratio

2. Onmiddellijke liquiditeitsratio

3. Netto kaspositie bij de VSMW

Solvabiliteit

4. Graad van financiële onafhankelijkheid

5. Zelffinancieringsgraad

6. Dekking Vreemd Vermogen op LT door operationele cashflow uit gewone bedrijfsoefening

Rentabiliteit

7. Netto vrije cashflow uit gewone bedrijfsoefening

8. Cost/income ratio uit gewone bedrijfsuitoefening

9. Operationele marge uit gewone bedrijfsuitoefening

Kostenbeheersing

10. Werkingskosten als % van de bedrijfsinkomsten

2015

2,62

1,05

3.393.891,48

25,31 %

20,09 %

22,06

90,54 %

92,78 %

59,79 %

18,82 %

2013

1,63

0,98

3.344.621,50

21,33 %

15,36 %

29,00

85,32 %

99,25 %

46,14 %

31,68 %

2014

2,06

0,59

2.551.442,24

22,73 %

17,07 %

23,31

96,02 %

95,20 %

49,39 %

27,05 %

120

De volgende stap om tot FiGi te komen is een score te geven per kengetal. De scores worden als volgt toegekend:

Als we de scores voor Ons Onderdak dan toekennen, hebben we volgend resultaat:

Ratio’s FIGI

Liquiditeit

1. Current ratio



Solvabiliteit




Rentabiliteit




Kostenbeheersing


Ratio’s FIGI

Liquiditeit

1. Current ratio



Solvabiliteit




Rentabiliteit




Kostenbeheersing


Voor verbetering vatbaar Score = 0

< 1

< 0,5

< 0

< 5 %

< 0 %

> 33 jaar

> 100 %

> 100 %

> 70 %

> 35 %

2015

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

0,50

0,50

1,00

Behoorlijk Score = 0,5

1-2

0,5-1

-

5 %-20 %

0-10 %

-

85-100 %

85-100 %

50 %-70 %

25-35 %

2013

0,50

0,50

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

0,50

1,00

0,50

Goed Score = 1

> 2

> 1

> 0

> 20 %

> 10 %

< 33 jaar

< 85 %

< 85 %

< 50 %

< 25 %

2014

1,00

0,50

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

0,50

1,00

0,50

121

Daarna wordt er een weging gedaan volgens de ouderdom. De cijfers van het recentste jaar wordt ver-menigvuldigd met drie, die van twee jaar geleden met twee en die van drie jaar geleden blijven staan.

Ratio’s FIGI

Liquiditeit

1. Current ratio



Solvabiliteit




Rentabiliteit




Kostenbeheersing


FIGI SCORE TOTAAL

2015

3,00

3,00

3,00

-

3,00

3,00

3,00

1,50

1,50

1,50

3,00

Totaalscores

16,00

5,50

4,50

6,00

18,00

6,00

6,00

6,00

10,50

3,00

3,00

4,50

4,50

4,50

49,00

2013

1,00

1,00

2,00

2,00

2,00

2,00

1,00

1,00

2,00

1,00

Maximum scores

18,00

6,00

6,00

6,00

18,00

6,00

6,00

6,00

18,00

6,00

6,00

6,00

6,00

6,00

60,00

2014

3,00

1,50

3,00

3,00

3,00

3,00

1,50

1,50

3,00

1,50

Resultaat

88,89 %

100,00 %

58,33 %

75,00 %

81,67 %

Conclusie

• De liquiditeitsscore neemt toe van 80,56 % naar 88,89 % voornamelijk door verkoop sociale

koopwoningen (toename liquiditeiten)

• De solvabiliteitsscore blijft op 100 %

• De kostenbeheersing gaat van 50 % naar 75 %

• De rentabiliteit daalt van 63,89 % naar 58,33 % doordat de operationele marge uit gewone

bedrijfsoefening gestegen is van 49,39 % naar 59,79 % vanwege de toegenomen omzet

(sociale koop)

• De kosten blijven ongeveer dezelfde als vorig jaar, maar de omzet is sterk toegenomen door

de sociale koopwoningen

• De totale score stijgt van 78,33 % naar 81,67 % of 49/60.

• Ter verduidelijking: een score vanaf 40/60 is de indicatie van een goede financiële toestand.

Ons Onderdak scoort dus globaal genomen zeer goed.

122

Zo financieel gezond zijn sociale huisvestingsmaatschappijen

De recentste financiële gezondheidsindex is die van 2014. Een score onder de 20 wordt beschouwd als een indicatie van een problematische financiële situatie, een score vanaf 40 als indicatie van een goede financiële toestand. Vier SHM’s behaalden een score van minder dan 20. 51 SHM’s behaalden een score van 20 tot 39,5 en 44 SHM’s een score van 40 of meer.

123125

124

JAARREKENING2015

125

7. Jaarrekening 2015

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

150

SAMENVATTING VAN DE WAARDERINGSREGELSI. BEGINSELDe waarderingsregels worden vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het Koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van hetWetboek van vennootschappen.

De resultatenrekening wordt niet op belangrijke wijze beïnvloed door opbrengsten en kosten die aan een vorig boekjaar moeten wordentoegerekend.

De cijfers van het boekjaar zijn vergelijkbaar met die van het vorige boekjaar.

Bij gebrek aan objectieve beoordelingscriteria is de waardering van de voorzienbare risico's, mogelijke verliezen en ontwaardingen waarvanhierna sprake, onvermijdelijk aleatoir: NIHIL

Andere inlichtingen die noodzakelijk zijn opdat de jaarrekening een getrouw beeld zou geven van het vermogen, de financiële positie en hetresultaat van de onderneming: NIHIL

II. BIJZONDERE REGELS

Materiële vaste activa:In de loop van het boekjaar werden geen materiële vaste activa geherwaardeerd

Afschrijvingen geboekt tijdens het boekjaar:22. Terreinen en gebouwenGebouwen: lineair op 33 (>2011), 50 (>1997 en <2011) of 66 jaar (<1997)Renovaties na 1997: lineair op 15 of 33 jaarInstallaties voor CV en liften: lineair op 20 jaarAdministratiegebouwen: lineair op 33 jaarHuishoudtoestellen en woninguitrusting: lineair op 10 jaar23. Installaties, machines en uitrusting: lineair op 10 jaar24. Rollend materieel: lineair op 5 jaar24. Meubilair en kantoormateriaal: lineair op 10 jaar24. Informaticamateriaal: lineair op 5 jaar

Financiële vaste activa:In de loop van het boekjaar werden geen deelnemingen geherwaardeerd.

Voorraden: Onroerende goederen bestemd voor verkoop:Voorraden worden gewaardeerd tegen de aanschaffingswaarde berekend volgens de methode van de individualisering van de prijs van elkbestanddeel.

Dubieuze debiteuren:Achterstallige huren worden als dubieus geboekt indien:- de vordering op de vertrokken huurders waarvan de openstaande vordering op balansdatum ouder is dan één maand en waarvoor aan de huurder geenuitstel van betaling of afbetalingsplan werd toegestaan;- de vordering op de zittende huurders waarvan de openstaande vordering op balansdatum ouder is dan drie maand en waarvoor aan dehuurder geen uitstel van betaling of afbetalingsplan werd toegestaan.Op de dubieuze vorderingen wordt na verrekening van huurwaarborg en eventuele opbrengst van in beslag genomen goederen een 100 %waardevermindering toegepast.Dubieuze vorderingen worden als definitief afgesloten beschouwd wanneer het definitieve verlies blijkt uit een vonnis van de rechtbank, eenbrief van de advocaat of een beslissing ter zake van de raad van bestuur wanneer blijkt dat de betrokken huurders verdwenen zijn of als devordering meer dan drie jaar ongewijzigd blijft openstaan.

KapitaalsubsidiesGedurende het boekjaar werden er geen nieuwe kapitaalsubsidies toegekend en uitbetaald.

Voorziening voor grote herstellings- en onderhoudswerkenDe voorziening voor grote herstellings- en onderhoudswerken wordt bepaald op basis van een concrete herstel- en onderhoudsplanning, vastgesteldmet de nodige voorzichtigheid, oprechtheid en goede trouw.

Schulden:De passiva bevatten geen schulden op lange termijn, zonder rente of met een abnormaal lage rente.

151

152

Documents

Ons Onderdak: Jaarverslag 2015