GEODETSKO SNIMANJE OBJEKATA I PODZEMNIH VODOVA

Geodetsko snimanje objekta je neophodno kada objekat nije evidentiran u katastru nepokretnosti, a vlasnik želi da dobije upotrebnu dozvola, da uknjiži vlasništvo, sprovede postupak legalizacije ili proceduru dokazivanja vlasništva za potrebe kupoprodaje, nasleđivanja, zakupa, hipoteke i sl.  

Geodetsko snimanje podzemnih vodova takođe je zakonska obaveza, a istovremeno i pravo i potreba investitora jer tek nakon ucrtavanja podzemnih instalacija u katastru vodova može uknjižiti vlasništvo na izvedenim vodovima, kao i obezbediti nadoknada štete u slučaju da se neopreznim kopanjem podzemni vod ošteti.

Podzemni vodovi se snimaju prilikom njihovog postavljanja – izgradnje, dakle pre njihovog zatrpavanja. Na osnovu geodetskog snimanja izrađuje se Elaborat za evidentiranje postojećeg objekta ili vodova u katastru nepokretnosti. Bez potvrde katastra vodova, ne može se izvršiti tehnički prijem, odnosno izdati upotrebna dozvola za predmetni objekat. Samo na objektima i vodovima koji su evidentirani na katastarskom planu može se uknjižiti vlasništvo ili drugo stvarno pravo.  

Dakle, osnovni cilj geodetskog snimanja izgrađenih objekata i izvedenih podzemnih vodova jeste uknjižba i ostvarivanje stvarnih prava na njima.

ŠTA JE GEODETSKI SNIMAK?

Geodetski snimak je grafički prikaz stvarnog stanja na terenu, položaja i oblika objekata, infrastrukture, topografije i njihovih međusobnih odnosa. Geodetski snimak po pravilu sadrži i visinsku predstavu terena, koja se može prikazati kotama i izohipsama.Izrada i sadržaj geodetskog snimka definisan je Zakonom o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS br. 72/2009). Ukratko, geodetski snimak sadrži:

 

objekat koji je predmet postupka, sa koordinatama najmanje dve tačke prednje fasade (u državnom koordinatnom sistemu, Gaus-Krigerova projekcija);

namenu, spratnost i bruto razvijenu građevinsku površinu u osnovi objekta; sve ostale objekte na parceli, kao i položaje objekata na susednim parcelama; postojeće ograde, infrastrukrurne objekte i priključke; položaje javnih i internih puteva i ulica; bandere, stubove nadzemnih vodova, šahtove, belege trasa podzemnih vodova; visinsku predstavu terena – apsolutne kote; granice katastarske parcele po katastru nepokretnosti, broj parcele i brojeve

susednih parcela; druge elemente od značaja za postupak koji se vodi.

ČEMU SLUŽI GEODETSKI SNIMAK?

S obzirom da su postojeći državni katastarski planovi u velikoj meri neažurni, odnosno neusklađeni sa stvarnim stanjem na terenu, postoji čitav niz postupaka u kojima je potrebna izrada geodetskog snimka, kao što su:

postupak legalizacije bespravno izgrađenih objekata (uključujući i sve druge potrebe za objekat koji je u postupku legalizacije, kao što su: dobijanje privremenog kućnog broja zarad prijave prebivališta, dobijanja priključka na elektro-energetsku ili gasovodnu mrežu, izrada tehničkog izveštaja objekta, itd.)

postupak tehničkog prijema objekta za dobijanje upotrebne dozvole - geodetski snimak izvedenog stanja građevinskih radova

precizno definisanje predmeta kupoprodaje, odnosno određivanje stvarne površine nepokretnosti prilikom kupoprodaje

postupak rešavanja imovinsko-pravnih odnosa – utvrđivanje faktičkog stanja kao osnova za rešavanje suvlasničkih odnosa ili za pokretanje spora

OMEĐAVANJE

Obnova granica katastarske parcele (omeđavanje) je postupak obnavljanja međnih tačaka parcele, na osnovu podataka važećeg premera, dakle premera koji je zvanično validan u evidenciji Republičkog geodetskog zavoda (u katastru).

Najpre je neophodno prijaviti obnovu granice parcele nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, kako bi se od nje mogli preuzeti zvanični podaci o određenoj katastarskoj parceli. Kada katastar izda tražene podatke, vrši se provera istih jer se neretko dešava da koordinate međnih tačaka parcela, koje se u katastru vode, nisu sračunate na ispravan način. Obnovi granica parcele na terenu treba pristupiti tek nakon izvršene provere. Obnova granica parcele podrazumeva da se nekada snimljeno stanje ponovo uspostavi na terenu, a to se može izvesti samo sa iste mreže geodetskih tačaka sa koje je i važeći premer obavljen. Nakon otkrivanja geodetskih tačaka u neposrednoj blizini parcele koja se omeđava, pristupa se iskolčavanju međnih tačaka parcele.

Međne tačke se na terenu obeležavaju belegama koje, u zavisnosti od terena, kao i u zavisnosti od želje i potrebe vlasnika parcele, mogu biti armirano-betonske belege (propisanih dimenzija: 10x10x50 sm), gvozdenim šipkama (po želji stranke), drveni kočićima, bolcnama u asfaltu ili betonu ili crvenom farbom na postojećem objektu ili ogradi.

Granica parcele predstavlja zamišljenu liniju između dve tačke sa poznatim koordinatama. S obzirom na činjenicu da je ta linija zajednička za parcele koje razgraničava, na terenu je neophodno prisustvo svih vlasnika/korisnika susednih

katastarskih parcela. U najboljem interesu vlasnika parcele čije se granice obnavljaju je da komšije prisustvuju omeđavanju, kako bi u prisustvu geometra mogli izneti sve eventualne primedbe na izvršene radove. Primedbe se uvode u zapisnik o terenskom uviđaju, a zapisnik se predaje nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, tako da se eventualne nesuglasice mogu rešiti u upravnom postupku (a ne u sudskom, koji je mnogo sporiji, skuplji i neprijatniji po učesnike u eventualnom sporu).

U slučaju da se neko od vlasnika susednih parcela protivi obnovi granica, omeđavanje se ne može izvršiti u upravnom postupku. U tom slučaju, jedini način koji preostaje je postupak sudskog uređenja međa. Drugim rečima, ako se komšije ne mogu mirnim putem dogovoriti u vezi međe, sledi vanparnični sudski postupak u kojem će međa biti utvrđena na osnovu veštačenja geometra kojeg sud odredi.

Cilj obnove granica katastarske parcele je utvrđivanje vlasništva na terenu, a preduzima se u slučajevima kada dođe do spora između vlasnika/korisnika susednih parcela, kada se vrši kupoprodaja ili davanje u zakup parcele, kada je potrebno utvrditi način korišćenja parcela (na osnovu suvlasničkih udela) ili, jednostavno, kada nosilac nekog stvarnog prava na parceli želi pouzdano da zna gde su granice parcele. Naročito je važno izvršiti obnovu granica parcela pre izgradnje ograde, jer eventualna greška u pozicioniranju ograde može da bude izuzetno skupa, i to ne samo u novčanom smislu.

DEOBA PARCELA

DEOBA PARCELA (PARCELACIJA I PREPARCELACIJA)

Parcelacija predtavlja deobu katastarske parcele na dva ili više delova, tj. novih katastarskih parcela, zavisno od zahteva naručioca i od važećih urbanističkiih uslova, čime se obrajzuju građevinske parcele.

Parcelisati se može i poljoprivredno zemljište, ali samo na način da površine novoformiranih poljoprivrednih parcela ne budu manje od 50 ari, odnosno 1 hektara, u zavisnosti od toga da li se nalaze u području u kojem je izvršena komasacija zemljišta.

Preparcelacija je postupak izmene granica više katastarskih parcela tako da se obrazuju katastarske parcele drugačijeg oblika od postojećeg.

Za parcelaciju i preparcelaciju zemljišta u zoni građevinskog zemljišta neophodno je, od nadležnog sekretarijata za urbanizam, pribaviti Informaciju o lokaciji, kojom su definisani urbanistički uslovi koji se tiču obrazovanja građevinskih parcela i izgradnje na određenom zemljištu.

U slučaju da je Informacijom o lokaciji dato pozitivno mišljenje, pristupa se izradi projekta parcelacije. Projekat parcelacije izrađuje arhitekta sa odgovarajućom licencom za poslove iz domena urbanizma. Osnovu za urbanističko projektovanje čini katastarsko-topografski plan, overen od strane nadležne Službe za katastar nepokretnosti, a koji izrađuje ovlašćena geodetska organizacija. U sklopu projekta parcelacije mora se izraditi i Projekat geodetskog obeležavanja, što je takođe posao ovlašćene geodetske organizacije.

Nakon što nadležni Sekretarijat za urbanizam izda potvrdu projekta parcelacije, parcelacija se može sprovesti u katastru, tako što će ovlašćena geodetska organizacija obeležiti građevinske parcele, izraditi odgovarajući elaborat i predati ga na provođenje promena nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti, koja na katastarskim planovima i u katastarskom operatu vrši deobu parcela i dodeljivanje novih brojeva parcela, na kojima se potom vlasnici mogu uknjižiti 1/1.

Kada se formira građevinska parcela i uknjiži pravo vlasništva na njoj, tek tada se može pristupiti izradi idejnog i glavnog projekta za izgradnju objekata i konačno dobiti Građevinska dozvola.

U pogledu deobe parcela, odnosno parcelacije i preparcelacije, važno je naglasiti da se radi o veoma složenom postupku koji ne zavisi samo od želje i planova vlasnika, odnosno suvlasnika, već da je svuda u svetu neophodno da državni organ koji nadležan za urbanističke poslove izda pozitivno mišljenje u skladu sa postojećim planskim dokumentima. Tek nakon dobijanja pozitivnog mišljenja pristupa se stručnoj obradi (urbanističkoj i geodetskoj), kao i pribavljanju uslova i saglasnosti javnih komunalnih struktura, a tek na kraju se pristupa obeležavanju parcela na terenu, njihovom

provođenju u katastru i uknjižbi prava svojine na novoformiranim parcelama. Čitava procedura traje približno 3-4 meseca, a može biti i duža, u slučaju komplikovanih svojinsko-pravnih odnosa ili potrebe predhodnog ispravljanja grešaka ili neažurnosti u katastru.

INTERNA DEOBA

INTERNA DEOBA - UREĐENJE NAČINA KORIŠĆENJA (KADA NE POSTOJI MOGUĆNOST DEOBE PARCELA)

 

U slučajevima kada propisi ne dozvoljavaju deobu katastarske parcele, a pravo na njoj poseduje više korisnika, osnosno suvlasnika, javlja se potreba da se suvlasnički delovi jasno definišu, kako na terenu, tako i kroz papire.

Naime, ono što većina suvlasnika u ovakvim slučajevima ne zna, jeste činjenica da uknjižba na idealnom delu nepokretnosti ne prestavlja uknjižbu vlasništva na realnom delu parcele. Drugim rečima, kada steknete pravo na delu parcele, to znači da ste stekli pravo na određenom procentu cele parcele. Ovaj idealni deo parcele se u vlasničkom listu ne izražava procentima, već razlomkom, što često navodi suvlasnike parcele na pogrešan zaključak da je svako od njih zapravo vlasnik realnog dela parcele na terenu. Zakon, međutim, ne tretira ovu problematiku na taj način, već parcelu smatra nedeljivom, a sve suvlasnike na njoj smatra suvlasnicima na svakom pedlju parcele.

Dakle, kod susvojine (suvlasništva) nije podeljena parcela već je podeljeno pravo između dva ili više lica. Suvlasnici nepokretnosti imaju pravo da tu nepokretnost zajedno koriste i njome zajednički upravljaju.

Ukoliko među suvlasnicima ne postoji želja da izvrše deobu parcele, ili ukoliko deobu ne dozvoljavaju propisi, tada se obično pribegava zaključivanju i overi ugovora ili sporazuma o načinu korišćenja parcele, čime se idealni delovi u potpunosti definišu na terenu kao realni.

Osnovni nedostatak  ovakovog načina regulisanja suvlasničkih odnosa predstavlja činjenica da će pred zakonom i dalje svi suvlasnici ostati samo suvlasnici na idealnim delovima parcele, što znači da će biti ograničeni u nekim pravima na zemljištu. Na primer, ukoliko na parceli postoji legalan objekat, neće biti moguće dobiti građevinsku dozvolu za izgradnju drugog objekta. Takođe, za bilo kakav postupak, biće potrebna saglasnost ostalih suvlasnika, a u slučaju prodaje suvlasničkog udela, pravo preče kupovine imaju drugi suvlasnici.

Izradi skice načina korišćenja se takođe pribegava za potrebe uknjižbe prava na idealnom delu nepokretnosti, za potrebe pokretanje spora u svrhu rešavanja vlasničkih odnosa, a naročito za potrebe određivanja stvarne površine prilikom kupoprodaje dela parcele – tada se skica načina korišćenja pridodaje kupoprodajnom ugovoru i čini njegov sastavni deo.

Na ovaj način se nedeljiva katastarska parcela deli interno, međusobnim dogovorom suvlasnika. Drugim rečima, iako će za sav spoljni svet i za sve državne organe parcela ostati jedna i nepodeljena, među suvlasnicima će zauvek ostati precizan i sudski overen

sporazum o tome na koji način se parcela koristi, odnosno koji fizički deo parcele na terenu neometano koristi svaki suvlasnik zasebno.

IDENTIFIKACIJA PARCELA

IDENTIFIKACIJA PARCELA NA TERENU, KATASTARSKOM PLANU I NA AVIOSNIMKU

 

Identifikaciji parcele se pristupa u slučajevima kada klijent ne zna gde se određena parcela nalazi, a nije zainteresovan za obnovu granica parcele, već želi samo okvirne informacije koje bi mu pomogle u donošenju preliminarnih odluka u vezi sa željenom parcelom.

Dakle, ukoliko imate broj katastarske parcele, a ne znate gde je ona na terenu, ili obrnuto – ukoliko posedujete nekretninu, a ne znate njen katastarski broj, činjenično stanje se može utvrditi u postupku identifikacije nepokretnosti. 

Takođe, kada je potrebno prikupiti informacije u cilju dokazivanja određenih prava na zemljištu ili u cilju sagledavanja perspektivnosti pokretanja sudskog postupka, dragocen može biti podatak o identifikaciji parcela starog i novog premera (gruntovnog i katastarskog stanja) na područijima na kojima se ne podudaraju oblik i položaj parcela po katastarskim i zemljišno-knjižnim (gruntovnim) planovima.

U skladu sa konkretnim zahtevima, može se izvršiti željena identifikacija na terenu (dovođenjem na lokaciju), na katastarskom planu i preklopom sa avionskim snimcima (fotografije iz vazduha). Na osnovu prikupljenih podataka, može se izraditi Elaborat identifikacije, koji sadrži sve potrebne kartografske informacije, preklope planova, uporedne preglede parcela, povezanost lokacije sa saobraćajnom infrastrukturom, udaljenost od objekata i saobraćajnica, najosnovnije informacije o postojećim planskim i urbanističkim aktima na konkretnom području (mogućnosti građenja ili preparcelacije) i tome slično.

FORMIRANJE GRAĐEVINSKIH PARCELA

Formiranje građevinske parcele je jedan od neophodnih uslova za dobijanje građevinske dozvole i predstavlja postupak kojim se od jedne ili više katastarskih parcela formira građevinska parcela, obeležavanjem na terenu i provođenjem odgovarajućeg geodetskog elaborata u katastru. 

Građevinska parcela se može formirati samo u području koje je planskim dokumentima definisano kao Gradsko građevinsko zemljište. Takođe je neophodno da parcela zadovoljava planski zadate uslove u pogledu površine, širine prednjeg fronta i pristupa javnoj saobraćajnici.

Da bi se od jedne katastarske parcela formirala građevinska parcela, neophodno je da katastarska parcela ispunjava uslove iz urbanističkih planova koji su važeći za to područje. Podatak o ispunjenosti ovih uslova naveden je u Informaciji o lokaciji.

Posao geodetske organizacije je da izradi Projekat geodetskog obeležavanja i Elaborat geodetskog obeležavanja, koji se potom provodi u katastru na osnovu:

Potvrde projekta parcelacije (ukoliko se vrši deoba parcela - parcelacija/preparcelacija), ili

Lokacijske dozvole (ukoliko se ne vrši deoba parcela – parcelacija/preparcelacija).

Konačno, u slučaju da se katastarska parcela u katastru vodi kao poljoprivredno zemljište (što možete proveriti uvidom u List nepokretnosti – gde je navedena poljoprivredna kultura i katastarska klasa), Zakon o poljoprivrednom zemljištu predviđa obavezu promene namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište. Zahtev za promenu namene podnosi se gradskom Sekretarijatu za privredu, koji donosi rešenje kojim utvrđuje i iznos naknade za promenu namene. Ova naknada predstavlja jedan od najvećih troškova u čitavom postupku izrgadnje objekta i iznosi 20% od tržišne vrednosti parcele, pri čemu tržišnu vrednost zemljišta određuje teritorijalno nadležna poreska uprava.

Katastar će formirati građevinsku parcelu tek kada su svi uslovi zadovoljeni.

IZRADA PROJEKTA GEODETSKOG OBELEŽAVANJA

Zakonom je predviđena obaveza izrade Projekta geodetskog obeležavanja pre formiranja građevinske parcele, kao i pre izrade Projekta parcelacije. Projekat geodetskog obeležavanja čini sastavni deo Projekta parcelacije,  odnosno elaborata obeležavanja građevinske parcele.

PROTOKOL REGULACIJE

Protokol regulacije je obavezan dokument koji se uvrštava u Glavni projekat izgradnje objekta. Izrađuje ga geodetska organizacija na osnovu elemenata definisanih lokacijskom dozvolom, odnosno na osnovu podataka iz Plana detaljne regulacije (ukoliko je on postoji za područje na kojem je predviđena izgradnja konkretnog objekta) ili na osnovu drugog važećeg planskog akta.  

Protokol regulacije sadrži grafički i tekstualni deo, kojima su precizno opisane: obeležena građevinska parcela, regulaciona linija, građevinske linije, kao i sva zadata odstojanja koja su određena Lokacijskom dozvolom.

ISKOLČAVANJE TEMELJA I KONTROLA TEMELJA

Na osnovu uslova iz lokacijske dozvole i na osnovu projektne dokumentacije (osnove temelja iz glavnog projekta) geometar na terenu obeležava: regulacionu liniju, građevinsku liniju, tačke osnove temelja, a po potrebi i visinske kote, kako bi se izgradnja objekta odvijala na projektom predviđenom mestu.

Pre obeležavanja temelja, preporučljivo je obaviti kratak dogovor sa majstorom koji gradi temelje, kako bi se precizno definisali konkretni detalji iz projektovane osnove temelja, kao i način obezbeđenja tačaka koje se obeležavaju.

Nakon izgradnje temelja objekta geometar vrši kontrolu izvedenih temelja, izrađuje skicu i zapisnik, koji su obavezni deo tehničke dokumentacije na gradilištu, kao i obavezni dokumenti u kasnijem postupku dobijanja upotrebne dozvole, jer kontrola temelja predstavlja potvrdu da je temelj postavljen na građevinsku liniju.

Izbegavanje iskolčavnja objekta i nepoznavanje tačnih granica parcela po podacima katastra, može rezultirati time da objekt završi na pogrešnom mestu na parceli ili čak da delom pređe na susednu parcelu. Obakav ishod predstavlja pravu katastrofu jer može izazvati veoma dugotrajne, mučne i skupe sudske sporove ili ponavljanje skupih procedura, u slučaju kada je grešku moguće nekako ispraviti.

IZRADA GEODETSKIH PLANOVA

Pre početka projektovanja objekta ili izrade projekta preparcelacije, obavezna je izrada katastarsko-topografskog plana na kojem će se odvijati projektantski zahvati. Time je izbegnuto projektovanje na "netačnim" (neažurnim i nedovoljno detaljnim) katastarskim planovima, kao i kasniji problemi pri ishodovanju upotrebne dozvole odnosno potvrde projekta parcelacije.

KATASTARSKO-TOPOGRAFSKI PLAN

Katastarsko-topografski plan sadrži položajni i visinski prikaz terena, položaj svih objekata i prateće infrastrukture, kao i zvanične granice katastarskih parcela. Ovako izrađen katastarsko-topografski plan, u digitalnom i u analagnom obliku (na CD-u i na pausu) overava nadležna Služba za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda i on se tada može koristiti kao osnova za projektovanje.

SITUACIONI I TOPOGRAFSKI PLANSituacioni i topografski plan takođe predstavljaju grafički prikaz terena i objekata sa visinskom predstavom ili bez nje, samo što za razliku od katastarsko-topografskog plana, ne sadrži obavezno i prikaz granica katastarskih parcela i ne overava se od strane Republičkog geodetskog zavoda.

INŽENJERSKA GEODEZIJA

Pod pojmom inženjerska geodezija podrazumevaju se sva geodetska merenja koja se vrše tokom projektovanja i izgradnje objekata (velike zgrade, putevi, pruge, podzemni i nadzemni vodovi, hidrotehnički objekti itd.), kao i merenja kojima se prate pomaci i deformacije tokom izgradnje i eksploatacije objekata.

TRASIRANJE SAOBRAĆAJNICA I VODOVA

Iskolčavanje trase predstavlja prenošenje na teren položaja, dimenzija i visina projektovanih osa i ostalih elemenata saobraćajnica, vodova i drugih linijskih objekata.

Projektant projektuje na topografskoj osnovi terena koju je predhodno izradio geodeta (tzv. katastarsko-topografski plan), a potom geodeta trasira projektovano stanje na terenu, nakon čega se građevinski radovi mogu izvoditi u skladu sa projektom.

RAČUNANJE KUBATURA ISKOPA I NASIPA

Čest problem na koji investitori nailaze je nemogućnost kontrole količina iskopa odveženog sa gradilišta ili materijala korišćenog za nasipanje.

Ukoliko se izvrše geodetska snimanja terena u dva navrata - pre i posle iskopavanja ili nasipanja, moguće je izračunati razliku u kubaturi i time sprečiti greške i zloupotrebe u pogledu spornih količina.

OBELEŽAVANJE OBJEKATA

OBELEŽAVANJE OBJEKATA - ISKOLČAVANJE TEMELJA

 

Na osnovu uslova iz lokacijske dozvole i na osnovu projektne dokumentacije (osnove temelja iz glavnog projekta) geometar na terenu obeležava: regulacionu liniju, građevinsku liniju, tačke osnove temelja, a po potrebi i visinske kote, kako bi se izgradnja objekta odvijala na projektom predviđenom mestu.

Nakon izgradnje temelja objekta geometar vrši kontrolu izvedenih temelja, izrađuje skicu i zapisnik (potvrdu da je temelj postavljen na građevinsku liniju), koji su obavezni deo tehničke dokumentacije na gradilištu, kao i obavezni dokumenti u kasnijem postupku dobijanja upotrebne dozvole.

NIVELACIJA TERENA

NIVELACIJA TERENA (OBELEŽAVANJE PROFILA, OSOVINA I VISINSKIH KOTA)

Nivelacija terena i linijskih objekata (saobraćajnica, kanala, platformi itd.) određuje se proračunom padova i poprečnih i podužnih profila u željenom pojasu. U saradnji sa izvođačem građevinskih radova, definišu se elementi (tačke) koje je neophodno visinski obeležiti na terenu.

POSTAVLJANJE REPERA I PRAĆENJE SLEGANJA OBJEKTA

Tokom vremena je potrebno periodično proveravati sleganje objekta (naročito ako su u pitanju veliki stambeni, poslovni ili stambeno-poslovni objekti), tako što se uvek iznova meri visinska kota na određenim mestima na objektu (na kojima se ugrađuju reperi za merenje).

Upoređenjem rezultata merenja računaju se pomaci i deformacije koje nastaju tokom izgradnje i eksploatacije objekata.