ΟΟ ΠολύπλευροςΠολύπλευρος ρόλοςρόλος τουτου ΕκτιμητήΕκτιμητή ΜηχανικούΜηχανικούστοστο Real Estate Real Estate τωντων ΤραπεζώνΤραπεζών

ΠαναγιώτηςΠαναγιώτης ΓαλογάβροςΓαλογάβροςΠολιτικόςΠολιτικός ΜηχανικόςΜηχανικός

ΜηΜη -- ΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμενα ΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμενα

εισαγωγήεισαγωγή ωςως αποτέλεσμααποτέλεσμα τηςτηςδιαδικασίαςδιαδικασίας χρηματοδότησηςχρηματοδότησης

««ΤίμημαΤίμημα»» γιαγια τηντην αύξησηαύξηση τουτουμεριδίουμεριδίου αγοράςαγοράς. .

ΜέσοΜέσο γιαγια τηντην κάλυψηκάλυψη στεγαστικώνστεγαστικώναναγκώναναγκών

««ΕργαλείοΕργαλείο»» γιαγια τηντην ανάπτυξηανάπτυξητραπεζικήςτραπεζικής δραστηριότηταςδραστηριότητας. .

ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Το σύνολο των ακινήτων που απαρτίζουν τα χαρτοφυλάκιαακινήτων των Τραπεζών μπορούν να κατηγοριοποιηθούν, μεάξονα την χρήση αυτών από την Τράπεζα σε :

ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Πώς εισάγονται: Ακίνητα διάφορων κατηγοριών, τα οποία, αρχικά έχουν δοθεί ως εγγύηση από κάποιο πελάτη για τηλήψη χρηματοδότησης από την Τράπεζα, και στησυνέχεια έχουν περιέλθει στην κυριότητα της , μέσω τηςδιαδικασίας του πλειστηριασμού.

Πώς ρευστοποιούνται: Εκτίμηση ακινήτου, δημοσίευσηστον τύπο, υποβολή προσφορών από ενδιαφερόμενους, διαπραγματεύσεις, πώληση του ακινήτου.

Μη ιδιοχρησιμοποιούμενα

ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Πώς εισάγονται: α) Με αγορά : Γραφεία και τραπεζικάκαταστήματα τα οποία αποκτήθηκαν με κριτήριο τηνεξυπηρέτηση στεγαστικών αναγκών της Tράπεζας, για τηνεξασφάλιση της παρουσίας της σε σημεία της αγοράς τα οποίακρίνονται επιθυμητά για σκοπούς marketing κυρίως και όχι τωνπλέον συμφερόντων τρόπων (από πλευράς απόδοσης) διείσδυσης στην εν λόγω αγορά. β) Από ιδιόκτητα μηιδιοχρησιμοπούμενα ακίνητα τα οποία κάλυπταν τις απαιτήσειςτης Τράπεζας για τη στέγαση συγκεκριμένων αναγκών.

Πώς ρευστοποιούνται: Εκτίμηση ακινήτου, δημοσίευση στοντύπο, υποβολή προσφορών από ενδιαφερόμενους, διαπραγματεύσεις, πώληση του ακινήτου.

Ιδιόκτητα ιδιοχρησιμοποιούμενα

ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

–– ΚΟΣΤΟΣΚΟΣΤΟΣ

ΑΠΟΚΤΗΣΗΣΑΠΟΚΤΗΣΗΣ

((μέσωμέσω

πλειστηριασμούπλειστηριασμού))

–– ΦΟΡΟΙΦΟΡΟΙ προςπρος ΤρίτουςΤρίτους

((ΦόροςΦόρος ΜεγάληςΜεγάλης

ΑκίνητηςΑκίνητης

ΠεριουσίαςΠεριουσίας, , ΦόροςΦόρος

ΤεκμαρτούΤεκμαρτού

ΕισοδήματοςΕισοδήματος, ,

ΣυμπληρωματικόςΣυμπληρωματικός

ΦόροςΦόρος ΕισοδήματοςΕισοδήματος

απόαπό ενοίκιαενοίκια))

–– ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ

ΚΟΣΤΟΣΚΟΣΤΟΣ

–– ΑΣΦΑΛΙΣΗΑΣΦΑΛΙΣΗ

++ ΠΩΛΗΣΗΠΩΛΗΣΗ ((εφάπαξεφάπαξ

ήή μεμε δόσειςδόσεις))

++ ΕΝΟΙΚΙΑΕΝΟΙΚΙΑ

++ ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ

ΜηΜη -- ΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμενα

–– ΚΟΣΤΟΣΚΟΣΤΟΣ

ΑΠΟΚΤΗΣΗΣΑΠΟΚΤΗΣΗΣ

((εκταμίευσηεκταμίευση))

–– ΔΑΠΑΝΕΣΔΑΠΑΝΕΣ

ΤΕΧΝΙΚΩΝΤΕΧΝΙΚΩΝ

ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ

–– ΕΝΟΙΚΙΑΕΝΟΙΚΙΑ ((γιαγια τατα μημη ––

ιδιόκτηταιδιόκτητα))

–– ΦΟΡΟΙΦΟΡΟΙ προςπρος ΤρίτουςΤρίτους((ΦόροςΦόρος ΜεγάληςΜεγάλης ΑκίνητηςΑκίνητης

ΠεριουσίαςΠεριουσίας, , ΦόροςΦόρος

ΤεκμαρτούΤεκμαρτού ΕισοδήματοςΕισοδήματος))

–– ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ

ΚΟΣΤΟΣΚΟΣΤΟΣ

–– ΑΣΦΑΛΙΣΗΑΣΦΑΛΙΣΗ

++ ΠΩΛΗΣΗΠΩΛΗΣΗ ((εφάπαξεφάπαξ ήή

μεμε δόσειςδόσεις))

++ ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ

ΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμενα

ΠήγεςΠήγες ΚόστουςΚόστους & & ΕσόδωνΕσόδωνανάανά κατηγορίακατηγορία ΑκινήτωνΑκινήτων......

ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Καθίσταται προφανές ότι κατά την απόκτηση ακινήτων απότις τράπεζες δεν υφίσταται πρόγραμμα μεγιστοποίησης τηςεκούσιας επένδυσης έτσι ώστε να αξιοποιούνταιενδεχόμενες επενδυτικές ευκαιρίες, να επιτυγχάνεται ημέγιστη απόδοση της επένδυσης ή να λαμβάνονται υπ΄όψιν οι παράμετροι της από – επένδυσης.

Όμως σύμφωνα με τα Δ.Λ.Π. και την Βασιλεία ΙΙ τοχαρτοφυλάκιο των τραπεζών αποτελεί σημαντικόπαράγοντα για την αξιολόγηση της πιστοληπτικής τουςικανότητας.

REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Το REAL ESTATE των Τραπεζικών Οργανισμών προέκυψεαπό την ανάγκη διαχείρισης και ανάπτυξης τωνχαρτοφυλακίων που περιγράφηκαν ανωτέρω.

Η οργάνωση κάθε Τραπεζικού οργανισμού αντικατοπτρίζειτις ιδιαίτερες ανάγκες του, τις στρατηγικές επιλογές τηςΔιοίκησης, αλλά και τις συγκυρίες / στάδια εξέλιξης του.

Παρ’ όλα αυτά υπάρχουν συγκεκριμένα βασικάχαρακτηριστικά σε όλες αυτές τις οργανώσεις για το Real Estate, που συνοψίζονται στα ακόλουθα σημεία: Ενιαίος εξειδικευμένος φορέας για τη διαχείριση ακινήτων Αξιοποίηση συνεργιών μέσα στον Όμιλο Αξιοποίηση του εξειδικευμένου πόλου τεχνογνωσίας προς

όφελος του Ομίλου

REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Η Εmporiki Real Estate από το 2005 ανέλαβε την διαχείριση τηςακίνητης περιούσιας του ομίλου της Eμπορικής Tράπεζας καισυγκεκριμένα τις :

Αγορές – πωλήσεις ακινήτων Μισθώσεις – εκμισθώσεις και αναπροσαρμογές μισθωμάτων

ακινήτων Εκτιμήσεις ακινήτων, μηχανολογικού εξοπλισμού,

μηχανημάτων και πιστοποιήσεις έργων Ασφαλίσεις Συμβουλευτικές υπηρεσίες

REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

ΑνάπτυξηΑνάπτυξη ΔιαχείρισηΔιαχείρισηΕπενδυτικάΕπενδυτικάΠροϊόνταΠροϊόντα

ΜηΜη –– ΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμεναΙδιοχρησιμοποιούμενα

ΕκτιμήσειςΕκτιμήσεις

ENIAIOENIAIOΣΣ ΦΟΡΕΑΣΦΟΡΕΑΣ

ΟλοκληρωμένεςΟλοκληρωμένες λύσειςλύσεις

Κριτήριο: Ενιαίος, εξειδικευμένος φορέας ο οποίοςσυντονίζει και έχει την ευθύνη του συνόλου των λειτουργιώνπου αφορούν την ακίνητη περιουσία της Τράπεζας

ΟιΟι βασικοίβασικοί τομείςτομείς δραστηριότηταςδραστηριότητας τουτου ενιαίουενιαίου φορέαφορέα είναιείναι δύοδύο (2)(2)

Επενδύσεις Οικονομικές Αναλύσεις Έρευνα / Προώθηση / Μάρκετινγκ Υπηρεσίες Αγορές Πωλήσεις / Μισθώσεις Χρήστες / τελικοί επενδυτές Έρευνα / Παρακολούθηση Αγοράς Τεχνικές Αναλύσεις – Υποστήριξη Project management

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ

Διαχείριση Αγορές Μισθώσεις Πωλήσεις Εκμισθώσεις Διαχείριση ακινήτων τρίτων Παρακολούθηση Facility management Συμβουλευτικές υπηρεσίες

ΑΝΑΠΤΥΞΗΑΝΑΠΤΥΞΗΑΝΑΠΤΥΞΗ

EmporikiReal Estate

EmporikiEmporikiReal EstateReal Estate

REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

ΕκτιμητήςΕκτιμητήςΜηχανικόςΜηχανικός

REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ

Διαχείριση και αξιοποίηση της ακίνητηςπεριουσίας της Τράπεζας και ταυτόχρονη διάθεσησαν επενδυτικά προϊόντα κτιρίων τα οποίαμισθώνει η ίδια ή θυγατρικές σε real estate funds.

Συμβουλευτικό ρόλο στην τράπεζα για τηναποδοτική διαχείριση της καταλαμβανόμενηςεπιφάνειας (μ2/θέση εργασίας ) τωνιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων στο πλαίσιο τουεξορθολογισμού του λειτουργικού κόστους.

Προτεραιότητες της Emporiki Real Estate

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Εκτίμηση είναι η τέχνη ή η επιστήμη αποτίμησηςτης αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μιαδεδομένη χρονική στιγμή, λαμβάνοντας υπόψηόλα τα δεδομένα και χαρακτηριστικά τουαντικειμένου, σε συνδυασμό με όλους τουςοικονομικούς συντελεστές της αγοράς καθώς καιμε εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.

ΕΝΑΣ ΟΡΙΣΜΟΣ

ΤΙ ΕΊΝΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ?

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Το επιστημονικό κομμάτι των εκτιμήσεων είναι ηανάλυση και επεξεργασία των δεδομένων(στατιστική, αναγωγές, εφαρμογή τύπων καιαλγορίθμων).

Η τέχνη είναι η ικανότητα να διακρίνει κανείς ταχρήσιμα και αποφασιστικά στοιχεία ανάμεσα σεένα μεγάλο πλήθος, η ικανότητα να κρίνει και ναδίνει βαρύτητες και τέλος να καταλήγει σεσυμπεράσματα και απόψεις χρήσιμες στο χρήστητης εκτίμησης.

Άρα σημαντικό ρόλο παίζουν η εμπειρία, η γνώση, η αγάπη στο αντικείμενο, η μελέτη, η τήρησηαρχείων, η έρευνα της αγοράς κλπ.

Σε πολλές περιπτώσεις το μαθηματικό μέρος μίαςεκτίμησης μπορεί να είναι απλό, ενώ σε άλλεςσύνθετο και πολύ εκτεταμένο.

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Εκτίμηση για εξασφάλιση χρηματοδότησης. Εκτίμηση για πώληση - αγορά.

Ο εκτιμητής θα λάβει υπόψη όλους τουςενδεχόμενους αγοραστές για το είδος του ακινήτου, και όλες τις ανταγωνιστικές ιδιοκτησίες της αγοράς.

Εκτίμηση για ασφαλιστικούς σκοπούς Εκτιμάται το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασηςτων παγίων εγκαταστάσεων βάσει απαιτήσεωνκαλύψεων ασφαλιστικών εταιριών.

Εκτίμηση για λογιστικές καταστάσεις και ΙAS Εκτίμηση για απαλλοτριώσεις Εκτίμηση για τιτλοποίηση (securitization)

Αιτίες Εκτιμήσεων

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Συγκριτική (Comparison approach) Της προσόδου (Income approach) Του κόστους αντικατάστασης (replacement cost-

Contractor’s method) Των κερδών (profits method) Υπολειμματική (Residual approach) Αντιπαροχής

Μέθοδοι Εκτιμήσεων

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Εντολή Ανάθεσης διενέργειας εκτίμησης Σκοπός της εκτίμησης Αντικείμενο της εκτίμησης Γενικά στοιχεία που βασίζεται η έκθεση Περιγραφή του ακινήτου και καταμέτρησή του (αναπαιτείται)

Περιγραφή της περιοχής του με αναφορά στις δυνατότητεςπρόσβασης, στο ευρύτερο περιβάλλον και στην εξέλιξη της(και κατ’ επέκταση στη μελλοντική διαμόρφωση τωναξιών).

Αναφορά στο ιδιοκτησιακό του καθεστώς και ταύτιση του Αναφορά στην εφαρμοζόμενη ή εφαρμοσθείσαπολεοδομική νομοθεσία και τη νομιμότητά τωνεγκαταστάσεων που υπάρχουν

Απαιτήσεις στις εκθέσεις που αφορούν στα ακίνητα.

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Αναφορά στα οικονομικά στοιχεία που βασίζεται ηαξιολόγηση (πληροφόρηση και επεξεργασία)

Εφαρμογή της επεξεργασίας του συνόλου των στοιχείων Επιλογή μεθοδολογιών αξιολόγησης (εκτίμησης) Προσέγγιση αξίας με μία ή περισσότερες μεθόδους καιπροσδιορισμός της αξίας με σταθμισμένο τρόπο(επιλογή των κατάλληλων συντελεστών βαρύτητας γιακάθε μέθοδο)

Τελικό συμπέρασμα Δηλώσεις. (παράμετροι στις οποίες βασίστηκε η μελέτη, ευθύνη μελετητών, δυνατότητα χρήσης κ.λ.π.)

Παράρτημα (Φωτογραφίες, οδοιπορικό σκαρίφημακ.λ.π.)

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Είναι προσωπική ευθύνη του εκτιμητή μηχανικού, η διαρκήςεκπαίδευση του, η μη ανάληψη έργου εκτίμησης έξω από τογνωστικό του αντικείμενο, η δημιουργία αρχείουεκτιμητικών δεδομένων και η πιστοποίηση του για τηνδιασφάλιση σύνταξης τεχνικής έκθεσης εκτίμησης που θαβασίζεται σε : Εκτιμητικά πρότυπα και οδηγίες Αντικειμενικότητα και επιμέλεια που πρέπει να επιδείξειστην έρευνα αγοράς και στην επιβεβαίωση των ρυθμίσεωνπου ισχύουν για το ακίνητο και την περιοχή Ορθότητα υπολογισμώνΣυνεννόηση με τον εντολέα - πελάτηΤεχνικές – οικονομικές γνώσεις που θα συνδυάσει.

Ευθύνη εκτιμητή μηχανικού

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Η μεγιστοποίηση της πληρότητας και της διαφάνειαςμιας εκτίμησης ελαχιστοποιεί τον κίνδυνο που καλείται οεντολέας – χρήστης να αναλάβει.

Ο κίνδυνος στις εκτιμήσεις υφίσταται διότι ο εκτιμητήςκαλείται να προβλέψει το μέλλον.

Κίνδυνοι Τράπεζας Πιστωτικός Κίνδυνος Κίνδυνος αγοράς (επιτοκίων, συναλλάγματος κ.λ.π.) Λειτουργικός κίνδυνος (προέρχεται από ανθρώπινο σφάλμα)

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Ο εκτιμητής εντοπίζει, περιγράφει και ενδεχομένωςεκτιμά και αντιμετωπίζει τον κίνδυνο που απειλεί τοακίνητο.

Η τράπεζα εκτιμά τον κίνδυνο ή τον αποφεύγει ή τον αναλαμβάνει (αύξηση επιτοκίου, μείωση ποσού ή τον μεταφέρει (εξασφάλιση με προσημείωση άλλου ακινήτου)

Ο εκτιμητικός κίνδυνος είναι λειτουργικός αλλά ότανεπέλθει επηρεάζει τον πιστωτικό κίνδυνο γιατίμεταβάλλει το κλάσμα

ανείσπρακτο δάνειοαξία ενυπόθηκου

ΕΚΤΙΜΗΤΗΣΜΗΧΑΝΙΚΟΣ

Επειδή το χαρτοφυλάκιο των ΤραπεζικώνΟργανισμών όπως έχουμε ήδη αναφέρειεμπλουτίζεται από ενυπόθηκα ακίνητακαθίσταται σαφές ότι ο ρόλος του εκτιμητήμηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός.