研究报告

中国对外房地产投资：

几轮浪潮后 市场将走向何方？

2

KnightFrank.com.cn

� 中国市场放缓（回报低、缺乏值得

投资的项目和住宅市场淡静）持续影

响中国投资者和开发商。在中央政府

鼓励企业海外投资的政策刺激下，中

国的机构投资者、银行和开发商持续

活跃在投资市场上。然而，鉴于中国

市场受政策主导的特性，投资者也

应该将政策调整对投资前景的影响

考虑在内。

� 中国对外投资的首轮浪潮受主权财富

基金投资各种优质资产以及银行购置

自用物业所带动。在第二轮浪潮中，

大型开发商也开始在海外市场开发物

业项目，寻求多元化发展。在当前推

进的第三轮浪潮中，国内投资基金和

保险公司正积极寻求核心及高回报的

物业投资机会。如今，第四轮投资浪

潮正在兴起，其中投资者的组成及其

对投资产品的要求较以往更多元化和

难以预测。这些投资者包括超高净值

人士（UHNWIs）、中小型国有企业

和民营开发商。他们正积极评估海外

投资策略并探索海外发展的机会。

� 大举投资门户城市的物业市场之后，

中国投资者开始分散投资项目以实现

多元化发展。他们由核心写字楼和住

宅开发转向休闲和工业资产开发。

此外，投资者亦寻求投资多元化的地

点，从门户城市转投到回报率更高的

重点省会级城市。

中国国内一系列主要的经济和政策因

素加速海外房地产投资增长。我们认

为，其中最有力的驱动因素莫过于中

国住宅物业市场的持续整合。国内市

场竞争激烈，加上过去两年政府限制

购房以及持续上升的借贷成本，共同

导致开发商积极在其他市场寻求新的

机遇。政府鼓励措施（例如放松对保

险公司投资房地产的限制）亦使数以

亿计的资金流入海外投资市场。与此

同时，由于英国、美国和澳大利亚等

成熟的门户市场经济相对稳定，优质

投资产品较多且回报率较高，越来越

受到中国投资者的追捧。

主要研究结果近年来，中国资金大量流向海外房地产领域。从最

开始主权基金的试探性投资，扩展到由中国开发

商、银行和机构投资者（如保险公司）主导的收购

热潮。

引言

在这份报告中，我们着重研究中国对

外房地产的拉动和推动因素，尤其是

分析政策主导的中国市场对外向型投

资者和门户市场构成的持久影响等问

题，从而揭示中国投资者即将掀起的

新一轮海外物业投资浪潮。此外，我

们对于投资者从核心物业转向其他资

产以及从门户城市转向其他回报率更

高的城市等现象也作出探讨。

资料来源： CEIC、莱坊研究部

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

-20%

0

20%

40%

60%

80%

100%

2014F201320122011201020092008200720062005

住宅销售额（左） 年增长（右）

图 12014年住宅销售增长大幅下降

人民币（十亿）

3

中国对外房地产投资：几轮浪潮后，市场将走向何方？

推动因素：

中国国内市场的政策环境

推动海外扩张 经济下滑、政策引发的不确定

性以及疲弱的住房需求

对外投资的其中一个推动因素来自中

国住宅市场的整合。过去几年，中国

国内生产总值（GDP）的增长持续放

缓，同比增长率从2010年的12.1%下降

至2014年的7.3%。预计未来五年该增

长率会持续缓慢下降。房地产占GDP约

16%，因而国内房地产投资的规模也将

会缩减。

由于中国住宅市场受政策主导性强，政

府措施一方面能够有效减轻外部因素对

楼市的冲击，但另一方面却容易造成市

场波动及引发不确定性。金融危机背景

下实施的刺激措施引发投资过热后，自

2010年以来出台的调控措施（如购房

限制和财政紧缩）则导致国内住房需求

趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场

需求已出现自2012年以来最大的负增

长。截至2014年9月，住宅销售总额（

按价值计）同比下降10.8%（图1）。

高库存和房价下跌导致投资削

减

由于过度建设，2010年以来国内空置的

住宅建筑面积增加了80%以上。估计全

国住宅现有的存量至少需要两年才能完

全消化。供大于求引发开发商之间的激

烈竞争，令买家产生房价将进一步下降

的期望。自2014年年初以来，中国的住

宅价格一直下跌。截至2014年10月份，

中国70个主要城市中有69个房价环比下

跌，远多于2014年1月份的六个城市（图

2），该数字创2010年以来的最高记录。

尽管近期住房按揭贷款有所放松，但鉴

于房价不大可能在开发商清理库存时反

弹，我们预计2015年的住宅价格仍将受

压。2014年前八个月住房供大于求并且

滞销，开发商纷纷放慢开发新项目的步

伐，导致房屋开工率同比下降了14%。

我们相信，这种市场状况必定会对开发

商未来的投资策略造成影响，使对外投

资成为更可行的选择。

政策推动与中国保险公司的兴

起

另一个主要推动因素来自对外投资政

策的显著放宽。例如，2013年对外投

资审批门槛从1亿美元提高至10亿美

元。2014年10月，商务部取消了先前大

多数针对对外投资的审批程序。此外，

保险公司获准最多可将其30%的资产投

资房地产，其总资产的15%可用于境

外投资。2014年8月，中国保险行业的

总资产达人民币9.5万亿元（1.55万亿

美元）。因此，按照理论，中国保险业

可投资海外物业或其他资产的资金高达

2,200亿美元。

最近，国内保险公司对外投资的案例如

下：

� 2013年7月，平安保险以4.16亿美元收

购伦敦的劳埃德大厦；

� 2014年6月，中国人寿于以13.3亿美元

收购位于伦敦上河岸街10号的大楼；

� 2014年10月，安邦保险拟以19.5亿美

元收购纽约的华尔道夫酒店；

� 2014年11月，阳光保险集团以4.63亿

澳元的创纪录高价收购悉尼的喜来登

公园酒店。

尽管投资门槛放宽，但我们预计中国的

保险公司将与国际上的大型保险公司（

一般将1%至5%的资产用于房地产投

资）一样对房地产和跨境投资采取谨慎

态度。

即使如此，有关当局估计，到2020年中

国的保险行业将会进一步积累人民币20

万亿元的保费，相当于目前保费规模的

两倍以上。巨额的保险资金意味着即使

只有一小部分投放到境外，亦会带来巨

大的海外投资额。

资料来源： 国家统计局、莱坊研究部

住宅价格不变的城市数量

住宅价格下跌的城市数量

住宅价格上涨的城市数量

0

10

20

30

40

50

60

70

80

08-1

4

07-1

4

09-1

4

06-1

4

05-1

4

04-1

4

03-1

4

02-1

4

01-1

4

12-1

3

11-1

3

10-1

3

09-1

3

08-1

3

07-1

3

06-1

3

05-1

3

04-1

3

03-1

3

02-1

3

01-1

3

图 270个主要城市中有69个房价下跌

4

KnightFrank.com.cn

拉动因素：

成熟市场的吸引力海外投资受到多重因素拉动：

� 由于这些投资者在国内已拥有广泛业务，境外投资

有助于把风险分散至回报率更高的市场。

� 海外收购有助中国企业在国际上树立品牌。

� 自用业主利用投资来降低其未来的租赁成本。

因此，中国对外房地产投资总额从2009年的6亿美元飙

升至2013年的120亿美元。

国内金融机构偏爱兴建或购买物

业以自用。因此，在拓展境外业务

时，他们亦倾向于收购自用型写字

楼。2012年，莱坊作为中国建设

银行的经纪人协助其斥资3.13亿美

元收购香港东九龙的一幢甲级写字

楼。此前，该行还投资了中环的中

国建设银行大厦。此前，中国建设

银行还斥资约1.87亿美元收购伦敦

市中心旧布洛德街111号的一栋写字

楼，莱坊任该案经纪人。

中国建设银行在香港和伦敦的收购

是中国大型金融机构购买物业自用

的典型例子。其他例子包括中国农

业银行收购香港干诺道中50号的一

幢28层写字楼，以及中国银行收

购伦敦One Lothbury，同时中国工

商银行也在伦敦购买了写字楼作自

用。

中国多家银行的自用物业需求推动境外投资

表 1中国对外房地产投资的主要交易节选

日期 投资者 项目名称 地点 物业类型交易价

（百万美元）

2013年5月 张欣联手Safra家族 通用汽车大厦 曼哈顿 写字楼 3,400

2013年12月 广州富力揉佛州新山

土地马来西亚

综合发展项目

1,396

2014年6月中国人寿与卡塔尔

控股合资上河岸街10号 伦敦 写字楼 1,333

2013年11月 大连万达 伦敦ONE 伦敦 住宅和酒店 1,110

2014年2月 绿地集团 大都会项目 洛杉矶 住宅和酒店 1,000

2014年8月 大连万达 Jewel发展项目 黄金海岸 酒店 970

2013年12月 复星国际大通曼哈顿广

场一号曼哈顿 写字楼 725

2013年2月万科与美国铁狮

门合资福尔瑟姆街

项目旧金山 住宅 620

2013年6月 平安保险 劳埃德大厦 伦敦 写字楼 388

2014年11月 世茂集团 利物浦街175号 悉尼 写字楼 339

资料来源： RCA、莱坊研究部

5

中国对外房地产投资：几轮浪潮后，市场将走向何方？

瞄准成熟市场的门户城市

英国、美国和澳大利亚等发达市场的门

户城市一直是中国对外投资的首选目的

地。

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2014预测2013201220112010

伦敦

纽约

悉尼和墨尔本

资料来源： RCA、莱坊研究部

图 3中国在国外门户城市房地产投资总额

百万美元

2013年中国伦敦的房地产投资额较2012

年跃升三倍，2014年的成交量可能与

2013年不相上下。这些投资大部分来自

于机构投资者在泰晤士河沿岸购置的收

益性商业物业。值得关注的案例包括：

平安保险收购劳埃德大厦、中国人寿收

购位于上河岸街10号的大楼以及银杏树

投资（Gingko Tree Investment）收购

Ropemaker Place。伦敦已成为最受中国

投资者青睐的投资目的地，仅2013年投

入的中国资金就达28亿美元。

与此同时，在美国，中国资金一直瞄准

纽约和洛杉矶等门户城市的优质物业。

尽管纽约的土地和物业价格接近峰值

水平，美国境内的中国投资活动仍有

28.3%集中于纽约曼哈顿区。即使收益

率低且回报周期较长，但中国投资者仍

对美国经济实力和纽约市场的长期稳定

性抱有信心。

一些中国大公司一直在纽约物色优质

写字楼的投资机会。2013年，复星国

际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广

场，成为当年最大的国外写字楼投资案

例。2013年，中国写字楼开发商SOHO

中国与巴西的Moise Safra银行合作以7

亿美元收购通用汽车大厦40%股权，该

大厦估值约为34亿美元。

澳大利亚（尤其是悉尼和墨尔本等门户

城市）向来是中国投资者最活跃的市场

之一。凭借相对邻近的地理位置、较高

的回报率、市场稳定性和流动性，2014

年这两个城市的中国房地产投资总额几

乎与伦敦和纽约的中国房地产投资总额

持平（图3）。2014年11月17日，中国

与澳大利亚签署自由贸易协定意向书，

将外国投资审查委员会批准的非敏感领

域（如房地产）的中国私人和非国有企

业的投资门槛从2.48亿澳元提高至10.8

亿澳元。自由贸易协定必将加快中国对

澳大利亚房地产市场投资的速度。

地图 1中国投资伦敦案例的分布地图

罗斯贝里1号（写字楼）

1.3亿英镑

温彻斯特楼

（写字楼）

2.42亿英镑

劳埃德钱伯斯

（写字楼）

0.77亿英镑拉姆酿酒厂

（地块）

6亿英镑

（总投资）

制索厂广场

(写字楼）

4.72亿英镑

加尔默罗

（写字楼）

1.57亿英镑

霍尔本33号（写字楼）

3.11亿英镑

伦敦ONE（写字楼）

1亿英镑

奇西克公园

（写字楼）

7.8亿英镑

劳埃德大厦

（写字楼）

2.6亿英镑

三一广场10号（酒店）

1.05亿英镑

旧布洛德街111号（写字楼）

1.11亿英镑

芬斯伯里广场1号（写字楼）

1.52亿英镑

赫茨米尔楼

（地块）

6亿英镑

（总投资）

上河岸街10号（写字楼）7.95亿英镑

皇家艾伯特码头

（地块）

10 亿英镑

（总投资）

马克巷55号（写字楼）

0.92亿英镑

资料来源：莱坊研究部

6

KnightFrank.com.cn

中国国企和私募资金已成为澳大利亚

核心开发投资项目的活跃投资者。代

表性案例包括：2013年2月Bright Ruby

集团以2.01亿澳元收购悉尼的一栋15

层写字楼——伊丽莎白街231号。2013

年3月，上海最大的国有企业之一绿地

集团以约1亿澳元收购悉尼中央商务区

巴瑟斯特街115号的水务局旧址，并计

划在该地块上开发全市最高的公寓。

多元化、回报率及借贷成本

鉴于国内市场易受政策主导的特性，

中国投资者认识到有必要在各个经济

周期分散投资，以实现更加稳定的回

报并降低资产组合的风险。

对投资者而言，最重要的拉动因素或

为潜在回报率。目前，北京和上海甲

级写字楼的回报率一般介于5%和6%

之间。然而，紧缩的信贷环境意味着

这些城市的资金成本也非常之高，通

常在8%以上。相比之下，尽管纽约、

伦敦和悉尼的回报率介于4%和6%之

间，但其利率却一直维持较低水平。

例如，美国的资金成本可能低至3%。

未来五年，我们预计伦敦、纽约和悉

尼的平均写字楼租金增长率分别为

16.3%、28.2%和22.3%。而国内的投

资格局则迥然不同，以上海为例，预

计其同期租金仅增长4.4%。

中国开发商被当地广阔的市

场所吸引

对许多富裕的中国人而言，在陌生的海

外市场购置物业的风险可通过购买中国

开发商提供的项目而抵消。因为这既提

供了熟悉感，又可引发自豪感。

然而，通过最近与中国多家已涉足对外

投资的开发商的对话，我们了解到中国

开发商逐渐意识到除了迎合中国买家，

也有必要针对更广阔的当地市场制定项

目设计元素和营销策略。

这些开发商不再按照国籍区分买家或过

分依赖中国买家的需求。强劲的当地销

情已成为最常用的项目筛选标准。开发

商致力于海外拓展，并利用其品牌识别

度来捕捉需求。然而，中国开发商的确

地图 2美国境内的中国房地产投资分布

资料来源：Newmark Grubb Knight Frank; RCA

旧金山18.7%

洛杉矶27.2%

休斯顿3.9%

芝加哥12.4%

其他城市9.5%

曼哈顿28.3%

7

中国对外房地产投资：几轮浪潮后，市场将走向何方？

对便宜。许多中国投资者认为这是收购

海外资产的大好时机。

面对中国经济降温，预期未来几年人民

币升值速度将放缓。对中国投资者而

言，汇率波动是一把双刃剑。自绿地收

购墨尔本住宅地块以来，澳元兑人民币

已贬值约7%。但另一方面，澳元贬值也

为即将买入该优质住宅项目的中国投资

者带来优惠。

在吸引中国买家方面尤胜一筹，中国买

家通常愿意购买期房，这有助于降低项

目开发的风险。

几家主要的中国开发商已着手积极拓展

海外市场。例如，绿地已投资逾100亿美

元用于海外开发项目，进军洛杉矶、伦

敦、悉尼和多伦多等国外城市。中国最

大的多用途物业开发商之一大连万达集

团正在全球主要旅游胜地开发自身的豪

华酒店平台。

货币因素

自2005年以来，人民币兑美元和欧元的

汇率已升值约30%，这极大地提高了中

国投资者的购买力，令海外投资变得相

8

KnightFrank.com.cn

几轮浪潮过后：

展望与风险难以预测谁是掀起第四轮浪潮

的新投资者

中国对外投资的首轮浪潮，由主权财富

基金投资各种代表性优质资产和银行购

置自用物业所带动。在第二轮浪潮中，

大型开发商也开始在海外各地市场开发

物业项目，寻求多元化发展。在当前推

进的第三轮浪潮中，投资基金和国内保

险公司积极寻求核心及高投资回报的物

业投资机会。

一群新的投资者正迅速掀起“不可预

测”的第四轮浪潮。据我们观察，该群

体不仅包含大型企业，也包括超高净值

人士、中小型国有企业和民营开发商。

如表2所示，在大型企业中，迄今中国排

行前20位的保险公司中仅有五分之一在

海外有投资活动。但是已有四成保险公

司表示有兴趣在海外投资。另一方面，

中国开发商的表现相对更为积极。国内

排行前20的开发商中接近半数已在海外

投资，而其余开发商大都在进行前期准

备工作。我们预计，这些公司将在未来

几年陆续迈出第一步。

由于确保收入、资本增值、分散风险以

及个人利益等原因，超高净值人士正在

探索海外投资机会。他们的投资策略广

泛，并且愿意购置不同的资产类别，兴

趣范围从优质店铺到写字楼、住宅单位

和休闲物业都有涉及。

中小型国有企业和民营开发商亦在主

要门户城市积极寻求不同的中小规模

发展机会。由于企业架构和规模方面的

制约，这些企业在市场准入方面面临挑

战，一般需要较长时间了解市场和开展

尽职调查。

中国投资者如何把握海外投资

机会？

迄今为止，许多中国投资者尚未表现出

其特有的投资路线或模式。某些投资者

似乎采取大包围策略，委聘各种类型的

顾问（如税务、法律、房地产咨询、设

计和政府），但得到的结果往往喜忧参

半。

为了提高效率，投资者应花时间对投资

目的地、资产类别和项目标准进行资格

预审，并与顾问公司合作以获取长期的

专业支持。

海外投资高度依赖当地知识、专长、网

络、甚至政府关系。精心制定策略、提

高管理效率以及快速决策，是保持竞争

力的关键。

许多资深的中国投资者已组建团队，专

门负责海外投资和资产管理。为了了解

当地市场、经验和文化差异，聘请当地

专家并融入企业结构的过程是必不可

少的。例如，大连万达的海外团队就有

一部分外籍员工。这些资源有助于加快

建立当地市场的知识库和获取项目的能

力，并帮助中国高管积累海外市场知识

和了解当地特色。

未来投资机会在哪里 —— 曼

彻斯特、法兰克福还是布里斯

班？

与所有投资者一样，中国投资者追求具

吸引力的投资回报。大量资金涌入门户

城市已导致这些城市的投资回报率明显

降低。莱坊将世界主要城市的优质写字

楼回报率与10年期政府债券的回报率进

行比较并得出息差。息差显示主要省会

城市目前的相对回报率较高，比伦敦等

门户枢纽更具投资吸引力。举例来说，

法兰克福、马德里、休斯顿、华盛顿、

珀斯和布里斯班等许多城市的息差高于

伦敦、纽约或悉尼。

中国投资者大量投资门户城市的优质写

字楼后，逐渐熟悉这些市场的运作模

式。然而，随着经济复苏，回报率日益

降低，许多投资者被迫转向其他主要城

市寻找机会，范围涵盖从休闲物业到工

业物业的所有物业类型。

近期，我们注意到一些主要主权基金

和保险资本收购二线城市的核心资

产。2013年，国有房地产基金银杏树投

资（Gingko Tree Investment）收购英格

兰北部城市曼彻斯特一幢价值1.42亿英

镑的写字楼的49%股权。2014年9月，银

杏树投资强势进军英国零售业，与Crown

Estate成立合营企业，斥资3.455亿英镑

收购英国莱斯特Fosse购物村。据了解，

银杏树投资亦通过与法国保险集团AXA

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

珀斯

布里斯本

休斯顿

墨尔本

悉尼

华盛顿

北京

上海

马德里

曼彻斯特

伯明翰

法兰克福

纽约

巴黎

东京

伦敦

甲级写字楼回报率 与10年期国债息差

资料来源：莱坊、Trading Economics

图 4投资吸引力 —— 优质写字楼回报率及10年期国债息差

9

中国对外房地产投资：几轮浪潮后，市场将走向何方？

开发商

排名 开发商总资产

（十亿美元）暂无计划 有兴趣 已经投资

1 保利地产 82.3 u

2 万科集团 81.8 u

3 万达集团 74.9 u

4 恒大地产集团 68.7 u

5 绿地集团 57.5 u

6 华润置地 48.7 u

7 中国海外 42.6 u

8 碧桂园 39.5 u

9 世茂房地产 32.4 u

10 富力地产 27.1 u

11 龙湖地产 26.4 u

12 远洋地产 23.0 u

13 中国招商局集团 23.0 u

14 金地集团 21.9 u

15 雅居乐地产控股 20.0 u

16 佳兆业集团 17.2 u

17 华夏幸福基业 16.1 u

18 金科集团 12.7 u

19 复地集团 11.4 u

20 新城控股 8.4 u

保险公司

排名 保险公司保费收入

（十亿美元）暂无计划 有兴趣 已经投资

1 中国人寿 52.9 u

2 中国人保 44.4 u

3 中国平安 40.4 u

4 太平洋保险 26.3 u

5 新华保险 16.9 u

6 中国太平 13.9 u

7 泰康人寿 10.1 u

8 阳光保险 5.7 u

9 中邮人寿 3.8 u

10 生命人寿 3.5 u

11 安邦保险 1.3 u

12 民生人寿 1.2 u

13 农银人寿 1.2 u

14 建信人寿 1.1 u

15 合众人寿 1.1 u

16 百年人寿 0.8 u

17 幸福人寿 0.7 u

18 中融人寿 0.6 u

19 华夏人寿 0.6 u

20 长城人寿 0.4 u

表 2中国主要保险公司和开发商及其对外投资情况

资料来源：莱坊市场情报附注：截至2013年年底的保险公司资料以及2014年迄今的开发商资料。

成立合营企业，斥资2.678亿英镑收购占

地140万平方英尺的布里斯托尔购物中心

Cabot Circus的半数股权。

这一趋势亦蔓延到澳大利亚，中国投资

有限责任公司（中国的主权财富基金）

斥资约3亿澳元收购了悉尼市郊的一幢大

型写字楼。

布里斯班和黄金海岸将吸引越来越多的

中国投资者参与住宅开发。布里斯班非

核心区域（例如，纽斯特德和佛特谷）

的投资活动蓬勃发展，预期将拓展至更

靠近市区的地块和黄金海岸（例如万达

已投资一块价值2.71 亿澳元的海滨地

块）。相比悉尼和墨尔本，这些城市的

优质资产的估价相对较低，预计未来亚

洲（特别是中国）的开发商将会继续寻

求发展机会。

其他风险

中国市场的困境影响了部分投资者的

可持续性

尽管政府限制措施已被取消，中国房价

仍持续下滑，预计房地产行业提前反弹

的可能性较小。楼价下跌的预期可能会

产生恶性循环，进一步削减开发商收入

并打击投资者信心。

中国市场加速恶化可能是一把双刃剑。

尽管我们注意到越来越多财务相对稳健

的企业持续展开海外投资，但是，部分

资金紧张的投资者难以维持其拓展步

伐，造成不良资产等问题的出现。

当地抵制外国资本流入

房产存量较少的城市应该意识到中国资

本涌入对当地房价的潜在影响。以香港

为例，在过去数年间，中国内地资金推

升了房价，导致香港政府向非本地和企

业买家征收较高的印花税，这实际上扼

杀了国外投资者。

其他地方的情况稍好。在投资者需求不

断上升的带动下，过去一年，澳大利亚

全国房价上涨约10%，悉尼的涨幅则接

近15%。据报道，澳大利亚中央银行最

近强调了物业投资者贷款应保持严格标

准的重要性。

10

KnightFrank.com.cn

结论

有迹象表明，中国政府的政策将会继续

鼓励中国投资者拓展海外房地产市场。

由于中国市场表现持续欠佳，我们预计

这些公司将会加大对外投资。不过，鉴

于中国市场受政策主导的特点，我们同

样意识到政策随着时间推移出现逆转的

风险。

在中国对外投资的数轮浪潮中，知名企

业积极拓展。如今，市场出现一批新投

资者，包括超高净值人士、中小型国有

企业及民营开发商。鉴于这些投资者相

对缺乏国际业务经验，他们评估海外策

略和增长目标的过程将任重道远。

在大举投资门户城市的优质写字楼后，

中国投资者开始逐步进军省级城市。投

资者向来以核心的写字楼和住宅开发为

目标，但是，如今他们正瞄准从休闲物

业到工业物业等更加多元化的房地产组

合。随着门户城市的回报率降低、英美

经济复苏、以及对当地市场交易规则的

日益熟悉，投资者已准备好在回报率更

高的省会城市购置物业。曼彻斯特、法

兰克福和布里斯班等城市都属于这一类

新的投资目的地。

11

中国对外房地产投资：几轮浪潮后，市场将走向何方？

与中国开发商的对话

近期，莱坊与多家外向型中国开发商的重要人物展开了一

系列的对话*，了解他们对海外市场前景的看法及其在投资

决策时遇到的问题和障碍。

1. 我们采访的大多数开发商表示，尽管国内市场仍是主要

重心，但鉴于国内市场的困境，他们将继续寻求海外投

资机会。

2. 他们倾向于投资西方门户市场的原因：

a. 较高的回报率；

b. 分散风险；

c. 优质物业的数量；

d. 市场流动性；

e. 规则和法规的透明度

3. 他们投资海外市场的策略及目标：

a. 树立和提升企业品牌；

b. 拥有世界级物业和地块；

c. 开发世界级物业；

d. 通过开辟新市场平衡国内市场的增长困境；

e. 考虑到市场的稳定性，继续以英国、美国、澳大利

亚和欧洲大陆为目标；

f. 基于稳定性和回报率等问题，对投资发展中国家表

现谨慎；

g. 继续专注于住宅开发。

4. 从投资环境来看，这些开发商希望看到的改善之处：

a. 法律法规的透明度，尤其是与海外投资相关的法

律法规；

b. 税务体质的透明度，如利润的汇回；

c. 阐明、精简和简化土地用途审批，尤其是更改土地

用途方面；

d. 持续供应优质物业和土地项目；

e. 尽量减少对海外资本的限制；

f. 尽量减少对海外投资的行政限制。

*附注：以上是与中国开发商的高级财务和管理人员的对话。应客

户要求，对客户身份匿名处理。要点顺序不代表重要性排序。

© Knight Frank 2014Knight Frank Petty Limited. This document and the material contained in it is general information only and is subject to change without notice. All images are for illustration only. No representations or warranties of any nature whatsoever are given, intended or implied. Knight Frank will not be liable for negligence, or for any direct or indirect consequential losses or damages arising from the use of this information. You should satisfy yourself about the completeness or accuracy of any information or materials.This document and the material contained in it is the property of Knight Frank and is given to you on the understanding that such ma-terial and the ideas, concepts and proposals expressed in it are the intellectual property of Knight Frank and protected by copyright. It is understood that you may not use this material or any part of it for any reason other than the evaluation of the document unless we have entered into a further agreement for its use. This document is provided to you in confidence on the understanding it is not dis-closed to anyone other than to your employees who need to evaluate it. 本文件及其内容只提供一般资料，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担

保。因使用此资料而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。

本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点，概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若

非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。 本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，

恕不得向任何人透露。

Knight Frank Research provides strategic advice, consultancy services and forecasting to a wide range of clients worldwide, including developers and investors, as well as financial and corporate institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice, customised to their specific needs. 莱坊研究团队向众多商业和住宅物业客户，包括发展商、投资者、金融机构和企业机构提供策略性建

议、市场预测和顾问服务。客户均认为我们按其特定需要提供的专业和独立意见能切合他们的需要。

RECENT MARKET-LEADING RESEARCH PUBLICATIONS 近期市场研究报告

Knight Frank Research Reports are available at 浏览莱坊的全球研究报告，请登入 KnightFrank.com/Research

RESEARCH & CONSULTANCY 研究及咨询部

David Ji 纪言迅 Director, Head of Research & Consultancy, Greater China 董事及大中华区研究及咨询部主管 +852 2846 9552 david.ji@hk.knightfrank.com

Regina Yang 杨悦晨 Director, Head of Research & Consultancy, Shanghai 董事及上海研究及咨询部主管

+86 21 6032 1728 regina.yang@cn.knightfrank.com

Stephanie Sun 孙文静 Director, Head of Research & Consultancy, Beijing 董事及北京研究及咨询部主管

+86 10 6113 8022 stephanie.sun@cn.knightfrank.com

Ocean Ruan 阮洋 Manager, Research & Valuation, Guangzhou 广州研究及估价部经理 +86 20 3839 6408 ocean.ruan@cn.knightfrank.com

Pamela Tsui 崔佩贤 Senior Manager, Research & Consultancy, Greater China 大中华区研究及咨询部高级经理 +852 2846 4843 pamela.tsui@hk.knightfrank.com

SHANGHAI CAPITAL MARKETS 上海投资及资本市场部

Nick Cao 曹建 National Director, Head of Captial Markets 中国区董事,投资及资本市场部主管 +86 21 6032 1708 nick.cao@cn.knightfrank.com

全球城市报告 2015 大中华酒店报告 2014 中国商铺市场观察 2014年上半年

全球豪宅租金指数 2014年第三季度