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판교 금토동 타운하우스 개발 사업계획서
(최고급 대형 타운하우스 개발 사업 계획서)
1. 사 업 개 요1. 1. 사사 업업 개개 요요
C O N T E N T SC O N T E N T S
2. 사 업 계 획2. 2. 사사 업업 계계 획획
3. 수 지 계 획3. 3. 수수 지지 계계 획획
1. 사업 개요
2. 사업 부지 현황
3. 입지 여건 분석
4. S W O T 분석
1. 사 업 개 요
3
사업 개요사업 개요
1
구 분 내 용
사 업 명 성남시 수정구 금토동 타운 하우스
대지 위치 경기도 성남시 수정구 금토동 499-4외 8필지
대지 면적 10,847㎡ (3,281.2평)
용도 지역 대, 전, 답 (취락지구개선사업 지역)
지하 : 2,755.98㎡ ( 833.68평)
합계 : 9,597.10㎡ (2,903.11평)
용 도 단독 주택
건축 면적 4,760.75㎡ (1,440.12평)
지상 : 6,841.12㎡ ( 2,069.43평)
건축 연면적
건 폐 율 43.89% (건축 면적 / 대지면적 – 타운하우스 최대 건폐율 50%)
용 적 율 88.48% (연면적 / 대지면적 – 타운하우스 최대 용적율 100%)
세 대 수 총 15 세대 (150평형 10세대/ 200평형 5세대)
건축 규모 지하 1층 / 지상 2층
주차 대수 85대 (1가구당 5대 + 공용 주차 10대)
사 업 개 요사 업 개 요
4
사업 부지 위치도사업 부지 위치도
2-1 사업 부지 현황사업 부지 현황
5
사업 부지 주변 환경사업 부지 주변 환경
사업부지
2-2 사업 부지 현황사업 부지 현황
6
사업 부지 항공 사진사업 부지 항공 사진
경기도 성남시 수정구금토동 499-4외 8필지
사업 부지 현황사업 부지 현황2-3
7
입지 개요입지 개요
3-1
강남강남 인접인접 최고급최고급 주택주택 단지단지 ! ! 대를대를 이어이어 물려주고물려주고 싶은싶은 친자연적친자연적 주거환경주거환경 !!
강남 남부지역을 대표하는 최고급 빌라 단지
고급 주택지라는 지역적 특성에 따른 분양성 호재
서울에 인접하여 강남권 30분 이내 출근 가능
분당, 판교에 인접하여 동시 생활권 가능.
청계산 자락의 아름다운 자연경관
배산 임수, 서출 동류 등 지형을 갖춘 최고의 명당
최고급 주택 단지
우수한 접근성
뛰어난 자연 경관
입지 여건 분석입지 여건 분석
8
입지 여건 분석입지 여건 분석
구 분 입 지 분 석
지역 특성판교는 교육,환경,편의시설 등 강남 부유층의 모든 요구를 조건을
충족시킬 수 있는 수도권의 유일한 지역
교통 환경
판교 IC 10분
강남 테헤란로 30분
판교 신도시 15분 거리
생 활 권
판교 신도시 생활권
분당 신도시 생활권
강남과 인접하여 교육, 문화, 쇼핑 등 높은 수준의 생활 가능
발전 가능성
판교신도시 건설 등으로 인하여 생활 편의시설의 강화로 주변에
최고급 주택 단지 형성
수도권에서 최고의 입지 요건을 갖춘 고급 주택 입지로 급속한 부동산
가격 상승 가능성 높아 투자가치 높음
3-2 입지 여건 분석입지 여건 분석
9
4 S W O T 분석S W O T 분석
S StrengthStrength
• 강남 남부지역을 대표하는 최고급 빌라 단지
• 편리한 교통망
• 분당, 판교 생활권 프리미엄.
• 청계산 자락의 쾌적한 자연 환경
• 배산 임수, 서출 동류, 최고의 명당
Weakness
• 최근 인근지역 부동산가격 상승으로
부지 매입 비용이 높아서 대규모 초기
부지 매입 자금이 필요
(다양한 네트워크를 통한 초기 자금 확보)
ThreatThreat
• 지속적인 경기침체 및 주택시장 위축
• 불확실한 부동산정책에 대한 소비자
구매심리 결여
(VVIP 마케팅으로 조기 분양)
OpportunityOpportunity
• 고급주택지라는 지역적 특성에 따른 분양성 호재
• 수도권에서 최고의 입지 요건을 갖춘
고급 주택 입지로 급속한 부동산
• 가격 상승 가능성 높아 투자가치 높음
W
TO
1. 사업 추진 개요
2. 건축 계획
3. 시설 계획
3. 사업 추진 계획
4. 분양 계획
2. 사 업 계 획
11
명 칭
위 치
• 노블밸리 타운하우스 (가칭)
규 모 • 대지 10,847.00㎡ (연면적 9,597.10㎡ / 지하 1층 지상 2층)
세 대 수 • 총 15 세대 (150평형 10세대/ 200평형 5세대)
• 경기도 성남시 수정구 금토동 499-4외 8필지
사업 형태 • 부지 매입 후 신축
사업 진행 현황 • 사업 부지 확정
예상 소요 비용 • 582억원 (은행 융자 482억원)
타운하우스 개요타운하우스 개요
1 S W O T 분석S W O T 분석
12
(단위 : ㎡)
구 분 내 용 비 고
대지 면적 10,847.00 3,281.2평
건축 면적 4,760.75 1,440.12평
지 상 6,841.12 2,069.43평
지 하 2,755.98 833.68평
합 계 9,597.10 2,903.11평
주차 대수 85대
연면적
건 폐 율 43.89% 건축 면적 / 대지면적
타운하우스 최대 건폐율 50%
용 적 률 88.48% 연면적 / 대지면적
타운하우스 최대 용적율 100%
규 모 지하 1층 / 지상 2층총 15 세대
(150평형 10세대/ 200평형 5세대)
구 조 철근 콘크리트 블록형 단독 주택
건축 개요건축 개요
2-1 건 축 계 획건 축 계 획
13
(단위 : ㎡)
타운 하우스
평형 세대수 지하 면적 지상 1층 면적 지상 2층 면적 합 계
150평형
200평형
총 면 적
부 대 시 설
휘트니스 센터 276.63 스크린 골프장 633.582
지하 시설
합 계
지하 총 면적 2,755.98 지상 총면적 6,841.12
10 148.76 173.55 173.55 495.87
5 198.35 231.41 231.41 661.16
15 2,479.35 2,892.58 2,892.58 5,785.15
면적 지상 시설 면적
라운지 316.791
주민 집회실 105.597
276.63 합 계 1,055.97
건축 계획건축 계획
2-2 건 축 계 획건 축 계 획
14
(단위 : ㎡)
타운 하우스 공급 계획타운 하우스 공급 계획
평 형 세대수 전용면적 전용 주차면적 공용 주차면적 기타 공용면적 공급 면적
150평 10 495.87 303.41 160.92 43.02 1,003.22
200평 5 661.16 404.55 214.55 57.37 1,337.63
2-3 건 축 계 획건 축 계 획
15
조 감 도조 감 도
2-4 건 축 계 획건 축 계 획
16
배 치 도배 치 도
2-5 건 축 계 획건 축 계 획
17
평 면 도평 면 도
2-6 건 축 계 획건 축 계 획
18
주요 시설 개요주요 시설 개요
3-1 시 설 계 획시 설 계 획
최고급 수입산 강화 유리 침 타일 사용최고급 이태리산 대리석 및 내장재 등 사용
최고급 이태리 수입산 인테리어 자재 및 마감재 사용
디지털 시대를 앞서가는 첨단 공간 제공손가락 하나로 모두 가능한 최고의 생활의 편의 시스템 구축
홈네트워크 시스템 제공
CCTV : 지하 15대, 지상 10대 설치차량 통제시스템 : 입주자 전용 주차카드를 도입하여 외부 차량 통제
최첨단 방법시스템 도입
태양광 발전 가로등 설치지중 열교환 냉난방 시스템 설치
친환경 에너지 활용 시스템 구축
19
인테리어 계획인테리어 계획
※ 최고급 인테리어 자재 및 마감재 사용
3-2 시 설 계 획시 설 계 획
20
홈네트워크 시스템홈네트워크 시스템
3-3 시 설 계 획시 설 계 획
21
방법 시스템방법 시스템
3-4 시 설 계 획시 설 계 획
22
태양광 발전 가로등태양광 발전 가로등
3-5 시 설 계 획시 설 계 획
23
지중 열교환 냉난방 시스템지중 열교환 냉난방 시스템
3-6 시 설 계 획시 설 계 획
24
2008년 2009년
4 5 6구 분
6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5
사업 자금 확보
건축 공사
분 양
감 리
입 주
12
사업 승인 완료
토목 공사
완 공
사업 추진 일정사업 추진 일정
4-1 사업 추진 계획사업 추진 계획
25
2008년 2009년
4 5 6
감 리
구 분6 7 8 9 10 11 1 2 3 4 5
설 계
건축 공사설비 공사
내부 공사시설물 설치
12
건축 허가토목 공사
전기 공사
건축 공사 일정건축 공사 일정
4-2 사업 추진 계획사업 추진 계획
26
수도권
서울
강남
기타
최고급최고급타운하우스타운하우스이미지이미지 강조강조
부동산부동산투자자투자자
별장별장수요자수요자
고급고급아파트아파트거주자거주자
VVIP VVIP 마케팅마케팅
※ VVIP 마케팅 : 대한민국 상위 2%를 대상으로 마케팅
분양 전략분양 전략
5-1 분 양 계 획분 양 계 획
27[자료：메릴린치 세계 부자보고서]
249.8
41.8
14.1 13.4 7.1 7 6.7
0
50
100
150
200
250
300
미국 영국 스페인 호주 한국 인도 홍콩
(단위 만명)
국내 부자 현황 (금융자산 10억원 이상)국내 부자 현황 (금융자산 10억원 이상)
5-2 분 양 계 획분 양 계 획
28
대한민국 VVIP 기준대한민국 VVIP 기준
구분 기 준 비고
상위 0.8%토지 주택, 상가, 금융재산을 모두 합하여 총재산이
40억원 이상
상위 1%종부세 기준에 의하여 기준시가 7억이상 부동산소유자
종부세 납부자의60%가 1가구 2주택
상위 2%토지, 주택, 상가, 금융재산을 모두 합하여 총재산이
14억원 이상
5-3 분 양 계 획분 양 계 획
29
대한민국 상위 0.5% 기준대한민국 상위 0.5% 기준
[자료：2007년 국세청 통계]
1997년 구 분 2007년
7,000명
(연봉 1억원 이상)고액연봉자
2만 4,000명
(연봉 1억 5천만원 이상)
2만 3,116명 고소득 사업자 6만 4,000명
4,000명
(금융자산 10억원 이상)거액 금융 자산가
2만 3,184명
(금융자산 15억원 이상)
3만 4,116명 합 계 11만 2,644명
4만 4,000명
(경제활동인구의 1.15%)
숨은 부자
(30% 합산)
14만 6,000명
(경제활동인구의 0.5%)
5-4 분 양 계 획분 양 계 획
30
대한민국 상위 0.5% 기준대한민국 상위 0.5% 기준
[자료：2007년 국세청 통계]
1997년 구 분 2007년
7,000명
(연봉 1억원 이상)고액연봉자
2만 4,000명
(연봉 1억 5천만원 이상)
2만 3,116명 고소득 사업자 6만 4,000명
4,000명
(금융자산 10억원 이상)거액 금융 자산가
2만 3,184명
(금융자산 15억원 이상)
3만 4,116명 합 계 11만 2,644명
4만 4,000명
(경제활동인구의 1.15%)
숨은 부자
(30% 합산)
14만 6,000명
(경제활동인구의 0.5%)
5-5 분 양 계 획분 양 계 획
31
금융기관제휴
언론보도
사업설명회
회원추천
거액자산가
고소득사업자
고액연봉자
대한민국 최고가 아니면 입주할수 없습니다 “
“대한민국 최고가 되려면타운하우스에 입주하세요”
마케팅 전략마케팅 전략
5-6 분 양 계 획분 양 계 획
32
VVIP를 초청사업 설명회를통하여 홍보 및
분양
TV, 신문 등매체에 보도자료배포 및 기사화
금융기관 등과제휴하여
VIP 고객들을대상으로 홍보
계약자들의적극적인 추전을
통한 분양
홈페이지 구축 및다양한 홍보 활동
전개
초기초기 브랜드브랜드 이미지이미지 구축구축 및및 조기조기 분양분양 완료완료
마케팅 계획마케팅 계획
5-7 분 양 계 획분 양 계 획
33
대형 타운하우스 분양 사례대형 타운하우스 분양 사례
북한산 자락에 대형 554m² (165평) 타운 하우스 분양
총 12세대 분양
분양 가격 : 3.3m²당 27,000만∼30,000만 (m²당 818~909만원)
분양시기 : 2008년 2월
북한산 자락에 대형 554m² (165평) 타운 하우스 분양
총 12세대 분양
분양 가격 : 3.3m²당 27,000만∼30,000만 (m²당 818~909만원)
분양시기 : 2008년 2월
LIG 건영 성북동 타운하우스
5-8 분 양 계 획분 양 계 획
34
경기도 타운하우스분양가 가이드라인
㎡당 500만원
판교 인근지역 분양가㎡당 600~650만원
서울 인근 대형타운하우스 분양가
㎡당 780~900만원
지역적지역적 특성을특성을 고려한고려한 적정적정 분양가격은분양가격은 750~800750~800만원만원/ / ㎡㎡당당
400 500 600 700 800
분양 가격 결정분양 가격 결정
5-9 분 양 계 획분 양 계 획
35
분양 계획분양 계획
기간 예상 분양율 분양율 누계
1개월 30% 30%
2개월 30% 60%
3개월 40% 100%
합 계 100% 100%
계약금 1차~4차 중도금 잔금
10% 50% 40%
100
60
30
0
40
80
120
1개월 2개월 3개월
중도금 납입 일정중도금 납입 일정
5-10 분 양 계 획분 양 계 획
1. 수지 총괄표
2. 예상 투자 비용
3. 자금 조달 계획
4. 예상 수입
5. 수지 분석
6. 융자 상환 계획
3. 수 지 계 획
37
(단위 : 천원)
1 수 지 총 괄 표수 지 총 괄 표
구 분 세부 항목 금 액 비 고
부지 매입비 24,948,100 - 부지면적 (10,847.00㎡) x 2,300천원
매입 제세료 1,247,405 - 부지 매입가 x 5%
컨설팅 수수료 4,000 - 1식
기 타 12,474 - 부지 매입가 x 1% (법무비용 등)
부지 매입비
소 계 26,211,979
도급 공사비
용 역 비
분양 비용
기타 비용
예 비 비
합 계
감리 용역비 287,913 - 연면적(9,597.10 ㎡) x 30천원
소 계 479,855
분양 보증 수수료 1,844,636 - 분양총액 x 0.36% x 10개월
분양 광고비 512,399 - 분양총액 x 2%
소 계 2,357,035
보존 등기비 454,903 • 공사비 x 3.16%
각종 분담금 75,000 • 5,000천원 x 15세대 (상하수도/ 도시가스 등)
인허가 / 민원처리비 30,000 • 각종 인허가 사항
금융비용 (이자 비용) 3,020,000 • 저축은행 : 62억원 / 제 1금융 : 300억원
소 계 3,579,903
500,000
47,524,422
14,395,650
설계 용역비 191,942 - 연면적(9,597.10㎡) x 20천원
지출
합 계
타운
하우스
구 분
63,636,650 8264.515
26,446,400 5,289,2808,0003,305.80661.16 5200평형
37,190,250 3,719,0257,5004,958.70495.87 10150평형
총 분양가세대당 분양가분양가 (㎡당)분양 총면적세대당 면적세대수
수 입
• 수입 – 지출 –융자 원금 상환 (매출 대비 수익률 : 24.4%)15,541,978예상 수익
- 저축은행 : 62억원 (연리 10%) / 제 1금융 : 300억원 (연리 8%)36,200,000융자 원금 상환
38
구 분 세부 항목 금 액 비 고
부지 매입비 24,948,100 - 부지면적 (10,847.00㎡) x 2,300천원
매입 제세료 1,247,405 - 부지 매입가 x 5%
컨설팅 수수료 4,000 - 1식
기 타 12,474 - 부지 매입가 x 1% (법무비용 등)
소 계 26,211,979
감리 용역비 287,913 - 연면적(9,597.10 ㎡) x 30천원
소 계 479,855
분양 보증 수수료 1,844,636 - 분양총액 x 0.36% x 10개월
분양 광고비 512,399 - 분양총액 x 2%
소 계 2,357,035
14,395,650
부지 매입비
도급 공사비
설계 용역비 191,942 - 연면적(9,597.10㎡) x 20천원
분양 비용
용 역 비
(단위 : 천원)
초기 투자 비용 (1)초기 투자 비용 (1)
2-1 예상 투자 비용예상 투자 비용
39
(단위 : 천원)
초기 투자 비용 (2)초기 투자 비용 (2)
구 분 세부 항목 금 액 비 고
보존 등기비 454,903 • 공사비 x 3.16%
각종 분담금 75,000 • 5,000천원 x 15세대
(상하수도/ 도시가스 등)
인허가 / 민원처리비 30,000 • 각종 인허가 사항
금융비용
(이자 비용)3,020,000
• 저축은행 : 62억원 (연리 10%)
• 제 1금융 : 300억원 (연리 8%)
소 계 3,579,903
예 비 비 500,000
합 계 47,524,422
기타 비용
2-2 예상 투자 비용예상 투자 비용
40
(단위 : 천원)
구 분 금 액 비 고
저축 은행 6,200,000 • 연리 10%• 연간 이자 620,000천원
제 1금융 30,000,000 • 연리 8%• 연간 이자 2,400,000천원
소 계 36,200,000 • 12개월 융자 상환 기준
사업자 투자 11,324,422 • 부지 매입비
합 계 47,524,422
은행 융자
자금 조달 계획자금 조달 계획
3 자금 조달 계획자금 조달 계획
41
예상 분양 수입예상 분양 수입
(단위 : 천원)
구 분 세대수 세대당 면적분양 총면
적분양가(㎡당)
세대당분양가
총 분양가
150평형 10 495.87 4,958.70 7,500 3,719,025 37,190,250
200평형 5 661.16 3,305.80 8,000 5,289,280 26,446,400
합 계 15 8264.5 63,636,650
타운하우스
4 예 상 수 입예 상 수 입
42
(단위 : 천원)
추정 손익 계산추정 손익 계산
구 분 금 액 비 고
분양 수입 수입 63,636,650• 타운하우스 분양 수입
(100% 분양 가정)
투자 비용 48,094,672• 토지 매입비 + 공사비 + 용역비 +
분양비용 + 기타 비용
에상 이익 15,541,978 • 매출 대비 수익률 : 24.4%
5 수 지 분 석수 지 분 석
43
융자 상환 계획융자 상환 계획
(단위 : 천원)
구 분 부채 원금 연간 이자 원금 상환액 연간 상환 총액 상환 방법
저축 은행 6,200,000 620,000 6,200,000 6,820,000• 연리 10%• 융자 기간 12개월
제 1 금융 30,000,000 2,400,000 30,000,000 32,400,000 • 연리 8%• 융자 기간 12개월
합 계 36,200,000 3,020,000 36,200,000 39,220,000
※ 분양 완료 시점인 2009년 상반기 상환 기준
6 융자 상환 계획융자 상환 계획
감감 사사 합합 니니 다다 !!
