Upload
avila-priscila-de-souza
View
230
Download
0
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Artigo final do TCC1 do Curso de Arquitetura e Urbanismo do Unileste/MG
Citation preview
OCUPAÇÃO URBANA E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
EM CORONEL FABRICIANO
Ávila Priscila de Souza
RESUMO
A configuração urbana atual do Brasil é resultado de uma ocupação desordenada e sem planejamento, pois os que habitavam o campo tiveram que se deslocar para a cidade, superlotando-as rapidamente. Assim, nossas cidades são desiguais em ofertas de serviços e de acesso a terra e a moradia, como direito social, gerando ocupações irregulares. Tomando como estudo de caso a cidade de Coronel Fabriciano/MG, têm-se como objetivo investigar os impactos da ausência de uma metodologia que sistematize e otimize os processos de regularização fundiária no município. Também é realizada a análise de publicações, através das referências bibliográficas sobre o tema. É apresentado um diagnóstico do histórico da ocupação urbana, além de se levantar a situação da regularização fundiária no Brasil e em Coronel Fabriciano e apontar instrumentos urbanísticos incentivadores. O que se pode concluir é que o processo para a regularização fundiária de interesse social no Brasil é burocrático e pouco acessível. Em Coronel Fabriciano a realidade é a mesma, sendo necessário propor uma metodologia para facilitar e orientar a regularização fundiária no município. Palavras-chave: Regularização Fundiária; Ocupação Urbana; Interesse Social; Coronel Fabriciano
1 INTRODUÇÃO
O processo de ocupação urbana no Brasil aconteceu de forma desordenada, sem
controle e sem planejamento. O crescente êxodo rural, fruto do desenvolvimento da
industrialização, desencadeou uma urbanização acelerada e rapidamente a área
urbana se encontrava com um adensamento populacional desproporcional.
Consequentemente, formaram-se assentamentos subnormais nas periferias das
cidades.
Com a valorização dos imóveis e a especulação imobiliária, ofertas tentadoras para
a compra dos mesmos surgiram, tornando-se inviável a permanência nos grandes
centros urbanos. A população de baixa renda, tendo o custo de vida elevado, é
obrigada a se deslocar para as periferias, em um processo conhecido como
gentrificação. Assim, essa parte da população se encontra excluída do acesso à
moradia legal, de infraestrutura urbana, do meio ambiente adequado, de
oportunidades de trabalho, de lazer, saúde e educação.
Esses problemas são comuns a várias cidades brasileiras, principalmente aquelas
mais povoadas e são agravados por diversos fatores, como a falta ou deficiência do
planejamento urbano e do controle sob o uso e ocupação do solo. A população de
baixa renda é a maior vítima dessa situação e ocupa informalmente as periferias da
cidade, caracterizadas pela irregularidade fundiária - falta da posse e do cadastro na
prefeitura local.
As ocupações irregulares são loteamentos e conjuntos habitacionais clandestinos,
invasões, favelas, vilas e cortiços (ROLNIK, 2007, p. 7). Os assentamentos urbanos
são precários, sem a mínima infraestrutura necessária, localizados nas periferias
das grandes cidades, em áreas de risco, áreas de preservação ambiental, áreas
particulares e até em áreas públicas.
Para incorporar essa população que vive informalmente à cidade legal, criou-se o
termo Regularização Fundiária Plena. Este inclui desde o fornecimento de toda a
infraestrutura urbanística até a regularização administrativa e patrimonial. A
regularização fundiária plena, segundo Rolnik (2007, p.13), visa
não somente o reconhecimento da posse formal do terreno, mas também a implantação de infraestrutura e equipamentos urbanos que permitam adequar o assentamento aos padrões urbanísticos e ambientais do restante da cidade.
Na cidade de Coronel Fabriciano, no interior de Minas Gerais, a realidade é a
mesma. Historicamente, a ocupação urbana no município aconteceu de forma
espontânea, pois não havia um planejamento e fiscalização do solo. Grande parte
da população se encontra em áreas não regularizadas. Segundo o PLHIS – Plano
Local de Habitação de Interesse Social da Prefeitura de Coronel Fabriciano, a
maioria dos bairros é classificada como loteamento informal – loteamentos
clandestinos ou irregulares (CF, 2010a, p. 102).
O município lida de forma pontual com a regularização fundiária, atuando em áreas
que se encontram em situações mais extremas. Atualmente há um controle maior
sobre o parcelamento do solo, mas essa irregularidade se mantém para as
edificações. A partir da identificação dessa necessidade de lidar com a regularização
fundiária, de forma mais acessível, o problema de pesquisa é: Quais os impactos da
ausência de uma metodologia que sistematize e otimize os processos de
regularização fundiária em Coronel Fabriciano?
A metodologia de pesquisa adotada é a exploratória, com Estudo de Caso da cidade
de Coronel Fabriciano, contemplando seu histórico de ocupação, a realidade atual e
as legislações urbanísticas pertinentes. Também foi utilizada análise de publicações
a respeito dos procedimentos para Regularização Fundiária, abrangendo as
Pesquisas Bibliográficas.
A relevância deste artigo se dá pela necessidade de discutir sobre regularização
fundiária em nossas cidades brasileiras. Os beneficiados pelo estudo são os
profissionais da área da Arquitetura, do Direito e da Assistência Social, a população,
principalmente de baixa renda, e a própria Prefeitura. Muitas pesquisas já foram
desenvolvidas em outras cidades, mas desconhece-se esse estudo sobre a cidade
de Coronel Fabriciano.
Este artigo se estrutura a partir de uma pesquisa que está sendo realizada com o
objetivo de analisar a possibilidade da criação de uma metodologia que sistematize
a regularização fundiária em Coronel Fabriciano. Amparado por legislações
pertinentes e pela realidade local, que necessita de um estudo sobre a regularização
fundiária, este tema é relevante e urgente.
2 REFERENCIAL TEÓRICO
Os direitos à moradia e à função social da propriedade são preconizados pela
Constituição Federal e pelo Estatuto da Cidade. A Constituição já no seu artigo 6º
estabelece a moradia como direito social. Não somente a moradia, mas também a
educação, saúde, transporte, lazer, segurança, entre outros. Garantir o acesso livre
a esses direitos é um dever da política pública e necessária para a igualdade de
todos os habitantes.
Ainda na Carta Magna, os artigos 182º e 183º tratam da política urbana. Esses
artigos regem a política de desenvolvimento urbano, objetivando “ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes” (BRASIL, 1988). Essas funções visam à harmonização dos direitos
humanos, quando toda a população tem direito ao meio ambiente equilibrado, a
qualidade de vida, acesso à infraestrutura urbana e quando a dignidade humana é
garantida em toda a sua totalidade.
Já em 2001, é aprovado o Estatuto da Cidade, através da Lei 10257. Este
regulamenta os artigos 182º e 183º da Constituição Federal e se refere ao direito à
cidade e a democratização plena da gestão urbana como instrumentos de inclusão
territorial. Como preconizado em seu artigo 1º, o estatuto “estabelece normas de
ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol
do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio
ambiental” (BRASIL, 2001).
Na regularização fundiária de interesse do social, é importante perceber que a
inclusão territorial é um dos pressupostos mais consideráveis para estabelecer a
igualdade de direitos. Para que ela exista de forma justa é preciso cada vez mais
discutir o planejamento urbano, através de uma política urbana. O Plano Diretor
Participativo é um dos mecanismos para se garimpar as problemáticas da cidade e
estabelecer diretrizes para mudar essa realidade.
No Estatuto da Cidade aparece um novo termo: ZEIS (Zona Especial de Interesse
Social). A instituição destas favorece a habitação de interesse social, ao se eleger
áreas para a construção de moradias, além de serem estabelecidos parâmetros
específicos para facilitar a regularização fundiária e a consequente ocupação legal e
ordenada nessas áreas.
Outros instrumentos também são estabelecidos pelo Estatuto. Entre eles estão:
desapropriação, concessão de direito real de uso, operações urbanas consorciadas,
assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos
favorecidos e a própria regularização fundiária. A desapropriação, por exemplo,
pode ser usada para se disponibilizar áreas para a produção habitacional. Esses
instrumentos poderão ser utilizados pelo poder público e as partes interessadas,
garantindo o direito à cidade e a democratização plena da gestão urbana.
A luta pela garantia desses direitos vinha sendo militada, com grandes dificuldades,
pela população organizada, além de prefeituras e entidades estaduais e
representantes do Judiciário. Mas somente em 2003 é criado o Ministério das
Cidades, “instituindo uma política nacional de regularização fundiária em áreas
urbanas” (ROLNIK, 2007, p. 13).
A política nacional de regularização fundiária surgiu para orientar e acelerar os
procedimentos, uma vez que remove obstáculos no que tange à falta publicações
que legisle a respeito do assunto. Foram criadas novas legislações, visando
desburocratizar esses processos e ampliar os campos de atuação. Também
concede autonomia aos entes federativos para atuar sobre as necessidades de seu
município, desde que sigam as legislações vigentes, além de oferecer assistência
técnica aos gestores. Para a cidade de Coronel Fabriciano, esta política contribui no
sentido de permitir que o próprio município realize os procedimentos de
regularização fundiária de interesse social.
Em 2009, tem-se um importante passo nos procedimentos de regularização
fundiária, pois é promulgada a Lei 11.977. Como explicitado em seu caput, a referida
lei “dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e a regularização
fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas” (BRASIL, 2009).
Na primeira parte estabelece incentivos a construções de moradias, através do
PMCMV, para a população preferencialmente de baixa renda. Na segunda parte,
dita procedimentos para a regularização fundiária de interesse social e interesse
específico, que abrange os assentamentos destinados também as atividades
econômicas. No artigo 46 da referida lei, têm-se o conceito de regularização
fundiária:
A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. (BRASIL, 2009).
Para o município agora é possível legislar sobre a regularização fundiária em seu
território e adotar procedimentos como a demarcação urbanística e legitimação de
posse para lotes residenciais ou que abrigam atividades econômicas. Ocorre,
segundo Rios, “uma desjudicialização, pois a regularização fundiária em juízo é
muito lenta” (2012, p.7), pois o próprio registrador imobiliário pode promover o
registro do imóvel, sem a necessidade de ter aval judicial.
No âmbito municipal, tem-se o Plano Diretor (Lei 3.759), aprovado em 2012. Nele
são estabelecidas diretrizes para a boa execução da política pública municipal e
para a expansão urbana. Obedecendo ao Estatuto da Cidade, que estabelece prazo
para a promulgação do Plano Diretor Participativo, tem como princípios básicos “o
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade e o pleno exercício
da cidadania” (CF, 2012, p.1).
No artigo 9 do Plano Diretor, há diretrizes para promover o desenvolvimento urbano
sustentável. Referente à regularização fundiária, no inciso VIII, pretende “promover a
urbanização e regularização dos assentamentos precários passíveis de
consolidação sustentável” (CF, 2012, p.6). Além disso, dita a necessidade do
controle da expansão urbana para áreas não habitáveis, prevenção de inundações e
erosões, uso e ocupação do solo e a mobilidade urbana.
São definidas Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS). O art. 30 relata que AEIS
“são áreas destinadas predominantemente à moradia de população de baixa renda e
sujeitas a normas específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (CF, 2012,
p.14). Nessas áreas o município tem o interesse de promover a regularização
fundiária de interesse social, além de se construir empreendimentos habitacionais.
As AEIS no município de Coronel Fabriciano são divididas em 2 categorias. A AEIS-
1 e AEIS-2. Na AEIS-1, existe o interesse público de promover programas de
urbanização e regularização fundiária de interesse social, visando a melhoria
habitacional. Já na AEIS-2, são áreas que se tem a intenção de se produzir
empreendimentos habitacionais para a população de baixa renda (CF, 2012, p.14).
Outro apontamento relevante para compreender a realidade local é o PLHIS – Plano
Local de Habitação de Interesse Social – que se constitui de diagnósticos, diretrizes,
ações e estratégias para o planejamento e gestão habitacionais (BRASIL, 2011,
p.2). Em Coronel Fabriciano foi iniciado em 2007 e concluído em 2010.
O resultado dos relatórios do PLHIS é o diagnóstico da situação local, assembleias
com participação da população, diretrizes para implantação de ações, além de
execução de obras de infraestrutura urbana. Após a conclusão dessas obras, que
ainda estão em andamento, o próximo passo é a finalização do processo de
regularização fundiária, através da titulação dos habitantes.
3 OCUPAÇÃO URBANA NO BRASIL
A ocupação urbana no Brasil aconteceu de forma desordenada, pois as pessoas que
saíram do campo à procura de melhores condições de vida superlotaram os centros
urbanos, causando um desarranjo na cidade. Essa migração aconteceu de forma
muito rápida e concentrada, além de estar pulverizada em todo o território nacional.
Vítimas de um sistema que privilegia aqueles que têm melhores condições
financeiras, a população de baixa renda teve se adaptar à parte do território que lhe
restava.
Os habitantes vivem de maneira pouco digna, em edificações que não oferecem
mínimos parâmetros para o conforto humano, pois são precárias estruturalmente,
problemáticas quanto à salubridade e saneamento e às vezes localizadas em áreas
de risco. Com esta instabilidade, a insegurança dos moradores se mantém, além
das condições do terreno, mas para a edificação ou para a posse jurídica do
território ocupado (ROLNIK, 1997, p.7).
As pessoas constroem informalmente, basicamente porque não tem condições
financeiras de fazê-lo legalmente. Apropriadas de um espaço disponível, mesmo que
em área de risco, se vêm obrigadas, por questão de sobrevivência, a se manterem
ilegalmente. Outras vezes desconhecem as legislações e mesmo conhecendo-as,
não julgam necessário passar pela burocracia de aprovação na prefeitura.
Acontece também de a população não ter acesso à um profissional da área técnica,
como um arquiteto, por desconhecerem ou não valorizarem o profissional na sua
íntegra. A falta de fiscalização por parte do órgão municipal, também é um agente
contribuinte para as construções irregulares e desordenadas.
Na tentativa de dar soluções aos problemas de ocupação urbana, as políticas
públicas acabaram por reforçá-las, já que criaram parâmetros para inserir a parte
formal da cidade à legalidade. Com isso, ao contrário do que é legal, surge a porção
informal, ilegal, que exclui e delimita o acesso à terra de forma igualitária, presente
em todas as cidades brasileiras. Na imagem 1, podemos perceber essas diferenças,
formadas principalmente, pela classe social dos moradores.
Imagem 1: Contrastes entre a favela Paraisópolis e Bairro Morumbi, em São Paulo.
Fonte: Tuca Vieira. Revista ZUM #3. Dezembro de 2012.
Com todos esses problemas, o Brasil apresenta um déficit habitacional considerável,
que vem aumentando ao longo dos anos. Esse é um dos determinantes da exclusão
territorial no nosso país e da falta de qualidade de vida e dignidade humana. Em
2013, como mostra a tabela 1, o déficit de domicílios no Brasil era de 5,8 milhões,
aproximadamente.
Tabela 1: Déficit habitacional total por situação do domicílio e déficit habitacional
relativo aos domicílios particulares permanentes e improvisados
Especificação 2013
Total Urbano Rural Total Relativo
Brasil 5.846.040 5.010.839 835.201 9,0
Região Sudeste 2.246.364 2.192.692 53.672 7,9
Minas Gerais 493.504 462.965 30.539 7,2
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2013.
Mesmo com a adoção de algumas políticas públicas para tentar mitigar a questão, o
desafio é grande e precisa de atenção dos gestores e da população interessada.
Muito ainda há por fazer e é preciso cada vez mais discutir essa problemática,
buscando especialização juntos aos órgãos envolvidos.
4 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO BRASIL
Historicamente nas cidades brasileiras existem desigualdades de oportunidades
urbanas. A população de baixa renda, condenada à condições precárias de
habitação e saneamento, tem seu futuro predestinado para essa situação de
completa exclusão social e territorial. Essa disparidade, conforme Rolnik (1997, p.7),
expressa, além de diferenças econômicas e sociais, implicações na forma e
funcionamento das cidades.
Observando esse quadro de desigualdade social no Brasil, a regularização fundiária
deve ser um processo que complete outras medidas preventivas, como “evitar a
formação de novos assentamentos precários no Brasil” (ROLNIK, 2007, p.9) e
remoção das famílias em áreas de riscos. Além disso, trabalhará com a
regularização dos assentamentos consolidados e a urbanização, requalificando a
cidade.
4.1 Programas de inclusão territorial
Por causa dessas questões, alguns programas habitacionais foram criados para
diminuir esse déficit e inserir parte da população à cidade legal. Mais do que garantir
moradia, é necessário também oferecer outros serviços, como transporte, emprego,
educação, esporte, lazer entre outros, completando os direitos sociais do ser
humano.
Nesse âmbito temos o programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal,
criado para produzir e subsidiar habitações sociais para a população de baixa renda
(com até três salários mínimos). O programa oferece condições de financiamento,
objetivando reduzir o déficit habitacional, além da produção de moradias e é
subsidiado pelo PAC – Programa de Aceleração do Crescimento.
Também houve a criação do Programa Urbanização, Regularização e Integração de
Assentamentos Precários, que culminou numa “ação específica de apoio à
regularização fundiária sustentável urbana: o Programa Papel Passado” (BRASIL,
2007, p.15). Este surgiu em 2004, para legalizar a situação daqueles que têm a
moradia, mas não conta com a regularidade desta junto ao cartório ou no cadastro
municipal. Foi articulado após a criação do Ministério das Cidades, quando se
percebeu a necessidade de instituir um programa que auxiliasse a regularização
fundiária de interesse social em áreas urbanas, culminando no apoio aos órgãos
municipais e federais, entidades civis organizadas e outras partes interessadas
(ROLNIK, 2007, p.13).
O programa visa à transferência de recursos, para custear essa regularização da
posse. Umas das questões mais significantes nesse processo são os custos
relacionados ao processo de registro do imóvel. Para viabilizar esse obstáculo, foi
criada a lei federal 10.931/2004, onde se institui a isenção de custos cartoriais para
o primeiro registro de processos advindos de regularização fundiária organizada pelo
poder público (BRASIL, 2004).
Os resultados obtidos foram pouco significativos em relação à demanda real
existente. Até 2006, cerca de 65 mil famílias tiveram o processo de regularização
fundiária concluído e seus títulos de posse ou propriedade entregues. Isso é
aproximadamente 7% dos processos iniciados (ROLNIK, 2007, p.15). Diante desse
histórico podemos concluir que o programa é abrangente e interessante, mas teve
poucos resultados, pois os processos de regularização fundiária no Brasil são
burocráticos e demorados.
4.2 Experiências em regularização fundiária no Brasil
Algumas cidades brasileiras já desenvolveram programas de regularização fundiária,
obtendo sucesso e servindo como modelo para outros municípios. O que podemos
observar é que quase sempre os processos são burocráticos e demorados e que
não pode faltar a participação dos agentes envolvidos, como a população e os
gestores.
Na cidade de Diadema/ SP, o que impulsionou a regularização fundiária foram a
melhor distribuição e criação de novas AEIS (Área Especial de Interesse Social),
definidas pelo Plano Diretor. O município se caracteriza como cidade-dormitório,
assim como Coronel Fabriciano e também teve em seu histórico de ocupação
desordenada. A legislação urbanística é excludente e onde eram as áreas
destinadas à HIS (Habitação de Interesse Social), se localizavam em periferias,
desprovida de infraestrutura, em situação precária.
A política habitacional de Diadema defende a universalização do atendimento e diz
que tem que fazer parte de uma política de desenvolvimento social (ROLNIK, 1997,
p. 13). Os instrumentos adotados foram a concessão de direito real de uso, por 90
anos; a desapropriação para a construção de equipamentos urbanos e comunitários
e a criação das AEIS, com a contribuição dos movimentos populares e parcerias
com proprietários.
Outra experiência é o PREZEIS – Plano de Regularização das Zonas Especiais de
Interesse Social, em Recife/PE, em 1987. O programa contou com grande
participação popular e visava à recuperação de áreas irregulares e o “gerenciamento
e controle da ação governamental” (ROLNIK, 1997, p.33).
A Lei de Uso e Ocupação do Solo da cidade reconhecia apenas 27 áreas como
ZEIS, sendo que existiam mais de 200 favelas. Com o PREZEIS, novas áreas
puderam ser reconhecidas como ZEIS, favorecendo a legitimação das ocupações e
regularização da posse da terra (ROLNIK, 1997, p.35). Os instrumentos uti lizados
foram a concessão de direito real de uso, o usucapião e a desapropriação,
acelerando os processos de regularização na cidade.
Uma terceira ocupação, que tem caráter diferente das anteriores, é a do edifício
Prestes Maia, no centro de São Paulo. É a segunda maior ocupação vertical da
América Latina. O prédio foi comprado pela prefeitura, desapropriado e passará por
uma reforma para a regularização e entrega para as 378 famílias que vivem desde
2010 no local.
Essa regularização revela que às vezes é melhor administrar bem as ocupações, do
que tentar remover todas as famílias do local. A prefeitura se comprometeu em
regularizar a situação das famílias, por não ter alternativa, uma vez que as políticas
habitacionais no nosso país são precárias.
Diante desses exemplos, podemos concluir que a necessidade dos moradores pela
moradia digna e pelos seus direitos sociais garantidos, pressiona os governos a
criarem formas para viabilizar a regularização fundiária. O que resta agora, por parte
dos gestores, é trabalhar para ordenar o uso e a ocupação do solo, uma vez que
grande parte do território se encontra com ocupações consolidadas.
5 OCUPAÇÃO URBANA EM CORONEL FABRICIANO
Inicialmente pertencente ao município de Antônio Dias, o distrito de Melo Viana,
posteriormente Coronel Fabriciano, começou a receber os primeiros imigrantes, de
forma expressiva, no início do século XX. Essas migrações ocorreram após a
construção da estrada de ferro Vitória-Minas, ao longo dos rios Doce e Piracicaba e
da estação do Calado. Embora a estrada de ferro tenha sido um elemento
primordial, a urbanização e a ocupação urbana, aceleraram a partir da década de
30, com a chegada das indústrias siderúrgicas na região (PDDI, 2014, p.94).
Conhecido como a ‘cidade-mãe’ do Vale do Aço, em 1948 o município foi
emancipado e 1964 os municípios de Ipatinga e Timóteo foram desmembrados de
Coronel Fabriciano e emancipados também. A partir daí a urbanização acelerou
abruptamente, passando de 20% em 1959 para 92% em 1970 (CF, 2010a, p. 20).
Como na maioria de nossos municípios brasileiros, a ocupação urbana em Coronel
Fabriciano também aconteceu sem planejamento e rapidamente. Caracterizado pela
urbanização acelerada e descontrolada, o déficit habitacional em Coronel
Fabriciano, também é considerável. Como visto na tabela 2, o índice de déficit
habitacional no município representa cerca de 6,3% dos domicílios permanentes.
Tabela 2: Déficit Habitacional Básico em Coronel Fabriciano – 2009
2009
Déficit habitacional básico
Total de domicílios particulares permanentes
Percentual em relação ao total de domicílios particulares
permanentes
2.045 32.392 6,3
Fonte: PLHIS, 2010.
Muitos dos bairros do município são assentamentos precários e foram classificados,
de acordo com o diagnóstico da PLHIS, em: ocupação espontânea; loteamentos
públicos irregulares; loteamentos privados irregulares; loteamentos privados
irregulares/ ocupação espontânea; e loteamentos privados irregulares com tipicidade
de chacreamento (CF, 2010a, p. 99). Observando o gráfico 1, percebe-se essa
distribuição e a relação com o número de domicílios em cada.
Gráfico 1 - Número de assentamentos e de domicílios
Fonte: PLHIS, 2010.
Com toda essa demanda, o município de Coronel Fabriciano é caracterizado por sua
economia movimentada pelo setor terciário e por receber grande população
empregada pelas usinas da região. O município é conhecido como cidade-dormitório
e as ofertas de infraestrutura urbana e moradia são desiguais para a população.
6 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM CORONEL FABRICIANO
Para tentar amenizar a situação atual de desarranjo do uso do solo, a prefeitura
desenvolve alguns programas de produção habitacional e de ordenamento do
território. O próprio PLHIS constitui um avanço no estudo do território, no
apontamento de deficiências e potências e na elaboração de diretrizes para
melhorar o uso e a ocupação do solo.
Um dos programas da política urbana e habitacional do município que vem sendo
implantado é o do bairro Morada do Vale. Esse programa visa à requalificação
urbana, a regularização fundiária e ações de trabalho social com os habitantes. São
contemplados pelo FNHIS (Fundo Nacional da Habitação de Interesse Social) 2007
e 2008, pelo PPI 2010 (Programa Prioritário de Investimento) e subsidiados pelo
PAC (Plano de Aceleração do Crescimento).
No bairro Morada do Vale estão sendo realizadas “obras viárias e de saneamento,
consolidação geotécnica, implantação de espaços públicos e produção de unidades
habitacionais para reassentamento de famílias removidas” (CF, 2010a, p.37), além
do trabalho técnico social e das ações de regularização fundiária. Na imagem 2,
têm-se o anteprojeto de requalificação urbanística do bairro.
Imagem 2 – Anteprojeto de urbanização do Bairro Morada do Vale.
Fonte: PMCF, 2016.
Estão sendo executadas, de acordo o Departamento de Habitação da PMCF,
algumas ações, como por exemplo: execução de rede de água e esgoto (eliminação
de fossas); pavimentação de becos e ruas; construção de escadas; introdução de
serviços públicos (coleta de lixo, transporte público, entre outros); contenção das
encostas e tratamento de erosões; e construção/ reconstrução de unidades
habitacionais. Nas imagens 3 e 4 têm-se o antes e depois da pavimentação de um
beco.
Imagem 3 – Beco 04, antes das
intervenções.
Imagem 4 – Beco 04, após as
intervenções.
Fonte: PMCF, 2016. Fonte: PMCF, 2016.
No bairro existe um córrego que corre à céu aberto, sem canalização. A existência
de escadarias e becos também é abundante, pois o bairro tem sua topografia muito
irregular. Além disso, haverá revegetação de topo de morro e proteção de áreas de
preservação ambiental. Nas imagens 5 e 6, vê-se alguns dos problemas que estão
sendo solucionados:
Imagem 5 – Esgoto à céu aberto no
córrego do bairro Morada do Vale
Imagem 6 – Escadaria no bairro
Morada do Vale
Fonte: Da autora, 06/2016. Fonte: Da autora, 06/2016.
No que se refere à situação das habitações no local, foram tomadas algumas
medidas, como a remoção dos moradores, desapropriação, indenização de
benfeitoria e reassentamento. As melhorias habitacionais também estão sendo
executadas, como reboco, execução de muros e etc., nas unidades que se
encontram em boas condições estruturais e habitáveis.
Outro programa que está em andamento é o do Morro Padre Rocha, nos bairros São
Domingos e Recanto Verde. Segundo o Departamento de Habitação, o projeto prevê
obras de urbanização, contenção de erosões, muros nas encostas, melhorias
habitacionais e outros benefícios para a comunidade. O programa é subsidiado pelo
PAC-2, e também foi necessário tomar algumas medidas, como a remoção de
famílias de áreas de risco ou reconstrução das moradias. Na imagem 7, podemos
ver as obras durante as intervenções.
Imagem 7 – São Domingos, durante as intervenções.
Fonte: PMCF, 2016.
Em ambos os programas, o fim do processo de regularização fundiária, que culmina
na elaboração das poligonais dos imóveis, averbação no cartório e entrega das
documentações aos moradores, vai ser terceirizado. Os departamentos que lidam
com a questão fundiária na Prefeitura de Fabriciano não têm profissionais técnicos
especializados para prosseguir até a finalização da regularização.
Outro tipo de intervenção que está acontecendo no município é a regularização
fundiária dos lotes desapropriados para a abertura da Av. Roldão Alves Torres, no
bairro Surinan. No local, a avenida precisou ser executada para desafogar o trânsito
da Rua Alípio José da Silva, que em horário de pico se encontrava muito cheia.
Sendo vias paralelas, a Roldão funciona em um sentido de tráfego e a Alípio no
sentido oposto. As famílias que já moravam no local não tinha registro dos seus
imóveis, pois o bairro Surinan não é um loteamento aprovado, portanto, irregular.
Com essa desapropriação, o município teve condições de fazer a demarcação
urbanística e iniciar o processo de regularização junto ao cartório.
As poligonais dos terrenos já estão sendo representadas e os proprietários estão
providenciando a entrega das documentações e assinatura dos croquis. Após isso,
será encaminhado ao cartório para prosseguimento do processo, que gerará a
legitimação de posse. Com este documento, após 5 anos, poderá ser requerido o
registro do imóvel. O trâmite está sendo realizado pelo Departamento de Controle
Urbano da PMCF, que está tendo como desafio proceder com essa regularização,
uma vez que é um processo novo para a pasta.
7 INSTRUMENTOS INCENTIVADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
As legislações brasileiras preveem alguns instrumentos para facilitar e direcionar
sobre o uso e a ocupação do solo. Esses procedimentos visam resguardar cada
parte interessada, seja o poder público ou privado, ou a população em geral. Além
disso, são utilizados como embasamento legal para solucionar problemas referentes
à burocracia nos processos de regularização fundiária.
No Estatuto da Cidade já são preconizados alguns instrumentos gerais. Cabe a cada
município decidir por usar aqueles que mais lhe adequam a sua situação. Na
elaboração do Plano Diretor, são definidos esses instrumentos que poderão ser
utilizados pelo município.
Em Coronel Fabriciano, o Plano Diretor estabelece como instrumentos urbanísticos:
as AEIS (AEIS-1 e AEIS-2); o parcelamento, edificação e utilização compulsórios;
IPTU progressivo no tempo; desapropriação com pagamento em títulos da dívida
pública; direito de preempção; e a operação urbana consorciada;
As AEIS são áreas predestinadas para a habitação de interesse social, ou que se
tem a intenção de realizar futuramente procedimentos de regularização fundiária das
ocupações consolidadas. Com o parcelamento, edificação e utilização compulsórios,
o governo pode obrigar o proprietário de lotes não edificados ou edificações
abandonadas, importantes para o desenvolvimento da cidade, sejam utilizadas
adequadamente.
Já o IPTU progressivo no tempo, pode-se penalizar os proprietários que possuem a
posse de imóveis que não garantem a função social da propriedade. A
desapropriação com pagamento em títulos da dívida ativa garante a municipalidade,
desapropriar um imóvel para quitar as dívidas do proprietário junto ao poder público.
Pode ser utilizado também para destinar o imóvel à utilização de interesse social.
O direito de preempção é a preferência que o poder público tem de adquirir um
imóvel que esteja à venda. E a operação urbana consorciada é uma integração entre
o poder púbico, iniciativa privada e moradores, para se pensar, discutir e executar
obras de urbanização e ações sociais, além de melhorias ambientais.
Analisando esses instrumentos, podemos sugerir a adoção de outros, como a
usucapião, por parte da população interessada; o direito de superfície; a concessão
de direito real de uso. A usucapião é um processo mais conhecido, apesar de que
algumas pessoas não sabem que tem esse direito. Existe também a usucapião
extrajudicial, que agiliza o procedimento.
Já o direito de superfície é a concessão de um proprietário à outra pessoa por tempo
determinado, para que utilize o imóvel. Pode ser usado quando o município possui
imóveis públicos, destinando-os para a moradia de interesse social, até que se
ofereçam outras condições de habitação. Difere da concessão de direito real de uso,
que é a concessão por determinado ou não para uso de interesse social.
8 CONCLUSÃO
Diante de tudo o que foi exposto, pode-se concluir que todo o histórico de ocupação
urbana desordenada no Brasil, desencadeou a configuração atual das nossas
cidades. Para reverter essa situação, há um desafio muito grande pela frente, pois
todas as medidas tomadas quase sempre têm resultados em longo prazo e para a
população interessada isso é uma urgência.
Os procedimentos para a regularização fundiária para a população de baixa renda,
conhecida como de interesse social, são processos burocráticos e pouco acessíveis
no Brasil como um todo. O que é necessário é que haja assistência técnica
administrativa e jurídica, além de subsídios para a realização dos processos, que
são onerosos.
Em Coronel Fabriciano, tomado como objeto de estudo, a realidade é a mesma, pois
os procedimentos que estão sendo realizados, de urbanização, desapropriação,
melhorias habitacionais, todos vão culminar no registro dos imóveis no cartório. Os
programas dos bairros Morada do Vale e Morro Padre Rocha, serão terceirizados,
pois não há profissionais competentes para realizar tais procedimentos de
regularização fundiária.
Já o processo de desapropriação e criação de loteamento para os imóveis em torno
da Av. Roldão Alves Torres, está sendo executado por um departamento da
prefeitura que não detém todo o conhecimento a respeito dos trâmites necessários.
Os moradores receberão ainda a legitimação de posse e somente após 5 anos terão
seus imóveis registrados.
Portanto, para que haja um correto entendimento dos procedimentos da
regularização fundiária e sua correta aplicabilidade, é necessário propor uma
metodologia para facilitar e orientar a regularização fundiária no município. Assim, os
órgãos competentes poderão realizar esses processos, à luz de diretrizes que
indiquem caminhos e decisões a serem tomadas, para viabilizar e otimizar a
regularização fundiária de interesse social no município.
REFERÊNCIAS
BRASIL, Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil.
Brasília, DF: Senado Federal, 1988. 292 p. BRASIL, Estatuto da Cidade. Lei No 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Brasília, DF: Senado Federal, 2001. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm. Acesso em 07 mar. 2016 BRASIL, Lei No 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário [...] e dá outras providências. Brasília, DF: Senado Federal, 2004. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em 20 abr. 2016 BRASIL, Lei No 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas [...] e dá outras providências. Brasília, DF: Senado
Federal, 2009. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-
2010/2009/lei/l11977.htm. Acesso em 28 fev. 2016 BRASIL, Ministério das Cidades. Manual da Regularização Fundiária Plena.
Brasília: Ministério das Cidades, 2007. 176p. BRASIL, Ministério das Cidades. Plano Local de Habitação de Interesse Social. Manual de Orientação à Elaboração do PLHIS - Simplificado para Municípios com População até 20 mil habitantes, não integrantes de Regiões Metropolitanas. Brasília, DF: Ministério das Cidades, 2011. 23p. CF, Plano Diretor do Município de Coronel Fabriciano. Lei No 3.759, de 27 de
dezembro de 2012. Coronel Fabriciano, MG: Câmara Municipal, 2012. 76p. CF. Plano Local de Habitação de Interesse Social – PLHIS. Diagnóstico do Setor Habitacional da Prefeitura Municipal de Coronel Fabriciano. Coronel Fabriciano, MG: FIP, 2010a. 394p. PDDI, Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Região Metropolitana do Vale do Aço. Coronel Fabriciano: Unileste/MG, 2014. 269p. v. I. Disponível em:
http://www.unilestemg.br/pddi/arq/doc/documentos-
oficiais/2014/PDDI_DIAGNOSTICO_VOL1.pdf. Acesso em 12 abr. 2016 RIOS, Arthur. Regularização Fundiária Urbana: Procedimento Administrativo de Regularização de Áreas pela Lei 11.977/2009. Curitiba: Juruá, 2012. 122p.
ROLNIK, Raquel (org), CYMBALISTA, Renato (org.). Instrumentos Urbanísticos contra a Exclusão Social. São Paulo: Pólis, 1997. 112p. ROLNIK, Raquel [et al.]. Regularização Fundiária Sustentável – Conceitos e Diretrizes. Brasília, DF: Ministério das Cidades, 2007. 304p.