OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMIČNIN IN PRIMER …old.epf.uni-mb.si/ediplome/pdfs/korosec-rok.pdf · bom uporabil metodo kompilacije, ker bom na osnovi pridobljenih spoznanj in stališč

DIPLOMSKO DELO

OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMIČNIN IN PRIMER OCENITVE VREDNOSTI

Študent: Rok Korošec Naslov: Ulica Borisa Vinterja 8, 3214 Zreče Številka indeksa: 81614482 Redni študij Program: univerzitetni Študijska smer: finance in bančništvo Mentor: doc. dr. Žan Jan Oplotnik

Zreče, september 2007

2

PREDGOVOR Problem pravične ocenitve vrednosti predmeta trgovanja se pojavi prav pri vsaki menjavi, vendar ko gre za ocenitve vrednosti specifičnega blaga, med katere spadajo tudi nepremičnine, ki so zaradi svoje specifike: lokalizirana konkurenca (nepremičnost, heterogenost in trajnost nepremičnin so vzrok za specifično konkurenco posameznega območja), slojevito povpraševanje (ljudje navadno iščejo in uporabljajo nepremičnine v točno določene namene), slaba informiranost tržnih udeležencev (transakcije med prodajalci in kupci so navadno zaupne in decentralizirane, zato je pridobivanje tržnih informacij zahtevno in drago opravilo) in fiksnost ponudbe na kratki rok (usklajevanje ponudbe in povpraševanja je pogosto možno le na dolgi rok). Za zagotavljanje pravičnejšega delovanja tega trga je zato potrebna državna intervencija. Seveda ne mislim na interveniranje z uravnavanjem povpraševanja oz. ponudbe, ampak interveniranje v obliki zagotavljanja zakonsko urejenih predpisov in standardov, ki urejajo določanje vrednosti in njihove postopke. Mnoge države so uvedle posamezne z zakoni ali standardi opredeljene načine ocenjevanja vrednosti že v petdesetih letih prejšnjega stoletja. Razvoj, predvsem pa globalizacija, ki ni zaobšla nepremičninskega trga, je privedla do tega, da so države v želji zagotavljanja čim boljšega delovanja nepremičninskega trga začele težiti k enotnejšim standardom. Rezultat dogovarjanja je bila ustanovitev Mednarodnega sveta za standarde ocenjevanja vrednosti sredstev (TIAVSC) v letu 1981. Svet se je preimenoval leta 1994 in je danes poznan kot Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (IVSC – Svet za MSOV). Svet za MSOV je skušal doseči, da bi bili Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) še posebej priznani v računovodstvu in v drugih standardih poročanja ter da bi ocenjevalci vrednosti spoznali, kaj se od njih pričakuje z vidika standardov drugih strok. V okviru te organizacije je tako leta 2005 nastala že sedma izdaja Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti Namen diplomskega dela je uvodoma predstaviti osnovne značilnosti in specifike nepremičninskega trga v Sloveniji ter prikazati osnove sedme izdaje Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti. V nalogi bom po uvodnem prvem poglavju v drugem poglavju opredelil nepremičnine, trge nepremičnin njihove osnovne lastnosti in specifike. V tretjem poglavju bom prikazal vpliv globalizacije na trg nepremičnin, v naslednjem četrtem in najobsežnejšem delu diplomskega dela, pa bom predstavil Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. V petem poglavju bom predstavil hierarhijo, ki velja za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. V šestem, zadnjem poglavju bom poskušal praktično prikazati uporabo Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti pri ocenitvi vrednosti nepremičnine.

3

KAZALO 1 UVOD............................................................................................................................ 5 1.1 Opredelitev problema in opis problema, ki je predmet raziskave........................................ 5

1.2 Namen, cilji in osnovne trditve ............................................................................................. 6

1.3 Predpostavke in omejitve raziskave...................................................................................... 7

1.4 Predvidene metode raziskovanja.......................................................................................... 7

2 NEPREMIČNINSKI TRG ............................................................................................ 8 2.1 Opredelitev pojma nepremičnin ........................................................................................... 8

2.2 Opredelitev pojma trga nepremičnin.................................................................................... 8

2.3 Delitev trga nepremičnin..................................................................................................... 10

2.4 Značilnosti trga nepremičnin............................................................................................... 10

3 VPLIV GLOBALIZACIJE NA TRG NEPREMIČNIN ............................................. 12 3.1 Pojem globalizacija trga nepremičnin ................................................................................. 12

3.2 Stanje in potek globalizacije trga nepremičnin ................................................................... 12

3.3 Sodelovanje tržnih udeležencev na mednarodnem trgu nepremičnin............................... 13

4 MEDNARODNI STANDARDI OCENJEVANJA VREDNOSTI ............................. 15 4.1 Splošno o MSOV.................................................................................................................. 15

4.2 Strokovni ocenjevalec vrednosti ......................................................................................... 16

4.3 Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti .............................................................. 20

4.4 Vrste premoženja ................................................................................................................ 22

4.5 Vrste vrednosti .................................................................................................................... 25

4.6 Poročanje o ocenjevanju vrednosti..................................................................................... 29

4.7 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje ........................................................... 31

4.8 Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja ..................................................................... 32

4.9 Pojasnjevalne opombe........................................................................................................ 32

4.10 Ocenjevanja vrednosti posameznih vrst premoženja ...................................................... 33

4.10.1 Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic............................................. 33 4.10.2 Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme ................................... 37

5 HIERARHIJA STANDARDOV VREDNOSTI ......................................................... 39 5.1 Prva raven ........................................................................................................................... 39

5.2 Druga raven......................................................................................................................... 39

5.3 Tretja raven ......................................................................................................................... 40

6 PRIMER POROČILA O OCENITVI VREDNOSTI.................................................. 41 6.1 Predstavitev podatkov predmeta ocenitve vrednosti ........................................................ 41

4

6.1.1 Opis izboljšav predmetne posesti .................................................................. 41 6.1.2 Podatki o stavbi ............................................................................................. 42

6.2 Ocenitev vrednosti .............................................................................................................. 43

6.2.1 Analiza najgospodarnejše uporabe ................................................................ 43 6.2.2 Način primerljivih prodaj .............................................................................. 47 6.2.3 Način kapitalizacije donosa ........................................................................... 49 6.2.4 Nabavnovrednostni način .............................................................................. 53 6.2.5 Uskladitev ocen vrednosti in končna ocena .................................................. 56

7 SKLEP......................................................................................................................... 57 POVZETEK ................................................................................................................ 59 SUMMARY ................................................................................................................ 60 LITERATURA ............................................................................................................ 61 VIRI............................................................................................................................. 63 PRILOGE .................................................................................................................... 64 Priloga 1: Dovoljenje za uporabo študijskega gradiva ................................................................. 64

Priloga 2: Poročilo o oceni vrednosti........................................................................................... 65

KAZALO TABEL Tabela 1: Osnovni podatki o predmetu ocenitve vrednosti ................................................. 42

Tabela 2: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 1)........................................... 44





Tabela 7: Povzetek rezultatov izračuna neto sedanje vrednosti denarnih tokov ................. 47

Tabela 8: Primerjava primerljivih nepremičnin................................................................... 48

Tabela 9: Kapitalizacijske mere iz realiziranih tržnih podatkov ......................................... 52

Tabela 10: Zaključna ocena indikacijske vrednosti po načinu kapitalizacije donosa ......... 53

Tabela 11: Mreža prilagoditev in ocena vrednosti po metodi primerljivih prodaj.............. 54

Tabela 12: Zaključna ocena vrednosti po nabavnovrednostnem načinu ............................. 55

Tabela 13: Končna ocena vrednosti..................................................................................... 56

KAZALO SLIK

5

Slika 1: Osnovni dejavniki okolja trga nepremičnin ........................................................... 11

1 UVOD

1.1 Opredelitev problema in opis problema, ki je predmet raziskave

Problem ocenitve vrednosti je prisoten na trgu pri menjavi vsakršnega blaga. Za določene vrste blaga je ocena vrednosti enostavnejša zaradi same narave blaga (nadomestljivost, primerljivost…), za bolj specifične vrste blaga, med katere sodijo tudi nepremičnine, pa je ocena vrednosti nekoliko kompleksnejša in je zaradi tega tudi način ocenitve podrobno reguliran s strani države, v želji zagotavljati čim boljše tržne razmere tudi na tem področju. Vrednotenje premoženja ima svoje korenine v klasični in sodobni ekonomiji. Vrednostna načela in tehnike so bile osnovane in v osnovi podobne v mnogih državah pred letom 1940. Kljub temu pa se je priznanje vrednotenja kot vede uveljavilo po letu 1940. Pred letom 1980 je razvoj vrednotenja kot vede zavzel pomembno mesto v mnogih velikih in malih nacijah, vendar brez mednarodne širine. Obstajale so mnoge podobnosti med državami o predstavi, kar je določalo izobraženega cenilca, kot so primerna: fakulteta ali univerzitetna izobrazba, specializirano usposabljanje, praktične izkušnje, predstavljene kompetence, poštenost in objektivnost. Med leti 1960 in 1970 so številne države razvile standarde o poklicni rabi za svoje člane, druge države so jim sledile. Prav tako so se v nekaterih državah pojavili kodeksi poklicne etike, ki so vsebovali znanstvene določitve in navedbe praktičnih potreb trga po določitvi vrednosti. Tako so v posameznih državah postali ti standardi delno ali pa v celoti integrirani v njihovo zakonodajo. Mnoge izmed držav so uvedle tudi postopke proti cenilcem, ki so kršili standarde ali načela. Po letu 1970 je postalo jasno, da sta mednarodni finančni razvoj in globalizacija trga dosegla stopnjo, ko se je pojavila potreba po mednarodnih cenitvenih standardih. Očitno je bilo, da bo brez mednarodnih sporazumov o mednarodnih standardih o ocenjevanju vrednosti, prišlo do zmede in napak na tem področju. Na trgu se pojavi potreba po ocenitvi vrednosti nepremičnin, ne samo zaradi prodaje le-teh, ampak da se na podlagi ocenitev vrednosti lahko vodi njihova vrednost pri poslovanju podjetij. Vpliv globalizacije in pojav mednarodnih korporacij, ki posedujejo ogromno nepremičnin v različnih državah in zaradi tega delujejo v različnih pravnih okvirih, je privedel do poenotenja pravil o ocenjevanju vrednosti. Takšno poenotenje pravil predstavljajo mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. Danes mednarodni standardi, ki jih določa Svet za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, zagotavljajo mednarodni sporazum za vse razvite države sveta.

6

1.2 Namen, cilji in osnovne trditve

Namen Namen diplomskega dela je predstaviti ocenjevanje vrednosti nepremičnin, kot to določajo pravila stroke. V skladu s hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti so določene tri ravni pravil. V diplomskem delu, bom predstavil posamezne ravni standardov s poudarkom na prvem delu, kjer je opredeljena zakonodaja, mednarodni in domači standardi ter kodeksi ocenjevanja vrednosti. V drugem, aplikativnem delu diplomske naloge, bom predstavil izračun ocenitve vrednosti nepremičnine po posameznih metodah. Ocenjevanje vrednosti se zaradi svojega pomena, tako pri trgovanju kot tudi za potrebe vodenja vrednosti premoženja v podjetjih, ne ureja samo s splošnimi gospodarskimi zakoni, ampak s posebnimi zakoni, katerih namen je zagotovitev poštene vrednosti pri trgovanju kot tudi pri vodenju vrednosti nepremičnin v podjetjih. Cilji Cilji omenjene raziskave so predvsem:

• proučiti področje nepremičnin in temeljne pojme • ugotoviti vpliv globalizacije na trg nepremičnin • podrobno analizirati Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti • predstaviti zakonodajo na trgu nepremičnin • opisati ocenjevalca vrednosti • predstaviti splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti • .......................................................................................................................... o

pisati poročanje o ocenjevanju vrednosti • .......................................................................................................................... p

redstaviti ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje • .......................................................................................................................... p

redstaviti ocenjevanje vrednosti za namene posojanja • v aplikativnem delu naloge na primeru ene izmed ocenitve vrednosti prikazati potek

poročila o ocenitvi vrednosti

7

Osnovne trditve Trditve:

• ocenjevanje vrednosti nepremičnin pridobiva na pomenu in njihova tržna zanimivost se povečuje

• ocenjevanje vrednosti nepremičnin se tudi v praksi vse bolj približuje mednarodnim standardom ocenjevanja vrednosti

• v prihodnje bo mogoče govoriti o enotnih mednarodnih ocenitvah vrednosti, kjer bo dosežena mednarodna primerljivost visoke stopnje in tako ne bo prihajalo več do različnih tolmačenj posameznih postavk

1.3 Predpostavke in omejitve raziskave

Predpostavke V diplomski nalogi predpostavljam, da je ocenjevanje vrednosti nepremičnin pomemben del trga, saj so nepremičnine zelo pomembna ekonomska dobrina za podjetja, posameznika in njegovo družino. Prav zaradi tega je pomembno, da država zagotovi ustrezno zakonodajo, ki določa ocenjevanje vrednosti nepremičnin in s tem pripomore k boljšim razmeram na trgu nepremičnin. S problematiko neskladja ocene glede na posamično zakonodajo in standarde se ubadajo v vseh razvitih državah, zaradi česar je ključnega pomena uveljavitev mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti. Omejitve V diplomski nalogi bom raziskovanje omejil predvsem na preučevanje ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Pri tem bom upošteval predvsem slovensko prakso.

1.4 Predvidene metode raziskovanja

V diplomskem delu bom uporabil makroekonomsko raziskavo, saj se nanaša na celoten nepremičninski trg v Sloveniji. Pristop k raziskovanju je deskriptiven v okviru katerega bom uporabil metodo kompilacije, ker bom na osnovi pridobljenih spoznanj in stališč še podrobneje obravnaval ocenjevanje nepremičnin. Pri raziskovanju se bom opiral na strokovno literaturo predvsem domačih in tudi tujih avtorjev, zaradi narave virov (standardi, zakoni, kodeksi…) bo veliko virov elektronskih.

8

2 NEPREMIČNINSKI TRG

2.1 Opredelitev pojma nepremičnin

Lastništvo nepremičnine je povezano s t. i. svežnjem pravic, ki vključuje pravico do uporabe, posesti, razpolaganja in prepovedi dostopa, ki pa so lahko zakonsko omejene z zasebnimi omejitvami in vladnimi regulacijami ter zakoni. Tako lahko nepremičnine opredelimo kot zemljišča z izboljšavami ter pravice, povezane z njihovim lastništvom. (McKenzie et al., 2001, str. 3) Nepremičnino so poskušali definirati že številni avtorji, seveda različno glede na čas in namen opredeljevanja. V literaturi lahko zasledimo tudi naslednje definicije nepremičnine:

• Nepremičnina je premoženje, dobrina ali vrsta imetja, ki se prične z zemljiščem in vsebuje vse stalne izboljšave zemljišča (Dasso, Ring, 1985).

• Nepremičnina je zemljišče in vse, kar je na njem zgrajeno, raste ali je pritrjeno (Unger, 1991).

• Nepremičnina je zemljišče in vse, kar zemljišču pripada in je po zakonu nepremično (Cirman, Andreja et al., 1999).

Nepremičnine se močno razlikujejo od standardiziranih proizvodov masovne proizvodnje. Osnovne fizične lastnosti nepremičnin so: nepremičnost (lokacija večine nepremičnin je fiksna oziroma so stroški njihovega premika izjemno visoki), neuničljivost (oziroma daljša doba uporabe od večine proizvodov) ter edinstvenost (popolnoma identični montažni hiši se razlikujeta vsaj po svoji legi, sosednjih nepremičninah ...). Osnovne ekonomske lastnosti nepremičnin so: relativna redkost (razpoložljiva količina zemljišč je omejena, vendar pa se ponudba nepremičnin z intenzivnejšo uporabo lahko veča), ekonomska in fizična lokacija ter vpliv okoliških nepremičnin (ključnega pomena za uporabo in vrednost nepremičnine) in trajnost investicije (te so z družbenega vidika razmeroma trajne, saj je obdobje povračila stroškov gradnje dolgo, različne izboljšave ni moč premakniti glede na spremembe povpraševanja, regulativnega okolja in podobno). Nepremičninsko pravo, različne regulative, prostorski plani, lokalne in regionalne navade ter običaji in delovanje nepremičninskih združenj, ki sodijo med institucionalne lastnosti, prav tako močno vplivajo na vrsto, izgled, uporabo, vrednost in ostale lastnosti nepremičnin (Zakrajšek, 2004).

2.2 Opredelitev pojma trga nepremičnin

Trg je stičišče ljudi, ki želijo kupiti, prodati ali izmenjati proizvode oziroma storitve. Na trgu nepremičnin se trguje z nepremičninskimi pravicami, zaradi opisanih lastnosti nepremičnine kot tržnega proizvoda pa se trg nepremičnin močno razlikuje od teoretičnega koncepta popolno konkurenčnega trga. Na trgu v določenem času in prostoru deluje le omejeno število kupcev in prodajalcev, ki trgujejo s heterogenimi in nemobilnimi proizvodi. Močna je vloga države, različnih regulativ, monetarne in fiskalne politike, večina kupcev se na trgu pojavlja neredno in so navadno slabo informirani (Zakrajšek, 2004).

9

Rezultat delovanja trga je razporeditev uporabe zemljišč, ki odraža socialne in ekonomske preference ter potrebe neke skupnosti ali področja. Osnovne funkcije, ki jih pri tem trg nepremičnin opravlja, so (Cirman Andreja, et.al,1999):

• Menjava lastništva in prerazdelitev zemljišč in obstoječega prostora različnim uporabnikom, glede na preference finančno sposobnih uporabnikov. Pri tem gre lahko za prodajo, najem ali druge davčno vzpodbujene transakcije.

• Informiranje o cenah in vrednostih nepremičnin ter o ostalem dogajanju na

nepremičninskem trgu je izrednega pomena za odločitev investitorjev, posojilodajalcev, upravljalcev, gradbenih in proizvodnih podjetij, posrednikov, cenilcev in drugih tržnih udeležencev. Gre za podatke o doseženih cenah nepremičnin, vrednosti primerljivih posesti in njihovih uporabah, višini najemnin in podobno.

• Prilagajanje kvalitete in količine prostora spremembam socialnih in ekonomskih

potreb je tretja pomembnejša funkcija trga nepremičnin. S spremembo uporabnosti nepremičnine se lastniki odzivajo na različne tržne priložnosti in pritiske.

Zaradi svojstvenih lastnosti nepremičnin se ta trg razlikuje ne le od trgov popolne konkurence, temveč tudi od ostalih trgov. Njegove najpomembnejše značilnosti so (Cirman Andreja,et al.,1999):

• Lokalizirana konkurenca Nepremičnost, heterogenost in trajnost nepremičnin so vzrok za specifično konkurenco posameznega območja. Da bi potencialni kupci popolnoma spoznali prednosti neke nepremičnine, si jo morajo namreč ogledati. Posamezne nepremičnine pa je težko primerjati, kar vpliva na omejenost konkurence. Zaradi nepremičnosti in heterogenosti nepremičnin so za ta trg značilne še velike razlike med posameznimi regijami in državami, tako v vrednosti kot v številu transakcij.

• Slojevito povpraševanje Ljudje navadno iščejo in uporabljajo nepremičnine v točno določene namene. Trg in nepremičninski strokovnjaki se temu prilagajajo, zato se slednji navadno specializirajo za posamezno nepremičninsko področje. Na trgu pa se slojevitost kaže v različnem gibanju ponudbe in povpraševanja na posameznih podtrgih. Tako je na primer trg stanovanj lahko zelo aktiven, medtem ko trg enodružinskih hiš stagnira.

• Slaba informiranost tržnih udeležencev Transakcije med prodajalci in kupci so navadno zaupne in decentralizirane, zato je pridobivanje tržnih informacij zahtevno in drago opravilo. Tržni udeleženci so tako navadno slabo informirani in iščejo pomoč pri nepremičninskih izvedencih, kar pa viša transakcijske stroške.

• Fiksnost ponudbe na kratki rok Usklajevanje ponudbe in povpraševanja je pogosto možno le na dolgi rok. Na povpraševanje, ki je lahko precej razgibano že v krajših obdobjih, se kratkoročno nespremenljiva ponudba težko odziva.

10

2.3 Delitev trga nepremičnin

Nepremičninski trgi pogosto delimo glede na vrsto trgovanih nepremičnin, tako ga lahko glede na namen in rabo nepremičnin razdelimo na naslednje sklope (Ring, Dasso, 1985, str. 240):

• stanovanjski trg nepremičnin (stanovanja, eno- ali večdružinske stanovanjske stavbe, stavbna zemljišča za stanovanja ipd.);

• poslovni trg nepremičnin (pisarne in pisarniške zgradbe, trgovine in nakupovalni centri, hoteli, moteli, gledališča, stavbna zemljišča za poslovno dejavnost ipd.);

• industrijski trg nepremičnin (proizvodni prostori, skladišča, rudniki, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost ipd.);

• kmetijski trg nepremičnin (kmetije in farme, razne rekreacijske nepremičnine, neuporabljena razvita zemljišča ob urbanih območjih ipd.);

• trg nepremičnin za posebne namene in javne nepremičnine (izobraževalne institucije, cerkve, bolnišnice, pokopališča, domovi za ostarele, avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole ter številne druge nepremičnine, namenjene javni uporabi).

V različnih analizah in opisih trga nepremičnin se uporabljajo bolj ali manj podrobne delitve. Tako so našteti podtrgi na različnih nivojih pogosto združeni v večje skupine ali pa razdrobljeni v manjše skupine (Zakrajšek, 2004).

2.4 Značilnosti trga nepremičnin

Trg nepremičnin se na spremembe povpraševanja in ponudbe odziva podobno, kot nas uči ekonomska teorija. Odstopanja od teorije pojasnjujemo z nepopolnostmi trga, kot so heterogenost proizvodov, počasna proizvodnja nove ponudbe, močna vloga posojil, davčne olajšave in drugo (Cirman Andreja, et al.,1999). Nepremičnine, ki so primerljive glede na njihovo velikost in kvaliteto,navadno na trgu dosegajo podobne cene, ki so pri uravnoteženi ponudbi in povpraševanju stabilne. V primeru presežnega povpraševanja se na trgu vzpostavi tako imenovani trg prodajalcev, za katerega veljajo visoke cene in posledično zmanjševanje zasedenosti nepremičnin in pospeševanje njihove nadaljnje gradnje. Obratno velja za tako imenovani trg kupcev, kjer so v boljšem položaju kupci. Obe stanji prenehata z vzpostavitvijo ravnotežja ponudbe in povpraševanja. Pomembno vlogo imajo tudi spremembe stroškov posojil, saj nižje obrestne mere spodbujajo povpraševanje po nepremičninah. Morebitna ciklična gibanja trga nepremičnin so tako navadno bolj povezana s spremembami monetarne politike kot z običajnimi gospodarskimi cikli. Na lokalno povpraševanje in ponudbo nepremičnin vplivajo najrazličnejše spremembe na ekonomskem, biološkem, političnem in socialnem področju. Število in značilnosti prebivalstva pomembno vplivajo na potencialno povpraševanje po večini tipov nepremičnin, ob upoštevanju kupne moči prebivalstva pa vplivajo tudi na dejansko povpraševanje.

11

Trg nepremičnin je občutljiv na spremembe v zaposlenosti, na prihodke na eni strani ter na spremembe v varčevanju, dostopnosti kreditov in obrestnih mer na drugi strani. Pomembne so spremembe prodajnih in najemnih cen nepremičnin in njihov vpliv na zasedenost nepremičnin. Davki in različni predpisi ter regulacije se pogosto uporabljajo za spodbujanje ali zaviranje na področju nepremičnin ali pa celo usmerjajo uporabo nepremičnin za določene namene in s tem močno vplivajo na dogajanje na tem trgu. Ponudba nepremičnin je odvisna tudi od cen in razpoložljivosti zemljišč ter cen dela in gradbenih materialov. Na dogajanje na trgu pa vplivajo tudi vsa spreminjanja gradbene tehnologije in kvaliteta gradnje. Ker so nepremičnine locirane na fiksnih lokacijah, na njihovo uporabo, razvoj in vrednost močno vpliva okolje trga. Analize in napovedi razvoja okolja trga nepremičnin so tako nepogrešljiv del vsake analize. Dejavnike okolja lahko v grobem delimo na tri večje skupine vpliva, ki jih opisujemo v naslednjem prikazu. Sile sprememb na trgih nepremičnin se med seboj prepletajo in družno ali pa obratno vplivajo na trge, torej je njihova analiza ključnega pomena za analizo trgov nepremičnin. Opisani prikaz nam lahko služi le kot ogrodje analize, saj lahko na posameznem podtrgu in ravni analize dodamo še kakšen dejavnik in zanemarimo katerega izmed naštetih. (Zakrajšek, 2004)

Slika 1: Osnovni dejavniki okolja trga nepremičnin Vir: povzeto po Ring, Dasso, 1985, str. 190–212.

Vir: povzeto po Ring, Dasso, 1985, str. 190–212.

OKOLJE TRGA NEPREMIČNIN

EKONOMSKI DEJAVNIKI

INSTITUCIONALNI

DEJAVNIKI

FIZIČNI IN DEMOGRAFSKKI

DEJAVNIKI

prebivalstvo: naravno gibanje, migracije, starostna struktura, urbanizacija, gospodinjstva ...

gospodarska aktivnost: BDP, zaposlenost in brezposelnost, dohodek na prebivalca (lokalni, regionalni), indeks cen življenjskih potrebščin, napovedi nacionalnih ekonomskih indikatorjev, ...

ekonomske sile: tehnološke spremembe, distribucija virov,

organizacijske spremembe, spremembe potrošnikovih

preferenc

sociološke sile: navade, običaji, religija

politične sile: vpliv zakonov in države, ekologija

energija in transport

stanovanjski standard in razvoj skupnosti

12

3 VPLIV GLOBALIZACIJE NA TRG NEPREMIČNIN Ključne spremembe na svetovnih trgih nepremičnin lahko opišemo s štirimi osnovnimi trendi svetovnih trgov nepremičnin, ki se medsebojno tesno prepletajo in pospešujejo (Blank, 2002, str. 9):

• globalizacija trga nepremičnin: prepletanje lokalnih trgov v globalnem okolju in mednarodno delovanje tržnih akterjev;

• sekuritizacija: širjenje spektra finančnih inštrumentov na trgih nepremičnin; • konsolidacija: usklajevanje in združevanje različnih nepremičninskih, finančnih in

drugih organizacij; • pomembna vloga tehnologije, e-nepremičnine; sekuritizacija, konsolidacija in

razmah tehnologije so tako gonilne sile kot posledice procesov globalizacije na trgih nepremičnin: v nadaljevanju jih bomo v skladu z nekaterimi avtorji, kot je npr. Rodney (2002), obravnavali kot globalizacijske procese.

3.1 Pojem globalizacija trga nepremičnin

Globalizacija se širi na različnih področjih trgovine, kapitala, komunikacije, kulture, zabave, športa, a o pravem globalnem trgu nepremičnin težko govorimo, zaenkrat obstaja le mreža lokalnih trgov nepremičnin z bolj ali manj podobnimi lastnostmi. Analizo globalnega trga nepremičnin je treba kljub konvergenci posameznih lastnosti trgov osnovati na analizi posameznih trgov, kar pa ne pomeni, da ne obstoja vsesplošni interes za vzpostavitev takšnega trga. Tudi investitorji, prodajalci, kupci, gradbena in razvojna podjetja, nepremičninske organizacije in drugi udeleženci trga nepremičnin iščejo načine prestopa nacionalnih meja in izkoriščanja prednosti globalnih procesov. Globalizacija jim med drugim nudi lažji dostop in izpostavljenost tujim trgom, večji izbor investicij, dostop do globalnih trgov kapitala, geografsko diverzifikacijo in manjšo odvisnost od lokalnih trgov (Ernst&Young, 2003, str. 4). Procesi globalizacije imajo pomembne posledice tudi za rast in razvoj svetovnih mest. Konec dvajsetega stoletja so podjetja v procesih globalizacije za svoja strateška izhodišča izbirala med manjšim številom vodilnih svetovnih mest, ki so bila bodisi politični, finančni, trgovski, proizvodni ali distribucijski centri, ali pa centri izobraževanja, kulture in umetnosti. Thrift jih glede na razpon nadzora in njihovega vpliva deli na globalne, območne in regionalne centre. New York, London in Tokio so tako globalni centri, Pariz, Hong Kong in Los Angeles območni, Sydney, Chichago, Miami in Honolulu pa so primeri regionalnih centrov (Balchin et al., 2000).

3.2 Stanje in potek globalizacije trga nepremičnin

V zadnjem desetletju so deregulacije gospodarstev in odstranitev ovir za kapitalske tokove, informacijska revolucija in liberalizacija finančnih trgov omogočile lažjo mednarodno diverzifikacijo. V globalnem poslovnem svetu nepremičnine še vedno ostajajo lokalne, saj je večina še vedno v lasti lokalnih tržnih udeležencev. Kljub temu pa se z odpravljanjem ovir vstopa, privzemanjem mednarodnih nepremičninskih standardov in vzpostavljanjem ustreznega okolja za tuj kapital globalizacija širi tudi na tem področju. Nekaterim trgom to uspeva hitreje, drugi nacionalni trgi pa so še močno izolirani. Češka je npr. s strukturnimi

13

spremembami gospodarstva uspešno razvila trg nepremičnin s širokim spektrom investicijskih opcij, ki privablja vlagatelje s celega sveta. V Evropi nasploh je s širitvijo EU v teku razvoj skupnih standardov in običajev investiranja na trge nepremičnin. V Litvi bodo npr. tujci ob priključitvi k EU lahko kupovali, zasedali in investirali v nepremičnine, tudi zemljišča, z istimi pravicami kot prebivalci Litve. V Evropi so mednarodne investicije v letu 2001 znašale 16 milijard dolarjev, na ameriškem trgu nepremičnin so največji vlagatelji s področja Evrope Nizozemci s 6 milijardami dolarjev nepremičnin, sledijo Velika Britanija in Nemčija. Japonci so največji tuji investitor z 11 milijardami dolarjev (Ernst&Young, 2003, str. 8, Rodney, 2002, str. 4). Z integracijo trgov nepremičnin rastejo priložnosti za nepremičninsko investiranje z nižjimi stroški diverzifikacije, podobno lahko iznajdljiv investitor zmanjša tveganje odvisnosti od uspešnosti domačega trga in gospodarstva. Z rastjo globalizacije se bo teoretično večala korelacija donosov investicij, kar bo dolgoročno zmanjšalo učinke diverzifikacije. Do pomladi 2001 se je npr. korelacija med ameriškimi in tujimi delnicami povečala na 0,75. Podobno se z uvedbo Evropske monetarne unije veča korelacija dogajanj na delniških trgih Evrope. Na trgu nepremičnin se zaradi omenjenih specifik lokalnih trgov nepremičnin podobnih povezav še ne pričakuje (Rodney, 2002, str. 5).

3.3 Sodelovanje tržnih udeležencev na mednarodnem trgu nepremičnin

Prenašanje izkušenj z domačega na mednarodni trg nepremičnin je pogosta napaka udeležencev mednarodnega trga. Pri analizi mednarodnega trga nepremičnin so pomembnejše razlike kot sorodnosti posameznega trga. Posamezne države ali deli držav imajo namreč pogosto različne kompleksne planske politike, sisteme reguliranja, nepremičninske zakone in davke. Tudi pravila in zakoni različnih mednarodnih unij in združenj so na lokalnem trgu prilagojena lokalnim običajem, kulturi in političnim dogodkom, ki lahko postavljajo ovire za vstop na trg. Ključ uspešnega vstopa na trg je torej ustrezna in točna informiranost. Države z nacionalnimi programi, kot so privatizacija nacionalnih industrijskih panog, razvoj ključnih panog, razvoj sekundarnega trga nepremičnin in podobno, spodbujajo razvoj priložnosti za mednarodne uporabnike, lastnike in investitorje nepremičnin. Mednarodni davčni sporazumi preprečujejo utajo ali dvojno pobiranje davkov, uvajajo davčne olajšave in tako nižajo prepreke mednarodnega investiranja. Na večini mednarodnih trgov deluje ena ali več oblik zastavnega financiranja ter kompleksne oblike lastništva, ki omogočajo lažji in hitrejši pritok tujega kapitala na trg. Pravi trg delnic in obveznic za področje nepremičnin je še v večini držav v razvoju. Najbolj razviti je trg v ZDA, Veliki Britaniji in Avstraliji, druge države jim sledijo z izbranimi oblikami finančnih instrumentov (Ernst&Young, 2003, str.5– 14). Poleg neposrednih investicij na nepremičninskem trgu prihajajo nove oblike investiranja v vrednostne papirje s postopki sekuritizacije in drugih finančnih metod. Posredni trg nepremičnin namreč omogoča bolj likvidne, transparentne in diverzificirane investicije kot klasičen. Sekuritizacija je proces združevanja posojil in drugega finančnega premoženja za izdajo vrednostnih papirjev. Ti so izdani institucionalnim vlagateljem z namenom financiranja poslovnih aktivnosti. Finančno premoženje, ki podpira plačila, povezana s to obliko vrednostnih papirjev, so stanovanjske in poslovne hipoteke ter vrsta drugih

14

premoženj, kot so dolgovi kreditnih kartic, potrošniški krediti ... Ta trg je v letih 1995–2002 v ZDA zrasel s 315 milijard na 1048 milijard ameriških dolarjev. V Evropi ta trg hitro raste, a je vseeno bila v letu 2000 vrednost njegovih transakcij le 9,4 milijarde (Rodney, 2002, str. 6–7).

15

4 MEDNARODNI STANDARDI OCENJEVANJA VREDNOSTI

4.1 Splošno o MSOV

IVSC so pri oblikovanju MSOV vodili trije temeljni cilji, in sicer: 1. pospeševati meddržavne poslovne dogodke in prispevati k razvoju mednarodnih

trgov premoženja s spodbujanjem preglednosti pri računovodskem poročanju in zanesljivosti ocenitev vrednosti, ki so opravljena za zavarovanje posojil in hipotek, za poslovne dogodke, ki vključujejo prenose lastništva, in za poravnave v pravnih sporih ali v davčnih zadevah;

2. predstavljati strokovno normo ali smerokaz za ocenjevalce vrednosti po svetu in s tem omogočati, da se lahko odzivajo na povpraševanje mednarodnega trga premoženja po zanesljivih ocenitvah vrednosti in izpolnjevati zahteve računovodskega poročanja globalne poslovne skupnosti;

3. in zagotavljati standarde ocenjevanja vrednosti in računovodskega poročanja, ki izpolnjujejo potrebe porajajočih se in novo industrializiranih držav.

Na ta način MSOV predstavljajo najboljšo prakso ocenjevanja vrednosti, zasnovano na splošno sprejetih načelih ocenjevanja vrednosti. MSOV dajejo v večji meri ocenjevalcem napotke, kako naj ravnajo v določenih situacijah, v manjši meri pa pojasnjujejo, kako naj ocenjevalec uporablja specifične metode oziroma postopke ocenjevanja, in mu tako prepuščajo svobodno izbiro metode oziroma postopka, ki ga bo uporabil za oceno premoženja v okviru specifičnega namena in izbrane vrste vrednosti. MSOV so strukturirani tako, da sicer vsebujejo posamezne standarde in pojasnjevalne opombe kot ločena poglavja, vendar je vsako od teh poglavij sestavni del celote. Zato je treba MSOV obravnavati kot celoto in ne kot skupek posameznih delov in jih tudi brati in izvajati v praksi kot celoto. Vsako ocenjevanje vrednosti, ki temelji na MSOV, mora ustrezati vsem njihovim delom. MSOV so organizirani tako, da vsebujejo naslednja ključna poglavja in podpoglavja:

• Uvod podaja kratek zgodovinski pregled MSOV, organiziranost IVSC in strukturiranost MSOV.

• Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti obravnavajo osnovne pravne in gospodarske in konceptualne okvire ter načela, na katerih temelji stroka ocenjevanja vrednosti in njeni standardi.

• Kodeks vedenja obravnava etična načela in zahteve glede pristojnosti in kvalifikacij ocenjevalcev.

• Vrste premoženja so po MSOV: o nepremičninske pravice, o premičnine, o podjetja in o finančne pravice.

16

• Uvod v standarde uvršča ocenjevanja vrednosti v dve kategoriji: tista, ki so pripravljena na osnovi tržne vrednosti, in tista, pripravljena na osnovah, ki niso tržne vrednosti.

• Standardi - standarda 1 in 2 obravnavata tržno vrednost in osnove ocenjevanja, ki niso tržne vrednosti. Standard 3 obravnava poročanje o ocenjevanju vrednosti.

• Uporabe – uporaba 1 obravnava ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje, uporaba 2 pa ocenjevanje vrednosti, povezano z dajanjem posojil.

• Pojasnjevalne opombe dajejo napotke pri posebnih zadevah ocenjevanja vrednosti. Dopolnjujejo in razširjajo standarde in uporabe na naslednjih področjih: o ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic, o ocenjevanje vrednosti najemnih pravic, o ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme, o ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev, o ocenjevanje vrednosti premičnin, o ocenjevanje vrednosti podjetij, o obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti, o nabavnovrednostni način ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje, o metoda diskontiranega denarnega toka pri ocenjevanju tržnih in netržnih

vrednosti, o ocenjevanje vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu, o pregledovanje ocenjevanj vrednosti, o ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom, o množično ocenjevanja za obdavčitev premoženja, o ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih panogah.

• »Bela listina« obravnava nekatere posebne vidike ocenjevanja vrednosti na porajajočih se trgih.

• Pojmovnik vključuje ključne pojme ocenjevanja vrednosti in njihove definicije.

4.2 Strokovni ocenjevalec vrednosti

MSOV govorijo o strokovnih ocenjevalcih vrednosti premoženja kot o osebah, ki obvladajo posebno stroko ekonomije, povezano s pripravljanjem ocenjevanj vrednosti in poročanjem o njih. Imeti morajo potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za oceno vrednosti različnih vrst premoženja za različne namene, ki vključujejo prenose lastništva premoženja, premoženja kot poroštva za zavarovanje posojil in hipotek, premoženja, ki je predmet pravnega spora ali nerešenih davčnih poravnav, in premoženja, ki se obravnava kot sredstvo v računovodskem poročanju. Kot strokovnjaki morajo ocenjevalci vrednosti opraviti stroge preizkuse izobraževanja, usposabljanja, pristojnosti in prikaza veščin. Prav tako morajo izkazati in ohranjati kodeks vedenja (etiko in pristojnost) in standarde strokovne prakse ter upoštevati splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti (GAVP). MSOV zahtevajo od ocenjevalcev vrednosti tudi poznavanje standardov drugih strok, kot je npr. računovodstva, kadar se le-ti lahko nanašajo na ocenjevanje vrednosti. V takšnih primerih narekujejo ocenjevalcem vrednosti, da svojo oceno pripravijo tako, da bodo izpolnili zahteve tako računovodskih standardov kot tudi MSOV. Če bi se med dvema

17

svežnjema standardov pojavil kakršenkoli nesporazum, mora ocenjevalec vrednosti razkriti tako nastalo situacijo. Strokovni ocenjevalci vrednosti morajo imeti poglobljeno znanje o premoženjskem trgu in razumeti njegove zakonitosti. Le na ta način lahko ugotavljajo najverjetnejše cene, ki bi jih na takšnem trgu dosegli kupci in prodajalci premoženja. Izogibati se morajo neprimerni opredelitvi vrednosti, tako da vsako vrednost, o kateri podajo svoje mnenje ustrezno imenujejo in opredelijo. Običajno ocenjujejo tržne vrednosti, vendar v mnogih primerih tudi ocenjujejo vrednosti, ki niso tržne, zato je izredno pomembno, da je tržna vrednost ali katerakoli uporabljena osnova vrednosti jasno identificirana in opredeljena v vsakem ocenjevanju vrednosti. MSOV dajejo posebno težo ocenjevalcem vrednosti nepremičnin, ker se nepremičninske pravice razlikujejo od večine proizvodov in storitev zaradi razmeroma dolgega obdobja, potrebnega za trženje, torej je razmeroma nelikviden proizvod za dosego cene, ki predstavlja njegovo tržno vrednost. Ta značilno daljši čas izpostavljanja, odsotnost »takojšnjega trga« (trga, na katerem je proizvod na voljo za takojšnjo prodajo) in narava ter raznolikost premoženja in premoženjskih trgov zahteva potrebo po strokovnih ocenjevalcih vrednosti, ki se bodo ukvarjali zgolj z ocenjevanjem vrednosti nepremičnin. MSOV posvečajo posebno pozornost statusu ocenjevalca vrednosti v poglavju Kodeks vedenja. Kodeks vedenja obravnava etične zahteve in zahteve po kvalificiranosti ocenjevalcev vrednosti v poklicni praksi. Etično vedenje služi javnemu interesu, ohranja zaupanje, ki ga morajo imeti naročniki v storitve ocenjevalcev vrednosti in delo v korist poklica ocenjevanja vrednosti samega. Zagotavlja, da so rezultati ocenjevanj vrednosti zanesljivi, dosledni in nepristranski. Ključni poudarki Kodeksa vedenja so prikazani v nadaljevanju. Za delovanje MSOV je bistvenega pomena, da pošteni in sposobni strokovni ocenjevalci vrednosti, nepristranski ali brez lastnih interesov, zagotovijo ocenitve vrednosti, pripravljene v skladu s temi standardi. Njihova poročila morajo biti jasna, ne smejo zavajati in morajo razkrivati vse zadeve, ki so potrebne za razumevanje ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalci vrednosti morajo vedno spodbujati in ohranjati zaupanje javnosti v poklic ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti je oseba, ki ima potrebno izobrazbo, sposobnosti in izkušnje za opravljanje ocenjevanja vrednosti. V nekaterih državah je potrebna pridobitev licence, preden začne oseba delovati kot ocenjevalec vrednosti. Ocenjevalec vrednosti je ugledna oseba, ki:

• si je pridobila ustrezno diplomo v priznanem izobraževalnem centru ali enakovredno akademsko izobrazbo;

• ima ustrezne izkušnje in je zmožna ocenjevati vrednost na trgu in kategorije sredstev;

• se zaveda, razume in lahko pravilno uporablja tiste priznane metode in tehnike, ki so potrebne za izvedbo verodostojnega ocenjevanja vrednosti;

• je član priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti; • opravlja program poklicnega izobraževanja v času svoje poklicne kariere in

18

upošteva vse zahteve kodeksa vedenja. Med ocenjevalci vrednosti nepremičnin v Sloveniji izpolnjuje zgoraj opredeljene pogoje le pooblaščeni ocenjevalec vrednosti, vpisan v register Inštituta. Inštitut izpolnjuje kot polnopravni član IVSC tudi pogoj priznanega nacionalnega strokovnega organa za ocenjevanje vrednosti. Ocenjevalci vrednosti morajo vedno ohranjati visok standard poštenosti in neoporečnosti ter opravljati svoje delo na način, ki ne škoduje naročnikom, javnosti, stroki in njihovim posameznim nacionalnim strokovnim organom ocenjevanja vrednosti. Neoporečnost izkazuje ocenjevalec vrednosti s tem, da:

• ne ravna na način, ki bi bil zavajajoč ali nepošten; • namerno ne razvija in predstavlja poročila, ki vsebuje napačna, netočna ali

pristranska mnenja in analize; • ne pomaga ali sodeluje pri storitvi ocenjevanja vrednosti, ki za druge razumne

ocenjevalce vrednosti ne bi bila upravičena; • deluje zakonito in v skladu z zakoni in predpisi države, kjer deluje ali kjer

prevzame svojo nalogo; • ne sporoča napačno o svoji strokovni usposobljenosti ali namerno dopušča napačno

tolmačenje svoje strokovne usposobljenosti • namerno ne uporablja napačnih, zavajajočih ali pretiranih trditev ali oglaševanja, da

bi si zagotovil delo; • zagotavlja, da bo vsak član delovnega kolektiva ali podrejeni, ki pomaga pri nalogi,

upošteval kodeks vedenja. Ocenjevalec vrednosti mora preprečevati vsako nasprotje interesov, tako da:

• pri isti zadevi ne dela za dve stranki ali več, razen če si pridobi pisno soglasje prizadetih strank;

• upošteva vse ustrezne varnostne ukrepe, da pri nalogi ne pride do nasprotij med interesi njegovih naročnikov in interesi drugih naročnikov, ocenjevalca vrednosti, njegovega podjetja, sorodnikov, prijateljev ali sodelavcev;

• pisno razkrije možna nasprotja interesov pred sprejemom napotkov naročnika za delo;

• vsako tako nasprotje interesa, ki se ga naknadno zave, nemudoma razkrije. Ocenjevalec vrednosti mora zagotavljati zaupnost, tako da:

• zadeve naročnika vedno upošteva s primerno molčečnostjo in zaupnostjo; • nikomur, ki ga naročnik posebej ne pooblasti, razkrije občutljive dejanske podatke,

pridobljene od naročnika, ali rezultate naloge, pripravljene za naročnika, razen če je to zakonsko potrebno.

Ocenjevalec vrednosti mora zagotavljati nepristranskost, tako da:

• opravlja naloge pod pogoji stroge neodvisnosti, objektivnosti, nepristranskosti in brez vpletanja osebnih interesov;

• ne sprejema naloge, ki vključuje poročanje o vnaprej določenih mnenjih in sklepih;

19

• plačila, povezana z nalogo, niso odvisna od vnaprej določenih rezultatov ocenjevanja vrednosti ali od drugih neodvisnih, nepristranskih nasvetov, ki jih vsebuje poročilo o ocenjevanju vrednosti; razkrije, če je plačilo kakorkoli odvisno ali neodvisno od rezultatov v poročilu;

• se ne zanaša na kritične informacije, ki jih prejme od naročnika ali katerekoli druge stranke, brez ustrezne ocene ali potrdila iz neodvisnega vira, razen če sta narava in obseg takega zanašanja opredeljena kot omejitveni pogoj;

• ne sprejme naloge, kjer poroča o hipotetičnih pogojih, ki verjetno ne bodo izpolnjeni v ustreznem obdobju;

• ne uporabi nepodprtih sklepov ali se ne zanaša nanje, če temeljijo na kakršnihkoli predsodkih, ali ne poroča o sklepih, ki izražajo mnenje, da je tak predsodek potreben za ohranjanje ali zviševanje vrednosti;

• pri pregledovanju poročila drugega ocenjevalca vrednosti predloži nepristransko sodbo in upraviči svoje razloge za strinjanje ali nestrinjanje s sklepi poročila.

Ocenjevalec vrednosti mora zagotavljati usposobljenost za opravljanje svojih nalog, tako da poseduje znanje, veščino in izkušnje za učinkovito dokončanje naloge skladno z opredelitvijo MSOV. Pred sprejemom naloge ali sklenitvijo dogovora o izvedbi katerekoli naloge mora pravilno določiti problem, ki ga je treba rešiti, in mora biti prepričan, da ima za konkreten primer potrebne izkušnje in znanje. Kadar uporablja zunanjo pomoč, mora pridobiti soglasje naročnika in v poročilu razkriti identiteto pomočnikov in obseg njihovega dela. Pred sprejemom naloge mora od naročnika pridobiti pisna navodila, ki jih v pisni obliki potrdi, da bi se izognil vsakršnim napačnim tolmačenjem. Pri izvedbi naročnikovih navodil mora ukrepati takoj in učinkovito ter naročnika obveščati o svojem napredovanju. Navodila pa mora zavrniti, če okoliščine onemogočajo dovolj skrbno poizvedovanje, zadostno kakovost dela in dokončanje v primernem času. Ocenjevalec vrednosti mora za vsako nalogo pripraviti delovno datoteko, ki mora ob zaključku vsebovati verno kopijo vseh pisnih poročil, korespondence in zabeležk v papirni ali elektronski obliki (primerno zavarovani) ter ustrezne mapne beležke, ki utemeljujejo mnenja ocenjevalca s pomočjo poizvedovanj, nepristranske primerjave, odbitkov in izračuna. Delovno datoteko za vsako nalogo je treba hraniti najmanj pet let po dokončanju naloge. Bistvenega pomena je, da ocenjevalci vrednosti svoje analize, mnenja in sklepe sporočajo uporabnikom svojih storitev s poročili, ki so smiselna in ne zavajajo, ter razkrijejo vsega, kar bi lahko vplivalo na nepristranskost. Vsaka omejitev glede kakovosti storitve, ki jo ocenjevalec vrednosti lahko ponudi, mora biti razkrita. Določiti mora omejitev glede objavljanja ocenitve vrednosti ali sklepov ocenjevanja vrednosti brez soglasja, tako da ocenjevalec vrednosti lahko ohrani možnost nadzora nad obliko in vsebino, v kateri so javno razkrite njegove ocenitve vrednosti. Razkriti mora vse odklone od MSOV, ki se lahko pojavijo, ker MSOV niso izdelani tako, da bi podali rešitev za vsako situacijo, ki se lahko pojavi v procesu ocenjevanja vrednosti. V takih situacijah odklon ne pomeni kršitve standardov, če je ustrezen, v skladu z etičnimi načeli in merili usposobljenosti in če je v poročilu o ocenjevanju vrednosti zagotovljena logična utemeljitev takega odklona. Pravilno razumevanje terminologije je bistveno za ocenjevalce vrednosti in tiste, ki berejo njihova poročila, zato morajo ocenjevalci vrednosti uporabljati terminologijo MSOV.

20

4.3 Splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti

O hipotetičnih pogojih, ki predstavljajo ustrezno možnost, lahko ocenjevalec vrednosti poroča, če je priloženo pojasnilo o možnostih uresničitve hipotez, in upoštevana vrednost, ki izraža resnično prevladujočo situacijo, npr. situacijo, ko naročnik želi vedeti, kolikšno vrednost bo imelo zemljišče, kjer je predvidena odstranitev strupenih snovi. Pri nas lahko na podlagi Pojasnila 1 sodbo o poročilu drugega pooblaščenega ocenjevalca vrednosti poda le Inštitut. S strani Inštituta pooblaščena oseba pa mora pri tem upoštevati MSOV. MSOV obravnavajo naslednje splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti:

• zasnove o zemljiščih in premoženju; • zasnove o nepremičninah, premoženju in sredstvih; • cena, strošek, trg in vrednost; • tržna vrednost; • najgospodarnejša uporaba; • koristnost; • načini ocenjevanja vrednosti; • druge splošne zasnove in načela ocenjevanja vrednosti.

V tem poglavju bom obravnaval le nekatere od naštetih, ker jih bom podrobneje obravnavali v posebnih poglavjih. Premoženje predstavlja pravno zasnovo, ki vsebuje vsa upravičenja, pravice in koristi, povezane z lastništvom. Premoženje sestavljajo lastniške pravice, ki zagotavljajo lastniku pravico do določenega deleža ali deležev lastnine. Da bi razlikovali med nepremičnino, ki je fizična tvorba, in lastništvom nepremičnine, ki je pravna zasnova, se lastništvo nepremičnine imenuje nepremičninska pravica. Kombinacija pravic, povezanih z lastništvom nepremičninskih pravic, se v nekaterih državah imenuje sveženj pravic. Zasnova svežnja pravic se v lastništvu premoženja primerja s svežnjem palic, kjer vsaka palica predstavlja različno in posamezno pravico lastnika premoženja, na primer pravico do uporabe, do prodaje, najema, izročitve ali izbire za uresničevanje vseh ali nobene od naštetih pravic. Lastništvo upravičenja do predmetov, ki niso nepremičnine, se imenuje premičnina. Izraz premoženje, uporabljen brez nadaljnjih kvalifikacij ali identifikacij, se lahko nanaša na nepremičninske pravice, premičnine ali druge vrste premoženja, kot so podjetja in finančne pravice, ali pa je njihova kombinacija. Cena je pojem za znesek, po katerem povprašujemo, ga ponujamo ali plačamo za proizvod ali storitev. Prodajna cena je izvirno bodisi razkrito ali zaupno dejstvo. Zaradi finančnih sposobnosti, motivacije ali posebnih interesov določenega kupca in/ali prodajalca je cena, plačana za proizvode ali storitve, lahko povezana z vrednostjo, ki bi jo drugi lahko pripisali proizvodom ali storitvam, ali pa ne. Na splošno pa je cena pokazatelj relativne vrednosti blaga ali storitev za določenega kupca in/ali prodajalca v določenih okoliščinah. Strošek je cena, plačana za proizvode ali storitve, ali znesek, potreben za ustvarjanje ali proizvodnjo proizvoda ali storitve. Ko je proizvod ali storitev dokončana, je njen strošek izvirno dejstvo. Cena, plačana za proizvod ali storitev, postane strošek za kupca.

21

Trg predstavlja okolje za trgovanje s proizvodi in storitvami med kupci in prodajalci s pomočjo cenovnega mehanizma. Zasnova trga vključuje trgovanje s proizvodi in/ali storitvami med kupci in prodajalci brez pretiranih omejitev njihovih dejavnosti. Vsaka stranka se bo odzvala na odnose ponudbe in povpraševanja in na druge dejavnike določanja cen tudi glede na lastne sposobnosti in svoje znanje, razumevanje relativne koristnosti blaga in/ali storitev ter individualnih potreb in želja. Trg je lahko lokalen, regionalen, nacionalen ali mednaroden. Vrednost je gospodarska zasnova, ki izraža ceno, za katero se najverjetneje pogodijo kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup. Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena možne cene, ki bo plačana za proizvode in storitve ob določenem času v skladu s posebno opredelitvijo vrednosti. Gospodarska zasnova vrednosti izraža tržni pogled na koristi tistega, ki poseduje proizvode ali storitve na datum ocenjevanja vrednosti. MSOV razlikujejo tržno vrednost od netržnih vrednosti.

22

4.4 Vrste premoženja

MSOV obravnavajo naslednje vrste premoženja: • nepremičninske pravice, • premičnine, • podjetja in • finančne pravice.

Nepremičninska pravica je pravica do nepremičnine. Ta pravica je običajno zapisana v uradni listini, na primer v dokumentu o lastništvu ali najemu. Zato je premoženje pravna zasnova, različna od nepremičnine, ki predstavlja fizično sredstvo. Nepremičninske pravice vključujejo vse pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom nepremičnin. V nasprotju s tem pa nepremičnine vključujejo zemljišče samo, vse predmete, ki se naravno pojavljajo na zemlji, in vse predmete, povezane z zemljo, kot so zgradbe in izboljšave zemljišča. Kombinacija vseh pravic, povezanih z lastništvom nepremičninskih pravic, imenujemo sveženj pravic. Te pravice vključujejo pravico do uporabe, zasedbe, vpisa, prodaje, najema, zapustitve (v oporoki), izročitve ali do izbire uveljavljanja katerekoli ali nobene od zgoraj navedenih pravic. Kadar govorimo o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, se ocenjuje lastništvo nepremičnine in ne nepremičnina kot fizična enota. Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic se opravlja iz številnih razlogov, ki vključujejo kategorije, kot so računovodsko poročanje, transakcije, povezane s prenosi lastništva, posojila in hipoteke, ki jih je treba zavarovati s premoženjem, pravni spori, davčne zadeve ter svetovanje ali odločanje o naložbah. Najpogosteje ocenjujemo tržno vrednost nepremičninskih pravic in to v primerih:

• ocenjevanja vrednosti nepremičnin kot dolgoročnih sredstev, pripravljena za računovodske izkaze in z njimi povezane obračune, da bi prikazali podlage za določanje njihovih poštenih vrednosti;

• ocenjevanja vrednosti kot pomoč za potencialnega kupca pri določanju ponudbe, kot pomoč potencialnemu prodajalcu pri ugotavljanju sprejemljive ponudbene cene ali pa kot pomoč obema strankama pri določanju prodajne cene za predlagano transakcijo;

• ocenjevanja vrednosti za določanje osnove za reorganizacijo ali združitev lastništva različnih vrst premoženja;

• ocenjevanja vrednosti, zahtevana za oceno vrednosti poroštvenega premoženja, ponujena za predlagano hipotekarno posojilo ali za določanje osnove za zavarovanje ali poroštvo posojila, kritega s premoženjem;

• ocenjevanja vrednosti, opravljena pri prisilnem prevzemu (pravica prisilnega odkupa/razlastitveni postopki), pravnih sporih ali arbitraži, ki vključuje spore o pogodbah in delnih upravičenjih ter poravnave škod kot posledic okoljskih nesreč ali kršitev.

23

Pri vsakem ocenjevanju vrednosti nepremičninskih pravic je treba določiti ustrezne značilnosti premoženja, ki vključujejo:

• lokacijo, fizični in pravni opis, gospodarske lastnosti ali lastnosti ustvarjanja donosov;

• nepremičninske pravice (svobodno lastništvo, popolno lastnino zemljišča, danega v najem, najemno pravico, podnajemno pravico), ki jih je treba oceniti;

• vse premičnine, najemnikovo opremo ali neopredmetena sredstva, ki ne spadajo med nepremičninske pravice, vendar so vključena v ocenjevanje vrednosti;

• vse poznane služnosti, omejitve, obremenitve, najeme, zaveze, davčne obremenitve. Na ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic lahko vplivajo posebne okoliščine, kot so:

• zahteva za proučitev združitve posestev (vrednost povezav) ali ločevanje pravic do premoženja (vrednost sestavin);

• vplivi možnih sprememb namembnosti in razvoja infrastrukture, na primer širitev sistemov javnih podjetij ali dostopnih koridorjev;

• depresivni trgi, za katere so značilni šibko povpraševanje, kopičenje zalog in redke prodajne transakcije, pri katerih bi bilo težko podpreti ocene tržne vrednosti na podlagi tekočih ali preteklih dokazov. V takih okoliščinah se pozornost udeležencev na trgu lahko preusmeri na druge pokazatelje vrednosti ali kakovosti premoženja.

Obstajajo trije načini ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic:

1. način primerljivih prodaj, 2. način kapitalizacije donosa in 3. nabavnovrednostni način.

Ocenjevalec vrednosti bo običajno uskladil rezultate, ki izhajajo iz dveh ali več naštetih načinov. Premičnine se nanašajo na lastništvo pravice do predmetov, ki niso nepremičnine. Ti predmeti so lahko opredmeteni, kot so premične stvari, ali neopredmeteni, kot je dolg ali patent. Opredmetene premičnine predstavljajo pravice do predmetov, ki niso trajno pritrjeni na nepremičnino, in za katere je splošno značilna njihova premakljivost. Primeri premičnin vključujejo pravice do:

• prepoznavnih, prenosnih in opredmetenih predmetov, ki so na splošno poimenovani kot osebni, npr. pohištvo, zbirke in naprave;

• kratkoročnih sredstev podjetja, trgovinskih popisov premoženja in zalog; • pritiklin, imenovanih tudi najemnikova oprema (notranja oprema in inštalacije); • do posebnih, nestalnih zgradb, strojev in opreme (proizvajalna oprema in stroji); • MSOV v okviru premičnin obravnavajo tudi: • čisti obratni kapital in vrednostnice ali čista kratkoročna sredstva, ki jih opredeljuje

kot vsoto likvidnih sredstev, zmanjšanih za kratkoročne obveznosti; • neopredmetena sredstva kot pravice do neopredmetenih enot, ki vključujejo pravico

do povračila dolgov in pravico do dobička iz ideje.

24

Ocenjevanja vrednosti premičnin so lahko sestavni del večjih nalog, kot je npr. ocenjevanje vrednosti podjetja. Premičnine se ocenjujejo v skladu s tržno vrednostjo, vrednostjo ostanka ali vrednostjo ob prisilni prodaji. Pri ocenjevanju vrednosti poslovnih sredstev mora ocenjevalec vrednosti upoštevati dejstvo, ali je treba taka sredstva oceniti kot del delujočega podjetja ali kot ločena sredstva. Tudi pri ocenjevanju vrednosti premičnin uporabljamo tri načine, omenjene pri nepremičninskih pravicah. Pri nekaterih nalogah bo moral ocenjevalec vrednosti določiti stopnjo fizične obrabe, funkcionalnega in gospodarskega zastaranja, ki prizadeva premičninske predmete. Taka določitev bo upoštevala tudi preostalo dobo gospodarne uporabe zgradbe, s katero je povezana premičnina. Podjetje je trgovska, industrijska, storitvena ali naložbena enota, ki opravlja gospodarsko dejavnost. Podjetja so običajno dobičkonosne enote, ki poslujejo zato, da strankam priskrbijo proizvode ali storitve. Z zasnovo podjetja sta tesno povezana pojma gospodarska družba, tj. podjetje, ki opravlja gospodarsko dejavnost z izdelovanjem, prodajo ali trgovanjem s proizvodi ali storitvami, in delujoče podjetje, tj. enota, za katero je značilno, da bo nadaljevala poslovanje v predvidljivi prihodnosti, brez namena ali potrebe po likvidaciji ali pomembni okrnitvi obsega poslovanja. Razlogi za ocenjevanje vrednosti podjetij so lahko:

• nakup in prodaja posameznega podjetja, poslovna združitev ali ocena vrednosti delniškega kapitala družbe v lasti delničarjev podjetja;

• ocenitev vrednosti podjetij kot osnova razporeditve in izražanja vrednosti pri uporabi pri različnih sredstvih podjetja;

• ocenitev vrednosti podjetij kot osnova za oceno višine zastaranja posebnih osnovnih sredstev podjetja.

Pri ocenjevanju vrednosti podjetja mora ocenjevalec vrednosti jasno določiti podjetje (na primer proizvajalno-storitvena družba, holdinška družba, specializirano trgovsko podjetje), lastniški delež v podjetju ali vrednostne papirje (npr. delnice zaprte (delniške) ali javne družbe in deleže v investicijskih družbah), ki se ocenjujejo. Lastniški delež je lahko nerazdeljen, razdeljen med delničarje in/ali vključuje večinski in manjšinski delež. Za ocenjevanje vrednosti podjetja se uporabljajo trije načini, in sicer:

1. način tržnih primerjav, 2. način kapitalizacije donosa in 3. na sredstvih zasnovan način.

Ocenjevalci vrednosti običajno usklajujejo indikacije, ki izhajajo iz dveh ali več načinov in povezanih metod. Finančne pravice v premoženju izvirajo iz pravne delitve lastniških pravic v podjetjih in nepremičninskih pravicah (npr. osebne družbe, konzorciji, kapitalske družbe, sonajemništva, skupni podvigi), iz pogodbene podelitve opcijske pravice do nakupa ali prodaje premoženja (npr. nepremičnina, delnice ali drugi finančni inštrumenti) po navedeni ceni v določenem obdobju ali iz ustvarjanja naložbenih inštrumentov, zavarovanih z vloženimi nepremičninskimi sredstvi. MSOV obravnavajo kot finančne pravice naslednje kategorije:

• osebne družbe, kot so družbe z neomejeno odgovornostjo in komanditne družbe; • konzorciji in skupni podvigi;

25

• opcije; • naložbe v nepremičnine prek lastništva vrednostnic ali inštrumentov za zavarovanje

tako dolga kot lastniškega kapitala (sekuritizirani naložbeni inštrumenti). Finančne pravice so neopredmetena sredstva in lahko vključujejo:

• pravice, neločljivo povezane z lastništvom podjetja ali premoženja, namenjenega uporabi, zasedbi, prodaji, najemu ali upravljanju;

• pravice, določene v pogodbi, ki podeljuje opcijo do nakupa, ali najem, ki vsebuje nakupno opcijo, torej ali jo bomo izkoristili ali ne;

• pravice, povezane z izdanim vrednostnim papirjem (ali ga bomo zadržali ali prodali).

MSOV opredeljujejo opcijo kot sporazum, ki dopušča možnost ponudbe za nakup, prodajo ali najem premoženja za določeno obdobje in po navedeni ceni. Opcija ustvarja pogodbeno pravico, katere izvedba je na splošno odvisna od izpolnitve določenih pogojev. In končno si imetnik lahko izbere uporabo te opcije ali pa ne. V tem smislu se opcija razlikuje od pogodbe za nakup ali prodajo premoženja. Nakupne opcije so lahko vpisane tudi v najeme. Nakupne opcije pogosto vsebujejo določilo, da se nekateri deli vseh plačanih najemnin pripišejo k nakupni ceni. Vrednost skupka vseh različnih finančnih pravic v premoženju je lahko višja ali nižja od vsote posameznih pravic v tem premoženju. Vrednost 100-odstotnega lastniškega deleža v podjetju, ki ustvarja donose, bo verjetno presegel skupno vrednost manjšinskih deležev v premoženju. Pri nalogah, ki vključujejo finančne pravice, mora ocenjevalec vrednosti jasno in natančno določiti lastniški delež, ki se ocenjuje, in sicer večinski ali manjšinski lastniški delež v podjetju ali premoženju, pogodbeno pravico ali večinski ali manjšinski lastniški delež v sekuritizirani nepremičninski naložbi. Ocenjevalec vrednosti mora pregledati pogodbene dogovore med strankami ali pogodbo o ustanovitvi (statut podjetja), da preveri odstotni delež ali vložek, ki ga predstavlja finančna pravica do premoženja. Za ocenjevanje vrednosti premoženja v lastništvu družb so primerni vsi trije načini, omenjeni pri ocenjevanju vrednosti podjetij.

4.5 Vrste vrednosti

MSOV uvrščajo vrednosti v dve skupini: • tržno vrednost, ki jo obravnava MSOV 1, • netržne vrednosti, ki jo obravnava MSOV 2.

Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženje na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri kateri sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.

26

Posamezne sestavine te opredelitve MSOV podrobneje pojasnjujejo tako:

• »Ocenjeni znesek /.../« se nanaša na ceno, izraženo v denarju (običajno v lokalni valuti), plačljivo za premoženje v transakciji med neodvisnima in samostojnima strankama. Tržna vrednost se meri kot najverjetnejša cena, ki jo lahko razumno dosežemo na trgu na datum ocenjevanja vrednosti. To je najboljša cena, ki jo prodajalec lahko razumno doseže, in najugodnejša cena, ki jo kupec lahko razumno doseže. Ta ocena izrecno izključuje ocenjeno ceno, ki je povišana ali znižana zaradi posebnih pogojev in okoliščin, kot so neobičajno financiranje, neobičajna prodaja in neobičajni dogovori o povratnem najemu, posebne obravnave in ugodnosti, ki jih podeli nekdo, ki je povezan s prodajo, ali katerakoli prvina posebne vrednosti.

• »/…/ naj bi /…/ zamenjala premoženje /.../ « se nanaša na dejstvo, da je vrednost premoženja ocenjeni znesek in ne vnaprej določeni znesek ali dejanska prodajna cena. To je cena, pri kateri trg pričakuje, da bo na datum ocenjevanja vrednosti izvedena transakcija, ki izpolnjuje vse druge sestavine opredelitve tržne vrednosti.

• »/.../ na datum ocenjevanja vrednosti /.../« zahteva, da je ocenjena tržna vrednost vezana na časovno obdobje na določen dan. Ker se trgi in tržne razmere lahko spreminjajo, je ocenjena vrednost ob drugem času lahko napačna ali neprimerna. Znesek vrednosti bo izražal dejansko stanje na trgu in okoliščine na določen datum ocenjevanja vrednosti, ne pa na pretekli niti na prihodnji datum. Opredelitev tudi predvideva hkratno zamenjavo in izpolnitev prodajne pogodbe brez vsake spremembe cene, do katere bi sicer utegnilo priti.

• »/.../ voljan kupec /.../« se nanaša na tistega, ki je motiviran, vendar ni prisiljen k nakupu. Ta kupec ni niti pretirano navdušen niti odločen, da kupi po katerikoli ceni. Kupuje v skladu s stvarnostjo sedanjega trga in s pričakovanji sedanjega trga, ne pa namišljenega ali hipotetičnega trga, ki ga ne moremo prikazati ali pričakovati, da obstaja. Domnevni kupec ne bi plačal višje cene, kot jo zahteva trg. Sedanji lastnik premoženja je vključen med predstavnike »trga«. Ocenjevalec vrednosti ne sme navajati neresničnih predpostavk o tržnih razmerah niti izražati domnev o ravni tržne vrednosti, ki v resnici ni dosegljiva.

• »/.../ voljan prodajalec /.../« ni niti pretirano navdušen niti prisiljen prodajalec, pripravljen prodati po katerikoli ceni, niti ni pripravljen ponujati po ceni, ki na sedanjem trgu ne velja za primerno. Voljan prodajalec je motiviran, da proda premoženje po tržnih pogojih za najvišjo ceno, ki jo lahko doseže na (prostem) trgu po ustreznem trženju, ne glede na višino te cene. Dejanske okoliščine sedanjega lastnika premoženja niso del te ocenitve, ker je »voljan prodajalec« hipotetični lastnik.

• »/.../ v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama /.../« je transakcija med strankama, ki nimata določenega ali posebnega razmerja (na primer obvladujoče podjetje in odvisne družbe ali najemodajalec in najemnik), ki utegne povzročiti nastanek cenovne ravni, ki ni značilna za trg ali je zvišana zaradi sestavine posebne vrednosti. Obstaja domneva, da se transakcija tržne vrednosti opravi med nepovezanima strankama, vsaka od njiju deluje neodvisno.

• »/.../ po ustreznem trženju /.../« pomeni, da bi bilo premoženje izpostavljeno trgu na najprimernejši način, ki vpliva na njegovo odprodajo po najboljši ceni, ki jo je razumno možno doseči v skladu z opredelitvijo tržne vrednosti. Obdobje izpostavljenosti se lahko spreminja v skladu s tržnimi pogoji, vendar pa mora trajati dovolj dolgo, da omogoča primernemu številu morebitnih kupcev, da se seznanijo s

27

premoženjem. Obdobje izpostavljenosti se začne pred datumom ocenjevanja vrednosti.

• »/.../ kjer sta stranki delovali seznanjeno in previdno /.../« predpostavlja, da sta voljni kupec in voljni prodajalec primerno seznanjena z naravo in značilnostmi premoženja, z njegovo dejansko in morebitno uporabo in z razmerami na trgu na datum ocenjevanja vrednosti. Domnevno vsaka izmed strank deluje v lastnem interesu s tem znanjem in je previdna pri iskanju najboljše cene za svoj položaj v transakciji. Previdnost se ocenjuje kot sklicevanje na razmere na trgu na datum ocenjevanja vrednosti brez upoštevanja koristi kasnejših spoznanj. Za prodajalca ni nujno neprevidno, če proda premoženje na trgu s padajočimi cenami po ceni, ki je nižja od predhodnih tržnih ravni. V takih primerih, kakor velja za druge situacije nakupov in prodaj na trgih s spreminjajočimi se cenami, bo previdni kupec ali prodajalec ravnal v skladu z najboljšimi informacijami o trgu, ki so na voljo ob določenem času.

• »/.../ in brez prisile /.../« določa, da je vsaka izmed strank motivirana, da opravi transakcijo, ni pa prisiljena ali neprimerno siljena v njeno izvajanje.

Tržna vrednost se pojmuje kot vrednost sredstva, ocenjenega ne glede na stroške prodaje ali nakupa in brez poračuna pripadajočih davkov. Čeprav večina strokovnih ocenjevanj vrednosti, še posebej ocenjevanja vrednosti sredstev za računovodsko poročanje, obravnava tržno vrednost, obstajajo okoliščine, ki zahtevajo podlage, ki niso tržne vrednosti. Bistvenega pomena je, da ocenjevalec vrednosti in uporabniki ocenitev vrednosti jasno razumejo razliko med ocenjevanji vrednosti, ki temeljijo na tržni in netržni vrednosti in med učinki (če do njih pride), ki jih imajo razlike med temi zasnovami na uporabnost ocenjevanja vrednosti. MSOV med vrednosti, ki niso tržne, uvrščajo naslednje:

• Vrednost pri uporabi je vrednost, ki jo ima določeno premoženje pri določenem načinu uporabe za določenega uporabnika in zato ni povezana s trgom. Ta vrsta vrednosti je osredotočena na vrednost, ki jo to določeno premoženje prispeva k enoti, katere del je, ne da bi upoštevali najgospodarnejšo uporabo ali denarni znesek, ki bi ga ob prodaji lahko iztržili. Računovodska opredelitev vrednosti pri uporabi je sedanja vrednost ocenjenih prihodnjih denarnih tokov, za katere se pričakuje, da se bodo pojavili pri nadaljnji uporabi sredstva in iz njegove odtujitve ob koncu njegove dobe koristnosti. V nasprotju z vrednostjo pri uporabi je vrednost v menjavi tista, ki jo prizna trg, na katerem pride hipotetično ali namišljeno do menjave lastništva sredstva, in na kateri temelji tržna vrednost. Le po naključju bi bila vrednost pri uporabi enaka tržni vrednosti. Vrednosti pri uporabi nekega premoženja bi bila najverjetneje višja od tržne vrednosti, če bi poslujoče podjetje premoženje lahko uporabilo koristneje in dobičkonosneje kot običajni proizvajalec enakega proizvoda ali storitve. Po drugi strani pa bi bila vrednost pri uporabi lahko nižja od tržne vrednosti, kadar podjetje ne bi izkoristilo maksimalne zmogljivosti in učinkovitosti sredstva. Vrednost pri uporabi bi bila lahko tudi višja od tržne vrednosti, če bi imelo podjetje v lasti posebne proizvajalne pravice, izredne pogodbe, edinstvene patente in licence, določeno strokovno znanje, posebno dobro ime in druga neopredmetena sredstva, ki ne bi bila prenosljiva na drugega lastnika.

28

• Vrednost za naložbenika je vrednost premoženja za določenega naložbenika ali skupino naložbenikov za določene naložbene cilje. Ta subjektivna zasnova povezuje določeno premoženje z določenim naložbenikom, skupino naložbenikov ali enoto z določljivimi naložbenimi cilji in/ali sodili. Vrednost za naložbenika premoženjskega sredstva je lahko višja ali nižja od tržne vrednosti premoženjskega sredstva. Vendar pa lahko tržna vrednost izraža številne posamezne ocene vrednosti za naložbenika določenega premoženjskega sredstva.

• Vrednost delujočega podjetja je vrednost podjetja kot celote. Zasnova vključuje ocenjevanje vrednosti stalno poslujočega podjetja, v okviru katerega je možno vrednost delujočega podjetja razdeliti in razporediti na sestavne dele, ki prispevajo k celoti, vendar nobeden od njih sam zase ne predstavlja podlage za tržno vrednost, pač pa na njihovi vrednosti pri uporabi. Zasnova delujočega podjetja se torej nanaša samo na premoženje, ki je sestavni del podjetja ali enote.

• Zavarovana vrednost je vrednost premoženja, določena v opredelitvah, ki jih vsebuje zavarovalna pogodba ali polica.

• Ocenjena, odmerjena ali obdavčljiva vrednost je vrednost, ki temelji na opredelitvah, ki jih vsebujejo merodajni zakoni, povezani z ocenjevanjem, odmerjanjem in/ali obdavčenjem premoženja. Čeprav nekatere sodne oblasti lahko navajajo tržno vrednost kot ocenjevalno podlago, pa lahko metode, uporabljene za oceno vrednosti, dajejo rezultate, ki se razlikujejo od tržne vrednosti, kakor je opredeljena v MSOV 1. Ocenjene, odmerjene ali obdavčljive vrednosti torej ne moremo pojmovati tako, kot bi bila enaka tržni vrednosti, opredeljeni v MSOV 1, razen če je izrecno drugače navedeno.

• Vrednost ostanka je vrednost premoženja, ki izključuje zemljišče, ki bi bilo brez posebnih popravil ali adaptacij prodano za material, ki ga vsebuje, in ne zaradi neprekinjene uporabe. K tej vrednosti lahko dodamo kosmate ali čiste stroške odtujitve in je tako kasneje lahko enaka čisti iztržljivi vrednosti, kot jo poznajo računovodski standardi npr. pri zalogah. Vrednost ostanka ne pomeni, da premoženje nima nobene dobe koristnosti ali uporabnosti. Premoženje, ki je prodano po vrednosti ostanka, je možno obnoviti, spremeniti za podoben ali različen način uporabe ali pa ga je možno uporabiti za rezervne dele za druge vrste premoženja, ki se še vedno uporabljajo. Druga skrajnost vrednosti ostanka pa lahko predstavlja vrednost odpadka ali vrednost za reciklažo.

• Likvidacijska vrednost ali vrednost pri prisilni prodaji je znesek, ki ga lahko razumno prejmemo za prodajo premoženja v določenem časovnem obdobju, ki je prekratko, da bi izpolnjevalo časovno obdobje trženja, ki ga zahteva opredelitev tržne vrednosti. V nekaterih državah lahko vrednost pri prisilni prodaji vključuje tudi nevoljnega prodajalca in kupca ali kupce, ki kupujejo dobro obveščeni o slabostih prodajalca. Zaradi narave in obsega subjektivnih in domnevnih predpostavk, ki jih je treba pripraviti pri oblikovanju takega mnenja, predvidevanja ocenjevalca vrednosti na splošno niso enostavna.

• Posebna vrednost je pojem, povezan z neobičajno sestavino vrednosti, ki presega tržno vrednost. Posebna vrednost se na primer lahko pojavi zaradi fizične, funkcionalne ali gospodarske povezave premoženja z nekim drugim premoženjem, kot je sosednje premoženje. Gre za prirastek vrednosti, ki bi bil primeren za določenega lastnika ali uporabnika ali predvidenega lastnika ali uporabnika premoženja, ne pa za trg nasploh; torej je posebna vrednost primerna samo za kupca s posebnim namenom. Vrednost povezav, prirastek vrednosti zaradi

29

združitve dveh ali več upravičenj do premoženja, predstavlja svojstven primer posebne vrednosti. Posebna vrednost je lahko povezana s sestavinami vrednosti delujočega podjetja in z naložbeno vrednostjo. Ocenjevalec vrednosti mora zagotoviti, da se sodila, uporabljena za ocenjevanje vrednosti takih vrst premoženja, razlikujejo od tistih, ki se uporabljajo za oceno tržne vrednosti, tako da razjasni vse posebne predpostavke, ki jih je upošteval.

• Hipotekarna kreditna vrednost je vrednost premoženja, kot ga oceni ocenjevalec vrednosti s previdno oceno prihodnje prodajljivosti premoženja, ob upoštevanju dolgoročnih trajnostnih vidikov premoženja, običajnih in lokalnih tržnih pogojev ter sedanje uporabe in alternativne ustrezne uporabe premoženja. Pri oceni hipotekarne posojilne vrednosti ne smemo upoštevati špekulativnih sestavin. Hipotekarna posojilna vrednost mora biti dokumentirana na razumljiv in jasen način.

4.6 Poročanje o ocenjevanju vrednosti

Poročanje o ocenjevanju vrednosti obravnava MSOV 3. Ocenjevalec vrednosti sporoča o ocenjevanju vrednosti v obliki poročila ocenjevanja vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti navaja sklep o vrednosti. Vsebuje ime ocenjevalca vrednosti in datum ocenjevanja vrednosti. Identificira premoženje in premoženjske pravice, ki so predmet ocenjevanja vrednosti, podlage ocenjevanja vrednosti in nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti. Razkriva vse temeljne predpostavke in omejitvene pogoje, določa datuma ocenjevanja in poročanja, opisuje obseg pregleda, sklicuje se na uporabnost teh standardov in potrebnih razkritij ter vsebuje podpis ocenjevalca vrednosti. MSOV 3 opredeljuje poročilo o ocenjevanju vrednosti kot dokument, ki beleži navodila za nalogo, podlago in namen ocenjevanja vrednosti in rezultate analize, ki je vodila do mnenja o vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti lahko pojasnjuje tudi analitične procese, uporabljene pri izvedbi ocenjevanja vrednosti, in predstavi smiselne informacije, uporabljene pri analizi. Poročilo o ocenjevanju vrednosti je lahko ustno ali pisno. Vrsta, vsebina in dolžina poročila se lahko spreminjajo glede na nameravano uporabo, zakonske zahteve, vrsto premoženja in naravo ter zapletenost naloge. Vsako poročilo o ocenjevanju vrednosti mora

• jasno in natančno določati sklepe ocenjevanja vrednosti na način, ki ni zavajajoč; • identificirati naročnika, nameravani način uporabe ocenjevanja vrednosti in

ustrezne podatke: o datum, na katerega se nanaša ocena vrednosti, o datum poročila in o datum pregleda;

• določiti podlago ocenjevanja vednosti, vključno z vrsto in opredelitvijo vrednosti; o tržni vrednosti in netržni vrednosti je treba poročati ločeno, ko se katerikoli sestavni del ocenjuje na podlagi, ki ni tržna vrednost;

• identificirati in opisati: o premoženjske pravice ali upravičenja, katerih vrednost je treba oceniti, o fizične in pravne značilnosti premoženja ter

30

o skupine premoženja, vključene v ocenjevanje vrednosti, ki ne sodijo v primarno skupino premoženja;

• opisati obseg dela, uporabljenega za razvoj ocenjevanja vrednosti; • podrobno določiti vse predpostavke in omejitvene pogoje, ki so možni pri sklepanju

o vrednosti; • identificirati posebne, neobičajne ali izredne predpostavke in upoštevati možnost,

da se taki pogoji tudi pojavijo; • vključiti opis informacij in pregledanih podatkov, opravljenih tržnih analiz, načinov

ocenjevanja vrednosti in postopkov, ki so sledili, ter utemeljitev, ki podpira analize, mnenja in sklepe v poročilu;

• vsebovati člen, ki izrecno prepoveduje objavo celotnega poročila ali njegovega dela, sklicevanje nanj ali na številke ocenjevanja vrednosti v njem ter na imena in strokovno članstvo ocenjevalca vrednosti brez pisne odobritve ocenjevalca vrednosti;

• vključevati izjavo o skladnosti, da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV, razkriti vsak odklon od posebnih zahtev MSOV in vsebovati pojasnilo za tak odklon v skladu s Kodeksom vedenja v sklopu MSOV, ki potrjuje, da: o so v poročilu prikazane navedbe dejstev v dobri veri ocenjevalca vrednosti

pravilne; o so analize in sklepi omejeni samo s predpostavkami in pogoji, opisanimi v tem

poročilu; o ocenjevalec vrednosti nima (če jih ima, določenih) interesov glede premoženja,

ki je predmet tega poročila; o plačilo ocenjevalca vrednosti ni vezano na noben vidik poročila; o je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s kodeksom etike in standardi

izvedbe; o je ocenjevalec vrednosti izpolnil zahteve po strokovnem izobraževanju, − ima

ocenjevalec vrednosti izkušnje v zvezi z lokacijo in vrsto premoženja, katerega vrednost ocenjuje;

o je ocenjevalec vrednosti (ali ni) osebno pregledal premoženje in nihče, razen imenovanih v poročilu, ni dajal strokovne pomoči pri pripravi poročila;

o vključuje ime, strokovne kvalifikacije in podpis ocenjevalca vrednosti. Če se poročila o ocenjevanju vrednosti pošiljajo elektronsko, mora ocenjevalec vrednosti izvesti potrebne ukrepe za zavarovanje neokrnjenosti podatkov/besedila v poročilu in zagotoviti, da se pri prenosu ne bodo pojavile napake. Programska oprema naj bi poskrbela za varnost prenosa. Za vsa poročila o ocenjevanju vrednosti je treba shraniti ustrezno dokumentacijo v delovni datoteki, ki podpira rezultate in sklepe ocenjevanja vrednosti, čas arhiviranja pa ne sme biti krajši od petih let po dokončanju poročila. Če ocenjevalec vrednosti ni vključen v nalogo ocenjevanja vrednosti kot ocenjevalec vrednosti, na primer kot neodvisni ali nepristranski zastopnik, kot svetovalec podjetju ali kot posredovalec, mora ocenjevalec vrednosti razkriti posebno vlogo, ki jo prevzame pri vsaki nalogi.

31

Če ocenjevalca vrednosti prosimo, da opravi nalogo, ki odstopa od zahtev MSOV 3, ali je manj zahtevna ali se razlikuje od dela, ki je običajno opravljeno v skladu z MSOV in s Kodeksom vedenja v sklopu MSOV, lahko ocenjevalec vrednosti sprejme in opravi takšne storitve le, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

• ocenjevalec vrednosti zagotovi, da navodila ne bodo zavajala nameravanih uporabnikov;

• ocenjevalec vrednosti zagotovi, da ocenjevanje vrednosti ni tako omejeno, da rezultati ne bi bili več zanesljivi in verodostojni za nameravani namen in uporabo ocenjevanja vrednosti;

• ocenjevalec vrednosti obvesti naročnika, da navodila za nalogo vsebujejo odklon od standardov, kar mora biti v celoti razkrito v poročilu o ocenjevanju vrednosti.

4.7 Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje

Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje obravnava mednarodni način uporabe ocenjevanja vrednosti (MNUOV) 1. Cilj MNUOV 1 je pojasnjevanje načel, ki se uporabljajo pri ocenjevanjih vrednosti, pripravljenih za uporabo v računovodskih izkazih in v povezanih računovodskih evidencah podjetij. Ocenjevalci vrednosti, ki opravljajo takšna ocenjevanja vrednosti, bi morali razumeti računovodske zasnove in načela, ki izhajajo iz ustreznih računovodskih standardov. Pri ocenjevanju vrednosti za računovodsko poročanje morajo ocenjevalci vrednosti upoštevati:

• od poslovodstev podjetja morajo pridobiti seznam sredstev, katerih vrednost je treba oceniti, jih identificirati in ustrezno razporediti;

• razvrstitev sredstev določa, kateri računovodski standardi so primerni; • od ocenjevalcev vrednosti se lahko zahteva, da razporedijo vrednost med različne

sestavine sredstva, da svetujejo glede preostale vrednosti ali da svetujejo glede prihodnje dobe koristnosti sredstva;

• če ima lastniško zasedena nepremičnina možnost alternativne uporabe, zaradi česar bi bila vrednost izločenega sredstva iz podjetja višja od njegove vrednosti, če bi bilo del denar ustvarjajoče enote, mora ocenjevalec vrednosti poročati o tržni vrednosti takšne alternativne uporabe; prav tako mora izjaviti, da vrednost alternativne uporabe ne upošteva posledic zaprtja podjetja ali prekinitve poslovanja in stroškov, ki bi nastali pri alternativni uporabi, in da mora podjetje to upoštevati, ko se odloča o ustreznem znesku, ki ga sprejme kot pošteno vrednost;

• ocenjevanje vrednosti specialnega premoženja zahteva uporabo na donosu zasnovanega načina ali načina zmanjšane nadomestitvene vrednosti; izbira načina ni odvisna od vrste sredstva, pač pa od razpoložljivosti tržnih dokazov;

• od ocenjevalcev vrednosti se lahko zahteva, da svetujejo glede poštene vrednosti sredstva ob sklenitvi najema, da bi najemnik sredstvo pravilno obračunal;

• zbirka ali skupina vrst premoženja v lasti enega lastnika in pod skupnim upravljanjem se obravnava kot portfelj, katerega tržna vrednost lahko presega vsoto tržne vrednosti vsakega posameznega sredstva ali bi bila lahko nižja od nje; o takem primeru je treba posebej poročati;

• možnost oslabitve vrednosti in ustrezno obravnavo nadomestljive vrednosti.

32

4.8 Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja

Ocenjevanje vrednosti za namene posojanja obravnava MNUOV 2, katere cilj je dajanje napotkov ocenjevalcem vrednosti, ki pripravljajo ocenitve vrednosti za zavarovanje posojil, hipotek in obveznic. Ta MNUOV je v prenavljanju, zato je ne bom podrobneje obravnaval.

4.9 Pojasnjevalne opombe

Za ocenjevalce vrednosti podjetij so pomembne predvsem naslednje pojasnjevalne opombe (PO): PO 4 Ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev PO 6 Ocenjevanje vrednosti podjetij PO 7 Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti PO 9 Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti PO 12 Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom PO 14 Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih dejavnostih Za ocenjevalce vrednosti nepremičnin so pomembne predvsem naslednje PO: PO 1 Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic PO 2 Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic PO 7 Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti PO 8 Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC) PO 9 Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti PO 10 Ocenjevanje vrednosti vrst premoženja v kmetijstvu PO 12 Ocenjevanje vrednosti premoženja s posebnim trgovalnim namenom PO 13 Množično ocenjevanje vrednosti za obdavčitev premoženja PO 14 Ocenjevanje vrednosti premoženja v ekstraktivnih dejavnostih Za ocenjevalce vrednosti strojev in opreme so pomembne predvsem naslednje PO: PO 2 Ocenjevanje vrednosti najemnih pravic PO 3 Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme PO 5 Ocenjevanje vrednosti premičnin PO 7 Obravnavanje nevarnih in strupenih snovi pri ocenjevanju vrednosti PO 8 Nabavnovrednostni način za računovodsko poročanje (DRC) PO 9 Metoda diskontiranega denarnega toka za tržno in netržno zasnovano ocenjevanje vrednosti

33

4.10 Ocenjevanja vrednosti posameznih vrst premoženja

4.10.1 Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic V vseh državah članicah Sveta za MSOV je pripoznano, da zahteva ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic posebno izobraževanje, usposabljanje in izkušnje. Tako kot pojav strokovnih institucij ocenjevanja vrednosti na nacionalni ravni potrjuje potrebo trga po pristojnih in visoko etičnih ocenjevalcih vrednosti v vsaki državi, pa globalizacija premoženjskih trgov in ustanovitev Sveta za MSOV izražata potrebo trga, da ocenjevalci vrednosti uporabljajo po vsem svetu usklajene metode. PO 1 – Ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic – je mednarodni okvir za uporabo splošno sprejetih metod, ki se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic. Vrednost nepremičninskih pravic se ocenjuje kot jasna »enota«, in sicer kot fizična sredstva, na katera se nanašajo posebne lastniške pravice. PO 1 določa postopek ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic, ki obsega naslednje faze:

4.10.1.1 Opredelitev naloge Začetek aktivnosti ocenjevanja vrednosti nepremičninskih pravic predstavlja dogovor med ocenjevalcem in naročnikom o vsebini in obsegu ocenjevanja vrednosti. Opredelitev nalog vključuje:

• identifikacijo nepremičnine, ki je vključena v ocenjevanje vrednosti; • identifikacijo premoženjskih pravic, katerih vrednost je treba oceniti; • nameravano uporabo ocenjevanja vrednosti in vse povezane omejitve; • identifikacijo podpogodbenikov ali zastopnikov in njihovih prispevkov; • opredelitev ali podlago iskane vrednosti; • datum, na katerega se bo nanašala ocena vrednosti, in datum nameravanega

poročila; • identifikacijo obsega ocenjevanja vrednosti in poročila; in • identifikacijo možnih in omejitvenih pogojev, na katerih temelji ocenjevanje

vrednosti.

4.10.1.2 Preliminarna analiza, izbira in zbiranje podatkov Pri izvajanju korakov preliminarne analize ter izbire in zbiranja podatkov, ki so predlagani v procesu ocenjevanja vrednosti, se ocenjevalec vrednosti seznani s splošnim trgom in premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti in tako postopoma preide na specifične analize. Splošni gospodarski podatki se zbirajo v soseščini, mestu, regiji in celo na nacionalnih in mednarodnih ravneh, kar je odvisno od obravnavanega premoženja. Proučujejo se družbeni, gospodarski, vladni in okoljski dejavniki, ki so lahko povezani s tržno vrednostjo (ali drugače opredeljeno vrsto vrednosti), da bi lahko bolje spoznali določeno premoženje. Specifične podatke o premoženju ali podatke, ki so neposredneje pomembni za premoženje, katerega vrednost ocenjujemo, in za primerljive vrste premoženja, je treba

34

zbrati in pregledati. Le-ti vključujejo podatke o lokaciji in izboljšavah, stroških in amortizaciji, podatke o prihodkih in odhodkih, podatke o meri kapitalizacije in donosa, zgodovini lastništva in koristnosti ter druge pomembne podatke, ki jih kupci in prodajalci na splošno upoštevajo pri pogajanjih in transakcijah. Podatke o ponudbi in povpraševanju, ki so značilni za najverjetnejši premoženjski trg, je treba analizirati, da bi pridobili popis premoženja, ki konkurira pri zagotavljanju tržnega deleža premoženju, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, kot tudi popis obstoječega premoženja, ki ga je treba prenoviti, ali novega premoženja, ki ga je treba zgraditi, da bo povečalo konkurenčno ponudbo. Trg se analizira zaradi določitve tržnih trendov, povezav med ponudbo in povpraševanjem, absorpcijskih stopenj in drugih posebnih tržnih informacij.

4.10.1.3 Analiza najgospodarnejše uporabe Ko zbere in analizira zgoraj navedene podatke, lahko ocenjevalec vrednosti določi možne načine uporabe zemljišča za premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ker imajo različne nepremičninske parcele lahko različne možnosti uporabe, je prvi potrebni korak k izbiri prodaj in drugih primerljivih podatkov določitev najgospodarnejše uporabe (HABU) premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti upošteva najgospodarnejšo uporabo zemljišča, kot da bi bilo nezasedeno, in najgospodarnejšo uporabo premoženja, kot bi bilo izboljšano. Zasnova HABU temelji na spoznanju, da čeprav obstajajo med dvema nepremičninskima parcelama ali več fizične podobnosti in so si medsebojno sorodne, lahko obstajajo pomembne razlike v načinu njihove uporabe. Kako se premoženje lahko optimalno uporabi, je temelj določanja njegove tržne vrednosti. Osnovne determinante HABU vključujejo odgovore na naslednja vprašanja:

• Ali je predlagana uporaba smiselna in verjetna? • Ali je uporaba zakonita ali obstaja verjetnost, da je možno dobiti pravno

upravičenost do uporabe? • Ali je premoženje fizično primerno za uporabo ali ga je možno preurediti za

uporabo? • Ali je predlagana uporaba finančno izvedljiva? • Ali je izmed vrst uporabe, ki izpolnjujejo prve štiri teste, izbrani HABU

najučinkovitejša uporaba zemljišča?

4.10.1.4 Ocena vrednosti zemljišča Za ocenjevanje vrednosti zemljišča se uporablja več metod. Njihova uporabnost se razlikuje glede na vrsto ocenjene vrednosti in razpoložljivost podatkov. Pri oceni tržne vrednosti je treba vsako izbrano metodo podpreti s tržnimi podatki. Osnovne metode ocenjevanja vrednosti zemljišča so:

• metoda primerljivih prodaj temelji na neposredni primerjavi premoženja, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, s podobnimi zemljiškimi parcelami, za katere obstajajo dejanski podatki o nedavnih tržnih transakcijah;

• metoda razčlenitve gradnje predvideva razčlenitev določenega premoženja na dele, določitev donosnosti tako razčlenjenega premoženja in določanje vrednosti z diskontiranjem čistih donosov;

35

• razporejanje je metoda posredne primerjave, pri kateri se določi razmerje med vrednostjo zemljišča in vrednostjo izboljšav ali neko drugo razmerje med sestavinami premoženja in se v takšnem razmerju razporeja celotna tržna vrednost nepremičnine med zemljišče in izboljšave;

• izločevanje je posredna primerjalna metoda, po kateri vrednost zemljišča ocenimo tako, da od vrednosti primerljivega premoženja izločimo vrednost izboljšav, ki jo ocenimo z uporabo nabavnovrednostnega načina;

• metoda zemljiškega ostanka temelji na uporabi načina kapitalizacije donosa, tako da od na podlagi finančne analize določenega čistega donosa odštejemo donos, ki ga zahtevajo izboljšave in razliko kapitaliziramo;

• kapitalizacija zemljiške rente je metoda, ki jo lahko uporabimo, če zemljišče neodvisno prinaša zemljiško rento.

4.10.1.5 Uporaba načinov ocenjevanja vrednosti Za ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic se uporabljajo trije načini ocenjevanja vrednosti: način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način. Medtem ko trg z dobrimi dokazi lahko prispeva k manjši pomembnosti nabavnovrednostnega načina, pa pomanjkanje primerljivih podatkov lahko povzroči njegovo prevlado. Za ocenjevalca vrednosti je smiselno, da upošteva vsak način. Način primerljivih prodaj pripoznava, da trg določa cene premoženja. Tržna vrednost se lahko izračuna iz študije tržnih cen za vrste premoženja, ki medsebojno konkurirajo za tržni delež. Če so na voljo podatki, je način primerljivih prodaj najneposrednejši in najsistematičnejši način ocenjevanja vrednosti. Če podatkov ni na voljo, utegne biti uporaba načina primerljivih prodaj omejena. Ko so podatki o prodajah zbrani in preverjeni, je treba izbrati in analizirati eno primerljivo enoto ali več. Primerljive enote uporabljajo dve sestavini za pripravo količnika (na primer cena na enoto mere ali kazalnik, ki ga dobimo z deljenjem prodajne cene premoženja s čistim donosom, tj. multiplikator čistega donosa), ki izraža natančne razlike med vrstami premoženja. Sestavine primerjave so specifične značilnosti vrst premoženja in transakcij, ki povzročajo spreminjanje cen, plačanih za nepremičnine. Pri načinu primerljivih prodaj je upoštevanje teh sestavin odločilno. Za pripravo neposrednih primerjav med primerljivim prodajnim premoženjem in premoženjem, ki je predmet ocenjevanja vrednosti, mora ocenjevalec vrednosti upoštevati morebitne prilagoditve, ki temeljijo na razlikah med sestavinami primerjave. Sestavine primerjave vključujejo prenesene nepremičninske pravice, pogoje financiranja, prodajne pogoje, izdatke, zabeležene takoj po nakupu, tržne pogoje, lokacijo, fizične značilnosti, gospodarske značilnosti, uporabo in premične sestavine pri prodaji. Prilagoditve lahko zmanjšajo razlike med vsakim primerljivim premoženjem in predmetom ocenjevanja vrednosti. Za analizo razlik in oceno prilagoditev uporabljajo ocenjevalci vrednosti kvantitativne in/ali kvalitativne metode. Način kapitalizacije donosa se lahko uporablja pri ocenjevanjih tržne vrednosti in pri drugih vrstah ocenjevanja vrednosti. Vendar pa je treba za uporabo tržne vrednosti pridobiti in analizirati pomembne tržne informacije. Način kapitalizacije donosa temelji na

36

istih načelih, ki se nanašajo na druge načine ocenjevanja vrednosti. Še posebej pa zaznava vrednost, ki se nanaša na pričakovanje prihodnjih koristi (tokov donosa). Kapitalizacija donosa uporablja postopke, ki pojmujejo sedanjo vrednost predvidenih prihodnjih koristi iz donosov. Kot pri drugih načinih se način kapitalizacije donosa lahko zanesljivo uporablja le, če so na voljo pomembni primerljivi podatki. Če takih informacij ni na voljo, se ta način lahko uporablja za splošno analizo, ne pa za neposredne tržne primerjave. Za uporabo načina kapitalizacije donosa je izredno pomembna tržna raziskava. Poleg zagotavljanja specifičnih podatkov, ki bodo obdelani, daje tržna raziskava tudi kvalitativne informacije za določanje primerljivosti in za pomoč pri tehtanju uporabnosti rezultatov analize. Način torej ni le kvantitativen ali matematičen, pač pa zahteva tudi kvalitativne ocene. Ko je ustrezna tržna raziskava zaključena in so zbrani ter preverjeni primerljivi podatki, ocenjevalci vrednosti proučijo izkaz prihodkov in odhodkov, ki je predložen za premoženje, ki je predmet ocenjevanja vrednosti. Ta korak vključuje študijo preteklih prihodkov in odhodkov obravnavanega premoženja in drugih konkurenčnih vrst premoženja, za katere so na voljo podatki. Nato se pripravi denarni tok (ki temelji na prilagojenem izkazu pri načinu kapitalizacije donosa vključujejo primerljivi podatki najemnino, prihodke, odhodke ter podatke o meri kapitalizacije in donosa. Kategorije primerljivih podatkov o prihodkih in odhodkih, uporabljene v projekcijah prihodnjih prihodkov in odhodkov, in pri določanju mere kapitalizacije in donosa morajo biti enake poslovnega izida), ki izraža pričakovanja trga, izloča posebne dogodke določenega lastnika in zagotavlja obliko, ki pomaga pri nadaljnji analizi. Namen tega koraka je ocena donosa, ki ga je mogoče zaslužiti s premoženjem in bo kapitaliziran v indikacijo vrednosti. Ta ocena lahko izraža prihodke in odhodke za posamezno leto ali vrsto let. Po pripravi denarnega toka (ki temelji na prilagojenem izkazu poslovnega izida) mora ocenjevalec vrednosti izbrati ustrezno metodo (ali metodo neposredne kapitalizacije ali metodo diskontiranega denarnega toka (DCF)). Nabavnovrednostni način določa vrednost z oceno nabavne vrednosti zemljišča in stroškov gradnje novega premoženja z enako koristnostjo ali prenove starega premoženja za enak način uporabe, ne da bi upoštevali stroške zakasnitve. Nabavna vrednost zemljišča se doda celotnim stroškom gradnje. Nabavnovrednostni način določa zgornjo mejo, ki bi jo trg običajno plačal za določeno premoženje, ko je novo. Pri starem premoženju je treba odbiti zneske za različne oblike nabranega amortizacijskega popravka vrednosti (fizično poslabšanje, funkcionalno ali tehnično zastaranje in gospodarsko ali zunanje zastaranje), da bi lahko določili ceno, ki je približek tržne vrednosti. Glede na obseg tržnih podatkov, ki so na voljo za izračune, lahko nabavnovrednostni način neposredno navede tržno vrednost. Nabavnovrednostni način je zelo uporaben pri ocenjevanju tržne vrednosti nameravane gradnje, premoženja posebnega pomena in drugega premoženja, ki se na trgu ne zamenjuje pogosto.

4.10.1.6 Uskladitev indikacij vrednosti in ocena dokončne vrednosti Trije načini ocenjevanja vrednosti so medsebojno neodvisni, čeprav vsak način temelji na istih gospodarskih načelih. Namen vseh treh načinov je pridobiti indikacijo vrednosti, vendar pa je sklep o končni vrednosti odvisen od upoštevanja vseh uporabljenih podatkov in procesov ter uskladitve indikacij vrednosti, ki so pridobljene z različnimi načini, na končno oceno vrednosti. Kadar obstajajo zadostni tržni podatki, ki podpirajo ocenjevanje vrednosti, dobimo tržno vrednost. V drugih okoliščinah, v katerih ni na voljo dovolj tržnih podatkov ali so dana posebna navodila, pa je rezultat netržna vrednost.

37

4.10.1.7 Priprava poročila o ocenjevanju vrednosti Poročilo o ocenjevanju vrednosti se pripravi v skladu z določili MSOV 3 – Poročanje o ocenjevanju vrednosti.

4.10.2 Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme Proizvajalna in druga oprema so sredstva s posebnimi značilnostmi, zaradi katerih se razlikujejo od večine vrst nepremičnega premoženja in ki vplivajo na način ocenjevanja vrednosti in poročanje o vrednosti. Za proizvajalno in drugo opremo je značilno, da jo je mogoče premikati ali prestavljati, bistveno hitreje pa se amortizira od nepremičnega premoženja. Vrednost se bo pogosto pomembno razlikovala, če se enota proizvajalne in druge opreme ocenjuje v sklopu z drugimi sredstvi znotraj proizvodne enote ali če se ocenjuje kot posamezna enota za menjavo bodisi ob predpostavki, da je vgrajena, ali da se odstrani. Vrste proizvajalne in druge opreme so:

• proizvajalna oprema – sredstva, ki so v zapleteni povezanosti z drugimi in ki lahko vključujejo specializirane zgradbe, stroje in drugo opremo;

• stroji – posamezni stroji ali skupine strojev; stroj je naprava, ki se uporablja v posebnem procesu v okviru delovanja podjetja;

• druga oprema; • druga sredstva, ki se uporabljajo kot pomoč pri delovanju podjetja.

Ocenjevanje vrednosti proizvajalne in druge opreme se lahko izvede z uporabo kateregakoli od naslednjih načinov:

• način primerljivih prodaj; • nabavnovrednostni način; • način kapitalizacije donosa.

Za različne namene, vključno za namen računovodskega poročanja, je najprimernejša podlaga za vrednost tržna vrednost. Vendar pa tržna vrednost enostavno določa, da se menjava izvede med voljnima nepovezanima in neodvisnima strankama, ki delujeta seznanjeno; ničesar pa ne pove, kako je posamezno sredstvo predstavljeno za prodajo ali o kakršnihkoli drugih specifičnih okoliščinah, ki bi lahko pomembno vplivale na ocenjevanje vrednosti. Zato mora ocenjevalec vrednosti, kadar ocenjuje vrednost proizvajalne in druge opreme, določiti in potrditi dodatne ustrezne predpostavke, upoštevajoč naravo sredstva in namen ocenjevanja vrednosti. Te predpostavke lahko vključujejo stanje podjetja, v katerem trenutno uporabljajo proizvajalno in drugo opremo, ali stopnjo povezanosti posamezne postavke z drugimi sredstvi. Primeri predpostavk, ki lahko ustrezajo različnim okoliščinam ali različnim namenom ocenjevanja vrednosti, vključujejo:

• vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje kot vgrajena celota in kot del delujočega podjetja;

• vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje, kot da je vgrajena, vendar ob predpostavki prenehanja delovanja podjetja ali

• vrednost proizvajalne in druge opreme se ocenjuje po posameznih enotah, ki se odstranijo s trenutne lokacije.

38

Drugi dejavniki, ki lahko vplivajo na tržno vrednost proizvajalne in druge opreme, vključujejo:

• stroške vgradnje in priprave za delovanje, ko vrednost proizvajalne in druge opreme ocenjujemo, kakor da je vgrajena;

• ko ocenjujemo vrednost ob odstranitvi, vsako zmanjšanje vrednosti, ki jo povzročajo stroški ustavitve delovanja, odstranitve in možnih obnovitev po odstranitvi, in katera stranka pokrije te stroške; v nekaterih primerih so lahko ti stroški precejšnji, zato se mora ocenjevalec vrednosti z naročnikom dogovoriti, kako bodo prikazani in katere specifične predpostavke bodo upoštevane.

Sredstva proizvajalne in druge opreme so lahko bolj predmet okoliščin prisilne prodaje kot upravičenja na nepremičnini. Na primer, sredstva je treba včasih prodati v času, krajšem od časa, potrebnega za ustrezno trženje, ker mora trenutni lastnik sredstva izprazniti ali zapustiti zemljišče in zgradbo, v kateri je sredstvo. Če pride do take situacije ali je ustrezno pričakovana, je primerno, da ocenjevalec predloži mnenje o predvideni ali sprejemljivi ceni, pri čemer mora pred tem natančno ugotoviti naravo omejitve za prodajalca in predpostaviti posledice za prodajalca, če ne uspe prodati sredstva v dogovorjenem času. Na primer, sredstvo je možno zapleniti ali naložiti posebno denarno kazen lastniku. Prav tako je treba nujno upoštevati kakršnekoli alternative prodaje, na primer praktičnost in stroške prenosa postavke na drugo lokacijo za prodajo. Brez poznavanja dejanskih ali predvidenih okoliščin ocenjevalec vrednosti ne more oblikovati pomembnega mnenja, ker lahko izmenjava ne ustreza opredelitvi tržne vrednosti. Predpostavke, ki zadevajo izpolnitev prenosa v okoliščinah prisilne prodaje, morajo biti pazljivo obravnavane in jasno določene.

39

5 HIERARHIJA STANDARDOV VREDNOSTI V skladu s hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti so določene tri ravni, in sicer (http://www.si-revizija.si/ocenjevalci/pravila_stroke.php):

5.1 Prva raven

• Zakon o revidiranju (Uradni list RS, št. 11/01) • Avtentična razlaga določb zakona o revidiranju • Predpisi državnih organov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti • Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti • Slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti (Ur. l. RS, št. 56/01; 6.

7.2001) • Kodeks poklicne etike ocenjevalca vrednosti (Revizor 5-6/99) • Standardi ocenjevanja vrednosti podjetij, nepremičnin ter strojev in opreme, ki jih

sprejema strokovni svet Inštituta

5.2 Druga raven

• Pojasnila strokovnega sveta Inštituta

o Pojasnilo 1 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Dajanje mnenj o skladnosti

poročil o ocenjevanju vrednosti s slovenskimi poslovnofinančnimi standardi (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

o Pojasnilo 2 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Obvezne priloge k pisnim poročilom o ocenjevanju vrednosti podjetij (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

o Pojasnilo 3 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Podpis pisnega poročila o ocenjevanju vrednosti (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

o Pojasnilo 4 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Podrobnejša vsebina pisnega poročila o ocenjevanju vrednosti podjetij (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

o Pojasnilo 5 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Izvid ocenjevanja vrednosti

o Pojasnilo 6 – Ocenjevanje vrednosti stvarnega premoženja države in občin

• Metodološka gradiva in priročniki Inštituta • Dr. Igor Pšunder, mag. Milan Torkar: Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, 1. Zvezek

Strokovne zbirke Slovenskega inštituta za revizijo (za področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin);

• Bojan Praznik: Priročnik za ocenjevanje vrednosti podjetij, 3. zvezek Strokovne zbirke Slovenskega inštituta za revizijo (za področje ocenjevanja vrednosti podjetij).

40

5.3 Tretja raven

a) Domača in tuja strokovna literatura • Jay E. Fishman, Shannon P. Pratt, J. Clifford Griffith, D. Keith Wilson: Guide to

Business Valuation, Thirteen Edition (January 2003), Practitioners Publishing Company, Fort Worth, Texas (za področje ocenjevanja vrednosti podjetij);

• Shannon P. Pratt, Robert F. Reilly, Robert P. Schweihs: Valuing a Business, The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, Fourth Edition, Mc Graw-Hill (za področje ocenjevanja vrednosti podjetij);

• American Society of Appraisers: Valuing Machinery and Equipment, ASA, 2000 (za področje ocenjevanja vrednosti strojev in opreme);

• Richard M. Betts, Silas J. Ely: Basic Real Estate Appraisal, 5th Edition, South-Western Educational Publishing, 2000 (za področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin);

• American Society of Appraisers: Appraising Machinery and Equipment, Mc Graw-Hill, 1989 (za ocenjevalce vrednosti strojev in opreme).

• Appraisal Institute: Appraisal of Real Estate, 12th Edition (za področje ocenjevanja nepremičnin)

• McKinsey & Company, Tim Koller, Marc Goedhart, and David Wessels. (2005). Valuation. Measuring and Managing the Value of Companies. 4th Edition. John Wiley & Sons, Inc. (za področje ocenjevanja vrednosti podjetij)

b)Splošno sprejeta načela ocenjevanja vrednosti v tuji praksi

• Standardi ocenjevanja vrednosti podjetij, ki jih predpisuje Ameriško združenje ocenjevalcev vrednosti ASA (ASA Business Valuation Standards) /za ocenjevanje vrednosti podjetij/

• Enotni standardi poklicne prakse ocenjevalcev vrednosti (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) /za ocenjevanje vrednosti podjetij, nepremičnin ter strojev in opreme/

41

6 PRIMER POROČILA O OCENITVI VREDNOSTI Svoje teoretično raziskovanje bom v drugem, praktičnem delu, diplomskega dela podkrepil s predstavitvijo ocenitve vrednosti po vseh treh načinih, ki jih obravnavajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. Celotno poročilo, ki sledi v prilogi, bom skušal komentirati, tako da se bom osredotočil na izračune, ki jih navaja avtor. Tako bom večji poudarek namenil vsebini poročila manj pa obliki, saj je ta razvidna v prilogi. Zaradi zaščite identitete lastnika so podrobnejši podatki prikriti. Natančni podatki o nepremičnini so zamenjani z izmišljenimi, prav tako vsi podatki o naročniku in drugi podatki, ki so bili potrebni za izdelavo tega poročila.

6.1 Predstavitev podatkov predmeta ocenitve vrednosti

Predmet ocenitve vrednosti so lastniške pravice do nepremičninske posesti: industrijska posest, Industrijska c. 2, Ljubljana, katerih neto koristna posest Naročnik ocenitve vrednosti je Proizvodnja d.o.o., Industrijska 12, Ljubljana. Namen: ocena tržne vrednosti kot informacija uporabniku za zavarovanje bančnega posojila ob načrtovanem najetju posojila. Vrsta posesti: industrijska hala Površina izboljšav: neto koristna 1.726 m2, uporabna površina 1.473 m2 Starost izboljšav: kronološka starost 25 let, efektivna okoli 21 let Zemljišče: 2.130 m2, parc. št. ...... ; KO ...... , ZKV ...... Avtor nato opisuje dejavnike okolja, lokacije in predmeta posesti, katerih pa se zaradi njihove tehnične stroke ne bi dotikal in jih bom le uporabil pri predstavitvi izračuna ocenitve vrednosti.

6.1.1 Opis izboljšav predmetne posesti Vrsta posesti: skladiščna hala s pisarnami in trgovskim prostorom Etaže: pritličje in nadstropje, P + N Podatki o zemljišču Stavbišče 922 m2

Dvorišče 1.208 m2

Skupaj 2.130 m2

Parcela številka 8999/99, katastrska občina Industrijsko polje Zemljiško knjižni vložek številka 8999 Lastnik: naročnik do 1/1

42

6.1.2 Podatki o stavbi

Neto tlorisne površine v stavbi Tabela 1: Osnovni podatki o predmetu ocenitve vrednosti Etaža Prostori Površina Deleži v površini Pritličje skladišče 472 64,1% 54,9% 32,0% 27,3% pisarne 93 12,6% 10,8% 6,3% 5,4%

trgovina 171 23,2% 19,9% 11,6% 9,9%

uporabna površina 736 100,0% 85,7% 50,0% 42,6% komunikacijska in tehn. površina 123 14,3% 8,4% 7,1%

neto tlorisna površina 859 100,0% 58,3% 49,8% Nadstropje skladišča (upor. površina) 737 85,0% 50,0% 42,7%

komunikacijska in tehn. površina 130 15,0% 8,8% 7,5%

neto tlorisna površina 867 100,0% 58,9% 50,2% Skupaj uporabna površina 1473 100,0% 85,3%

komunikacijska in tehn. površina 253 14,7%

neto tlorisna površina 1726 100,0%Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 10 Leto izgradnje: 1981 Kronološka starost: 25 let Efektivna starost: 21 let Etaže: P + N (pritličje in nadstropje) Podatki o zgodovini posesti Naročnik je lastnik predmetne posesti od leta 1979, dve leti pred izgradnjo predmetnih izboljšav. Do začetka devetdesetih let prejšnjega stoletja je posest v celoti uporabljal za lastne potrebe Od leta 1992 je začel okoli polovico posesti oddajati v najem, ostalo pa uporablja sam. V tem obdobju so bile najemnine stabilne, zasedenost oddajne površine pa se giblje nekoliko pod 90%, Od leta 1999 je predmet oddaje v najem pravica uporabe za reklamne panoje, najemnina pa znaša 2.400 EUR/leto. Podrobnejši podatki o oddajah v najem so podani v poročilu v prilogi v poglavju način kapitalizacije donosa.

43

6.2 Ocenitev vrednosti

6.2.1 Analiza najgospodarnejše uporabe Glede na navedene zakonske in verjetne uporabe zemljišča, kot jih navaja avtor v poročilu, je primerno oceniti najgospodarnejšo uporabo zemljišča za gradnjo objekta na osnovi alternativnih možnosti: pisarne, lokali, skladišča ter pritličje in nadstropje ali samo pritličje. V tej analizi najgospodarnejše uporabe zemljišča so na osnovi navedenega predlagane 4 osnovne variante logično verjetnih alternativnih možnosti izboljšav. Kot peta varianta je dodatno vključena novogradnja stavbe, ki je podobna sedanji gradnji stavbe. Oznaka 1 2 3 4 5 Etaže P+1 P P+1 P P+1 Dejavnost pisarne pisarne lokali lokali Kot sedaj Avtor predlaga 5 variant logično verjetnih možnosti izboljšav, ki imajo osnovne parametre: 1. Pisarniški poslovni prostori:

Etaže: P+ 1 Tloris stavbe: 0,305 x 2.130 m2 = 650 m2

Prodajna površina: 0,90 x 0,85 x 650 m2 x 2= 994 m2 Zahtevano število parkirnih mest: 994 m2 : 30 m2 = 33,1 ----> 34 parkirnih mest Zahtevana površina praznega zemljišča za parkirna mesta: 34 x 25 m2= 850 m2 Potrebna površina zemljišča: 650 + 850 + 426 + 200 = 2.126 m2 < 2.130 m2

2. Pisarniški poslovni prostori:

Etaže: P (pritličje ) Tloris stavbe: 0,40 x 2.130 m2 = 852 m2 Prodajna površina: 0,90 x 0,85 x 852 m2 x 2=652m2 Zahtevano število parkirnih mest: 652 m2 : 30 m2 = 21,7 22 parkirnih mest Zahtevana površina praznega zemljišča za parkirna mesta: 22 x 25 m2= 550 m2 Potrebna površina zemljišča: 852 + 550 +426 + 200 =2.028 m2 < 2.130 m2

3. Lokali: servis, storitve, trgovski prostori v okviru dejavnosti

Etaže: P+1 (pritličje in nadstropje) Tloris stavbe: 0,275 x 2.130 m2 = 586 m2 Prodajna površina: 0,90 x 0,85 x 586 x 2 = 896 m2 Zahtevano št. park. mest: 896 m2: 25 m2 = 35,9 36 parkirnih mest Zahtevana površina praznega zemljišča za parkirna mesta: 36 x 25 m2 = 900 m2 Potrebna površina zemljišča: 586+900+426+200 = 2.112 m2 < 2.130 m2

4. Lokali: servis, storitve, trgovski prostori v okviru dejavnosti Etaže: P (pritličje ) Tloris stavbe: 0,395 x 2.130 m2 = 841 m2 Prodajna površina: 0,90 x 0,85 x 841 =644 m2 Zahtevano št. park. mest: 644 m2 : 25 m2 = 25,7 26 parkirnih mest Zahtevana površina praznega zemljišča za parkirna mesta: 26 x 25 m2= 650 m2 Potrebna površina zemljišča: 841 + 650 + 426 + 200 = 2.117 m2 < 2.130 m2

44

5. Skladišča ter pisarne in trgovina v okviru dejavnosti kot predmetni posesti

Etaže: P+ 1 (pritličje in nadstropje) Prodajna površina in potrebno število parkirnih mest: Skladišča 1.209 m2 1.209 : 100 = Pisarne 93 m2 93 : 30 = Trgovina 171 m2 171 : 25 =_______________ Skupaj 1.378 m2 22,04 23 Tloris stavbe, stavbišče: 923 m2

Zahtevano št. park. mest: 23 parkirnih mest Zahtevana površina praznega zemljišča za parkirna mesta: 23 x 25 m2= 575 m2 Potrebna površina zemljišča: 923+575+426+200=2.124 m2 < 2.130 m2

Za vsako različico nato avtor uporabi metodo diskontiranega denarnega toka in na ta način prikaže najboljšo izmed možnih izboljšav praznega zemljišča. Zaradi kompleksnosti vsake izmed posameznih metod bom predstavil le povzetek analize najgospodarnejše uporabe zemljišča. Glavne razlike med alternativnimi investicijami so: število etaž, površine prostorov stavbe, namembnost izboljšav, izdatki in prejemki. Za vse različice sta upoštevani diskontni meri za tvegane in netvegane denarne zneske v višini 6,5% in 3,5%, ter časovni razpored gradnje stavbe in prodaje nepremičninske posesti: gradnja 2. do 5. kvartal, prodaja 2. do 8. kvartal. Povzetek rezultatov izračuna neto sedanje vrednosti denarnih tokov za posamezno različico najgospodarnejše rabe so zapisane v sledečih tabelah. Tabela 2: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 1)

PREJEMKI IZDATKI ‐ netvegani den. zneski Faktor sedanje vre.

Kvartal tvegani den. zneski gradnja

posr.‐ izd + kom

prispevki skupaj tvegani netvegani

SEDANJA VREDNOST

1 2 3 4 5=3+4 6 7 8=2*6+5*71. 0 0 0 0 0,9844 0,9914 02. 0 0 ‐154.726 ‐154.726 0,9690 0,9829 ‐152.0803. 196.812 ‐297.673 0 ‐297.673 0,9539 0,9745 ‐102.3434. 196.812 ‐297.673 0 ‐297.673 0,9390 0,9662 ‐102.8055. 196.812 ‐297.673 0 ‐297.673 0,9243 0,9579 ‐103.2286. 196.812 0 0 0 0,9099 0,9497 179.0797. 196.812 0 0 0 0,8956 0,9416 176.2658. 196.812 0 0 0 0,8817 0,9335 173.529∑ 1.180.872 ‐893.018 ‐154.726 ‐1.047.744 68.386

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 13

45

Tabela 3: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 2)


Kvartal tvegani den. zneski

gradnja posr.‐ izd +

kom. prispevki

skupaj tvegani netvegani SEDANJA VREDNOST

1 2 3 4 5=3+4 6 7 8=2*6+5*

7 1. 0 0 0 0 0,9844 0,9914 02. 0 0 ‐102.585 ‐102.585 0,9690 0,9829 ‐108.8363. 137.375 ‐200.267 0 ‐200.267 0,9539 0,9745 ‐64.1284. 137.375 ‐200.267 0 ‐200.267 0,9390 0,9662 ‐64.5045. 137.375 ‐200.267 0 ‐200.267 0,9243 0,9579 ‐64.8626. 137.375 0 0 0 0,9099 0,9497 124.9927. 137.375 0 0 0 0,8956 0,9416 124.0408. 137.375 0 0 0 0,8817 0,9335 121.118∑ 824.250 ‐600.800 ‐102.585 ‐703.385 74.821

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 14 Tabela 4: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 3)

PREJEMKI IZDATKI ‐ netvegani den. Zneski Faktor sedanje vre.



kom. prispevki


1 2 3 4 5=3+4 6 7 8=2*6+5*

7 1. 0 0 0 0 0,9844 0,9914 02. 0 0 ‐116.461 ‐116.461 0,9690 0,9829 ‐114.4753. 177.408 ‐166.271 0 ‐166.271 0,9539 0,9745 7.1884. 177.408 ‐166.271 0 ‐166.271 0,9390 0,9662 5.9325. 177.408 ‐166.271 0 ‐166.271 0,9243 0,9579 4.7066. 177.408 0 0 0 0,9099 0,9497 161.4177. 177.408 0 0 0 0,8956 0,9416 168.8958. 177.408 0 0 0 0,8817 0,9335 156.413∑ 1.064.448 ‐498.813 ‐116.461 ‐615.273 380.077


46

Tabela 5: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 4)




kom. prispevki


1 2 3 4 5=3+4 6 7 8=2*6+5*

7 1. 0 0 0 0 0,9844 0,9914 02. 0 0 ‐84.317 ‐84.317 0,9690 0,9829 ‐82.8803. 141.460 ‐122.411 0 ‐122.411 0,9539 0,9745 15.6414. 141.460 ‐122.411 0 ‐122.411 0,9390 0,9662 14.5555. 141.460 ‐122.411 0 ‐122.411 0,9243 0,9579 13.4936. 141.460 0 0 0 0,9099 0,9497 128.7097. 141.460 0 0 0 0,8956 0,9416 126.6998. 141.460 0 0 0 0,8817 0,9335 124.720∑ 848.760 ‐367.233 ‐84.317 ‐451.550 340.937

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 16 Tabela 6: Analiza diskontiranega denarnega toka (različica 5)

PREJEMKI IZDATKI ‐ netvegani den. Zneski Faktor sedanje vre.

Kvartal tvegani den. zneski gradnja

posr.‐ izd + kom.

prispevki skupaj tvegani netvegani

SEDANJA VREDNOST

1 2 3 4 5=3+4 6 7 8=2*6+5*71. 0 0 0 0 0,9844 0,9914 02. 0 0 ‐182.866 ‐182.866 0,9690 0,9829 ‐179.7483. 201.454 ‐237.405 0 ‐237.405 0,9539 0,9745 ‐39.1974. 201.454 ‐237.405 0 ‐237.405 0,9390 0,9662 ‐40.2185. 201.454 ‐237.405 0 ‐237.405 0,9243 0,9579 ‐41.2086. 201.454 0 0 0 0,9099 0,9497 183.2957. 201.454 0 0 0 0,8956 0,9416 180.4328. 201.454 0 0 0 0,8817 0,9335 177.614∑ 1.208.724 ‐712.214 ‐182.866 ‐895.080 240.970


47

Na osnovi zgornjih tabel avtor poda uvrstitev posamezne različice v spodnji tabeli, kjer med sabo primerja vseh pet različic. Tabela 7: Povzetek rezultatov izračuna neto sedanje vrednosti denarnih tokov

Št. Vrsta izboljšav Etaže Površ.

Stavbe Izdatki Prejemki Sedanja vrednost rang

m2 EUR EUR EUR 1 pisarne P+1 1.170 1.047.744 1.180.872 68.386 5 2 pisarne P 767 703.385 824.250 74.821 4 3 lokali P+1 1.054 615.273 1.064.448 380.077 1 4 lokali P 757 451.550 848.760 340.937 2 5 kot sedaj P+1 1.726 895.080 1.208.724 240.970 3

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 17 Prikazana analiza diskontiranega denarnega toka za posamezno različico najgospodarnejše rabe kaže najvišjo sedanjo vrednost investicije v različici številka 3. Tako lahko zaključimo da sedanje izboljšave izboljšave prispevajo k višji vrednosti zemljišča, kot če bi to bilo prazno. Ta sklep je utemeljen z usklajeno oceno tržne vrednosti izboljšane posesti, ki je višja od vrednosti zemljišča, kot če bi to bilo prazno:

920.000 EUR > 555.450 EUR (zemljišče in komunalni prispevek) Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 18 Ker predelava izboljšav (porušenje sedanje stavbe in izgraditev nove) kaže višje pričakovane stroške od prispevka k vrednosti, je najgospodarnejša uporaba izboljšane posesti takšna, kot je sedanja, kar pomeni, da je smiselno nadaljevanti s poslovanjem skladiščne dejavnosti s trgovino.

6.2.2 Način primerljivih prodaj Avtor navaja značilnosti načina primerljivih prodaj, ki jih nato upošteva:

• Osnovan je na primerjavi predmetne nepremičninske posesti s primerljivimi prodanimi nepremičninskimi posestmi.

• Običajno se primerljive posesti razlikujejo od predmetne posesti tako v značilnostih kot tudi v postopku prodaje.

• Razlike v značilnostih primerljivih in predmetne posesti so sestavine prilagajanja cen. Cene primerljivih posesti se prilagodi značilnostim predmetne posesti.

• Prilagojene cene primerljivih posesti so kazalci tržne vrednosti lastninskih pravic do predmetne nepremičninske posesti.

48

V spodnji tabeli so predstavljene primerljive prodaje v okolici predmeta ocenitve, ki jih avtor nato podrobneje ocenjuje in prilagaja njihovo vrednost glede na tehnične karakteristike posameznih izboljšav, ki pa presegajo okvire tega diplomskega dela. Tako bom predstavil metodo primerljivih prodaj na podlagi poenostavljene kvantitativne metode, metodo kvalitativnih metod pa bom izpustil, saj je ta bolj odvisna od avtorjevega mnenja, je torej bolj subjektivna in jo je težje prikazati in številčno argumentirati. Tabela 8: Primerjava primerljivih nepremičnin

1 2 3 4 5

Kategorija Enote Pred. Pro. 3 Gosp. 12 Obrt. 12 Ekon. 9 Ind. 1

Površina izboljšav m2 1726 930 715 1245 2655 1150

Površina zemljišča m2 2130 1080 1384 2552 5150 N/P

Starost izboljšav 21 10 28 15 32 18 Etaže P+1 P+1 P+1 P K+P P+1

Kakovost izboljšav 0% 5% 0% ‐5% 0%

Čas prodaje nov.06 mar.06 apr.06 feb.04 jun.06 jan.04 Cena EUR 700.000 525.000 620.000 660.000 530.000

Cena / enoto EUR/m2 753 735 498 249 461 PRILAGODITVE

1 Lastninske pravice ±% 0,0% 8,6% 0,0% 0,0% 0,0%

2 Pogoji financiranja ±% 0,0% 0,0% ‐6,1% 0,0% 0,0%

Prilagojene cene / do ‐2 EUR 700.000 570.150 582.180 660.000 530.000

3 Premične sestavine ±EUR 0 ‐50.000 0 0 0

Prilagojene cene / do ‐3 EUR 700.000 520.150 582.180 660.000 530.000

Prilagojene cene/eno. do ‐3 EUR/m2 753 727 468 249 461

4 Čas prodaje ±% 3,5% 3,1% 14,6% 2,3% 15,0%5 Lokacija ±% ‐20,0% ‐19,2% 23,1% 15,9% 0,0%6 Vpliv etaž ±% 0,0% 0,0% ‐8,3% 33,3% 0,0%7 Velikost ±% ‐12,4% ‐16,8% ‐7,0% 10,9% ‐8,8%

Prilagoditve 4‐7 skupaj ±% ‐27,5% ‐30,7% 20,3% 75,3% 5,2%

Prilagojene cene/eno. do ‐7 EUR/m2 546 504 563 436 485

9 Velikost zemljišč ±%EUR/m2 +7 ‐70 ‐82 ‐71 0

10 Starost izboljšav ±%EUR/m2 ‐64 +41 ‐35 +64 ‐17

11 Kakovost gradnje ±%EUR/m2 0 +7 0 ‐6 0 Prilagojene 489 482 44 423 467

49

cene/eno. do ‐11

12 Izdatki takoj po nakupu ±%EUR/m2 ‐8 ‐8 ‐8 ‐8 ‐8

13 Uporaba ±%EUR/m2 58 58 58 58 58

14 Gospodarske značilnosti ±%EUR/m2 16 16 16 16 16

prilagojene cene / enoto EUR/m2 556 549 513 490 535

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 27 Aritmetična sredina prilagojenih cen/enoto primerljivih posesti znaša 528 EUR/m

2.

Indikacijske cene posesti, ki so bolj podobne predmetni posesti, veljajo za zanesljivejše kazalce, ker večja podobnost zahteva manj skupnih prilagoditev z upoštevanjem absolutnih predznakov. V tej analizi je vpliv skupnih prilagoditev z upoštevanjem absolutnih predznakov najmanjši pri primerljivi posesti številka 5. prilagojena cena za enoto te posesti pa znaša 535 EUR/m

2 .Oceni uteži, pripisani povprečju in prilagojeni ceni primerljive

posesti številka 5, znašata 0,80 in 0,20. Indikacijska vrednost za enoto, ocenjena z utežmi, znaša: 528 x 0,80 + 535 x 0,20 = 530 EUR/m

2

Indikacijska vrednost celotne posesti po načinu primerljivih prodaj znaša: 1,726 m

2x 530 EUR/m

2 = 915.780 EUR

Kar zaokroženo znaša: 915.000 EUR Tako pridobljena ocena je primerna podlaga za primerjavo med posameznimi metodami ocenjevanje vrednosti.

6.2.3 Način kapitalizacije donosa Pri načinu kapitalizacije donosa se oblikuje vrednost predmetne posesti, tako da izračunamo sedanjo vrednost bodočih denarnih tokov, ki jih diskontiramo s primernim diskontnim faktorjem. Ta način običajno zahteva osnovne korake:

• ocena potencialnega prihodka za predmetno posest na stabiliziranih osnovah; • ocena odbitka za neizkoriščenost in izgube prihodka na osnovi tržnih podatkov; • ocena predvidenih stroškov poslovanja; • sprememba toka dohodka v sedanjo vrednost ali s kapitalizacijsko mero pri direktni

kapitalizaciji letnega dobička ali z diskontno mero pri analizi diskontiranega denarnega toka; uporabi se lahko ena ali obe navedeni metodi.

V tej analizi avtor uporabi direktno kapitalizacijo letnega dobička.

50

Tako skozi analizo avtor poizkuša prikazati denarne tokove, ki bi jih lahko pričakovali v prihodnosti v obliki pobranih najemnin, drugi del analize pa se osredotoča na iskanje primernega diskontnega faktorja s pomočjo katerega bomo prišli do neto sedanje vrednosti cenitvenega predmeta.

51

6.2.3.1 Sedanje najemnine Trenutno je predmetna posest delno oddana v najem. V najem je oddanih več skladiščnih prostorov v pritličju in nadstropju, katerih skupna površina znaša 920 m2. Tako znaša najemnina na m2/mesec 4,5 EUR, najemniki dodatno plačujejo stroške.

6.2.3.2 Primerljive najemnine Najemnine v soseski, kjer je v najem oddano približno 12000 m2 pritličnih skladiščnih prostorov pa znaša najemnina med 7,2 EUR/ m2 in 8,0 EUR/m2, povprečje najemnin v okolici tako znaša približno 7,5 EUR/ m2

6.2.3.3 Stroški poslovanja Za izračun denarnih tokov v prihodnosti potrebujemo stroške poslovanja oz. izdatke za posamezno leto, da lahko na podlagi teh ustrezno zmanjšamo prejemke, ki jih dobimo iz naslova najemnin ali drugih oblik poslovanja. Stroški poslovanja so v predmetni posesti prevaljeni na najemnike. Lastnik krije stroške poslovanja pri nezasedenosti. Ocena teh stroškov pa je uporabljena tudi pri oceni tržne najemnine iz podatkov o bruto najemninah (s stroški). Tako so ocenjeni stroški, ki so v našem primeru prevaljeni na najemnika in znašajo 2 EUR/ m2.

6.2.3.4 Nadomestitvena rezerva Nadomestitvena rezerva vsebuje stroške oziroma izdatke, ki jim imamo s kratkoročnimi elementi, katere je potrebno nadomestiti tekom poslovanja. Tako avtor oceni da je delež stroškov kratkotrajnih elementov stavbe 45%, njihova povprečna življenjska doba pa približno 30 let. Na podlagi tega dobimo oceno deleža za nadomestitveno rezervo, ki znaša: 45% : 30 let = 1,5%/leto cene novih izboljšav Poleg stavbe je v nadomestitveno rezervo vključeno obnavljanje zunanje ureditve. Neposredni stroški gradnje izboljšav znašajo 655.880 EUR, stroški zunanje ureditve pa 60.400 EUR. Ocena nadomestitvene rezerve zanaša: Stavba 1,5%*655.880 EUR = 9.838 EUR Zunanja ureditev 60.400 EUR : 30 let = 3.023 EUR Skupaj 11.852 EUR

52

6.2.3.5 Ocena kapitalizacijske mere V cenitvi je uporabljena metoda neposredne kapitalizacije. Definirana je kot konverzija pričakovanih dobičkov iz poslovanja v enkratni znesek sedanje vrednosti, ki ga dobimo tako, da dobiček iz rednega poslovanja delimo s kapitalizacijsko mero, ki odraža prevladujoče razmerje med letnim dobičkom iz poslovanja in ceno za primerljive prodane posesti. Celotno mero kapitalizacije se lahko deli na tekočo donosnost naložbe kapitala in na povrat kapitala ob koncu posedovalnega obdobja. Tekočo donosnost lahko delimo na komponente: netvegana donosnost, premija za tveganje, premija za nelikvidnost in premija za upravljanje z naložbo. Donosnost in kapitalizacijsko mero je mogoče oceniti iz tržnih podatkov ali teoretično z metodo dograjevanja. Podatki kažejo razmerje med letno najemnino in ceno okoli 9,5% do 11,5% (izločeni najvišji in najnižji kazalci). Glede na rahlo upadanje navedenega razmerja je kot prevladujoče uporabljeno razmerje med letno najemnino in ceno 10%. Ocena kapitalizacijske mere iz razmerja med ponudbeno letno najemnino in ceno popravljeno za: povprečno nezasedenost in neplačila, količnik izboljšav, dobo trajanja kratkotrajnih komponent, delež kratkotrajnih komponent, nadomestitvene rezerve ter vpliv neprevaljenih stroškov znaša 8,04%. Prav tako pa je možno pridobit kapitalizacijsko mero iz realiziranih prodaj. V spodnji tabeli podajam primerjavo med 3 prodajami in posamezne kapitalizacijske mere. Tabela 9: Kapitalizacijske mere iz realiziranih tržnih podatkov

Prodaja na naslovu Datum prodaje Kapitali. mera Okoliščine Prilagoditev Prilagojena k. m.

Industrijska 102 jan.05 11,60% realizirana, stečaj ‐15% 9,86%

Industrijska 122 jan.05 7,75%načrtovana in realizirana 0% 7,75%

Industrijska 235 sep.04 10,50%oddaja pred prodajo ‐10% 9,45%

Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 36 Povprečje obeh kazalcev kapitalizacijske mere, zaokroženo na 0,5%, znaša 8,5% in je upoštevano v tej analizi.

53

Tabela 10: Zaključna ocena indikacijske vrednosti po načinu kapitalizacije donosa

Potencialni prihodki od najemnin Mesečna najemnina na enoto 5,7 EUR/m2

Oddajna oličina 1.473 m2

Potncialna mesečna najemnina 5,7 EUR/m2 * 1.473 m2 8.396 EURPotncialna letna najemnina 8.396 EUR * 12 100.753 EUR‐ Neizkoriščenost in neizterljivost ‐10%*100753 ‐10.075 EUR

+ Drugi prejemki 2.400 EUR

Skupni prejemki od posesti 93.078 EUR ‐Stroški rednega poslovanja ‐1.786 EUR ‐Nadomestitvena rezerva ‐11.185 EUR Skupaj stroški poslovanja in nadomestitvena rezerva ‐12.953 EURLetni efektivni pričakovani dobiček iz rednega poslovanja 80.125 EURKapitalizacija dobička 80.125 EUR / 8,50% = 942.646 EURCelotna kapitalizacijska mera 8,50% ‐Izguba najemnin v času do stabilnega poslovanja ‐10.579 EUR

Indikacijska vrednost 932.067 EURZaokrožena indikacijska vrednost 930.000 EURVir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 37 Tako znaša po zgornjih kalkulacijah ocena vrednosti zaokroženo 930.000 EUR.

6.2.4 Nabavnovrednostni način Indikacijsko vrednost posesti po nabavnovrednostnem načinu predstavlja vsota vrednosti, pripisana zemljišču, kot če bi to bilo prazno, in sedanje vrednosti izboljšav. Sedanjo vrednost izboljšav predstavlja cena novogradnje, zmanjšana za fizično poslabšanje ter funkcionalno in gospodarsko (ekonomsko) zastarelost. Nabavnovrednostni način praviloma zahteva osnovne korake: • ocena vrednosti pripisana zemljišču, kot če bi bilo to prazno in pripravljeno za gradnjo; • ocena vrednosti (nadomestitvenih ali reprodukcijskih stroškov gradnje) novih

izboljšav; • ocena zmanjšanja vrednosti izboljšav zaradi amortiziranja (fizičnega, funkcionalnega

in gospodarskega); • zmanjšanje vrednosti zaradi amortiziranja se odšteje od nove vrednosti izboljšav, da

dobimo sedanjo vrednost, pripisano izboljšavam; • ocena vrednosti: vsota vrednosti, ki je pripisana zemljišču, in sedanje vrednosti, ki je

pripisane izboljšavam.

54

6.2.4.1 Ocena vrednosti zemljišča Ocena vrednosti deleža, pripisanega zemljišču, po metodi primerljivih prodaj. Podatki o konkurenčni ponudbi in povpraševanju po stavbnih zemljiščih na obravnavanem področju, so predstavljeni v spodnji tabeli. Tabela 11: Mreža prilagoditev in ocena vrednosti po metodi primerljivih prodaj

Kategorija Enote Predm. 1 2 3Katasterska občina IC‐1 IC‐2 IC‐3

Površina m2 2.130 1.425 1.736 3.540Čas prodaje mes. Leto nov.06 jun.04 feb.05 jun.06Lokacija primerlji. primerlji. boljša Način uporabe poslovna poslovna poslovna

Cena/enoto EUR/m2 ? 160 185 225PRILAGODITVE Okoliščine, financiranje ±% 0,0% 0,0% 0,0%Čas prodaje ±% 28,7% 21,4% 5,5%Lokacija ±% 0,0% 0,0% ‐10,0%Velikost ±% ‐2,9% ‐1,5% 4,0%Prilagoditve skupaj ±% 25,0% 19,6% ‐1,3%

Prilagojena cena/enoto EUR/m2 200 221 222Vir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 40 Povprečje prilagojenih cen/enoto primerljivih posesti tako znaša 214 EUR/m2. Zaradi večje podobnosti je manj skupnih prilagoditev z upoštevanjem absolutnih predznakov in je najmanj prilagoditev potrebnih pri posesti številka 3 je indikacijski vrednosti te posesti pripisana večja teža. Razmerje uteži, pripisani povprečju in prilagojeni ceni posesti 3, tako znašata 0,75 in 0,25. Ocena vrednosti na enoto: 214 x 0,75 + 222 x 0,25 = 216 EUR/m2 Končna ocena vrednosti lastninskih pravic pripisanih temu zemljišču upošteva dva kazalca vrednosti pridobljena po različnih metodah:

• metoda primerljivih prodaj 216 EUR/m2 • analiza najgospodarnejše uporabe 178 EUR/m2

Po metodi primerljivih prodaj pridobljena ocena vrednosti velja za najbolj direkten kazalec cen na trgu nepremičnin, zato je pri zaključni oceni vrednosti upoštevana z večjim vplivom. In sicer z utežjo v višini 0,60. Po metodi analize najgospodarnejše uporabe, ki sem jo prikazala na začetku poročila, dobimo vrednost 178 EUR/m2 in jo v zaključni oceni vrednosti lastninskih pravic pripisanih temu zemljišču upoštevamo z manjšim ponderjem. 216 EUR/m2 x 0,60 + 178 EUR/m2 x 0,40 = 201 EUR/m2 Kar zaokroženo znaša 200 EUR/m2.

55

Tabela 12: Zaključna ocena vrednosti po nabavnovrednostnem načinu

Stroški novogradnje 655.880 EURNeposredni stroški stavbe 60.400 EUR+Zunanja ureditev 716.280 EUR= Skupaj z zunanjo ureditvijo 85.954 EUR+ Posredni stroški 802.234 EUR=Skupaj stroški novogradnje ‐Zmanjšanje vrednosti izboljšav (amortiziranje) Fizično poslabšanje Ozdravljivo posalbšanej Kratkotrajne komponetne ‐13.000 EUR Dolgotrajne komponente Neozdravljivo poslabšanje

Kratkotrajne komponetne ‐176.191

EUR

Dolgotrajne komponente ‐126.055

EUR Zunanja ureditev ‐6.765 EUR ‐ Skupaj fizično poslabšanje ‐322.011 EURVrednost izboljšav z upoštevanjem fizičnega poslabšanja 480.223 EUR‐Funkcionalna zastarelost 139.000 EURGospodarska zastarelost ni opažena =Sedanja vrednost pripisana izboljšavam 341.223 EUR+Vrednost zemljišča kot če bi bilo prazno 55.450 EUR

=Indikacijska vrednost 896.673 EURVir: Poročilo o oceni vrednosti, str. 44 Prikazana ocena indikacijske vrednosti ne vključuje prispevka k vrednosti od najemnin za reklamne panoje. Ocena tega prispevka znaša 28.235 EUR. Na podlagi tega dobimo popravljeno vrednost po metodi nabavne vrednosti, ki znaša zaokroženo 925.000 EUR

56

6.2.5 Uskladitev ocen vrednosti in končna ocena Ocene vrednosti, ki smo jih pridobili po posamezni metodi znašajo: način primerljivih prodaj 915.000 EUR način kapitalizacije donosa 930.000 EUR nabavnovrednostni način 925.000 EUR Med posameznimi metodami ni prevelikih odstopanj, tako lahko sprejmemo vse ocene kot relevantne. Analiza posameznih metod je pretežno podprta s tržnimi podatki, del ocen pa je tudi odvisen od avtorja. Za zaključno oceno vrednosti avtor vsaki izmed metod nameni različno utež glede na direktnost posamezne metode. Cene pri prodajah primerljivih posesti se najpogosteje oblikujejo na osnovi prevladujočih cen na trgu, kar najbolj direktno odraža način primerljivih prodaj. Ta način je najbolj direkten kazalec tržne vrednosti lastninskih pravic do predmetne nepremičninske posesti. Način primerljivih prodaj je vključen v zaključno oceno z utežjo 0,60. Ker se primerljive posesti oddajajo tudi v najem, avtor meni da metoda kapitalizacije donosa prav tako indicira tržno vrednost lastninskih pravic do predmetne posesti. So pa nakupi primerljivih posesti z motivom ustvarjanja prihodnjih dobičkov od redkejši. Zato ima način kapitalizacije donosa za polovico manjši vpliv na zaključno oceno vrednosti in ima pripisano utež 0,30. Indikacijska vrednost po nabavnovrednostnem načinu običajno ni bistvena za oceno tržne vrednosti. Zmanjšanje vrednosti izboljšav zaradi zastarevanja (amortiziranje) lahko posredno sledi iz usklajene tržne vrednosti in indikacijska vrednost po nabavnovrednostnem načinu izgubi na pomenu. V tej analizi ima nabavnovrednostni načinu razmeroma majhen vpliv na zaključno oceno vrednosti, saj avtor meni da nabavnovrednostni način običajno ni bistven za oceno tržne vrednosti, saj lahko zmanjšanje vrednosti izboljšav zaradi zastarevanja (amortiziranje) posredno sledi iz usklajene tržne vrednosti in indikacijska vrednost po nabavnovrednostnem načinu izgubi na pomenu. Nabavnovrednostni način je upoštevan v zaključni oceni z utežjo 0,10. Tabela 13: Končna ocena vrednosti Metoda Vrednost Utež Delna vrednost Način primerljivih prodaj 915.000 EUR 0,6 549.000 EUR Način kapitalizacije donosa 930.000 EUR 0,3 279.000 EUR Nabavnovrednostni način 925.000 EUR 0,1 92.500 EUR Skupaj 920.500 EUR Zaokroženo 920.000 EUR


57

7 SKLEP Področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin tudi v Sloveniji pridobiva na pomenu, eden izmed razlogov za to je vse bolj zanimiv trg nepremičnin. Ravno zaradi vse večjega trgovanja z nepremičninami se pojavlja potreba po enotnem ocenjevanju vrednosti nepremičnin. V Sloveniji podeljuje licence za pooblaščene ocenjevalce vrednosti nepremičnin Slovenski inštitut za revizijo. Zaradi vse večje potrebe po ocenitvah vrednosti, ki so posledica sprememb v zakonodaji in revidiranju, ki zahtevajo več in pogostejša prevrednotenja premoženja pravnih oseb je zanimanje za to vse večje. Tako postane ocenjevanje vrednosti zanimivo ne samo pri poslovanju z nepremičninami, ampak tudi pri poslovanju podjetji, saj vrednost premoženja vpliva na njihove poslovne rezultate. Prav tako pa se nepremičninski trg razvija, s sprostitvijo omejitev za vse več držav postaja naš trg vse bolj globalen, zaradi tega mora biti tudi ocenjevanje vrednosti nepremičnin vse bolj mednarodno primerljivo. Tako mednarodni standardi predstavljajo podlago za zagotavljanje dobrega delovanja trga nepremičnin. Vendar pa so se v preteklosti mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti in ocenjevanje v praksi nekoliko razlikovali. Po sprejetju sedme izdaje Mednarodnih standardov ocenjevanja je leta 2005 prišlo do večjega usklajevanje med prakso in standardi. Vendar brez pogleda v praktične ocenitve vrednosti ni mogoče razpravljati o usklajevanju, zato sem pridobil eno izmed ocenitev vrednosti in jo razdelal v praktičnem delu svoje diplomske naloge. Poročilo o ocenjevanju vrednosti (valuation report) je dokument, ki beleži navodila za nalogo, podlago in namen ocenjevanja vrednosti in rezultate analize, ki je vodila do mnenja o vrednosti. Poročilo predstavlja sklepno komunikacijo ocenjevalca s stranko, v kateri ocenjevalec poroča o procesu in rezultatih ocenjevanja vrednosti. Namen poročila je torej jasna in razumljiva informacija naročniku o vrednosti in seznanitev s procesom, ki je ocenjevalca privedel do sklepa. Primerno poročilo je potrebno tudi za zaupanje naročnika v oceno vrednosti. Ocenitev vrednosti, ki sem jo uporabil, je ocenitev vrednosti industrijske posesti, na kateri je postavljena industrijska hala, ki je namenjena poslovanju s poslovnimi in skladiščenimi prostori. Pridobljena ocenitev vrednosti je ravno zaradi tega, ker gre za poslovni objekt obsežnejša in kompleksnejša. Zaradi kompleksnosti sem poizkušal cenitev skrčiti in jo nekoliko poenostaviti, na način da bi bila razumljiva bralcu, ki pozna le teoretične podlage predstavljene v tem diplomskem delu, ki pa ne posegajo v strokovno področje gradbeništva, kakor je to primer v ocenitvi vrednosti, kjer je to področje še posebej podrobno obdelano v poglavju ocenjevanja vrednosti po nabavnovrednostnem načinu.

58

Zaradi tajnosti podatkov med naročnikom in ocenjevalcem vrednosti nepremičnine so podatki zakriti do te mere, da ne omogočajo natančnega razkritja predmeta ocenitve, vendar pa je iz njih še kljub temu možno razpoznati osnovno stanje posesti in izboljšav na njej, stanje okolja v katerem posest stoji, specifiko tamkajšnjega trga, primerljivost podatkov s katerimi operiramo pri primerjavi prodaje, prav tako pa nam da dovolj dobro sliko trga, da lahko ocenimo primernost podatkov. V primeru ocenitve vrednost sem tako razdelal tri načine ocenjevanja vrednosti, kot to zahtevajo MSOV: način primerljivih prodaj, način kapitalizacije donosa in nabavnovrednostni način ter metode, povezane s temi načini, ki se običajno nanašajo na ocenjevanje vrednosti nepremičninskih pravic. Uskladil sem rezultate, ki izhajajo iz naštetih načinov in pripadajočih metod. Vsi trije načini temeljijo na načelu nadomestitve, ki v primeru, ko je na voljo več podobnih ali primernih izdelkov, blaga ali storitev, določa, da tisti z najnižjo ceno spodbudi največje povpraševanje in najširšo prodajo. Zanimivo je, da se nobena od ocen vrednosti po posamezni metodi ne razlikuje od povprečja ocenitve vrednosti za več kot odstotek, tako vidimo da so posamezni zneski primerljivi med sabo in da nam ocene vrednosti, kot jih narekujejo MSOV, tudi po različnih metodah dajo primerljivo vrednost. Menim da bo v prihodnje moč govoriti o skoraj popolni usklajenosti teoretičnih konceptov ocenjevanja vrednosti in ocenjevanje v praksi. To lahko logično sklepamo tudi iz sledečega, v primeru, da vse več racionalnih ekonomskih subjektov v praksi uporablja določen model ocenjevanja vrednosti, torej da v našem primeru vsi uporabljajo enake metode za ocenjevanje vrednosti, potem nam bo ta model, uporabljen tudi v teoriji, vse večkrat dajal rezultate ocenitev vrednosti, ki bodo minimalno odstopale od dejanskih cen na trgu.

59

POVZETEK Za določene vrste blaga je ocena vrednosti enostavnejša, zaradi same narave blaga (nadomestljivost, primerljivost…) za bolj specifične vrste blaga, med katere sodijo tudi nepremičnine, pa je ocena vrednosti nekoliko kompleksnejša in je zaradi tega tudi način ocenitve podrobno reguliran s strani države. Nepremičnine se močno razlikujejo od standardiziranih proizvodov masovne proizvodnje. Osnovne fizične lastnosti nepremičnin so: nepremičnost (lokacija večine nepremičnin je fiksna oziroma so stroški njihovega premika izjemno visoki), neuničljivost (oziroma daljša doba uporabe od večine proizvodov) ter edinstvenost (popolnoma identični montažni hiši se razlikujeta vsaj po svoji legi, sosednjih nepremičninah ...). V zadnjem desetletju so deregulacije gospodarstev in odstranitev ovir za kapitalske tokove, informacijska revolucija in liberalizacija finančnih trgov omogočile lažjo mednarodno diverzifikacijo. V globalnem poslovnem svetu nepremičnine še vedno ostajajo lokalne, saj je večina še vedno v lasti lokalnih tržnih udeležencev. Kljub temu pa se z odpravljanjem ovir vstopa, privzemanjem mednarodnih nepremičninskih standardov in vzpostavljanjem ustreznega okolja za tuj kapital globalizacija širi tudi na tem področju. MSOV predstavljajo najboljšo prakso ocenjevanja vrednosti, zasnovano na splošno sprejetih načelih ocenjevanja vrednosti. MSOV dajejo v večji meri ocenjevalcem napotke, kako naj ravnajo v določenih situacijah, v manjši meri pa pojasnjujejo, kako naj ocenjevalec uporablja specifične metode oziroma postopke ocenjevanja, in mu tako prepuščajo svobodno izbiro metode oziroma postopka, ki ga bo uporabil za oceno premoženja v okviru specifičnega namena in izbrane vrste vrednosti. MSOV so strukturirani tako, da sicer vsebujejo posamezne standarde in pojasnjevalne opombe kot ločena poglavja, vendar je vsako od teh poglavij sestavni del celote. Zato je treba MSOV obravnavati kot celoto in ne kot skupek posameznih delov in jih tudi brati in izvajati v praksi kot celoto. Vsako ocenjevanje vrednosti, ki temelji na MSOV, mora ustrezati vsem njihovim delom. Ključne besede: nepremičnine, trg nepremičnin, globalizacija trga nepremičnin, Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti, ocenjevanje vrednosti premoženja, ocenjevanje vrednosti nepremičnin.

60

SUMMARY For some type of goods the valuation of value is simple, because of its nature (substitution, comparable…) for more specific type of goods as real estate certainly is, the valuation is more complex and because of that, the valuation principle is highly regulated by the state. Real estate vary dramatically from the standard mass market products. Basic characteristic properties of the real estates are: immobility (location of the most real estate is fixed or in other words the costs of their movement are tremendously high), indestructibility (longer usage then for most other products) and uniqueness (even two identical prefabricated houses differ from each other by its location, neighborhood…) In the last decade deregulation of economies and removal of barriers for capital flows, informational revolution and linearization of financial markets have enabled easier international diversification. In global business world real estate still remain local, as most of it is still in property of local market participants. But on the other hand with elimination of barriers of entrance, adoption of international valuation standards and reinstatement of appropriate environment for foreign capital, the globalization on this field is also spreading. International Valuation Standards are structured in a way that they do include separate standards and explanatory comments as separate chapters, although each of the separate chapters is a component of the whole. That for IVS are to be read as a whole not as a composition of separate parts and because of that they are to be put in practice in same way. Each valuation process has to have its foundations in IVS, and has to suit each part of them. Key words: real estate, real estate market, globalization of real estate markets, International Valuation Standards, assets valuation, real estate valuation.

61

LITERATURA

1 Balchin, Paul, Sykora, Ludek, Bull Gregory. Regional Policy and Planning in

Europe. London : Routledge, 1999. 287 str.

2 Blank Stephen R.: The Real Estate Industry and Real Estate Capital Markets of the 21st Century. Building Partnerships. Durban : SAPOA, 2002. 52 str.

3 Ernst&Young: Real Estate the Local Global Economy. Ernst&Young, 2003. 14 str.

4 McKenzie Dennis J., Betts Richard M.: Essentials of Real Estate Economics. 4. izdaja Ohio : South-Western Thomson Learning, 2001. 470 str.

5 Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. Sedma izdaja. 2005. Ljubljana : Slovenski inštitut za revizijo, 2005. 303 str.

6 Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. Šesta izdaja. 2003. Ljubljana : Slovenski inštitut za revizijo, 2003. 440 str.

7 Nielsen Jakob: Corporate Net use: A Strategic Failure Upside. Print Media Edition : Foster City, 12 (2000), 2, str. 157-166.

8 Praznik Bojan: Ocenjevanje za potrebe računovodskega poročanja: Zbornik referatov 5. konference ocenjevalcev vrednosti. Ljubljana : Slovenski inštitut za revizijo, 2002, str. 31-50

9 Praznik, Bojan: Priročnik za ocenjevanje vrednosti podjetij, 3. zvezek Strokovne

zbirke Slovenskega inštituta za revizijo (za področje ocenjevanja vrednosti podjetij).

10 Pšunder Igor, Torkar Milan: Ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ljubljana : Slovenski inštitiut za revizijo, 2003. 186 str.

11 Pšunder, Igor, Torkar, Milan: Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, 1. Zvezek Strokovne zbirke Slovenskega inštituta za revizijo (za področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin);

12 Richard M. Betts, Silas J. Ely: Basic Real Estate Appraisal, 5th Edition, South-

Western Educational Publishing, 2000 (za področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin);

13 Ring A. Alfred, Dasso Jerome: Real Estate Principles and Practices. 10

th ed.

Englewood Cliffs : Prentice-Hall, 1985. 668 str.

62

14 Rodney, W.: Globalisation and the Need for an Integrated Approach in Real Estate Practice: A Strategic Overview. London : City University Business School. 2002, 16 str.

15 Schmitz Adrienne, Brett Deborah L.: Real Estate Market Analysis: A Case Study Approach. Washington, D.C. : The Urban Land Institute, 2001. 243 str.

16 Zakrajšek Petra: Globalizacija in trg nepremičnin v Sloveniji: magistrsko delo. Ljubljana : Ekonomska fakulteta, 2004. 125 str.

63

VIRI

1. Murko Jožef: Etika ocenjevanja nepremičnin. Dejan Žlajpah, ur., Tržno vrednotenje

2003: Zbornik seminarja. Ljubljana : RS Ministrstvo za pravosodje, Združenje sodnih izvedencev in sodnih cenilcev Slovenije za gradbeno stroko – Sicgras, 2003, str. 1-12.

2. Nagode Petra: Vrste vrednosti nepremičnin in metodološke osnove ocenjevanja. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, Center za poslovno usposabljanje, 2004. 13 str.

3. Perhaj, Branko. 2005. Najemnine v zadnjih dvanajstih letih poskočile za 135 odstotkov. V publikaciji: Delo, 17.10.2005.

4. Pojasnilo 1 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Dajanje mnenj o skladnosti poročil o ocenjevanju vrednosti s slovenskimi poslovnofinančnimi standardi (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

5. Pojasnilo 2 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Obvezne priloge k pisnim poročilom o ocenjevanju vrednosti podjetij (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

6. Pojasnilo 3 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Podpis pisnega poročila o ocenjevanju vrednosti (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

7. Pojasnilo 4 k Slovenskim poslovnofinančnim standardom – Podrobnejša vsebina pisnega poročila o ocenjevanju vrednosti podjetij (Uradni list RS, št. 40/03; 30. 4. 2003)

8. Pšunder Igor: Upoštevanje razlik v kakovosti nepremičnin pri ocenjevanju vrednosti po metodah donosa. Revizor, Ljubljana, 12(2001), 1, str. 66-73. 42

9. Slonep. Vse o nepremičninah. (www.slonep.si)

10. Urad RS za makroekonomske analize in razvoj. (http://www.sigov.si/zmar/).

11. Zalar, Igor. 2005. Z glavo v nepremičnine. V publikaciji: Moje finance, november 2005. 32– 33.

12. Zupančič Dušan, Nagode Petra: Stroškovni pristop. Dejan Žlajpah, ur., Tržno

vrednotenje 2003: Zbornik seminarja. Ljubljana : RS Ministrstvo za pravosodje, Združenje sodnih izvedencev in sodnih cenilcev Slovenije za gradbeno stroko – Sicgras, 2003, str. 87-102.

13. Žlajpah Dejan: Terminologija. Dejan Žlajpah, ur., Tržno vrednotenje 2003: Zbornik

seminarja. Ljubljana : RS Ministrstvo za pravosodje, Združenje sodnih izvedencev in sodnih cenilcev Slovenije za gradbeno stroko – Sicgras, 2003, str. 21-32.

64

PRILOGE Priloga 1: Dovoljenje za uporabo študijskega gradiva

65

Priloga 2: Poročilo o oceni vrednosti

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

Documents

OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMIČNIN IN PRIMER …old.epf.uni-mb.si/ediplome/pdfs/korosec-rok.pdf · bom uporabil metodo kompilacije, ker bom na osnovi pridobljenih spoznanj in stališč